克里斯蒂安科斯托夫 音樂(lè)作品

本文格式為Word版，下載可任意編輯——克里斯蒂安科斯托夫音樂(lè)作品9月2日，交易本金理論的創(chuàng)始人、諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主羅納德·科斯（RonaldCoase）在芝加哥的一家醫(yī)院安詳離去，享年103歲。聯(lián)想到在上個(gè)月本專(zhuān)欄剛議論過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的自我救贖話(huà)題，不由得想結(jié)合科斯的理論再對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人自律問(wèn)題做一番探討。

前兩天有一位廣州當(dāng)?shù)嘏琶叭拇笮头康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的高管來(lái)訪(fǎng)，在筆者（廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)）辦公室談起一個(gè)困惑：我們參與協(xié)會(huì)的公司要受會(huì)員自律公約的約束，不入會(huì)的反而不用受約束，我們這不是花錢(qián)找麻煩嗎？

這樣的問(wèn)題其實(shí)不是第一次有會(huì)員向筆者提出，不過(guò)這次我沒(méi)有直接回復(fù)，而是講了一個(gè)前幾天剛剛發(fā)生的故事。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)在成立三年之后開(kāi)頭申請(qǐng)4A級(jí)社會(huì)團(tuán)體，前幾天民間組織管理局組織認(rèn)證專(zhuān)家到協(xié)會(huì)實(shí)地考察，在聽(tīng)取了協(xié)會(huì)的匯報(bào)之后，認(rèn)證專(zhuān)家說(shuō)：“你們協(xié)會(huì)先后出臺(tái)了《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)執(zhí)業(yè)模范》、《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)信用評(píng)價(jià)管理手段》、《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)不良行為管理手段》等多項(xiàng)行業(yè)自律管理制度，并結(jié)合我市二手房交易市場(chǎng)實(shí)際處境，推出了《二手房買(mǎi)賣(mài)重點(diǎn)事項(xiàng)告知書(shū)》、《看樓協(xié)議書(shū)》等指引性文件，還通過(guò)舉辦房地產(chǎn)中介行業(yè)、房地產(chǎn)按揭服務(wù)行業(yè)自律簽約大會(huì)、組織全體會(huì)員單位共同開(kāi)展‘誠(chéng)信Logo標(biāo)貼’等活動(dòng)，在會(huì)員中倡導(dǎo)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、守法自律。這樣市民就會(huì)信任協(xié)會(huì)會(huì)員，將協(xié)會(huì)會(huì)員與非會(huì)員加以區(qū)分?！?/p>

當(dāng)時(shí)這番話(huà)對(duì)筆者的觸動(dòng)很大，由于自從廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)成立以來(lái)，一向把為會(huì)員供給優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為協(xié)會(huì)工作的中心，而事實(shí)上組織會(huì)員加強(qiáng)行業(yè)自律也是協(xié)會(huì)向會(huì)員供給的一種服務(wù)，自律和服務(wù)在這一點(diǎn)上得到了完備的結(jié)合。

我把這個(gè)故事說(shuō)給這位經(jīng)紀(jì)公司的高管聽(tīng)，并且借用這個(gè)故事來(lái)回復(fù)他的疑問(wèn)，雖然看上去他并未能完全被這個(gè)故事壓服，但他還是表示看到了未來(lái)進(jìn)展的方向。

其實(shí)我還經(jīng)常給房地產(chǎn)中介行業(yè)的摯友講全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的故事：全美有超過(guò)300萬(wàn)名持牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，但并非全部經(jīng)紀(jì)人都是全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的會(huì)員。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）成立于1908年，距今已有100多年歷史，NAR的會(huì)員具有一個(gè)特意的稱(chēng)呼Realtor，這是一個(gè)完全生造出來(lái)的英文詞，專(zhuān)指NAR會(huì)員（NAR的全稱(chēng)即：NationalAssociationofRealtors），并且是一個(gè)注冊(cè)商標(biāo)，所以通常他們會(huì)莊重地寫(xiě)作Realtors，后面加圈的R表示這個(gè)名稱(chēng)是經(jīng)過(guò)注冊(cè)的。假設(shè)用方才那位經(jīng)紀(jì)公司高管的話(huà)說(shuō)，成為NAR的會(huì)員也是典型的“花錢(qián)找麻煩”——會(huì)員當(dāng)然要交納會(huì)費(fèi)，同時(shí)還要加入持續(xù)教導(dǎo)，要遵守NAR的職業(yè)道德模范。但作為NAR的會(huì)員，卻可以在社會(huì)上享有很高的聲望，公眾都知道NAR會(huì)員能夠供給優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。而且只有NAR會(huì)員才能參與各級(jí)MLS系統(tǒng)（關(guān)于MLS，詳見(jiàn)筆者近年來(lái)在《中國(guó)房地產(chǎn)》雜志發(fā)表的若干篇相關(guān)文章），參與這個(gè)系統(tǒng)就能用最快的速度扶助客戶(hù)找到買(mǎi)家（賣(mài)家）。

現(xiàn)在回到科斯，回到經(jīng)濟(jì)學(xué)上。交易本金理論認(rèn)為：信息本金是交易本金的核心。在房地產(chǎn)中介市場(chǎng)上，“協(xié)會(huì)會(huì)員”這個(gè)“符號(hào)”就是一個(gè)明顯的信息，它可以扶助用戶(hù)儉約搜尋優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的本金。交易本金理論還報(bào)告我們：交易本金包括簽約本金和履約本金。由于協(xié)會(huì)倡導(dǎo)會(huì)員誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，明碼實(shí)價(jià)，因此達(dá)成協(xié)議就不需要討價(jià)還價(jià)，達(dá)成協(xié)議以后也不用惦記經(jīng)紀(jì)人不專(zhuān)心履行協(xié)議，不必由于經(jīng)紀(jì)人不履約而通過(guò)各種途徑追償和強(qiáng)制履約，這些都能夠大大儉約交易本金。

當(dāng)公眾有了這樣的共識(shí)：房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的會(huì)員能夠?yàn)榭蛻?hù)儉約交易本金并供給優(yōu)質(zhì)服務(wù)，那么長(zhǎng)此以往，就會(huì)展現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的結(jié)果，作為協(xié)會(huì)會(huì)員的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就能獲得更多的中介