物業(yè)管理與小區(qū)出入口規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)研究

物業(yè)管理與小區(qū)出入口規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)研究隨著人們生活水平的提高以及經(jīng)濟(jì)能力的增強(qiáng)，居民不光滿足有一套設(shè)施齊全的房屋，還要考慮到周圍環(huán)境、服務(wù)的質(zhì)量不光滿足自身居住，還將考慮今后幾代人的需要，因而可以說(shuō)物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，是一種社會(huì)化的產(chǎn)業(yè)。從房地產(chǎn)業(yè)和住房制度改革來(lái)看，物業(yè)管理通過(guò)市場(chǎng)化、專業(yè)化的手段進(jìn)行管理、維護(hù)和經(jīng)營(yíng)，是對(duì)過(guò)去那種“重建輕管”低水平行政性房屋管理體制的改革。它可以改變城市面貌，改善人們生產(chǎn)、生活環(huán)境可以延長(zhǎng)建筑和公用設(shè)施的使用壽命，提高其經(jīng)濟(jì)價(jià)值可以加強(qiáng)社會(huì)治安，有利于安居樂(lè)業(yè)，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定可以實(shí)現(xiàn)服務(wù)社會(huì)化，擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域，增加就業(yè)機(jī)會(huì)可以提高人們的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識(shí)對(duì)于深化房地產(chǎn)業(yè)和住房制度改革都有積極意義。一、物業(yè)管理的定義根據(jù)建設(shè)部1994年33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》對(duì)住宅小區(qū)管理的內(nèi)容確定為：“對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生可以概括為：（1）對(duì)小區(qū)內(nèi)的各類房屋（包括住宅及各種公共設(shè)施）及其設(shè)備（包括電梯、水泵房、消防、配電等設(shè)備）進(jìn)行維護(hù)和修繕；（2）對(duì)小區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和修繕；（3）對(duì)小區(qū)內(nèi)的道路和交通設(shè)施（包括停車設(shè)施）進(jìn)行維修和管理；（4）對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理；（5）對(duì)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及區(qū)容進(jìn)行管理；（6）對(duì)小區(qū)的治安（包括防火）進(jìn)行管理；（7）便民服務(wù)。二、物業(yè)管理與小區(qū)規(guī)劃的關(guān)系居住小區(qū)的物業(yè)管理,其首要條件就是封閉式的管理，它不希望與小區(qū)無(wú)關(guān)人員、車輛以及任何事物進(jìn)人小區(qū)。而作為小區(qū)對(duì)外聯(lián)絡(luò)的主線就是小區(qū)道路系統(tǒng),它又要求充分、方便地對(duì)外聯(lián)系,這樣就產(chǎn)生了矛盾。要想解決這對(duì)矛盾，首先在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，盡量少的設(shè)置小區(qū)主要出人口，在城市的生活性干道上最好設(shè)一個(gè)出人口，而交通性的干道可盡量不設(shè)出人口，避免城市交通與小區(qū)內(nèi)交通的相互干擾。三至四個(gè)住宅組團(tuán)可設(shè)一個(gè)出入口在小區(qū)道路網(wǎng)布局規(guī)劃時(shí)，盡量采用環(huán)形系統(tǒng)，避免放射式路網(wǎng)系統(tǒng)。小區(qū)支路可多設(shè)些盡端路，在盡端路設(shè)置回車場(chǎng)，可相應(yīng)布置小區(qū)集中的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，克服“直通式”、“貫穿式”的小區(qū)道路系統(tǒng)，采用“通而不暢”的道路布置手法，使小區(qū)道路骨架簡(jiǎn)捷明了而又靈活富有變化。為小區(qū)建筑的布置和今后的封閉式物業(yè)管理創(chuàng)造一個(gè)良好的先決條件。主要問(wèn)題可以概括為以下幾點(diǎn)：（1）封閉式物業(yè)管理與小區(qū)道路系統(tǒng)布局規(guī)劃、小區(qū)出入口組織的關(guān)系（出入口數(shù)量、外來(lái)人員進(jìn)出管理）；（2）物業(yè)管理與小區(qū)配套公建布局規(guī)劃；（3）臨時(shí)停車位的設(shè)置及安全問(wèn)題與出入口的關(guān)系；（4）物業(yè)管理級(jí)別與小區(qū)各種類型的關(guān)系（豪華洋房別墅）。三、日清現(xiàn)有住宅小區(qū)規(guī)劃典型案例分析 在日清現(xiàn)有小區(qū)規(guī)劃案例中進(jìn)行篩選，根據(jù)容積率不同進(jìn)行歸納總結(jié)分析，將容積率低于1.0的歸為A類即別墅區(qū)，容積率大于1.0的但小于1.5的歸為B類即多層區(qū)，容積率大于1.5小于2.5的歸為高層區(qū)。在不同類別中選取案例分析。A類別墅區(qū)（容積率＜1.0）B類多層區(qū)（1.0＜容積率＜1.5）C類高層區(qū)（1.5＜容積率＜2.5）3.1仁恒雙湖灣A類（容積率＜1.0）仁恒雙湖灣占地約37萬(wàn)㎡，位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖南岸，獨(dú)墅湖北岸，兩湖中央位置。兩側(cè)為百米寬的天然河道，東西向和南北向也各有一條河道穿過(guò)社區(qū)，整個(gè)地塊自然景觀優(yōu)越，在市政道路及河道的劃分下，形成七個(gè)有序地塊，呈現(xiàn)出新江南水鎮(zhèn)格局。（一）入口標(biāo)志明顯（圖1）圖1仁恒入口展示（二）人車混流（圖2）圖2仁恒入口流線（三）物業(yè)與值勤位置較近，聯(lián)系方便（圖3）圖3門(mén)衛(wèi)值勤與物業(yè)地理位置關(guān)系3.2灣流域（1.0＜容積率＜1.5）2008年金地浦東重要的住宅作品。金地灣流域地處浦東世博核心地塊，緊鄰中環(huán)線。項(xiàng)目總面積近20萬(wàn)平方米，南面正對(duì)約40米寬的三林公園，社區(qū)內(nèi)三林港、中汾涇兩條天然河流交匯。項(xiàng)目總體為地層靜谷規(guī)劃社區(qū)，集雙拼別墅、景觀大平層、14層景觀平層、6層電梯小洋房、14層景觀小高層于一體。雙拼別墅面積在250-270平方米，景觀大平層、14層景觀平層面積在170-190平方米。6層電梯小洋房及14層景觀小高層面積均為90平方米以下的小戶型。圖4灣流域入口流線圖5灣流域大門(mén)平立面優(yōu)點(diǎn)：（一）人員保安人數(shù)控制較好（二）崗?fù)び行l(wèi)生間設(shè)施完善（三）物業(yè)值班室與崗?fù)ぢ?lián)系較為方便缺點(diǎn)：（一）人車混流（進(jìn)去后分流）（圖4）（二）平移鐵門(mén)，開(kāi)啟不方便（圖7）（三）設(shè)計(jì)形象比較含蓄（四）標(biāo)志設(shè)計(jì)不夠明顯圖6仁恒入口模型展示圖7仁恒入口實(shí)景3.3西山華府（1.0＜容積率＜1.5）基地位于北京市豐臺(tái)與房山交界處，青龍湖郊野休閑區(qū)內(nèi)，緊鄰西六環(huán)，環(huán)境優(yōu)美，地理位置卓越。項(xiàng)目用地由四部分組成，由東向西，從北向南依次為A,B,C,D地塊，用地面積分別為76760㎡、81165m2、94882㎡、90741㎡，項(xiàng)目用地總面積為343548㎡，容積率1.10?？偨ㄖ娣e567928㎡，其中地上建筑面積380759，地下建筑面積187169㎡。a.基地共有四個(gè)出入口，分別位于基地東南西北城市次干道上。b.基地內(nèi)的交通組織，地面以步行路系統(tǒng)為主，機(jī)動(dòng)車從地塊主路進(jìn)入后直接分流到各組團(tuán)地下車庫(kù)，實(shí)現(xiàn)組團(tuán)內(nèi)的人車徹底分流。圖8西山華府入口實(shí)景圖9西山華府入口平面優(yōu)點(diǎn)：（一）入口形象古典，給人印象深刻（圖8）（二）物業(yè)與保安同一樓，人數(shù)上可以控制（圖9）（三）各部分功能統(tǒng)一（四）入口可從會(huì)所進(jìn)出，管理控制各方面較為方便（圖9）（五）實(shí)現(xiàn)組團(tuán)內(nèi)的人車分流3.4中星虹達(dá)美華村（1.0＜容積率＜1.5）1.0560%綠化率中星美華村保留大面積的濕地生態(tài)景觀和10棟老別墅，以1.05的超低容積率、60%以上的超高綠化率、并主要以豪宅大戶型為主，主力戶型為220-250平方米的三房?jī)蓮d，3.15米的層高，空間布局大氣寬敞。圖10中星虹達(dá)入口平面圖11中星虹達(dá)入口模型展示優(yōu)點(diǎn)：（一）物業(yè)、執(zhí)勤聯(lián)系非常緊密（圖10）（二）臨時(shí)停車位的設(shè)置比較方便（圖10）（三）人車較易分流（四）入口展示面設(shè)計(jì)比較含蓄（五）保安人數(shù)可以控制3.5金地格林世界風(fēng)范城（容積率＜1.0）0.67金地格林世界項(xiàng)目是位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)北部。整個(gè)金地格林世界占地面積2100畝，容積率0.67，按高標(biāo)準(zhǔn)、低密度、高配套的理念來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)，為上海乃至整個(gè)長(zhǎng)三角區(qū)具有代表性的低密度高品質(zhì)的大型社區(qū)。產(chǎn)品類型為T(mén)OWNHOUSE，搭配獨(dú)棟別墅、小高層和多層住宅。圖12金地格林世界風(fēng)范城基地總平面1#（標(biāo)準(zhǔn)入口延伸形式）圖131#樓入口平面2#（標(biāo)準(zhǔn)主入口）圖142#樓入口平面3#（標(biāo)準(zhǔn)次入口）圖153#樓入口平面4#（標(biāo)準(zhǔn)入口延伸形式）圖164#樓入口平面5#（標(biāo)準(zhǔn)次入口）圖175#樓入口平面6#（標(biāo)準(zhǔn)別墅入口）圖186#樓入口平面四、結(jié)語(yǔ)根據(jù)以上案例可以得出結(jié)論，較好的小區(qū)出入口設(shè)計(jì)，都是從節(jié)約成本同時(shí)又能解決人流車流的問(wèn)題的角度來(lái)講，這就需要在規(guī)劃中，盡可能的控制好出入口的數(shù)量，減少值勤崗?fù)さ脑O(shè)置，同時(shí)需要流線設(shè)計(jì)清晰以及入口展示面位置、形象合理等等。綜上所述，我們將以上特征進(jìn)行優(yōu)化，首先是控制小區(qū)出入口的數(shù)量設(shè)置，全面實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)前提就是小區(qū)能封閉，小區(qū)封閉管理不但對(duì)保安有極大作用，而且對(duì)小區(qū)的安靜舒適、清潔衛(wèi)生、交通管理、綠化養(yǎng)護(hù)都有關(guān)系。小區(qū)封閉后，就需考慮小區(qū)出入口的數(shù)量設(shè)置問(wèn)題。出入口數(shù)量不宜過(guò)多，過(guò)多就需要更多的保安，從而增加物業(yè)成本；出入口太少，就會(huì)影響小區(qū)居民出行方便及防災(zāi)疏散。一般小區(qū)出入口以2~3（不大于4個(gè)為宜），小型小區(qū)則可以設(shè)置1~2個(gè)出入口。出入口的設(shè)置要考慮小區(qū)周邊道路環(huán)境，國(guó)家規(guī)范以及小區(qū)居民出行主要方向。（圖19）圖19灣流域出入口布置其次是將物業(yè)管理與小區(qū)出入口設(shè)計(jì)限定在出入口的布置設(shè)計(jì)上，設(shè)計(jì)出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化入口功能模塊（如圖19、圖20），在入口崗?fù)じ浇O(shè)置輔助空間，可供保安值勤提供休息及收發(fā)文件場(chǎng)所，解決保安與物業(yè)的交流溝通問(wèn)題。同時(shí)人車分流設(shè)計(jì)，小區(qū)居民從人行入口大廳刷卡進(jìn)入小區(qū)，而訪客則需從保安登記后批準(zhǔn)進(jìn)入。4.1、標(biāo)準(zhǔn)化模塊的研究與組合在小區(qū)入口，一般會(huì)有崗?fù)?、入口大堂、景觀展示墻、外圍墻等組成，我們將其作為一個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的模塊來(lái)適應(yīng)不同條件下的住宅小區(qū)入口設(shè)計(jì)要求。88㎡輔助空間崗?fù)復(fù)復(fù)と诵腥肟诖髲d圖20優(yōu)化后的入口標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)A崗?fù)ぃū仨殻┤鐖D21所示，一個(gè)1200mmX2400mm的崗?fù)つK，位于出入口中間，統(tǒng)管車行進(jìn)出。在車行一側(cè)為人行出入口，為方便管理也采取刷卡進(jìn)出方式。這種崗?fù)?yōu)點(diǎn)是可以用較少的保安數(shù)量但又能有效管理出入口，同時(shí)又能實(shí)現(xiàn)人車分流。圖21標(biāo)準(zhǔn)化入口模塊功能圖B輔助空間（非必須）圖22所示為一個(gè)8㎡的輔助空間，里面布置廁所、儲(chǔ)藏功能。外來(lái)訪客可在此等候，方便實(shí)用。以后也能布置一些收發(fā)設(shè)備，增強(qiáng)保安與物業(yè)的溝通。圖22標(biāo)準(zhǔn)化入口模塊功能圖C人行入口大堂（非必須）圖23為別墅人行入口大廳，布置服務(wù)臺(tái)、休息區(qū)、儲(chǔ)藏室以及廁所等功能，居民可在此通過(guò)進(jìn)入小區(qū)，而訪客可以在此登記與休息。在一些等級(jí)較高的小區(qū)中，也可采取這種模塊。圖23標(biāo)準(zhǔn)化入口模塊功能圖D帶廁所的崗?fù)ぃǚ潜仨殻┤鐖D24，與圖A功能類似，但是增加了輔助功能，在保安與物業(yè)樓隔離較遠(yuǎn)的小區(qū)中極為適用，也適用于等級(jí)較高的住宅小區(qū)。圖24標(biāo)準(zhǔn)化入口模塊功能圖E景觀展示墻（必須）景觀展示墻一般設(shè)置在入口處，用于展示小區(qū)形象，是小區(qū)出入口沿街立面的重要組成，是城市形象的一部分。入口是小區(qū)的形象展示，開(kāi)發(fā)商在此付出較少的資金便可以提升其住宅產(chǎn)品的整體品質(zhì)。一般要求為：標(biāo)志醒目，便于識(shí)別，標(biāo)志與景觀園林相互存托，彰顯品位。一般做法為：項(xiàng)目景墻（地產(chǎn)名稱+項(xiàng)目名稱）。F外圍墻（必須）·材質(zhì)上：有磚、鑄鐵、金屬、玻璃等多種元素可供選擇?！ぷ龇ㄉ希簢鷫?dān)負(fù)著小區(qū)安全的作用，通常有高度要求，但現(xiàn)在比較多的做法有通過(guò)標(biāo)段構(gòu)建之間的間隙設(shè)計(jì)，或者選用通透的玻璃材質(zhì)，使得小區(qū)內(nèi)外在視線上達(dá)到溝通。通常一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的入口設(shè)計(jì)中，會(huì)選擇A+E+F的組合，而比較完善的入口可能會(huì)有A+B+C+E+F甚至是B+C+D+E+F的組合，具體組合方式要依據(jù)住宅規(guī)模、等級(jí)來(lái)決定，定位于普通公寓的小區(qū)，推薦A+B+C+E+F組合，定位別墅與高檔小區(qū)的推薦B+C+D+E+F組合方式。4.2、評(píng)級(jí)指標(biāo)體系對(duì)于小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化入口設(shè)計(jì)，重要的是建立一個(gè)對(duì)小區(qū)入口標(biāo)準(zhǔn)化有足夠理解深度的指標(biāo)體系。從入口功能特征入手，初步列出下列指標(biāo)體系：出入口考慮指標(biāo)其中標(biāo)準(zhǔn)化功能模塊又可列出以下指標(biāo)體系：標(biāo)準(zhǔn)化入口功能模塊一個(gè)完善的出入口指標(biāo)體系，不但可以反映出小區(qū)的不同級(jí)別，還可以細(xì)化到小區(qū)的綜合物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用，讓開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)物業(yè)運(yùn)營(yíng)有更清楚的審核。例如一般物業(yè)門(mén)崗4班倒，一個(gè)門(mén)衛(wèi)一年工資約3W，一年一個(gè)大門(mén)的最少支出為12W左右。出入口越多，門(mén)衛(wèi)就越多，所以必須考慮門(mén)衛(wèi)的經(jīng)濟(jì)化配比以及出入口數(shù)量的控制。另外，需要解決的是物業(yè)管理的布置問(wèn)題。物業(yè)一般是布置小區(qū)中欠佳的樓層，也有單獨(dú)放置在小區(qū)會(huì)所內(nèi)。物業(yè)的服務(wù)對(duì)象是小區(qū)居民，其首選位置應(yīng)當(dāng)布置在小區(qū)內(nèi)可達(dá)性較好標(biāo)志明顯的地塊，同時(shí)物業(yè)的布置須考慮與保安崗?fù)さ慕涣鳒贤▎?wèn)題，布置過(guò)遠(yuǎn)，保安來(lái)回路程時(shí)間過(guò)長(zhǎng)耽誤訪客時(shí)間。在仁恒雙湖灣和西山華府項(xiàng)目中，物業(yè)與保安位于同一棟樓里，這樣既可以控制保安人數(shù)，同時(shí)又能方便物業(yè)保安間的聯(lián)系；也可借鑒中星虹達(dá)的布置方式，物業(yè)布置在入口不遠(yuǎn)處，也解決了物業(yè)保安之間溝通聯(lián)系問(wèn)題。附錄：各小區(qū)調(diào)查問(wèn)卷＿＿＿＿＿＿小區(qū)調(diào)研內(nèi)容小區(qū)地理位置（普通多層高層洋房別墅）總建筑面積總戶數(shù)景觀情況綠化率容積率覆蓋率（具體介紹小區(qū)情況）出入口數(shù)量（123）●保安人數(shù)（1234）●是否人車混流（是否）●物