物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)及測(cè)算

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)及測(cè)算概述：基于對(duì)某某國(guó)際廣場(chǎng)住宅、寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)的全面分析和測(cè)算，得出第一年管理服務(wù)費(fèi)支出為人民幣1,317,957.57元，第二、第三年管理服務(wù)費(fèi)支出為人民幣2,255,529.27元；通過(guò)對(duì)資源占用分析和全面平衡，物業(yè)管理服務(wù)報(bào)價(jià)為住宅0.8元/㎡·月，寫字樓4.5元/㎡·月，酒店式公寓2.6元/㎡·月，商業(yè)1.5元/㎡·月。經(jīng)費(fèi)測(cè)算的原則及說(shuō)明測(cè)算的依據(jù)南京市政府相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)；“南京市物業(yè)收費(fèi)管理實(shí)施辦法”（寧價(jià)房[2002]182號(hào)）；“南京市住宅區(qū)停車管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”；江蘇中住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司“某某國(guó)際廣場(chǎng)”物業(yè)管理邀標(biāo)書。經(jīng)費(fèi)測(cè)算的原則遵循物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的原則物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務(wù)性行業(yè)?？陀^、準(zhǔn)確、完整地核算物業(yè)管理的成本支出，是物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，也是為業(yè)主/使用者創(chuàng)造舒適工作環(huán)境，達(dá)到物業(yè)保值增值目的的基本條件。服務(wù)水平與管理費(fèi)用相匹配的原則根據(jù)服務(wù)水平與管理費(fèi)用“質(zhì)價(jià)相符”的市場(chǎng)特點(diǎn)，準(zhǔn)確定位物業(yè)管理的水平，準(zhǔn)確定位管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理分項(xiàng)服務(wù)分項(xiàng)收費(fèi)的原則按照不同的物業(yè)所占用的資源比例，在統(tǒng)一運(yùn)作的原則基礎(chǔ)上，服務(wù)分區(qū)，不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。分階段測(cè)算原則考慮到管理期內(nèi)，項(xiàng)目分兩期竣工投入使用。為此，我們采用了分階段測(cè)算的原則，以確保經(jīng)費(fèi)測(cè)算的準(zhǔn)確、客觀。管理者提取酬金原則物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)源以物業(yè)管理費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金=物業(yè)管理費(fèi)用支出×管理酬金比例。測(cè)算的有關(guān)說(shuō)明按功能物業(yè)功能管理的原則；物業(yè)管理費(fèi)支出包括人工費(fèi)支出、辦公費(fèi)用、設(shè)備\設(shè)施維護(hù)費(fèi)、清潔費(fèi)、綠化費(fèi)、保安費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊、開(kāi)辦費(fèi)攤銷、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理者酬金、營(yíng)業(yè)稅金及附加。有關(guān)費(fèi)用的說(shuō)明人員工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場(chǎng)化原則，參照行業(yè)工資水平，結(jié)合南京市的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)特點(diǎn)，制定人員工資標(biāo)準(zhǔn)如下：序號(hào)職務(wù)月薪年薪1經(jīng)理3,00036,0002經(jīng)理助理2,20026,4003客戶服務(wù)中心主管1,76021,1204安全事務(wù)部主管1,76021,1205工程維修部主管1,76021,1206環(huán)境管理部主管1,76021,1207強(qiáng)電工程師1,60019,2008智能化工程師1,60019,2009客戶服務(wù)助理1,30015,60010財(cái)務(wù)收款文員1,00012,00011公寓酒店式管家1,30015,60012寫字樓客戶管理服務(wù)員1,30015,60013住宅管家1,00012,00014商業(yè)管理服務(wù)員1,00012,00015安全領(lǐng)班90010,80016安全員7509,00017運(yùn)行值班/維護(hù)工90010,80018技工1,30015,60019清潔工5006,00020綠化工8009,600公用水電費(fèi)本測(cè)算不含公用水電費(fèi)，公用水電費(fèi)的分?jǐn)?，遵照南京市物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和行業(yè)慣例。住宅電梯使用費(fèi)住宅電梯未列入測(cè)算，其費(fèi)用收支遵照南京市物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定和行業(yè)慣例。物資裝備的攤銷物資裝備全部按3年攤銷。開(kāi)辦費(fèi)攤銷根據(jù)江蘇中住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供的合同范本,中標(biāo)后的簽約期限為3年，因此開(kāi)辦費(fèi)的攤銷期限為3年。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)慣例，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)提取率為物業(yè)管理成本支出的1.5%。管理者酬金依照江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例和南京市物業(yè)管理辦法，每年按總支出的8—15%提取管理者酬金，本標(biāo)書實(shí)際按5—8%。本標(biāo)書收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不包含住宅專用維修基金。經(jīng)費(fèi)測(cè)算經(jīng)費(fèi)測(cè)算總表（單位：人民幣元）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)第一年支出第二、三年支出第一期第二期1人工成本詳見(jiàn)人工費(fèi)測(cè)算明細(xì)表286,803.60442,950.301,250,907.602行政辦公費(fèi)詳見(jiàn)辦公費(fèi)測(cè)算明細(xì)表=SUM(ABOVE)68,660.0084,020.00128,040.003設(shè)備\設(shè)施維護(hù)費(fèi)詳見(jiàn)維護(hù)費(fèi)測(cè)算明細(xì)表13,000.00=SUM(ABOVE)21,700.00271,007.364清潔費(fèi)詳見(jiàn)清潔費(fèi)測(cè)算明細(xì)表51,300.0053,396.00149,576.005綠化費(fèi)詳見(jiàn)綠化費(fèi)測(cè)算明細(xì)表7,806.507,806.5015,613.006保安費(fèi)詳見(jiàn)保安費(fèi)測(cè)算明細(xì)表3,000.003,000.006,000.007開(kāi)辦費(fèi)攤銷詳見(jiàn)開(kāi)辦費(fèi)測(cè)算明細(xì)表64,034.5064,034.50128,069.00小計(jì)=SUM(ABOVE)494,604.60=SUM(ABOVE)676,907.30=SUM(ABOVE)1,949,212.968不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（1—7）項(xiàng)×1.50%7,419.0710,153.6129,238.199管理者酬金（1—8）項(xiàng)×5—8%25,101.18=SUM(ABOVE)34,353.05158,276.0910營(yíng)業(yè)稅金及附加（1—9）項(xiàng)×5.56%29,308.1440,110.62118,802.03總計(jì)=SUM(ABOVE)556,432.99=SUM(ABOVE)761,524.58=SUM(ABOVE)2,255,529.27備注：1、第一年人工成本按照進(jìn)場(chǎng)時(shí)間不同，分兩部分測(cè)算；2、第一年行政辦公費(fèi)用按照進(jìn)場(chǎng)時(shí)間不同，分兩部分測(cè)算；3、管理者酬金第一年按5%測(cè)算，第二、第三年按8%測(cè)算。4、第一年設(shè)備\設(shè)施維護(hù)費(fèi)只包含了室內(nèi)照明光源的更換和設(shè)備維修零星材料費(fèi)。經(jīng)費(fèi)測(cè)算明細(xì)表及其說(shuō)明某某國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)分兩期交付使用，第一期，住宅和寫字樓預(yù)計(jì)將在2012年10月31日前竣工交付使用；第二期，酒店式公寓將在2013年4月30日前竣工交付使用，由于上述兩個(gè)區(qū)域的竣工時(shí)間不同，在測(cè)算人工成本、行政辦公費(fèi)、設(shè)備\設(shè)施維護(hù)費(fèi)、清潔費(fèi)、綠化費(fèi)的時(shí)候，均考慮了接管時(shí)間不同而造成的費(fèi)用差異，經(jīng)費(fèi)測(cè)算具體如下：人工成本第一年人工成本（2012年11月1日—2013年4月30日）1）第一年一期人工成本序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)月薪時(shí)間計(jì)算方法一期費(fèi)用1工資(1)經(jīng)理130006人數(shù)x月薪x時(shí)間18,000.00(2)經(jīng)理助理122000人數(shù)x月薪x時(shí)間00,000.00(3)客戶服務(wù)主管117606人數(shù)x月薪x時(shí)間10,560.00(4)安全事務(wù)主管117606人數(shù)x月薪x時(shí)間10,560.00(5)工程維修主管117606人數(shù)x月薪x時(shí)間10,560.00(6)環(huán)境管理主管117600人數(shù)x月薪x時(shí)間00,000.00(7)強(qiáng)電工程師10人數(shù)x月薪x時(shí)間00,000.00(8)智能化工程師116000人數(shù)x月薪x時(shí)間00,000.00(9)客戶服務(wù)助理113000人數(shù)x月薪x時(shí)間00,000.00(10)財(cái)務(wù)收款文員110000人數(shù)x月薪x時(shí)間00,000.00(11)公寓酒店式管家413000人數(shù)x月薪x時(shí)間00,000.00(12)寫字樓客戶管理服務(wù)員113006人數(shù)x月薪x時(shí)間7,800.00(13)住宅管家110006人數(shù)x月薪x時(shí)間6,000.00(14)商業(yè)管理服務(wù)員110000人數(shù)x月薪x時(shí)間00,000.00(15)安全領(lǐng)班39006人數(shù)x月薪x時(shí)間16,200.00(16)安全員127506人數(shù)x月薪x時(shí)間54,000.00(17)安全員197500人數(shù)x月薪x時(shí)間00,000.00(18)運(yùn)行值班/維護(hù)工59006人數(shù)x月薪x時(shí)間27,000.00(19)技工113006人數(shù)x月薪x時(shí)間7,800.00(20)清潔工105006人數(shù)x月薪x時(shí)間30,000.00(21)綠化工1800人數(shù)x月薪x時(shí)間00,000=SUM(ABOVE)198,480.002三費(fèi)一金(1)職工福利費(fèi)工資總額x12%23,817.60(2)工會(huì)費(fèi)工資總額x2%3,969.60(3)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)工資總額x24%47,635.20(4)教育基金工資總額x1.5%2,977.20(5)醫(yī)療保險(xiǎn)工資總額x5%9,924.00小計(jì)=SUM(ABOVE)88,323.603合計(jì)286,803.62）第一年二期人工成本（2013年5月1日~2013年10月31日）序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)月薪計(jì)算方法月支出年支出1工資(1)經(jīng)理13000人數(shù)x月薪3,000.0018,000.00(2)經(jīng)理助理12200人數(shù)x月薪2,200.0013,200.00(4)客戶服務(wù)主管11760人數(shù)x月薪1,760.0010,560.00(5)安全事務(wù)主管11760人數(shù)x月薪1,760.0010,560.00(6)工程維修主管11760人數(shù)x月薪1,760.0010,560.00(3)環(huán)境管理主管11760人數(shù)x月薪1,760.0010,560.00(7)強(qiáng)電工程師11600人數(shù)x月薪0,000.000,000.00(8)智能化工程師11600人數(shù)x月薪0,000.000,000.00(9)客戶服務(wù)助理11300人數(shù)x月薪0,000.000,000.00(10)財(cái)務(wù)收款文員11000人數(shù)x月薪1,000.006,000.00(11)公寓酒店式管家21300人數(shù)x月薪2,600.0015,600.00(12)寫字樓客戶管理服務(wù)員11300人數(shù)x月薪1,300.007,800.00(13住宅管家11000人數(shù)x月薪1000.006,000.00(14)商業(yè)管理服務(wù)員01000人數(shù)x月薪0,000.000,000.00(15)安全領(lǐng)班3900人數(shù)x月薪2,700.0016,200.00(16)安全員21750人數(shù)x月薪15,750.0094,500.00(17)運(yùn)行值班/維護(hù)工6900人數(shù)x月薪5,400.0032400.00(18技工11300人數(shù)x月薪1,300.007,800.00(19)清潔工14500人數(shù)x月薪7,000.0042,000.00(20)綠化工1800人數(shù)x月薪800.004,800.00(22)小計(jì)81=SUM(ABOVE)51,090.00=SUM(ABOVE)306,540.002三費(fèi)一金(1)職工福利費(fèi)工資總額x12%6,130.8036,784.80(2)工會(huì)費(fèi)工資總額x2%1,021.806,130.80(3)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)工資總額x24%12,261.6073,569.60(4)醫(yī)療保險(xiǎn)工資總額x5%2,554.5015,327.00(5)教育基金工資總額x1.5%766.354,598.10小計(jì)=SUM(ABOVE)22,735.05=SUM(ABOVE)136,410.3合計(jì)7=SUM(ABOVE)3,825.05=SUM(ABOVE)442,950.30第二、三年人工成本（2013年11月1日后）序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)月薪計(jì)算方法月支出年支出1工資(1)經(jīng)理13000人數(shù)x月薪3,000.0036,000.00(2)經(jīng)理助理12200人數(shù)x月薪2,200.0026,400.00(4)客戶服務(wù)主管11760人數(shù)x月薪1,760.0021,120.00(5)安全事務(wù)主管11760人數(shù)x月薪1,760.0021,120.00(6)工程維修主管11760人數(shù)x月薪1,760.0021,120.00(3)環(huán)境管理主管11760人數(shù)x月薪1,760.0021,120.00(7)強(qiáng)電工程師11600人數(shù)x月薪0,000.0000,000.00(8)智能化工程師11600人數(shù)x月薪1,600.0019,200.00(9)客戶服務(wù)助理11300人數(shù)x月薪1,300.0015,600.00(10)財(cái)務(wù)收款文員11000人數(shù)x月薪1,000.0012,000.00(11)公寓酒店式管家41300人數(shù)x月薪5,200.0062,400.00(12)寫字樓客戶管理服務(wù)員11300人數(shù)x月薪1,300.0015,600.00(13住宅管家11000人數(shù)x月薪1000.0012,000.00(14)商業(yè)管理服務(wù)員11000人數(shù)x月薪1,000.0012,000.00(15)安全領(lǐng)班4900人數(shù)x月薪3,600.0043,200.00(16)安全員30750人數(shù)x月薪22,500.00270,000.00(17)運(yùn)行值班/維護(hù)工10900人數(shù)x月薪9,000.00108,000.00(18技工21300人數(shù)x月薪2,600.0031,200.00(19)清潔工18500人數(shù)x月薪9,000.00108,000.00(20)綠化工1800人數(shù)x月薪800.009,600.00(22)小計(jì)81=SUM(ABOVE)72,140.00=SUM(ABOVE)865,680.002三費(fèi)一金(1)職工福利費(fèi)工資總額x12%8,656.80103,881.60(2)工會(huì)費(fèi)工資總額x2%1,442.8017,313.60(3)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)工資總額x24%17,313.60207,763.20(4)醫(yī)療保險(xiǎn)工資總額x5%3,607.0043,284.00(5)教育基金工資總額x1.5%1,082.1012,985.20小計(jì)=SUM(ABOVE)32,102.30=SUM(ABOVE)385,227.603合計(jì)104,242.301,250,907.60行政辦公費(fèi)第一年第一期行政辦公費(fèi)（2012年11月1日—2013年4月30日）序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)時(shí)間計(jì)算方法年支出1辦公用品、低值易耗品(1)辦公用品管理人員9人2061,080.00操作人員47人1062,820.00小計(jì)56人3,900.00(2)低值易耗品6,000.00合計(jì)9,900.002通訊費(fèi)用(1)固定電話4部20064,800.00(2)移動(dòng)電話經(jīng)理、經(jīng)理助理2部20063,600.00主管4部5061,200.00小計(jì)6部4,800.00合計(jì)9,600.003市內(nèi)交通費(fèi)用4,800.004員工宿舍租金及水電費(fèi)3套600610,800.005員工培訓(xùn)費(fèi)56人1063,360.006業(yè)務(wù)費(fèi)2000612,000.007書報(bào)資料費(fèi)20061,200.008差旅費(fèi)2000612,000.009入伙資料費(fèi)250份205,000.0010小計(jì)=SUM(ABOVE)68,660.00第一年第二期行政辦公費(fèi)（2013年5月1日—2013年10月30日）序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)時(shí)間年支出1辦公用品、低值易耗品(1)辦公用品管理人員15人2061,800.00操作人員66人1063,960.00小計(jì)81人5,760.00(2)低值易耗品9,000.00合計(jì)14,760.002通訊費(fèi)用(1)固定電話4部20064,800.00(2)移動(dòng)電話經(jīng)理、經(jīng)理助理2部20062,400.00主管4部5061,200.00小計(jì)6部4,800.00合計(jì)9,600.003市內(nèi)交通費(fèi)用4,800.004員工宿舍租金及水電費(fèi)3套600610,800.005員工培訓(xùn)費(fèi)81人1064,860.006業(yè)務(wù)費(fèi)2000612,000.007書報(bào)資料費(fèi)20061,200.008差旅費(fèi)2000612,000.009入住資料費(fèi)700份2014,000.0010小計(jì)84,020.00第二、三年行政辦公費(fèi)（2013年11月1日后）序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)時(shí)間計(jì)算方法年費(fèi)用1辦公用品、低值易耗品(1)辦公用品管理人員15人2012數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間3,600.00操作人員66人1012數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間7,920.00小計(jì)81人11,520.00(2)低值易耗品綜合測(cè)算22,800.00合計(jì)34,320.002通訊費(fèi)用(1)固定電話4部15012數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間7,200.00(2)移動(dòng)電話經(jīng)理、副經(jīng)理2部20012數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間4,800.00主管4部5012數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間2,400.00小計(jì)6部7,200.00合計(jì)14,400.003市內(nèi)交通費(fèi)用綜合測(cè)算7,200.004員工宿舍租金及水電費(fèi)3套60012數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間21,600.005員工培訓(xùn)費(fèi)81人1012數(shù)量x單價(jià)x時(shí)間9,720.006業(yè)務(wù)費(fèi)200012單價(jià)x時(shí)間24,000.007書報(bào)資料費(fèi)20012單價(jià)x時(shí)間2,400.008差旅費(fèi)200012單價(jià)x時(shí)間24,000.00小計(jì)128,040.00設(shè)備/設(shè)施維保費(fèi)第一年第一期設(shè)備/設(shè)施維護(hù)費(fèi)（2012年11月1日—2013年4月30日）序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)保養(yǎng)期（月）計(jì)算方法及其有關(guān)說(shuō)明維保費(fèi)支出1設(shè)備維修零星材料費(fèi)6綜合測(cè)算12,000.002不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4%61,000.003合計(jì)13,000.00第一年第二期設(shè)備/設(shè)施維護(hù)費(fèi)（2013年5月1日—2013年10月30日）序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)保養(yǎng)期（月）計(jì)算方法及其有關(guān)說(shuō)明維保費(fèi)支出1公共照明燈具維護(hù)6綜合測(cè)算7,500.002標(biāo)識(shí)牌、圍欄6綜合測(cè)算1,200.003墻面維護(hù)、地面材料更換6綜合測(cè)算2,000.004公用本體刷漆用工用料6綜合測(cè)算2,000.005路牙路面日常維護(hù)6綜合測(cè)算4,000.006園林景觀日常維護(hù)6綜合測(cè)算5,000.00合計(jì)=SUM(ABOVE)21,700.00第二、三年設(shè)備/設(shè)施維護(hù)費(fèi)(2013年11月1日以后)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)保養(yǎng)期（月）計(jì)算方法及其有關(guān)說(shuō)明維保費(fèi)支出1公共照明燈具維護(hù)12綜合測(cè)算25,000.002標(biāo)識(shí)牌、圍欄122,400.003墻面維護(hù)、地面材料更換124,000.004公用本體刷漆用工用料124,000.005路牙路面日常維護(hù)128,000.006園林景觀日常維護(hù)1210,000.00合計(jì)=SUM(ABOVE)53,400.007電梯維保費(fèi)(1)電梯（34層/站）4臺(tái)80012數(shù)量x單價(jià)38,400.00(2)電梯（24層/站）4臺(tái)68012數(shù)量x單價(jià)32,640.00(3)電梯（20層）4臺(tái)62012數(shù)量x單價(jià)住宅住戶分?jǐn)?4)電梯（3層）3臺(tái)40012數(shù)量x單價(jià)14,400.00合計(jì)1585,440.008強(qiáng)電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)(1)高低壓供電系統(tǒng)30屏2012數(shù)量x單價(jià)x保養(yǎng)期7,200.00（2）配電箱維護(hù)綜合`測(cè)算2,000.00合計(jì)9,200.009小型中央空調(diào)維護(hù)費(fèi)3臺(tái)60122,160.0010給排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)(1)生活水泵維護(hù)費(fèi)28臺(tái)2012數(shù)量x單價(jià)x保養(yǎng)期6,720.00（2）污水泵37臺(tái)1512數(shù)量x單價(jià)x保養(yǎng)期6,660.00(2)給水水管維護(hù)費(fèi)綜合測(cè)算2,000.00(3)排水水管維護(hù)費(fèi)綜合測(cè)算2,000.00(4)消防水系統(tǒng)維保費(fèi)a消防水泵2臺(tái)2012數(shù)量x單價(jià)x保養(yǎng)期480.00b噴淋泵2臺(tái)2012數(shù)量x單價(jià)x保養(yǎng)期480.00c消防栓約200套212數(shù)量x單價(jià)x保養(yǎng)期4,800.00d消防箱約200套212數(shù)量x單價(jià)x保養(yǎng)期4,800.00e噴淋系統(tǒng)（年維修率1%）約2000只212年維修率x數(shù)量x單價(jià)x保養(yǎng)期480.00小計(jì)=SUM(ABOVE)11,040.00(5)消防卷簾門系統(tǒng)7個(gè)3012數(shù)量x單價(jià)x保養(yǎng)期2,520.00合計(jì)30,940.0011消防系統(tǒng)維保費(fèi)(1)消防主機(jī)維保費(fèi)包括年檢綜合測(cè)算20,000.00(2)氣體滅火系統(tǒng)維保費(fèi)綜合測(cè)算1,000.00合計(jì)21,000.0012弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)(1)消防弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測(cè)算1,800.00(2)控制中心維護(hù)費(fèi)綜合測(cè)算5,000.00(3)保安監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測(cè)算6,000.00(4)防盜報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測(cè)算2,000.00(5)巡更系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測(cè)算1,200.00(6)IC卡門禁統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測(cè)算3,600.00(7)停車場(chǎng)系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測(cè)算6,000.00合計(jì)=SUM(ABOVE)25,600.0013建筑本體維修費(fèi)(1)寫字樓22500㎡0.0112數(shù)量x單價(jià)x保養(yǎng)期2,700.00(2)酒店公寓29000㎡0.0112數(shù)量x單價(jià)x保養(yǎng)期3,480.00(3)住宅13500㎡0.0112數(shù)量x單價(jià)x保養(yǎng)期1620.00(4)地下室8700㎡0.01121,044.00合計(jì)73700㎡=SUM(ABOVE)8,844.0014設(shè)備維修零星材料費(fèi)綜合測(cè)算24,000.00合計(jì)（1+2+3+。。。+14）260,584.0015不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4%10423.3616總計(jì)271,007.36清潔費(fèi)第一年第一期清潔費(fèi)（2012年11月1日—2013年4月30日）序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)時(shí)間（月）計(jì)算方法金額1工具/材料費(fèi)見(jiàn)工具/材料測(cè)算表8,050.006單價(jià)x時(shí)間48,300.002消殺費(fèi)500.006單價(jià)x時(shí)間3,000.00合計(jì)=SUM(ABOVE)51,300.00第一年第二期清潔費(fèi)（2013年5月1日—2013年10月30日）序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)時(shí)間（月）金額1工具/材料費(fèi)見(jiàn)工具/材料測(cè)算表8,050.00648,300.002消殺費(fèi)500.0063,000.003水池清洗費(fèi)消防水池560m3×1次2.61,456.00寫字樓生活水箱100m3×1次4.00400.00住宅生活水箱60m3×1次4.00240.00小計(jì)=SUM(ABOVE)2,096.00合計(jì)=SUM(ABOVE)53,396.00第二、三年清潔費(fèi)（2013年11月1日以后）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算方法月支出年支出1工具/材料費(fèi)見(jiàn)附表：工具/材料測(cè)算表8,050.0096,600.003外墻清洗費(fèi)公寓(年清洗兩次)12000m2×1.0×22,000.0024,000.00寫字樓(年清洗兩次)5800m2×1.0×2966.6711,600.00住宅(年清洗一次)6800m2×1.0×1566.666,800.00合計(jì)=SUM(ABOVE)3,533.33=SUM(ABOVE)42,400.004水池清洗費(fèi)消防水池560m3×2.6×1121.331,456.00公寓生活水箱80m3×4.00×253.33640.00寫字樓生活水箱100m3×4.00×266.67800.00住宅生活水箱60m3×4.00×240.00480.00合計(jì)=SUM(ABOVE)281.33=SUM(ABOVE)3,376.005化糞池清理費(fèi)每一年清理一次100.001,200.006消殺費(fèi)綜合測(cè)算500.006,000.00總計(jì)12,464.66149,576.00附表：清潔工具材料費(fèi)詳表名稱數(shù)量單位單價(jià)（元）總額用途不銹鋼油0.5卡134.0067.00不銹鋼保養(yǎng)拖把26個(gè)6.50169.00拖地用消殺藥品1批600.00除四害漂白水1桶25.0025.00消毒、清潔起漬水5卡65.00325.00洗地起蠟8卡45.00360.00洗地清潔玻璃水2卡50.00100.00玻璃清洗潔而亮2支15.0030.00多種表面除漬黑墊2塊50.00100.00清洗地面紅墊2塊50.00100.00拋光地面靜電吸塵精1加倫75.0075.00地面推塵用金屬光亮劑1支58.0058.00金屬表面處理空氣清新劑5瓶10.0050.00洗手間用香球240只0.50120.00小便池用特光面蠟2箱380.00760.00地面打蠟洗手液1桶200.00200.00洗手用K216kg/桶380.00380.00大理石晶面地面K316kg/桶480.00480.00大理石晶面地面晶面處理墊5塊50.00250.00大理石晶面地面潔廁靈5桶40.00200.00洗手間清洗用去污粉1箱50.0050.00除漬避風(fēng)垃圾鏟2個(gè)80.00160.00外圍用大卷紙108卷10.001,080.00洗手間用紙毛巾40條2.80112.00膠手套20付3.5070.00廁刷13把7.0091.00街掃4把15.0060.00鋼絲球20個(gè)1.0020.00大垃圾袋3360只0.301,008.00小垃圾袋500只0.0525.00刀片4合2.008.00雞毛桿10支9.0090.00膠掃把26把5.00130.00膠地刷26把3.5091.00大紅桶13個(gè)15.00195.00小紅桶13個(gè)7.0091.00百潔布20塊1.0020.00鐵箕2個(gè)15.0030.00地抹布24寸3塊30.0090.00廁泵6個(gè)5.0030.00地抹桿24寸3套50.00150.00合計(jì)=SUM(ABOVE)8,050.00綠化費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)保養(yǎng)期（年）計(jì)算方法金額1綠地養(yǎng)護(hù)費(fèi)用3861平米3.51數(shù)量x單價(jià)x保養(yǎng)期13,513.502花木租擺綜合測(cè)算2,100.00合計(jì)=SUM(ABOVE)15,613.50保安費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算方法月支出年支出日常耗材、裝備保養(yǎng)綜合測(cè)算500.006,000.00開(kāi)辦費(fèi)攤銷項(xiàng)目合計(jì)(元)計(jì)算方法月支出年支出備注籌備期人工費(fèi)用62,713.00按三年攤銷1,742.0320,904.33見(jiàn)附表一固定資產(chǎn)=SUM(ABOVE)241,284.00按三年攤銷=SUM(ABOVE)6702.33=SUM(ABOVE)80,428.00見(jiàn)附表二服裝費(fèi)=SUM(ABOVE)80,210.00按三年攤銷2228．05=SUM(ABOVE)26,736.67見(jiàn)附表三合計(jì)=SUM(ABOVE)384,207.00=SUM(ABOVE)10,672.36=SUM(ABOVE)128,069.00附表一、籌備期人工費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)月薪時(shí)間計(jì)算方法費(fèi)用合計(jì)1工資(1)經(jīng)理130003人數(shù)x月薪x時(shí)間9,000.00(2)經(jīng)理助理122000人數(shù)x月薪x時(shí)間0,000.00(3)客戶服務(wù)主管117601人數(shù)x月薪x時(shí)間1,760.00(4)安全事務(wù)主管117602人數(shù)x月薪x時(shí)間3,520.00(5)工程維修主管117602人數(shù)x月薪x時(shí)間3,520.00(6)環(huán)境管理主管017601人數(shù)x月薪x時(shí)間0,000.00(7)強(qiáng)電工程師1人數(shù)x月薪x時(shí)間0.00(8)智能化工程師116000人數(shù)x月薪x時(shí)間0,000.00(9)客戶服務(wù)助理113000人數(shù)x月薪x時(shí)間0.00(10)財(cái)務(wù)收款文員110000人數(shù)x月薪x時(shí)間0.00(11)公寓酒店式管家413000人數(shù)x月薪x時(shí)間0.00(12)寫字樓客戶管理服務(wù)員113001人數(shù)x月薪x時(shí)間1,300.00(13)住宅管家110001人數(shù)x月薪x時(shí)間1,000.00(14)商業(yè)管理服務(wù)員110000人數(shù)x月薪x時(shí)間0.00(15)安全領(lǐng)班39001人數(shù)x月薪x時(shí)間2,700.00(16)安全員127501人數(shù)x月薪x時(shí)間9,000.00(17)安全員197500人數(shù)x月薪x時(shí)間0.00(18)運(yùn)行值班/維護(hù)工59002人數(shù)x月薪x時(shí)間9,000.00(19)技工113002人數(shù)x月薪x時(shí)間2,600.00(20)清潔工125000人數(shù)x月薪x時(shí)間0.00(21)綠化工18000人數(shù)x月薪x時(shí)間0.00=SUM(ABOVE)43,400.002三費(fèi)一金(1)職工福利費(fèi)工資總額x12%5,208.00(2)工會(huì)費(fèi)工資總額x2%868.00(3)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)工資總額x24%10,416.00(4)教育基金工資總額x1.5%651.00(5)醫(yī)療保險(xiǎn)工資總額x5%2,170.00小計(jì)=SUM(ABOVE)19,313.003合計(jì)=SUM(ABOVE)62,713.00附表二、固定資產(chǎn)項(xiàng)目合計(jì)(元)計(jì)算方法月支出年支出辦公用設(shè)備68,456.00按三年攤銷1901.5622818.67安保、消防工具16,476.00按三年攤銷457.675492.00工程維修設(shè)備23,732.00按三年攤銷659.227910.66清潔、綠化設(shè)備132,620.00按三年攤銷3683.8944206.67合計(jì)=SUM(ABOVE)241,284.00=SUM(ABOVE)6702.33=SUM(ABOVE)80428.00附表三、服裝費(fèi)項(xiàng)目人數(shù)數(shù)量單價(jià)總價(jià)年服裝費(fèi)支出備注員工服裝（含冬、夏兩季裝）管理人員15245013,500.004,500.003年2套保安34328028,560.009,520.003年3套保安大衣34150017,000.005,666.673年1套工程人員13325097,50.003,250.003年3套綠化保潔19320011,400.003,800.003年3套合計(jì)=SUM(ABOVE)80,210.00=SUM(ABOVE)26,736.67費(fèi)用測(cè)算分析管理費(fèi)報(bào)價(jià)我們以某某國(guó)際廣場(chǎng)的物業(yè)管理采用的優(yōu)質(zhì)低價(jià)，用以支定收的方法進(jìn)行綜合比較，既為開(kāi)發(fā)商考慮前期住宅的銷售，又考慮各種物業(yè)對(duì)資源的占用，以招商局物業(yè)二十年對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的精心管理服務(wù)積累的經(jīng)驗(yàn)，全面測(cè)算某某國(guó)際廣場(chǎng)的物業(yè)管理費(fèi)。某某國(guó)際廣場(chǎng)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)具體如下：住宅： 0.80元/㎡.月（不含電梯使用費(fèi)）；寫字樓： 4.50元/㎡.月；酒店式公寓： 2.60元/㎡.月；商業(yè)：1.50元/㎡.月。管理服務(wù)費(fèi)用比例簡(jiǎn)表序號(hào)項(xiàng)目年費(fèi)用（元）占總額百分比%1管理人員人工成本567,364.8025.15%2行政辦公費(fèi)128,040.005.68%3設(shè)備\設(shè)施維護(hù)費(fèi)271,007.3612.02%4清潔費(fèi)（含清潔人工費(fèi)）336,154.4014.90%5綠化費(fèi)（含綠化人工費(fèi)）29,485.001.31%6保安費(fèi)（含保安人工費(fèi)）489,092.4021.68%7開(kāi)辦費(fèi)攤銷128,069.005.68%小計(jì)=SUM(ABOVE)1,949,212.968不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（1—7）項(xiàng)×1.50%29,238.191.30%9管理者酬金（1—8）項(xiàng)×8%158,276.097.02%10營(yíng)業(yè)稅金及附加（1—9）項(xiàng)×5.56%118,802.035.27%合計(jì)=SUM(ABOVE)2,255,529.27100%財(cái)務(wù)收支情況分析表（單位：萬(wàn)元）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第一年第二年第三年第一期第二期收入總收入43.1285.44225.72229.161、管理費(fèi)收入38.4274.98202.38204.482、停車場(chǎng)收入6.2810.4621.4326.78支出總支出55.6476.15225.55225.551、人工費(fèi)用12.6818.4856.7456.742、辦公費(fèi)用6.878.4012.8012.803、設(shè)備\設(shè)施維護(hù)費(fèi)1.302.1727.1027.104、清潔費(fèi)（含清潔人工費(fèi)）9.4712.9333.6133.615、綠化費(fèi)（含綠化人工費(fèi)）0.781.472.952.956、保安費(fèi)（含保安人工費(fèi)）11.9717.8348