動(dòng)了誰(shuí)的奶酪

本文格式為Word版，下載可任意編輯——?jiǎng)恿苏l(shuí)的奶酪《物權(quán)法》在起草過程中，圍繞好多問題就存在較大的觀法分歧，立法機(jī)關(guān)為了保證《物權(quán)法》能順?biāo)斐雠_(tái)，回避了一些有爭(zhēng)議的問題，只留存了現(xiàn)階段能形成共識(shí)的那些條款。

怎樣才算“安居”?擁有自己的房子可能并不意味著你能住得踏實(shí)，小區(qū)里的利益糾紛讓你煩不勝煩，在那些你不留神的角落，你的利益或許正在遭遇進(jìn)犯。是誰(shuí)動(dòng)了業(yè)主們的“奶酪”呢?

那筆廣告費(fèi)去哪了

8月11日，央視出名主持人趙普將自己所居住小區(qū)的物業(yè)公司推上了被告席，理由是物業(yè)公司拒不公示電梯間及樓宇外的廣告經(jīng)營(yíng)收益。假設(shè)沒有趙普的這一紙?jiān)V狀，可能大片面業(yè)主還沒有意識(shí)到平日在小區(qū)里司空見慣的廣告，其收益理應(yīng)歸自己。

2天后，在北京市宣武區(qū)人民法院的調(diào)解下，雙方握手言和。雖然已是法庭相見，但趙普與物業(yè)公司并“沒紅過臉”，物業(yè)公司“在沖突解決中表現(xiàn)出了最大的誠(chéng)意”，當(dāng)庭提交了2022和2022年的全體廣告收入：去除稅費(fèi)后為317409.43元，物業(yè)公司應(yīng)得的傭金為47611.41元，全體業(yè)主應(yīng)得收入為269798.02元。物業(yè)公司辯護(hù)，之所以遲遲沒有公示廣告收益，主要是由于片面資金尚未到賬、、另外，由于小區(qū)的業(yè)主大會(huì)尚未成立，物業(yè)公司一向代為保管這筆費(fèi)用，并設(shè)有特意的賬戶，從未私吞或挪用。

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)王軼報(bào)告記者，根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條，廣告商在小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地和其他公共場(chǎng)所等投放廣告，“只經(jīng)過物業(yè)公司同意是不夠的，由于這些地盤通常歸業(yè)主全體。即便小區(qū)業(yè)委會(huì)還沒成立，物業(yè)公司也不能無視業(yè)主的利益，自行抉擇。廣告收益自然也理應(yīng)歸業(yè)主全體?！?/p>

趙普的案子雖然塵埃落定，但更多的業(yè)主開頭警覺起來。廣州某小區(qū)的張先生察覺，不知從什么時(shí)候起，小區(qū)電梯間內(nèi)的廣告牌由公益廣告變成了商業(yè)廣告，物業(yè)公司不僅沒有公示過廣告收益，還以物業(yè)管理費(fèi)缺乏以彌補(bǔ)支出為由，將廣告收益堂而皇之地揣進(jìn)自己的腰包。北京的張亞梅律師報(bào)告記者，趙普的案子具有普遍性，作為公眾人物，他的起訴其實(shí)示范和公益性質(zhì)更強(qiáng)，更多的人將開頭關(guān)注并積極看法本屬于自己的這片面利益。

據(jù)了解，今年5月，趙普曾以物業(yè)公司拒不履行公示義務(wù)為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)，并在個(gè)人博客中表示，在一般物業(yè)糾紛中，業(yè)主手中最有力的對(duì)話工具是物業(yè)費(fèi)的繳與不繳。張亞梅律師并不支持趙普的這一舉動(dòng)。她認(rèn)為，作為一名業(yè)主，既有權(quán)利，也有相應(yīng)的義務(wù)，享有廣告收益和交納物業(yè)費(fèi)是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。

以拖欠物業(yè)費(fèi)的方式對(duì)抗物業(yè)管理不到位的例子有過好多，2022年，出名歌詠家朱明瑛就被物業(yè)公司以拒不交納物業(yè)費(fèi)為由告上法庭，雖然朱明瑛歷數(shù)了物業(yè)公司的種種“劣跡”，但法院依舊判其敗訴。張亞梅律師指點(diǎn)業(yè)主，在法院訴訟上，拖欠物業(yè)費(fèi)會(huì)使業(yè)主本來有利的地位轉(zhuǎn)向不利。

這個(gè)地盤誰(shuí)做主

趙普的案子一出，小區(qū)里那些暗藏的公共權(quán)益開頭露出冰山一角。有報(bào)道指出，相比小區(qū)的停車費(fèi)、出租門面、出售一樓花園和頂層平臺(tái)等收益，廣告收益只能算是“芝麻”。王軼報(bào)告記者，在《物權(quán)法》起草過程中，車位、車庫(kù)的歸屬就是爭(zhēng)議最大的問題，在《物權(quán)法》草案征求觀法稿中曾規(guī)定，商品房小區(qū)內(nèi)車位、車庫(kù)的歸屬，有商定的按照商定，沒有商定的，歸業(yè)主全體。但這一條在最終稿中并沒有留存。

不僅如此，《物權(quán)法》中還存在一些模棱兩可的地方，王軼報(bào)告記者，像第七十四條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先得志業(yè)主的需要?！斑@一條立意分外好，但怎樣才是得志業(yè)主的需要?假設(shè)沒有得志業(yè)主的需要，業(yè)主如何尋求相應(yīng)的救濟(jì)?《物權(quán)法》沒有給出回復(fù)。”

爭(zhēng)議最大的還是第七十四條其次款，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式商定。”在現(xiàn)實(shí)語(yǔ)境下_處于弱勢(shì)地位的業(yè)主很難取得與開發(fā)商對(duì)等的談判才能，這種“商定優(yōu)先”的原那么很可能蛻變?yōu)閿U(kuò)張開發(fā)商利益的“霸王條款”。北京的馬宏瑞律師認(rèn)為，這一條款是立法者變相地認(rèn)可了開發(fā)商對(duì)其享有的全體權(quán)，可能是出于國(guó)家激勵(lì)開發(fā)的原那么，采用了“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”的原那么，保障了開發(fā)商開發(fā)更多車庫(kù)(位)的積極性。

這種實(shí)際操作的難度還表現(xiàn)在第七十四條第三款，它規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。也就是說，對(duì)于在小區(qū)公共道路上停車的收費(fèi)，目前法律有了明確的規(guī)定，在扣除必要管理費(fèi)后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。法律上縱然言之鑿鑿，實(shí)踐起來卻頗有難度。

出租公共道路的停車位已經(jīng)成為好多物業(yè)公司的生財(cái)之道，有的還安置貨車晚上過夜，租金收入也完全沒有公示的意思，假設(shè)沒有強(qiáng)有力的業(yè)委會(huì)站出來與物業(yè)公司談判，處于分散狀態(tài)的業(yè)主們只能吃“啞巴虧”。

不管怎樣，地上車位的問題終究有了明確的法律依據(jù)，業(yè)主們只要爭(zhēng)取，一般都能取得合法權(quán)益。相比之下，地下車庫(kù)的處境更加繁雜，業(yè)主遇到“隱性”侵權(quán)也非一日。之前好多人寄夢(mèng)想于《物權(quán)法》，但《物權(quán)法》實(shí)施兩年多來，處境貌似并未好轉(zhuǎn)。理由就在于，目前《物權(quán)法》做出的只是框架性的規(guī)定，面對(duì)現(xiàn)實(shí)中紛繁繁雜的處境，仍缺乏可操作的依據(jù)。

張亞梅報(bào)告記者，對(duì)于地下車庫(kù)，首先售樓時(shí)要審核合同中的商定，沒有商定或者商定歸業(yè)主全體的，就歸全體業(yè)主全體，出租車庫(kù)的收益應(yīng)由全體業(yè)主共享。然而，合同商定歸開發(fā)商全體的車庫(kù)，事實(shí)也可能并不如此。由于業(yè)主添置商品房時(shí)都交了土地出讓金，假設(shè)車庫(kù)在公攤的面積里，那么車庫(kù)就不能歸開發(fā)商全體。但計(jì)算購(gòu)房時(shí)是否分?jǐn)偭塑噹?kù)本金涉及分外專業(yè)的計(jì)算和繁雜的取材環(huán)節(jié)，普遍業(yè)主往往望而生畏，車庫(kù)畢竟歸誰(shuí)就成了一筆糊涂賬。

直到現(xiàn)在，小區(qū)內(nèi)出售車庫(kù)的現(xiàn)象照舊普遍，但其實(shí)這種做法并不合法。張亞梅報(bào)告記者，有的開發(fā)商沒有取得車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證，根本不具備出售車庫(kù)的資格。即便開發(fā)商能拿到產(chǎn)權(quán)證，目前處境下，地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)無法過戶到業(yè)主名下，業(yè)主即使從開發(fā)商手中買了車庫(kù)，也拿不到證明車庫(kù)歸屬個(gè)人的產(chǎn)權(quán)本，這就給日后糾紛的發(fā)生埋下了隱患。

王軼認(rèn)為，《物權(quán)法》是調(diào)整因財(cái)產(chǎn)的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系的根本法，涉及到的實(shí)際法律關(guān)系分外豐富和繁雜。在起草過程中，圍繞好多問題就存在較大的觀法分歧，立法機(jī)關(guān)為了保證《物權(quán)法》能順?biāo)斐雠_(tái)，回避一些有爭(zhēng)議的問題，只留存了現(xiàn)階段能形成共識(shí)的那些條款。他建議，應(yīng)結(jié)合實(shí)際處境，做出更細(xì)致的類型化區(qū)分，針對(duì)不同類型設(shè)置不同的規(guī)矩，這對(duì)均衡當(dāng)事人之間的利益關(guān)系有利。

誰(shuí)來保衛(wèi)我的采光權(quán)

雖說與“財(cái)大氣粗”的開發(fā)商相比，業(yè)主處于弱勢(shì)，但只要積極爭(zhēng)取自己的權(quán)益，結(jié)果未必都令人消沉。安慶市某小區(qū)的十幾位業(yè)主們就剛剛慶祝完自己的告成。

今年1月12日一大早，打定上班去的張先生在樓前空地的圍墻上看到一張公示，即刻大驚失色，公示內(nèi)容是開發(fā)商即將修改小區(qū)7號(hào)樓的規(guī)劃，東頭的一單元由12層變?yōu)?4層，西頭兩單元由7層加蓋為18層。而且，張先生察覺，12日是公示的結(jié)果一天，假設(shè)業(yè)主不連忙提出反對(duì)觀法，7號(hào)樓加蓋后將嚴(yán)重影響后面樓房的采光。

張先生加緊召集十幾位業(yè)主，成立“更加行動(dòng)小組”，擬定維權(quán)籌劃，分頭行動(dòng)。研究相關(guān)文件和法律法規(guī)的業(yè)主們欣喜地察覺，《物權(quán)法》第八十九條規(guī)定：建立建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程創(chuàng)辦標(biāo)準(zhǔn)，阻力相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

這成了業(yè)主們最有力的維權(quán)“武器”，他們據(jù)理力爭(zhēng)，認(rèn)為開發(fā)商修改規(guī)劃在先，違反《物權(quán)法》在后，堅(jiān)決要求開發(fā)商不得更改原規(guī)劃。事情還引起了當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)的留神，在業(yè)主、開發(fā)商和規(guī)劃局屢屢“博弈”之后，規(guī)劃局終究下發(fā)了7號(hào)樓仍按原規(guī)劃創(chuàng)辦的復(fù)函。

張亞梅認(rèn)為，近幾十年來，我國(guó)法律的創(chuàng)辦速度分外之快，展現(xiàn)一些不盡如人意的地方是在情理之中的。雖然《物權(quán)法》還存在一些不成操作或不明確的地方，但是作為業(yè)主，確定不能放棄看法自己的合法權(quán)益。

她補(bǔ)充說，其實(shí)我國(guó)的法律也越來越提防對(duì)業(yè)主合法權(quán)益的養(yǎng)護(hù)，譬如幾年前，業(yè)委會(huì)是否具有訴權(quán)還是業(yè)主們打官司的一大問題，如今，只要