白話房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理

白話房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理白話房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理

【Abstract】Thispaperdiscussesindetailhowdotherealestatecompanyfinancialstaffinterprettheformofthedevelopmentoftheproject，understandthecoststructureofdevelopmentandthemethodofcostcalculation.Andanalyesthedevelopmentcosts，marketingcosts，andauditingthecontracttermsoftheeconomyfromthetaxpointofviewinordertoprovideareferenceforthepeer.

【Keywords】realestateenterprise；financialmanagement；developmentcosts

【中圖分類號(hào)】F293.33【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A【文章編號(hào)】1673-1069〔2022〕04-0023-02

1工程業(yè)態(tài)背后的故事

客戶到房產(chǎn)公司售樓部看房，置業(yè)參謀介紹：工程包括住宅、公寓、寫字間、商業(yè)。商業(yè)既有商業(yè)綜合體，也有底商。小區(qū)有地下車庫(kù)、地上車位可供業(yè)主停車。有出名物業(yè)效勞公司做物業(yè)效勞，業(yè)主可在會(huì)所組織娛樂(lè)活動(dòng)，業(yè)主的孩子可在本小區(qū)上幼兒園。商業(yè)綜合體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，給業(yè)主定期分紅。小區(qū)綠化面積35%以上，距離主城區(qū)5km，……

從置業(yè)參謀的介紹中，客戶獲知下列工程信息：

對(duì)于要解決孩子九年義務(wù)教育的客戶，只能買住宅，因?yàn)槟軒艨?；公寓可以居住，但可能沒(méi)有天然氣；寫字間沒(méi)有天然氣，但可能集中供給冷氣、熱水等，繳納較高的物業(yè)費(fèi)；商業(yè)綜合體是獨(dú)立樓棟，底商在住宅、公寓、寫字間的下面；統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商業(yè)綜合體，要先簽買房合同，再簽代租代管合同。分紅可能是約定比例，也可能按實(shí)際收益扣除各項(xiàng)稅費(fèi)、管理費(fèi)；底商上面的住宅會(huì)比擬吵，假設(shè)底商中有經(jīng)營(yíng)中餐的，可能會(huì)有蟑螂；地上車位占用業(yè)主公共區(qū)域，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，只能出租；地下車庫(kù)大多有產(chǎn)權(quán)證，但也有沒(méi)產(chǎn)權(quán)證的〔如地下人防設(shè)施形成的車庫(kù)〕；物業(yè)效勞用房、會(huì)所是小區(qū)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，本錢共攤，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證。房產(chǎn)公司已把這些配套設(shè)施本錢加在業(yè)主購(gòu)房?jī)r(jià)款中；幼兒園分有無(wú)產(chǎn)證兩種情況。假設(shè)有產(chǎn)證，業(yè)主不共攤本錢，但幼兒園后期收費(fèi)會(huì)加上房租或折舊。

從置業(yè)參謀介紹中，財(cái)務(wù)人員獲知財(cái)務(wù)信息：

沒(méi)有產(chǎn)證的房子，都不能發(fā)售，要把它們的建造本錢，攤到帶產(chǎn)權(quán)證房子上；底商要與上面的住宅、公寓、寫字間分割整棟樓本錢；商業(yè)綜合體有售房、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，要各做各的；對(duì)商業(yè)綜合體的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理；地下人防設(shè)施形成的車庫(kù)，辦了政府防空辦的后續(xù)，可以對(duì)外出租；業(yè)主會(huì)組織成立業(yè)主委員會(huì)，代表所有業(yè)主統(tǒng)一行權(quán)，也可選擇物業(yè)公司；物業(yè)效勞用房、會(huì)所是小區(qū)公建配套設(shè)施，歸全體業(yè)主所有；物業(yè)效勞用房提供應(yīng)物業(yè)公司使用；會(huì)所后期的各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)本錢，由物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商處理；地上車位占用業(yè)主公共區(qū)域，業(yè)主委員會(huì)可與物業(yè)公司分享租金收益；無(wú)產(chǎn)證幼兒園的收費(fèi)規(guī)范，需要與業(yè)委會(huì)協(xié)商，優(yōu)先招收本小區(qū)業(yè)主子女。

2全本錢構(gòu)成與歸類技巧

房產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)工程中，會(huì)由造價(jià)部門、銷售部、財(cái)務(wù)部聯(lián)合做“工程目標(biāo)利潤(rùn)測(cè)算〞。先做“工程全本錢測(cè)算〞，收入總額減去工程全本錢，就是工程目標(biāo)利潤(rùn)。

在“工程全本錢測(cè)算〞的橫欄上，有三個(gè)組成局部：

①造價(jià)部門提供的開(kāi)發(fā)本錢。包括土地獲得價(jià)款、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑項(xiàng)目費(fèi)、主體安裝項(xiàng)目費(fèi)、根底設(shè)施項(xiàng)目費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、公建配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。

②銷售部提供的銷售費(fèi)用。

③財(cái)務(wù)部提供的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、各項(xiàng)稅金及附加。

在“工程全本錢測(cè)算〞的縱欄上，反映的是工程各業(yè)態(tài)分?jǐn)偟谋惧X。在分?jǐn)偙惧X的依據(jù)上，會(huì)有兩個(gè)數(shù)據(jù)：建筑面積、可售面積，后者明顯小于前者。

財(cái)務(wù)人員需要思考下列問(wèn)題。

房《a公司要繳納三項(xiàng)主稅：增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)的所得稅[1]。其中土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，假設(shè)不做適當(dāng)籌劃，會(huì)讓企業(yè)承當(dāng)高額稅負(fù)。土地增值稅在工程立項(xiàng)、各業(yè)態(tài)本錢分?jǐn)偵嫌袑ｍ?xiàng)規(guī)定，與造價(jià)部依據(jù)的建筑本錢法有差別[2]。

具體來(lái)說(shuō)，差別有下列幾點(diǎn)：

①在工程立項(xiàng)上，稅務(wù)對(duì)清算單元有要求。為有效利用造價(jià)部門做的開(kāi)發(fā)本錢，造價(jià)部門在劃分工程邊界時(shí)，予以通盤考慮。在歸集和分配開(kāi)發(fā)本錢時(shí)，合乎土地增值稅清算的要求。

②建筑面積減可售面積的余額，就是前面說(shuō)的沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證書(shū)的面積。如果財(cái)務(wù)不要求，造價(jià)部門會(huì)按各業(yè)態(tài)建筑面積分?jǐn)偙惧X。而土地增值稅清算要求按可售面積分?jǐn)偙惧X。

③造價(jià)部門在核算主體建筑項(xiàng)目費(fèi)、主體安裝項(xiàng)目費(fèi)時(shí)，能細(xì)算到每平方米的實(shí)際本錢。但土地增值稅清算為便于征收，做了簡(jiǎn)化，舉例：對(duì)地下土方本錢，造價(jià)部會(huì)全算成地下室本錢，稅務(wù)局認(rèn)為地下室是整棟樓的根底，要按整棟樓面積分?jǐn)偅粚?duì)地下人防設(shè)施形成的車庫(kù)，因不在可售面積內(nèi)，稅務(wù)局將其本錢分?jǐn)偨o整棟樓；對(duì)底商高度高于上面房屋的，造價(jià)可據(jù)實(shí)算多耗用的建筑本錢。稅務(wù)局只在商業(yè)用房層高系數(shù)〔商業(yè)用房單層層高/單層住宅層〕高于1.5時(shí)，才可以按照層高系數(shù)調(diào)整。3營(yíng)銷推廣費(fèi)用把戲多，分類標(biāo)準(zhǔn)財(cái)務(wù)管理的措施

翻開(kāi)銷售部提供的“銷售費(fèi)用明細(xì)表〞?？吹轿寤ò碎T的工程。包括：售樓部裝修〔或建安〕本錢、樣板房裝修費(fèi)用、營(yíng)銷推廣費(fèi)用〔包括：廣告推廣費(fèi)用、活動(dòng)費(fèi)用、制作費(fèi)用、物料費(fèi)用等〕、推廣渠道費(fèi)用、銷售渠道提成費(fèi)用、銷售人員工資及提成。

用財(cái)務(wù)語(yǔ)言分類描述一下：發(fā)生售樓部建安本錢的，表明售樓部是臨時(shí)建筑，將來(lái)要撤除，所以要把建筑本錢、撤除本錢算入銷售費(fèi)用。在撤除前，要請(qǐng)稅務(wù)部門確認(rèn)資產(chǎn)損失；發(fā)生售樓部裝修本錢的，表明建筑物先做售樓部，后面改其他用途，也可能會(huì)銷售。因裝飾裝修不適用于后期用途，需要撤除；樣板房用做向客戶展示效果，將來(lái)會(huì)撤除裝修或低價(jià)變賣裝修；廣告推廣費(fèi)用大多能收到廣告費(fèi)用發(fā)票；活動(dòng)費(fèi)用很雜，如在售樓部做的藝術(shù)表演、贈(zèng)品、抽獎(jiǎng)等活動(dòng)的費(fèi)用，財(cái)務(wù)要關(guān)注費(fèi)用發(fā)票是否與業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)一致，是否波及代扣代繳個(gè)人所得稅；制作費(fèi)用、物料費(fèi)用沒(méi)有明確界線，主要是營(yíng)銷宣傳過(guò)程中的各種宣傳資料、物品等；推廣渠道費(fèi)用、銷售渠道提成費(fèi)用中的“渠道〞，指公司與其他營(yíng)銷推廣單位、銷售中介單位合作，所支付的費(fèi)用。有些推廣渠道只管挖掘意向客戶，并不參與客戶談判工作。而銷售渠道提成那么是按客戶成交金額計(jì)算的；銷售人員工資及提成是指企業(yè)銷售部門的工資、提成等。當(dāng)然，有些企業(yè)為了保持管理的靈活性，可能讓置業(yè)參謀跟勞務(wù)代理公司簽合同，房產(chǎn)公司再與勞務(wù)代理公司簽合同。

4合同審批、付款

房產(chǎn)公司完成招投標(biāo)工作，會(huì)發(fā)起合同審批流程，財(cái)務(wù)經(jīng)理審核合同時(shí)，主要關(guān)注經(jīng)濟(jì)條款。以項(xiàng)目施工合同為例，主要經(jīng)濟(jì)條款：

①合同的計(jì)價(jià)方式。常見(jiàn)的有固定總價(jià)合同、單價(jià)合同、暫估總價(jià)合同。暫估總價(jià)合同、單價(jià)合同后期均需雙方造價(jià)人員結(jié)算，確定實(shí)際價(jià)格。

②付款進(jìn)度。常見(jiàn)的有按預(yù)付款、進(jìn)度款、質(zhì)保金。在設(shè)計(jì)付款進(jìn)度時(shí)，既要保障交付物合乎要求的規(guī)范，又要節(jié)約融資本錢，還要考慮公司資金頭寸是否富余。

③增值稅發(fā)票類型。2022年5月1日前老工程，收普通發(fā)票。之后，收增值稅專用發(fā)票。