學(xué)人大廈租金評估報告

山東大學(xué)租金評學(xué)人估大報廈告書魯舜評報字（2015）第3711001號評估機構(gòu)名稱：山東舜天信誠資產(chǎn)評估有限公司

報告提交日期：二O一六年一月十日TOC\o"1-5"\h\z注冊資產(chǎn)評估師聲明3資產(chǎn)評估報告書.摘要4資產(chǎn)評估報告書5委托方、資產(chǎn)占有方概況5評估目的5評估范圍和對象5評估價值類型和定義5評估基準(zhǔn)日6評估依據(jù)6評估方法7評估實施過程7評估假設(shè)8十、評估結(jié)論8十一、評估結(jié)論使用說明9十二、評估報告日9關(guān)于《資產(chǎn)評估報告書附件》使用范圍的聲明11注冊資產(chǎn)評估師的承諾函12資產(chǎn)評估委托方與產(chǎn)權(quán)持有者承諾函13注冊資產(chǎn)評估師聲明一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二、評估對象涉及的資產(chǎn)由委托方、被評估單位申報，所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。四、我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗，但評估報告并沒有確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的意思表示。五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設(shè)和限定條件的限制，評估報告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。租金評估報告書.摘要魯舜評報字（2016）第3711001號山東舜天信誠資產(chǎn)評估有限公司接受山東大學(xué)的委托，根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求，本著獨立、客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對山東學(xué)府酒店管理有限公司學(xué)人大廈的年租金價格進行了評估工作。被評估單位對所提供的財務(wù)資料及法律權(quán)屬資料的真實性、合法性、完整性承擔(dān)責(zé)任，我們的責(zé)任是對該樓在2015年12月31日這一評估基準(zhǔn)日的租金價格進行評估，并發(fā)表專業(yè)意見?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果摘要報告如下：1、評估目的：為山東大學(xué)確定租金價格提供參考。2、評估范圍及對象：山東大學(xué)校園內(nèi)的學(xué)人大廈的租賃價格。3、價值類型：市場價值4、評估基準(zhǔn)日：2015年12月31日5、評估方法：市場法和收益法6、評估結(jié)論：經(jīng)評估學(xué)人大廈年租金的評估價值為104.7萬元。以上內(nèi)容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評估報告正文。租金評估報告書魯舜評報字（2015）第3711028號山東大學(xué)：山東舜天信誠資產(chǎn)評估有限公司接受山東大學(xué)的委托，根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求，本著獨立、客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照公認(rèn)的評估方法，對山東學(xué)府酒店管理有限公司學(xué)人大廈的年租金價格進行了評估工作?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：委托方、資產(chǎn)占有方概況本次評估的委托方和資產(chǎn)占有方均為山東大學(xué)山東大學(xué)是教育部直屬重點綜合性大學(xué)，是國家首批重點建設(shè)的“211工程”和“985工程”大學(xué)，學(xué)校總占地面積8000余畝，形成了一校三地（濟南、青島、威海）八個校園（濟南中心校區(qū)、洪家樓校區(qū)、趵突泉校區(qū)、千佛山校區(qū)、軟件園校區(qū)、興隆山校區(qū)及青島校區(qū)、威海校區(qū)）的辦學(xué)格局。現(xiàn)有4所附屬醫(yī)院，3所非隸屬附屬醫(yī)院，11所教學(xué)、實習(xí)醫(yī)院。擁有在職教職工7782人（不含附屬醫(yī)院）。各類全日制學(xué)生達6萬人，其中，全日制本科生41103人，研究生16607人，留學(xué)生1813人。學(xué)校匯聚了一批杰出人才，共有教授1107人，博士生導(dǎo)師907人。學(xué)人大廈位于山東大學(xué)校園內(nèi),由山東學(xué)府酒店管理有限公司經(jīng)營。山東學(xué)府酒店管理有限公司是山東大學(xué)投資的全資公司，經(jīng)營管理有學(xué)府大酒店、學(xué)人大廈、學(xué)景大酒店、學(xué)林大酒店。學(xué)人大廈位于山東大學(xué)山大新校（濟南市歷城區(qū)山大南路27號）院內(nèi)，是山東大學(xué)進行學(xué)術(shù)交流、對外接待的窗口，學(xué)人大廈登記為山東學(xué)府酒店管理有限公司的分公司，營業(yè)執(zhí)照注冊號3715，負(fù)責(zé)人潘超平，經(jīng)營范圍包括住宿、大型餐館。評估目的使用權(quán)價值進行評估，目的是為山東大學(xué)轉(zhuǎn)讓該技術(shù)提供價值參考。評估范圍和對象山東學(xué)府酒店管理有限公司評估價值類型和定義根據(jù)評估目的、市場條件、評估對象等因素，同時考慮價值類型與評估假設(shè)的相關(guān)性，確定本次資產(chǎn)評估的價值類型為：市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。評估基準(zhǔn)日本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是2015年10月31日。本次資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日的確定是根據(jù)相關(guān)經(jīng)濟行為的安排，本著有利于保證評估結(jié)果有效地服務(wù)于評估目的，減少和避免評估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項，經(jīng)委托方與評估機構(gòu)協(xié)商確定的。評估依據(jù)（1）經(jīng)濟行為依據(jù)山東山大膠體材料有限責(zé)任公司與山東大學(xué)簽訂《技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同書》；（2）法律法規(guī)依據(jù)《中華人民共和國公司法》（2006年10月27日修訂）（3）評估準(zhǔn)則依據(jù)1、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》（財政部財企[2004]20號）；2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財政部財企[2004]20號）；3、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報告》（中評協(xié)[2007]189號）；4、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估程序》（中評協(xié)[2007]189號）；5、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書》（中評協(xié)[2007]189號）；6、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——工作底稿》（中評協(xié)[2007]189號）；7、《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（中評協(xié)[2003]18號）；8、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》、《專利資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》（中評協(xié)[2008]217號）；9、《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》（中評協(xié)[2007]189號）；10、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》（中評協(xié)[2008]218號）等。（4）權(quán)屬依據(jù)山東山大膠體材料有限責(zé)任公司與山東大學(xué)簽訂《技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同書》；（5）取價依據(jù)1、《可行性研究報告》；2、評估人員市場調(diào)查的資料。評估方法（一）評估方法的選擇無形資產(chǎn)的評估方法包括市場法、成本法和收益法三種方法。本次評估中，一方面，由于委評專有技術(shù)具有唯一性和先進性，缺少類似市場交易案例，難以采用市場法評估；另一方面，該項專有技術(shù)實際發(fā)生的開發(fā)成本，在財務(wù)核算過程中存在不完整性，無法準(zhǔn)確運用成本法評估。因此，從評估工作的可操作性和評估結(jié)果的可驗證性考慮，本次選用收益法評估。（二）收益法具體描述本次評估采用的收益法--即技術(shù)分成模型進行評估，具體方法是對專有技術(shù)實施后未來有限年期由該向技術(shù)所帶來的超額收益（技術(shù)分成）折現(xiàn)（資本化）。公式如下：J=WRi/（1+r）i式中：J為專有技術(shù)價值；i為預(yù)測年度；Ri為第i年專有技術(shù)凈收益；r為適用折現(xiàn)率。專有技術(shù)凈收益=年銷售收入又收入提成率。評估實施過程（一）明確評估業(yè)務(wù)基本事項與委托方就產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評估報告使用者、評估目的、評估對象與評估范圍、價值類型、評估基準(zhǔn)日、評估報告使用限制、評估報告提交時間及方式、評估服務(wù)費總額、支付時間和方式等重要事項進行商討，予以明確，簽訂業(yè)務(wù)約定書。（二）編制評估計劃評估工作計劃包括確定評估的具體步驟、時間進度、人員安排，擬定資產(chǎn)評估技術(shù)方案等。（三）核實評估對象了解委評專有技術(shù)的基本情況，進行產(chǎn)權(quán)核實，關(guān)注資產(chǎn)權(quán)屬。（四）收集評估資料從委托方、被評估單位以及政府部門、各類專業(yè)機構(gòu)、其他相關(guān)部門和企業(yè)、市場流通環(huán)節(jié)等取到獲取相關(guān)資料，對收集的評估資料進行必要分析、歸納和整理。（五）評定估算1、根據(jù)選取的收益法，選取相應(yīng)的參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成初步評估結(jié)論；2、對形成的初步評估結(jié)論進行綜合分析，形成最終評估結(jié)論。（六）編制和提交評估報告1、根據(jù)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求編制評估報告，經(jīng)評估機構(gòu)內(nèi)部三級審核確定資產(chǎn)評估報告書；2、在不影響對最終評估結(jié)論進行獨立判斷的前提下，與委托方或者委托方許可的相關(guān)當(dāng)事方就評估報告有關(guān)內(nèi)容進行必要溝通后，向委托方提交資產(chǎn)評估報告書。評估假設(shè)在評估過程中，我們遵循以下評估假設(shè)條件；如評估假設(shè)不成立，將對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響。1、公開市場假設(shè)、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)；2、國家現(xiàn)行的方針政策無重大改變；3、國家現(xiàn)行的利率、稅負(fù)等無重大變化；十、評估結(jié)論按照上述評估評估程序和方法，經(jīng)計算得出的該專有技術(shù)于2015年10月31日的評估價值為104.7萬元。評估價值計算表計算年度生產(chǎn)能力（萬m2）單價（萬元）金額（萬元）提成率提成額（萬元）折現(xiàn)率折現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值（萬元）2015.1102.94%014.48%102016.1101202.94%014.48%0.873502017.11612722.94%2.1214.48%0.7631.622018.119121082.94%3.1814.48%0.66652.122019.1127123242.94%9.5314.48%0.58225.552020.1127123242.94%9.5314.48%0.50864.852021.1150126002.94%17.6414.48%0.44427.842022.1150126002.94%17.6414.48%0.38816.852023.111001212002.94%35.2814.48%0.33911.962024.111001212002.94%35.2814.48%0.296110.452025.111001212002.94%35.2814.48%0.25869.122026.111001212002.94%35.2814.48%0.22597.972027.111001212002.94%35.2814.48%0.19746.962028.111001212002.94%35.2814.48%0.17246.082029.111001212002.94%35.2814.48%0.15065.312030.111001212002.94%35.2814.48%0.13154.642031.111001212002.94%35.2814.48%0.11494.052032.111001212002.94%35.2814.48%0.10043.542033.111001212002.94%35.2814.48%0.08773.092034.111001212002.94%35.2814.48%0.07662.7合計136916428104.7十一、評估結(jié)論使用說明1、報告中的評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的公允價值，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。2、本次評估結(jié)論沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保、訴訟賠償?shù)仁乱?，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等事項，同時，本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。3、評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。4、評估結(jié)論的使用有效期為一年，自評估基準(zhǔn)日2015年10月31日起至2016年10月30日止。十二、評估報告日本次評估報告提出日期為2015年11月20日。評估機構(gòu)法定代表人：注冊資產(chǎn)評估師：注冊資產(chǎn)評估師：山東舜天信誠資產(chǎn)評估有限公司二O一五年十一月二十日關(guān)于《資產(chǎn)評估報告書附件》使用范圍的聲明本資產(chǎn)評估附件僅供資產(chǎn)評估主管機關(guān)、企業(yè)主管部門審查資產(chǎn)評估報告書和檢查評估機構(gòu)工作之用，非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，本資產(chǎn)評估附件的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位或個人，也不得見諸于公開媒體。山東舜天信誠資產(chǎn)評估有限公司二O一五年十一月二十日注冊資產(chǎn)評估師的承諾函山東大學(xué)：受貴單位的委托，我們對山東大學(xué)擁有的“納米纖維濾膜的宏量可控制備小試”專有技術(shù)權(quán)，以2015年10月31日為基準(zhǔn)日進行了評估，形成了資產(chǎn)評估報告。在本報告中披露的假設(shè)條件成立的前提下，我們承諾如下：一、具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格。二、評估對象和評估范圍與評估業(yè)務(wù)約定書的約定一致。三、對評估對象及其所涉及的資產(chǎn)進行了必要的核實。四、根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和相關(guān)評估規(guī)范選用了評估方法。五、充分考慮了影響評估價值的因素。六、評估結(jié)論合理。七、評估工作未受到干預(yù)并獨立進行。注冊資產(chǎn)評估師簽字：注冊資產(chǎn)評估師簽字：二O一五年十一月二十日資產(chǎn)評估委托方與產(chǎn)權(quán)持有者承諾函山東舜天信誠資產(chǎn)評估有限公司：因?qū)Ｓ屑夹g(shù)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜需要，現(xiàn)委托貴公司