高爾夫地產(chǎn)市場分析

高爾夫地產(chǎn)市場分析高爾夫地產(chǎn)整體市場概況1、中國高爾夫地產(chǎn)歷史發(fā)展回顧相對于國外的高爾夫地產(chǎn)而言，十幾年歷史的中國市場，算是半生不熟。21世紀初，根據(jù)最權威的國際高爾夫組織（NGF）的統(tǒng)計，在美國，高爾夫球場發(fā)展房地產(chǎn)從30%上升到了46%，而且高爾夫物業(yè)的售價比一般住宅高出3－4倍以上。尤其在北美國家，很多經(jīng)營者將高爾夫產(chǎn)業(yè)不斷延伸和衍化，除了開發(fā)高爾夫地產(chǎn)外，還以球會的名義經(jīng)營品牌服裝、球具等等。國外如此，國內(nèi)亦然。上世紀九十年代末，伴隨著經(jīng)濟高速成發(fā)展，高爾夫地產(chǎn)進入中國百姓視野。高爾夫房產(chǎn)物業(yè)的超高的價格推動著國內(nèi)頂級球場“沖鋒陷陣”，其他球場則爭先效仿，一時間風生水起。此后的十余年中，伴隨著這一熱潮，上海湯臣高爾夫別墅、天馬高爾夫別墅、深圳沙河高爾夫別墅、觀瀾湖高爾夫別墅等產(chǎn)品接踵而至。雖然個個美其名曰“高爾夫別墅”，事實上其中多數(shù)只稱得上中檔樓盤。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前北京市場上在售的所謂高爾夫項目近20個，產(chǎn)品類型包羅別墅、townhousue、洋房、高層公寓等多種形式。2004年5月8日，演繹世界第一球會與頂級別墅創(chuàng)新“嫁接”的觀瀾湖大宅，帶著“我家住在觀瀾湖，來我家打高爾夫吧”的廣告語上市，以中國地產(chǎn)豪宅最高水準的代表身份，在整個地產(chǎn)界引發(fā)了一場“地震”，其項目也被中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評為“中國深圳地產(chǎn)高檔社區(qū)成功開發(fā)典范”。大宅均價在每平方米2萬元以上，最便宜的一棟也要1000多萬，最高叫價高達3000萬元，這個價格在當時的深圳算是天價。同時，在經(jīng)濟高速發(fā)展的上海，湯臣高爾夫集團也將高爾夫地產(chǎn)作為與高爾夫平齊的主營業(yè)務之一。目前，位于湯臣高爾夫球場東南側(cè)的湯臣高爾夫別墅，目前已開發(fā)到第8期，入住率非常高，已形成相當成熟的高檔社區(qū)生活圈。2、中國高爾夫地產(chǎn)現(xiàn)狀“在中國，有90%的球場以房地產(chǎn)項目作為支撐?！币贿吺乔驎\營艱難，一邊是高爾夫地產(chǎn)物業(yè)的超高回報，中國高爾夫掘金頂級別墅領域在一定程度上也是順應了國際趨勢，符合市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的?？v觀全球的豪宅市場，依山也好，傍水也好，形成藍色和綠色兩大主題，而高爾夫球場上或者附近的別墅，不僅座擁滿眼綠色，更創(chuàng)造以球會友的融洽空間，成為許多人夢寐以求的置業(yè)理想。

對于地產(chǎn)開發(fā)商而言，“高爾夫”似乎已從一個體育類名詞脫胎換骨為地產(chǎn)概念。無論是遠郊的低密度產(chǎn)品還是城市核心區(qū)的高檔住宅，不管身在高爾夫球場，還是視野目及范圍，能一睹那一片綠，開發(fā)商們大都愿意給自己的樓盤貼上“高爾夫”的標簽。得蔭于高爾夫的貴族身世，高爾夫地產(chǎn)的范疇得到最大限度的延伸。高爾夫地產(chǎn)分為兩大型態(tài)，即“主題地產(chǎn)”和“概念地產(chǎn)”。高爾夫主題地產(chǎn)主要指球場內(nèi)球道景觀地產(chǎn)和部分與球場直接相連的球場邊緣地產(chǎn)（主要為別墅）。高爾夫概念地產(chǎn)，一般指球場外部、附有高爾夫概念的地產(chǎn)，包括練習場地產(chǎn)、與高爾夫捆綁促銷的地產(chǎn)。隨著國家政策的趨緊，再加上球場場內(nèi)土地與場外土地在面積上的比率相差之大等因素，高爾夫主題地產(chǎn)，不可能成為主流。而目前的趨勢是，高爾夫的概念越來越被外延化，高爾夫概念地產(chǎn)的外延將日趨豐富。市場的反響是，不管是高爾夫主題地產(chǎn)還是概念地產(chǎn)，都受到了房產(chǎn)高端消費者的青睞。隨著高爾夫房地產(chǎn)的發(fā)展，其置業(yè)者群體分布，尤其是消費心態(tài)也發(fā)生著巨大的變化。如今，住進高爾夫別墅或者社區(qū)的人們，不一定會打高爾夫。有一名置業(yè)者道出了自己的心聲：“住在球場邊上，不管房子大與小，我們就會覺得這種高貴運動離我們不遠，我們不會經(jīng)常打高爾夫，只希望能享有這種享受的心態(tài)?！薄昂门怀罴?，早些年高爾夫房地產(chǎn)還只是在北京、上海、廣州、深圳等地被炒得火熱，近兩年，重慶、武漢、杭州等一些大中城市也紛紛躋身高爾夫住宅開發(fā)大軍。如今放眼全國，高爾夫球場內(nèi)和球場附近，各式各樣的別墅群林林總總。”有數(shù)據(jù)顯示，目前與房地產(chǎn)相關的高爾夫開發(fā)項目，新球場占到60%，而在20世紀90年代這一比例僅40%。可見，高爾夫地產(chǎn)中的高爾夫別墅，可謂是真正的名人閨秀、皇帝女兒，充分符合“買受”雙方的消費意愿和理想生活。

中國高爾夫地產(chǎn)項目走勢1、價格走勢頂級別墅中高爾夫別墅漲幅最快1996至1997年，高爾夫別墅的消費者主要是境外人士；到2000年，國內(nèi)和國外的消費者比例基本為1∶1；2007年，高爾夫別墅70％的買家是國內(nèi)成功人士。從價格走勢上來看，高爾夫別墅較之其它頂級別墅價格上漲更快。有投資者透露，如果將2002年買的高爾夫別墅在今天出手，至少已經(jīng)能夠賺幾倍以上的利潤。因為它比普通別墅更具稀缺性。在美國、澳大利亞、東南亞等地區(qū)，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。國外高爾夫別墅的售價一般比普通別墅要高出3~4倍，而舉辦過頂級高爾夫賽事的球場別墅售價甚至可達普通別墅的10倍以上。2、開發(fā)走勢球場與別墅相互依托由于目前中國高爾夫球場總體還沒達到贏利的發(fā)展階段，真正吸引投資商的地方是關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。球場之后跟進的往往是房地產(chǎn)項目，比如別墅、會所等。有的球場配套建設面積近5萬平方米，除必要設施外，多設計為別墅或高級公寓，以加快投資回收。而對于高爾夫別墅而言，由于其銷售可以依托高爾夫俱樂部相對集中的客戶群，通常其直接面向會員的銷售業(yè)績要好過向公眾發(fā)售。高爾夫別墅與球場是相互促進的關系，高爾夫球場的成功管理和運營對于高爾夫別墅而言極為重要。好的高爾夫球場的管理能夠帶動別墅銷售，甚至提升別墅售價。在過去10年的時間里，高爾夫的發(fā)展始終和別墅緊密相聯(lián)，經(jīng)營管理好的高爾夫球場能提升別墅的價值，而高爾夫別墅提升的價值正好也能彌補前期建造球場花費的成本。3、市場走勢最后盛宴通常所說的高爾夫別墅，從自身特點而言其實可以分為三類：第一類是高爾夫球場內(nèi)自帶別墅，如佘山高爾夫別墅；第二類是球場外環(huán)繞別墅，如湯臣高爾夫別墅等；第三類是周邊臨近高爾夫球場，以之為賣點的廣義高爾夫別墅，如林克司高爾夫別墅等。從產(chǎn)品功能上來看，一類是以居住為主的“第一居所型”別墅，此類別墅的業(yè)主只是把高爾夫球當作一個輔助元素，而以享受高爾夫球場帶來的綠化、景觀和與外界隔絕的寧靜生活為主，如綠洲千島花園等；另一類則是以打高爾夫球為主的“度假型”別墅，這類別墅的業(yè)主大都把此別墅作為第二居所或者是一個商務接待處，只是在自己度假休閑或邀請生意伙伴一起打球的時候才會使用到別墅。這類別墅在上海較多，如湯臣高爾