京和平村商業(yè)項(xiàng)目市場分析報(bào)告

總參和平村商業(yè)項(xiàng)目報(bào)告第一部宏觀到微觀的思考PAGE第1頁共147頁第一部宏觀到微觀的思考1.宏觀環(huán)境分析2.北京市商圈及商業(yè)區(qū)域總體狀況概述3.參考專題：北京市可參考商圈及商業(yè)區(qū)域研究4.專題研究：社區(qū)商業(yè)專題調(diào)研分析5.區(qū)域環(huán)境分析6.本項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析1．宏觀環(huán)境分析1.1北京市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.1.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2004年北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合素質(zhì)在全國名列首位。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2004年上半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持了穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)效益與生產(chǎn)繼續(xù)保持同步增長。可以預(yù)測，總體經(jīng)濟(jì)狀況將在今后較長時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。城市（地區(qū)）GDP水平亦是衡量商業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)，根據(jù)國內(nèi)、外商業(yè)較為發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)可知，區(qū)域商業(yè)物業(yè)、整體商業(yè)經(jīng)營水平與GDP發(fā)展趨勢、變化成正比，即城市GDP水平越高，其商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格、消費(fèi)傾向越高。根據(jù)下圖可以看出，北京市城市國民生產(chǎn)總值、GDP水平一直保持較高的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，連續(xù)5年GDP超過10%的穩(wěn)定增長，充分保證了現(xiàn)階段商業(yè)物業(yè)具備較為良好的開發(fā)和經(jīng)營基礎(chǔ)。1992-2004年北京市GDP數(shù)值統(tǒng)計(jì)表年度參數(shù)1992199319941995199619971998199920002001200220032004GDP（億元）5997098641084139516161810201121742479281831303612增長率（%）9.511.612.113.59.810.211.011.210.410.53612361231302818247959970986410841395161618102011217412.410.510.411.219.213.50500100015002001250030003500400019921993199419951996199719981999200020012002200320040246810121416GDP（億元）增長率（%）本數(shù)據(jù)來源于《2005年北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》資料來源：北京統(tǒng)計(jì)局資料來源：北京統(tǒng)計(jì)局上述統(tǒng)計(jì)資料表明，2004年北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖然客觀存在的干擾因素較多，但仍然顯示出了強(qiáng)大的活力，預(yù)計(jì)隨著國內(nèi)需求的穩(wěn)步擴(kuò)大、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)一步實(shí)施，未來幾年北京市經(jīng)濟(jì)環(huán)境將更加優(yōu)越和趨于完善。北京歷史社會(huì)消費(fèi)品零售總額統(tǒng)計(jì)表159415941917174514439241052119513139.914.513.711.613.905001000150020012500199719981999200020012002200320040246810121416社會(huì)消費(fèi)品零售額增長率本數(shù)據(jù)來源于《2005年北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律計(jì)算，當(dāng)一個(gè)城市（地區(qū)）人均GDP數(shù)值達(dá)到8000美元時(shí)，它的房地產(chǎn)市場發(fā)展將相對趨于平穩(wěn)，市場空間將接近或達(dá)到飽和狀態(tài)。北京市人均GDP在2002年達(dá)到3060美元，首次突破3000美元，2004年人均GDP迅速增加到3800美元，但距離人均8000美元的經(jīng)濟(jì)水平還存在較大差距。由此可見，北京市房地產(chǎn)市場目前正處于快速成長階段，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀（人均GDP約為3800美元）分析，北京市房地產(chǎn)業(yè)在未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)將維持快速、穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，具備較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿涂臻g。58686886781384725868688678138472918310550115781246413883111241028689238494749969716532575050200200140006000800010000120011400016000199619971998199920002001200220032004可支配收入消費(fèi)性支出本數(shù)據(jù)來源于《2005年北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》北京居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)圖本數(shù)據(jù)來源于《2005年北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》103.1本數(shù)據(jù)來源于《2005年北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》103.1105.3111.6100.298.2103.5102.4100.6909510010511011519971998199920002001200220032004消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（%）據(jù)北京統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，2004年北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額為1916.7億元，占北京國內(nèi)生產(chǎn)總值50%左右；根據(jù)“北京第十個(gè)五年計(jì)劃”，預(yù)計(jì)在2002年～2005年間，北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額平均年增長率維持在10%的水平，這種穩(wěn)定的增長率將刺激北京零售市場的發(fā)展；在城鄉(xiāng)居民可支配收入方面，1992年北京城鎮(zhèn)居民可支配收入為2040元/年，2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入已增長到13882.6元/年，北京市居民收入水平已經(jīng)得到大幅改善和提升。綜上所述，依據(jù)北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額、城鄉(xiāng)居民可支配收入、居民消費(fèi)指數(shù)發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，通過自身調(diào)整和市場經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的雙方面作用，現(xiàn)階段北京市商業(yè)市場已經(jīng)擺脫了舊有經(jīng)濟(jì)體制下的發(fā)展框架，開始進(jìn)入穩(wěn)定、高速的攀升時(shí)期，商業(yè)市場整體發(fā)展趨于合理化、市場化和正規(guī)化，并逐步向較為發(fā)達(dá)、較為成熟的商業(yè)市場格局靠攏。1.2北京市政策環(huán)境分析國家政策對于商業(yè)地產(chǎn)的影響特別深遠(yuǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)一般回收期較長，商業(yè)更要經(jīng)過一定時(shí)間的培育才能體現(xiàn)，與其它市場相比，商業(yè)地產(chǎn)對于金融、信貸的依賴程度更大，金融和信貸直接影響房地產(chǎn)市場的供給和需求。在穩(wěn)定的政治、政策環(huán)境下，投資回收才有保障，投資和經(jīng)營類商戶才能有信心。所以我們需要對本項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響的相關(guān)政策進(jìn)行深入研究。1.2.1房地產(chǎn)政策對于本項(xiàng)目的影響 18號文件隨著《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》【國發(fā)18號文】的發(fā)布，可以清晰看出，我國將對房地產(chǎn)繼續(xù)實(shí)行扶持和打壓并重的宏觀調(diào)控，通過加大信貸支持力度使其繼續(xù)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)外，對于現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長過快等問題也將采取規(guī)范和調(diào)控的手段，使其朝著正規(guī)化、健康發(fā)展。這種做法將使得一部分中小型房地產(chǎn)公司，由于資金短缺、技術(shù)薄弱而出局，并給有一定實(shí)力開發(fā)大型項(xiàng)目的集團(tuán)化企業(yè)寬松的發(fā)展空間，使其形成更為有力的競爭優(yōu)勢，對于本項(xiàng)目而言，這將是非常有力的外部宏觀政策的支持。4號文件《北京市關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》（簡稱4號文件），自2004年1月9日之后，北京市土地必須以招標(biāo)、拍賣和掛牌的公開交易形式。4號文件斬?cái)嗔送恋貐f(xié)議出讓的路徑。此文件的實(shí)施將大力推動(dòng)土地市場化進(jìn)程，對于在京尋找開發(fā)的外地開發(fā)商而言，將是極為有力的利好消息。公開、公平、公正的市場環(huán)境逐漸體現(xiàn)。實(shí)力、資金將是今后房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)最關(guān)鍵的要素。71號令3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國土資發(fā)〔2004〕71號，以下簡稱“71號令”），要求各省市在2004年8月31日之前將歷史遺留問題加以界定并處理完畢，8月31日之后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)。就北京市而言，造成大量土地短期內(nèi)的集中上市，再加上奧運(yùn)、城市軌道交通等新項(xiàng)目用地還要同時(shí)上市，這將會(huì)大大突破今年的建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，超過正常的市場需求，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大的震蕩與沖擊。目前執(zhí)行‘71號令’是調(diào)整我市土地出讓政策，推進(jìn)經(jīng)營性用地國有土地使用權(quán)入市交易、實(shí)施土地收購儲(chǔ)備、增強(qiáng)政府宏觀調(diào)控能力的機(jī)遇。同時(shí)也對是否能具體執(zhí)行提出一定的挑戰(zhàn)。2006年底，為配合奧運(yùn)會(huì)的籌備、舉辦，北京市政府要求各房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目主體工程應(yīng)完成，由于本項(xiàng)目總體規(guī)模大、建設(shè)周期長，此規(guī)定如貫徹實(shí)施，則對于本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度提出一定的要求和壓力。1.2.2商業(yè)規(guī)劃對本項(xiàng)目的影響從北京市多個(gè)新商業(yè)中心的規(guī)劃可以看出，北京市商業(yè)格局正走向多極化發(fā)展的道路。按照商業(yè)白皮書的規(guī)定，“三環(huán)沿線內(nèi)新增營業(yè)面積10000平方米以上的大型倉儲(chǔ)式商場、各類批發(fā)市場及大型商業(yè)”均會(huì)受到一定的限制。結(jié)合新興商業(yè)中心、新興住宅社區(qū)、重點(diǎn)商業(yè)發(fā)展區(qū)域之情況可以看出，在北京市東南方位，商業(yè)集中區(qū)域規(guī)劃較小，由于部分大商業(yè)的限制，現(xiàn)狀商業(yè)格局將相對穩(wěn)定，本項(xiàng)目大體量社區(qū)商業(yè)物業(yè)的建設(shè)，在東南區(qū)域內(nèi)將具備較強(qiáng)的唯一性。1.2.3其它政策對于本項(xiàng)目的影響央行加息的影響去年10月中國人民銀行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率0.27%，并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。這是中國九年來首度加息。也是政府針對投資過熱和消費(fèi)過熱所采取的宏觀調(diào)控，通過經(jīng)濟(jì)手段來抑制資金體外循環(huán)和房地產(chǎn)泡沫，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。針對本項(xiàng)目而言，加息將提高本項(xiàng)目的資金成本，加重開發(fā)商的壓力，同時(shí)提高項(xiàng)目融資的難度，這對本項(xiàng)目的完整建設(shè)進(jìn)程是一個(gè)非常嚴(yán)峻的考驗(yàn)。WTO承諾的影響中國加入世貿(mào)組織后，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)開始得到釋放，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境將逐漸趨于合理和完善。中國，尤其是北京、上海等大型城市已經(jīng)逐漸成為全世界投資的熱點(diǎn)。對于整個(gè)房地產(chǎn)市場而言，一方面入世將形成更為開放的市場氛圍，吸引眾多國外房地產(chǎn)開發(fā)商在北京進(jìn)行投資、建設(shè)；另一方面，隨著外資企業(yè)和辦事機(jī)構(gòu)大量涌入北京，房地產(chǎn)市場需求量將會(huì)大幅提升，在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。對于商業(yè)市場，沃爾瑪、百安居、樂華梅蘭、7-11、歐尚等大量外資知名商業(yè)機(jī)構(gòu)已陸續(xù)進(jìn)入北京市場，為在短時(shí)期內(nèi)贏得市場份額而大量開設(shè)分支機(jī)構(gòu)，高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)的需求也有大幅提升，商業(yè)物業(yè)租金和售價(jià)相應(yīng)向上浮動(dòng)?？梢哉f，截止于2004年12月，北京市零售商業(yè)市場初步呈現(xiàn)全面開放的局面，商業(yè)格局得到良好的調(diào)整和完善。針對本項(xiàng)目而言，在商戶組合、品牌吸納等方面將具備更多的選擇余地，如能夠?qū)⑸形慈腭v北京的國際知名品牌引入成功，對于本項(xiàng)目而言將產(chǎn)生極強(qiáng)的商業(yè)影響力。奧運(yùn)舉辦的影響刺激投資，增加消費(fèi)北京2008奧運(yùn)會(huì)的承辦對于隨后幾年北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一個(gè)促進(jìn)，其表現(xiàn)在北京地區(qū)范圍內(nèi)以及外來人群方面。其中體育消費(fèi)、旅游消費(fèi)、休閑消費(fèi)等各類消費(fèi)將更為明顯。本項(xiàng)目由于開發(fā)周期較長，若能加快開發(fā)速度，能夠借助奧運(yùn)商機(jī)帶動(dòng)的商業(yè)消費(fèi)，充分發(fā)揮本項(xiàng)目在區(qū)域的影響力。這是一個(gè)千載難逢的好機(jī)會(huì)，因?yàn)閵W運(yùn)必將帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，消費(fèi)旺盛。綜上所述，目前北京市持續(xù)、穩(wěn)定的較高綜合經(jīng)濟(jì)水平，良好的政策支持、日趨完善的制度規(guī)范、走向成熟的房地產(chǎn)市場以及繁榮發(fā)展的商業(yè)物業(yè)市場，從不同的角度勾勒出較為理想、有利的外部發(fā)展環(huán)境，可以預(yù)見，在未來幾年將會(huì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。所以，從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來看，本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展有良好的背景支持。1.3宏觀環(huán)境分析總結(jié)結(jié)合上述分析，在宏觀經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、居民整體消費(fèi)能力穩(wěn)步提高等各項(xiàng)利好因素的推動(dòng)下，北京市整體消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化明顯，消費(fèi)熱點(diǎn)突出，商業(yè)消費(fèi)需求市場將進(jìn)一步放大。開始進(jìn)入穩(wěn)定、高速的攀升時(shí)期，趨于合理化、市場化和正規(guī)化?？傮w而言，在未來一段時(shí)間內(nèi)，北京市商業(yè)市場將面臨最好的發(fā)展契機(jī)，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)將具備較理想的市場前景。同時(shí)，良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了優(yōu)越的宏觀經(jīng)濟(jì)條件，客觀上給予了本項(xiàng)目極大的支持和推動(dòng)，為項(xiàng)目的成功啟動(dòng)奠定了穩(wěn)固的市場和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。第一部宏觀到微觀的思考1.宏觀環(huán)境分析2.北京市商圈及商業(yè)區(qū)域總體狀況概述3.參考專題：北京市可參考商圈及商業(yè)區(qū)域研究4.專題研究：社區(qū)商業(yè)專題調(diào)研分析5.區(qū)域環(huán)境分析6.本項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析2.北京市商圈及商業(yè)區(qū)域總體狀況概述北京市由于其長期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊(yùn)，發(fā)展了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商區(qū)格局，其總體發(fā)展?fàn)顩r主要可以體現(xiàn)在區(qū)位分布、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布等方面。國貿(mào)國貿(mào)燕莎王府井西單亞運(yùn)村

中關(guān)村從區(qū)位上來說，傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)主要分布在北京原有的內(nèi)城四區(qū)（崇文、宣武、東城、西城）中，也基本上處于北京舊城區(qū)的核心位置，而王府井、西單、前門三足鼎立的格局則是北京傳統(tǒng)商業(yè)中心分布的重要特征。隨著城市規(guī)模、格局的不斷變化、消費(fèi)人流逐漸分散，現(xiàn)階段北京市商業(yè)市場已經(jīng)形成新的分布態(tài)勢。主要表現(xiàn)在商區(qū)持續(xù)擴(kuò)大，從舊城區(qū)域向外發(fā)展，尤其是在發(fā)展最快的朝陽、海淀兩區(qū)更為明顯。從而在地域位置以及結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)了以原有的成熟商業(yè)區(qū)（西單、王府井、前門）為核心，以周邊的商業(yè)聚集區(qū)為發(fā)散的商業(yè)格局。另外，從北京市的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來講，除了原有的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)外，北京的商業(yè)聚集區(qū)域還隨著商業(yè)市場的逐漸發(fā)展，其組成結(jié)構(gòu)、功能細(xì)分以及核心消費(fèi)支持人群也從原有的單一化向多樣化、全面化發(fā)展。其商區(qū)所表現(xiàn)的重要性愈發(fā)明顯，主要體現(xiàn)在以商務(wù)為核心支持的商業(yè)區(qū)域（國貿(mào)商區(qū)）以及一大批專業(yè)性、產(chǎn)業(yè)型的商區(qū)也逐漸建立起來（中關(guān)村商區(qū)）。第一部宏觀到微觀的思考1.宏觀環(huán)境分析2.北京市商圈及商業(yè)區(qū)域總體狀況概述3.參考專題：北京市可參考商圈及商業(yè)區(qū)域研究4.專題研究：社區(qū)商業(yè)專題調(diào)研分析5.區(qū)域環(huán)境分析6.本項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析3.參考專題：北京市可參考商圈及商業(yè)區(qū)域研究3.1研究商圈的選定及總體研究思路的闡述3.1.1研究商圈的選定本項(xiàng)目作為大型社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)體量約為16萬平方米，對于如此大體量之商業(yè)的研究，不能只從片面的社區(qū)及相關(guān)居住人口的需求入手，而是應(yīng)當(dāng)將研究視角提升，站到一定高度，經(jīng)過與其他類似區(qū)域的研究與對比分析，方可清晰的看到本項(xiàng)目未來之發(fā)展方向。在本次報(bào)告第一部分的前兩節(jié)中，我們分別對北京市的宏觀環(huán)境與商圈總體概況進(jìn)行了簡單的闡述，那么，在這一章節(jié)，我們將在北京若干大型商圈中選擇與本項(xiàng)目相接近的，以居住人口為基礎(chǔ)而發(fā)展起來的區(qū)級商圈，以及距離較近，對本項(xiàng)目產(chǎn)生直接影響作用的重點(diǎn)商圈作為研究對象，通過對他們的調(diào)研與分析，尋找對本項(xiàng)目的啟示與參考。我們選擇的研究商區(qū)/商圈：商區(qū)：新世界商區(qū)、望京商區(qū)商圈：阜成門商圈、安貞商圈重點(diǎn)商圈：國貿(mào)（CBD）商圈3.2新世界商區(qū)3.2.1商區(qū)總體闡述新世界購物中心所在的崇文門地區(qū)，就是歷史上北京城重要的稅卡，歷來商賈云集，因而自然形成為北京重要門戶。如今雖已沒了稅卡，但這一地區(qū)仍然是北京重要的交通樞紐，擁有地鐵2號線和40余條公交線路，交通十分發(fā)達(dá)。1998年6月，位于崇文門南側(cè)的新世界購物中心建成并營業(yè)，代表著崇文門商區(qū)初步形成。隨著新世界一期經(jīng)營狀況的不斷好轉(zhuǎn)，2000年新世界2期正式營業(yè)，增加了超市、娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)，使商業(yè)功能更加完善。地理位置新世界商圈位于北京南城，其主要的核心商業(yè)物業(yè)以崇文門向南路西的新世界購物中心為核心，東至崇文門三角地，西至新僑飯店、南至花市路口，北至崇文門路口。距離北京火車站僅800米。歷史背景新世界購物中心及以其為中心的商圈形成于上世紀(jì)90年代中期，在傳統(tǒng)的崇文門商業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展而來。北京崇文門尤其是崇文門外地區(qū)，在北京市商業(yè)傳統(tǒng)上即是南城乃至全市商業(yè)的重點(diǎn)之一，只是由于北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)人口以及南城發(fā)展整體緩慢等因素，導(dǎo)致此區(qū)域的商業(yè)發(fā)展一直較為滯后。直至1998年，北京新世界購物中心興建，并隨著一期經(jīng)營的調(diào)整和二期的開業(yè)，與新世界萬怡酒店、新世界太華公寓等一起成為這一帶商業(yè)動(dòng)力的基地。在它的拉動(dòng)下，整個(gè)區(qū)域配套日趨完備。據(jù)調(diào)查，崇文門商區(qū)目前已有2家大中型商場、2家大型娛樂休閑場所、餐飲等小型臨街店鋪三十多家，同時(shí)還包括七家銀行、三家飯店等。此外，崇文區(qū)正在加緊打造由崇外大街、前門大街和即將建成的天壇國際演藝大道所形成的“王”字商業(yè)格局，而隨著花市、廣渠門周邊眾多樓盤的相繼推出，近50萬常住人口、周邊日均15萬的超旺人流及附近30萬白領(lǐng)的消費(fèi)中堅(jiān)群體促使各種層次業(yè)態(tài)優(yōu)勢互補(bǔ)，將形成一個(gè)巨大的消費(fèi)市場，共同圍合了北京南城穩(wěn)定的新生代商區(qū)。總體商業(yè)檔次及商區(qū)特色崇文門商區(qū)娛樂休閑類業(yè)態(tài)和餐飲的面積已達(dá)10％和15％，這表明該商區(qū)已不再是傳統(tǒng)意義上以購物為主題的單一商區(qū)，其商業(yè)已向休閑、娛樂方向發(fā)展。另一方面，由于北京市南城整體消費(fèi)水平的滯后，北京人對南城的落后、及對南城商場的不信任感的固有印象較深，南城的產(chǎn)品及物價(jià)定位一直無法與居高不下的朝陽、西城這樣的區(qū)域媲美，因此作為南城最具代表的新世界商場的號召力也相對較弱，經(jīng)常憑借打折、清倉等手段以吸引消費(fèi)者也是本區(qū)域商業(yè)的一大特點(diǎn)。業(yè)態(tài)比例狀況本區(qū)域商業(yè)物業(yè)總體量約為17萬平米左右，主要由百貨、精品店中店、餐飲以及娛樂休閑等業(yè)態(tài)組成，其中各個(gè)業(yè)態(tài)的比例如下：圖表：商區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)組合統(tǒng)計(jì)表業(yè)態(tài)數(shù)量品牌/種類大型商場2新世界購物中心、搜秀超市2屈臣氏，商場配套娛樂休閑8新世紀(jì)錢柜、樂圣、星巴克、溜冰、射箭等餐飲12肯德基、麥當(dāng)勞、仙蹤林、必勝客等商業(yè)配套17銀行、醫(yī)院、飯店等其它18電訊、眼鏡店、音像、花店等新世界商圈經(jīng)過近十年的發(fā)展和完善，其業(yè)態(tài)也經(jīng)過不斷調(diào)整，現(xiàn)階段已較為成熟、合理。通過上述表格統(tǒng)計(jì)，崇文門商區(qū)娛樂休閑類業(yè)態(tài)的面積比例已達(dá)到10%，而餐飲業(yè)的面積比例已達(dá)到15%。由此可見，崇文門商區(qū)已不再是傳統(tǒng)意義上以購物為主題的單一商區(qū)，其商業(yè)已著重向休閑、娛樂方向發(fā)展，這也證明在崇文區(qū)工作、生活的人群有較強(qiáng)的娛樂性消費(fèi)。因此，在本項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)可著重考慮餐飲、娛樂性業(yè)態(tài)的發(fā)展。租金狀況范圍作為地處南城的商圈，新世界周邊的租金價(jià)格還是相對南城其他區(qū)域較高，但值得說明的是：新世界購物中心對其區(qū)域的影響與作用明顯可以從租金價(jià)格上看出，即靠近新世界購物中心一側(cè)的臨街商鋪?zhàn)饨鹂梢赃_(dá)到9-11元/天.平米；但是其對面或距離稍遠(yuǎn)的商鋪?zhàn)饨鹚絽s只有2-4元/天.平米左右。另外，新世界購物中心主要采用流水倒扣的形式實(shí)現(xiàn)租金，扣點(diǎn)基本在20-25%左右。目標(biāo)人群結(jié)構(gòu)新世界商區(qū)的影響范圍非常廣泛，涵蓋了整個(gè)南城的大部分地區(qū)以及東、西城的部分區(qū)域。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，來此地區(qū)購物的消費(fèi)者大多數(shù)來自于朝陽區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和崇文區(qū)，這三個(gè)地區(qū)的消費(fèi)者數(shù)量占全部消費(fèi)人群的70%以上，80%的消費(fèi)人群平均家庭月收入在2000—6000元之間，屬于中檔收入家庭。未來商業(yè)發(fā)展趨勢的展望本區(qū)域作為崇文區(qū)乃至南城較為重要的商圈之一，經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)逐漸由原有的單一基礎(chǔ)商業(yè)聚集區(qū)發(fā)展為商業(yè)體量較大、商業(yè)業(yè)態(tài)種類齊全、配套設(shè)施較為完善的綜合性區(qū)域商業(yè)中心區(qū)。目標(biāo)客戶群也由早期的周邊居住人群擴(kuò)展到整個(gè)南城乃至輻射北京市。由于崇文區(qū)政府對本區(qū)商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，新世界商圈成為了本區(qū)商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，因而對于本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展趨勢，主要有以下兩個(gè)方面：一方面，商圈進(jìn)一步擴(kuò)展，形成以新世界購物中心為核心的商業(yè)物業(yè)群，主要是在進(jìn)一步發(fā)展新世界購物中心的基礎(chǔ)上，在地域結(jié)構(gòu)上充分發(fā)展起周邊的商業(yè)物業(yè)，尤其將商圈向南拓展；從而改變現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)單一的狀況，使得本區(qū)域從商業(yè)體量以及地域分布上形成完善的商區(qū)。同時(shí)調(diào)整完善商區(qū)內(nèi)部各個(gè)業(yè)態(tài)的配比，使餐飲、娛樂休閑業(yè)態(tài)進(jìn)一步增加，形成單一的購物以外的綜合商業(yè)格局。另一方面，由于南城商業(yè)市場的發(fā)展以及消費(fèi)力的相對滯后，因而本商圈在充分發(fā)展的條件下，就不能僅以本區(qū)域以及南城周邊人口作為核心目標(biāo)消費(fèi)群，而應(yīng)在完善業(yè)態(tài)組合，發(fā)展與傳統(tǒng)購物相配套的餐飲、休閑娛樂商業(yè)，從而擴(kuò)大商區(qū)影響力，使其目標(biāo)客戶從本區(qū)域擴(kuò)展輻射到全北京市。我司認(rèn)為，南城消費(fèi)的滯后是本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的不利因素，但是也是本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，由于交通的便利以及南城整體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，作為本身建立較早，發(fā)展較完善的商圈，新世界商區(qū)將會(huì)進(jìn)一步完善發(fā)展，最終成為立足南城，輻射全北京的重點(diǎn)商區(qū)之一。3.2.2新世界商區(qū)對本項(xiàng)目可參考性特征研究新世界商區(qū)是南城具有相當(dāng)代表性的大型綜合商業(yè)物業(yè)，經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了以新世界購物中心為核心，業(yè)態(tài)種類齊全，多檔次的集中商業(yè)區(qū)，也成為了南城商業(yè)消費(fèi)區(qū)域的主要代表。對于本項(xiàng)目而言，商業(yè)部分對核心消費(fèi)群的定位分析尤其重要，準(zhǔn)確的市場定位可以保證項(xiàng)目在最大程度上吸引各類目標(biāo)消費(fèi)群，充分占領(lǐng)市場。另外，業(yè)態(tài)的合理調(diào)配，包括由傳統(tǒng)購物型商業(yè)向以購物、餐飲、娛樂休閑、商務(wù)辦公一體化為表現(xiàn)的多元化商業(yè)的過渡，也是新世界商圈對本項(xiàng)目提供的良好借鑒。3.3望京商區(qū)3.3.1商區(qū)總體闡述地理位置望京住宅社區(qū)位于首都機(jī)場與舊城區(qū)之間，是目前北京市最大的住宅社區(qū)，也是全國乃至整個(gè)亞洲在建的規(guī)模最大的居住社區(qū)。主要規(guī)劃地塊范圍為：東起京順路、南到北四環(huán)東路、西至京承高速路、北到北五環(huán)路，面積約為8.6平方公里的望京行政規(guī)劃區(qū)。歷史背景望京居住區(qū)從1995年開始動(dòng)工，1997年起陸續(xù)交用，規(guī)劃至2010年基本結(jié)束。望京居住社區(qū)總占地面積860公頃，其中建設(shè)用地510公頃，總建筑面積約1000萬平方米。望京居住區(qū)由中心區(qū)及外圍區(qū)組成，中心區(qū)包括A、B兩個(gè)部分，其中A區(qū)為住宅區(qū)，B區(qū)為大型公共建筑和商貿(mào)區(qū)（主要包括金融、貿(mào)易、商業(yè)、旅游、文化娛樂等設(shè)施）。經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，望京新城現(xiàn)已初步成為一個(gè)市政基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的新興大型住宅社區(qū)。周邊環(huán)境經(jīng)過5年的開發(fā)建設(shè)，望京社區(qū)現(xiàn)已初步成為一個(gè)市政基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的新興住宅區(qū)，商業(yè)市場正逐漸走向成熟。然而，由于整個(gè)社區(qū)的開發(fā)建設(shè)正在進(jìn)行之中，商業(yè)物業(yè)開發(fā)相對滯后，導(dǎo)致現(xiàn)有的部分基礎(chǔ)設(shè)施雖能滿足消費(fèi)者基本日常生活需要，但作為一個(gè)完整的大規(guī)模居住區(qū)，望京地區(qū)商業(yè)大環(huán)境尚需不斷完善和加強(qiáng)?！緦W(xué)?！客┑貐^(qū)除分布6所中學(xué)、6所小學(xué)、8所幼兒園之外，南部還存在部分高等院校，主要包括：中國社會(huì)科學(xué)院研究生院、中國青年政治學(xué)院、北京經(jīng)濟(jì)干部管理學(xué)院、北京中醫(yī)藥大學(xué)、北京針灸骨傷學(xué)院等?！緦懽謽?、酒店】由于望京地區(qū)開發(fā)建設(shè)以住宅物業(yè)為主，因此區(qū)域內(nèi)寫字樓、酒店等物業(yè)市場供應(yīng)較少，尚不具備規(guī)模，代表物業(yè)以望京大廈、區(qū)域邊緣的麗都假日飯店為主。【銀行】大多數(shù)銀行在望京地區(qū)均已設(shè)立分理處，但尚不能滿足社區(qū)內(nèi)居民方便辦理金融業(yè)務(wù)的需求?！踞t(yī)院】現(xiàn)時(shí)望京地區(qū)大型醫(yī)院只有望京醫(yī)院(中醫(yī)院)一所，社區(qū)醫(yī)療機(jī)制和居民健康保障體系尚待完善?！竟珗@、體育場館】除南湖公園外，望京地區(qū)將興建多處以公園為主的公共休閑場所；此外，望京體育中心、望京體育館、體育公園以及高爾夫訓(xùn)練場將滿足社區(qū)居民休閑、鍛煉等需求。經(jīng)營現(xiàn)狀及輻射范圍作為北京市規(guī)模最大的開發(fā)建設(shè)用地，望京社區(qū)經(jīng)過近幾年的發(fā)展已經(jīng)逐步成為集居住、商務(wù)、行政等于一體的“副都市中心”，社區(qū)規(guī)模已經(jīng)初步成型。但是由于望京地區(qū)整體規(guī)劃部署、房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)建設(shè)自身?xiàng)l件等因素的影響和制約，望京地區(qū)商業(yè)市場發(fā)展、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相對滯后于整個(gè)社區(qū)物業(yè)的發(fā)展速度，望京地區(qū)商業(yè)物業(yè)市場表現(xiàn)出較大的市場空白。按照望京地區(qū)整體規(guī)劃要求，區(qū)域內(nèi)將建設(shè)約60萬平方米的商業(yè)物業(yè)，而目前商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量還不及一半，嚴(yán)重不足，社區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)需求與物業(yè)供應(yīng)矛盾已初露端倪。首先，就整個(gè)望京大社區(qū)而言，除大型建材家居廣場正時(shí)家居、百安居外，能夠覆蓋整個(gè)區(qū)域的大型商業(yè)中心，如大型百貨商場、大型綜合超市、購物中心、社區(qū)商業(yè)街等商業(yè)物業(yè)嚴(yán)重不足，目前只有中福百貨、京客隆，但其輻射范圍相當(dāng)有限，中福百貨在功能、布局等方面陳舊、不完善，故經(jīng)營慘淡，遠(yuǎn)不能滿足望京大社區(qū)的整體需求。其次，中等規(guī)模的商業(yè)物業(yè)（商業(yè)點(diǎn)）雖然不斷出現(xiàn)，如華潤超市、順天府超市、京客隆超市等，但覆蓋幅面依然較小，不能充分滿足居民日常消費(fèi)需求，與社區(qū)整體規(guī)模之相應(yīng)要求相差較大。再次，望京大社區(qū)內(nèi)部依靠小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（以便利店為代表）而形成的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)有待發(fā)展和完善，小型、微型的商業(yè)場所（以經(jīng)營基本生活用品和蔬菜、水果、糧食、肉類等為主）遠(yuǎn)未達(dá)到飽和狀態(tài)，社區(qū)居民消費(fèi)選擇的余地相對較小。業(yè)態(tài)比例狀況現(xiàn)階段，望京地區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)單一，大規(guī)模的物業(yè)主要集中為建材、家居市場、百貨、超市、餐飲業(yè)態(tài)。更多的、零散的社區(qū)商業(yè)主要分布于各樓盤底商，經(jīng)營業(yè)態(tài)也主要為社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施，如洗衣、西點(diǎn)、書報(bào)亭等。業(yè)態(tài)比例圖表業(yè)態(tài)體量（平方米）百貨、小商品40000家居、建材、家電市場110000超市、便利店32000餐飲55000健身及其他配套27000租售價(jià)格范圍作為社區(qū)商業(yè)的代表，望京地區(qū)的商業(yè)投資回報(bào)穩(wěn)定。但商業(yè)價(jià)格水平還是明顯低于城區(qū)內(nèi)繁華地區(qū)，據(jù)調(diào)查，望京社區(qū)住宅底商一層租金為4—6元/天*平方米，二層遞減40％—60%，商場多半采取流水倒扣方式。由于望京地區(qū)居民消費(fèi)需求旺盛，近些年望京地區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹩辛撕艽筇嵘?，以望京新城的底商為例?998年租金為1.5元/天*平方米，2000年，租價(jià)上漲到2—3元/天*平方米，目前，實(shí)際成交價(jià)基本已上揚(yáng)到3元/天*平方米以上。截止到2004年底，望京地區(qū)的商鋪出租率達(dá)90％以上，空置的店鋪以不良房屋居多，地理位置優(yōu)越的優(yōu)良店鋪基本爆滿。目標(biāo)人群結(jié)構(gòu)望京居住區(qū)住宅建筑面積約420萬平方米，總戶數(shù)約7萬戶，目前望京常住人口11.2萬人左右，規(guī)劃居住人口30萬。望京地區(qū)樓盤的中高價(jià)位客觀顯示出望京社區(qū)居民具有較高的收入水平，知識(shí)層次和職業(yè)層次相對較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)。社區(qū)居民年齡構(gòu)成以25-45歲為主，演藝界人士、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人士等較多，中產(chǎn)階層比重較大，其中外籍人士以日籍和韓籍為主。未來商業(yè)發(fā)展趨勢的展望望京地處四環(huán)外的城市北端，離城市中心區(qū)不遠(yuǎn)，又緊鄰燕莎商區(qū)，城市內(nèi)的商業(yè)對其有一定輻射力，使得本地消費(fèi)出現(xiàn)分流，同時(shí)，現(xiàn)階段，望京區(qū)域由于缺少產(chǎn)業(yè)支持，沒有外來交叉消費(fèi)，僅靠區(qū)域內(nèi)社區(qū)居民的自產(chǎn)自消，很難支撐大規(guī)模的商業(yè)生存和發(fā)展，尤其是高端商業(yè)。此外，造成目前望京商業(yè)緊缺的一個(gè)主要因素是區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)滯后。據(jù)調(diào)研顯示，望京地區(qū)2002年之前建設(shè)的社區(qū)大多沒有相應(yīng)的商業(yè)配套。望京地區(qū)現(xiàn)階段許多新開發(fā)樓盤大多加入了商業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，如CLASS、星源國際公寓、CITYONE、金隅麗港城、季景沁園、橄欖城等。此外，望京地區(qū)在近兩年還將陸續(xù)出現(xiàn)一定規(guī)模的商業(yè)物業(yè)，如位于大西洋新城東南角的大西洋購物中心，總面積達(dá)6萬平方米，將于明年開業(yè)；嘉潤花園附近也將出現(xiàn)一購物中心約10萬平方米，預(yù)計(jì)2年內(nèi)投入使用。與此同時(shí)，望京現(xiàn)已經(jīng)聚集了松下、金漢王、愛慕內(nèi)衣、雙鶴藥業(yè)、葉氏企業(yè)集團(tuán)等知名企業(yè)以及諸多日資、韓資的企業(yè)，未來幾年，摩托羅拉中國總部、松下部品有限公司、LG研發(fā)中心、北電網(wǎng)絡(luò)等公司也將相繼進(jìn)入望京，加之望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)的建設(shè)，越來越多的國內(nèi)外高科技生產(chǎn)型公司和物流公司的進(jìn)駐，這里的商務(wù)氛圍日漸濃厚，商務(wù)和商業(yè)是區(qū)域發(fā)展相輔相成的兩大環(huán)節(jié)，商務(wù)性交流的增強(qiáng)，使得望京區(qū)域?qū)⑽罅康耐鈦硐M(fèi)人口，區(qū)域商業(yè)生命力也將隨之增強(qiáng)。在方圓15平方公里的望京地區(qū)，已經(jīng)有多家國際零售企業(yè)準(zhǔn)備相繼進(jìn)駐。在四環(huán)東路上將有瑞典宜家家居、法國樂華梅蘭超市；望京的中心商業(yè)區(qū)，規(guī)劃有總面積為5萬平方米的沃爾瑪超市，計(jì)劃在2006年投入使用；五環(huán)內(nèi)還有法國家樂福即將開業(yè)；來自泰國的易初蓮花也有意在望京選址開業(yè)。國際零售業(yè)巨頭不惜血本搶灘望京，其動(dòng)機(jī)顯而易見，望京地區(qū)存在巨大的商業(yè)發(fā)展空間。3.3.2望京商區(qū)對本項(xiàng)目可參考性特征研究大型社區(qū)商業(yè)不能只靠社區(qū)購買力來帶動(dòng)望京自1994年確立規(guī)劃以來已經(jīng)吸引12萬人入住，到2010年將成為擁有30萬居住人口的亞洲最大居住社區(qū)。然而，由于為純居住社區(qū)，大量的區(qū)內(nèi)居民早出晚歸，日常的生活需求僅依靠臨近的便利店、社區(qū)配套，因此，望京地區(qū)的商業(yè)必須走向外向型商業(yè)的發(fā)展之路，充分利用區(qū)域內(nèi)商務(wù)人群的不斷涌入，排斥周邊商圈對本商圈的商業(yè)分流。3.4阜成門商圈3.4.1商圈總體闡述狀阜成門商業(yè)區(qū)是北京西城區(qū)較為重要的商圈之一，由于其便利的地理?xiàng)l件以及較為完善的城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，加之本區(qū)域較密集的住宅人口，成為北京西城除西單與西直門外大街外，商業(yè)較為聚集的區(qū)域。商業(yè)物業(yè)主要集中在阜成門外大街兩側(cè)。地理位置阜成門商圈地理位置相當(dāng)優(yōu)越，比鄰西二環(huán)路，交通便利，西二環(huán)路、阜成門內(nèi)外大街以及環(huán)線地鐵在此交匯，也形成了較為密集的區(qū)域聚集優(yōu)勢，有利于人流以及消費(fèi)群的吸引；另一方面，交通干道以及商業(yè)的發(fā)展也使得此區(qū)域車流日益密集，交通不暢現(xiàn)象日益嚴(yán)重，尤其是西二環(huán)的擁堵，對本區(qū)域商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展有相當(dāng)程度的制約。阜成門商業(yè)區(qū)處于北京西部幾個(gè)主要商業(yè)圈、商圈中心的位置，東側(cè)連接西單商區(qū)，南側(cè)連接西直門外商圈，北側(cè)與金融街商圈相連，對吸引各個(gè)區(qū)域的消費(fèi)人群有著較為優(yōu)越的條件。對于本區(qū)域而言，商業(yè)物業(yè)的地理分布主要以西二環(huán)阜成門橋東西為主，集中在阜成門內(nèi)、外大街兩側(cè)，尤以阜成門外大街兩側(cè)最為集中。歷史背景阜成門長期以來一直是北京歷史上重要的交通樞紐，明清時(shí)被稱為外城九門之一，也是北京西部主要的交通、商品集散以及人流的聚集要地。在解放后北京的整體城市建設(shè)中，本區(qū)域發(fā)展較為緩慢。隨著城市的擴(kuò)大以及二環(huán)路的建成，本區(qū)域在80年代末迎來了自己發(fā)展的高速時(shí)期，首先從原先單純的北京西部城市與郊區(qū)的交界地帶逐漸成為了人口居住聚集區(qū)域，隨之又依托周邊居住人口逐漸發(fā)展為區(qū)域商業(yè)聚集地。地鐵環(huán)線的建成也使得阜成門地區(qū)以其優(yōu)越的地理位置成為西城區(qū)極為重要的商圈之一。九十年代中期，隨著阜成門華聯(lián)商廈以及萬通新世界商場的建成，本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展又一次引來了飛躍，特色經(jīng)營以及商業(yè)品質(zhì)的提高使得消費(fèi)人口急劇增多，本區(qū)域的商業(yè)消費(fèi)人群也逐漸從原有的周邊居住人群擴(kuò)展到了全市范圍，阜成門商圈也逐漸成為了西城區(qū)乃至北京西部具有相當(dāng)影響力的重點(diǎn)商業(yè)區(qū)域。經(jīng)營現(xiàn)狀以及輻射范圍本區(qū)域作為西城區(qū)主要的商業(yè)區(qū)，在多年的發(fā)展中建立了較為完善的商業(yè)體系，基本形成了以百貨、精品店、小商品中和批發(fā)零售為主，餐飲、娛樂以及多種商業(yè)配套為輔的商業(yè)體系；阜外大街南側(cè)的萬通新世界小商品市場則成為了北京市最為知名的小商品批發(fā)零售商場，長期以來保持著極高的客流以及營業(yè)額；與之相對的位于阜外大街北側(cè)的華聯(lián)商廈是北京華聯(lián)集團(tuán)在北京的核心商業(yè)物業(yè)，營業(yè)面積1萬8千平方米，業(yè)態(tài)種類完備，在長期的經(jīng)營過程中積累了大量固定消費(fèi)群。本區(qū)域以上述兩棟主要商業(yè)物業(yè)為核心，在周邊聚集了種類較多、商業(yè)業(yè)態(tài)較為齊全的各種商業(yè)物業(yè)，主要以臨街商鋪以及寫字樓地上為多，業(yè)態(tài)形式也以商圈多見的餐飲以及社區(qū)配套商業(yè)為主，由于區(qū)域人流以及消費(fèi)習(xí)慣的因素，本區(qū)域各商業(yè)業(yè)態(tài)總體經(jīng)營情況良好。商圈輻射范圍示意圖總體商業(yè)檔次及商業(yè)特色作為西城區(qū)較為重要的商業(yè)聚集區(qū)，阜成門商圈主要具有以下幾個(gè)較為明確的特點(diǎn)：總體商業(yè)檔次：本商圈商業(yè)供應(yīng)量約為15萬平方米，總體檔次為中低檔次的業(yè)態(tài)類型，主要以小商品批發(fā)為主要經(jīng)營性商業(yè)。商業(yè)特色：以周邊社區(qū)消費(fèi)群為核心消費(fèi)支持的區(qū)域商業(yè)特性較為明顯。具有一座在北京市知名的特色商業(yè)物業(yè)（萬通新世界商品市場），從而帶來了較為明顯的指向性消費(fèi)，提升了本區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。依托交通便利優(yōu)勢產(chǎn)生的流動(dòng)消費(fèi)帶動(dòng)了本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。休閑、娛樂業(yè)態(tài)明顯，餐飲檔次偏低，且相對較為集中，其具體特點(diǎn)如下：交通便利，人流量大阜成門地區(qū)是多條城市主干道交匯的交通要道，再加之地鐵經(jīng)過，使得本區(qū)域具有得天獨(dú)厚的交通便利條件，也為人流、客流的聚集提供了必要的基本保證，從而使得本區(qū)域自然成為周邊區(qū)域消費(fèi)群的商業(yè)聚集地。配套設(shè)施齊全，可滿足各方面需求通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，阜成門商圈擁有一家大型百貨、兩家大型綜合小商品市場、數(shù)量眾多的中西式正餐、快餐，同時(shí)具有完善的商業(yè)配套，是較為完善的商業(yè)聚集區(qū)域。商品各個(gè)檔次齊備，選擇余地較大。本區(qū)域既有中高檔的華聯(lián)商廈，也有低檔為主的萬通新世界商場、天意小商品批發(fā)市場，消費(fèi)者選擇余地很大，使本區(qū)域成為許多大眾消費(fèi)者習(xí)慣性的購物區(qū)域。業(yè)態(tài)比例狀況本區(qū)域商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)如下：商圈內(nèi)業(yè)態(tài)組合統(tǒng)計(jì)表業(yè)態(tài)數(shù)量品牌/種類大型商場2萬通、天意、華聯(lián)商廈超市2商場配套娛樂休閑2樂杰士酒吧等餐飲12樂杰士、麥當(dāng)勞、優(yōu)力美食、陳川粵酒家等商業(yè)配套15銀行、醫(yī)院、飯店等其它17電訊、眼鏡店、音像、花店等商區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)面積統(tǒng)計(jì)表阜成門商圈經(jīng)過近十年的發(fā)展和完善，其業(yè)態(tài)也經(jīng)過不斷調(diào)整，現(xiàn)階段已較為成熟、合理。其中包括一家大型百貨（華聯(lián)商廈）、兩家大型小商品綜合市場（萬通新世界、天意小商品批發(fā)）作為核心物業(yè)，周邊主要配以一定數(shù)量的社區(qū)配套業(yè)態(tài)和餐飲業(yè)態(tài)，同時(shí)，銀行、飯店（金都假日酒店）等商業(yè)配套也必不可少。通過上述表格統(tǒng)計(jì)，阜成門商業(yè)區(qū)娛樂休閑業(yè)態(tài)較少，除了綜合性的大型商業(yè)物業(yè)外，主要還是以社區(qū)配套商業(yè)業(yè)態(tài)(如美容美發(fā)、便利店、眼鏡店等)為主，而餐飲業(yè)的面積比例已達(dá)到20%左右。由此分析，我們可以得知，阜成門商圈是以周邊居住區(qū)和優(yōu)越的交通便利性帶來的流動(dòng)消費(fèi)客流作為核心消費(fèi)群，使其業(yè)態(tài)組合方面將更加多元化，娛樂以及休閑業(yè)態(tài)的比例將會(huì)有所增加。租金狀況分析阜成門地區(qū)租金水平價(jià)差較大，作為本區(qū)域核心的萬通新世界商品市場租金較周邊臨街商鋪高出近三倍左右，但總體來講，本區(qū)域租金水平屬于中等偏上的狀況。具體如下：萬通新世界商品市場：18-25元/天.平米阜外大街臨街商鋪：6-10元/天.平米四川大廈（華聯(lián)商廈）餐飲（陳川粵酒樓）：5.8元/天.平米未來商業(yè)發(fā)展趨勢的展望對于本區(qū)域來說，在短期內(nèi)暫時(shí)沒有新的大型商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)，而現(xiàn)有的商業(yè)體量足以滿足周邊消費(fèi)人口，但若輻射西部區(qū)域乃至全北京市，現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)體量還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能夠滿足巨大的指向性消費(fèi)的，這也是本區(qū)域在近幾年在節(jié)假日常常出現(xiàn)人流過度密集的原因。對于上述問題我們認(rèn)為，本區(qū)域應(yīng)在立足區(qū)域商業(yè)中心地位的基礎(chǔ)上，繼續(xù)發(fā)展其專業(yè)性以及指向性的商業(yè)物業(yè)消費(fèi)，同時(shí)完善內(nèi)部商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)娛樂休閑業(yè)態(tài)的比例，使本區(qū)域成為綜合性的商圈，進(jìn)而成為商業(yè)輻射面更廣的成熟商區(qū)。但鑒于本區(qū)域現(xiàn)實(shí)狀況，我司經(jīng)過分析認(rèn)為，由于本區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)狀況以及消費(fèi)習(xí)慣，在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，周邊消費(fèi)人口以及以萬通、華聯(lián)為消費(fèi)目標(biāo)的習(xí)慣性消費(fèi)群還將是本區(qū)域的核心消費(fèi)支持，因而區(qū)域商業(yè)聚集區(qū)的性質(zhì)在短期內(nèi)還是很難改變。 3.4.2阜成門商圈對本項(xiàng)目可參考性特征研究從上面的商圈分析可以看出，總的來講，阜成門區(qū)域?qū)儆谳^為典型的區(qū)域商業(yè)中心，而其核心的消費(fèi)支持力是周邊近一百萬左右的常住人群，在這一部分消費(fèi)群中，本商圈以較為準(zhǔn)確的定位以及豐富的商品類別，較好的滿足了該區(qū)域的日常消費(fèi)群，同時(shí)依托重點(diǎn)商業(yè)物業(yè)的特色經(jīng)營，初步實(shí)現(xiàn)了商業(yè)輻射范圍的擴(kuò)展，致使該區(qū)域商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況相當(dāng)良好。綜上所述可以看出，由于未來幾年內(nèi)本項(xiàng)目及周邊區(qū)域住宅的大批量拆遷新建，在本項(xiàng)目所屬區(qū)域內(nèi)將會(huì)聚集的居住人口將有相當(dāng)大的增量，培養(yǎng)這一部分居住消費(fèi)群的消費(fèi)習(xí)慣以及固定消費(fèi)趨向，是本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)得以支持的核心點(diǎn)之一。3.5安貞商圈3.5.1安貞商圈總體闡述地理位置安貞商業(yè)區(qū)位于北京市三環(huán)沿線北部地區(qū)，北臨北三環(huán)安貞橋，南至元大都遺址公園，東達(dá)櫻花西街，西臨北辰路。周邊環(huán)境居住人口密集——全國最大社區(qū)之安貞小區(qū)：安貞小區(qū)是北京市，也是全國最大的住宅小區(qū)之一，占地面積達(dá)3.6平方公里，共有2萬多戶住戶，51個(gè)居委會(huì)，從朝陽區(qū)一直延伸到西城區(qū)，整個(gè)小區(qū)生活配套較為完善，在全國小區(qū)建設(shè)中是一個(gè)比較大的成熟社區(qū)群落。正是由于安貞小區(qū)為該地區(qū)提供了主要的消費(fèi)人群，也是該商圈主要形成的基礎(chǔ)因素。由于安貞小區(qū)建立時(shí)間較早，內(nèi)部相當(dāng)一部份住戶為早期享受福利分房而遷至該小區(qū)，且周邊的其他小區(qū)亦都為此種情況，商品房社區(qū)較少，導(dǎo)致居住人群的總體消費(fèi)實(shí)力相對較弱。中檔寫字樓聚集——浙江、深房大廈：安貞商區(qū)內(nèi)圍繞安貞華聯(lián)商廈聚集了一批中檔寫字樓，其中主要有浙江大廈、深房大廈、福建大廈、長新大廈等，這些寫字樓分布集中，且檔次相當(dāng)，這些寫字樓為該商業(yè)區(qū)提供了一部分重要的商務(wù)消費(fèi)人群，但該商區(qū)內(nèi)寫字樓檔次有限，因此這部分人群消費(fèi)能力一般。優(yōu)越地理位置——繁華亞運(yùn)村與便捷三環(huán)之間：作為北三環(huán)與北四環(huán)的連接重地，北三環(huán)每日帶來的龐大車流、便捷的交通線路輸送的大量人流，為安貞商業(yè)區(qū)的發(fā)展提供了優(yōu)越的先天條件，也為該商業(yè)區(qū)勾勒出基本區(qū)域輪廓。同時(shí)，由于與亞運(yùn)村商區(qū)相距甚近，亞運(yùn)村商區(qū)對其商業(yè)氛圍的形成起到了重要的推動(dòng)作用，可以說該商圈正逐步成為亞運(yùn)村商區(qū)向南延伸的輻射體。歷史背景安貞商圈形成時(shí)間較晚，且一波三折。該商圈主要是圍繞安貞華聯(lián)商廈向四周推進(jìn)，從而逐步形成。安貞華聯(lián)商廈所占獨(dú)體商業(yè)樓原為鄭州仟村百貨，起初因其宣傳力度較大，商場異常火爆，但由于后期內(nèi)部經(jīng)營不善，在經(jīng)營兩年之后便倒閉，之后才由北京華聯(lián)進(jìn)駐，經(jīng)過多年的良性發(fā)展逐漸培養(yǎng)出該地區(qū)的商業(yè)氛圍，形成如今的安貞商業(yè)區(qū)。經(jīng)營現(xiàn)狀及輻射范圍經(jīng)營現(xiàn)狀：安貞商業(yè)區(qū)主要以交通便捷、居住人口密集而形成。在該商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)物業(yè)以安貞華聯(lián)為核心，蘇寧電器、耀江新世界、京客隆、部分餐飲圍繞組成。所有商業(yè)物業(yè)的都以中檔為主，而經(jīng)營商品也多以生活用品為主，主要為滿足周邊居住人群。在安貞華聯(lián)內(nèi)服裝品牌也多以中檔休閑服飾為主，體現(xiàn)了這一地區(qū)的消費(fèi)趨式與基本需求。該商業(yè)區(qū)商業(yè)雖檔次無法與國貿(mào)、燕莎商區(qū)相匹敵，但依靠交通與周邊社區(qū)所帶來的消費(fèi)人群，盡管單體消費(fèi)能力較弱，但由于人數(shù)多總量大，因此，總體經(jīng)營狀況表現(xiàn)良好。北京華聯(lián)商廈有關(guān)人員就曾表示安貞華聯(lián)是北京華聯(lián)旗下經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)最為優(yōu)良的分店之一。輻射范圍：安貞商區(qū)整體經(jīng)營檔次走大眾線路，商業(yè)主題仍圍繞百貨生活為主，其輻射范圍就在北部地區(qū)，主要以周邊人群為主要輻射對象，正是因?yàn)槠浯蟊娀慕?jīng)營特色，該商區(qū)在輻射范圍內(nèi)對消費(fèi)人群局限性小，較之其它商業(yè)，總體消費(fèi)力表現(xiàn)較強(qiáng)。總體商業(yè)檔次及商業(yè)區(qū)特色商業(yè)檔次：安貞商業(yè)區(qū)除安貞華聯(lián)商廈外，耀江新世界主要以經(jīng)營服裝、小商品為主；蘇寧電器和京客隆超市主要面對大眾消費(fèi)群體，所售商品也主要以電器及日用品為主。安貞商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)組成相對簡單，消費(fèi)者人群主要來自周邊居民，以及途經(jīng)該區(qū)域的北部地區(qū)消費(fèi)人群，受到周邊居住及總體環(huán)境的影響，總體商業(yè)檔次為中檔。商業(yè)區(qū)特色：安貞商業(yè)區(qū)區(qū)域內(nèi)受眾范圍較廣，包括寫字樓及住宅的周邊各類型物業(yè)都以中檔為主，商業(yè)業(yè)態(tài)的組成也相對單一，相對于所處的地理位置而言，該商區(qū)內(nèi)的商業(yè)又相對匱乏，這成為該區(qū)域的主要商業(yè)特征，也是該商業(yè)區(qū)未來發(fā)展空間之所在。業(yè)態(tài)比例狀況安貞商區(qū)周邊居住人口較多，因此商業(yè)物業(yè)多以購物型為主總體量較大，餐飲及娛樂等非購物商業(yè)所占比例較低。業(yè)態(tài)類型代表規(guī)模（平米）購物北京華聯(lián)安貞分店31800耀江時(shí)尚廣場5000京客隆超市4000餐飲北三環(huán)安貞橋段、櫻花西街南段、北辰路南段15000專業(yè)市場蘇寧電器8000租售價(jià)格范圍該商業(yè)區(qū)租金整體水平較低，基本在3元/天*平米左右，耀江時(shí)尚廣場因其對商業(yè)面積進(jìn)行劃分的面積基本在5-10平方米，因此，該廣場內(nèi)部商鋪價(jià)格相對較高，基本在15-20元/天*平米左右。業(yè)態(tài)類型代表租金（元/天*平米）購物耀江時(shí)尚廣場（小商品批發(fā)）15-20京客隆超市（外租區(qū)）20-25餐飲北三環(huán)安貞橋段、櫻花西街南段、北辰路南段（臨街底商）0.6-300510152025購物餐飲租金（元/天*平米）目標(biāo)人群結(jié)構(gòu)安貞商區(qū)主要目標(biāo)人群以周邊居住人群及過往人群為主，其中18歲-25歲左右的年輕消費(fèi)群體占人流量32%，25歲-35歲消費(fèi)群體占25%，35歲-45歲消費(fèi)群體占30%，45歲以上消費(fèi)群體占13%。由此可見該商區(qū)的目標(biāo)消費(fèi)人群年齡偏低，購物實(shí)力有限，主要以在安貞華聯(lián)商廈進(jìn)行購物與消費(fèi)，而45歲左右所占比例較低，但這部份消費(fèi)人群則集中在京客隆、蘇寧電器進(jìn)行購物。未來發(fā)展展望由于某種原因該商業(yè)受到現(xiàn)有周邊環(huán)境的影響，若想提高現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營水平難度較高。然而，由于該商業(yè)區(qū)毗鄰?qiáng)W運(yùn)地塊，在未來大力發(fā)展奧運(yùn)商業(yè)的前提下，對該商業(yè)區(qū)起到相當(dāng)?shù)耐苿?dòng)作用。且目前安貞商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)組成單一，尚未達(dá)到地區(qū)供需飽和度，因此，其未來發(fā)展前景看好。3.5.2本項(xiàng)目可參考性特征研究商業(yè)發(fā)展形態(tài)單一安貞商圈商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)以日常百貨（包括百貨、電訊及中小型購物場所等）消費(fèi)為主，休閑、娛樂、健身等行業(yè)分布較少，市場存在較大空白，且總體檔次相對較低。大眾消費(fèi)成為區(qū)域商業(yè)主體。安貞商業(yè)區(qū)發(fā)展的要源就是在以居住人口龐大的安貞小區(qū)為根本消費(fèi)客群而逐步發(fā)展起來的。隨著商區(qū)的不斷完善和發(fā)展，影響力逐漸擴(kuò)大，供應(yīng)商品符合主力目標(biāo)客戶的需求，有待逐漸成為區(qū)域內(nèi)大眾消費(fèi)的核心。價(jià)格優(yōu)勢成為制勝法寶。安貞商圈輻射范圍內(nèi)消費(fèi)人口數(shù)量較多，但單體消費(fèi)能力有限，物美價(jià)廉是安貞商區(qū)最大的競爭優(yōu)勢是其不斷發(fā)展壯大的制勝法寶，形成了安貞商區(qū)特有的以中檔商品、日用商品為主的購物氛圍。恰當(dāng)?shù)氖袌龆ㄎ?，為安貞商區(qū)贏得了一定的市場份額。消費(fèi)慣性為安貞商圈提供無限商機(jī)。經(jīng)過多年的發(fā)展，安貞商業(yè)區(qū)逐步成熟和完善，同時(shí)也利用其地理優(yōu)勢培育了數(shù)量龐大的固定消費(fèi)群體，此部分消費(fèi)者長期以來形成的消費(fèi)慣性為安貞商業(yè)區(qū)提供了巨大的商業(yè)契機(jī)，使之得以長久良性的發(fā)展。綜上所述，隨著城市住宅結(jié)構(gòu)的不斷變化和改善，商業(yè)區(qū)內(nèi)各商業(yè)物業(yè)逐漸由功能單一、分散的傳統(tǒng)方式向集中化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。生活水平的提高和住房、醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)等各項(xiàng)制度改革的深入，使消費(fèi)者的消費(fèi)需求也隨之旺盛，對商業(yè)的服務(wù)、購物環(huán)境、文化娛樂等均提出更高層次的需求，而舊有的商業(yè)物業(yè)在規(guī)模、形式及供應(yīng)業(yè)態(tài)等方面已無法滿足現(xiàn)今多元化的市場需求。以安貞商業(yè)區(qū)的核心——安貞華聯(lián)為例，盡管其定位為面對中青年的中檔消費(fèi)群體，但在商場的店內(nèi)設(shè)計(jì)、功能定位、經(jīng)營策略等方面均以市場為導(dǎo)向，采用現(xiàn)代的商業(yè)格局，囊括全面、完善的文化、休閑、健身、娛樂等綜合性服務(wù)設(shè)施，滿足大眾對生活品質(zhì)的要求。3.6國貿(mào)商圈3.6.1國貿(mào)商圈總體概述地理位置國貿(mào)商圈以商務(wù)辦公為主要特色，是北京中央商務(wù)區(qū)（CBD）的核心區(qū)域。國貿(mào)商圈毗鄰使館區(qū)，大量外籍游客常光顧此地，周邊的國貿(mào)立交橋四通八達(dá)，是首都北京東部的重要交通樞紐。在其高檔商務(wù)辦公寫字樓的強(qiáng)勢發(fā)展下，眾多國內(nèi)外知名企業(yè)紛紛進(jìn)駐該區(qū)域，使國貿(mào)商圈成為北京高端商務(wù)中心區(qū)的代名詞。歷史背景（CBD）是1993年經(jīng)國務(wù)院批復(fù)的《北京市城市總體規(guī)劃》中首次提出的，要在東二環(huán)至東三環(huán)；朝陽門至建國門一帶，以國貿(mào)為核心建立具有金融、保險(xiǎn)、信息、咨詢、商業(yè)、文化娛樂和商務(wù)辦公等現(xiàn)代化多功能于一體的商務(wù)中心區(qū)，在調(diào)查分析了首都的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展之特點(diǎn)及需要和通過科學(xué)的論證后，在《北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中界定了目前北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）的范圍：東起西大望路，西至東大橋路，北起朝陽路，南至通惠河，占地約3.99平方公里。2001年在國際征集、國際咨詢、國際評審的基礎(chǔ)上，編制完成了《北京商務(wù)中心區(qū)總體規(guī)劃》，對區(qū)域的功能布局、空間形態(tài)、綠化系統(tǒng)及公共開放空間、地下空間利用等方面進(jìn)行了科學(xué)規(guī)劃，確定了北京CBD規(guī)劃建筑規(guī)模約1000萬平方米，其中寫字樓占50%，公寓占25%，其它為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。商圈環(huán)境物業(yè)環(huán)境國貿(mào)商圈是北京高檔商務(wù)辦公最集中的區(qū)域，商圈內(nèi)有：招商局大廈、中服大廈、MOTOROLA大廈、惠普大廈、艾維克大廈、漢威大廈、嘉里中心、貴友商場、SOHO現(xiàn)代城、陽光100、北京萬達(dá)廣場、華貿(mào)中心等多處高檔商務(wù)寫字樓、酒店。這些商業(yè)物業(yè)主要以辦公寫字樓為主，輔以服務(wù)于辦公人群的商務(wù)配套。國貿(mào)商圈的高品質(zhì)辦公環(huán)境吸引大量國內(nèi)外知名企業(yè)進(jìn)駐，同時(shí)，也相應(yīng)帶來大量高知、高收入消費(fèi)人群。這部分人群是國貿(mào)商圈的主力消費(fèi)群體之一，對應(yīng)高品質(zhì)的辦公物業(yè)及高消費(fèi)人群特征，本商圈的商業(yè)同樣為中高檔次。商業(yè)作為辦公物業(yè)的配套，曾經(jīng)比例相對較低，只有國貿(mào)中心和嘉里中心兩處主要商業(yè)物業(yè)供給如此大的消費(fèi)群體。近年來隨著CBD商業(yè)地產(chǎn)的升溫，在2008年之前，CBD地區(qū)將新增50萬平方米的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)，如國貿(mào)三期的商業(yè)面積5萬平方米、LG大廈3.5萬平方米、華貿(mào)中心16萬平方米等，占全市總供應(yīng)量的29%。這一增長趨勢彌補(bǔ)了此區(qū)域商業(yè)缺乏的不足。以目前商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)在北京的發(fā)展態(tài)勢來看，將會(huì)達(dá)到平衡進(jìn)而達(dá)到飽和。商圈內(nèi)配套設(shè)施：醫(yī)院：首都兒科研究所附屬兒童醫(yī)院、朝陽區(qū)第二醫(yī)院銀行：工商銀行永安里儲(chǔ)蓄所、朝外工商所、中信實(shí)業(yè)銀行大橋支行、中國銀行光華路分行、中國建設(shè)銀行(漢威大廈)、華夏銀行、招商銀行、廣東發(fā)展銀行、上海浦發(fā)銀行郵局：國貿(mào)中心郵電所、漢威大廈郵電所交通設(shè)施：地鐵：永安里站、國貿(mào)站公交：1路、4路、52路、800路、運(yùn)通107、627、800國貿(mào)商圈地處中軸路地鐵沿線，便利的交通條件亦是商圈發(fā)展的有利支持，隨著國貿(mào)商圈發(fā)展的日臻成熟，大量金融機(jī)構(gòu)均已入住此區(qū)域，此區(qū)域的配套設(shè)施也隨著消費(fèi)人群的增加而逐步完善。經(jīng)營現(xiàn)狀及輻射范圍經(jīng)營狀況：目前，隨著國貿(mào)商圈內(nèi)高端寫字樓的興建，大量高端消費(fèi)人群涌入CBD商圈，其商業(yè)經(jīng)營狀況至今一直保持良好狀態(tài)，但在近幾年里，CBD商業(yè)物業(yè)大幅度放量，待建和在售的商業(yè)項(xiàng)目已大量出現(xiàn)，預(yù)計(jì)在不久的將來，國貿(mào)商圈里的商業(yè)物業(yè)將會(huì)產(chǎn)生互動(dòng)并形成組團(tuán)式商業(yè)氛圍，同時(shí)競爭將會(huì)愈發(fā)激烈。輻射范圍：在周邊高檔商務(wù)辦公環(huán)境的帶動(dòng)下，目前在國貿(mào)商圈內(nèi)的高端商務(wù)白領(lǐng)大量匯聚，加之商圈內(nèi)高檔品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)針對性的引導(dǎo)，使內(nèi)部人群成為本商圈商業(yè)堅(jiān)實(shí)而有效的消費(fèi)支撐者。另外，由于國貿(mào)商圈便利的交通條件，商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)可輻射至全北京各區(qū)域高檔消費(fèi)人群，其消費(fèi)傾向和消費(fèi)習(xí)慣具有很強(qiáng)的針對性，商圈內(nèi)的高檔商業(yè)將吸納北京各區(qū)域的高端消費(fèi)人群?？傮w商業(yè)物業(yè)檔次及商業(yè)特色商圈內(nèi)部分商業(yè)物業(yè)檔次狀況名稱商業(yè)分布形式檔次國貿(mào)中心寫字樓配套商業(yè)高檔嘉里中心寫字樓配套商業(yè)高檔北京萬達(dá)廣場商業(yè)獨(dú)體樓、底商高檔華貿(mào)中心商業(yè)獨(dú)體樓、底商高檔財(cái)富中心寫字樓底商高檔建外SOHO商業(yè)獨(dú)體樓、底商中高檔尚都國際中心底商中高檔溫特萊中心底商中高檔中環(huán)世貿(mào)底商中高檔商業(yè)物業(yè)檔次比例隨著CBD商業(yè)地產(chǎn)的升溫，近年來投資國貿(mào)商圈的地產(chǎn)項(xiàng)目層出不窮，眾多開發(fā)商都看好此區(qū)域商業(yè)的升值前景，加之國貿(mào)、嘉里中心等高檔物業(yè)對整體商圈檔次的帶動(dòng)作用，開發(fā)商在本區(qū)域取得土地使用權(quán)后都會(huì)盡全力打造高品質(zhì)物業(yè)，希望能在這片寸土寸金的區(qū)域上取得一席之地。商圈整體商業(yè)物業(yè)以高、中高檔次為主。其中高檔商業(yè)物業(yè)約占60%，中高檔商業(yè)物業(yè)約占40%。商業(yè)特色：由于商業(yè)需求的物業(yè)建筑層次較低，而開發(fā)商為了取得最大利潤會(huì)充分挖掘土地價(jià)值，國貿(mào)商圈高昂的地價(jià)決定了商圈內(nèi)物業(yè)建筑形式的高層趨勢。國貿(mào)商圈商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)主要以綜合建筑體的商業(yè)配套為主，大部分物業(yè)都是寫字樓、公寓、酒店，商業(yè)的綜合體。區(qū)域內(nèi)商業(yè)與物業(yè)形式相對應(yīng)，主要針對商務(wù)白領(lǐng)及高消費(fèi)群體，以中高檔商業(yè)為主，完全迎合了商圈內(nèi)消費(fèi)人群的需求檔次。業(yè)態(tài)比例狀況我司對國貿(mào)商圈的整體商業(yè)區(qū)域進(jìn)行了重點(diǎn)的調(diào)研，總結(jié)出整個(gè)區(qū)域的業(yè)態(tài)比例狀況，選取部分重點(diǎn)商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)比例進(jìn)行分析。國貿(mào)商圈重點(diǎn)物業(yè)業(yè)態(tài)比例狀況統(tǒng)計(jì)表物業(yè)名稱商業(yè)面積（平方米）業(yè)態(tài)組合狀況國貿(mào)60000精品區(qū)占67%，餐飲占15%，百貨占10%，娛樂占5%，超市占3%。嘉里中心10000精品百貨85%，餐飲5%，超市10%建外SOHO90000精品店60%，休閑娛樂10%，餐飲30%北京萬達(dá)廣場80000主題商場50%，娛樂25%，特色餐飲街25%華貿(mào)中心200000精品購物街80%，餐飲10%，娛樂10%商圈內(nèi)總體商業(yè)物業(yè)比例由于國貿(mào)商圈以辦公寫字樓為主體物業(yè)，主要針對高消費(fèi)商務(wù)工作人群，商業(yè)物業(yè)中的中高檔精品店在這一區(qū)域中占最大比例，達(dá)到70%左右。而針對于高消費(fèi)商務(wù)人員的工作需要，在辦公樓附近的中高檔餐飲同樣是商圈內(nèi)消費(fèi)人群偏愛的業(yè)態(tài)類型，占本區(qū)域商業(yè)的17%。此商圈娛樂以休閑、健身為主，比例為13%。這種業(yè)態(tài)比例結(jié)構(gòu)的形成原因主要是依托商圈內(nèi)部的高租金水平及區(qū)域內(nèi)的高檔定位兩方面。國貿(mào)商圈是以高檔寫字樓公寓為主的高檔商務(wù)區(qū)，商業(yè)物業(yè)多以寫字樓或公寓底商的形式出現(xiàn)，且與周邊物業(yè)定位檔次保持一致性，這就對商業(yè)業(yè)態(tài)的種類起到一定的制約作用。商圈物業(yè)的高租金水平中以及高檔定位限制了中低檔業(yè)態(tài)及低利潤業(yè)態(tài)的進(jìn)入，例如，家居建材類專業(yè)市場在商圈內(nèi)的數(shù)量為零，而電腦、手機(jī)等專業(yè)店在商圈中僅以精品的形式出現(xiàn)，沒有大面積的專業(yè)市場。租售價(jià)格范圍針對本項(xiàng)目大規(guī)模地塊在后期會(huì)有部分定位為中高檔物業(yè)形式，其租金價(jià)格是開發(fā)商所關(guān)心的熱點(diǎn)，我司通過對國貿(mào)商圈租金售價(jià)的分析研究，旨在對本項(xiàng)目中高檔商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃提供可借鑒之經(jīng)驗(yàn)。國貿(mào)商區(qū)部分重點(diǎn)商業(yè)物業(yè)租金價(jià)格水平物業(yè)名稱租金售價(jià)國貿(mào)15—25元/天.平米——嘉里中心12-15元/天.平米——建外SOHO10元左右/天.平米3-4萬元/平米北京萬達(dá)廣場15元左右/天.平米2.8-3萬元/平米華貿(mào)中心15-20元/天.平米4萬元/平米溫特萊6-10元/天.平米3萬元/平米光華路6-7元/天.平米——商圈中商業(yè)物業(yè)租金水平在6-25元/天.平米不等，高檔物業(yè)租金水平一般在15元/天.平米，其中以國貿(mào)中心租金水平最高，可達(dá)25元/天.平米。中檔商業(yè)物業(yè)租金水平在6-15元/天.平米?？傮w而言，由于國貿(mào)商圈核心的CBD定位以及便利的交通網(wǎng)絡(luò)，整個(gè)商圈的整體租金及售價(jià)水平都要高于其他地區(qū)。區(qū)域高端消費(fèi)人群支撐了高檔商業(yè)定位，同時(shí)高檔物業(yè)也為高的租金水平奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。目標(biāo)人群結(jié)構(gòu)從目前來看，CBD區(qū)域的住宅區(qū)已經(jīng)高達(dá)500萬平方米，大量的常住人口是CBD商業(yè)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。其次，CBD及其周邊的現(xiàn)有物業(yè)，包括住宅在內(nèi)，檔次都比較高，因此，購買住宅物業(yè)的業(yè)主具有很高的消費(fèi)水平。常住人口數(shù)量巨大，加之單個(gè)消費(fèi)者消費(fèi)力較強(qiáng)，因此，CBD區(qū)域的商業(yè)潛力不可估量。CBD區(qū)域的消費(fèi)人群約有50萬，其中，年輕時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)約25萬到30萬，CBD常駐財(cái)富階層及涉外人士約各有5.5萬，商務(wù)旅行人群約1.7萬，文化休閑人群約1萬至2萬，觀光人群在4至8萬左右。同時(shí)，CBD的高檔商務(wù)寫字樓占了全市總量的70%，北京白領(lǐng)的65%，海歸派高層經(jīng)理人員的80%，跨國公司駐中國代表處的65%和北京代表處的95%，外國銀行在北京的分行的90%等。未來商業(yè)發(fā)展展望由于眾多地產(chǎn)商的烘托，高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)將極大地推動(dòng)CBD國貿(mào)商圈的發(fā)展。

態(tài)勢一：產(chǎn)品定位普遍走高

總覽市場，無論是立志與世界500強(qiáng)攜手的萬達(dá)廣場，還是號稱要打造北京新天地的建外SOHO，以及矢志打造CBD生活區(qū)歐式品牌商業(yè)街的珠江帝景都是個(gè)中典型。態(tài)勢二：CBD東區(qū)成發(fā)展重心

從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布來看，CBD東區(qū)已漸顯其商業(yè)中心地位。目前在CBD的西部和北部都已經(jīng)形成了一定規(guī)模的商業(yè)區(qū)，如以藍(lán)島、豐聯(lián)廣場為中心的朝外商業(yè)街和以燕莎為中心的燕莎商圈。但是，在CBD東部卻一直都缺乏一個(gè)有著規(guī)模和品牌效應(yīng)的商業(yè)區(qū)，而CBD東部在建的項(xiàng)目也恰恰都是重量級的，捆綁起來，實(shí)力不容忽視。

如在目前國貿(mào)商城的基礎(chǔ)上，國貿(mào)中心會(huì)另建一個(gè)大型的國際精品商城，考慮到國貿(mào)中心國際化的商務(wù)環(huán)境和打造全球最大的國際貿(mào)易中心的立意，再加上周邊又有如建外SOHO商業(yè)街為補(bǔ)充和呼應(yīng)，成為CBD東區(qū)乃至CBD的商業(yè)中心，其實(shí)力是毋庸置疑的；華貿(mào)中心則會(huì)充分利用總面積近20萬平方米的商城；而珠江帝景90萬平方米的歐洲生活城以及決意打造的商業(yè)街，一定會(huì)構(gòu)筑CBD東部的又一個(gè)商業(yè)中心。因此，不難看出，東部將是未來CBD發(fā)展的一個(gè)重心和方向之所在。態(tài)勢三：集成社區(qū)受市場追捧

從投資角度看，集成社區(qū)已成為目前最受市場追捧的熱點(diǎn)。所謂集成社區(qū)，就是以集成開發(fā)的理念整體解決業(yè)主生活，不同于簡單的社區(qū)配套理念。在開發(fā)方式上，一次性開工，一次性交付所有設(shè)施，區(qū)別于目前開發(fā)商通用的滾動(dòng)開發(fā)模式。對于投資者而言，集成社區(qū)首先是降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也降低了投資者的投資成本。作為地產(chǎn)投資不可多得的一項(xiàng)優(yōu)良投資品種，商鋪的銷售狀況直接反映出了一個(gè)區(qū)域未來的投資前景。3.6.2國貿(mào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析——建外SOHO商業(yè)物業(yè)總體量建外SOHO位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路39號（國貿(mào)中心對面），總建筑面積約70萬平方米，其中商業(yè)面積所占9萬平方米，約占總體量的13%。商業(yè)特色建外SOHO位于CBD核心區(qū)域，由于其周邊商務(wù)氛圍相當(dāng)濃厚，存在大量中高檔消費(fèi)群體，對于商業(yè)經(jīng)營將產(chǎn)生較大的推動(dòng)作用。在建外SOHO的整體規(guī)劃中，商業(yè)物業(yè)與寫字樓、商住公寓和別墅形成了較好的結(jié)合，按照整體結(jié)構(gòu)打造了“SOHO16街”的商業(yè)布局模式，并在實(shí)際運(yùn)作的過程中，取得了銷售、招商、市場影響力等多方面的成功。業(yè)態(tài)比例建外SOHO業(yè)態(tài)規(guī)劃統(tǒng)計(jì)表（節(jié)選）物業(yè)房號建筑面積物業(yè)用途一號樓商業(yè)01451.7東南亞餐廳一號樓商業(yè)02291.52名牌汽車展示一號樓商業(yè)03261.12美國優(yōu)標(biāo)識(shí)一號樓商業(yè)04218.94日式快餐一號樓商業(yè)05171.86音像店一號樓商業(yè)06188.75牙科診所一號樓商業(yè)07224.0賽克咖啡，柯達(dá)彩擴(kuò)四號樓商業(yè)09262.44法國餐廳四號樓商業(yè)10570.16渝鄉(xiāng)人家四號樓商業(yè)11516.57七號樓商業(yè)14211.57石彩亭七號樓商業(yè)15348.27臺(tái)灣火鍋七號樓商業(yè)17499.53貴州菜七號樓商業(yè)18455.5法式西餐七號樓商業(yè)21297.61上島咖啡八號樓商業(yè)25123.81干洗店八號樓商業(yè)26277.65茶餐廳三號樓商業(yè)35229.78美容美甲三號樓商業(yè)36301.54蘆薈生物系列展示業(yè)態(tài)名稱統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)比例精品店30%餐飲30%休閑、娛樂20%社區(qū)配套20%本項(xiàng)目總體業(yè)態(tài)方向范圍：精品店、餐飲、休閑娛樂以及社區(qū)配套等，其中精品店約占30%、餐飲業(yè)態(tài)約占30%、休閑娛樂業(yè)態(tài)約占20%、社區(qū)配套業(yè)態(tài)約占20%，總體而言，商業(yè)業(yè)態(tài)正在向精品社區(qū)商業(yè)方向發(fā)展，同時(shí)也體現(xiàn)了本項(xiàng)目自身及周邊高檔消費(fèi)力人群的商住社區(qū)業(yè)態(tài)配比特征?？罩寐时卷?xiàng)目商鋪在初期招商階段，空置率相對較高，隨之特色商業(yè)主題概念街的塑造成功，并依靠項(xiàng)目得天獨(dú)厚的地理位置，一時(shí)間吸引了眾多特色精品的商家的關(guān)注。在合理、準(zhǔn)確地運(yùn)營機(jī)制下，現(xiàn)階段本項(xiàng)目的空置率降至到了30%，商業(yè)氛圍逐漸形成，周邊高檔的消費(fèi)人群對于這種新型的商住社區(qū)商業(yè)形式產(chǎn)生了一定的認(rèn)可度。租售價(jià)格租售價(jià)格表名稱銷售均價(jià)（元/平方米）租金價(jià)格（元/平米.天）價(jià)格35000-400007~10建外SOHO商鋪的租售價(jià)格一直是業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)，其在國貿(mào)商圈各個(gè)商業(yè)物業(yè)的價(jià)格范圍內(nèi)處于領(lǐng)先的位置；其銷售價(jià)格范圍：35000-40000元/平方米（無地下面積），并依靠得天獨(dú)厚的地理環(huán)境優(yōu)勢，個(gè)別鋪位以拍賣的形式出售，銷售價(jià)格一度炒作到近5萬，通過銷售價(jià)格反映出本項(xiàng)目商業(yè)形式所聚集的商業(yè)效應(yīng)已經(jīng)顯示了一定的效果；租金價(jià)格在整體物業(yè)品質(zhì)、周邊環(huán)境及自身銷售價(jià)格等因素的帶動(dòng)下，也同樣被提升了一大部分空間，但是由于建外SOHO空置率問題帶來的附效應(yīng)，其總體租金價(jià)格有所下滑，目前租金水平保持在7~10元/天/平方。目標(biāo)客戶群經(jīng)營商戶：主要以精品商家以及特色休閑餐飲為主目標(biāo)客群，商戶檔次均為中高檔；其社區(qū)配套及娛樂為輔助性的目標(biāo)客群，商戶檔次均為中檔。投資客：主要以小資商務(wù)白領(lǐng)階層為主，其擁有固定的經(jīng)濟(jì)來源，同時(shí)以演藝圈等各個(gè)產(chǎn)業(yè)高收入人群。消費(fèi)者：以項(xiàng)目自身大量的商住消費(fèi)群體及國貿(mào)商圈內(nèi)的高端商務(wù)人士為主要支持客源，同時(shí)以其它區(qū)域高端消費(fèi)人群為輔助支持客源。3.6.3國貿(mào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析——萬達(dá)廣場商業(yè)物業(yè)總體量北京萬達(dá)廣場前期規(guī)劃較為理想，其業(yè)態(tài)組合方案已基本確定，并依據(jù)其各自定位的不同形成了自身物業(yè)的特色。萬達(dá)廣場總商業(yè)體量在8萬左右，是符合這一地區(qū)需要的。商業(yè)特色萬達(dá)廣場整體業(yè)態(tài)配比合理，突出娛樂和餐飲業(yè)態(tài)，十分符合CBD需求。主力商戶都是極具品牌號召力的商戶，自身優(yōu)越的地理位置，準(zhǔn)確合理的市場定位，形成了鮮明的商業(yè)特色。相信在未來，當(dāng)周邊所有高檔物業(yè)全部發(fā)揮出整體優(yōu)勢時(shí)，CBD東區(qū)將成為北京建設(shè)最好的商務(wù)區(qū)域，商業(yè)后勁十足，未來前景廣闊。業(yè)態(tài)比例北京萬達(dá)廣場業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)表物業(yè)名稱業(yè)態(tài)組合面積分配（㎡）北京萬達(dá)廣場沃爾瑪超市10000百盛購物中心30000世紀(jì)華納影視中心20000特色餐飲街20000商業(yè)體量（平米）沃爾瑪超市商業(yè)體量（平米）沃爾瑪超市13%百盛購物中心心37%世紀(jì)華納影視中心25%特色餐飲街25%沃爾瑪超市百盛購物中心世紀(jì)華納影視中心特色餐飲街從總體上看，這樣的業(yè)態(tài)選擇和配比是十分符合這一區(qū)域需要的，在以寫字樓為主的CBD地區(qū)，突出涉及餐飲、娛樂兩種業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)，是很受消費(fèi)人群歡迎的。租售價(jià)格萬達(dá)廣場售價(jià)是在28000-30000之間，租金價(jià)格15元/平米·天，相對于這一區(qū)域，華貿(mào)中心的租金在20元/平米·天左右，售價(jià)高達(dá)40000元/平米，而溫特萊中心也大概在這一價(jià)位，因此萬達(dá)廣場還是有一定的性價(jià)比的，CBD未來發(fā)展空間較大，整體租售價(jià)格較高，目標(biāo)客戶群消費(fèi)者方面：由于萬達(dá)廣場定位于滿足CBD商務(wù)人士需求的高檔商業(yè)物業(yè)，目標(biāo)客戶群也在于此。這一部分人群的個(gè)人月收入平均也在4000-5000元/月，消費(fèi)力很強(qiáng)，追求生活品質(zhì)，屬于商家最需要的消費(fèi)人群，因此滿足這一部分人的消費(fèi)需求成為萬達(dá)廣場商業(yè)物業(yè)最主要的目標(biāo)。經(jīng)營商戶方面：萬達(dá)廣場在招商方面，高檔品牌云集，幾乎都是世界500強(qiáng)的品牌。此類商戶自身所占面積巨大，擁有很強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)，豐富的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，其下品牌也很多，有自身的特點(diǎn)，經(jīng)營把握性高。投資客方面：面對企業(yè)決策人、職業(yè)經(jīng)理人、政府高層、演藝界人士、外資企業(yè)等投資客，所以從其售樓處及廣告宣傳上都可以看出來，其面向高檔投資客，有檔次品味，投資額巨大的投資人士?？傮w分析萬達(dá)商業(yè)廣場地處CBD黃金地段，定位鮮明、特色突出，是CBD建設(shè)比較好的商業(yè)物業(yè)之一，未來發(fā)展前景看好。但是不可忽視的是，本區(qū)域周邊高檔商業(yè)物業(yè)較多，競爭激烈，雖然項(xiàng)目交通狀況較好，但比起其它頂級商業(yè)物業(yè)還是略遜一籌，因此，后期要趕超對手還須在自身經(jīng)營和宣傳上多下功夫。3.6.4國貿(mào)商圈的特征分析國貿(mào)核心商圈與本項(xiàng)目距離2公里，對我項(xiàng)目未來商業(yè)發(fā)展起到重要的影響。綜合本節(jié)對國貿(mào)商圈的具體分析，我司認(rèn)為國貿(mào)商圈主要以高檔商務(wù)辦公為主要特色向周邊延展，突出特點(diǎn)有：以商務(wù)帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，最終形成高檔商務(wù)、商業(yè)于一體的成熟商圈。隨著商圈內(nèi)寫字樓的不斷擴(kuò)充，商圈內(nèi)密集的高檔寫字樓區(qū)域帶來大量高收入消費(fèi)人群，在此部分人群達(dá)到一定數(shù)量時(shí)，其對商業(yè)大量的需求會(huì)帶動(dòng)商圈內(nèi)商業(yè)的發(fā)展，并為商業(yè)提供強(qiáng)勢消費(fèi)支持。商圈內(nèi)的消費(fèi)人群以高知、高收入人群為主，其對商業(yè)品質(zhì)有嚴(yán)格要求，本區(qū)域商業(yè)針對此部分消費(fèi)人群的消費(fèi)傾向進(jìn)行商業(yè)定位，使商業(yè)與消費(fèi)者形成互動(dòng)，商業(yè)與目標(biāo)客群進(jìn)行完美結(jié)合，充分挖掘本區(qū)域之商業(yè)價(jià)值，盡可能避免在沒有確定目標(biāo)客戶的情況下盲目定位所帶來的對后期經(jīng)營不利等一系列問題。使商業(yè)走上良性循環(huán)的軌道。便利的交通條件是商圈形成的有利條件國貿(mào)商圈地處中軸路地鐵沿線，周邊的國貿(mào)立交橋四通八達(dá)，是首都北京東部的交通樞紐，便利的交通條件亦是商圈發(fā)展的有利支持。作為CBD商務(wù)核心區(qū)域，高品質(zhì)的辦公環(huán)境加之便利的交通條件，使國貿(mào)商圈成為國內(nèi)外知名企業(yè)首選的辦公地點(diǎn)。同時(shí)，知名企業(yè)的進(jìn)駐又進(jìn)一步提升了國貿(mào)商圈的綜合價(jià)值，區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)價(jià)值也會(huì)因此而得到提升。另一方面，國貿(mào)商圈的消費(fèi)群體是輻射北京市的高端消費(fèi)群體，具有很強(qiáng)的針對性，區(qū)域便利的交通條件有利于吸引客流，從而保證商業(yè)經(jīng)營的客流支持。因此，我司認(rèn)為本項(xiàng)目雖距離國貿(mào)商圈僅兩公里，但我們還是應(yīng)該清楚的認(rèn)識(shí)到，國貿(mào)商圈內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)及檔次是由強(qiáng)大的區(qū)域商務(wù)、涉外人群、便捷的交通樞紐所支持，在長時(shí)間的商業(yè)氛圍沉淀下形成的。而本項(xiàng)目自身與周邊主要的消費(fèi)人群仍是以居家人群為主，且交通條件也較為一般。因此，雖然本項(xiàng)目會(huì)受到國貿(mào)商圈的輻射與影響，但是，從未來業(yè)態(tài)規(guī)劃角度來看，還應(yīng)緊貼周邊主要中檔消費(fèi)人群，從實(shí)際出發(fā)制定合理的市場定位。第一部宏觀到微觀的思考1.宏觀環(huán)境分析2.北京市商圈及商業(yè)區(qū)域總體狀況概述3.參考專題：北京市可參考商圈及商業(yè)區(qū)域研究4.專題研究：社區(qū)商業(yè)專題調(diào)研分析5.區(qū)域環(huán)境分析6.本項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析4.專題研究——社區(qū)商業(yè)專題調(diào)研分析4.1北京社區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀社區(qū)商業(yè)是一種有別于城市區(qū)域中心商業(yè)、shoppingmall（大型購物中心）、傳統(tǒng)商業(yè)步行街、專業(yè)市場等形式的商業(yè)形態(tài)，社區(qū)商業(yè)具有較強(qiáng)地域性、在滿足社區(qū)居民消費(fèi)需求的同時(shí)，輻射周邊相關(guān)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群的新型商業(yè)物業(yè)及經(jīng)營模式。社區(qū)商業(yè)的形式，按建設(shè)空間形態(tài)分為底商式和會(huì)所式。底商式社區(qū)商業(yè)主要以社區(qū)內(nèi)部居民為目標(biāo)對象，以滿足居民基本生活所需為主要功能，匯集了餐飲、超級市場、洗衣房、沖洗店等基礎(chǔ)配套設(shè)施，但整體商業(yè)規(guī)模相對較小、布局較為零散，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃和管理。隨著城市住宅結(jié)構(gòu)的不斷變化和改善，社區(qū)建設(shè)逐漸由分散、功能單一的傳統(tǒng)方式向集中化、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。生活水平的提高和住房、醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)等各項(xiàng)制度改革的深入，使消費(fèi)者的消費(fèi)需求也隨之旺盛，居民關(guān)注社區(qū)發(fā)展的同時(shí)，對社區(qū)服務(wù)、居住環(huán)境、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等均提出更高層次的需求，而舊有的底商式社區(qū)商業(yè)物業(yè)在規(guī)模、形式及供應(yīng)業(yè)態(tài)等方面都已無法滿足多元化的市場需求。伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，底商式社區(qū)商業(yè)衍生出另一種形式-特色商業(yè)街，它的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平提高的重要表現(xiàn)，標(biāo)志著社區(qū)商業(yè)已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的“外向型”市場形態(tài)，并且已經(jīng)形成了自己相對獨(dú)立的市場空間。與此同時(shí)，會(huì)所作為社區(qū)內(nèi)獨(dú)立的商業(yè)樓也隨市場需求應(yīng)運(yùn)而生。這些新型社區(qū)商業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能定位、經(jīng)營策略等方面均以市場為導(dǎo)向，采用全新的商業(yè)格局，囊括全面、完善的文化、休閑、健身、娛樂等綜合性服務(wù)設(shè)施。在立足社區(qū)的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動(dòng)外來群體消費(fèi)，一方面極大程度的滿足了消費(fèi)人群物質(zhì)消費(fèi)與精神消費(fèi)的統(tǒng)一，另一方面多樣的風(fēng)格、特色的經(jīng)營、專業(yè)的管理都將增強(qiáng)社區(qū)商業(yè)的影響力，擴(kuò)大其商圈的輻射范圍，使社區(qū)商業(yè)合理、有序、長遠(yuǎn)的發(fā)展得到有效保證和推動(dòng)。4.2社區(qū)商業(yè)市場供需分析4.2.1社區(qū)商業(yè)市場供應(yīng)社區(qū)商業(yè)供應(yīng)形式社區(qū)商業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)的有機(jī)結(jié)合物業(yè)，既有兩者的共性，又有自身獨(dú)特的個(gè)性。雖然興起不久，現(xiàn)階段尚還處于發(fā)展時(shí)期，但其內(nèi)在的巨大潛力早已有目共睹。目前社區(qū)商業(yè)主要表現(xiàn)形式為底商物業(yè)和會(huì)所。底商物業(yè)指利用社區(qū)的底層或低層作為商業(yè)用房進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的商業(yè)物業(yè)。其功能主要分為兩種：服務(wù)于社區(qū)內(nèi)部和服務(wù)于社區(qū)外部。前者主要以滿足本社區(qū)居民日常生活所需為主，服務(wù)種類齊全。而后者則改變以往純粹的商業(yè)配套服務(wù)功能，以特色商業(yè)街為表現(xiàn)形式突出商業(yè)項(xiàng)目自身的風(fēng)格魅力，擴(kuò)大輻射范圍，吸引更多的消費(fèi)人群。會(huì)所作為一種獨(dú)立的商業(yè)建筑形態(tài)，其最顯著的特征在于將所有的商業(yè)基礎(chǔ)配套及由此衍生出的商務(wù)中心、健身房、診所等新型服務(wù)設(shè)施集中于一體，與住宅群共同組成一個(gè)完整的功能齊全的多功能區(qū)。會(huì)所在北京最早建于別墅、外銷公寓中，而后在內(nèi)銷公寓、中高檔樓盤、普通住宅中推廣開來。會(huì)所均具有自身的獨(dú)特性，基本功能多為“休閑娛樂場所＋社會(huì)商業(yè)場所”。社區(qū)商業(yè)供應(yīng)特點(diǎn)近幾年，隨著北京住宅市場的火爆，社區(qū)商業(yè)已成為開發(fā)商及投資者關(guān)注的熱點(diǎn)，其市場供應(yīng)量也加速增長。我司現(xiàn)選取部分具有代表性的社區(qū)商業(yè)對其供應(yīng)特點(diǎn)加以分析：北京住宅社區(qū)商業(yè)供應(yīng)狀況項(xiàng)目名稱區(qū)域性質(zhì)位置社區(qū)規(guī)模（平米）住宅均價(jià)（元）社區(qū)檔次社區(qū)商業(yè)面積（平米）社區(qū)商業(yè)形式今日家園西三環(huán)西四環(huán)附近解放軍總醫(yī)院南170,0004,450中80,000社區(qū)商業(yè)中心萬地名苑五棵松28,0007,000中高6,000底商新起點(diǎn)嘉園西三環(huán)蘇州橋300,0008,200中高12,800底商建外SOHOCBD及

周邊國貿(mào)橋西南700,00013,000高90,000底商SOHO現(xiàn)代城大望路南480,00010,000高17,000底商富力城CBD及

周邊雙井橋西北1,390,0008,500中高40,000商業(yè)街后現(xiàn)代城現(xiàn)代城南400米600,0006,900中高18,000底商華騰園華威橋400,0005,100中35,000底商歐陸經(jīng)典亞運(yùn)村北苑路480,0006,800中高20,000底商萬科星園北苑路120,0006,900中高8,000底商風(fēng)林綠洲北沙灘390,0007,300中高5,000底商朗琴園城南

地區(qū)廣安門400,0006,500中高10,000底商金第幸福家園廣渠門360,0006,500中高20,000底商富貴園廣渠門400,0007,500中高24,000底商東方銀座二環(huán)及主干道周邊東直門153,06413,000高40,000底商國展家園東三環(huán)國展39,00010,000高10,000底商UHN國際村西壩河?xùn)|里2號300,0008,000中高待定待定京貿(mào)國際公寓通州通州八里橋南街940,0004,200中1,500底商旗艦凱旋通州區(qū)梨園鎮(zhèn)400,0003,000中2,400復(fù)式底商

200平米/套社區(qū)商業(yè)立足于社區(qū)，因此其分布狀況與住宅物業(yè)緊密相連。但因各社區(qū)地段、規(guī)模、檔次、定位等因素各不相同，故其商業(yè)在規(guī)模、形式、服務(wù)內(nèi)容等方面也有所不同。從上列供應(yīng)表結(jié)合各區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況可以看出：樣本各區(qū)域社區(qū)商業(yè)規(guī)模從區(qū)域分布來看CBD及周邊：該區(qū)域眾多國外知名企業(yè)聚集，商務(wù)氛圍濃厚，住宅供應(yīng)量大且多為高檔公寓，居住人群多為公司白領(lǐng)及商務(wù)精英。這些人群具有較高購買力，需求高品質(zhì)的生活和便捷的商業(yè)服務(wù)。相應(yīng)，該區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)量也較大。提供的商業(yè)服務(wù)，不僅具有時(shí)尚性，而且崇尚與自然的溝通，營造安寧、舒適、高尚、尊貴的消費(fèi)環(huán)境。亞運(yùn)村：亞運(yùn)村地區(qū)的興建源于90年北京主辦亞運(yùn)會(huì)時(shí)期，經(jīng)過多年的建設(shè)發(fā)展，該區(qū)域出現(xiàn)了大量的中高檔公寓及住宅，2001年7月申奧成功使這一地區(qū)再次成為建設(shè)焦點(diǎn)，周邊商場、超市、便利店繁多，文化、教育、醫(yī)療、娛