房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題與對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題與對(duì)策房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題與對(duì)策

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速開展，國(guó)家采取一系列調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也日益加劇。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)開展，需要深刻認(rèn)識(shí)其資金管理中存在的問(wèn)題，并采取有效的解決措施，否那么就會(huì)妨礙房地產(chǎn)企業(yè)的開展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

〔一〕房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)屬于典型的資金密集型行業(yè)，其資金管理具有流動(dòng)性、開放性、增值性以及擴(kuò)張性等特點(diǎn)。流動(dòng)性是指因?yàn)榉康禺a(chǎn)由于投資周期長(zhǎng)，工程每個(gè)環(huán)節(jié)的投資需要在后續(xù)的房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中及時(shí)回收資金；開放性是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)波及的產(chǎn)業(yè)鏈繁雜，波及到高低游環(huán)節(jié)眾多，而且主要面向競(jìng)爭(zhēng)性比擬強(qiáng)的國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)；增值性那么是需要通過(guò)合理的資金管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本價(jià)值最大限度增加的目標(biāo)；而擴(kuò)張性那么是由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理會(huì)主要支配和使用企業(yè)外部資源，具有明顯的資金擴(kuò)張需求。

〔二〕房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

第一，有利于企業(yè)提高管理水平。資金管理是房地產(chǎn)管理的重要組成局部，且資金是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的物質(zhì)根底，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開資金，也離不開資金管理。如果能提高資金管理的有效性，則也能提高整個(gè)企業(yè)的管理水平。

第二，有利于企業(yè)防備資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，每個(gè)環(huán)節(jié)都要占用大量資金，也會(huì)面臨各種風(fēng)險(xiǎn)。只有通過(guò)資金管理，才能夠優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的資金結(jié)構(gòu)，確保其科學(xué)性和合理性，進(jìn)而有效防備這些資金風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)開展。

第三，有利于企業(yè)持續(xù)健康開展。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)起決定性作用。有效的資金管理計(jì)劃，能解決房地產(chǎn)企業(yè)在工程每個(gè)環(huán)節(jié)中遇到的各類問(wèn)題，從而確保工程的順利完成，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的管理效率，就能保證企業(yè)的持續(xù)健康開展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問(wèn)題

〔一〕資金的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)不強(qiáng)

我國(guó)相當(dāng)多房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)都比擬單薄，致使其面臨的風(fēng)險(xiǎn)超出企業(yè)能接受的范圍。由于房地產(chǎn)企業(yè)工程的投資周期比擬長(zhǎng)，資金回收所需的時(shí)間相對(duì)也會(huì)比擬長(zhǎng)，這就容易降低企業(yè)資金的流動(dòng)性。如果企業(yè)不具備風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，則在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，企業(yè)就可能因?yàn)闊o(wú)法有效躲避風(fēng)險(xiǎn)，而難以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。

〔二〕資金的方案管理難以合理執(zhí)行

許多房地產(chǎn)企業(yè)重視對(duì)資金利用效果的分析，卻沒有建立完善的資金預(yù)算制度，使得局部資金的方案難以合理的被執(zhí)行，或者實(shí)際的資金使用額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)算范圍。由于資金的方案管理沒有真正的落到實(shí)處，從而會(huì)影響整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作，導(dǎo)致企業(yè)決策者作出錯(cuò)誤的企業(yè)營(yíng)運(yùn)戰(zhàn)略，這對(duì)企業(yè)的開展是十分不利的。而且，由于工程資金方案管理工作不到位，還會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)資金管理工作造成混亂，容易形成嚴(yán)重的資金浪費(fèi)。

〔三〕資金的制度建設(shè)還需要完善

局部房地產(chǎn)企業(yè)沒有專業(yè)的房地產(chǎn)資金管理人員，使得企業(yè)建立的一些與資金管理相關(guān)的制度并不完善，從而影響企業(yè)資金的合理分配。示例企業(yè)工程的土地開發(fā)環(huán)節(jié)資金安頓過(guò)多，而營(yíng)銷環(huán)節(jié)資金分配又缺乏，工程投資環(huán)節(jié)的資金分配又存在不合理現(xiàn)象，這些都會(huì)影響企業(yè)的資金管理方案，降低其資金管理效率。因此，為確保房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理運(yùn)轉(zhuǎn)，必須建立完善的資金制度。

〔四〕資金的融資渠道過(guò)于單一

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金的融資渠道主要有三種：第一是企業(yè)本身具有的資本金；第二是通過(guò)銀行貸款來(lái)融資；第三是股權(quán)融資。由于企業(yè)本身的資本金相對(duì)有限而股權(quán)融資的要求又比擬高，所以中小型房地產(chǎn)企業(yè)更多采取銀行貸款的形式進(jìn)行融資，這就導(dǎo)致資金的融資渠道過(guò)于單一，一些對(duì)資金需求量較大的企業(yè)難以得到滿足。此外，隨著國(guó)家限購(gòu)政策的出臺(tái)，致使許多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法從銀行獲取自己所需的貸款數(shù)額。

〔五〕資金的使用效率還需提高

房地產(chǎn)行業(yè)存在著“跟風(fēng)〞現(xiàn)象，一些房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于在繁華地段投資建房，片面的追逐眼前利益，而不重視開發(fā)周期中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。由于企業(yè)對(duì)工程的合理性，以及行業(yè)未來(lái)的開展趨勢(shì)沒有充沛的認(rèn)識(shí)，也沒有對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行全面的調(diào)研，使得企業(yè)的投資難以在短時(shí)間內(nèi)見到功效，難以快速回收資金，從而降低資金的使用效率。

〔六〕資金的管控伎倆過(guò)于簡(jiǎn)單

雖然我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)開展的時(shí)間不短，但是其資金管控伎倆卻比擬落后，根本都是以承包的形式進(jìn)行的。再加上房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)波及多方面的產(chǎn)業(yè)鏈，且每條產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)資金管理的要求是不同的，承包的資金管理形式會(huì)阻斷各產(chǎn)業(yè)鏈，不利于資金的匯集，從而使企業(yè)管理層不明確資金的走向。同時(shí)，這種簡(jiǎn)單的資金管控形式，也會(huì)延長(zhǎng)資金的回籠時(shí)間，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策倡議

〔一〕強(qiáng)化資金的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化資金的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，讓全部員工都必須具備應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，只有每位員工在實(shí)際工作中都有意識(shí)的防備風(fēng)險(xiǎn)，不僅可以有效降低《L險(xiǎn)發(fā)生的概率，而且在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，大家才能有條不紊的采取措施躲避風(fēng)險(xiǎn)，從而維持企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，作為高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，將風(fēng)險(xiǎn)控制在房地產(chǎn)企業(yè)能接受的范圍內(nèi)，還有利于企業(yè)資金的正常流動(dòng)，通過(guò)對(duì)資金的全方位調(diào)控，有效躲避資金運(yùn)營(yíng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)。

〔二〕合理執(zhí)行資金的方案管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視資金方案環(huán)節(jié)，并采用科學(xué)的辦法，匯合房地產(chǎn)企業(yè)投資、前期工作、項(xiàng)目施工、銷售、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)工程資金及企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面深入的分析，圍繞房地產(chǎn)工程投資方案、施工節(jié)奏、銷售方案、融資方案、工程預(yù)算等制定切合實(shí)際的房地產(chǎn)工程全過(guò)程資金方案，在全過(guò)程資金方案的根底上編制年度資金方案、月度資金方案，以確保資金方案得到合理執(zhí)行，并能嚴(yán)格按照資金方案管理資金。與此同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)安頓專門的人員，對(duì)資金的方案情況作出全面的檢查，并嚴(yán)格監(jiān)督資金方案執(zhí)行過(guò)程，不能忽略任何細(xì)節(jié)，以免給企業(yè)的資金管理帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。如果在檢查和監(jiān)督過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題存在，那么應(yīng)及時(shí)解決問(wèn)題，或根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整資金方案，或嚴(yán)格執(zhí)行資金方案合理有效安頓資金，防止其妨礙資金方案的合理執(zhí)行?！踩辰⑼晟频馁Y金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是整個(gè)企業(yè)管理中的重點(diǎn)，為提高資金管理效率，需要完善相關(guān)的資金管理制度，并制定相應(yīng)的監(jiān)督管理制度，要求企業(yè)的資金管理人員嚴(yán)格按照制度要求發(fā)展工作。比方，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，構(gòu)建一套行之有效的全面預(yù)算管理制度、房地產(chǎn)工程投資制度、房地產(chǎn)工程銷售制度、資金方案管理制度、工程融資管理制度、資金審批管理制度、資金平安使用制度等資金管理制度，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)工程開發(fā)資金方案、使用、回收等過(guò)程，讓企業(yè)所有與資金有關(guān)的行為和活動(dòng)都處于可控狀態(tài)，增加資金運(yùn)行的透明度，提高資金的利用率。同時(shí)，構(gòu)建工程經(jīng)濟(jì)后評(píng)價(jià)制度，評(píng)價(jià)工程資金使用、管理情況，不斷積累經(jīng)驗(yàn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理。

〔四〕豐盛資金的融資渠道

單一的融資渠道會(huì)妨礙房地產(chǎn)企業(yè)的開展，為促進(jìn)其開展，就需要不斷的豐盛其資金融資渠道。首先，可以通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條與上、下游客戶建立融資渠道，如通過(guò)延長(zhǎng)支付時(shí)間等從上游施工方、材料商等處進(jìn)行融資，或者通過(guò)促銷形式客戶提高首付款金額、售后回租等方式進(jìn)行融資。其次，可以通過(guò)金融機(jī)構(gòu)以多種形式進(jìn)行融資，如傳統(tǒng)的房地產(chǎn)工程開發(fā)銀行貸款融資，在無(wú)法獲得銀行貸款支持下，可向信托公司或私募基金進(jìn)行債權(quán)融資，籌集資金，從而減輕資金周轉(zhuǎn)的壓力。另外，還可以通過(guò)股權(quán)形式進(jìn)行融資，如處于創(chuàng)業(yè)初期的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以產(chǎn)業(yè)基金的形式進(jìn)行融資，使中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以得到不《嗟姆⒄?！度缟鲜泄就ㄟ^(guò)收購(gòu)、兼并房地產(chǎn)企業(yè)等資本運(yùn)作方式，使房地產(chǎn)企業(yè)間接上市融資，得到更大的開展。

〔五〕提高資金的使用效率

房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的基本途徑是房地產(chǎn)銷售，而在銷售環(huán)節(jié)，可能會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，也可能存在無(wú)人問(wèn)津的情況。因此，為了確保房地產(chǎn)的銷量，首先要提高工程開發(fā)的準(zhǔn)確性。這就要求企業(yè)在投資工程前，要做好市場(chǎng)調(diào)研工作，通過(guò)科學(xué)的分析，進(jìn)行正確的投資，力求能夠縮短資金回收的時(shí)間，并確保資金回收額。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要開拓思路，以創(chuàng)新的思維，發(fā)展精準(zhǔn)的營(yíng)銷伎倆，通過(guò)快速實(shí)現(xiàn)銷售與回收資金，提高資金的使用效率。

〔六〕運(yùn)用多樣化的資金管控伎倆

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)隨時(shí)掌握資金的使用情況和流動(dòng)情況，所有的資金活動(dòng)都應(yīng)建立相應(yīng)的臺(tái)賬，便于企業(yè)加強(qiáng)對(duì)資金的管控。與此同時(shí)，為保證資金信息的準(zhǔn)確性，應(yīng)同時(shí)建立手工臺(tái)賬和系統(tǒng)臺(tái)賬，并定期對(duì)其進(jìn)行專項(xiàng)檢查，對(duì)賬目進(jìn)行匯總，并對(duì)賬單發(fā)展跟蹤工作，保證所有的資金流向都有據(jù)可依