廣州白云區(qū)市場(chǎng)背景分析

word文檔可編輯復(fù)制MACROBUTTONMTEditEquationSection2SEQMTEqn\r\hSEQMTSec\r1\hSEQMTChap\r1\h白云區(qū)區(qū)域分析估價(jià)對(duì)象位于廣州市白云區(qū)。1、地理位置白云區(qū)位于廣州市區(qū)的北部，地處北回歸線以南，相鄰增城市，西界南海，南連荔灣、越秀、天河、黃埔等4個(gè)城區(qū)，北接花都區(qū)和從化市，面積795.79平方公里，轄內(nèi)有三元里街、景泰街、同德街、松洲街、黃石街、棠景街、新市街、同和街、京溪街、永平街、嘉禾街、均和街、石井街、金沙街和江高鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)等14條行政街、4個(gè)中心鎮(zhèn)，全區(qū)戶籍人口754969人，流動(dòng)人口約70萬(wàn)。白云區(qū)黨委、政府駐地在景泰街廣園中路。2、基礎(chǔ)設(shè)施：（1）交通：白云區(qū)扼交通要沖，京廣電氣化鐵路、105、106、107、324國(guó)道及京珠、廣惠、北環(huán)、華南快速干線等高速公路穿越本區(qū)，廣花、興泰、羅南、沙泰等省道和地鐵二號(hào)線、機(jī)場(chǎng)快速干線也行經(jīng)區(qū)內(nèi)，使區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。新舊白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)、華南最大的鐵路編組站都坐落在區(qū)內(nèi)，這些均使區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。（2）市政基礎(chǔ)設(shè)施：白云區(qū)內(nèi)通上下水、通電、通氣和通訊等各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施齊備，覆蓋率達(dá)100%，保障率高。3、市政公用設(shè)施：白云區(qū)內(nèi)有白云山風(fēng)景名勝區(qū)、南湖國(guó)家旅游度假區(qū)、東方樂(lè)園、帽峰山森林公園、云臺(tái)花園、雕塑公園等公園及休憩場(chǎng)所，教學(xué)資源有南方醫(yī)科大學(xué)、廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)等著名高校，市六十五中、市六十七中、廣園中學(xué)?等數(shù)多間省、市、區(qū)級(jí)中小學(xué)，幼兒園等；區(qū)內(nèi)有南方醫(yī)院、廣州中醫(yī)藥大學(xué)第一附屬醫(yī)院、一五七醫(yī)院、三九腦科醫(yī)院等不同等級(jí)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。4、人文、環(huán)境條件：白云區(qū)還有著深厚歷史文化傳統(tǒng)，三元里抗英，陳子壯抗清故事，招子庸與粵謳，石井橋，石門返照等歷史資源、文化積淀、人文景觀互為滲透融合，使白云大地糅合著獨(dú)特的地方色彩。5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃據(jù)廣州市政府規(guī)劃,白云區(qū)將被劃分為“五大片區(qū)”。所謂“五大片區(qū)”即除了城區(qū)之外,農(nóng)村地區(qū)劃分為江高片流溪河北岸產(chǎn)業(yè)區(qū)、人和片機(jī)場(chǎng)控制優(yōu)化區(qū)、太和片大帽峰山生態(tài)旅游發(fā)展區(qū)和鐘落潭片北部整合發(fā)展區(qū),并以此為指導(dǎo)實(shí)施了鎮(zhèn)級(jí)行政區(qū)劃的調(diào)整。并具體將城區(qū)劃分為中部白云新城商貿(mào)文化中心區(qū),西翼金沙洲及其毗鄰地區(qū)的廣佛都市圈中心居住新城,東翼京溪、同和地區(qū)聯(lián)結(jié)帽峰山與中心城區(qū)的商旅走廊,西北部石井地區(qū)的現(xiàn)代物流基地和居住新區(qū)。三、市場(chǎng)背景分析1、廣州市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r廣州市是廣東省省會(huì)，廣東省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化的中心。廣州市地處中國(guó)大陸南方，廣東省的中南部，珠江三角洲的北緣，接近珠江流域下游入海口。廣州作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的城市之一，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位居全國(guó)主要城市的三甲之列。2012年上半年，廣州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6213.75億元，同比增長(zhǎng)8.3%，增速比一季度（7.3%）提高1.0個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年同期的1.5︰36.9︰61.6變化為1.5：36.8：61.7。其中，第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值94.71億元、2288.82億元和3830.22億元，分別增長(zhǎng)2.6%、7.4%和9.0%。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)對(duì)廣州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為0.5%、32.8%和66.7%，第二產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率比上年同期（33.6%）回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率比上年同期（66.1%）提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。在生產(chǎn)領(lǐng)域，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基本穩(wěn)定，工業(yè)生產(chǎn)增速逐月回升，第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng)2012年上半年，廣州市實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值164.60億元，同比增長(zhǎng)2.6%，增速比一季度加快0.6個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期加快0.1個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)林牧漁業(yè)增加值94.71億元，同比增長(zhǎng)2.6%，增速比一季度加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。糧食作物中薯類和玉米產(chǎn)量增長(zhǎng)平穩(wěn)，同比分別增長(zhǎng)5.5%和1.7%；經(jīng)濟(jì)作物中甘蔗產(chǎn)量較快增長(zhǎng)，增速達(dá)到66.2%，花卉產(chǎn)值增長(zhǎng)5.5%，花生產(chǎn)量下降3.9%，蔬菜產(chǎn)量下降1.1%。水果生產(chǎn)形勢(shì)平穩(wěn)，產(chǎn)量同比增長(zhǎng)1.8%。畜牧業(yè)和漁業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，肉類總產(chǎn)量同比增長(zhǎng)2.6%，牛奶產(chǎn)量增長(zhǎng)1.6%，淡水產(chǎn)品產(chǎn)量增長(zhǎng)3.2%；海水產(chǎn)品產(chǎn)量下降6.9%，禽蛋產(chǎn)量下降5.1%。2012年上半年，“暖企行動(dòng)”成效初顯，廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值7004.68億元，同比增長(zhǎng)7.0%，增速逐月回升，比一季度提高4.0個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。汽車制造業(yè)增速繼續(xù)加快、石油化工制造業(yè)增速有所放緩。2012年上半年，廣州市規(guī)模以上工業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值3527.18億元，同比增長(zhǎng)12.6%，增速較廣州市規(guī)模以上工業(yè)平均增速高5.6個(gè)百分點(diǎn)，比一季度提高5.6個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期提高6.1個(gè)百分點(diǎn)。其中汽車制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值1541.69億元，同比增長(zhǎng)17.9%，增速比一季度提高12.1個(gè)百分點(diǎn)，高于上年同期（-6.1%），比廣州市規(guī)模以上工業(yè)平均增速高10.9個(gè)百分點(diǎn)；電子產(chǎn)品制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值870.30億元，增速由一季度同比下降0.6%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)4.6%，增速比上年同期回落12.1個(gè)百分點(diǎn)；石油化工制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值1115.19億元，同比增長(zhǎng)12.2%，增速分別比一季度和上年同期回落3.4個(gè)和4.4個(gè)百分點(diǎn)。大中型企業(yè)增勢(shì)略好，民營(yíng)企業(yè)和小微型企業(yè)產(chǎn)值增速均低于廣州市平均水平。2012年上半年，廣州市規(guī)模以上工業(yè)大中型企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值5555.90億元，同比增長(zhǎng)8.2%，增速高于廣州市平均水平1.2個(gè)百分點(diǎn)；民營(yíng)企業(yè)和小微型企業(yè)分別完成工業(yè)總產(chǎn)值1006.26億元和1448.78億元，同比分別增長(zhǎng)3.3%和2.7%，增速分別比廣州市平均水平低3.7個(gè)和4.3個(gè)百分點(diǎn)。高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值有所加快。2012年上半年，廣州市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值2892.90億元，同比增長(zhǎng)7.5%，快于廣州市規(guī)模以上工業(yè)平均增速0.5個(gè)百分點(diǎn)，增速比一季度提高3.7個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落4.2個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)出口微幅增長(zhǎng)、同比大幅回落。2012年上半年，廣州市規(guī)模以上工業(yè)出口產(chǎn)品產(chǎn)值為1448.11億元，增速由一季度同比下降2.0%轉(zhuǎn)為同比增長(zhǎng)0.2%，增速比上年同期（15.0%）回落14.8個(gè)百分點(diǎn)，低于工業(yè)銷售產(chǎn)值增速（5.1%）4.9個(gè)百分點(diǎn)。在全國(guó)主要大城市中，2012年1－5月累計(jì)，廣州市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值（5721.86億元）低于上海（12711.64億元）、蘇州（11397.40億元）、天津（9500.00億元）、深圳（7640.75億元）和北京（5799.54億元），高于重慶（4901.84億元）。廣州市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增速（6.6%）低于重慶（19.2%）和天津（18.6%），高于北京（4.8%）、蘇州（4.2%）、深圳（2.8%）、上海（0.3%）等市。2012年上半年，廣州市完成貨運(yùn)量3.26億噸，同比增長(zhǎng)9.0%；貨物周轉(zhuǎn)量1594.70億噸千米，同比增長(zhǎng)24.0%；增速分別比一季度回落0.1個(gè)和2.1個(gè)百分點(diǎn)，分別比上年同期加快0.9個(gè)和12.8個(gè)百分點(diǎn)；港口貨物吞吐量2.19億噸，同比增長(zhǎng)3.6%；其中廣州港貨物吞吐量2.12億噸，同比增長(zhǎng)3.8%，增速均比一季度回落1.4個(gè)百分點(diǎn)，分別比上年同期回落1.6個(gè)和1.2個(gè)百分點(diǎn)。完成客運(yùn)量3.81億人次，同比增長(zhǎng)8.0%；完成旅客周轉(zhuǎn)量999.83億人千米，同比增長(zhǎng)8.8%；增速分別比一季度提高2.4個(gè)和2.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落1.4個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。1－6月累計(jì)，廣州市實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入851.00億元，同比增長(zhǎng)13.0%，增幅比上年同期回落20個(gè)百分點(diǎn)；城市接待過(guò)夜旅游者2097.08萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)5.1%。在需求領(lǐng)域，投資增速繼續(xù)小幅提速，消費(fèi)品市場(chǎng)略有轉(zhuǎn)旺，出口市場(chǎng)有所回暖2012年上半年，廣州市完成固定資產(chǎn)投資1310.87億元，同比增長(zhǎng)5.8%，增速分別比一季度和上年同期加快0.8個(gè)和3.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資520.04億元，同比增長(zhǎng)16.1%，增幅分別比一季度和上年同期回落6.9個(gè)和10.6個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)有投資止跌回升，民間投資增速有所回落。廣州市完成國(guó)有固定資產(chǎn)投資420.67億元，由1-5月同比下降4.6%轉(zhuǎn)為同比增長(zhǎng)2.4%，結(jié)束自2011年1-2月以來(lái)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)；市屬固定資產(chǎn)投資為1093.43億元，同比增長(zhǎng)10.7%，增速比一季度提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；民間固定資產(chǎn)投資為392.90億元，同比增長(zhǎng)15.2%，增速比一季度回落12.1個(gè)百分點(diǎn)。在全國(guó)主要大城市中，2012年1－5月累計(jì)，廣州市固定資產(chǎn)投資（980.90億元）低于天津（3147.73億元）、重慶（2842.17億元）、北京（1945.60億元）、蘇州（1904.48億元）和上海（1631.39億元），也低于全國(guó)（20.1%）和全?。?.0%）平均增速，高于深圳（703.17億元）；廣州市固定資產(chǎn)投資增速（5.7%）低于天津（26.4%）、重慶（20.7%）、蘇州（18.6%）北京（10.2%）和深圳（9.8%），也低于全國(guó)（20.1%，不含農(nóng)戶）和全?。?.0%）平均增速，高于上海（5.6%）。2012年上半年，廣州市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2803.37億元，同比增長(zhǎng)14.9%，增速為今年以來(lái)各月累計(jì)增速最高水平，比一季度提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期（16.4%）回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)分別實(shí)現(xiàn)零售額2435.91億元和367.46億元，同比分別增長(zhǎng)15.1%和13.3%。廣州市批發(fā)零售業(yè)商品銷售總額為13586.55億元，同比增長(zhǎng)15.2%，增速比一季度加快1.7個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期（21.4%）回落6.2個(gè)百分點(diǎn)。

在全國(guó)主要大城市中，2012年1－5月累計(jì)，廣州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速（13.4%）低于重慶（15.9%）、蘇州（14.8%）、深圳（14.1%），低于全國(guó)（14.5%）平均增速，高于北京（13.1%）、天津（11.1%，限上口徑）和上海（8.3%，限上口徑）、也高于全?。?1.1%）平均增速。2012年上半年，廣州市實(shí)現(xiàn)商品進(jìn)出口總值568.05億美元，同比增長(zhǎng)3.1%。其中，進(jìn)口288.31億美元，增長(zhǎng)2.5%；出口279.74億美元，增長(zhǎng)3.8%，增速分別比2012年1－5月降低1.2個(gè)和提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，分別比上年同期回落3.8個(gè)和17.7個(gè)百分點(diǎn)。在出口總值中，一般貿(mào)易出口和加工貿(mào)易出口分別增長(zhǎng)4.1%和3.0%，分別占出口總值的43.50%和51.16%；機(jī)電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品出口增勢(shì)較好，分別增長(zhǎng)8.9%和9.6%，分別占出口總值的54.2%和19.01%，比重分別比上年同期提高2.29個(gè)和0.93個(gè)百分點(diǎn)。從出口市場(chǎng)看，對(duì)香港出口下降4.0%，對(duì)歐盟、東盟出口分別下降1.0%和增長(zhǎng)5.6%，這三個(gè)市場(chǎng)分別占廣州市商品出口總值的22.6%、14.9%和9.1%。2012年上半年，外商直接投資實(shí)際使用金額25.61億美元，同比增長(zhǎng)8.0%，增速比2012年1－5月回落1.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落5.8個(gè)百分點(diǎn)；簽訂外商直接投資項(xiàng)目514個(gè)，同比增長(zhǎng)7.8%；合同外資金額30.47億美元，同比下降10.6%。在全國(guó)主要大城市中，2012年1－5月累計(jì)，廣州市商品出口總值（226.00億美元）低于深圳（1017.56億美元）、上海（825.01億美元）、蘇州（648.30億美元）、寧波（243.33億美元）和北京（226.99億美元）等市，高于天津（191.40億美元）和重慶（139.25億美元）。廣州市商品出口總值增速（3.7％）低于重慶（2.3倍）、天津（15.2%）、深圳（6.3%）和北京（4.4%），也低于全國(guó)（8.7%）和全?。?.9%）平均增速，高于上海（3.1%）和蘇州（1.5%）。在運(yùn)行質(zhì)量上，財(cái)政收入增速略有回升，工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)降幅收窄、虧損面逐月縮小，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)2012年上半年，廣州市實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入479.62億元，同比增長(zhǎng)5.2%，比一季度（4.1%）提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期（20.1%）回落15.0個(gè)百分點(diǎn)；其中稅收收入364.78億元，同比微增0.2%，扭轉(zhuǎn)連續(xù)五個(gè)月下降的態(tài)勢(shì)。四大主體稅種中增值稅和營(yíng)業(yè)稅分別為82.50億元和81.04億元，分別增長(zhǎng)9.0%和1.1%，企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅分別為59.77億元和23.65億元，同比分別下降4.3%和11.3%。財(cái)政收入增速略有回升，但總體形勢(shì)依然嚴(yán)峻，一是營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅仍未扭轉(zhuǎn)減收態(tài)勢(shì)，二是銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅收入、土地增值稅和契稅收入持續(xù)下降；三是今年以來(lái)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)持續(xù)呈下降態(tài)勢(shì)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅和汽車制造業(yè)企業(yè)所得稅大幅下滑。在全國(guó)主要大城市中，2012年1－5月累計(jì)，廣州市地方一般預(yù)算財(cái)政收入（382.33億元）低于上海（1884.29億元）、北京（1495.76億元）、天津（713.86億元）、深圳（662.94億元）、重慶（658.02億元）和蘇州（506.75億元）。廣州市地方一般預(yù)算財(cái)政收入增速（3.4%）低于天津（27.3%）、重慶（20.3%）、深圳（7.6%）、蘇州（7.5%）、上海（6.7%）和北京（3.8%），也低于全國(guó)（12.7%）和全?。?.5%）平均增速。2012年1－5月累計(jì)，廣州市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5612.24億元，同比增長(zhǎng)4.2%，增幅比1－4月（3.0%）提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期（11.7%）回落7.5個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利稅總額580.40億元，同比下降0.7%，降幅比1－4月收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額302.32億元，同比下降13.6%，降幅比1－4月（－16.0%）收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期擴(kuò)大7.9個(gè)百分點(diǎn)，降幅大于全國(guó)（－2.4%），但小于全?。ǎ?9.2%）。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入利潤(rùn)率為5.39%，比上年同期下降0.95個(gè)百分點(diǎn)。廣州市工業(yè)企業(yè)涉及的37個(gè)工業(yè)行業(yè)大類中，與上年同期相比，有12個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)，其中一個(gè)行業(yè)扭虧為盈；有7個(gè)行業(yè)虧損；有18個(gè)行業(yè)利潤(rùn)下降，其中11個(gè)行業(yè)降幅超過(guò)20%。2012年1－5月累計(jì)，規(guī)模以上工業(yè)虧損企業(yè)虧損額同比增長(zhǎng)1.1倍，增幅比1－4月收窄5.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期擴(kuò)大30.4個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)虧損面逐月縮小，2012年1－5月為28.26%，分別比1－2月（31.22%）、1－3月（30.57%）和1－4月（29.96%）收窄2.96個(gè)、2.31個(gè)和1.70個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)企業(yè)整體盈利狀況略有好轉(zhuǎn)，虧損面逐月縮小，意味著越來(lái)越多的企業(yè)正努力改善經(jīng)營(yíng)困境，走上盈利區(qū)間。兩項(xiàng)資金占用較快增長(zhǎng)，5月末，廣州市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)應(yīng)收賬款為1719.33億元，同比增長(zhǎng)17.0%，增幅較4月末（9.3%）提高7.7個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)成品存貨506.70億元，同比增長(zhǎng)14.7%，增幅較4月末（12.5%）提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。2012年上半年，廣州市城市居民人均可支配收入為19730元，同比增長(zhǎng)11.4%，增幅比一季度（11.3%）提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期（11.7%）回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中工資性收入為16091元，同比增長(zhǎng)7.2%。城市居民人均消費(fèi)性支出14985元，同比增長(zhǎng)7.9%，增幅比一季度（5.8%）提高2.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期（12.5%）回落4.6個(gè)百分點(diǎn)。在運(yùn)行環(huán)境方面，價(jià)格持續(xù)回落，新增貸款有所增加，財(cái)政加大民生投入消費(fèi)價(jià)格同比漲幅收窄、環(huán)比上漲。2012年6月份，廣州市城市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（CPI）同比上漲2.5%，升幅較5月份收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)，其中消費(fèi)品價(jià)格上漲3.8%，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下降0.3%。6月份，食品類價(jià)格持續(xù)回落，環(huán)比下降1.0%，帶動(dòng)CPI環(huán)比下降0.3%，其中消費(fèi)品價(jià)格下降0.5%，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲0.3%。2012年上半年，CPI同比上漲3.2%，漲幅比2012年1－5月累計(jì)收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。構(gòu)成居民消費(fèi)價(jià)格的八大類商品呈“六升二降”格局，交通和通訊類、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類同比分別下降3.3%和1.7%，同比上漲的六大類商品中漲幅居前三位的依次為食品類（10.4%）、煙酒及用品類（4.3%）、醫(yī)療保健和個(gè)人用品類（2.1%）。

生產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)回落。2012年6月份，廣州市工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)（PPI）和購(gòu)進(jìn)價(jià)格指數(shù)（IPI）同比分別下降0.8%和2.3%，降幅分別比5月份（0.2%和1.1%）擴(kuò)大0.6個(gè)和1.2個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比分別下降0.3%和0.5%。受上年下半年起國(guó)際原油價(jià)格波動(dòng)、國(guó)家下調(diào)成品油價(jià)格及全球經(jīng)濟(jì)低迷等因素影響，石油和黑色金屬加工業(yè)等行業(yè)生產(chǎn)受阻，產(chǎn)品出廠價(jià)格受到了擠壓，PPI持續(xù)出現(xiàn)回落。2012年上半年，廣州市PPI同比上漲0.2%，IPI同比下降0.2%。2012年6月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額17470.55億元，比年初增加1137.12億元，同比多增284.86億元，比年初增長(zhǎng)7.0%；人民幣各項(xiàng)存款余額27492.53億元，比年初增加1700.89億元，同比多增386.11億元，比年初增長(zhǎng)6.6%，其中，單位人民幣存款比年初增加134.54億元。企業(yè)短期貸款增長(zhǎng)較快，中長(zhǎng)期貸款增速下滑，從同比增速看，自2011年7月起，短期貸款增速開(kāi)始高于中長(zhǎng)期貸款，且增速差距呈擴(kuò)大趨勢(shì)。6月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣短期貸款余額4100.24億元，同比增長(zhǎng)9.5%，占人民幣各項(xiàng)貸款余額的23.5%，比重比上年同期（20.2%）提高3.3個(gè)百分點(diǎn)；中長(zhǎng)期貸款12444.36億元，同比增長(zhǎng)5.3%，增速比上年同期（15.0%）回落9.7個(gè)百分點(diǎn)，占貸款余額的71.9%，比重比上年同期（75.6%）下降3.7個(gè)百分點(diǎn)。在全國(guó)主要大城市中，2012年5月末，廣州市金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額（26044.59億元）低于北京（73496.30億元）和上海（55937.35億元），高于深圳（25263.07億元）、天津（17987.51億元）、重慶（16917.94億元）和蘇州（15983.53億元）。廣州市金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額比年初增速（1.0%）低于重慶（6.9%）、蘇州（5.3%）、深圳（4.9%）、天津（4.7%）、上海（1.2%）和北京（1.2%）。2012年上半年，廣州市地方財(cái)政一般預(yù)算支出540.33億元，同比增長(zhǎng)18.2%。其中，教育支出73.01億元，同比增長(zhǎng)26.5%，占財(cái)政支出的比重為13.51%，比上年同期提高0.88個(gè)百分點(diǎn)；住房保障支出36.28億元，同比增長(zhǎng)49.7%，占財(cái)政支出的比重為6.71%，比上年同期提高1.41個(gè)百分點(diǎn)；社會(huì)保障和就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生支出分別為67.26億元和34.34億元，同比分別增長(zhǎng)4.8%和40.0%。2、影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀政策①金融政策2009年中國(guó)樓市走過(guò)了一波由低谷到小陽(yáng)春，再迅速高漲的歷程，高企的房?jī)r(jià)昭示著泡沫的形成。在此背景下，以“國(guó)四條”為代表的新一輪樓市調(diào)控政策正式出臺(tái)，一些遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的金融政策也紛紛出臺(tái)。2010年1月18日，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，此舉標(biāo)志著金融監(jiān)管力度明顯加強(qiáng)。繼央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率之后，政府再次明確，二套房貸實(shí)現(xiàn)無(wú)差別的首付四成的政策。2010年9月29日，“新國(guó)五條”政策的出臺(tái)，要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對(duì)非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。目的是為了抑制當(dāng)前占市場(chǎng)交易主流，并把自住型消費(fèi)擠出市場(chǎng)的投機(jī)性和投資性購(gòu)房。自2012年7月6日起中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，是自2012年第2次宣布加息。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率由3.25%下調(diào)到3%，一年期貸款基準(zhǔn)利率由6.31%下調(diào)到6%，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率也作出相應(yīng)調(diào)整。②稅收政策土地增值稅征收范圍計(jì)征時(shí)間稅率計(jì)征公式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后7日內(nèi)30%增值額×30%增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%40%增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%50%增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%60%增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%建造普通住宅出售增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%免征城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍計(jì)征時(shí)間定額稅率計(jì)征公式在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人大城市按年計(jì)算，分期繳納1.5-30元應(yīng)稅土地面積×適用稅率中等城市1.2-24元小城市0.9-18元縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6-12元契稅征收范圍計(jì)征時(shí)間稅率計(jì)征公式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后10日內(nèi)3%契約價(jià)格或估價(jià)值×適用稅率值得注意的是，由于歷史原因，廣州地區(qū)一直未全面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行清算，實(shí)際稅收實(shí)務(wù)中采用一定預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)稅房地產(chǎn)交易行為實(shí)施預(yù)征。根據(jù)《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》(2012年第2號(hào))規(guī)定，廣州市本次土地增值稅預(yù)征率調(diào)整是：寫(xiě)字樓(辦公用房)的預(yù)征率由2%調(diào)整為3%。其他住宅類的普通住宅2%，非普通住宅3%，別墅4%及商業(yè)營(yíng)業(yè)房和車位4%維持不變。此次調(diào)整執(zhí)行時(shí)間自2012年7月1日起至2013年6月30日止（稅款所屬時(shí)期）。

2010年04月17日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)）在第（二）項(xiàng)堅(jiān)決抑制不合理住房需求中指出：發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。2010年5月31日，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)高收入者個(gè)人所得稅征收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]54號(hào)），強(qiáng)調(diào)要切實(shí)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2007]33號(hào)）等相關(guān)文件規(guī)定，做好房屋轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅管理工作。③土地政策2011年，土地政策繼續(xù)成為調(diào)控政策重要著力點(diǎn)，國(guó)土部先后出臺(tái)多項(xiàng)涵蓋供應(yīng)、招拍掛、征地、價(jià)格監(jiān)測(cè)等各個(gè)環(huán)節(jié)，意在調(diào)整完善招拍掛制度，確保保障房用地落實(shí)到位，商品房用地供應(yīng)計(jì)劃也有明顯增長(zhǎng)。2011年下半年至今土地新政日期文件或會(huì)議內(nèi)容2011年6月17日財(cái)政部和住建部發(fā)布《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程資金加快預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度的通知》住房公積金增值收益將按規(guī)定用于保障性安居工程。土地出讓收益也將按規(guī)定用于保障性安居工程，當(dāng)年實(shí)際繳入國(guó)庫(kù)的招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得的土地出讓收入，扣除有關(guān)規(guī)定項(xiàng)目后，嚴(yán)格按照不低于10%的比例安排資金。2011年7月12日“新版國(guó)五條”出臺(tái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市要求采取限購(gòu)措施。2011年7月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)土地市場(chǎng)“國(guó)五條”首次提出加強(qiáng)和改善土地調(diào)控。在保證保障房工地的同時(shí)，要采取多種措施增加普通商品住房用地供應(yīng)，商品住房用地供應(yīng)由價(jià)格主導(dǎo)向雙向定價(jià)、配建保障房等轉(zhuǎn)變。2011年8月7日國(guó)土資源部修改《土地管理法》國(guó)土資源部表示，《土地管理法》的修改是要處理好重要戰(zhàn)略機(jī)遇期的背景下，不使耕地過(guò)多過(guò)快地流失。當(dāng)前土地管理法的修改重點(diǎn)是保障農(nóng)民的土地權(quán)力。2011年10月7日國(guó)土資源部鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)坡地國(guó)土資源部表示未來(lái)將有計(jì)劃、有節(jié)奏地推動(dòng)低丘緩坡地、山地、未利用土地和工礦廢棄地的綜合開(kāi)發(fā)利用。2011年11月9日國(guó)土資源部著手修改《閑置土地處置辦法》國(guó)土資源部力圖在閑置土地的認(rèn)定、查處等環(huán)節(jié)更加趨于規(guī)范，更具有可操作性。2011年11月22日《土地管理法》修訂《土地管理法》做出修訂，除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)民宅基地或相關(guān)公益事業(yè)可以申請(qǐng)使用集體土地外，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”，即實(shí)行“招拍掛”的土地出讓制度2011年12月22日限制土地可無(wú)償收回國(guó)土資源部主管部門與土地使用者協(xié)商未能就處置方式達(dá)成一致的，土地閑置滿一年的，經(jīng)批準(zhǔn)后可按土地出讓或者劃撥土地價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)，土地閑置滿兩年的，經(jīng)準(zhǔn)后可無(wú)償收回土地使用權(quán)。2012年2月20日國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源信息化“十二五”規(guī)劃》加快土地利用現(xiàn)狀、城鎮(zhèn)低級(jí)、土地利用總體規(guī)劃、基本農(nóng)田、農(nóng)用地分等與耕地質(zhì)量、土地整治規(guī)劃等土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)與維護(hù)。2012年2月22日國(guó)土資源部發(fā)布《2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控和集體土地建公租房情況》小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán)登記，不受法律保護(hù)，今年國(guó)土資源部將會(huì)全國(guó)選擇部分城市開(kāi)展小產(chǎn)權(quán)房清理工作。2012年2月28日國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃實(shí)施管理的通知》凡不符合土地利用總體規(guī)劃的，必須及時(shí)調(diào)整和修改，核減用地規(guī)模，調(diào)整用地布局，強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃對(duì)土地利用的整體管控作用。2012年3月21日國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于大力推進(jìn)節(jié)約集約用地制度建設(shè)的意見(jiàn)》政府將進(jìn)一步完善節(jié)約集約用地鼓勵(lì)政策，加快研究促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和市場(chǎng)配置土地要求的供地政策和低價(jià)政策。2012年3月26日國(guó)土資源部將加強(qiáng)規(guī)劃扭轉(zhuǎn)土地城鎮(zhèn)化速度過(guò)快狀況扭轉(zhuǎn)的措施：1，加快人口急劇。2，控制城鎮(zhèn)用地規(guī)模的過(guò)快擴(kuò)張。2012年4月18日國(guó)土資源部部署2012年房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作對(duì)保障房用地將應(yīng)保盡保，單獨(dú)報(bào)批，鼓勵(lì)使用存量土地；合理增加普通商品住房用地供給，及時(shí)編制住房供地計(jì)劃并向社會(huì)公布。2012年5月3日國(guó)土資源部十二五期間將加快推進(jìn)征地制度改革未來(lái)將逐步縮小征地范圍，按照保障被征地農(nóng)民利益和發(fā)展權(quán)益的原則改革征地補(bǔ)償安置制度，提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。④房地產(chǎn)政策在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)固復(fù)蘇的基礎(chǔ)上，為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，中央今年從年初至今采取了深度調(diào)控政策，政策出臺(tái)的頻率和調(diào)控力度都達(dá)到了調(diào)控史上之最，對(duì)市場(chǎng)造成了較大沖擊。各類政策中以“限購(gòu)令”新政力度為最強(qiáng)。近期廣州“限購(gòu)令”細(xì)則的頒布，其核心內(nèi)容包括四大方面：一：堅(jiān)決遏制炒房，戶籍家庭和常住非戶籍家庭(一年納稅聲明)，限購(gòu)一套房；二：非常住家庭不準(zhǔn)在廣州購(gòu)買；三：未滿18歲不得單獨(dú)購(gòu)買商品房；四：境外購(gòu)房，按照國(guó)家有關(guān)政策執(zhí)行?，F(xiàn)時(shí)，國(guó)家與廣州市一系列出臺(tái)的相關(guān)政策，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展造成一定的沖擊。2011年下半年至今房地產(chǎn)新政日期，文件或會(huì)議內(nèi)容2011年6月1日商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行一套一標(biāo)，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)，對(duì)取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的商品房項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)銷售。2011年7月12日，國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)上漲過(guò)快二三線城市需要采取限購(gòu)措施（最新“國(guó)五條”貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院確定的各項(xiàng)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)過(guò)高的地區(qū)要加大調(diào)控力度：1、確保今年1000萬(wàn)套保障性住房11月底前全部開(kāi)工建設(shè)；2、嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，遏制投機(jī)投資性購(gòu)房；3、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)施；4、確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放；5、規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，抑制租金過(guò)快上漲。2011年8月1日要按照中央關(guān)于“房地產(chǎn)調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松”的要求，進(jìn)一步執(zhí)行好差別化住房信貸政策，督促金融機(jī)構(gòu)對(duì)符合條件的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)發(fā)放貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。2011年8月17日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布對(duì)各地列入新增限購(gòu)城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)6月份新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過(guò)或者接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例較高的；存在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問(wèn)題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。2011年9月28日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》大力推進(jìn)以公共租賃為重點(diǎn)的保障性安居工程建設(shè)；落實(shí)各項(xiàng)支持政策，包括：確保用地供應(yīng)、增加政府投入、規(guī)范利用企業(yè)債券融資、加大信貸支持、落實(shí)稅費(fèi)減免政策；加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任；建立目標(biāo)責(zé)任制、統(tǒng)籌安排年度建設(shè)任務(wù)、建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。2011年10月13日，北京等十余城市提高首套房貸款利率10月13日，中國(guó)建設(shè)銀行北京分行將首套房貸款利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.05倍，隨后其他各地銀行也紛紛上調(diào)房貸利率，包括廣州、深圳、上海、武漢、長(zhǎng)春、無(wú)錫等城市。其中，北京、上海、廣州、深圳、杭州的大部分銀行上調(diào)幅度普遍在5%-10%；而成都，濟(jì)南在5%-20%；長(zhǎng)沙、武漢更高，為10%-30%；長(zhǎng)春最高，部分股份制銀行最高上調(diào)50%，利率高達(dá)10.575%。2011年11月30日：中國(guó)人民銀行調(diào)整存款準(zhǔn)備金率中國(guó)人民銀行決定，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011年12月4日：住建部明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實(shí)的方向不會(huì)改變住建部明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實(shí)的方向不會(huì)改變，并將延續(xù)至明年。同時(shí)，住建部已知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。2011年12月9日，政治局會(huì)議確定2012年房地產(chǎn)政策方向。2011年12月9日，胡錦濤主持政治局會(huì)議，要求明年實(shí)施積極財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策，根據(jù)形勢(shì)變化做出預(yù)調(diào)、微調(diào)；堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸；保證物價(jià)總水平基本穩(wěn)定。2012年1月7-8日，中國(guó)人民銀行召開(kāi)工作會(huì)議會(huì)議指出，今后將繼續(xù)實(shí)施好穩(wěn)健的貨幣政策，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行情況，綜合運(yùn)用多種政策工具，按照總量適度、審慎靈活、定向支持的要求，調(diào)節(jié)好貨幣信貸供給，保持社會(huì)融資規(guī)模的合理增長(zhǎng)。著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。落實(shí)好差別化住房信貸政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。加強(qiáng)對(duì)國(guó)家重點(diǎn)在建項(xiàng)目和保障性住房建設(shè)。2012年1月31日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議溫家寶總理對(duì)政府工作作了部署，其中房地產(chǎn)方面：鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設(shè)和管理工作。2012