專題31,不動產準則

《資產評估準則—不動產》講解

專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!部分總體情況說明第二部分不動產評估準則內容講解專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!

部分總體情況說明

一、《資產評估準則——不動產》的特點二、準則的主要內容三、重要事項說明專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!二、準則的主要內容總則基本要求操作要求評估方法企業(yè)價值評估中的不動產評估披露要求附則專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!“操作要求”主要內容評估目的、評估對象、前提假設價值類型、不動產組成部分對價值的影響設備安裝工程與不動產的關系不動產調查不動產相鄰關系與租約限制構筑物類不動產的主要調查要求利用其他評估機構的專業(yè)報告等專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!“企業(yè)價值評估中的不動產評估”主要內容企業(yè)不動產的財務核算形式企業(yè)經營方式等對不動產價值的影響企業(yè)價值評估中的不動產限制條件、假設以及價值類型不動產價值與企業(yè)核算的關系不動產價值與對企業(yè)價值貢獻的關系企業(yè)擁有的不同用途不動產的價值差異溢余不動產價值的判斷等“披露要求”主要內容評估報告的披露以及總體要求“附則”明確準則生效日期專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!采用非完全現(xiàn)場調查方式清查不動產的情況在不動產評估中，采取現(xiàn)場逐個調查的方式，確定不動產是否存在、明確不動產存在狀態(tài)，是十分必要和重要的。但在相對特殊的情況下，對于具有同規(guī)格、重復性高的不動產——管線、廊架等，地域跨度大，客觀上不便于完全進行現(xiàn)場調查，可以通過合理設計調查方式，分析調查方式可能形成的風險，安排適量的現(xiàn)場調查數(shù)量與比例，同時采取其他有效措施，保證調查的充分性。

專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!物權法中住宅用地的相關規(guī)定對不動產評估的影響

《物權法》百四十九條規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。根據(jù)此規(guī)定，無論自動續(xù)期是否存在繳納相關費用的問題，住宅建設用地的期限從法律上不應對建筑物的使用產生制約影響。準則中對物權法中這一規(guī)定對不動產評估的影響作出了相應的規(guī)定和提示，以指導和規(guī)范執(zhí)業(yè)行為。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!章總則共五條，主要內容為準則制定的目的和依據(jù)、不動產的定義、不動產評估的定義和適用范圍。條是準則制定的目的和依據(jù)；第二條是不動產的定義。不動產是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關權益。從不動產的資產屬性和權利屬性兩個方面進行歸納的，是物與物權的統(tǒng)一。借鑒了《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）對房地產的定義。

專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!第四條注冊資產評估師執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當遵守本準則。本條是準則強制性遵照執(zhí)行的規(guī)定。第五條注冊資產評估師執(zhí)行與不動產價值估算相關的其他業(yè)務，可以參照本準則。對于與不動產價值估算相關的其他業(yè)務的非強制性執(zhí)行的規(guī)定，屬于推薦執(zhí)行。本準則不僅對注冊資產評估師執(zhí)行不動產評估業(yè)務有規(guī)范作用，對于與不動產價值估算相關的其他業(yè)務也有一定的指導意義。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!第七條注冊資產評估師執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當具備不動產評估相關專業(yè)知識和相應的評估經驗，具備從事不動產評估的專業(yè)勝任能力。

本條是關于注冊資產評估師專業(yè)勝任能力的條款。

《資產評估職業(yè)道德準則——基本準則》對注冊資產評估師專業(yè)勝任能力專門作為一章（第三章）進行了系統(tǒng)規(guī)定，由此可見專業(yè)勝任能力的重要性。專業(yè)勝任能力要求注冊資產評估師執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當接受專門的教育和培訓，具備勝任不動產評估業(yè)務的專業(yè)知識和從業(yè)經驗。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!第九條是關于注冊資產評估師應當對不動產權屬進行重點關注的要求。注冊資產評估師執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當關注不動產的權屬，要求委托方對不動產的權屬做出承諾。注冊資產評估師應當對不動產的權屬資料進行必要的查驗。

不動產是物與權的統(tǒng)一，不動產的權利與權益狀況存在多種形式，不同的權利與權益狀況實質影響不動產的價值，界定與區(qū)分不動產的不同權利與權益狀況既是對評估對象的具體判斷，也是不同評估目的所對應的法律限制對評估對象權利狀況的要求。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!

第十一條當不動產存在多種利用方式時，應當在合法的前提下，以最優(yōu)利用方式進行評估。

最優(yōu)利用方式指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，能使委估不動產產生最高價值的使用方式。一般情況下，獨立不動產的最優(yōu)利用方式，僅考慮不動產自身的最優(yōu)利用即可；但在企業(yè)價值評估中的不動產的最優(yōu)利用方式，還應該充分關注出于整體企業(yè)價值的考慮而對不動產自身最優(yōu)利用產生的影響，并根據(jù)整體企業(yè)價值的考慮進行相應的設定。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!第三章操作要求

第十三條注冊資產評估師執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當要求委托方明確不動產包含的內容和評估結果的預期用途，確定不動產評估對象和評估目的。不動產評估對象，可以是不動產對應的全部權益，也可以是不動產對應的部分權益。不動產評估目的包括不動產轉讓、抵押、租賃、保險、稅收、征收、征用、企業(yè)產權變動，及財務報告目的等。

要求注冊資產評估師應當根據(jù)資產評估的基本事項，要求委托方明確不動產評估的預期用途、評估對象和評估目的等，知曉不動產評估對象和評估目的的內容。

專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!第十四條注冊資產評估師執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當全面了解不動產的實物狀況、權益狀況和區(qū)位狀況，掌握評估對象的主要特征。不動產實物狀況一般包括：土地的面積、四至、寬度、深度、形狀、地形、地質、土壤及地基狀況、用途、容積率、地面附著物情況等；建筑物的面積、體積、高度、層數(shù)、寬度、結構、材料、設計、設備設施、施工質量、維修養(yǎng)護、建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調等。不動產的權益狀況一般包括：土地權利性質、權屬、土地使用權的年限；建筑物的權屬、不動產設定的其他權利狀況以及法律限制等。不動產的區(qū)域狀況一般包括：商服配套、道路通達、交通便捷、城市設施狀況、產業(yè)配套和環(huán)境狀況等。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!第十六條不動產組成部分的價值存在相互影響關系。建筑物對于其所占有的土地使用權存在價值減損的可能。如果建筑物對于其所占有的土地使用權存在價值減損情形，評估土地使用權價值時應當合理計算該損失金額并加以扣除。

本條要求注冊資產評估師理解和掌握不動產均衡原理，以及該原理對不動產價值的作用。本條款以建筑物與土地的組合為特征，建筑物與土地相比較，若規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該不動產的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該不動產的價值。

專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!第十八條注冊資產評估師執(zhí)行不動產評估業(yè)務，一般情況下，應當對所評估的不動產進行現(xiàn)場調查，明確不動產存在狀態(tài)并關注其權屬狀況。特殊情況下，如果采用抽樣等方法對不動產進行現(xiàn)場調查，注冊資產評估師應當制定合理的抽樣方法，并充分考慮抽樣風險。對于不動產處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地查看的部分，應當采取適當措施加以判斷并予以恰當披露。

要求注冊資產評估師應當對不動產評估對象的具體情況進行現(xiàn)場調查。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!第十九條對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動產，注冊資產評估師應當根據(jù)不動產的價值特性和資產特點，通過設計概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標準等技術資料，結合對不動產的現(xiàn)場查看，了解不動產的結構、工程量、工程費用分攤、建設周期以及收益等情況。

本條是要求注冊資產評估師對于具有特殊功能和資產規(guī)模大、建設周期長、結構特征明顯、價值量較大的不動產進行評估時，應當注重掌握相關建設資料，把握不動產的主要構成和特征。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!第二十一條注冊資產評估師在利用其他評估機構出具的不動產評估報告時，應當對其不動產評估結果進行必要的分析和判斷，合理加以利用。

要求注冊資產評估師在利用其他評估機構出具的不動產評估報告時，不可盲目照搬和不加分析判斷的全盤采用，應當對其認真分析，合理利用。比較分析的主要內容包括：評估目的評估基準日評估對象的范圍和界定不動產的權利狀況價值定義評估假設與條件、評估依據(jù)、評估方法與評估過程等。

專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!第二十三條注冊資產評估師采用市場法評估不動產時，應當收集足夠的交易實例。收集交易實例的信息一般包括：（一）交易實例的基本狀況，主要有：名稱、坐落、四至、面積、用途、產權狀況、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結構、周圍環(huán)境等；（二）成交日期；（三）成交價格，包括總價、單價及計價方式；（四）付款方式；（五）交易情況，主要有交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式、交易人之間的特殊利害關系、特殊交易動機等。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!第二十四條用作參照物的交易實例應當具備下列條件：（一）在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與評估對象類似；（二）成交日期與評估基準日接近；（三）交易類型與評估目的吻合；（四）成交價格為正常價格或者可修正為正常價格。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!第二十五條注冊資產評估師運用市場法評估不動產時，應當進行交易情況修正、交易日期修正和不動產狀況修正。交易情況修正是將參照物實際交易情況下的價格修正為正常交易情況下的價值。交易日期修正是將參照物成交日期的價格修正為評估基準日的價值。不動產狀況修正是將參照物狀況下的價格修正為評估對象狀況下的價值，可以分為區(qū)域狀況修正、權益狀況修正和實物狀況修正。

專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!第二十六條注冊資產評估師運用收益法評估不動產時，應當了解：（一）不動產應當具有經濟收益或者潛在經濟收益；（二）不動產未來收益及風險能夠較準確地預測與量化；（三）不動產未來收益應當是不動產本身帶來的收益；（四）不動產未來收益包含有形收益和無形收益。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!第二十七條注冊資產評估師運用收益法評估不動產時，應當合理確定收益期限、凈收益與折現(xiàn)率。收益期限：土地使用權與建筑物經濟壽命年限或法定年限對不動產收益期限的影響凈收益：應當對未來收益和風險進行客觀、合理的預期折現(xiàn)率：折現(xiàn)率與收益口徑的匹配專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!第二十九條注冊資產評估師運用成本法評估不動產，估算重置成本時，應當了解：（一）重置成本采用客觀成本；（二）不動產重置成本采取土地使用權與建筑物分別估算、然后加總的評估方式時，重置成本的相關成本構成應當在兩者之間合理劃分或者分攤，避免重復計算或者漏算；（三）不動產的重置成本通常采用更新重置成本。當評估對象為具有特定歷史文化價值的不動產時，應當盡量采用復原重置成本。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!第三十條注冊資產評估師應當對不動產所涉及的土地使用權剩余年限、建筑物經濟壽命年限及設施設備的經濟壽命年限進行分析判斷，合理確定不動產的經濟壽命年限。土地使用權法定年限建筑物經濟壽命年限設施設備經濟壽命年限

判斷的原則專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!第三十二條

注冊資產評估師運用假設開發(fā)法評估不動產時，應當了解：（一）假設開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并且其開發(fā)完成后的價值可以合理確定的不動產；（二）開發(fā)完成后的不動產價值是開發(fā)完成后不動產狀況所對應的價值；（三）后續(xù)開發(fā)建設的必要支出和應得利潤包括：后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和取得待開發(fā)不動產的稅費等；（四）假設開發(fā)方式應當是滿足規(guī)劃條件下的最佳開發(fā)利用方式。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!第三十三條

注冊資產評估師運用基準地價修正法評估土地使用權價值時，應當根據(jù)評估對象的價值內涵與基準地價內涵的差異，合理確定調整內容。在土地級別、用途、權益性質等要素一致的情況下，調整內容一般包括交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、使用年期修正和開發(fā)程度修正等。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!

第五章企業(yè)價值評估中的不動產評估

第三十四條企業(yè)所擁有的不動產通常在存貨、投資性房地產、固定資產、在建工程以及無形資產等科目中核算。

要求注冊資產評估師掌握和了解企業(yè)所擁有的不動產的形式和企業(yè)對不動產財務核算的方式。存貨：正在開發(fā)或已開發(fā)形成，以對外銷售為目的的不動產。投資性房地產：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。固定資產：自用為目的。在建工程：自用為目的的正在建設開發(fā)，或開發(fā)后未進行竣工決算及財務結算的不動產。無形資產：土地使用權。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!第三十六條在企業(yè)價值評估中，注冊資產評估師應當結合企業(yè)價值評估的價值類型合理設定不動產評估的假設前提和限制條件。企業(yè)價值評估中，當確定企業(yè)評估的價值類型后，企業(yè)各資產組成的價值定義也相應確定，不動產評估的相關假設前提和限制條件與之存在聯(lián)系，受到價值類型定義的影響。企業(yè)正常經營，企業(yè)的市場價值情況下，很大程度上，企業(yè)所長期擁有的資產要素，其價值體現(xiàn)為在用價值。在不動產評估過程中，出現(xiàn)明顯背離或不考慮企業(yè)價值類型的所設定的不動產評估假設前提或限制條件是不合理的。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!

第三十八條在企業(yè)價值評估中，注冊資產評估師進行不動產評估時，應當分析不動產的財務核算方式以及是否存在不動產未結合同和尚未支付款項，明確不動產的評估價值內涵與實際的支出、尚未發(fā)生的支出之間的關系，避免重復計算或者漏算。注冊資產評估師知曉，在企業(yè)價值評估中，不動產作為企業(yè)整體資產的一個組成部分，在企業(yè)財務核算中的不動產價值與單獨的不動產價值存在差異的可能，特別是在建工程、存貨科目中的不動產。合同約定付款進度財務核算方式不動產實際狀況專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!第四十條在企業(yè)價值評估中，對于溢余不動產，注冊資產評估師應當考慮不動產的持有目的、收益狀況和實現(xiàn)交易的可能性，采用恰當?shù)脑u估方法，合理確定其評估價值。溢余資產、溢余不動產如何合理評估溢余不動產持有目的收益狀況交易的可能性企業(yè)價值評估采用收益法情況下專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!第四十二條無論單獨出具不動產評估報告，還是將不動產評估作為評估報告的組成部分，注冊資產評估師都應當在評估報告中披露必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論。

披露的目的專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!

第四十四條評估報告應當說明利用其他評估機構的不動產評估報告的情況。對注冊資產評估師在評估過程中，利用了其他評估機構所出具的評估報告的情形提出了明確的披露要求。利于報告使用者更加清晰地了解評估過程。提示注冊資產評估師應該保持足夠的審慎性。在一定程度上，也有助于區(qū)分各自工作的責任范圍。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!一、不動產評估準則的特點充分借鑒、選取所用、增進所需、系統(tǒng)完備；緊緊圍繞資產評估實踐需要，制定《資產評估準則——不動產》。按照具體準則定位，重點規(guī)定不動產評估的業(yè)務操作和披露特點要求。借鑒國際及國外評估組織關于不動產評估的相關規(guī)定。在具體的評估方法上充分借鑒我國現(xiàn)行房地產估價規(guī)范與土地估價規(guī)程的有關內容。突出資產評估業(yè)務特點，體現(xiàn)不動產評估的最新需求。根據(jù)新發(fā)布的物權法要求，規(guī)范相關評估行為。

專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!“總則”主要內容制定目的和依據(jù)不動產的定義不動產評估的定義和適用范圍“基本要求”主要內容不動產評估準則與其他準則的關系從事不動產評估應當具備基本知識、經驗和專業(yè)勝任能力對不動產權屬的關注不動產限制條件的依據(jù)以不動產合法前提下的最優(yōu)利用形式進行評估對現(xiàn)行相關國家技術標準的參考等專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!“評估方法”主要內容市場法收益法成本法假設開發(fā)法和基準地價修正法相關基本要求專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!三、重要事項說明

不動產的定義《中華人民共和國物權法》中規(guī)定，物包括不動產和動產。物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。《資產評估操作規(guī)范意見（試行）》中將建筑物描述為：是指與土地相結合的建設成果，包括房屋和構筑物兩大類。建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分統(tǒng)稱為房地產。本準則對不動產的定義是從不動產的資產屬性和權利屬性兩個方面進行總結的，是物與物權的統(tǒng)一，即定義為：土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關的權益。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!企業(yè)價值評估中的不動產評估

準則安排專門的章節(jié)對企業(yè)價值評估中的不動產評估進行了規(guī)定，包括：企業(yè)擁有不動產的形式與對應的財務核算科目企業(yè)經營方式及不動產實際使用方式對不動產價值的影響企業(yè)價值評估的價值類型對不動產評估相關條件和假設的影響不動產價值內涵與企業(yè)對于不動產財務核算之間的關系對于溢余不動產的價值判斷應考慮的主要因素等內容這些內容是企業(yè)價值評估實踐中對不動產評估特點的總結，是評估實踐的總結和理論創(chuàng)新。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!第二部分不動產評估準則內容講解章總則第二章基本要求第三章操作要求第四章評估方法第五章企業(yè)價值評估中的不動產評估第六章披露要求第七章附則專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!第三條是對不動產評估進行定義。

本準則所稱不動產評估是指對不動產的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨的不動產評估和企業(yè)價值評估中的不動產評估。

本定義指出，不動產評估不僅包括單獨的不動產評估，而且包括企業(yè)價值中的不動產評估。這是資產評估行業(yè)中不動產評估的特點。

專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!第二章基本要求第六條至第十二條，共七條，主要是對注冊資產評估師執(zhí)行不動產評估業(yè)務相對基礎的要求。第六條注冊資產評估師執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當遵守相關法律、法規(guī)以及資產評估基本準則，并考慮其他評估準則的相關規(guī)定。

本條是關于注冊資產評估師在執(zhí)行不動產評估業(yè)務時的守法性與合規(guī)性的要求。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!第八條注冊資產評估師執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當明確評估對象，根據(jù)評估目的等相關條件選擇適當?shù)膬r值類型，恰當運用評估方法，形成合理的評估結論。

本條是注冊資產評估師執(zhí)行不動產評估業(yè)務的總體要求。注冊資產評估師執(zhí)行不動產評估業(yè)務，首先需要明確具體評估對象，根據(jù)具體的評估目的、評估假設等相關條件確定適當?shù)膬r值類型。然后恰當運用不動產評估方法，得到合理的評估結論。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!第十條不動產評估應當在評估對象符合使用管制要求的情況下進行。對于不動產使用的限制條件，應當以有關部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術指標為依據(jù)。

不動產評估應該滿足合法性原則，應該以國家有關部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術指標為依據(jù)。由于不同的使用管制，對不動產價值有較大的影響，因此在評估過程中應該根據(jù)該等技術指標進行價值估算，并在評估報告中充分披露該等技術指標情況。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!第十二條注冊資產評估師對不動產進行評估所采用的評估方法可以參考相關的國家標準。

本條是關于《資產評估準則——不動產》與其他相關規(guī)范性文件的關系。目前除了中國資產評估協(xié)會發(fā)布的《資產評估準則——不動產》以外，還有推薦性國家標準：《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）。本準則對上述標準對注冊資產評估師所采用的不動產評估方法具有的參考作用予以了充分肯定。對上述標準的推薦與認同，充分表明注冊資產評估師行業(yè)是一個開放的行業(yè)，注冊資產評估師愿意吸取國內外一切有益的知識與經驗，加強與相關協(xié)會的合作與聯(lián)系，努力為委托方提供優(yōu)質的服務。

專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!

不動產全部的權益是指其權益是完全的，即不受任何其他權益或財產限制的所有權，除來自國家法律法規(guī)等的權利要求或限制。

不動產的部分權益一般可分為兩種情形:

一種是分割的權益，即不動產的某部分權益，如租賃權等；另一種是對部分不動產擁有權益，即未將不動產進行物理分割，而對其中部分的不動產擁有權益。

專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!第十五條注冊資產評估師執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當根據(jù)評估目的和不動產具體情況進行合理假設。要求注冊資產評估師根據(jù)基本準則的要求，從評估目的和評估對象的具體情況出發(fā)，合理進行評估假設。評估假設影響因素：資產評估項目的特定目的評估對象自身的功能、權利條件、評估時點的使用狀態(tài)評估的市場條件的宏觀限定（規(guī)劃）情況產權變動后評估對象的可能用途及利用方式和利用效果資產評估所要實現(xiàn)的價值類型和價值目標等專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!

第十七條對于土建工程與設備安裝工程為一體的不動產，注冊資產評估師應當關注設備安裝工程與不動產的關系，合理進行區(qū)分，并應當考慮機器設備等資產對不動產價值的影響。要求注冊資產評估師能夠合理認識不動產與設備的關系，正確處理機器設備資產對不動產價值影響。通常有兩類設備與不動產存在直接的關系：類是為不動產使用者提供舒適、便利等必要條件的設備，如采暖系統(tǒng)、空調通風系統(tǒng)、電梯、電氣系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)等。第二類是與生產程序有關的固定設備，如大型生產裝置、生產線、汽電油路等。類設備，作為不動產主要功能的保障措施，往往附屬于不動產，甚至有時作為不動產的組成部分。第二類設備一般是具有特殊功能和設計特征的，獨立發(fā)揮其生產作用的資產。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!注冊資產評估師應當盡可能的進行現(xiàn)場調查、實地查看。但在相對特殊的情況下，對于具有同規(guī)格、重復性高的不動產——管線、廊架等，地域跨度大，客觀上不便于完全進行現(xiàn)場調查，可以通過合理設計調查方式，分析調查方式可能形成的風險，安排適量的現(xiàn)場調查數(shù)量與比例，同時采取其他有效措施，保證調查的充分性。對于不動產處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地查看的部分，如水下工程、海底工程、地下管線等，在不能進行現(xiàn)場調查的情況下，應當采取諸如查閱建設資料、查閱資產管理和工程安全質量檢測資料等適當措施加以判斷。并予以恰當披露。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!第二十條注冊資產評估師執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當關注不動產的相鄰關系、租約限制和動產對不動產價值的影響。相鄰關系是不動產相互影響特性的一個重要表現(xiàn)形式。不動產不可移動，其利用通常會對周圍的不動產產生影響。反過來，周圍的不動產的利用狀況也會對該不動產產生影響。租約限制是指不動產在評估基準日時點已簽訂租賃合同，不動產的權利受到已簽訂的合同關系的約束。

動產對不動產的影響是直接的，如存放了特殊性質的存貨等。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!第四章評估方法第二十二條注冊資產評估師執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當根據(jù)評估對象特點、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析市場法、收益法和成本法三種資產評估基本方法以及假設開發(fā)法、基準地價修正法等衍生方法的適用性，恰當選擇評估方法。

相關條件分析適用性合理選擇評估方法具體評估方法的多樣性、多個方法的使用專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁!要求在采用市場法評估不動產時，應當收集足夠的交易實例，以獲得交易實例的相關信息。足夠的不動產交易實例資料，是運用市場法估價的先決條件。一般搜集不動產交易實例的途徑有：1、查閱政府有關部門關于不動產交易的申報登記資料；2、查閱各種報刊上關于房地產租售的信息；3、以購買不動產者的身份，與經辦人和交易當事人洽談，了解各種信息；4、通過各類房地產交易展示會，索取資料，掌握信息；5、同行之間相互提供信息資料；在此基礎上，進行實地考察。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁!

要求注冊資產評估師在使用市場法是，應當掌握用作參照物的交易實例應當具備的條件。根據(jù)估價對象狀況和估價目的，從搜集的交易實例中選取3個以上的可比實例。與估價對象類似的不動產，一般是用途、結構、所處地段或區(qū)域相同。成交日期與估價對象房地產的評估基準日應當相近。間隔越短，準確性越高。盡量選擇近期1年內成交的不動產作為可比實例。成交價格為正常價格或可修正為正常價格。交易類型與評估目的吻合。專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁!要求注冊資產評估師運用市場法評估不動產時，應當進行交易情況修正、交易日期修正和不動產狀況修正。交易情況修正：利害關系、急于購買或出售、特殊偏好、相鄰關系、交易稅費非正常負擔等交易日期修正：不動產價格變動率、不動產價格指數(shù)區(qū)域狀況修正：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、配套、規(guī)劃限制等權益狀況修正：所有權價格、使用權價格、其他權利價格、土地權利狀況實物狀況修正：建筑面積、成新程度、使用率、樓層、朝向、室內裝修、物業(yè)管理水平、車位狀況專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁!要求注冊資產評估師運用收益法評估不動產時，應當掌握與了解的內容。收益法應用的前提：經濟收益或者潛在經濟收益、未來收益及風險能夠較準確地預測與量化不動產未來收益應當是不動產本身帶來的收益，區(qū)別企業(yè)收益在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁!第二十八條運用收益法評估不動產時，有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應當采用正常客觀的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況。租約有效解除租約的風險與成本專題31,不動產準則共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁!要求注冊資產評估師運用成本法評估不動產時應當掌握和了解的內容?？陀^成本：正常、合理，剔除不合理因素。土地使用權與建筑物分別估算：土地開發(fā)與建筑物建造相關成本應當合理劃分或者分攤，避免重復計算或者漏算不動產的重置成本通常采用更新重置成本。具有特定歷史文化價值的不動產，應當盡量采用復原重置成本。

專題31,不動產準