廣州市房地產(chǎn)市場分析和預(yù)測

2013年廣州市房地產(chǎn)市場分析和2014年預(yù)測

一2013年廣州市房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境2013年3月1日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號），簡稱“國五條”，主要是從供給、需求及市場監(jiān)管三方面調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。供給方面政府主要是通過增加普通商品住房及用地供應(yīng)和加快建設(shè)保障性住房來減緩房地產(chǎn)市場的供求矛盾，需求方面政府采用抑制投機投資性購房方式來減少不合理需求，市場監(jiān)管方面政府則希望通過住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部門對商品房項目銷售價格實施監(jiān)管，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價，穩(wěn)步推進商品房預(yù)售制度改革。值得注意的是，該通知的第六條提及“加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制”。黨的十八屆三中全會通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》。該決定指出要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，可見房產(chǎn)稅已被列入深化稅制改革的一個重要組成部分，《決定》還提出“使市場在資源配置中起決定性作用”的觀點，并指出將“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”。中央政府正在探索使用財稅政策、土地政策等長效機制逐步替代短期調(diào)控措施。與中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控措施相一致，2013年，廣州市進一步實行房地產(chǎn)調(diào)控政策，重點包括以下幾個方面。（一）確保普通住房用地供應(yīng)2013年初，廣州市國土房管局公布的2013年全市住房用地供應(yīng)計劃表示，2013年，全市住房用地供應(yīng)量應(yīng)高于過去五年平均實際供應(yīng)量，同時要確保各類保障性住房和中低價位、中小套型不同商品住房供應(yīng)比例不低于住房供應(yīng)總量的70%，并禁止容積率小于等于1的低密度住房用地供應(yīng)。（二）公租房項目首次納入保障性住房建設(shè)2013年，廣州市計劃建設(shè)籌集保障性住房1.6萬套，基本建成保障性住房3.1萬套，實際籌建保障性住房1.8萬套，基本建設(shè)完成3.2萬套，先后分兩次推出經(jīng)濟適用房源1418套與1571套。同時，廣州市政府計劃從2013年起全市每年安排一定數(shù)量的公共租賃住房，逐步解決符合條件的外來務(wù)工人員的住房困難，預(yù)計在2013年底推出近7000套公租房源，首批公租房的分配時間需等到2014年，屆時政府將分兩次分配，共計房源6709套。這是廣州市政府保障性住房建設(shè)首次納入公租房項目，希望借助經(jīng)濟適用房在解決部分廣州市本地人口住房困難的基礎(chǔ)上，解決部分外來人口住房困難問題。（三）商品住宅市場限購限售政策繼續(xù)升級2013年3月1日，廣州市政府頒布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知的實施意見》，從限購限售兩個方面調(diào)控廣州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。限購主要針對消費者，其主要政策包括對非本市居民戶籍家庭在廣州市購房的條件限制以及提高二套房貸款首付比例和貸款利率。限售則針對的是房地產(chǎn)開發(fā)商，政府希望通過市國土房管局與市物價局對商品房進行銷售價格監(jiān)管，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價，對于不配合的商品房項目，進行暫不核發(fā)預(yù)售許可證的管制。面對房價上漲的壓力，2013年底，廣州市政府繼續(xù)出臺了調(diào)控政策，簡稱“穗六條”，對限購政策繼續(xù)升級。二2013年廣州市房地產(chǎn)市場分析（一）土地市場分析1.住宅、商服、工業(yè)用地計劃供應(yīng)量均有增加2013年，廣州市共計劃供給土地277宗、2064.32萬平方米的建設(shè)用地，較2012年268宗、1948.67萬平方米增加了9宗、115.65萬平方米。其中，工業(yè)用地計劃供應(yīng)量占比最大，為34.58%，其計劃供應(yīng)宗數(shù)與面積分別為60宗、713.93萬平方米，較2012年增加了216.22萬平方米；商品住宅用地計劃供應(yīng)量為52宗、450.17萬平方米，占總計劃供應(yīng)量的21.81%；商服用地與保障性住宅用地計劃供應(yīng)占比分別為22.55%、7.01%；其他用地占比為14.05%。與2012年相比，僅其他性質(zhì)用地計劃供應(yīng)量有所減少，其余性質(zhì)的土地計劃供應(yīng)量均有不同程度增加（見圖1）。圖12013年廣州市各建設(shè)用地計劃供給量占比2.住宅建設(shè)用地實際成交量遠低于計劃供給量，且“地王”頻出2013年一至四季度，廣州市土地市場成交宗數(shù)分別為29宗、29宗、53宗、20宗，雖然一、二季度土地成交宗數(shù)相等，但成交面積相差較大，這主要是由于一季度工業(yè)用地成交量較大，三季度同樣受工業(yè)用地成交量較大的影響，成交面積高達249.13萬平方米，僅次于一季度的成交面積263.70萬平方米（見圖2）。2013年，廣州市全年共成交23宗、155.01萬平方米住宅建設(shè)用地。其中，7月份成交宗數(shù)最多，為8宗；9月份成交面積最大，為47.69萬平方米。2013年初，廣州市政府制定了住宅用地供給計劃，計劃總供給量為450.17萬平方米，遠高于2012年的254.69萬平方米，但實際全年共成交155.01萬平方米的用地，遠低于計劃數(shù)。從5月份開始，廣州市土地拍賣會連續(xù)制造出“地王”，如沙太路地塊、同寶路地塊、南洲路地塊、云埔一路以南地塊等，其中海珠區(qū)南洲路地塊更是以34590元/平方米的樓面地價（剔除配建保障房后的價格），成為2013年上半年全國單價“地王”，蘿崗區(qū)云埔一路以南地塊則是時隔4年后蘿崗區(qū)再度拍出的住宅“地王”，且該地塊以總價43.5億元和樓面價9181元/平方米成為蘿崗區(qū)“雙料地王”。圖22013年廣州市土地成交宗數(shù)與成交面積（二）住宅市場分析1.新建商品住宅（1）施工面積大幅增加，竣工面積大幅下降2013年，廣州市房屋施工面積得到大幅增加，為8939.06萬平方米，同比增長13.90%，其中住宅的施工面積為5473.50萬平方米，同比增長11.30%。但是，2013年住宅竣工面積為709.60萬平方米，較2012年的800.86萬平方米下降了11.40%（見表1）。表12008～2013年廣州市房屋建設(shè)情況（2）廣州市中心六區(qū)供給較少2013年，廣州市十區(qū)新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為710.24萬平方米，新建商品住宅交易登記面積為709.46萬平方米，市場吸納率為99.89%，較2012年的94.60%上升了5.29%；但其新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與交易登記面積小于2012年的811.53萬平方米和767.68萬平方米（見表2）。2013年，廣州市政府繼續(xù)實施限售政策，對商品房入市交易進行監(jiān)管，尤其是對中心六區(qū)的新建商品住宅入市的監(jiān)管，廣州市國土資源與房屋管理局統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2013年，廣州市中心六區(qū)新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為169.89萬平方米，占全市十區(qū)的23.92%，供給較少。表22006～2013年新建商品住宅交易登記情況（3）“穗六條”抑制年底成交量2013年1月，廣州市新建住宅成交面積高達96.91萬平方米，領(lǐng)先于其余月份，受“國五條”政策的影響，3月份新建住宅的成交面積僅次于1月份，為84.31萬平方米，廣州市第一季度新建商品住宅成交面積高于二、三、四季度，為233萬平方米，成為2013年新建商品住宅成交面積唯一高于200萬平方米的季度。隨后的4～8月份，廣州市新建商品住宅成交面積處于相對低迷的階段，在此期間，廣州市單月新建商品住宅成交面積最高僅有57.53萬平方米，由此可見，“國五條”政策正在影響廣州樓市成交情況。9月份，廣州市新建商品住宅成交面積出現(xiàn)反彈，為67.67萬平方米，遠高于8月份的39.54萬平方米，10月的成交面積繼續(xù)上升至71.79萬平方米，11月份受“穗六條”政策的影響，成交面積環(huán)比下降19.45%，12月份成交面積繼續(xù)大幅下跌至26.87萬平方米（見圖3）。（4）交易均價小幅波動，越秀、天河兩區(qū)房價較高2013年，廣州市十區(qū)新建商品住宅交易均價也經(jīng)歷漲跌波動，第一季度，廣州市十區(qū)新建商品住宅的交易均價呈連續(xù)增長的態(tài)勢，3月份時達到全年最高，為16817元/平方米，隨后的三個月交易均價出現(xiàn)小幅下跌，直至7月份交易均價開始回升，并在8月份時交易均價達到下半年的最高（見圖3）。圖32013年廣州市新建住宅成交面積及均價走勢2013年，廣州市越秀區(qū)與天河區(qū)新建商品住宅成交均價基本保持在30000元/平方米以上，其中天河區(qū)成交均價在10月份更是高達40681元/平方米，與廣州市十區(qū)的成交均價相比，越秀區(qū)和天河區(qū)的成交均價遙遙領(lǐng)先，對全市的成交均價起到上拉的作用。越秀與天河新建商品住宅成交均價和十區(qū)相差較大主要有兩點原因：一是中心六區(qū)限購與限售的執(zhí)行比外圍四區(qū)嚴(yán)厲，尤其是越秀區(qū)與天河區(qū)，以至于這兩個區(qū)域新建商品住宅的成交量遠低于其余區(qū)域；二是外圍四區(qū)的房價遠低于越秀區(qū)和天河區(qū)。2.存量住宅（1）二手住宅成交面積大幅增加，成交均價整體呈現(xiàn)增長態(tài)勢2013年，廣州市二手住宅成交面積為727.22萬平方米，高于2012年全年成交量494.34萬平方米。從2013年廣州市二手住宅成交走勢分析，3～4月份的成交面積較為突出，其余月份的成交量基本維持在正常水平，這是由于3月份中央政府頒布了“國五條”調(diào)控政策，部分受政策限制的消費者提前入市。2013年，廣州市二手住宅成交均價整體呈現(xiàn)增長的態(tài)勢，10月達到全年最高，為12903元/平方米，從其走勢可得出，2013年廣州市二手住宅市場價格與新建商品住宅市場一樣處于上漲態(tài)勢（見圖4）。圖42013年廣州市存量住宅成交面積及均價走勢（2）第三季度租賃市場成交旺盛，畢業(yè)季帶動住宅租賃市場價格上漲2013年，廣州市全年住宅租賃備案量最突出的是7月、9月、11月份，其住宅租賃備案面積分別為169.06萬平方米、171.28萬平方米、151.38萬平方米。7月是畢業(yè)季，大量高校畢業(yè)生即將步入職場，租賃市場需求大增，故7月份的租賃備案面積較6月份大幅增加61.38萬平方米，環(huán)比漲幅為57%。2月份的住宅租賃備案面積最少，僅有42.79萬平方米，這主要是適逢春節(jié)，大量的外來務(wù)工人員返鄉(xiāng)，租賃市場需求急劇減少而導(dǎo)致的，但隨著外來務(wù)工人員返城工作，廣州市租賃市場自3月份開始回升（見圖5）。圖52013年廣州市住宅租賃備案面積2013年7月，廣州市國有土地住宅租賃平均價格達到最高點，為34元/平方米，這是由于7月適逢高校畢業(yè)季，大量大學(xué)生即將步入職場，不僅會增加需求，帶動租賃市場的成交量，房主還會借機抬高租金，導(dǎo)致租賃市場價格上漲。不過這種現(xiàn)象在6月份就開始出現(xiàn)，因為部分畢業(yè)生并不會等到畢業(yè)才開始找工作，故6月份的租金較5月份上漲4元/平方米，環(huán)比增長14.29%。（三）商鋪市場分析1.新建商鋪（1）受電子商務(wù)迅速發(fā)展影響，部分傳統(tǒng)行業(yè)受到?jīng)_擊2013年，廣州市新建商鋪成交量為41.33萬平方米，低于2012年的47.04萬平方米（見圖6）。這主要是因為在電子商務(wù)的沖擊下，普通服裝、家電等行業(yè)的實體商鋪受到較大的沖擊，而商鋪的供應(yīng)量又在持續(xù)擴大，導(dǎo)致商鋪市場競爭更加激烈，商業(yè)物業(yè)的投資回報率下降，故投資商鋪的投資者也會減少，例如天河區(qū)著名的崗頂IT商圈在2013年也面臨著大量商鋪出售、轉(zhuǎn)租的慘狀，與前兩年相比，部分商家的營業(yè)額下降近八成，由于生意慘淡，部分賣家不得不把商鋪轉(zhuǎn)移到租金更為便宜的地段。2013年前8月份，廣州市新建商鋪每月成交面積保持在3萬～5萬平方米，但9～11月份，廣州市新建商鋪每月成交面積僅有約2萬平方米，成交量大幅減少，這主要是由于9～10月是住宅傳統(tǒng)銷售旺季，商鋪開發(fā)商一般會選擇避開這個時段推出新貨，故其成交量有所減少（見圖6）。圖62013年廣州市新建商鋪成交面積及均價走勢（2）外圍四區(qū)成交量占六成以上2013年，廣州市中心六區(qū)新建商鋪成交面積為14.77萬平方米，僅占全市總成交量的35.42%，而外圍四區(qū)新建商鋪成交面積達26.93萬平方米，比中心六區(qū)多成交12.16萬平方米，占全市總成交量的64.58%。由于外圍四區(qū)商鋪的價格比中心六區(qū)便宜，同時越來越多的人選擇在外圍四區(qū)置業(yè)，其商業(yè)需求量也在增大，部分投資者看好其發(fā)展前景，故選擇投資外圍四區(qū)的商業(yè)物業(yè)。其中番禺區(qū)新建商鋪成交面積最大，為13.12萬平方米，占外圍四區(qū)總成交量的48.72%，由于番禺區(qū)交通等基礎(chǔ)設(shè)施更為完善，吸引人口流入的能力更強，故對投資者的吸引力也更大（見圖7）。圖72013年廣州市中心六區(qū)與外圍四區(qū)新建商鋪成交占比2.存量商鋪2013年，廣州市二手商鋪共成交3882宗、28.46萬平方米，與2012年成交量7053宗、26.47萬平方米相比，成交宗數(shù)大幅減少3171宗，而成交面積卻小幅增加1.99萬平方米。成交宗數(shù)大幅減少而成交面積卻小幅增加，是因為成交的套均面積從37.53平方米擴大至73.31平方米。出現(xiàn)這種情況的主要原因是廣州外圍四區(qū)的成交量較大，相比于中心城區(qū)那些寸土寸金的地段，外圍四區(qū)商鋪需投入的資金較少，投資者可以花較少的資金買入更大的商鋪，同時2013年外圍四區(qū)的住宅市場成交量較大，投資者看好其未來的市場前景，從而選擇在外圍四區(qū)進行投資，導(dǎo)致其成交量占全市的比重增加，商鋪成交的套均面積也有所擴大（見圖8）。圖82013年廣州市存量商鋪成交面積及均價走勢（四）寫字樓市場分析1.新建寫字樓2013年，廣州市新建寫字樓僅在第一季度時有較大的成交面積，其余季度表現(xiàn)平平，尤其是第三季度，其成交面積僅為14.54萬平方米。但其成交均價的表現(xiàn)卻恰恰相反，在經(jīng)歷了4個月連續(xù)下跌之后，5月份新建寫字樓成交均價開始反彈，至9月份時成交均價已升至全年最高的31819元/平方米。據(jù)悉，2013年寫字樓價格普遍增長了一至兩成，其中珠江新城成為投資者最青睞的板塊，琶洲板塊的寫字樓價格漲幅最明顯。第四季度，新建寫字樓成交面積有所回升，成交均價卻大幅下跌，單價下跌近萬元，這主要是受成交結(jié)構(gòu)性影響（見圖9）。圖92013年廣州市新建寫字樓成交面積及均價走勢2.存量寫字樓2013年，廣州市二手寫字樓總成交面積為20.25萬平方米，僅相當(dāng)于1月份新建寫字樓的成交量，3月份時二手寫字樓成交面積達到全年最高的3.47萬平方米。二手寫字樓市場成交量主要集中在中心城區(qū)，其成交量占全市總成交量的比重高達81.43%，這主要是由于外圍四區(qū)的二手寫字樓本身不多，可選擇性較少，仍有相當(dāng)一部分人更愿意在中心六區(qū)置辦辦公地點。2013年，二手寫字樓成交均價與新建寫字樓的漲跌