現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)基本手冊(cè)

開發(fā)資料新民居：強(qiáng)化則政導(dǎo)向。市、縣在安排專項(xiàng)資金進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ)的同時(shí)，整合農(nóng)村飲水、農(nóng)村道路、村莊綠化、農(nóng)村沼氣等項(xiàng)目資金，集中投放，切實(shí)解決好新民居基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)問題廣大農(nóng)民不僅在生活中存在用水困難、垃圾無法傾倒、鄰里因采光和走水鬧糾紛等問題，尤其重要的是上文提到的對(duì)自建房屋的前途的惶恐。從這個(gè)意義上說，廣大農(nóng)民希望有一個(gè)或幾個(gè)可供選擇的、可長(zhǎng)久使用的、舒適、宜居、節(jié)能、環(huán)保的新民居樣式，希望有一個(gè)統(tǒng)一的供水、上下水、垃圾處理系統(tǒng)，以及道路硬化整潔、可以休閑娛樂的場(chǎng)所。編輯本段新民居建設(shè)要遵循的原則和方法途徑在新民居建設(shè)中，必須從基礎(chǔ)測(cè)繪和現(xiàn)狀調(diào)查的實(shí)際著手，按照“全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展”的要求，做好超前規(guī)劃并強(qiáng)化規(guī)劃約束，搞好新民居設(shè)計(jì)，加強(qiáng)示范引導(dǎo)，加大政府的扶持力度四個(gè)方面的工作。一是要根據(jù)各個(gè)村的自然條件、經(jīng)濟(jì)狀況等實(shí)際，全面整合村莊用地、公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的布局，劃定道路“紅線”、綠地“綠線”、河道“藍(lán)線”歷史文化保護(hù)“紫線”，確定保護(hù)和控制的范圍，提出保護(hù)措施，建設(shè)沿街“綠化帶”，進(jìn)一步完善給水、排水系統(tǒng)等，形成具體規(guī)劃，并通過村民委員會(huì)決議等形式予以固定，保證強(qiáng)有力的規(guī)劃約束從而避免亂拆亂建，粗放式的大拆大建，減少不必要的浪費(fèi)。二是要搞好新民居的規(guī)劃設(shè)計(jì)。要堅(jiān)持以人為本的理念和尊重科學(xué)的態(tài)度，借鑒《燕趙新民居》設(shè)計(jì)方案，對(duì)新民居建設(shè)科學(xué)規(guī)劃、合理布局。一方面，要搞好功能設(shè)計(jì)，講究實(shí)用價(jià)值，既要考慮農(nóng)民生活質(zhì)量的改善，又要考慮農(nóng)村生產(chǎn)的需要。另一方面，要搞好美學(xué)設(shè)計(jì)，講究景觀效果，突出地方特色和文化特色，使新民居不僅成為美觀實(shí)用的居住場(chǎng)所，而且成為承載人文精神和民俗文化的重要載體。同時(shí)，還要加強(qiáng)節(jié)能防震新民居規(guī)劃設(shè)計(jì)，在新民居建設(shè)中要不斷加大對(duì)新材料、新技術(shù)、新能源、新結(jié)構(gòu)的使用力度，確保農(nóng)民住房安全、環(huán)保、節(jié)約。三是要加強(qiáng)對(duì)新民居建設(shè)的示范引導(dǎo)。要通過典型示范、政策扶持、宅基地管理等措施，鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民按照新民居要求新建或翻建住房。要優(yōu)先建設(shè)一批體現(xiàn)燕趙新民居特色的樣板房、樣板村，通過典型示范作用，使農(nóng)民群眾親身感受到新民居的優(yōu)越性，激發(fā)他們建設(shè)新民居的主動(dòng)性和自覺性，切實(shí)把政府的關(guān)懷與農(nóng)民的自覺自愿結(jié)合起來。利用新民居建設(shè)推廣增加農(nóng)戶財(cái)富積累，從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)提升，改變農(nóng)民生活方式，改善村鎮(zhèn)面貌，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)群眾建設(shè)新農(nóng)村、爭(zhēng)當(dāng)新農(nóng)民、發(fā)展新民居的意識(shí)，逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)民富起來、農(nóng)村靚起來、農(nóng)家樂起來。四是要在政府推動(dòng)上加大力度。要在尊重農(nóng)民的意愿的基礎(chǔ)上，以人為本，注重政府的推動(dòng)作用。體現(xiàn)在一下三個(gè)方面：一是要在資金扶持上加大力度。由于新民居采用新材料、新技術(shù)、新能源，每戶主體造價(jià)比自建房要增加幾萬(wàn)元成本，同時(shí)受物價(jià)上漲影響，建筑材料和工時(shí)費(fèi)大幅提高這兩方面因素疊加推高了樣板房建設(shè)成本，造成示范村示范戶經(jīng)濟(jì)壓力較大。政府部門要盡快研究支持新民居建設(shè)的資金扶持措施，配合新民居建設(shè)，真正體現(xiàn)傾斜和支持，以保護(hù)示范村示范戶新民居建設(shè)熱情。二是要在用地支持上加大力度。一方面，各級(jí)樣板村按要求建設(shè)新民居，大大節(jié)約了土地；另一方面，非示范村在建民居，還沒有納入新民居建設(shè)的視野，不同程度地浪費(fèi)土地。各級(jí)國(guó)土部門要充分利用土地這個(gè)“閘門”，嚴(yán)把土地使用審批關(guān)，把廣大農(nóng)民的建房需求引導(dǎo)到新民居建設(shè)上來。三是要在技術(shù)服務(wù)上加大力度。由于新民居建設(shè)對(duì)傳統(tǒng)民居而言是一場(chǎng)革命，農(nóng)民群眾迫切需要技術(shù)指導(dǎo)。有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)村莊規(guī)劃和新民居建設(shè)的技術(shù)指導(dǎo)與服務(wù)，對(duì)示范村規(guī)劃設(shè)計(jì)、住宅建設(shè)、社會(huì)事業(yè)發(fā)展、新材料新技術(shù)應(yīng)用等提出具體要求。要切實(shí)做好示范村村莊規(guī)劃編制和修改完善工作。村莊規(guī)劃要按照地貌類型和自然條件靈活布局，形成較為自然的村莊形態(tài)，避免“千村一面”。在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)工作中，要注重實(shí)效，不搞形式主義；要量力而行，不盲目攀比；要民主商議，不強(qiáng)迫命令；要突出特色，不強(qiáng)求一律；要引導(dǎo)扶持，不包辦代替。從各地實(shí)際出發(fā)制定村莊建設(shè)和人居環(huán)境治理的指導(dǎo)性目錄，加強(qiáng)農(nóng)村住宅的科學(xué)合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，有利于加快農(nóng)村全而建設(shè)小康社會(huì)的步伐，推動(dòng)社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)?？傊?，有廣大農(nóng)民群眾的熱情參與，有政府部門的強(qiáng)力推動(dòng)，在科學(xué)發(fā)展觀的統(tǒng)領(lǐng)下，以新民居建設(shè)為載體的社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)必將推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全手冊(cè)(doc,45頁(yè))上傳者按：

目

錄

一、征地

1、地理位置

2、地質(zhì)地貌狀況

3、土地面積及紅線

4、四鄰狀況

5、交通狀況

6、土地權(quán)屬狀況

7、土地性質(zhì)

8、地表建筑、構(gòu)筑狀況

9、城市配套

10、周邊環(huán)境

11、時(shí)事政策

12、土地價(jià)格

13、征地手續(xù)

14、土地SWOT分析

15、可行性論證

16、開發(fā)能力評(píng)判

17、實(shí)施征地

二、項(xiàng)目前期

1、立項(xiàng)管理

2、文物審批及處理

3、地質(zhì)勘察

4、全程營(yíng)銷（前期策劃

5、方案審批

6、施工圖設(shè)計(jì)

7、人防審批

8、抗震審批

9、消防審批

10、綠化審批

11、城市配套審批（水、電、污、市政、暖、煤氣、弱電等

12、建筑商與監(jiān)理方選擇

13、材料商選擇

14、其他合作商選擇

15、節(jié)能評(píng)定

16、融資及房貸等級(jí)資信

三、規(guī)劃管理

1、征地前規(guī)劃管理

2、建審規(guī)劃管理

3、施工規(guī)劃管理…房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完全手冊(cè)-45DOC\o"【2010年8月下半月VIP會(huì)員更新資料】共337份大小3.2G"【2010年8月下半月VIP會(huì)員免費(fèi)更新下載】337份3.2G目

錄

一、征地

1、地理位置………

2、地質(zhì)地貌狀況………

3、土地面積及紅線………

4、四鄰狀況………

5、交通狀況………

6、土地權(quán)屬狀況………

7、土地性質(zhì)………

8、地表建筑、構(gòu)筑狀況………

9、城市配套………

10、周邊環(huán)境………

11、時(shí)事政策………

12、土地價(jià)格………

13、征地手續(xù)………

14、土地SWOT分析………

15、可行性論證………

16、開發(fā)能力評(píng)判………

17、實(shí)施征地………

二、項(xiàng)目前期

1、立項(xiàng)管理………

2、文物審批及處理………

3、地質(zhì)勘察………

4、全程營(yíng)銷（前期策劃）………

5、方案審批………

6、施工圖設(shè)計(jì)………

7、人防審批………

8、抗震審批………

9、消防審批………

10、綠化審批………

11、城市配套審批（水、電、污、市政、暖、煤氣、弱電等）……

12、建筑商與監(jiān)理方選擇………

13、材料商選擇………

14、其他合作商選擇………

15、節(jié)能評(píng)定………

16、融資及房貸等級(jí)資信………

三、規(guī)劃管理

1、征地前規(guī)劃管理………

2、建審規(guī)劃管理………

3、施工規(guī)劃管理………

4、期間變更規(guī)劃管理………

5、測(cè)繪管理………

四、報(bào)建管理

1、報(bào)建申請(qǐng)………

2、施工圖審核………

3、工程類別………

4、招投標(biāo)管理………

5、抗震（前期已辦）………

6、質(zhì)量監(jiān)督委托………

7、監(jiān)理備案………

8、安全監(jiān)督審批………

9、墻改審批………

10、建設(shè)工程社會(huì)保險(xiǎn)審批………

11、職工意外傷害保險(xiǎn)………

12、水泥用散審批………

13、砂石審批………

14、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批………

15、施工許可審批………

五、預(yù)售及申報(bào)房貸

1、預(yù)售審批………

2、銀行申報(bào)房貸審批………

3、公基金貸款申報(bào)審批………

4、信用擔(dān)保合作………

六、施工管理

1、土建工程………

2、水電暖通安裝工程………

3、物業(yè)配置配套及裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)………

4、單位房屋預(yù)售面積的提供………

5、施工合同管理………

6、材料合同管理………

7、監(jiān)理公司管理………

8、圖紙管理………

9、階段驗(yàn)收管理………

七、竣工管理

1、建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收………

2、建筑工程竣工消防驗(yàn)收………

3、建筑工程竣工人防驗(yàn)收………

4、建筑工程竣工綠化驗(yàn)收………

5、建筑工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收………

6、驗(yàn)收資料管理………

7、竣工房產(chǎn)測(cè)繪………

八、財(cái)務(wù)管理

1、征地………

2、項(xiàng)目前期………

3、規(guī)劃管理………

4、報(bào)建管理………

5、預(yù)售及申報(bào)房貸………

6、施工管理………

7、竣工驗(yàn)收管理………

8、財(cái)務(wù)管理………

⑴籌資管理………

⑵成本與費(fèi)用管理………

⑶銷售收入管理………

⑷分配管理………

九、全程營(yíng)銷（后期營(yíng)銷推進(jìn)管理）

1、銷售周期劃分及控制………

2、各銷售階段營(yíng)銷策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施…

3、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施……

4、銷售培訓(xùn)管理………

5、客戶積累與管理………

6、銷售組織與日常管理………

7、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷………

十、銷售合同管理

1、指定律師及專員確定合同及認(rèn)購(gòu)書的基本內(nèi)容………

2、列舉合同及認(rèn)購(gòu)書的可選擇性擴(kuò)容空間………………

3、合同及認(rèn)購(gòu)書的簽訂………

4、銷售合同與財(cái)務(wù)的銜接………

5、銷售合同與階段性促銷的銜接………

6、銷售合同的履約監(jiān)控………

7、銷售合同的存檔備案管理………

十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理

1、按相關(guān)法規(guī)規(guī)定結(jié)合合同約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案（辦理大證）…

2、分戶房產(chǎn)證辦理………

3、轄區(qū)派出所及辦事處戶籍登記備案………

十二、物業(yè)管理

1、物業(yè)管理公司的選擇………

2、物業(yè)管理公司與經(jīng)營(yíng)管理的兼容性………………

3、物業(yè)管理公司介入項(xiàng)目時(shí)機(jī)………

4、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機(jī)構(gòu)、資質(zhì)匹配與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)………

5、對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)……

6、對(duì)準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)…………………

7、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目開發(fā)］的文章"項(xiàng)目開發(fā)期間合理建議………

8、物業(yè)管理服務(wù)可參照的所有法律法規(guī)……………

9、制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準(zhǔn)責(zé)………

10、提供項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料………

11、物業(yè)交接工作………

12、物業(yè)維修工作………

十三、物資與材料采購(gòu)

1、主材采購(gòu)………

2、輔材與安裝工程………

十四、相關(guān)法律事務(wù)

1、建立完善的合同管理體系……………

2、建立律師項(xiàng)目跟蹤制…………………

3、對(duì)即時(shí)性公告、通知、催辦單的管理………………

4、零法律糾紛計(jì)劃………

一、征地

1、地理位置：

⑴明確路段建筑社區(qū)備案編號(hào)，以確定項(xiàng)目具體地點(diǎn)。

⑵轄區(qū)公安部門門牌編號(hào)情況，存在變更、新增、戶籍等問題。

⑶確定知名參照物。

⑷確定周邊較近學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、銀行等生活服務(wù)機(jī)構(gòu)。

2、地質(zhì)地貌狀況：

⑴防止地質(zhì)問題，提高施工開挖等成本。

⑵防止地下管網(wǎng)對(duì)施工的影響。

⑶地下人防等設(shè)施。

⑷文物問題。

⑸地下水位高度，確定基礎(chǔ)方案等。

3、土地面積及紅線：

⑴相關(guān)規(guī)劃規(guī)范。

⑵地塊規(guī)劃要點(diǎn)。

4、四鄰狀況：

⑴四鄰描述。

⑵四鄰現(xiàn)有設(shè)施使用狀況。

⑶四鄰建筑物、構(gòu)筑物的退讓與采光條件。

⑷四鄰經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度與環(huán)境可利用性。

5、交通狀況：

⑴直接交通干線情況（公交線路、的士站等）。

⑵城市交通要素（火車站、長(zhǎng)途汽車站、飛機(jī)場(chǎng)等）。

⑶1公里范圍內(nèi)的主次城市道路情況，紅綠燈設(shè)置情況。

⑷近期城市規(guī)劃待實(shí)施的規(guī)劃道路。

⑸區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃分析。

⑹區(qū)內(nèi)與區(qū)外交通連接分析。

⑺確定出行與“回家”的交通便利程度。

6、土地權(quán)屬狀況：

⑴土地權(quán)屬明晰程度。

⑵是否存在債權(quán)債務(wù)糾紛。

⑶是否存在質(zhì)押或抵押情況。

7、土地性質(zhì)：

⑴城市土地連片規(guī)劃情況。

⑵本地塊用地性質(zhì)的彈性。

⑶連片規(guī)劃改造政策分析。

⑷原土地方獲取土地方式與征地形式分析。

8、地表建筑、構(gòu)筑狀況：

⑴可再利用或短期利用分析。（施工用房、材料庫(kù)、短期租賃）

⑵拆遷方案及可享受政策。（舊城連片改造、都市村莊等）

⑶安置方案及可享受政策。（舊城連片改造、都市村莊等）

⑷建筑原材料的再生利用情況。

⑸達(dá)到三~七通一平的條件與成本分析。

9、城市配套：

⑴城市大配套。（水、電、暖、煤氣、電信、有線電視、垃圾環(huán)衛(wèi)、市政開口等）

⑵商業(yè)狀況。（購(gòu)物、租賃狀況）

⑶文化教育。

⑷醫(yī)療衛(wèi)生。

⑸自然綠化景觀及休閑場(chǎng)地。

⑹金融服務(wù)。

⑺娛樂、餐飲、住宿、辦公。

⑻行政機(jī)關(guān)。（派出所、辦事處、行政辦公等）

⑼生活服務(wù)。（干洗店、郵政局、美容美發(fā)等）

⑽歷史文化、人文區(qū)位因素。

10、周邊環(huán)境：

⑴人口密度與劃類。

⑵區(qū)域城市定位。

⑶空氣指數(shù)與城市排污能力。

⑷綠化情況。

⑸人流分析。（流動(dòng)、流駐、留?。?/p>

11、時(shí)事政策：

⑴金融政策。

⑵城市GDP指數(shù)變動(dòng)。

⑶\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)政策。

12、土地價(jià)格：

⑴城市類別基準(zhǔn)價(jià)格。

⑵可參照性周邊地價(jià)。

⑶回遷補(bǔ)償分析。

⑷相關(guān)土地稅收。

13、征地手續(xù)：

⑴已成型的獲取方式。（拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)讓、招投標(biāo)）

⑵未成型的可選擇方式分析。

⑶相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。

⑷相關(guān)辦理程序。

⑸征地周期性。

14、土地SWOT分析：

⑴項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)。

⑵項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)。

⑶項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)。

⑷項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)。

15、可行性論證：

⑴虛擬投資分析。

⑵虛擬收益分析。

⑶相關(guān)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)介入。

16、開發(fā)能力評(píng)估：

⑴技術(shù)實(shí)力評(píng)估。

⑵資金實(shí)力評(píng)估。（財(cái)務(wù)分析）

⑶經(jīng)營(yíng)能力評(píng)估。（行政資源的可利用性）

⑷管理能力評(píng)估。

⑸資源能力評(píng)估。（聯(lián)合開發(fā)、投資合作、建筑主材合作）

⑹開發(fā)能力結(jié)論。

17、實(shí)施征地

二、項(xiàng)目前期

1、立項(xiàng)管理：

⑴立項(xiàng)手續(xù)的辦理。（直接辦理、立項(xiàng)變更）

⑵投資規(guī)模的確定。（對(duì)后期各類報(bào)批的影響以及費(fèi)用核算標(biāo)準(zhǔn)）

⑶政策的可利用管理。（舊城改造、重點(diǎn)工程、都市村莊改造等）

①

政策的收集；

②

手續(xù)的辦理（如申請(qǐng)舊城改造與重點(diǎn)工程）；

此項(xiàng)應(yīng)在征地前同原地主方協(xié)調(diào)辦理完，在征地中已有政策體現(xiàn)。

⑷《開工報(bào)告》辦理。（重點(diǎn)工程、具備招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督條件）

2、文物審批及處理：

⑴征地前對(duì)其文物遺址等因素進(jìn)行調(diào)研。

⑵徹底辦理不留隱患。（存在刑事責(zé)任）

⑶該手續(xù)直接影響到項(xiàng)目推進(jìn)，應(yīng)首要辦理。

3、地質(zhì)勘察：

⑴對(duì)地質(zhì)要有較深入的研究，防止動(dòng)工后的阻礙與增加成本。

⑵對(duì)地埋管網(wǎng)要有深入了解，減少施工與改造障礙。

⑶對(duì)原人防設(shè)施的處理。（依照《人防法》及有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范）

4、全程管理（前期策劃）：

⑴項(xiàng)目定位。

①項(xiàng)目市場(chǎng)定位；

A、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)研（含意向樓盤）

B、一手市場(chǎng)調(diào)研

C、項(xiàng)目要素調(diào)研（如配置等）

D、綜合評(píng)判

②區(qū)域定位；

③

主力客戶群定位；

④

功能定位；

⑤建筑風(fēng)格定位；

⑥商業(yè)部分定位；

A、主題定位

B、經(jīng)營(yíng)管理定位

C、業(yè)種

D、業(yè)態(tài)

⑵項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析。

①

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值；

②

項(xiàng)目品牌價(jià)值；

③

項(xiàng)目社會(huì)價(jià)值；

④

項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的比重；

⑤

項(xiàng)目可提升價(jià)值分析；

A、建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)

B、獨(dú)特的戶型與結(jié)構(gòu)

C、環(huán)境

D、配套

E、物業(yè)管理

F、形象包裝與組合營(yíng)銷策劃

G、品牌

⑥價(jià)值實(shí)現(xiàn)的大環(huán)境因素；

A、經(jīng)濟(jì)金融因素

B、政策因素

C、城市規(guī)劃前景因素

D、人文理念的發(fā)展因素

⑶項(xiàng)目定價(jià)模擬。

①

項(xiàng)目目標(biāo)收益與最大收益，項(xiàng)目綜合成本預(yù)估；

②

均價(jià)的確定（類比價(jià)值，有效需求成本加價(jià)）；

③

項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬（分層、分套）；

A、差異性定價(jià)（類型、采光系數(shù)、朝向景觀、樓層）

B、確定系數(shù)

C、確定幅度

④價(jià)格策略報(bào)告；

⑷項(xiàng)目投資可行性分析。

①

可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響；

②

銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響；

⑸投資風(fēng)險(xiǎn)分析。

①項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)；

A、價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性

B、規(guī)劃、設(shè)計(jì)是否是以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值

C、項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃的成功性

②資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性；

A、減少資金占用比例，加速周轉(zhuǎn)，降低財(cái)務(wù)成本

B、開發(fā)節(jié)奏把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目

C、銷售推進(jìn)把握，最短時(shí)間回籠資金

③經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)；

A、對(duì)近幾年國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析

B、國(guó)家地方相關(guān)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)政策的出臺(tái)以及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)

C、金融時(shí)政前瞻性與可借鑒性分析

⑹開發(fā)節(jié)奏建議；

①影響開發(fā)節(jié)奏的基本因素；

A、政策法規(guī)

B、金融政策

C、地塊狀況因素

D、發(fā)展商整體開發(fā)水平

E、資金投放量與回收要求

F、營(yíng)銷因素與價(jià)格策略

G、市場(chǎng)供求因素

H、入市時(shí)間

②\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目開發(fā)］的文章"項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)；

A、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目開發(fā)］的文章"項(xiàng)目開發(fā)整體推進(jìn)計(jì)劃

B、項(xiàng)目銷售整體推進(jìn)計(jì)劃

C、預(yù)測(cè)結(jié)論

D、項(xiàng)目結(jié)束后的總結(jié)

⑺項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。

以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)（包括組裝市場(chǎng)潛在需求）為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格與色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型與補(bǔ)充戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。

①總平面規(guī)劃；

A、可實(shí)施性（規(guī)劃法規(guī)）

B、周邊條件的允許性

C、可增容性（未來填充余地）

②建筑空間布局；

A、建筑立面與色彩計(jì)劃，三維實(shí)景效果

B、功能分區(qū)示意效果及說明（商業(yè)、轉(zhuǎn)換層、標(biāo)準(zhǔn)層、大堂、核心筒、消防通道、停車場(chǎng)、會(huì)所等）

③道路系統(tǒng)布局；

A、區(qū)內(nèi)（人車分流、出入口）

B、區(qū)外連接（出入口）

C、項(xiàng)目地塊所在區(qū)域未來發(fā)展?fàn)顩r及兼容擴(kuò)容性

D、停車場(chǎng)引道與行車線路（停車場(chǎng)與主體建筑之間的通行及安防）

④綠化系統(tǒng)布局；

A、園藝綠化，景觀設(shè)計(jì)

B、澆灌系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保潔系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)（泳池）

C、投資預(yù)算與管理成本分析

⑤公建與配套系統(tǒng)；

A、同市政大配套的兼容與降低實(shí)施成本（就近、使用安全性）

B、公建設(shè)計(jì)及提示

C、前期營(yíng)銷、施工使用與后期物管使用的兼容性

D、按物業(yè)條例規(guī)定所必備的物管公建與使用場(chǎng)地用房

E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等

F、垃圾箱與清污設(shè)施

G、郵件箱與供奶箱等

⑥項(xiàng)目施工程序；

A、先造景后建房，隨建房統(tǒng)一實(shí)施交付

B、確保施工與銷售看房同步及安全性

C、施工安全防護(hù)與形象包裝

D、施工程序確保先期物業(yè)交付后的抗干擾與獨(dú)立性

⑦建筑風(fēng)格定位；

A、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思

B、建筑色彩計(jì)劃

C、建筑外立面裝飾及材料

D、根據(jù)戶型及布局對(duì)外立面的提示

E、對(duì)頂部、群樓、平臺(tái)、出入口等設(shè)計(jì)提示

⑧主力戶型選擇；

A、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

B、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例

C、主力戶型設(shè)計(jì)提示

D、商業(yè)戶型布局設(shè)計(jì)提示

E、寫字樓平面設(shè)計(jì)提示

F、得房率分析

⑨空間布局裝飾概念設(shè)計(jì)；

A、室內(nèi)空間布局提示（裝飾方案）

B、公共空間主題選擇（裝飾效果）

C、庭院景觀及商業(yè)廣場(chǎng)、步行街實(shí)景提示

D、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想

E、地塊已有自然環(huán)境利用

F、項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造

⑩營(yíng)銷示范單位裝修設(shè)計(jì)（樣板房）；

A、完全情景化，大戶型不易復(fù)雜，小戶型增加裝飾及功能展示

B、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及可再生性確定樣板間裝飾投資

C、集中對(duì)個(gè)性功能優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)，合理回避或遮蓋設(shè)計(jì)與結(jié)構(gòu)中的不足

D、背景音樂、燈光、道具、人氣、生活化（住宅類）均起到提升感觀認(rèn)知，加之銷售導(dǎo)購(gòu)以及房間保潔員的說明與服務(wù)，提升理性認(rèn)知程度

E、各房間及功能間概念設(shè)計(jì)

F、提供多種情調(diào)風(fēng)格的裝修提示，滿足不同需求口味

G、合理回避裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)

⑾附屬設(shè)計(jì)；

A、燈光系統(tǒng)（立面、綠化園林、售樓處、公建、大堂、內(nèi)廊、樓梯、道路照明、廣告牌、形象墻）

B、背景音樂指導(dǎo)（廣場(chǎng)音樂、樣板房背景音樂、售樓中心背景音樂）

C、營(yíng)造與引導(dǎo)未來生活方式（VIP會(huì)員、會(huì)所服務(wù)、商業(yè)配套等）

⑿項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷；

A、樹立發(fā)展商嚴(yán)格遵守質(zhì)量工期理念，提高項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度

B、進(jìn)而上升到企業(yè)品牌戰(zhàn)略，提高企業(yè)知名度與成熟度

C、及時(shí)對(duì)已購(gòu)房產(chǎn)加以進(jìn)度通告

D、任何原因引起的施工間斷，在工期無法彌補(bǔ)的情況下，及時(shí)書面告知準(zhǔn)業(yè)主

⒀形象策劃；

A、項(xiàng)目名稱（總名稱與細(xì)分名稱）

B、標(biāo)志

C、標(biāo)準(zhǔn)色

D、標(biāo)準(zhǔn)字

E、工地環(huán)境視覺包裝

F、售樓中心包裝設(shè)計(jì)

G、展板、沙盤等道具設(shè)計(jì)

H、售樓中心家具

I、促銷禮品

J、導(dǎo)視牌

K、銷售人員包裝

L、印有標(biāo)識(shí)的辦公用品（口杯、筆、稿紙、信封等）

⑻營(yíng)銷推廣策劃。

營(yíng)銷推廣策劃是\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來將要進(jìn)行的營(yíng)銷推廣進(jìn)行整體、系統(tǒng)策劃的超前決策，是專業(yè)化運(yùn)作的流程。

①

區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析（項(xiàng)目基本要素、定位、供求狀況、競(jìng)爭(zhēng)因素等）；

②

項(xiàng)目賣點(diǎn)的薈萃及物業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析與對(duì)策；

③

目標(biāo)客戶群定位分析；

④

價(jià)格定位及策略；

A、結(jié)合項(xiàng)目本質(zhì)與市場(chǎng)定位確定價(jià)格定位

B、價(jià)格策略（價(jià)格總趨勢(shì)）

C、價(jià)格戰(zhàn)術(shù)（優(yōu)惠幅度及階段促銷）

⑤入市時(shí)機(jī)規(guī)劃；

A、根據(jù)報(bào)批報(bào)建推進(jìn)

B、結(jié)合項(xiàng)目施工進(jìn)度

C、結(jié)合\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)銷售周期規(guī)律

D、結(jié)合重要節(jié)假日及地方性城市活動(dòng)

⑥廣告策略；

A、廣告總體策略與階段性劃分

B、廣告形式的配比（直接、間接等）

C、廣告主題

D、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

E、廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正（指標(biāo)→銷售額、利潤(rùn)、市場(chǎng)與占有率、品牌形象等）

F、入市前印刷品與廣告品設(shè)計(jì)制作

如：購(gòu)房須知、價(jià)格表、銷控表、樓書、海報(bào)折頁(yè)、認(rèn)購(gòu)書、合同書、交房標(biāo)準(zhǔn)即配置清單、物業(yè)管理內(nèi)容、名片、相關(guān)表格等。

H、廣告支出監(jiān)控

I、媒體組合

J、公關(guān)活動(dòng)與相關(guān)儀式策劃

K、軟性宣傳

⑦人員配備與管理；

A、參與銷售過程所需哪些人員

B、銷售與綜合培訓(xùn)

C、管理與傭金制度

D、制訂銷售手冊(cè)

如：批文證照、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、樓宇說明書（項(xiàng)目統(tǒng)一說詞、戶型圖、會(huì)所及公建內(nèi)容、交樓標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料）、價(jià)目表、利率表、購(gòu)房辦理程序、購(gòu)房付費(fèi)一覽表、產(chǎn)權(quán)證辦理程序及費(fèi)用、入住流程、入住收費(fèi)明細(xì)表、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

E、合同文本

如：預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書）、合同文本、抵押合同、公積金借款合同、商業(yè)借款合同、保險(xiǎn)合同、公證書等。

⑧客戶管理系統(tǒng)；

A、電話接聽登記表

B、新老客戶檔案表

C、銷售日、周、月報(bào)表

D、已成交客戶檔案表（臺(tái)帳）

E、應(yīng)收帳款控制表

F、保留樓盤控制表

⑨銷售組織與日常管理；

A、組織與激勵(lì)

B、工作流程

5、方案審批：

⑴項(xiàng)目總規(guī)劃方案審批。

⑵建筑單位方案審批。

⑶方案招投標(biāo)。

6、施工圖設(shè)計(jì)

7、人防審批：

⑴立項(xiàng)、總平方案后進(jìn)行人防實(shí)施方案申報(bào)。

⑵得到批準(zhǔn)批復(fù)后委托有資質(zhì)設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)（同施工圖同步）。

⑶修建人防地下室審批（或易地建設(shè)審批）。

⑷人防實(shí)施階段。

⑸驗(yàn)收。

8、抗震審批

9、消防審批

10、綠化審批

11、城市配套審批（水、電、污處理、市政、環(huán)衛(wèi)、暖、煤氣、弱電等）：

⑴市政施工管理。

⑵市政道路開口管理。

12、建筑商與監(jiān)理公司選擇

13、材料商選擇

14、其他合作單位選擇

⑴物業(yè)管理。

⑵經(jīng)營(yíng)管理公司（商業(yè)、寫字樓）。

⑶裝修商。

⑷綠化園藝。

15、節(jié)能評(píng)定

16、融資及房貸資信等級(jí)評(píng)定

三、規(guī)劃管理

1、征地前規(guī)劃管理：

⑴項(xiàng)目選址→《選址意見書》。

⑵建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃審批→《用地定線坐標(biāo)圖》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》。

①

申領(lǐng)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

②

重點(diǎn)工程批復(fù)等文件在提交范圍；

⑶項(xiàng)目規(guī)劃總平面設(shè)計(jì)方案審批→《用地規(guī)劃總平面布置圖》。

⑷核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

①

未取得此證，用地批準(zhǔn)文件無效；

②

本證有效期6個(gè)月；

③

改變?cè)玫匾?guī)劃的按改變申請(qǐng)程序進(jìn)行辦理；

2、建審規(guī)劃管理：

⑴建筑工程定位審批→《建筑工程定位批件》有效期6個(gè)月

→《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》。

⑵建筑工程設(shè)計(jì)方案審批。

報(bào)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)兩套（總平圖及相應(yīng)航測(cè)地形圖上總平圖、平、立、剖圖）。

⑶建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審批。

⑷核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃批準(zhǔn)書》。

3、施工規(guī)劃管理（施工驗(yàn)收管理）：

⑴基槽或樁孔驗(yàn)線規(guī)劃管理。

⑵基礎(chǔ)驗(yàn)線規(guī)劃管理。

4、施工期間變更規(guī)劃管理

5、測(cè)繪管理

四、報(bào)建管理（建委）

1、報(bào)建申請(qǐng)（甲方）

2、施工圖審批（甲方）

3、工程劃類別（甲方）

4、招投標(biāo)管理（甲、乙方）

5、抗震審批（甲方）

6、質(zhì)量監(jiān)督委托（甲方）

7、監(jiān)理備案審批（監(jiān)理方）

8、安全監(jiān)督審批（乙方）

9、墻改審批（甲方）

10、建筑工程社會(huì)保險(xiǎn)審批（甲方）

11、職工意外傷害保險(xiǎn)（乙方）

12、水泥用散審批（根據(jù)承包及主材供應(yīng)形式而定審批方，原則上為乙方）

13、砂石審批（乙方）

14、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批

15、施工許可審批（甲方）

領(lǐng)取《施工許可證》

五、預(yù)售及申報(bào)房貸

1、預(yù)售申請(qǐng)：

⑴按《預(yù)售管理辦法》投資達(dá)到25%以上。

⑵具備《土地證》、《用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃批準(zhǔn)書》、《施工許可證》。

⑶有明確價(jià)格備案。

⑷商品房物業(yè)管理方案?jìng)浒福ㄎ飿I(yè)大修基金）。

⑸房管測(cè)繪部門對(duì)預(yù)售面積進(jìn)行核準(zhǔn)。

2、銀行申報(bào)貸款審批：

⑴市場(chǎng)處辦理預(yù)售卡及備案。

⑵銀行申報(bào)（注意規(guī)劃批準(zhǔn)房屋屬性）。

3、公積金貸款申報(bào)審批

4、信用擔(dān)保合作

六、施工管理

1、土建工程：

⑴組織落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)折遷準(zhǔn)備工作。

⑵組織落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)三通一平工作。

⑶實(shí)測(cè)現(xiàn)場(chǎng)征地紅線用地面積。

⑷核查楓葉商務(wù)廣場(chǎng)占地范圍總平面定位。

⑸核查北美風(fēng)情一條街及酒店式公館戶型規(guī)劃。

⑹擬定施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置圖。

⑺了解當(dāng)?shù)亟ú墓?yīng)、運(yùn)輸通道機(jī)械租賃相關(guān)信息。

⑻擬定主體工程平立剖面細(xì)部規(guī)劃方案。

⑼選定參建單位、設(shè)計(jì)規(guī)劃單位、施工圖設(shè)計(jì)單位。

⑽選定甲級(jí)施工單位及建設(shè)監(jiān)理單位。

⑾選定勘察設(shè)計(jì)單位，尋求合作伙伴。

⑿對(duì)參建單位進(jìn)行業(yè)績(jī)考察。

⒀建立健全各級(jí)崗位責(zé)任制，實(shí)行目標(biāo)管理。

⒁編制項(xiàng)目管理辦法。

⒂建立項(xiàng)目總體方案的審查審批認(rèn)可制度。

⒃工程部根據(jù)批復(fù)的總體進(jìn)度計(jì)劃編制細(xì)部程序。

①

工程總體網(wǎng)絡(luò)施工進(jìn)度計(jì)劃；

②

單項(xiàng)工程施工進(jìn)度計(jì)劃；

③

分部工程施工進(jìn)度計(jì)劃；

④

月進(jìn)度計(jì)劃；

⒄施工管理。

①

建立工期管理的檢查體系；

②

建立施工過程記錄，分包工期計(jì)劃落實(shí)的匯報(bào)制度；

③

施工過程控制，工期預(yù)測(cè)，改進(jìn)措施；

④

嚴(yán)格《施工組織設(shè)計(jì)》，施工方案審批制度；

⑤

嚴(yán)格按《施工組織設(shè)計(jì)》及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)組織施工；

⑥

建立健全施工技術(shù)交底制度，實(shí)行程序化管理；

⑦

特殊施工過程的控制；

A、對(duì)那些質(zhì)量性能指標(biāo)不能通過其后的檢驗(yàn)或試驗(yàn)完全判定或施工后無法檢測(cè)，只能通過破壞性檢驗(yàn)才能判斷其質(zhì)量的施工過程，必須采取特殊的檢驗(yàn)措施。例如：地下室防水工程、挖孔灌注樁砼程，承重鋼結(jié)構(gòu)的焊接工程等。

B、需采取特殊檢驗(yàn)的工程，參建單位要對(duì)特殊過程的施工能力實(shí)施預(yù)先鑒定。應(yīng)從人才素質(zhì)、設(shè)備性能、材料質(zhì)量、施工方法、施工監(jiān)理檢查環(huán)節(jié)等五個(gè)方面進(jìn)行預(yù)先鑒定，由責(zé)任工長(zhǎng)填寫“特殊過程能力預(yù)先鑒定報(bào)告”，經(jīng)項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后實(shí)施，工程部技術(shù)人員應(yīng)及時(shí)檢查和監(jiān)督。

⑧技術(shù)核定單和土地洽商單及設(shè)計(jì)變更審簽；

工程部經(jīng)理和相關(guān)專業(yè)主管人應(yīng)認(rèn)真核對(duì)經(jīng)監(jiān)理公司批復(fù)后的技術(shù)核定單，工地洽商單及設(shè)計(jì)變更單，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通確認(rèn)后，組織施工。

2、水電暖通安裝工程：

⑴新項(xiàng)目定位后要及早與有關(guān)市政部門溝通。

①

電業(yè)局；

②

自來水公司；

③

熱力公司；

④

有線電視臺(tái)；

⑤

電信局；

⑥

煤氣公司；

新項(xiàng)目應(yīng)申報(bào)所需容量、進(jìn)線方式、方位等以及時(shí)合理安排供水、供電、通訊、有線電視、供熱、供煤氣線路的接口入戶位置；在符合市政部門專業(yè)條款要求的情況下，盡量縮短線路，避免相互影響重復(fù)開挖布線，便于施工及維修，極大限度的降低工程施工費(fèi)用。

⑵吸取其它小區(qū)在開發(fā)時(shí)的重復(fù)設(shè)計(jì)，以及施工工序不合理造成的重復(fù)開挖反復(fù)施工，造成浪費(fèi)。

①

高壓配電室雙電源進(jìn)線設(shè)計(jì)，必須經(jīng)電業(yè)局生計(jì)科認(rèn)可后才能送電。

因此，高壓供電部分應(yīng)委托電業(yè)局進(jìn)行設(shè)計(jì)。

②

自來水的收費(fèi)根據(jù)用途不同，其收費(fèi)價(jià)格也不同，我們可以把雙水源進(jìn)小區(qū)時(shí)，分為生活用水和商業(yè)用水兩條線計(jì)量，在小區(qū)內(nèi)調(diào)整供水管道以合理節(jié)省用水費(fèi)用。

③

熱力管道接口與熱交換站的路徑越短越好，可以減少熱損耗，同時(shí)盡量避開其它管道。

④

小區(qū)內(nèi)的排水管道的坡度和管徑在符合設(shè)計(jì)要求的情況下，應(yīng)盡量加大一點(diǎn)，留點(diǎn)富余量。

⑤

小區(qū)的化糞池最好采用生物化糞池（例如：通元花園、613所、雅賽城），可以減少沉淀物，降低常期維護(hù)清淤費(fèi)用。

⑥

安裝大型設(shè)備所預(yù)留的吊裝孔，應(yīng)方便施工，防止設(shè)備吊裝時(shí)產(chǎn)生碰傷，例如高低開關(guān)柜，變壓器水泵等設(shè)施。

⑦

電氣設(shè)備以及強(qiáng)弱電橋架，管道井的施工應(yīng)注意防水、防潮，杜絕滲漏水隱患。

⑧

上下水管道穿樓板面處接縫不嚴(yán)密極易產(chǎn)生滲水隱患，衛(wèi)生間，廚房樓面應(yīng)作好防水層，應(yīng)設(shè)砼泛水沿，應(yīng)考慮管道熱脹冷縮現(xiàn)象，易造成樓面微裂縫。分戶計(jì)量表，最好設(shè)置在管道井內(nèi)；如放在戶內(nèi)時(shí)，最好安裝磁卡表，以便于物業(yè)公司后期管理。

⑶建議本小區(qū)實(shí)行直供電，當(dāng)工程完成后，將電力設(shè)備移交給供電局管理，這樣既不用安排電工配電室值班，又不再承擔(dān)電損耗和后期設(shè)備維護(hù)費(fèi)用。

⑷如果商務(wù)樓按復(fù)式樓中樓設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮消防噴淋的安裝要求，要留設(shè)上水管線布置空間，應(yīng)事先申報(bào)消防設(shè)施布線施工做法，避免重復(fù)施工。并應(yīng)考慮衛(wèi)生間位置及上下水管道的安裝高度。

⑸中央空調(diào)的送風(fēng)管道入戶安裝要合適，吊頂凈空高度要嚴(yán)格核定落實(shí)，力求設(shè)計(jì)合理。

⑹采用分戶計(jì)量時(shí)，暖氣管道戶內(nèi)串聯(lián)時(shí)最好走明管；埋地時(shí)應(yīng)加設(shè)套管，如用鋁塑管時(shí)接口一定要連接牢固。管道井內(nèi)安裝計(jì)量表時(shí)應(yīng)保證各部件便于檢修維護(hù)。

⑺地下車庫(kù)、水泵房、配電房等其地面應(yīng)防止積水，防止被淹水患出現(xiàn)，應(yīng)設(shè)置排水溝及積水坑，設(shè)排水自動(dòng)泵。地下室外墻應(yīng)設(shè)高側(cè)窗通風(fēng)良好。

⑻供電線路應(yīng)采用三相五線制，力求安全可靠。

⑼小區(qū)內(nèi)的安防監(jiān)控探頭應(yīng)在一樓交通廳，電梯轎箱內(nèi)，地下車庫(kù)及出入口處，小區(qū)主入口和商場(chǎng)處設(shè)置。

七、竣工驗(yàn)收管理

1、建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收：

⑴竣工測(cè)繪。

⑵《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書》。

⑶施工圖加蓋“規(guī)劃驗(yàn)收合格章”。

⑷換發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

⑸辦理資料歸檔。

2、消防驗(yàn)收：

⑴消防產(chǎn)品資料。

⑵電氣消防安全測(cè)試報(bào)告（委托電氣供應(yīng)商辦理）。

⑶核發(fā)驗(yàn)收意見書。

3、人防工程驗(yàn)收：

退還相關(guān)保證金。

4、綠化驗(yàn)收

5、質(zhì)量驗(yàn)收（綜合）：

⑴綜合驗(yàn)收資料備案。

⑵《竣工備案證書》→辦理房屋權(quán)屬登記。

6、竣工驗(yàn)收資料管理：

⑴向規(guī)劃、建委提供備案資料。

⑵公司內(nèi)部資料存檔（含圖紙）。

⑶向物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)移交全套竣工驗(yàn)收資料（含圖紙）。

7、竣工房產(chǎn)測(cè)繪：

⑴單體房產(chǎn)總面積測(cè)繪控制圖測(cè)量繪制。

⑵分產(chǎn)控制圖測(cè)繪。

八、財(cái)務(wù)管理

1、征地：

正確核算征用土地新發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征地費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)等項(xiàng)支出。

2、項(xiàng)目前期：

根據(jù)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目初步規(guī)劃，開展經(jīng)濟(jì)效益分析與預(yù)測(cè)，確定投資報(bào)酬率及目標(biāo)利潤(rùn)率。

3、規(guī)劃管理：

在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)當(dāng)編制和審核設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算，以便控制開發(fā)建設(shè)的總投資。

4、報(bào)建管理：

對(duì)項(xiàng)目報(bào)告建審批新發(fā)生的稅金與費(fèi)用應(yīng)分項(xiàng)設(shè)帳，按建設(shè)項(xiàng)目的受益對(duì)象正確分?jǐn)偂?/p>

5、預(yù)售及申報(bào)房貸：

⑴根據(jù)與客戶簽訂的購(gòu)房意向書，收取購(gòu)房定金，為客戶開據(jù)收款收據(jù)，并以客戶為核算對(duì)象，統(tǒng)一歸集入“其他應(yīng)付款”帳戶，待正式合同簽訂后，客戶支付首付款或分期付款，財(cái)務(wù)人員為客戶開據(jù)銷售發(fā)票，轉(zhuǎn)入“預(yù)收帳款”帳戶核算。

⑵客戶根據(jù)合同，支付首付款后，財(cái)務(wù)人員為客戶開據(jù)銷售發(fā)票，由經(jīng)銷部負(fù)責(zé)到協(xié)議銀行辦理按揭貸款，財(cái)務(wù)人員接銀行通知后，應(yīng)及時(shí)據(jù)實(shí)入帳，正確核算個(gè)貸本息，并定期與經(jīng)銷部銷售合同管理人員核對(duì)，及時(shí)清理欠款。

6、施工管理：

根據(jù)設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算，編制各項(xiàng)費(fèi)用支出計(jì)劃或預(yù)算，以便控制各項(xiàng)成本費(fèi)用，在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中，對(duì)于發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，應(yīng)以概算、預(yù)算和計(jì)劃為依據(jù)，進(jìn)行嚴(yán)格的審核；根據(jù)審核后的支出憑證，按照規(guī)定的程序和方法進(jìn)行歸集和分配。

7、竣工驗(yàn)收管理：

項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，財(cái)務(wù)部應(yīng)會(huì)同工程部對(duì)施工單位的決算報(bào)告進(jìn)行審核，根據(jù)三方認(rèn)可的決算數(shù)據(jù)確定工程建設(shè)總支出，與已付工程款，代付材料款的差額列入“應(yīng)付帳款×××施工單位”進(jìn)行債務(wù)核算。

8、財(cái)務(wù)管理：

⑴籌資管理。

根據(jù)公司的投資要求，在充分挖掘公司內(nèi)部資金潛力的基礎(chǔ)上，做好資金需求量的預(yù)測(cè)，適度籌集資金，在籌資過程中應(yīng)合理選擇資金來源，對(duì)比各籌資方式的資金成本，力求使公司總的資金成本達(dá)到最低，適度舉債，合理確立自有資金和借入資金的比例，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

⑵成本與費(fèi)用管理。

成本費(fèi)用的核算包括費(fèi)用開支的核算與開發(fā)產(chǎn)品成本的形成的核算兩部分內(nèi)容。費(fèi)用開支的核算是對(duì)發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行審核和控制，并按其經(jīng)濟(jì)用途加以歸集和分配；而開發(fā)產(chǎn)品成本形成的核算就是計(jì)算各開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。根據(jù)成本費(fèi)用的性質(zhì)可分為直接費(fèi)、間接費(fèi)和期間費(fèi)三部分。直接費(fèi)用按發(fā)生在工程開發(fā)的不同階段分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)；間接費(fèi)用是指發(fā)生在施工現(xiàn)場(chǎng)或基層生產(chǎn)單位，同時(shí)為眾多工程服務(wù)的現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、維修費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施攤銷費(fèi)、低值易耗品推銷費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等；期間費(fèi)用則是指不隨開發(fā)生產(chǎn)量的增減而增減，一般保持較穩(wěn)定發(fā)生的行政總部的管理費(fèi)用，理財(cái)活動(dòng)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用和產(chǎn)品銷售發(fā)生的銷售費(fèi)用。

①

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

根據(jù)征用土地過程中發(fā)生的土地購(gòu)置費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)以及原有建筑物品拆遷補(bǔ)償費(fèi)等項(xiàng)支出，據(jù)實(shí)登記入帳，若是一宗土地上同時(shí)開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按各受益對(duì)象新占建設(shè)場(chǎng)地面積或建筑面積比例在其受益對(duì)象上予以分配，計(jì)算公式如下：

分配率=土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)÷各受益對(duì)象占用建設(shè)場(chǎng)地面積之和（或建筑面積之和）

某受益對(duì)象應(yīng)承擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)=該對(duì)象新占建設(shè)場(chǎng)地面積或建筑面積×分配率

②

前期工程費(fèi)；

前期工程費(fèi)指發(fā)生的一般勘察費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)及可行性研究費(fèi)用，前期工程費(fèi)一般能分清其承受對(duì)象，可直接計(jì)入其產(chǎn)品成本，但若新發(fā)生的前期工程費(fèi)應(yīng)由兩個(gè)以上的項(xiàng)目分擔(dān)，則應(yīng)按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)在其受益對(duì)象上予以分配。

③

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)批三通一平、七通一平的建設(shè)支出，以及環(huán)衛(wèi)、綠化等配套建設(shè)，如果新耗費(fèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)有幾個(gè)項(xiàng)目共同承擔(dān)，則應(yīng)按各項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)算或建筑面積的比例將其予以分配。

④

建筑安裝工程費(fèi)；

建筑安裝工程費(fèi)是指為開發(fā)項(xiàng)目而支付給外包施工單位的建筑安裝工程費(fèi)，內(nèi)容包括材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)用及間接費(fèi)用，若主要材料由開發(fā)公司供應(yīng)，在為施工單位結(jié)算進(jìn)度款時(shí)應(yīng)從已完工程決算造價(jià)中扣除已代付的材料款。此項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)按單項(xiàng)工程施工預(yù)算進(jìn)行控制開支，分項(xiàng)核算。

⑤

公共設(shè)施配套費(fèi)；

對(duì)于能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，如消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等發(fā)生的支出，應(yīng)分配計(jì)入它為之服務(wù)的商品房或建設(shè)場(chǎng)地的開發(fā)成本之中，具體分配方法有兩種：

A、如果配套設(shè)施與商品房建設(shè)同步，所發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)能分清由哪一個(gè)項(xiàng)目承擔(dān)，則新發(fā)生的公共配套設(shè)施可直接計(jì)入該項(xiàng)目的成本之中。

B、如果配套設(shè)施與商品房建設(shè)不同步或者雖然同步但應(yīng)由兩個(gè)以上的開支項(xiàng)目承擔(dān)，則發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在配套設(shè)施項(xiàng)目上歸集成本，然后再按各受益項(xiàng)目的建筑面積或預(yù)算造價(jià)，預(yù)算成本的比例予以分配。

⑶銷售收入管理。

⑷分配管理。

九、全程營(yíng)銷（銷售實(shí)施階段）

1、銷售周期劃分及控制：

⑴銷售周期。

①

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期；

②

開盤試銷期；

③

銷售擴(kuò)張期；

④

強(qiáng)勢(shì)銷售期；

⑤

掃尾清盤期；

⑵各階段的銷售實(shí)施細(xì)則及廣告宣傳方案。

⑶各階段的銷控與推廣方案。

⑷人員配備與資料配給。

2、各銷售階段營(yíng)銷策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施

3、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施

4、銷售培訓(xùn)管理

5、客戶積累與管理

6、銷售組織與日常管理

7、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷

8、房屋交付管理：

⑴物業(yè)與經(jīng)營(yíng)管理公司的適時(shí)介入。

⑵交房策劃方案。

①

交房日期；

②

交房活動(dòng)策劃；

③

交房公證公告及書面通知簽收下發(fā)；

④

交接程序及資料（詳見后物業(yè)管理部分）；

十、銷售合同管理及按揭轉(zhuǎn)抵押的辦理

1、由律師及專員確定合同及認(rèn)購(gòu)書范本：

⑴合同書、認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容組成完善，涉及配置、戶型圖等一律加蓋公章并有業(yè)主簽字認(rèn)可。

⑵隨合同提供客戶服務(wù)手冊(cè)（含購(gòu)房、辦證、稅費(fèi)、物業(yè)交接等說明）。

⑶工程部提供完善的配置清單與戶型圖。

⑷注意土地證的內(nèi)容填寫（總參與五四零八廠土地證為兩個(gè)）

⑸認(rèn)購(gòu)書要有明確時(shí)限與責(zé)任限制。

⑹認(rèn)購(gòu)收據(jù)與發(fā)票的管理。

2、列舉合同書與認(rèn)購(gòu)書可選擇性擴(kuò)容空間：

針對(duì)購(gòu)房者有可能提出的要求有允許簽訂的范圍，由我方總監(jiān)控制。

3、合同書與認(rèn)購(gòu)書的簽訂：

⑴由誰(shuí)來進(jìn)行合同書及認(rèn)購(gòu)書的簽訂。

⑵簽訂與付款的約定與履行程序。

⑶簽訂與簽訂后的內(nèi)部管理程序。

4、銷售合同與財(cái)務(wù)的銜接：

⑴形成銷售合同與認(rèn)購(gòu)書臺(tái)帳（本人及家人聯(lián)系方式、地址、貸款資料提供與審核情況等）。

⑵形成客戶付款交費(fèi)臺(tái)帳（房款、手續(xù)費(fèi)、大修基金、發(fā)票及收據(jù)）。

⑶形成貸款戶臺(tái)帳。

①

開戶基本情況（開戶行、開戶日期、開戶名、開戶帳號(hào)）；

②

還貸基本情況（起止日、月利息、月本金、月還款期限）；

③

不良貸款記錄（以往、新貸）；

⑷階段性促銷活動(dòng)臺(tái)帳。

①

促銷活動(dòng)讓利問題；

②

促銷活動(dòng)優(yōu)惠措施等；

5、銷售合同與階段性促銷的銜接：

⑴制定階段性促銷要結(jié)合基本合同內(nèi)容制定（不能超越基本合同）。

⑵階段性促銷是否要在合同書或認(rèn)購(gòu)書中體現(xiàn)，還是另訂補(bǔ)充協(xié)議。

⑶補(bǔ)充協(xié)議的簽訂。

①

內(nèi)容的確定；

②

補(bǔ)充協(xié)議監(jiān)控也納入購(gòu)房合同的監(jiān)控體系；

⑷補(bǔ)充協(xié)議及認(rèn)購(gòu)書對(duì)購(gòu)房者的違約責(zé)任注明，標(biāo)準(zhǔn)不能脫離基本合同約定。

6、銷售合同的履行監(jiān)控：

⑴結(jié)合銷售各類臺(tái)帳，形成監(jiān)控程序，每日進(jìn)行監(jiān)控及時(shí)處理。

⑵通過銷售合同監(jiān)控，對(duì)工程及物業(yè)進(jìn)度也進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)對(duì)銷售合同履行進(jìn)行督促，制定督促單（對(duì)工程、物業(yè)、業(yè)主），并嚴(yán)格簽收與備案。

⑶建立業(yè)主履行監(jiān)控執(zhí)行程序后，形成文案資料，及時(shí)送達(dá)（送達(dá)、掛號(hào)郵件等）并存檔，以使出現(xiàn)法律糾紛時(shí)有證據(jù)可查。

⑷對(duì)營(yíng)銷公司的日常規(guī)范性工作進(jìn)行監(jiān)控管理，杜絕糾紛隱患。

7、銷售合同的存檔備案管理：

⑴簽訂合同或認(rèn)購(gòu)書如何存檔，專人保管及按程序查詢。

⑵存檔前完善各類行政審批（備案、抵押等），嚴(yán)格按程序辦理，防止退房帶來不便。

⑶對(duì)合同復(fù)印出處嚴(yán)格登記。

⑷對(duì)業(yè)主因購(gòu)房需由公司出據(jù)相關(guān)證明形成申請(qǐng)及登記制度，由業(yè)主本人形成書面申請(qǐng)，并經(jīng)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)審批后出據(jù)。

十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理

1、嚴(yán)格按法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案：

⑴合同交付及權(quán)屬交付期限要科學(xué)合理。

①

施工周期；

②

竣工驗(yàn)收期；

③

測(cè)繪期；

④

權(quán)屬登記周期（竣工后90日內(nèi)）；

⑵合理安排測(cè)繪審核。

①

認(rèn)購(gòu)、預(yù)售前將面積委托權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)審；

②

竣工期提前安排測(cè)繪，必要時(shí)可由業(yè)主參與；

③

測(cè)繪有明確結(jié)果后，以書面告知業(yè)主，并將辦證有關(guān)說明書面告知業(yè)主；

2、分戶證辦理：

⑴分戶土地證辦理。

⑵分戶房產(chǎn)證辦理。

3、配合物業(yè)公司進(jìn)行小區(qū)戶籍備案：

⑴何轄區(qū)派出所提供的有關(guān)備案資料。

⑵同派出所、辦事處形成小區(qū)業(yè)主辦理指南（戶口、社會(huì)保障等）。

十二、物業(yè)管理

1、物業(yè)管理公司的選擇：

⑴物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。

⑵物業(yè)管理人力資源。

⑶物業(yè)服務(wù)取費(fèi)。

⑷物業(yè)服務(wù)等級(jí)。

⑸物業(yè)服務(wù)品牌。

⑹物業(yè)企業(yè)區(qū)域合作優(yōu)勢(shì)。

⑺物業(yè)企業(yè)的綜合素質(zhì)。

⑻物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展評(píng)定。

2、物業(yè)管理公司與經(jīng)營(yíng)管理的兼容性：

⑴商業(yè)部分的租賃管理。

⑵商業(yè)的經(jīng)營(yíng)性管理。

⑶寫字樓的租賃管理。

3、物業(yè)管理公司介入項(xiàng)目的時(shí)機(jī)：

⑴物業(yè)公司結(jié)合項(xiàng)目情況與開發(fā)商的理念，首先要拿出物業(yè)管理的全方位策劃與管理報(bào)告，包括服務(wù)項(xiàng)目與經(jīng)濟(jì)分析。（可采取公開招標(biāo)）。

⑵開發(fā)企業(yè)結(jié)合物業(yè)全方位策劃與管理報(bào)告，提供與之相匹配的物業(yè)硬件。

⑶確定物業(yè)在項(xiàng)目哪個(gè)階段可介入。

①

項(xiàng)目統(tǒng)籌階段介入；

②

項(xiàng)目建設(shè)期間的保安、保潔（樣版房、售樓中心、商業(yè)廣場(chǎng)及綠化等）；

③

物業(yè)管理合同（前期委托階段）內(nèi)容的制訂與何時(shí)簽訂；

4、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機(jī)構(gòu)、資質(zhì)匹配、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

⑴工程、設(shè)計(jì)、管理提前介入。

⑵保潔服務(wù)。

⑶綠化養(yǎng)護(hù)。

⑷安全與交通管理。

⑸三車及場(chǎng)地管理。

⑹公用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)。

⑺物業(yè)事務(wù)性管理。

⑻檔案及數(shù)據(jù)管理。

⑼知能化服務(wù)。

⑽家政服務(wù)。

⑾多種經(jīng)營(yíng)及服務(wù)開通。

⑿社區(qū)文化服務(wù)。

⒀與業(yè)主的日常問題。

⒁價(jià)格體系。

⒂人員構(gòu)成。

⒃資質(zhì)問題。

5、對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)

6、對(duì)準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)：

⑴節(jié)假日賀卡等。

⑵會(huì)員制有償保潔服務(wù)。

⑶物業(yè)管理培訓(xùn)課。

①

保姆班；

②

主婦培訓(xùn)班；

③

專家類講座；

7、HYPERLINK"/Article/