房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理探討

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理探討房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制精細(xì)化管理探討

經(jīng)過多年的開展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式也不斷發(fā)生變化。近年來，隨著國家限制房價政策的出臺以及對房地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)管理，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低利潤時代。同時，在日益劇烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)要求得開展，必須合理控制開發(fā)本錢，加強本錢控制精細(xì)化管理，從而促進(jìn)企業(yè)的健康可持續(xù)開展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制管理存在的主要問題

1.對資金不足統(tǒng)一的管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營具有流動性和分散性等特點，基于此，其不得不在工程所在地區(qū)設(shè)立獨自的資金賬戶，這就導(dǎo)致企業(yè)資金的分布過于渙散，無法集中進(jìn)行管理，再加上相應(yīng)內(nèi)控制度不完善，一定程度上增加了風(fēng)險。

2.工程投資前不足事前調(diào)研，本錢浪費問題嚴(yán)重

局部房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程開發(fā)投資前，沒有進(jìn)行充沛的調(diào)研，忽略工程本錢的投入調(diào)查，可能導(dǎo)致招標(biāo)過程中出現(xiàn)本錢浪費問題，難以取得良好的經(jīng)濟效益。

3.項目現(xiàn)場管理不夠到位、本錢超支

房地產(chǎn)施工階段，一些企業(yè)隨意變更設(shè)計，沒有按照本錢預(yù)算進(jìn)行建設(shè)，導(dǎo)致本錢增加。同時由于項目現(xiàn)場管理工作不到位，未及時更新合同臺賬等會計信息，難以實現(xiàn)對本錢的動態(tài)反應(yīng)，物資管理不標(biāo)準(zhǔn)，存在一定的浪費問題，這些問題的存在將使企業(yè)本錢大大增加。

4.本錢控制意識淡薄，控制辦法落后，制度不完善

現(xiàn)代企業(yè)管理要求全員、全過程、全要素和全方位進(jìn)行本錢管理，但真正這樣落實的房地產(chǎn)企業(yè)很少。有的企業(yè)只重視設(shè)計階段的本錢控制，有的企業(yè)只重視設(shè)備和材料的本錢控制，不足對工程開發(fā)各個環(huán)節(jié)全面的本錢控制，忽略微小本錢及各本錢要素。本錢控制意識的淡薄以及存在的錯誤認(rèn)識，導(dǎo)致企業(yè)本錢管理功效不佳。同時，本錢控制辦法不科學(xué)，不足事前預(yù)測和過程控制，本錢控制和管理主要通過財務(wù)部門的決算報告實施，由于其時效性滯后，難以及時發(fā)現(xiàn)其中的問題。另外，局部企業(yè)尚未建立完善的本錢控制制度，且本錢控制制度執(zhí)行不到位，導(dǎo)致企業(yè)本錢管理陷入困局。

5.會計核算不集中，無法及時掌握真實的會計信息

由于建筑項目工程具有分散性的特點，就難以實現(xiàn)會計核算的一本賬模式，基于這一情況，企業(yè)大多不采用匯賬方式對企業(yè)的本錢控制信息進(jìn)行整理和匯總，而是采用匯表的方式編制本錢控制報表。但由于各個工程編制報表時均是采用建造合同的會計準(zhǔn)那么，局部工程無法實現(xiàn)科學(xué)準(zhǔn)確的分析工程預(yù)計合同的總本錢和總收入，出現(xiàn)提前確認(rèn)收入、粉飾前期工程利潤等問題，可能形成虛假的在建項目，增加了企業(yè)資產(chǎn)的負(fù)債率和本錢控制《L險。以上問題的存在，可能會給企業(yè)造成無法彌補的虧損，也會對企業(yè)的經(jīng)營決策造成負(fù)面影響。另外，局部房地產(chǎn)企業(yè)本錢費用核算簡單，會計科目設(shè)置不明確且級次較少，難以實現(xiàn)精細(xì)化的本錢管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制精細(xì)化管理措施

1.加強本錢控制精細(xì)化管理的意識

企業(yè)本錢控制的精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化管理的重要內(nèi)容，如果想要滲透到企業(yè)的各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)，必須提高公司內(nèi)部全體員工的精細(xì)化管理意識，企業(yè)管理層應(yīng)積極號召員工從小事做起，節(jié)約本錢，杜絕浪費，將節(jié)約的思想灌輸?shù)饺w員工的思想中，在保障企業(yè)正常運營和生產(chǎn)的前提下適當(dāng)壓縮企業(yè)各項費用支出，以實現(xiàn)降低本錢提高效益的目標(biāo)。

2.加強房地產(chǎn)開發(fā)各階段的本錢控制

房地產(chǎn)企業(yè)的本錢管理應(yīng)貫通于房地產(chǎn)工程開發(fā)的各個階段，以構(gòu)建完善的全員、全程、全面的本錢控制系統(tǒng)。

〔1〕工程決策階段本錢控制

這一階段，應(yīng)做好工程調(diào)研工作，建立完善的投資分析評估體系，企業(yè)應(yīng)組成專業(yè)的可行性研究團(tuán)隊對工程本錢進(jìn)行調(diào)研，全面掌握土地的屬性以及周邊的市政配套措施，并綜合考慮企業(yè)開展戰(zhàn)略、項目建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位及目標(biāo)客戶等因素，科學(xué)編制本錢估算，預(yù)測未來銷售價格，確定本錢控制目標(biāo)。

〔2〕規(guī)劃設(shè)計階段本錢控制

規(guī)劃設(shè)計階段的本錢控制對企業(yè)投資的影響較大，其設(shè)計質(zhì)量和水平將直接影響企業(yè)所要投入的本錢多少。因此，企業(yè)應(yīng)結(jié)合市場需求，設(shè)計出讓群眾認(rèn)可的計劃，盡可能的減少本錢浪費，抉擇設(shè)計計劃時應(yīng)充沛考慮其本錢因素，依照造價指標(biāo)和經(jīng)濟性技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計，將本錢的事前控制做到位。設(shè)計計劃的招標(biāo)倡議采用經(jīng)濟計劃和建筑計劃相結(jié)合的辦法，以確保房地產(chǎn)工程的經(jīng)濟效益。

〔3〕施工階段的本錢控制

施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投入最大的階段，因此做好這一階段的本錢控制至關(guān)重要。施工階段，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行已下達(dá)的本錢目標(biāo)，對總部管理費用和現(xiàn)場經(jīng)費應(yīng)嚴(yán)格控制，可合理使用銷售代理、廣告策動等使銷售本錢控制在合理范圍內(nèi)。施工過程中，對于一些本錢消耗高的不合理設(shè)計可適當(dāng)否認(rèn)，在不影響項目進(jìn)度的前提下控制本錢投入。在管理模式上，應(yīng)加強監(jiān)理投資控制，標(biāo)準(zhǔn)審核項目進(jìn)度款的支付，對于監(jiān)理方確定的項目量，應(yīng)依據(jù)合同約定的計價規(guī)范，套用材料單價和費用定額對其進(jìn)行核價后才能予以支付。同時，應(yīng)做好合同管理工作，對于項目變更應(yīng)嚴(yán)格審核，綜合考慮項目的經(jīng)濟美觀度、使用功能及項目結(jié)構(gòu)等因素決定，盡可能的減少項目費用支出。另外，企業(yè)應(yīng)加強本錢管理信息化建設(shè)，借助本錢管理信息化系統(tǒng)，將工程施工階段的本錢支出及時反應(yīng)給總部，以使總部及時掌握本錢消耗情況，為經(jīng)營決策提供參考依據(jù)。

〔4〕核算階段的本錢精細(xì)化管理

核算階段的本錢精細(xì)化管理應(yīng)做好下列幾個方面的工作：首先，嚴(yán)格按照本錢核算程序?qū)Ρ惧X進(jìn)行核算，有方案的匯總項目開發(fā)過程中所產(chǎn)生的費用，事先確定本錢核算的規(guī)范、程序、辦法和原那么。其次，綜合考慮工程實施地、工程規(guī)模、工程耗時、工程施工技術(shù)水平、施工組織方的管理水平等因素確定本錢核算的對象。再次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理設(shè)置本錢核算科目，加強本錢核算科目的精細(xì)化設(shè)置，防止本錢核算的隨意性，對跨期合同和跨期項目明確分?jǐn)偟脑敲?，對項目本錢核算對象應(yīng)合理劃分。針對不同類型的工程分別核算，合理選用分?jǐn)傆媱?，對于實踐過程中的經(jīng)驗應(yīng)在公司內(nèi)局部享，并加以整理優(yōu)化，建立合乎本企業(yè)特點的會計處理辦法。同時，應(yīng)做好本錢費用的分配和歸集工作。

3.創(chuàng)新本錢管理辦法

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)逐步引進(jìn)科學(xué)的本錢管理辦法，制定工程本錢方案和期間費用方案，確定工程總本錢方案目標(biāo)，為后續(xù)的所有工作提供目標(biāo)要求。隨著工程的逐步實施以及實施計劃和技術(shù)計劃的進(jìn)一步細(xì)化，對于各本錢對象應(yīng)進(jìn)行科學(xué)的本錢估算，設(shè)置限額值，如估計值超出限額值，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整。在后續(xù)項目推進(jìn)過程中，可由下而上匯總本錢估算，并比照原先制定的本錢方案目標(biāo)，評估方案完成情況，如果出現(xiàn)本錢支出超出范圍的情況，及時加以糾正，以防止支出失控。

4.建立完善的預(yù)算管理體系

全面預(yù)算管理是本錢控制精細(xì)化管理的根底，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好本錢預(yù)算工作，應(yīng)依照企業(yè)的考核目標(biāo)、遵循以收定支的原那么編制本錢預(yù)算，逐層逐級分解目標(biāo)本錢，制訂季度目標(biāo)、月目標(biāo)，并將這些目標(biāo)下發(fā)到各個部門，各個部門應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)目標(biāo)指向。同時，應(yīng)注意分別管理預(yù)算內(nèi)本錢和預(yù)算外本錢。同時，在保證目標(biāo)收入的根底上，應(yīng)對各項利潤扣除后再縮減根底設(shè)施項目建造費用、項目建造費用、前期費用等各項本錢的支出。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強本錢數(shù)據(jù)系統(tǒng)建設(shè)，收集相應(yīng)工程如跨期目標(biāo)本錢、工程預(yù)算、付款階段等信息數(shù)據(jù)，根據(jù)之前的項目案例和經(jīng)驗形成全本錢的科目數(shù)據(jù)，建立工程的定額本錢規(guī)范，以為本錢精細(xì)化管理工作提供有益借鑒。

總之，加強本錢控制精細(xì)化管