產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)務(wù)及投融資案例

【區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP操作實(shí)務(wù)及投融資案例解析】區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP操作實(shí)務(wù)及投融資案例解析區(qū)域開(kāi)發(fā)PPP項(xiàng)目參于方關(guān)心的問(wèn)題問(wèn)題1：區(qū)域開(kāi)發(fā)有哪幾種模式，具體表現(xiàn)形式是如何?問(wèn)題2：什么樣的區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目適宜采用PPP模式?問(wèn)題3：如何理解區(qū)域開(kāi)發(fā)采用PPP模式的必要性與合理性?問(wèn)題4：采用PPP模式進(jìn)行區(qū)域開(kāi)發(fā)有什么優(yōu)劣勢(shì)?問(wèn)題5：PPP區(qū)域開(kāi)發(fā)會(huì)涉及哪些主體?各主體的角色如何?問(wèn)題6：區(qū)域開(kāi)發(fā)大體上可分為幾個(gè)階段，社會(huì)資本在各階段的利益點(diǎn)在哪里?問(wèn)題7：在公私合營(yíng)的方式下，土地市場(chǎng)一級(jí)開(kāi)發(fā)的分工是怎樣的?問(wèn)題8：區(qū)域開(kāi)發(fā)PPP項(xiàng)目如何對(duì)接投資基金?33課件目錄一、區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）的PPP理解及操作實(shí)務(wù)二、區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP項(xiàng)目的融資模式和要求三、基金融資方式在PPP項(xiàng)目融資中的應(yīng)用四、區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理五、產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP操作實(shí)務(wù)方面的答疑交流4一、區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP理解及操作實(shí)務(wù)【區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP操作實(shí)務(wù)及投融資案例解析】51.我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的幾種模式2.園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在PPP框架下的審視3.產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要PPP模式下的創(chuàng)新融資4.園區(qū)PPP的整體運(yùn)作模式和成功條件5.園區(qū)PPP的贏利點(diǎn)和收益率分析6.園區(qū)PPP的投融資操作要領(lǐng)7.案例分析華夏幸福固安產(chǎn)業(yè)園區(qū)的PPP模式建設(shè)融資方案8.案例分析上海重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化“1+3+X”模式回報(bào)機(jī)制【區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP操作實(shí)務(wù)及投融資案例解析】中國(guó)迎來(lái)PPP時(shí)代：中國(guó)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的又一個(gè)風(fēng)口和新藍(lán)海

PPP的優(yōu)勢(shì)在于能整合更多的社會(huì)資源（資本資源，技術(shù)、專(zhuān)業(yè)、管理和人力資源等），實(shí)現(xiàn)多元主體合作供給公共服務(wù)的新格局，通過(guò)這種合作供給帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，改進(jìn)公共服務(wù)的供給質(zhì)量和效率（更多體現(xiàn)在土地開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施的BOT模式---建設(shè)+運(yùn)營(yíng)+移交）。

PPP模式無(wú)疑會(huì)帶來(lái)新的動(dòng)力。產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP尚缺乏真正精準(zhǔn)的對(duì)標(biāo)案例，河北、湖南等地的很多園區(qū)PPP也還是停留在基建BT層面。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP，需要精密的策劃和組合，復(fù)雜、綜合、系統(tǒng)、專(zhuān)業(yè)的一體化服務(wù)對(duì)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商的資源整合能力、資本運(yùn)作能力、綜合運(yùn)營(yíng)管理能力提出了極高的要求。

中國(guó)政府正在大規(guī)模的推進(jìn)PPP模式的發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP的市場(chǎng)規(guī)模將以萬(wàn)億計(jì)，占到片區(qū)開(kāi)發(fā)類(lèi)項(xiàng)目總數(shù)的50%以上。1.我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的幾種模式

1.我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的幾種模式

中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式傳統(tǒng)模式創(chuàng)新模式完全政府操控模式PPP模式由BOT向PPP過(guò)渡模式二級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式新加坡裕廊模式政企一體，一個(gè)班子兩塊牌子，管委會(huì)直屬管理運(yùn)營(yíng)蘇州高新區(qū)北京經(jīng)開(kāi)區(qū)完全市場(chǎng)化操作，土地招拍掛，企業(yè)完全控制政企分開(kāi)，國(guó)有平臺(tái)公司運(yùn)營(yíng)管理，相對(duì)市場(chǎng)化運(yùn)作蛇口工業(yè)區(qū)蘇州工業(yè)園張江高科技園區(qū)天津開(kāi)發(fā)區(qū)聯(lián)東集團(tuán)天安數(shù)碼城億達(dá)集團(tuán)光谷聯(lián)合華夏幸福固安產(chǎn)業(yè)新城成都置信青羊工業(yè)園萬(wàn)科前海企業(yè)公館重慶盈田宏泰發(fā)展廊坊龍河高新區(qū)中信汕頭濱海新區(qū)政企合作，民營(yíng)企業(yè)主導(dǎo)，類(lèi)似特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，更加市場(chǎng)化操作政企契約式合作，捆綁運(yùn)營(yíng)，收益共享案

例我國(guó)的園區(qū)開(kāi)發(fā)PPP特點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)與運(yùn)營(yíng)是核心

增量類(lèi)PPP：社會(huì)資本依托土地與政府合作，把土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)、基建項(xiàng)目、招商引資等進(jìn)行集成。產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)等多屬此類(lèi)項(xiàng)目。

存量類(lèi)PPP：一線城市、省會(huì)城市等的舊城開(kāi)發(fā)改造、園區(qū)與城市更新等項(xiàng)目。此類(lèi)項(xiàng)目更看重創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)和業(yè)態(tài)的導(dǎo)入，以及對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型。（混雜了一些：原BT項(xiàng)目的包裝版）

園區(qū)PPP是運(yùn)營(yíng)加建設(shè)，在運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上進(jìn)行建設(shè)，不是先建設(shè)后再來(lái)考慮怎么運(yùn)營(yíng)。首先要確定社會(huì)資本對(duì)園區(qū)公共服務(wù)的提升和運(yùn)營(yíng)的實(shí)效怎么體現(xiàn)，再來(lái)談在這個(gè)目標(biāo)之下，如何推進(jìn)建設(shè)和投資。園區(qū)PPP的兩種理解：一、整個(gè)園區(qū)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)（產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商引資、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)等），類(lèi)似華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司綜合開(kāi)發(fā)的固安產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目；二、采用PPP模式整體打造基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，提升園區(qū)的配套功能，一般理解為僅指土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及園區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施“建設(shè)+運(yùn)營(yíng)+移交”。2.園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在PPP框架下的審視產(chǎn)業(yè)園區(qū)最適合以PPP模式來(lái)運(yùn)作主要原因產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有很強(qiáng)的社會(huì)公益和公共產(chǎn)品與服務(wù)屬性產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體投資規(guī)模大，運(yùn)作周期長(zhǎng)，總體利潤(rùn)水平不高過(guò)往政府重資產(chǎn)、大投入、高優(yōu)惠、行政化的運(yùn)營(yíng)效果逐漸進(jìn)入瓶頸期，亟需市場(chǎng)化、高效率的社會(huì)資本力量的進(jìn)入為什么說(shuō)PPP模式的出現(xiàn)對(duì)于中國(guó)式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個(gè)巨大的福音？2.園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在PPP框架下的審視為什么產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要PPP模式？產(chǎn)業(yè)園區(qū)最適合以PPP模式來(lái)運(yùn)作的三大原因：為何PPP模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，政府和企業(yè)往往是一種囚徒博弈的關(guān)系？2.園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在PPP框架下的審視

產(chǎn)業(yè)園區(qū)以PPP模式運(yùn)作的主要原因和限制：(1)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有很強(qiáng)的社會(huì)公益和公共產(chǎn)品與服務(wù)屬性；(2)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體投資規(guī)模大，運(yùn)作周期長(zhǎng)，總體利潤(rùn)水平不高；(3)、過(guò)往政府重資產(chǎn)、大投入、高優(yōu)惠、行政化的運(yùn)營(yíng)效果逐漸進(jìn)入瓶頸期，亟需市場(chǎng)化、高效率的社會(huì)資本力量的進(jìn)入。

(4)、園區(qū)PPP動(dòng)輒上億乃至百億的規(guī)模，所需財(cái)政支出很容易突破財(cái)政部“每一年度本地全部PPP項(xiàng)目從預(yù)算中安排的支出責(zé)任，占一般公共預(yù)算支出比例應(yīng)當(dāng)不超過(guò)10%”的規(guī)定，從而限制PPP模式在園區(qū)開(kāi)發(fā)類(lèi)項(xiàng)目上運(yùn)用。PPP模式解決了了以往部分分質(zhì)疑：中國(guó)產(chǎn)業(yè)地地產(chǎn)是一種種畸形的產(chǎn)產(chǎn)物，是中中國(guó)國(guó)有土土地制度、、財(cái)政制度度和政績(jī)思思想下的一一種怪胎。。園區(qū)的產(chǎn)業(yè)業(yè)集聚本應(yīng)應(yīng)該是政府府的分內(nèi)之之事，具有強(qiáng)烈烈的公共產(chǎn)產(chǎn)品和公共共服務(wù)屬性性，但政府缺乏乏經(jīng)驗(yàn)、能能力、實(shí)力及資金金，只好讓讓渡給市場(chǎng)場(chǎng)來(lái)解決。。在這種怪異異的框架下下，政府和和企業(yè)往往往會(huì)存在一一種囚徒博博弈的關(guān)系系。政府合作政府短視企業(yè)合作政府可以最大化地解決GDP、稅收、就業(yè)等問(wèn)題，見(jiàn)效快，持續(xù)性；企業(yè)也可以最大化地盈利，成本低，循環(huán)度高政府短期獲得一定的政績(jī)利益；企業(yè)則完全處于劣勢(shì)，出現(xiàn)盈虧不平衡的狀態(tài)企業(yè)短視企業(yè)追求短期利益，出現(xiàn)騙取土地指標(biāo)、財(cái)政收益等一系列問(wèn)題；政府因信息不對(duì)稱處于被動(dòng)地位政府急于求成，見(jiàn)好就收；企業(yè)短視逐利，舍本逐末，園區(qū)運(yùn)營(yíng)成為雙方逐利的犧牲品，出現(xiàn)爛尾甚至荒置現(xiàn)象2.園區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)模式在在PPP框框架下的審審視2.園區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)模式在在PPP框框架下的審審視為何PPP模式的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，，政府和企企業(yè)是一種種囚徒博弈弈的關(guān)系？？政府希望最大化化地解決GDP、稅稅收、就業(yè)業(yè)等問(wèn)題，，見(jiàn)效越快快越好，持持續(xù)越長(zhǎng)越越好，企業(yè)則希望最大大化地盈利利，賺錢(qián)越越快越好，，持續(xù)越長(zhǎng)長(zhǎng)越好。在合適的時(shí)時(shí)間段與激激勵(lì)機(jī)制下下，雙方的的利益訴求求是可以一一致的，但因政府急急于求成，，求全責(zé)備備，企業(yè)短短視逐利，，舍本逐末末，導(dǎo)致了了博弈關(guān)系系中最壞的的結(jié)果———園區(qū)運(yùn)營(yíng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到到理想狀態(tài)態(tài)，甚至爛爛尾荒置，，形成巨大大的資源浪浪費(fèi)和負(fù)面面效應(yīng)。中國(guó)的產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)存在在這樣一個(gè)個(gè)棘手的問(wèn)問(wèn)題，就是是園區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)熱火火朝天，但但真正到園區(qū)區(qū)的具體運(yùn)運(yùn)營(yíng)時(shí)就無(wú)無(wú)人問(wèn)津。。PPP框架建立了了一種長(zhǎng)效效均衡機(jī)制制：主要問(wèn)題在在短期回報(bào)報(bào)：園區(qū)開(kāi)發(fā)建建設(shè)看視熱熱火朝天，，但真正到到具體的運(yùn)運(yùn)營(yíng)時(shí)，就就無(wú)人問(wèn)津津。短期開(kāi)發(fā)有有利可圖，，長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)營(yíng)缺乏資金金支撐，成成為一個(gè)難難以解開(kāi)的的死結(jié)。原因：缺乏一個(gè)政政企合作的的長(zhǎng)效法律律保障的均均衡機(jī)制，，社會(huì)資本本運(yùn)營(yíng)方既既缺乏束縛縛，也缺乏乏激勵(lì)！存疑分析：：產(chǎn)業(yè)應(yīng)該放放在城市化化的大背景景下，特色色小鎮(zhèn)、特特色鄉(xiāng)村等等都可以看看做產(chǎn)業(yè)。。打破以前前的同質(zhì)化化，因地制宜--切實(shí)根據(jù)每每個(gè)地方的的優(yōu)勢(shì)資源源、稟賦、、特色、發(fā)發(fā)展定位來(lái)來(lái)制定園區(qū)區(qū)規(guī)劃，導(dǎo)導(dǎo)入相應(yīng)的的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行行培育。園區(qū)PPP做的是產(chǎn)產(chǎn)業(yè)服務(wù)和和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)，對(duì)運(yùn)營(yíng)能力力的要求會(huì)會(huì)越來(lái)越高高，建設(shè)和和投資能力力反而次要要一些。2.園區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)模式在PPP框架架下的審視視問(wèn)題如何解解決：園區(qū)前期規(guī)規(guī)劃必須要要讓社會(huì)資資本介入?。?.園區(qū)項(xiàng)目具具有更強(qiáng)的的綜合性、、系統(tǒng)性，，合理的規(guī)劃劃是園區(qū)未未來(lái)良性運(yùn)運(yùn)作、吸引引企業(yè)落戶戶的根基，，唯有社會(huì)資資本真正參參與到策劃劃和規(guī)劃環(huán)環(huán)節(jié)，才能能發(fā)揮其主主觀能動(dòng)性性，充分利利用其專(zhuān)業(yè)業(yè)能力和前前瞻眼光，，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃與定定位，為促進(jìn)園園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚聚集效應(yīng)、、長(zhǎng)期可持持續(xù)發(fā)展奠奠定基礎(chǔ)。。2.PPP項(xiàng)目目的回報(bào)：：三種回報(bào)方方式均包括括其中，其其中規(guī)劃咨詢、、基建及運(yùn)運(yùn)營(yíng)、土地地整理等多多為政府付付費(fèi)，經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)項(xiàng)目則多采采用使用者者付費(fèi)。最最為特殊的的是產(chǎn)業(yè)招招商和企業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展服務(wù)：未來(lái)回報(bào)中中最大一部部分是產(chǎn)業(yè)業(yè)導(dǎo)入、對(duì)園區(qū)的提提升產(chǎn)生的的服務(wù)等帶來(lái)來(lái)的收益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于于土地開(kāi)發(fā)發(fā)整理、基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)帶來(lái)的的收入（在園區(qū)PPP全生命命周期，土土地開(kāi)發(fā)整整理的回報(bào)報(bào)只占到非非常小的一一部分，決決非主要收收入來(lái)源）。2.園區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)模式在PPP框架架下的審視視問(wèn)題如何解解決：“華夏幸福模模式”的利弊1.華夏幸福在在固安產(chǎn)業(yè)業(yè)新城項(xiàng)目目的回報(bào)中中，規(guī)劃咨詢、、土地整理理、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公共共設(shè)施建設(shè)設(shè)運(yùn)營(yíng)四項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)一般般為經(jīng)審計(jì)計(jì)的成本上上浮一定比比例（一般為為10%-15%）；2.產(chǎn)業(yè)發(fā)展服服務(wù)費(fèi)為當(dāng)當(dāng)年落地投投資額的一一定比例（一般為45%）。。除了在常常規(guī)的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施或公公共運(yùn)營(yíng)服服務(wù)項(xiàng)目中中是使用者者付費(fèi)外，，主要是政政府通過(guò)增增量財(cái)政收收入付費(fèi)。。3.華夏幸福在在固安的操操作模式，，是從規(guī)劃劃、建設(shè)到到招商、運(yùn)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程程深度介入入，相當(dāng)于“二二政府”(謀長(zhǎng)遠(yuǎn)--像政府府制定中長(zhǎng)長(zhǎng)期規(guī)劃一一樣制定PPP協(xié)議議；講大局--多照顧到政政企雙方外外的利益群群體，減少少項(xiàng)目實(shí)施施阻力)。整體授權(quán)？？還是通過(guò)具具體項(xiàng)目授授權(quán)?因地制宜，，因城綜合合施策!2.園區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)模式在PPP框架架下的審視視問(wèn)題如何解解決：“華夏幸福模模式”的經(jīng)驗(yàn)分享享“產(chǎn)城融合合”是固安安工業(yè)園區(qū)區(qū)PPP項(xiàng)項(xiàng)目的主心心骨，引來(lái)來(lái)哪些產(chǎn)業(yè)業(yè)？如何讓讓其做大做做強(qiáng)，這是是項(xiàng)目可持持續(xù)盈利的的重中之重重。一一、如何結(jié)緣？？做實(shí)項(xiàng)目目規(guī)劃，企企業(yè)要有““市長(zhǎng)思維維”（像政府制定定中長(zhǎng)期規(guī)規(guī)劃一樣制制定PPP協(xié)議。））和許多PPP項(xiàng)目目匆匆上馬馬不同，固固安新城的的項(xiàng)目論證證了一年多多，完善具具體規(guī)劃的的時(shí)間更是是長(zhǎng)達(dá)三四四年之久。。僅2002年，華華夏幸福就就邀請(qǐng)了9個(gè)國(guó)家的的40多位位規(guī)劃、城城建、環(huán)境境、產(chǎn)業(yè)等等不同領(lǐng)域域的頂尖專(zhuān)專(zhuān)家來(lái)出謀劃策策，最終確確立了“產(chǎn)產(chǎn)城融合””整體開(kāi)發(fā)發(fā)機(jī)制，固固安縣政府府采購(gòu)華夏夏幸福在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新城提提供的設(shè)計(jì)計(jì)、投資、、建設(shè)、運(yùn)運(yùn)營(yíng)一體化化服務(wù)。一張科學(xué)規(guī)規(guī)劃管到底底，面對(duì)任任何外部挑挑戰(zhàn)都按規(guī)規(guī)劃辦事，，政企雙方方都足夠硬硬氣?！吧鐓^(qū)意識(shí)識(shí)”，多照照顧到政企企雙方外的的利益群體體，就能減減少項(xiàng)目實(shí)實(shí)施阻力。。（多照顧到政政企雙方外外的利益群群體，如公公園及道路路）華夏幸幸?！盃奚绷?3萬(wàn)平方米米居住用地地建成的湖湖景公園，，不知讓多多少開(kāi)發(fā)商商瞠目結(jié)舌舌，卻為百百姓津津樂(lè)樂(lè)道。截截至至2015年底，華華夏幸福在在固安建成成8個(gè)公園園，新建170公里里的柏油路路，為固安安工業(yè)園項(xiàng)項(xiàng)目贏得了了更多公眾眾支持：盡盡管作為基基建項(xiàng)目，，涉及大量量的土地征征收與村民民搬遷，但但固安工業(yè)業(yè)園區(qū)PPP項(xiàng)目至至今沒(méi)有發(fā)發(fā)生過(guò)一起起上訪事件件。2.園區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)模式在PPP框架架下的審視視問(wèn)題如何解解決：“華夏幸福模模式”的經(jīng)驗(yàn)分享享“產(chǎn)城融合合”是固安安工業(yè)園區(qū)區(qū)PPP項(xiàng)項(xiàng)目的主心心骨，引來(lái)來(lái)哪些產(chǎn)業(yè)業(yè)？如何讓讓其做大做做強(qiáng)，這是是項(xiàng)目可持持續(xù)盈利的的重中之重重。二、怎么賺賺錢(qián)？不要要指望撿一一枚金蛋，，而應(yīng)該借借力養(yǎng)一窩窩金雞（養(yǎng)雞需要能能力，專(zhuān)業(yè)化招商商并提供全全產(chǎn)業(yè)鏈服服務(wù)就是其其核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。）1.處理好好“髓”和和“形”的的關(guān)系。(華夏幸福平臺(tái)公司--三浦威特扮扮演了提供供產(chǎn)業(yè)服務(wù)務(wù)的投資人人角色，提提供從規(guī)劃劃、咨詢到到輔助融資資、審批在在內(nèi)的全產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈資源源整合服務(wù)務(wù)，旗下有有80多個(gè)個(gè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)務(wù)公司提供供“管家””兼“導(dǎo)師師”式服務(wù)務(wù)，)2.處理好好“點(diǎn)”和和“面”的的關(guān)系。（主動(dòng)培育育農(nóng)產(chǎn)品加加工龍頭企企業(yè)，盤(pán)活活農(nóng)業(yè)資源源，也增加加稅收，解解決農(nóng)民進(jìn)進(jìn)城后的就就業(yè)，“一一子落，滿滿盤(pán)皆活””。）案例：---“小參花面粉粉廠”追加了1.5億元投投資，成為為京津冀食食品業(yè)的龍龍頭企業(yè)北京太東生生物科技有有限公司：：2012年入駐固安安產(chǎn)業(yè)新城城，2014已拿到A輪輪融資1.5億元。。公共平臺(tái)免免費(fèi)使用，，GMP標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的車(chē)間間三年免租租金，除了了注冊(cè)、財(cái)財(cái)稅、政府府優(yōu)惠項(xiàng)目目申報(bào)等普普遍服務(wù)，，華夏幸福幫幫助企業(yè)對(duì)對(duì)接各融資資機(jī)構(gòu)。這些專(zhuān)業(yè)業(yè)的產(chǎn)業(yè)服服務(wù)契合了了初創(chuàng)企業(yè)業(yè)的需求!2014-2015年，固安肽谷生生物醫(yī)藥產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園已吸納了20多個(gè)生生物醫(yī)藥項(xiàng)項(xiàng)目簽約。。2.園區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)模式在PPP框架架下的審視視問(wèn)題如何解解決：“華夏幸福模模式”的經(jīng)驗(yàn)分享享3.拿捏好好“取”與與“舍”的的關(guān)系。（三顧茅廬請(qǐng)請(qǐng)來(lái)的“航天振邦邦”，每年保持著著約2億元元的新增投投資，解決決了上千人人的就業(yè)。。工業(yè)園引引得眾多““金字塔尖尖”項(xiàng)目紛紛紛入駐）三、如何化解風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)?讓社會(huì)資本本追加投資資時(shí)“不紅紅臉”，讓讓政府在看看到民企賺賺錢(qián)時(shí)“不不紅眼”（固安工業(yè)園園項(xiàng)目歷經(jīng)經(jīng)了4任縣縣委書(shū)記、、5位縣長(zhǎng)長(zhǎng)，換了10任經(jīng)理理，卻依然然順利推進(jìn)進(jìn)至今。）A.明確的的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)擔(dān)機(jī)制;B.常態(tài)態(tài)化的政企企溝通機(jī)制制，第三方方機(jī)構(gòu)的定定期監(jiān)管，，讓外部挑挑戰(zhàn)降到最最小。C.做PPP項(xiàng)目的的企業(yè)家還還要有點(diǎn)干干事業(yè)的情情懷。長(zhǎng)周期的PPP項(xiàng)目目要盈利，，但不能以以利潤(rùn)為中中心，而要要以客戶為為中心。（PPP項(xiàng)目目的價(jià)值曲曲線是由低低轉(zhuǎn)高，政政府和社區(qū)區(qū)企業(yè)、居居民的滿意意度是驗(yàn)證證PPP項(xiàng)項(xiàng)目成功最最重要標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。）2.園區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)模式在PPP框架架下的審視視2.園區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)模式在PPP框架架下的審視視問(wèn)題如何解解決：土土地問(wèn)題與與授權(quán)爭(zhēng)議議1.園區(qū)產(chǎn)業(yè)需需要3-5年及更長(zhǎng)時(shí)時(shí)間產(chǎn)生收收益。單靠產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入分分成，短期期內(nèi)社會(huì)資資本無(wú)法實(shí)實(shí)現(xiàn)投資收收益平衡，，需要有其其他收入來(lái)來(lái)源:含土地開(kāi)發(fā)發(fā)整理、基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)運(yùn)營(yíng)以以及產(chǎn)業(yè)地地產(chǎn)等所帶帶來(lái)收入。。很多園區(qū)PPP項(xiàng)目目圍繞土地地做文章。。當(dāng)前土地地出讓實(shí)行行嚴(yán)格的收收支兩條線線管理，必必然會(huì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作造造成一定的的影響。2.社會(huì)資本要要取得項(xiàng)目目土地使用用權(quán)，應(yīng)根根據(jù)不同土土地性質(zhì)通通過(guò)“招拍拍掛”、協(xié)協(xié)議出讓、、劃撥、租租賃或作價(jià)價(jià)入股等方方式操作(社會(huì)資本本配置商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目目進(jìn)行捆綁綁式開(kāi)發(fā)的的，需要另外取取得所配置置的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的的土地使用用權(quán))3.配套商商業(yè)項(xiàng)目土土地使用權(quán)權(quán)獲取的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)由社會(huì)會(huì)資本方承承擔(dān)(社會(huì)資本本方應(yīng)當(dāng)對(duì)對(duì)經(jīng)營(yíng)性用用地的取得得成本進(jìn)行行充分的測(cè)測(cè)算，將其其納入到項(xiàng)目目總體的現(xiàn)現(xiàn)金流平衡衡中，確保整個(gè)片片區(qū)綜合開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具具備經(jīng)濟(jì)可可行性,實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投投資與收益益的平衡。。)3.產(chǎn)業(yè)園園區(qū)需要PPP模式式下的創(chuàng)新新融資問(wèn)題如何解解決：長(zhǎng)效效均衡機(jī)制制1.將園區(qū)運(yùn)營(yíng)營(yíng)納入20年以上PPP框架，建立立一種長(zhǎng)效效均衡機(jī)制制，有效解解決這種囚囚徒博弈的的困境，讓讓短期一口口氣賺到的的錢(qián)攤到幾幾十年的時(shí)時(shí)間里，讓讓政府和社社會(huì)資本都都不再將目目光局限在在短期利益益上，企業(yè)很難短短期逐利，，政府也很很難要求短短期的速效效政績(jī)。2.雙方的利益益訴求捆綁綁，能夠各各顯其能，，勠力同心心于產(chǎn)業(yè)園園區(qū)的生命命周期之中中，著眼于于長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)規(guī)劃和穩(wěn)定定的運(yùn)營(yíng)，，從開(kāi)發(fā)到招招商到城市市與產(chǎn)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)，制造造多個(gè)發(fā)力力點(diǎn)。3.建立長(zhǎng)期均均衡發(fā)展機(jī)機(jī)制，使得多方（區(qū)域域、政府、、企業(yè)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)）共贏贏獲益，也能夠看看到更多良良性運(yùn)行的的新型園區(qū)區(qū)，真正符符合新型城城鎮(zhèn)化和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的的本質(zhì)。高效持續(xù)地地提升園區(qū)區(qū)盈利能力力才是關(guān)鍵鍵園區(qū)PPP，就是政府府與社會(huì)資資本進(jìn)行高高度合作，，以更具活活力的完全全市場(chǎng)化的的手段提升升產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)的運(yùn)營(yíng)效效率，以平平臺(tái)整合的的思維與路路徑去進(jìn)行行軟硬件的的搭建，以以及產(chǎn)業(yè)的的集聚與服服務(wù)，并從從園區(qū)的長(zhǎng)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)之之中獲取合合理收益的的模式。傳統(tǒng)招商是是物理空間間的搬遷，，“華夏幸福模模式”則是通過(guò)優(yōu)化營(yíng)營(yíng)商環(huán)境和和提供專(zhuān)業(yè)業(yè)服務(wù)變‘‘搬商’為為‘養(yǎng)商’’，讓入駐企企業(yè)離不開(kāi)開(kāi)“華夏的服務(wù)務(wù)”真正讓工業(yè)業(yè)園活起來(lái)來(lái)、火起來(lái)來(lái)，城市價(jià)價(jià)值才能提提升，這個(gè)PPP項(xiàng)目才有有盈利點(diǎn)。。！3.產(chǎn)業(yè)園園區(qū)需要PPP模式式下的創(chuàng)新新融資新型的園區(qū)區(qū)PPP運(yùn)運(yùn)營(yíng)者所需需要具有的的能力：新型的園區(qū)區(qū)PPP運(yùn)營(yíng)者所需需要具備備的能力3、園區(qū)運(yùn)運(yùn)營(yíng)框架的的分解、組組織、整合合、掌控能能力5、對(duì)接資本市市場(chǎng)與金融融資源的能能力4、園區(qū)整整體的運(yùn)營(yíng)營(yíng)、管理和和服務(wù)能力力1、宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的研判能能力2、城市、區(qū)域、、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的的研判與規(guī)劃能力力3.產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要要PPP模式下的的創(chuàng)新融資4.園區(qū)PPP的的整體運(yùn)作模式和和成功條件園區(qū)PPP的整體體運(yùn)作模式可以歸歸納為：1.投資人或投資人組組建的聯(lián)合體，參與政府組織的的投資人（合作伙伙伴）招標(biāo)投標(biāo)，，中標(biāo)后與政府共同組建項(xiàng)目公司司；2.項(xiàng)目公司取得政府府授予的特許經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)后，根據(jù)產(chǎn)業(yè)業(yè)定位，對(duì)區(qū)域?qū)崒?shí)施整體策劃、規(guī)規(guī)劃、設(shè)計(jì)，并成成立相應(yīng)的開(kāi)發(fā)分分公司或部門(mén)，針針對(duì)各項(xiàng)具體的開(kāi)開(kāi)發(fā)內(nèi)容實(shí)施投資開(kāi)發(fā)、招招商、運(yùn)營(yíng)；3.打造一個(gè)區(qū)域內(nèi)的的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，使區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)從無(wú)到有、從零零散到聚集，從初初級(jí)到成熟，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域整體價(jià)值的提提升、區(qū)域地塊及及物業(yè)的升值，區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集聚與與提升，而投資人則從各各級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中獲獲得相應(yīng)的利潤(rùn)。。4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程政府依法招投標(biāo)投資人/聯(lián)合體政府/授權(quán)單位整體策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、宣傳、招商SPV特許權(quán)授予一級(jí)開(kāi)發(fā)公司/部門(mén)二級(jí)開(kāi)發(fā)公司/部門(mén)三級(jí)開(kāi)發(fā)公司/部門(mén)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市政工程、協(xié)助政府出讓土地并收回資金二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開(kāi)發(fā)公共服務(wù)設(shè)施

園區(qū)整體經(jīng)營(yíng)、管理公共服務(wù)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理園區(qū)后續(xù)招商投標(biāo)比組建按需成立/整合分公司/部門(mén)政府特許權(quán)授予運(yùn)營(yíng)商/SPV服務(wù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，目的性持續(xù)招商園區(qū)物業(yè)管理園區(qū)及企業(yè)安保、綠化、食堂、宿舍等生活設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理，社會(huì)活動(dòng)組織......配套設(shè)施開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理酒店等公共服務(wù)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理園區(qū)資產(chǎn)、資本運(yùn)營(yíng)......規(guī)制、監(jiān)督入園企業(yè)這種標(biāo)準(zhǔn)式的流程程其中的部分細(xì)節(jié)節(jié)，可以根據(jù)實(shí)際際情況有所變化，，比如宏泰發(fā)展運(yùn)運(yùn)營(yíng)龍河高新區(qū)的的項(xiàng)目公司——廊坊市盛世建設(shè)投投資有限公司，這這家公司完全由宏宏泰自己設(shè)立并100%控股，安次區(qū)政府府和龍河高新區(qū)是是以購(gòu)買(mǎi)宏泰的服服務(wù)形式進(jìn)行合作作的，屬于特許經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)的范疇，這這并不妨礙其符合合PPP模式的本質(zhì)要求。。4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程放在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新城來(lái)說(shuō)，為了補(bǔ)足缺口，可可以將一些與PPP項(xiàng)目相關(guān)的公用物物業(yè)（如人才公寓寓、酒店、保障性性住房、科教文衛(wèi)衛(wèi)物業(yè)和經(jīng)營(yíng)性物物業(yè)等）的開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)益補(bǔ)充進(jìn)去去，可能會(huì)以特許經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)讓渡的形式進(jìn)進(jìn)行，但這并不意意味著可以讓社會(huì)會(huì)資本方進(jìn)行房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)補(bǔ)足收收益財(cái)政部的《政府和社會(huì)資本合作法（征求意見(jiàn)稿）》中明確闡述：社會(huì)資本參與PPP項(xiàng)目時(shí)獲得收益的三種方式途徑一是由政府付費(fèi)二是向使用公共產(chǎn)品或服務(wù)的用戶收費(fèi)，也就是“使用者付費(fèi)”三是可行性缺口補(bǔ)助，包括與合作項(xiàng)目相關(guān)的其他配套開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)益等！4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP項(xiàng)目的基本類(lèi)型PPP政府壟斷型（特許經(jīng)營(yíng)）競(jìng)爭(zhēng)型（經(jīng)營(yíng)權(quán)）類(lèi)型適用領(lǐng)域能源、交通運(yùn)輸、、水利、環(huán)境保護(hù)護(hù)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、、科技、保障性安安居工程、醫(yī)療、、衛(wèi)生、養(yǎng)老、教教育、文化等公共共服務(wù)領(lǐng)域(特許)經(jīng)營(yíng)+VGF能源、交通運(yùn)輸、、水利、環(huán)境保護(hù)護(hù)、市政工程等特特定領(lǐng)域付費(fèi)主體使用者政府采購(gòu)（經(jīng)營(yíng)權(quán)）使用者+政府采購(gòu)方式原則上招標(biāo)投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性性談判、競(jìng)爭(zhēng)性磋磋商等原則上招標(biāo)投標(biāo)，，可以靈活處理項(xiàng)目類(lèi)型4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP的回報(bào)方式使用者付費(fèi)方式社會(huì)資本提供服務(wù)付費(fèi)最終使用方（經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目）社會(huì)資本提供服務(wù)付費(fèi)政府或政府部門(mén)社會(huì)資本可行性缺口補(bǔ)貼政府或政府部門(mén)提供服務(wù)付費(fèi)最終使用方可行性缺口補(bǔ)助（VGF）方式可用性付費(fèi)使用量付費(fèi)績(jī)效付費(fèi)政府采購(gòu)方式（非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目））（準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目））利益實(shí)現(xiàn)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程第二十三條政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)所需需資金，應(yīng)當(dāng)在既既有財(cái)政預(yù)算中統(tǒng)統(tǒng)籌安排。購(gòu)買(mǎi)主體應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)現(xiàn)有財(cái)政資金安排排的基礎(chǔ)上，按規(guī)規(guī)定逐步增加政府府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)資金比比例。對(duì)預(yù)算已安安排資金且明確通通過(guò)購(gòu)買(mǎi)方式提供供的服務(wù)項(xiàng)目，按按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；；對(duì)預(yù)算已安排資資金但尚未明確通通過(guò)購(gòu)買(mǎi)方式提供供的服務(wù)項(xiàng)目，可可以根據(jù)實(shí)際情況況轉(zhuǎn)為通過(guò)政府購(gòu)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)方式實(shí)施施。第二十五條財(cái)財(cái)政部門(mén)在布置年年度預(yù)算編制工作作時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)服務(wù)相關(guān)預(yù)算安安排提出明確要求求，在預(yù)算報(bào)表中中制定專(zhuān)門(mén)的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)服務(wù)項(xiàng)目表。購(gòu)買(mǎi)主體應(yīng)當(dāng)按要要求填報(bào)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)務(wù)項(xiàng)目表，并將列列入集中采購(gòu)目錄錄或采購(gòu)限額標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)以上的政府購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)服務(wù)項(xiàng)目同時(shí)反反映在政府采購(gòu)預(yù)預(yù)算中，與部門(mén)預(yù)預(yù)算一并報(bào)送財(cái)政政部門(mén)審核。《政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)管理理辦法（暫行）》（財(cái)綜【2014】96號(hào)）政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程（五）資金管理。。政府向社會(huì)力量購(gòu)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)所需資金金在既有財(cái)政預(yù)算算安排中統(tǒng)籌考慮慮。隨著政府提供公共共服務(wù)的發(fā)展所需需增加的資金，應(yīng)應(yīng)按照預(yù)算管理要要求列入財(cái)政預(yù)算算。要嚴(yán)格資金管管理，確保公開(kāi)、、透明、規(guī)范、有有效。（六）績(jī)效管理。。加強(qiáng)政府向社會(huì)力力量購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的績(jī)績(jī)效管理，嚴(yán)格績(jī)績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制。建立健全由購(gòu)買(mǎi)主主體、服務(wù)對(duì)象及及第三方組成的綜綜合性評(píng)審機(jī)制，，對(duì)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)項(xiàng)目目數(shù)量、質(zhì)量和資資金使用績(jī)效等進(jìn)進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。評(píng)評(píng)價(jià)結(jié)果向社會(huì)公公布，并作為以后后年度編制政府向向社會(huì)力量購(gòu)買(mǎi)服服務(wù)預(yù)算和選擇政政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)承接接主體的重要參考考依據(jù)?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于于政府向社會(huì)力量量購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的指導(dǎo)導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2013〕96號(hào)）4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程第十八條行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)預(yù)算管理要要求，將PPP項(xiàng)目合同中約定的的政府跨年度財(cái)政政支出責(zé)任納入中中期財(cái)政規(guī)劃，經(jīng)經(jīng)財(cái)政部門(mén)審核匯匯總后，報(bào)本級(jí)人人民政府審核，保保障政府在項(xiàng)目全全生命周期內(nèi)的履履約能力。第十九條本級(jí)人人民政府同意納入入中期財(cái)政規(guī)劃的的PPP項(xiàng)目，由行業(yè)主管管部門(mén)按照預(yù)算編編制程序和要求，，將合同中符合預(yù)預(yù)算管理要求的下下一年度財(cái)政資金金收支納入預(yù)算管管理，報(bào)請(qǐng)財(cái)政部門(mén)審核核后納入預(yù)算草案案，經(jīng)本級(jí)政府同同意后報(bào)本級(jí)人民民代表大會(huì)審議。政府采購(gòu)《政府和社會(huì)資本合合作項(xiàng)目財(cái)政管理理暫行辦法》（財(cái)金【2016】92號(hào)）4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程第二十條行業(yè)主主管部門(mén)應(yīng)按照預(yù)預(yù)算編制要求，編編報(bào)PPP項(xiàng)目收支預(yù)算：（一）收支測(cè)算。。每年7月底之前，行業(yè)主主管部門(mén)應(yīng)按照當(dāng)當(dāng)年P(guān)PP項(xiàng)目合同約定，結(jié)結(jié)合本年度預(yù)算執(zhí)執(zhí)行情況、支出績(jī)績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果等，，測(cè)算下一年度應(yīng)應(yīng)納入預(yù)算的PPP項(xiàng)目收支數(shù)額。（二）支出編制。。行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)應(yīng)將需要從預(yù)算中中安排的PPP項(xiàng)目支出責(zé)任，按按照相關(guān)政府收支支分類(lèi)科目、預(yù)算算支出標(biāo)準(zhǔn)和要求求，列入支出預(yù)算算。（三）收入編制。。行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)應(yīng)將政府在PPP項(xiàng)目中獲得的收入入列入預(yù)算。（四）報(bào)送要求。。行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)應(yīng)將包括所有PPP項(xiàng)目全部收支在內(nèi)內(nèi)的預(yù)算，按照統(tǒng)統(tǒng)一的時(shí)間要求報(bào)報(bào)同級(jí)財(cái)政部門(mén)。。第二十一條財(cái)政政部門(mén)應(yīng)對(duì)行業(yè)主主管部門(mén)報(bào)送的PPP項(xiàng)目財(cái)政收支預(yù)算算申請(qǐng)進(jìn)行認(rèn)真審審核，充分考慮績(jī)績(jī)效評(píng)價(jià)、價(jià)格調(diào)調(diào)整等因素，合理理確定預(yù)算金額。。政府采購(gòu)《政府和社會(huì)資本合合作項(xiàng)目財(cái)政管理理暫行辦法》（財(cái)金【2016】92號(hào)）4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP項(xiàng)目主體或其他社社會(huì)資本，除通過(guò)規(guī)范的土地地市場(chǎng)取得合法土土地權(quán)益外，不得得違規(guī)取得未供應(yīng)應(yīng)的土地使用權(quán)或或變相取得土地收收益，不得作為項(xiàng)項(xiàng)目主體參與土地地收儲(chǔ)和前期開(kāi)發(fā)發(fā)等工作，不得借借未供應(yīng)的土地進(jìn)進(jìn)行融資；PPP項(xiàng)目的資金來(lái)源與與未來(lái)收益及清償償責(zé)任，不得與土土地出讓收入掛鉤鉤?！敦?cái)政部等關(guān)于聯(lián)合合公布第三批政府府和社會(huì)資本合作作示范項(xiàng)目加快推推動(dòng)示范項(xiàng)目建設(shè)設(shè)的通知》（財(cái)金【2016】91號(hào)）資金來(lái)源4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP項(xiàng)目支出納入預(yù)算算的條件納入預(yù)算財(cái)政可承受能力論證通過(guò)財(cái)政可承受能力論證且經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意實(shí)施列入各地PPP項(xiàng)目目錄地方各級(jí)財(cái)政部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)評(píng)估、篩選的潛在PPP項(xiàng)目基本信息，錄入綜合信息平臺(tái)納入PPP綜合信息平臺(tái)未納入綜合信息平臺(tái)項(xiàng)目庫(kù)的項(xiàng)目，原則上不得通過(guò)財(cái)政預(yù)算安排支出責(zé)任。4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP中政府付費(fèi)的保障障（一）《政府和社會(huì)資本合合作項(xiàng)目財(cái)政承受受能力論證指引》（財(cái)金〔2015〕21號(hào)）第五條財(cái)政政承受能力論證的的結(jié)論分為“通過(guò)過(guò)論證”和“未通通過(guò)論證”?！巴ㄟ^(guò)論證”的項(xiàng)項(xiàng)目，各級(jí)財(cái)政部部門(mén)應(yīng)當(dāng)在編制年年度預(yù)算和中期財(cái)財(cái)政規(guī)劃時(shí)，將項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)政支出責(zé)任任納入預(yù)算統(tǒng)籌安安排?！拔赐ㄟ^(guò)論證”的的項(xiàng)目，則不宜采采用PPP模式。第二十五條每一年度全部PPP項(xiàng)目需要從預(yù)算中中安排的支出責(zé)任任，占一般公共預(yù)預(yù)算支出比例應(yīng)當(dāng)當(dāng)不超過(guò)10%。省級(jí)財(cái)政部門(mén)可根根據(jù)本地實(shí)際情況況，因地制宜確定定具體比例，并報(bào)報(bào)財(cái)政部備案，同同時(shí)對(duì)外公布。納入預(yù)算4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP中政府付費(fèi)的保障障（二）《財(cái)政部關(guān)于規(guī)范政政府和社會(huì)資本合合作（PPP）綜合信息平臺(tái)運(yùn)運(yùn)行的通知》（財(cái)金〔2015〕166號(hào)）地方各級(jí)財(cái)政部門(mén)門(mén)要按照PPP項(xiàng)目操作流程，做做好本地區(qū)PPP項(xiàng)目各階段信息填填報(bào)、資料上傳與與管理工作。原則則上，經(jīng)地方各級(jí)級(jí)財(cái)政部門(mén)會(huì)同相相關(guān)部門(mén)評(píng)估、篩篩選的潛在PPP項(xiàng)目基本信息，均均應(yīng)錄入綜合信息息平臺(tái)。中央部門(mén)門(mén)擬作為實(shí)施機(jī)構(gòu)構(gòu)的PPP項(xiàng)目，由財(cái)政部統(tǒng)統(tǒng)一評(píng)審錄入項(xiàng)目目信息。經(jīng)省級(jí)財(cái)財(cái)政部門(mén)審核滿足足上報(bào)要求的，由由省級(jí)財(cái)政部門(mén)提提交，列為儲(chǔ)備項(xiàng)項(xiàng)目；編制項(xiàng)目實(shí)實(shí)施方案，通過(guò)物物有所值評(píng)價(jià)、財(cái)財(cái)政承受能力論證證，并經(jīng)本級(jí)政府府審核同意的，列列為執(zhí)行項(xiàng)目；通通過(guò)中央或省級(jí)財(cái)財(cái)政部門(mén)評(píng)審并列列為中央或省級(jí)示示范的項(xiàng)目，列為為示范項(xiàng)目。未納入綜合信息平平臺(tái)項(xiàng)目庫(kù)的項(xiàng)目目，不得列入各地地PPP項(xiàng)目目錄，原則上上不得通過(guò)財(cái)政預(yù)預(yù)算安排支出責(zé)任任。納入預(yù)算4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP綜合信息平臺(tái)項(xiàng)目目庫(kù)項(xiàng)目庫(kù)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程納入預(yù)算PPP是一場(chǎng)婚姻？那么，是否需要一一個(gè)婚前保證書(shū)？？……4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程納入財(cái)政預(yù)算的（（決議）文件由有權(quán)機(jī)構(gòu)出具人大、人大常委會(huì)會(huì)、政府、財(cái)政局局適當(dāng)描述背景確認(rèn)納入財(cái)政預(yù)算算和財(cái)政規(guī)劃納入預(yù)算4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程安慶市外環(huán)北路工工程PPP項(xiàng)目納入預(yù)算案例4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程安慶市外環(huán)北路工工程PPP項(xiàng)目政府項(xiàng)目公司可用性服務(wù)費(fèi)運(yùn)維績(jī)效服務(wù)費(fèi)安慶市人大常委會(huì)會(huì)在PPP項(xiàng)目協(xié)議簽署前通通過(guò)決議，將該等等可用性服務(wù)費(fèi)和和運(yùn)營(yíng)績(jī)效服務(wù)費(fèi)費(fèi)納入跨年度的財(cái)財(cái)政預(yù)算，并要求市政府加加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)與資資金管理，定期向向市人大常委會(huì)報(bào)報(bào)告工程進(jìn)展、資資金使用情況。注重政府方履約保保障，給社會(huì)資本和金金融機(jī)構(gòu)等主要利利益相關(guān)方吃了定定心丸，這是本項(xiàng)項(xiàng)目成功實(shí)施的關(guān)關(guān)鍵因素之一。政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程納入預(yù)算案例安慶市人大常委會(huì)會(huì)關(guān)于《安慶市人人民政府關(guān)于安慶慶市外環(huán)北路PPP項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問(wèn)題題的議案》的決議議（2015年3月12日安慶市第十六屆屆人民代表大會(huì)常常務(wù)委員會(huì)第十六六次會(huì)議通過(guò)）安慶市第十六屆人人民代表大會(huì)常務(wù)務(wù)委員會(huì)第十六次次會(huì)議聽(tīng)取和審議議了《安慶市人民民政府關(guān)于安慶市市外環(huán)北路PPP項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問(wèn)題題的議案》。會(huì)議同意《安慶市市人民政府關(guān)于安安慶市外環(huán)路北路路PPP項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問(wèn)題題的議案》。會(huì)議同意市財(cái)政局局提出的將可用性性服務(wù)費(fèi)和運(yùn)維績(jī)績(jī)效服務(wù)費(fèi)納入市市本級(jí)跨年度財(cái)政政預(yù)算建議。市人民政府必須加加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)與資資金監(jiān)管，確保專(zhuān)專(zhuān)款專(zhuān)用，定期向向市人大常委會(huì)報(bào)報(bào)告工程進(jìn)展、資資金使用情況。納入預(yù)算案例4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程預(yù)算編制預(yù)算初步審查預(yù)算批準(zhǔn)預(yù)算執(zhí)行政府（具體由財(cái)政政部門(mén)承擔(dān)）編制制預(yù)算草案政府審定預(yù)算草案案地方政府財(cái)政支出出列入預(yù)算的流程程人大專(zhuān)門(mén)委員會(huì)或或者人大常委會(huì)初初步審查預(yù)算人大批準(zhǔn)預(yù)算本級(jí)政府組織執(zhí)行行預(yù)算，具體由財(cái)財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)納入預(yù)算4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程啟動(dòng)調(diào)整編制調(diào)整方案方案初步審查方案批準(zhǔn)發(fā)生需要調(diào)減預(yù)算算安排的重點(diǎn)支出出數(shù)額、需要增加加或者減少預(yù)算總總支出等情形的，，啟動(dòng)預(yù)算調(diào)整地方政府預(yù)算調(diào)整整流程各級(jí)政府（具體由由財(cái)政部門(mén)承擔(dān)））編制預(yù)算調(diào)整方方案人大專(zhuān)門(mén)委員會(huì)或或者有關(guān)工作機(jī)構(gòu)構(gòu)初步審查調(diào)整方方案人大常委會(huì)審查與與批準(zhǔn)預(yù)算調(diào)整方方案4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程納入預(yù)算納入預(yù)算文件的效效力法律效力是否構(gòu)成擔(dān)保？人大（或者人大常常委會(huì)政府財(cái)政局是否可以強(qiáng)制執(zhí)行行？?jī)H有編制權(quán),無(wú)決定權(quán)僅有編制權(quán)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程納入預(yù)算遼寧省政府向原新新華銀行香港分行行出具一份《承諾函》，內(nèi)容為：“我省省人民政府知悉貴貴行同意向我駐港港附屬機(jī)構(gòu)中遼有有限公司提供及/或繼續(xù)提供銀行便便利/貸款，我省人民政政府在此承諾以下下事項(xiàng)：……如借款人不能按貴貴行要求償還就上上述銀行便利／貸貸款下產(chǎn)生的任何何債務(wù)時(shí)，我省人民政府將協(xié)協(xié)助解決借款人拖拖欠貴行的債務(wù)，，不讓貴行在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上蒙受任何損失失?！薄冻兄Z函》是否構(gòu)成保證擔(dān)保保應(yīng)當(dāng)依據(jù)其名稱稱和內(nèi)容確定。從從本案《承諾函》的名稱與內(nèi)容看，，遼寧省政府僅承承諾“協(xié)助解決””，沒(méi)有對(duì)中遼公公司的債務(wù)作出代代為清償責(zé)任的意意思表示，《承諾函》不符合《中華人民共和國(guó)國(guó)擔(dān)保法》第六條有關(guān)“保保證”的規(guī)定，，不能構(gòu)成法律律意義上的保證證。承諾效力政府《承諾函》不構(gòu)成法律保證證貴州版信托“承承諾函”調(diào)查一般而言，地方方政府債務(wù)率的的警戒線為100%，而貴州因債務(wù)務(wù)率高達(dá)190%，地方政府信用用風(fēng)險(xiǎn)較高。然然而，激進(jìn)的金金融機(jī)構(gòu)仍會(huì)做做貴州平臺(tái)項(xiàng)目目，部分信托便便是其中之一，，但需要財(cái)政予予以擔(dān)保?！俺兄Z函”、““擔(dān)保函”、““安慰函”、““說(shuō)明函”、““安排函”名稱稱如何，是否合合規(guī)，是否有問(wèn)問(wèn)題，關(guān)鍵看兩兩點(diǎn)：一是看函的內(nèi)容容的合規(guī)性；二是看函所支持持的事情（融資資行為）的合規(guī)規(guī)性舉債只能省級(jí)政政府層面，PPP項(xiàng)目可以納入同同級(jí)政府財(cái)政預(yù)預(yù)算并出具人大大決議。如果是是舉債違反國(guó)家家新預(yù)算法，如如果是PPP項(xiàng)目則不納入《地方政府存量債債務(wù)納入預(yù)算管管理清理甄別辦辦法》范疇中，政府無(wú)無(wú)需要回。這件事情有兩個(gè)個(gè)后果：一是很多地方政政府通過(guò)這種““出函”的方式式變相融資，事事件會(huì)導(dǎo)致很多多金融機(jī)構(gòu)“風(fēng)風(fēng)聲鶴唳”，排排查這種風(fēng)險(xiǎn)，，也使得金融機(jī)機(jī)構(gòu)對(duì)政府出函函提供支持直接接融資的方式可可能要重新審視視了；二是對(duì)地方政府府的信用是一個(gè)個(gè)極大的損傷，，個(gè)別地方政府府的法律意識(shí)、、責(zé)任意識(shí)較弱弱，從表述上看看出“權(quán)力思想想”的余威，隨隨意性較強(qiáng)。關(guān)于使用者付費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目使用者付費(fèi)：由由最終消費(fèi)者直直接付費(fèi)購(gòu)買(mǎi)公公共產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)常見(jiàn)類(lèi)型：傳統(tǒng)領(lǐng)域：污水水處理、供水、、供熱、供氣、、高速公路、地地鐵新興領(lǐng)域：文化化、旅游、醫(yī)療療養(yǎng)老、教育、、場(chǎng)館使用者付費(fèi)4.園區(qū)PPP整體體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程50根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況，可可以分為壟斷性性項(xiàng)目和競(jìng)爭(zhēng)性性項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目項(xiàng)目的供應(yīng)具有有壟斷性。使用用者通常只能依依賴項(xiàng)目消費(fèi)，，不能放棄或者者使用其他項(xiàng)目目。例如：供水水、供熱、供電電、高速公路、、污水處理、地地下綜合管廊等等。項(xiàng)目存在充分競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，使用者可可以自由選擇是是否在該項(xiàng)目中中消費(fèi)。例如：：醫(yī)療、養(yǎng)老、、教育、旅游、、產(chǎn)業(yè)園等。壟斷性項(xiàng)目使用者付費(fèi)4.園區(qū)PPP整體體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程項(xiàng)目沒(méi)有收益來(lái)來(lái)源，屬于公益益性。例如：道路、橋橋梁、水庫(kù)、環(huán)環(huán)境治理、園林林綠化、文化場(chǎng)場(chǎng)館等。關(guān)于政府付費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目政府付費(fèi)：是指政府直接付付費(fèi)購(gòu)買(mǎi)公共產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)，主主要包括可用性性付費(fèi)、使用量量付費(fèi)和績(jī)效付付費(fèi)。項(xiàng)目類(lèi)型:政府付費(fèi)4.園區(qū)PPP整體體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程政府采購(gòu)PPP的基本特征授予經(jīng)營(yíng)權(quán)合作期限原則上上不低于10年，費(fèi)用逐步支支付（支付比例例可以前高后低低）有考核機(jī)制，考考核機(jī)制對(duì)費(fèi)用用支付產(chǎn)生影響響（可以合理確確定考核指標(biāo)，，加強(qiáng)可用性考考核指標(biāo)的權(quán)重重）拉長(zhǎng)版的BT？政府付費(fèi)4.園區(qū)PPP整體體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP項(xiàng)目主體或其他他社會(huì)資本，除除通過(guò)規(guī)范的土土地市場(chǎng)取得合合法土地權(quán)益外外，不得違規(guī)取取得未供應(yīng)的土土地使用權(quán)或變變相取得土地收收益，不得作為項(xiàng)目主主體參與土地收收儲(chǔ)和前期開(kāi)發(fā)發(fā)等工作，不得借未供應(yīng)的的土地進(jìn)行融資資；PPP項(xiàng)目的資金來(lái)源源與未來(lái)收益及及清償責(zé)任，不不得與土地出讓讓收入掛鉤。《財(cái)政部等關(guān)于聯(lián)聯(lián)合公布第三批批政府和社會(huì)資資本合作示范項(xiàng)項(xiàng)目加快推動(dòng)示示范項(xiàng)目建設(shè)的的通知》（財(cái)金【2016】91號(hào)）政府采購(gòu)4.園區(qū)PPP整體體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程“通過(guò)論證”的的項(xiàng)目，各級(jí)財(cái)財(cái)政部門(mén)應(yīng)當(dāng)在在編制年度預(yù)算算和中期財(cái)政規(guī)規(guī)劃時(shí)，將項(xiàng)目目財(cái)政支出責(zé)任任納入預(yù)算統(tǒng)籌籌安排?！拔赐ㄟ^(guò)論證””的項(xiàng)目，則不宜采用PPP模式。每一年度全部PPP項(xiàng)目需要從預(yù)算算中安排的支出出責(zé)任，占一般般公共預(yù)算支出出比例應(yīng)當(dāng)不超超過(guò)10%?？尚行匀笨谘a(bǔ)助助項(xiàng)目與政府付付費(fèi)項(xiàng)目爭(zhēng)搶政政府支出的額度度。額度緊張，，政府的各實(shí)施施機(jī)構(gòu)之間存在在矛盾與沖突。。關(guān)于PPP項(xiàng)目中土地征地地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用，可以不占占用一般公共預(yù)預(yù)算支出的額度度，計(jì)入政府性性基金預(yù)算。在在PPP結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面留留出了更大的空空間——如何運(yùn)用4號(hào)文?！墩蜕鐣?huì)資本本合作項(xiàng)目財(cái)政政承受能力論證證指引》（財(cái)金〔2015〕21號(hào)）與《財(cái)政部國(guó)土資資源部中國(guó)人人民銀行銀監(jiān)監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范土土地儲(chǔ)備和資金金管理等相關(guān)問(wèn)問(wèn)題的通知》（財(cái)綜〔2016〕4號(hào)）支出責(zé)任4.園區(qū)PPP整體體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP中政府付費(fèi)的保保障《政府和社會(huì)資本本合作項(xiàng)目財(cái)政政承受能力論證證指引》（財(cái)金〔2015〕21號(hào)）第五條財(cái)財(cái)政承受能力論論證的結(jié)論分為為“通過(guò)論證””和“未通過(guò)論論證”?！巴ㄟ^(guò)論證”的的項(xiàng)目，各級(jí)財(cái)財(cái)政部門(mén)應(yīng)當(dāng)在在編制年度預(yù)算算和中期財(cái)政規(guī)規(guī)劃時(shí)，將項(xiàng)目目財(cái)政支出責(zé)任任納入預(yù)算統(tǒng)籌籌安排?！拔赐ㄟ^(guò)論證””的項(xiàng)目，則不不宜采用PPP模式。第二十五條每一年度全部PPP項(xiàng)目需要從預(yù)算算中安排的支出出責(zé)任，占一般般公共預(yù)算支出出比例應(yīng)當(dāng)不超超過(guò)10%。省級(jí)財(cái)政部門(mén)可可根據(jù)本地實(shí)際際情況，因地制制宜確定具體比比例，并報(bào)財(cái)政政部備案，同時(shí)時(shí)對(duì)外公布。支出責(zé)任4.園區(qū)PPP整體體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程政府預(yù)算政府預(yù)算的構(gòu)成成（政府的四本本賬）一般公共預(yù)算收入：稅收、轉(zhuǎn)移支付等支出：政府一般性支出、轉(zhuǎn)移支付政府性基金預(yù)算收入：依法在一定期限內(nèi)向特定對(duì)象征收、收取或者以其他方式籌集的資金支出：特定公共事業(yè)發(fā)展國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算收入：國(guó)有資本收益支出：依法確定社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算收入：社會(huì)保險(xiǎn)繳款、一般公共預(yù)算安排和其他方式籌集的資金支出：社會(huì)保險(xiǎn)支出4.園區(qū)PPP整體體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程利益實(shí)現(xiàn)案例：固安工業(yè)業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化項(xiàng)目政府社會(huì)投資人項(xiàng)目公司土地整理PPP合作協(xié)議（委托開(kāi)發(fā)協(xié)議議）政府采購(gòu)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)運(yùn)營(yíng)維護(hù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)一體化方案案基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公共設(shè)施建設(shè)固安縣政府采購(gòu)購(gòu)華夏幸福在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)提供供設(shè)計(jì)、投資、、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)一一體化服務(wù)收益回報(bào)模式：：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、、土地開(kāi)發(fā)按成成本加成給予110%補(bǔ)償招商引資等服務(wù)務(wù)按約定比例支支付相應(yīng)費(fèi)用兩項(xiàng)費(fèi)用上限不不高于園區(qū)財(cái)政政收入增量的企企業(yè)分享部分4.園區(qū)PPP整體體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程利益實(shí)現(xiàn)土地整理、基礎(chǔ)建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售政府獲得土地出讓收入和稅收政府返還基礎(chǔ)建設(shè)投資額（110%）招商引資（按落地投資額一定比例返還）后期產(chǎn)業(yè)服務(wù)維護(hù)實(shí)現(xiàn)將“短期一次性”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先進(jìn)轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴L(zhǎng)期、可持續(xù)園區(qū)經(jīng)營(yíng)”投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售并獲取現(xiàn)金回流企業(yè)墊資發(fā)展階段；初始投資期1-2年，成本約4-5億/平方公里4.園區(qū)PPP整體體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程利益實(shí)現(xiàn)行業(yè)名稱營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本毛利率營(yíng)業(yè)收入較上年增加百分比產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)9.53--38.3%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1.861.4919.9%-土地整理22.6315.2432.7%228.3%綜合服務(wù)0.320.2327.9%586.8%物業(yè)管理服務(wù)0.250.40-62.1%37%園區(qū)住宅配套38.5424.1637.3%151.7%城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)4.162.9828.2%-70.6%其他0.300.2612.8%-47.9%合計(jì)77.59--76.3%來(lái)源：華夏幸福?；鶚I(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表4.園區(qū)PPP整體體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程利益實(shí)現(xiàn)“園區(qū)運(yùn)營(yíng)+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”模式式“園區(qū)運(yùn)營(yíng)+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，雙雙核驅(qū)動(dòng)模式是是公司商業(yè)模式式的亮點(diǎn)和特色色。該模式中，政府府將園區(qū)作為工工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，，由華夏幸福進(jìn)進(jìn)行園區(qū)規(guī)劃、、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)、招商引資等等工作，然后再再轉(zhuǎn)由政府相關(guān)關(guān)部門(mén)經(jīng)營(yíng)和管管理，華夏幸福福在這個(gè)過(guò)程中中利用園區(qū)規(guī)劃劃的話語(yǔ)權(quán)優(yōu)勢(shì)勢(shì)在園區(qū)及其周周邊進(jìn)行大規(guī)模模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)。與當(dāng)?shù)卣炗営喤潘詤f(xié)議，拿地成本本極低。產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的的土地儲(chǔ)備在公公司所有土地儲(chǔ)儲(chǔ)備中占比大約約為80%，而在園區(qū)周邊邊拿地也是公司司地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來(lái)來(lái)擴(kuò)張的一條主主線。公司45%的收收入來(lái)自園區(qū)運(yùn)運(yùn)營(yíng)，50%的的收入來(lái)自園區(qū)區(qū)住宅開(kāi)發(fā)。2023/3/64.園區(qū)PPP整體體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程5.園區(qū)PPP的的贏利點(diǎn)和收益益率分析1、園區(qū)PPP是是一個(gè)長(zhǎng)周期的的運(yùn)作過(guò)程，不不同的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)營(yíng)階段有不同的的盈利點(diǎn)，是一一個(gè)短、中、長(zhǎng)期結(jié)結(jié)合的投資組合合，上述各階段的的利潤(rùn)來(lái)源能為為項(xiàng)目帶來(lái)持續(xù)續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流流。2、這些贏利點(diǎn)，，是影響PPP簽訂時(shí)物有所所值評(píng)價(jià)的定量量評(píng)估時(shí)的關(guān)鍵鍵因素。不過(guò)，，由于園區(qū)并非非高速公路、污污水廠這樣傳統(tǒng)統(tǒng)可憑經(jīng)驗(yàn)?zāi)M擬估算的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施項(xiàng)目，在土土地、產(chǎn)業(yè)、資資本、人流等眾眾多不確定函數(shù)數(shù)的綜合作用下下，準(zhǔn)確的定量量評(píng)估幾乎很難難做到，因此短短期來(lái)看，定性的物有所值值評(píng)價(jià)更適合于于園區(qū)PPP的的情況。3、對(duì)于PPP收收益達(dá)成的共識(shí)識(shí)是“確保盈利利，嚴(yán)禁暴利””，一般對(duì)于PPP項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率率的提法在8%---10%這個(gè)區(qū)間間，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域，這個(gè)收益益率對(duì)于基建、、一級(jí)開(kāi)發(fā)屬于于可接受范圍，，但對(duì)于整體產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的PPP收益率是否否能夠匹配契合合尚無(wú)定論，需需要在一些項(xiàng)目目的實(shí)踐中歸納納總結(jié)。園區(qū)PPP是一一個(gè)長(zhǎng)周期的運(yùn)運(yùn)作過(guò)程，不同同的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)階階段有不同的盈盈利點(diǎn)，是一個(gè)個(gè)短、中、長(zhǎng)期期結(jié)合的投資組組合，上述各階階段的利潤(rùn)來(lái)源源能為項(xiàng)目帶來(lái)來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)現(xiàn)金流，這些贏贏利點(diǎn)也可能是是影響PPP項(xiàng)項(xiàng)目簽訂時(shí)物有有所值評(píng)價(jià)的定定量評(píng)估時(shí)的關(guān)關(guān)鍵因素園區(qū)PPP并非高速公路、、污水廠這樣傳傳統(tǒng)可憑經(jīng)驗(yàn)?zāi)ＤM估算的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，在在土地、產(chǎn)業(yè)、、資本、人流等等眾多不確定因因素的綜合作用用下，準(zhǔn)確的定定量評(píng)估很難做做到，短期來(lái)看看，定性的物有有所值評(píng)價(jià)更適適合于園區(qū)PPP的評(píng)估。園區(qū)PPP可能的主要贏利利點(diǎn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收收入分成產(chǎn)業(yè)投資收益規(guī)劃、咨詢服務(wù)務(wù)等收益基金管理收益等園區(qū)內(nèi)與產(chǎn)業(yè)相相關(guān)二級(jí)開(kāi)發(fā)物物業(yè)載體租售收收入物業(yè)管理、配套套設(shè)施、服務(wù)活活動(dòng)等經(jīng)營(yíng)性收收入5.園區(qū)PPP的的贏利點(diǎn)和收益益率分析?產(chǎn)業(yè)新城投資者、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)營(yíng)商：PPP模模式是政府大力力提倡的模式，，不可能不去響響應(yīng)，且響應(yīng)帶帶來(lái)的業(yè)務(wù)拓展展效是很強(qiáng)的；；但一旦進(jìn)入PPP的框架，，意味著以往的的讓政府過(guò)度讓讓利的分成模式式不可能再為PPP模式要求求所接受，勢(shì)必必會(huì)帶來(lái)一系列列對(duì)回報(bào)率、利利潤(rùn)率的不利影影響。這是一個(gè)個(gè)必須迅速面對(duì)對(duì)的選擇？財(cái)政部的《政府府和社會(huì)資本合合作法（征求意意見(jiàn)稿）》文稿稿中強(qiáng)調(diào)：合作作項(xiàng)目連續(xù)三年年收益過(guò)高或者者過(guò)低，幅度超超過(guò)合作協(xié)議約約定的，應(yīng)當(dāng)按按照合作協(xié)議調(diào)調(diào)整政府付費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，或者公共共產(chǎn)品和服務(wù)的的價(jià)格對(duì)于PPP收益益達(dá)成的共識(shí)是是“確保盈利，，嚴(yán)禁暴利”，，對(duì)于PPP項(xiàng)目目?jī)?nèi)部收益率的的提法，大多在在6%~8%這個(gè)區(qū)間，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域，這個(gè)收益益率對(duì)于基建、、一級(jí)開(kāi)發(fā)屬于于可接受范圍，，但對(duì)于整體產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的PPP收益率是否否能夠匹配契合合尚無(wú)定論？如果將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的一般性收益益、經(jīng)常性收益益以及相關(guān)配套套物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)收益都算進(jìn)去去，整體回報(bào)率率超過(guò)30%，，甚至超過(guò)50%都是一種常常態(tài)，但這明顯已經(jīng)經(jīng)接近社會(huì)對(duì)于于“暴利”的認(rèn)認(rèn)知，未來(lái)必定定會(huì)面臨壓縮的的態(tài)勢(shì)。如果類(lèi)類(lèi)似的產(chǎn)業(yè)新城城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)收收益率連續(xù)3年年超出約定或可可接受的范圍，，可能會(huì)進(jìn)行重重新調(diào)整5.園區(qū)PPP的的贏利點(diǎn)和收益益率分析6.園區(qū)PPP的的成功條件和操操作要領(lǐng)好的園區(qū)PPP項(xiàng)目，主要取取決于兩個(gè)條件件：一是必須要觀察察該項(xiàng)目的可行行性以及規(guī)模與與實(shí)際需求的匹匹配。如果項(xiàng)目目建成以后無(wú)法法發(fā)揮應(yīng)有效益益，即使政府愿愿意支付，也會(huì)會(huì)造成資源的浪浪費(fèi)，這樣的項(xiàng)項(xiàng)目就缺少成功功的PPP項(xiàng)目目必須具有的基基礎(chǔ)；二是要看政府的的支付意愿和支支付能力，以及及相應(yīng)的法律法法規(guī)保障，以提提高違約成本，，降低違約可能能。1、在園區(qū)PPP框框架之下，土地地、產(chǎn)業(yè)、資本本三要素的協(xié)同同與配合對(duì)于園園區(qū)PPP的成成功而言至為關(guān)關(guān)鍵。2、土地是園區(qū)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)業(yè)是未來(lái)發(fā)展的的保障，資本是是園區(qū)運(yùn)營(yíng)得以以持續(xù)進(jìn)行和完完成的核心，這些要素的協(xié)協(xié)同與配合對(duì)于于園區(qū)PPP的的成功而言至為為關(guān)鍵。好的園區(qū)PPP項(xiàng)目?jī)纱笕Q因素要看政府的支付付意愿和支付能能力以及相應(yīng)的的法律法規(guī)保障障，以提高違約約成本，降低違違約可能比如中信汕頭濱濱海新城PPP項(xiàng)目，汕頭市市濠江區(qū)還爭(zhēng)取取到了地級(jí)市的的管理權(quán)限，區(qū)區(qū)級(jí)政府可以行行使地級(jí)市的管管理權(quán)限，再加加上汕頭市和濠濠江區(qū)政府都兌兌現(xiàn)了承諾以兩兩級(jí)立法保障為為濱海新城保駕駕護(hù)航，這些都都對(duì)PPP的實(shí)實(shí)施有巨大的裨裨益。要觀察該項(xiàng)目的的可行性以及規(guī)規(guī)模與實(shí)際需求求的匹配如果項(xiàng)目建成以以后無(wú)法發(fā)揮應(yīng)應(yīng)有效益，即使使政府愿意支付付，也會(huì)造成資資源的浪費(fèi)，這這樣的項(xiàng)目就缺缺少成功的PPP項(xiàng)目必須具具有的基礎(chǔ)6.園區(qū)PPP的的成功條件和操操作要領(lǐng)在園區(qū)PPP框框架之下，土地地、產(chǎn)業(yè)、資本本三要素的協(xié)同同與配合對(duì)于園園區(qū)PPP的成成功而言至為關(guān)關(guān)鍵資本是園區(qū)運(yùn)營(yíng)得以持續(xù)進(jìn)行和完成的核心產(chǎn)業(yè)是未來(lái)發(fā)展的保障土地是園區(qū)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)PPP推行可能能存在的最大障障礙：一些城市政府財(cái)財(cái)大氣粗、風(fēng)格格保守、墨守成成規(guī)，不愿意嘗嘗試PPP；欠發(fā)達(dá)城市作風(fēng)風(fēng)激進(jìn)，更多的的是將PPP作作為一種財(cái)政吃吃緊狀況下的融融資模式，欠缺缺服務(wù)心態(tài)。！6.園區(qū)PPP的的成功條件和操操作要領(lǐng)PPP模式作為為政府與社會(huì)力力量合作供給公公共服務(wù)的一種種新模式，第二二個(gè)P可以是擁?yè)碛匈Y本的重資資產(chǎn)企業(yè)，也可可以是沒(méi)有資本本優(yōu)勢(shì)但卻擁有有技術(shù)、專(zhuān)業(yè)和和管理優(yōu)勢(shì)的輕輕資產(chǎn)社會(huì)組織織，尤其是在存存量園區(qū)的PPP盤(pán)活過(guò)程中中，在運(yùn)營(yíng)、服服務(wù)、金融、資資源整合等輕資資產(chǎn)能力和平臺(tái)臺(tái)式的整合能力力上，這種輕資資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)顯得得更為重要。6.園區(qū)PPP的的成功條件和操操作要領(lǐng)園區(qū)PPP項(xiàng)目目的操作要領(lǐng)：：一、建立長(zhǎng)期共共識(shí)共贏的心態(tài)態(tài)，在專(zhuān)業(yè)能力力方面充分尊重重社會(huì)資本，把把共識(shí)和尊重寫(xiě)寫(xiě)進(jìn)合同當(dāng)中，，給予社會(huì)資本本足夠的話語(yǔ)權(quán)權(quán)保障；二、機(jī)制和法律律的保障，對(duì)于于社會(huì)資本而言言十分重要。比如中信汕頭濱濱海新城PPP。獲得了兩級(jí)級(jí)人大的立法通通過(guò)，具有雙保保險(xiǎn)的效果，無(wú)無(wú)論政府環(huán)節(jié)和和人事變動(dòng)都不不會(huì)波及于此；；三、公平、合理理、透明的審核核機(jī)制貫穿項(xiàng)目目始終。以“浮動(dòng)性輕資資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)式PPP收益框架””為例，社會(huì)資資本運(yùn)營(yíng)方與政政府合資成立基基于輕資產(chǎn)的園園區(qū)運(yùn)營(yíng)公司，，如：地方政府在在年初從財(cái)政撥款款中打入一筆資資金作為運(yùn)營(yíng)團(tuán)團(tuán)隊(duì)的啟動(dòng)資金金，年底時(shí)根據(jù)整個(gè)園區(qū)運(yùn)運(yùn)營(yíng)狀況、體系系搭建等進(jìn)行綜合性打分，打分低于1，，則根據(jù)不足的的比例進(jìn)行資金金返還，打分高高于1，則根據(jù)據(jù)超出部分進(jìn)行行獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼。相相對(duì)來(lái)講，這種種機(jī)制可能是一一種更為均衡合合理的審核方式式；6.園區(qū)PPP的的成功條件和操操作要領(lǐng)園區(qū)PPP項(xiàng)目目的操作要領(lǐng)：：四、評(píng)估機(jī)制方方面的革新。很多地地方政政府在在選擇擇PPP合合作方方時(shí)更更看重重的是是資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模模和資資金實(shí)實(shí)力等等，涉涉及到到園區(qū)區(qū)PPP，，更看重重的是是輕資資產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營(yíng)能能力。。在園區(qū)區(qū)運(yùn)營(yíng)營(yíng)中，，社會(huì)會(huì)資本本應(yīng)該該是一一個(gè)具具備平平臺(tái)鏈鏈接能能力和和產(chǎn)業(yè)業(yè)生成成能力力的規(guī)規(guī)劃方方案提提供者者，負(fù)負(fù)責(zé)建建立一一個(gè)端端口，，引入入包括括產(chǎn)業(yè)業(yè)投資資方、、孵化化運(yùn)營(yíng)營(yíng)方、、二級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)商等等優(yōu)秀秀合作作者組組成聯(lián)聯(lián)合艦艦隊(duì)，，也就就是所所謂的的“插線線板工工程””。這個(gè)個(gè)新型型工程程方的的資質(zhì)質(zhì)如何何評(píng)估估，政政府需需要有有一種種全新新的機(jī)機(jī)制來(lái)來(lái)應(yīng)對(duì)對(duì)。五、角角色權(quán)權(quán)益和和產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施等的的提前前界定定，這些些對(duì)于于降低低后期期成本本、提提升合合作效效益等等也非非常重重要。。案例：：xx工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)PPP模式式建設(shè)設(shè)融資資方案案一、園園區(qū)基基本情情況（一））建設(shè)設(shè)規(guī)模模。園園區(qū)建建設(shè)面面積45平方公公里，，配套套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)投資資100億億元。。（二））園區(qū)區(qū)定位位：是是一個(gè)個(gè)產(chǎn)城城融合合、生生態(tài)優(yōu)優(yōu)良、、環(huán)境境優(yōu)美美、宜宜業(yè)宜宜居的的工業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)。除除工業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)入駐駐外，，其它它功能能配套套包括括：居居住、、商業(yè)業(yè)設(shè)施施、教教育、、醫(yī)療療、金金融等等公共共服務(wù)務(wù)設(shè)施施。二、工工作內(nèi)內(nèi)容（一））規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)。1、編編制園園區(qū)總總體規(guī)規(guī)劃、、詳細(xì)細(xì)規(guī)劃劃。2、編編制園園區(qū)各各類(lèi)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)規(guī)規(guī)劃。。3、組組織基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)。（二））征地地拆遷遷。（三））建設(shè)設(shè)內(nèi)容容：場(chǎng)場(chǎng)地平平整、、道路路、給給水、、排水水、供供電、、電信信、綠綠化、、垃圾圾處理理、污污水處處理、、地下下綜合合管廊廊等。。上海市市青浦浦區(qū)重重固鎮(zhèn)鎮(zhèn)新型型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化PPP項(xiàng)目目是上上海首首個(gè)落落地實(shí)實(shí)施的的新型型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化PPP項(xiàng)目目，上上海市市入選選國(guó)家家發(fā)改改委PPP項(xiàng)目目庫(kù)的的唯一一重點(diǎn)點(diǎn)推薦薦項(xiàng)目目。項(xiàng)項(xiàng)目由由青浦浦區(qū)政政府授授權(quán)重重固鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民民政府府與世世界500強(qiáng)排排名27位位的中中國(guó)建建筑骨骨干成成員中中國(guó)建建筑第第八工工程局局有限限公司司和中中建方方程投投資發(fā)發(fā)展有有限公公司組組成的的聯(lián)合合體按按照國(guó)國(guó)家新新型城城鎮(zhèn)化化戰(zhàn)略略總體體要求求，采采用PPP模式式合作作開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)。重固鎮(zhèn)鎮(zhèn)新型型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目合合作范范圍包包含重重固鎮(zhèn)鎮(zhèn)整個(gè)個(gè)鎮(zhèn)域域，總總面積積約為為24平方方公里里，合合作周周期為為10年，，近期期投資資約120億元元。合合作業(yè)業(yè)務(wù)涵涵蓋規(guī)規(guī)劃策策劃、、土地地整治治、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、、公建建配套套、保保障房房建設(shè)設(shè)、城城鎮(zhèn)更更新和和產(chǎn)業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)運(yùn)營(yíng)營(yíng)等方方面。。項(xiàng)目目整體體將分分三期期持續(xù)續(xù)推進(jìn)進(jìn)。首首批項(xiàng)項(xiàng)目包包括731畝的的城中中村改改造工工程、、20多平平方公公里的的美麗麗河湖湖建設(shè)設(shè)計(jì)劃劃，以以及公公交樞樞紐等等10多個(gè)個(gè)子項(xiàng)項(xiàng)目的的建設(shè)設(shè)。為保證證項(xiàng)目目規(guī)劃劃、建建設(shè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)的的科學(xué)學(xué)高效效，中中建八八局邀邀請(qǐng)知知名的的戰(zhàn)略略策劃劃?rùn)C(jī)構(gòu)構(gòu)王志志綱工工作室室，全全程參參與重重固新新型城城鎮(zhèn)化化項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)策劃劃。SBA、麥麥肯錫錫、同同濟(jì)大大學(xué)、、中建建院士士工作作室等等國(guó)內(nèi)內(nèi)外知知名咨咨詢機(jī)機(jī)構(gòu)或或?qū)嵤┦﹫F(tuán)隊(duì)隊(duì)也將將陸續(xù)續(xù)參與與到本本項(xiàng)目目的建建設(shè)中中。8.案案例分分析上上海xx鎮(zhèn)鎮(zhèn)新型型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化““1+3+x””模式式回報(bào)報(bào)機(jī)制制PPP模式的的回報(bào)報(bào)機(jī)制制

從基本模式本身成本攤銷(xiāo)

三個(gè)補(bǔ)充模式，解決PPP資金

持有部分公共建筑（可持續(xù)）

其他合作模式做收益補(bǔ)充1234政府購(gòu)購(gòu)買(mǎi)缺口補(bǔ)補(bǔ)助特許經(jīng)經(jīng)營(yíng)8.案案例分分析上上海xx鎮(zhèn)鎮(zhèn)新型型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化““1+3+x””模式式回報(bào)報(bào)機(jī)制制7272二、區(qū)區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)）PPP項(xiàng)目目的融融資模模式和和要求求【區(qū)域域開(kāi)發(fā)（（產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)）PPP操作作實(shí)務(wù)務(wù)及投投融資資案例例解析析】傳統(tǒng)模模式下下的融融資建建設(shè)方方式政府土地儲(chǔ)儲(chǔ)備制制度土地市市場(chǎng)企業(yè)（建設(shè)設(shè)單位位）BT協(xié)議提升土土地價(jià)價(jià)值獲得土土地收收入回購(gòu)款款土地收收入/收益分分成土地收收入/收益分分成協(xié)協(xié)議政府企業(yè)（建設(shè)設(shè)單位位）土地兜兜底出出讓土地平平衡協(xié)協(xié)議政府企業(yè)（建設(shè)設(shè)單位位）提升土土地價(jià)價(jià)值獲得土土地收收入提升土土地價(jià)價(jià)值獲得土土地收收入BT的變形形方式式資源平平衡方方式74PPP綜合合金融融服務(wù)務(wù)基本本內(nèi)容容協(xié)助政政府制制訂PPP實(shí)實(shí)施方案、、篩選選試點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目建立社社會(huì)投投資人庫(kù)庫(kù)，不不政府PPP項(xiàng)目對(duì)接接協(xié)助設(shè)設(shè)計(jì)PPP項(xiàng)目目方案（包包括項(xiàng)項(xiàng)目交易易架構(gòu)構(gòu)）牽頭設(shè)設(shè)計(jì)PPP項(xiàng)目目投融資方方案牽頭實(shí)實(shí)施PPP項(xiàng)目目投融資方方案上半場(chǎng)場(chǎng)-融融智下半場(chǎng)場(chǎng)-融融資PPP融資資基礎(chǔ)礎(chǔ)方案案:股股權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)化化融資資+項(xiàng)項(xiàng)目收收益票票據(jù)/項(xiàng)目目貸款款/銀銀團(tuán)貸貸款+ABN/營(yíng)運(yùn)運(yùn)期貸貸款二、區(qū)區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)（（產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)0PPP項(xiàng)目目的融融資模模式和和