香檳花園定價原則

/單位價格=調(diào)整系數(shù)×（計(jì)算基數(shù)＋裝修+樓層價差+朝向價差+景觀價差+設(shè)計(jì)價差+戶型價差+噪音價差+單邊價差）/階段折扣,以元／平方米為單位，確定依據(jù)如下：朝向價差朝向價差（元/㎡）南北南東北西西北5004003０02０0100０在此,根據(jù)本項(xiàng)目布局的特點(diǎn)及單元的主要朝向，考慮到區(qū)域客戶對各朝向的價值認(rèn)可度，分了四個級別:即南北對流的單元價差為50０元/㎡；正南朝向的單元為400元/㎡；正東朝向的單元為3００元/㎡；正北朝向單位為2０0元/㎡；西向但有遮擋的朝向?yàn)?00元/㎡;而最差的是西北朝向且無遮擋的單位為０元／㎡。景觀價差景觀價差（元/㎡)中心園景園景小學(xué)、綠地網(wǎng)球場都市景、路景400２0０～3002001000該因素主要是考慮各單位景觀的區(qū)別由于保利公司對園林的高要求，相信園林將成為本項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)，因此制定可望中心園景的單位價差計(jì)為40０元/㎡，而視野較差只可望部份園景的單位價差計(jì)200~3００元/㎡之間；東向單位面對學(xué)校，景觀雖然不足,但因東向無高層建筑，視野暫時相對開闊，價差計(jì)為2０0元/㎡;西向的樓宇主要面向廣州大道,可望視野相對開闊，景觀比園景單位有一定的差距,價差計(jì)為15０元/㎡；北向單位面對華利路，景觀也較差，因此價差為5０元/㎡；一些南向的單位面向浩瀚華軒以及遠(yuǎn)洋明珠等建筑物,且相距較近,因此景觀、視野最差，價差為0元/㎡;樓層價差11層、17層、21層樓棟層差11層樓棟層差（元/㎡)8層以上8層以下8０50園林作為本項(xiàng)目一大賣點(diǎn)，同樓層價差有較大關(guān)系。本項(xiàng)目所處的特殊位置，四周除西向外均為建筑（多為高層建筑）所包圍，景觀視野方面受到較大限制。8樓以下單位，得到園林支持的力度較大,因此在此區(qū)間調(diào)大其價差（每上升一層８０元/㎡),體現(xiàn)園林的價值；同時由于園林面積不大，8樓以上單位得到園林支持的力度比較小，而且由于周邊建筑所阻擋,景觀視野方面較為欠缺,因此建議調(diào)小其價差（每上升一層5０元/㎡）,以提高本項(xiàng)目高樓層單位與周邊項(xiàng)目同等樓層單位價格的競爭力。

３1層樓棟層差３1層樓棟層差(元／㎡)8層以下8～21層21層以上５03080考慮到31層為高層建筑，層差過高將會造成價格的不正常高企，因此適當(dāng)拉低價差。８樓以下單位，園林景觀較佳，層差50元/㎡8-21樓單位，園林景觀較難得到體現(xiàn)，且視野較差，因此拉窄層差為３0元/㎡２1樓以上單位，因周邊建筑均在20層左右，因此２1樓以上的單位視野較為開闊，采光、通風(fēng)較較佳,因此層差拉高為80元/㎡設(shè)計(jì)價差設(shè)計(jì)價差（元／㎡）好差２０00由于戶型設(shè)計(jì)關(guān)系到單位的實(shí)用性及居住的舒適性，因此一個單位戶型好壞與否是極其重要問題。健康越來越受到客戶的重視，空氣的流通顯得重要，因此對流的單位價差計(jì)50元/㎡功能房、主人套房的設(shè)置,對居住的舒適性尤關(guān)重要，因此價差計(jì)50元/㎡陽臺對采光、通風(fēng)、景觀都是重要的因素，因此多陽臺設(shè)計(jì)對戶型的好壞也很重要,價差計(jì)50~1００元/㎡而如功能布局不合理、有多邊位等缺陷的單位則視情況扣除價差綜合評價,戶型設(shè)計(jì)價差由0~200元/㎡之間浮動.噪音價差噪音價差（元/㎡）大小-５０0本項(xiàng)目主要的噪音源來自廣州大道，靠廣州大道朝向?yàn)槲鞯膯挝皇茉胍粲绊戄^大，價差為-50元/㎡，在內(nèi)圈，朝向園林的單位則受噪音影響較小，價差為0元/㎡，而其他單位，視周邊噪音來源及其對單位主要活動區(qū)的影響而定,價差在0～—50元/㎡之間浮動.戶型價差戶型價差(元／㎡)四房二廳三房二廳二房二廳３05030三房二廳由于其較高的使用性和性價比，受到廣大置業(yè)客戶的喜愛，因此其面積價差較高，為50元／㎡；相比之下，二房二廳由于其面積小、總價低,憑借著突出的實(shí)用性和投資性，也受到廣大客戶的喜愛，價差為3０元/㎡；而四房二廳，由于面積大,總價高,因此其目標(biāo)客戶群主要集中為高收入客戶，同時由于其突出的使用空間、舒適性及高品味等特點(diǎn),建議其價差定為３0元/㎡。單邊價差單邊價差（元/㎡)單邊非單邊50０處于單邊位的單位,其視野、景觀性要好于中間位的單位,故其價差定為50元/㎡；而中間位單位價差則定為0元／㎡。調(diào)整系數(shù)本項(xiàng)目擁有復(fù)式，①棟還有首層單位,調(diào)整系數(shù)的存在,對于這些單位的定價具有輔助作用,調(diào)整系數(shù)的默認(rèn)值為1．00。階段折扣階段折扣作為在銷售中各階段使用折扣促銷時使用，默認(rèn)值為1.00。注：①本價目表為標(biāo)準(zhǔn)層單位價目；②本項(xiàng)目表為帶裝修出售,裝