房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告

中地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告★運(yùn)行情況：1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6495億元，同比增★存在問題：土地市場秩序亟待規(guī)范；的供求需要調(diào)整；商★趨勢預(yù)測：預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)行業(yè)仍將繼續(xù)保持30%左右的增長，★熱點(diǎn)問題：解讀房地產(chǎn)金融；調(diào)整的背景 三季度市場運(yùn)行狀 存在問題及相關(guān)建 二、的供求需要調(diào) 熱點(diǎn)問題分 二、調(diào)整背景...................................附錄：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平 五、完成開發(fā)土地面 六、土地價(jià)格指 七、房屋指 八、房屋租賃價(jià)格指 一、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高速增28%。從房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度看，東、中、西三大地區(qū)房28.9%、42.3%、45.8%，中、西部地區(qū)增幅高1-120031-9 從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的構(gòu)成情況看，建筑工程實(shí)際完成投資4092.36億元，同比增長29.6%；安裝工程實(shí)際完成投資257.85億元，同比增長27.3%；設(shè)備工器具購置完成投資84.04億元，同比增長23.2%；其他費(fèi)1-11-9比增長11.3%，占商品住宅投資的為5.9%；辦公樓投資完成307.93億元，同比增長39.8%，所占為4.7%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資781.11億元，同比增長44.6%，所占為12.0%。 投資完成增長 全 辦公 其其其住1-31-9二、房地產(chǎn)到位情況良月份，房地產(chǎn)開發(fā)到位達(dá)到7766億元，同比增長47%，低于1-7月增長49.2%的水平。其中，東、中、西部地區(qū)到位分別為5838億元、951976表1-22003年1-8月房地產(chǎn)來源情利用自籌其他數(shù)據(jù)來源：息中房地產(chǎn)開發(fā)主要來源于銀行、企業(yè)自籌及其他三個方對市場和銷售的依存度進(jìn)一步增大；自籌占比約30%，絕對規(guī)模增長迅一步提高；房地產(chǎn)開發(fā)類是房地產(chǎn)投資的重要來源，一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的20%-30%直接來自銀行占房地產(chǎn)項(xiàng)目總投入30%-40%的建筑公司先行墊資施工的也來自銀行，再加上一半以上的購房者也依靠個人住房抵押，因此至少60%以上的房地產(chǎn)投資都源自銀行。如其其其他來國利自圖1-41-8月份房地產(chǎn)投資累計(jì)到位來源構(gòu)三、新開工面積增速放分點(diǎn)，低于1季度5.5個百分點(diǎn)，增速開始放緩。其中，中部地區(qū)完成土地58.2%，成為增長最快的地區(qū)。總東中西施工面新開工面竣工面銷售面萬平方萬平方1-923082.2044.7%，完成土地開發(fā)面積11368萬平方米，同比增長38.9%。土地購置面積和（（萬平方米001-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9購置土地面 完成開發(fā)面 購置同 開發(fā)同圖1-61-9月份土地購置與開發(fā)面1-9月份，累計(jì)完成房屋竣工面積15325.8萬平方米，同比增34.9%，其中，竣工商品住宅12716.6萬平方米，同比增長32.7%；完成房屋35.3%，房地產(chǎn)二級市場供銷兩旺。01-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9銷售增長 竣工增長1-71-9四、商品房銷售額持在商品房持續(xù)熱銷的背景下，1-9月份商品房平均保持上人3449.34億元，同比增長44.1%；銷售面積15189.24萬平方米，同比增長（（億元001-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-91-820031-9五、房地產(chǎn)價(jià)格保持平穩(wěn)上三季度房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲國家對35個大0.3個百分點(diǎn)；青島15.9%，增加2.5個百分點(diǎn)；8.9%，減少0.6個百1-3200335季度累季度累季度累太呼和浩沈大長杭寧合福廈南濟(jì)青鄭長廣南海貴重西蘭西銀資和銷售的持續(xù)增長，房屋繼續(xù)保持上漲。與去年同季相比，三季其他用房上漲6.8%。公房比去年同季上漲0.8%。 2003.Ⅰ2003.Ⅱ住圖1-9房屋指數(shù)變動情13.1%，比二季度漲幅增加1.3個百分點(diǎn)；商業(yè)旅游用地價(jià)格上其他用地價(jià)格上漲3.5%，增加1.6個百分點(diǎn)。居民住宅豪華住宅普通住宅工業(yè)用地商旅用地其它用圖1-102003年土地價(jià)格指（三）房屋租賃價(jià)格上漲1.8%。三季度，房屋租賃價(jià)格比去年同賃價(jià)格上漲9.2%，漲幅比二季度增加4.5個百分點(diǎn)，其中公房和私房的租賃價(jià)格分別上漲0.8%和19.5%用房和商業(yè)用房租賃價(jià)格則分別下降0.9%1.4%1.0%。 2003. 住宅租 辦公用房租 商業(yè)用房租 廠房倉庫租圖1-11房屋租賃價(jià)格指數(shù)變動情六“景氣指數(shù)”呈回落態(tài)”9月份“景氣指數(shù)”為106.65點(diǎn)，比8月份下降0.24點(diǎn)，比去年同期上升1.68點(diǎn)。今年前9個月，“景氣指數(shù)”持續(xù)保持在較高水平運(yùn)行，變化不大。但受到加大對土地和供應(yīng)宏觀調(diào)控力度的影響，特別是央行“121對房地產(chǎn)市場的作用逐步顯現(xiàn)，進(jìn)入8月份以來，“景氣指數(shù)”持續(xù)回落，但仍然高于去年同期水平?！?0%以上的增長速度，但增幅比前幾個月有所回落；商品房的持續(xù)旺銷直接帶動了商品房的穩(wěn)定增長，但增長幅度也呈氣指數(shù)”保持在106點(diǎn)以上。初步預(yù)計(jì)，今年四季度“景氣指數(shù)”將繼107年年1 2 3 4 5 6 7 8 9月10月11月12圖1-122002年初至今景氣指數(shù)變動情9月份，構(gòu)成“景氣指數(shù)”的分類指數(shù)值與去年同期相比，除商品房平均保持下降以外，其余分類指數(shù)均呈現(xiàn)不同程度的增長或持平。幅度都超過了3個點(diǎn)，是帶動“景氣指數(shù)”高于去年同期的主要因素。土地開發(fā)面積分類指數(shù)。9114.86，呈現(xiàn)明顯的“高開低走”態(tài)勢，而且波動幅度較大。3123.63是近幾年的最高值；6115.9711530.4%，增幅繼續(xù)減緩。8月份以外均高于110點(diǎn)的水平，2月份曾經(jīng)達(dá)到123.06點(diǎn)，是1999年以商品房分類指數(shù)。9月份商品房分類指數(shù)為97.26，比8月份下降0.47點(diǎn)，比去年同期下降1.48商品房持續(xù)熱銷的背景9保持上升，但增幅有所回落。1-9宅平均為2314元／平方米，同比增長4%。商品房空置面積分類指數(shù)。9房空置面積分類指數(shù)為95.83，比8月份上升1.68比去年同期下降1.40空置面積分類指數(shù)的下降，保持增長態(tài)勢，但增幅低于去年同期水平。1-9月份，商品房空置面積同比增長8.8%，比去年同期下降1.8個百分點(diǎn)。其中，商品住宅空置面積同7.9%。房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指土地開發(fā)面積指房地產(chǎn)開發(fā)投資指指 圖1-132002.7-2003.9月景氣指數(shù)及主要分類指標(biāo)變動情七、部分地區(qū)市場運(yùn)（一）房地產(chǎn)市場進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展時(shí)，，2002（106.33“房景氣指數(shù)”保持在略高于104點(diǎn)的水平，比去年同期高出1.11來看，市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入一個相對平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期。房地產(chǎn)開發(fā)投資前三季度完成開發(fā)投資723.8同比增長18.1%；億元，增長46.9%；用于商業(yè)營業(yè)用房的投資31.5億元，下降4.1%；其他類48.5%。本年來源：前三季度用于開發(fā)的到位1294.0億元，同比增前三季度新開工各類商品房2069.925.3%；其品住宅1577.5萬平方米，增長22.0%。125.8%。738.744.7%。增長19.4%；其品住宅空置699.5萬平方米，增長20.1%。：875.165%，表1-4：2003年1-3季度市房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)數(shù)20031-3度20021-3度-本年來--（二）房地產(chǎn)市場供需兩面積504.5925.5%1萬平方米，比年初減少4.3%。其中，商品住宅空置面積92.68萬平方米，減30.9%。1-9月，市房地產(chǎn)開發(fā)投資額突破700億元，達(dá)到702.59億元，比市場繼續(xù)保持運(yùn)行。投資主體中，非國有經(jīng)濟(jì)占比較高。在全部的房地599.3823.6%。從各類的分布情況看，其他占最大，共到位539.04億元，占28.4%。（三）房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢良1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)據(jù)市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-9月份全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投123.83億元，同比增長51.06%；商品房空置面積下降到52.67萬平方米，同12.70%2、市場供給略小于需，1-9月份市新批商品房上市面積為398.37萬平方米，而商品房合同銷售面積達(dá)到534.10萬平方米，供需比為0.74：1，內(nèi)部、排隊(duì)買房，3、住宅市場供求結(jié)構(gòu)基本均衡從1-9月份江南八區(qū)住宅市場供給面積的套數(shù)看，以80-140平方平方米占21.25%，從三季度市場銷售情況看，基本與1-9月份市場供給相吻合，80-100平方米占10.34%，100-120平方米占17.82%，120-140平方米占4、外地開發(fā)商紛紛搶攤房地產(chǎn)市場（四）房地產(chǎn)市場保持增房地產(chǎn)投資增長繼續(xù)處于較高水平1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)完成固定百分點(diǎn)。其中：住宅183.57億元，同比增長42.5%，商業(yè)營業(yè)用房45.49億元，同比增長54.6%，辦公樓88.99億元，同比增長140.5%；而8月份完成38.6739%。。 8月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資到位49.2億元，比去年同期增長65.5%，其中定金及預(yù)收位30.1億元，比去年同期增長22.5%，占當(dāng)月到位的比例高達(dá)61.2%市1-8月份房地產(chǎn)開發(fā)來源合計(jì)200億元，同比增長54.1%，到位為實(shí)際完成投資的1.42倍。。商品房施工、竣工面積增速提 47%12.15352.7340.9%964.8347.2%，820.7547.5%，892.75150.7%。商品房價(jià)格走勢基本平 房地產(chǎn)增長的主要動力。從供求量來看，1-8本持平，供給略大于需求，市場供求總量基本平衡。8售均價(jià)1407元／平方米，其中住宅銷售均價(jià)1274元／平方米，市場價(jià)格與 增長幅度呈逐月下降的態(tài)勢。1-8月，全省商品房空置面積為522.41萬平方米，比去年同期增長21.3%，增速比去年同期低39.3個百分點(diǎn)，比年初低1-68指數(shù)值增減（點(diǎn)減（點(diǎn)一、土地市場秩序亟（一）1、行政干預(yù)仍不同程度地存在，有的地方還相當(dāng)嚴(yán)重現(xiàn)行制度規(guī)定商業(yè)旅游和商品住宅等各類經(jīng)營性土地使用權(quán)，2、土地來源政出多門，造成土地一級市場供給失控和無序散供地壓價(jià)競爭有的園區(qū)仍在通過各種行政要求賦予其“統(tǒng)一”3、土地市場信息服務(wù)的社會化程度較低供地信息的充分公開，可以通過供給創(chuàng)造有效需求，可以使工業(yè)等4、經(jīng)濟(jì)適用住房管理不規(guī)范（二）響土地市場的健康發(fā)展，甚至?xí)绊懯袌鼋?jīng)濟(jì)體制的建立和完善。才能穩(wěn)定，開發(fā)商、投資者和房屋的消費(fèi)者等市場主體才有投資信心。對土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)立的園區(qū)必須撤消并批準(zhǔn)者的責(zé)任。各地不得為迎合設(shè)立園區(qū)而修改土地利用總體規(guī)劃。對土地利用總體規(guī)。3、進(jìn)一步完善土地管理體制要強(qiáng)化對土地使用的和監(jiān)督，從且各地的土地供應(yīng)要有統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機(jī)制。對土地歷史遺留問題的處理。回、收購、兼并、拍賣、儲備等方式實(shí)現(xiàn)對土地的。土地出讓經(jīng)營的種種弊端。因此，土地要公開進(jìn)行，要建立有形市場，土地使用權(quán)要在有形市場中進(jìn)行。要公開信息，提高信息登記資料、公開競爭、公開結(jié)果等。地，但對供地總量、建筑戶型、對象、必須進(jìn)行嚴(yán)格的限制；二、的供求需要調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)主要來源于銀行、企業(yè)自籌及其他三個方金7766億元，其中，其他到位3411億元，占比約44%，自籌占比約30%。負(fù)債經(jīng)營和銀行，作為時(shí)下最為流行的一種經(jīng)營方式，雖然能身財(cái)力極限，將會給企業(yè)潛伏下的隱患。因此，把握好來源渠道，合理運(yùn)用，保證企業(yè)生產(chǎn)在良性循環(huán)的態(tài)勢下運(yùn)轉(zhuǎn)，為企業(yè)創(chuàng)（一）業(yè)在的籌措上，還應(yīng)做好以下幾方面工作：斷的去開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)項(xiàng)目。占用適度為好，短缺，或占用很大，都是不可取的，都有可能第三，應(yīng)逐步擴(kuò)大項(xiàng)目的自有比例。這樣就可以使大部分利息（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的活動特點(diǎn)是：占用大，周轉(zhuǎn)期長，成本耗費(fèi)大。一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一旦確立，就需要大量的投入。因此，房地產(chǎn)科學(xué)的投資決策。如果缺乏深入細(xì)致的，不了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良好的資產(chǎn)負(fù)債率為50%。過高的負(fù)債率表明企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況疲軟，產(chǎn)品大量積壓，周轉(zhuǎn)，過量（四）積極穩(wěn)妥地做好回收工乏，不考慮市場行情和力，盲目爭投資，上項(xiàng)目，結(jié)果造成商品積壓，周轉(zhuǎn)。速回籠。3將空置房出租將長期空置的商品房按成本價(jià)格折算為而出租，三、商品房空置面積漲幅擴(kuò)1994年我地產(chǎn)年報(bào)中首次出現(xiàn)空置商品房統(tǒng)計(jì)指標(biāo)當(dāng)年空置量1.21-9月份，商品房空置面積同比增長8.8%，其中，商品住宅空置面積同比增長7.9%。商品房的大量空置，已成為困擾我地產(chǎn)市場發(fā)展的突出問表2-11994-2002年城鎮(zhèn)商品房空置面202（一）商品房空置成l、需求方2、供給方3、其他方住宅金融體系不健全，住宅抵押業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢完善的住宅市場必發(fā)展極不平衡，前者是銀行的支持重點(diǎn)，而后者僅占全部房地產(chǎn)總量的；；l0%左右。而且，我國個人住房抵押條件偏嚴(yán)手續(xù)繁瑣期限大限制了居民商品住宅的能力，從而也在很大程度上造成了相當(dāng)一部分；；住宅二、三級市場發(fā)展滯后大力發(fā)展住宅二級市場，是培育住宅產(chǎn)業(yè)公有住房的再市場還沒有形成，住宅的可轉(zhuǎn)移功能及保值、增值優(yōu)勢不房地產(chǎn)信息監(jiān)測體系不健全由于房地產(chǎn)投資周期長，數(shù)額大，因（二）解決對1、機(jī)構(gòu)方消費(fèi)稅和特別稅，并將所征稅金資助住房戶發(fā)商調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，逐步加大商品住宅投資，增加適銷對路的普品住宅建設(shè)；加強(qiáng)對住宅建設(shè)的，提高商品住宅質(zhì)量；引導(dǎo)開發(fā)商轉(zhuǎn)2、開發(fā)企業(yè)方場規(guī)律，適當(dāng)降價(jià)銷售。如果由于投資決策而造成商品房空置，也應(yīng)適3、金融機(jī)構(gòu)方銀行是，企業(yè)是人，只有提高銀行的主動性，通過采用追索債充分利用行政職能，加強(qiáng)與銀行的合作，訂計(jì)劃、想辦法、抓。務(wù)，在積極推進(jìn)住房商品化、促進(jìn)空置商品房消化的政策背景下，只要持續(xù)健康發(fā)展在今后的一段時(shí)間里房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)加大普品住房的投資，開發(fā)出適合現(xiàn)活需要的、面向廣大中低收入階層的優(yōu)質(zhì)低價(jià)商品住房四、區(qū)域性房地產(chǎn)市（一）主要成我地產(chǎn)市場總體上是健康的。但是，目前一些城市房地產(chǎn)投資增幅1、部分地區(qū)規(guī)劃和土地供應(yīng)失控，導(dǎo)致投資增幅過據(jù)統(tǒng)計(jì)，去1-11月7省市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過40840%；個別省市房地產(chǎn)開發(fā)新購?fù)恋赝顿Y同比增價(jià)上漲了1倍以上。有的城市商品房平均連續(xù)幾年大幅上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)4、部分地區(qū)經(jīng)濟(jì)存在著對房地產(chǎn)開發(fā)的依賴性風(fēng)險(xiǎn)盡管要求商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行墊業(yè)約20%-30%的是來自銀行，而至少一半以上的購房者申請了個住房抵押，兩者相加，約60%的來源于銀行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截額的17.6%。銀行對部分城市商業(yè)銀行2002年7月1日至20029月30日的房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)和金額占總檢查金額24.9%（二）解決對1、充分發(fā)揮職能，控制總量，調(diào)整結(jié)構(gòu)各地應(yīng)在充分分析市場需求的基礎(chǔ)上，確定與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、市場2、控制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲以采取通過、加強(qiáng)信貸，包括銀行資本充足率、資產(chǎn)流動性、風(fēng)險(xiǎn)以投機(jī)為目的的土地。加強(qiáng)土地的征收，限制以轉(zhuǎn)手為目的的土地等。第三，保持合理的住房用地供應(yīng)量，保持商品房、經(jīng)的政策，平抑房價(jià)。3、平衡沿海與內(nèi)地、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)的市場發(fā)展市場，以促使中地產(chǎn)市場整體規(guī)模和水平的提高。這樣，即使出現(xiàn)局部地產(chǎn)市場發(fā)展過速而向金融和資本市場傳導(dǎo)，避免由房地產(chǎn)業(yè)的金融泡4、建 應(yīng)盡快建立和完善房地產(chǎn)市場分析指標(biāo)體系，及時(shí)反映市場動態(tài)情況的數(shù)據(jù)資料，定期向社會發(fā)布信息。并正確把握當(dāng)前我地產(chǎn)區(qū)域5、商業(yè)銀行要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，切實(shí)防范和控制信貸風(fēng)一是要加房地產(chǎn)場的分提分精度準(zhǔn)確把握場走勢，對已經(jīng)出過熱現(xiàn)的區(qū)域投放格積極推進(jìn)戶結(jié)構(gòu)整拓展優(yōu)質(zhì)戶強(qiáng)抗風(fēng)能三是大個人按揭務(wù)的拓力度。個人住房信貸是一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，即使在經(jīng)濟(jì)和發(fā)生經(jīng)濟(jì)之時(shí)，一、四季度行業(yè)發(fā)展增速可能放30%左右的增長，但增幅可能放緩，結(jié)（一）行業(yè)的總體增幅有放緩的跡象放緩的跡象，結(jié)構(gòu)性調(diào)整已經(jīng)開始啟動。這從8月份“景氣指數(shù)”的小幅回落可以看出征兆，8月份“景氣指數(shù)”環(huán)比下降0.38點(diǎn)，在連續(xù)兩個月攀升之后出現(xiàn)小幅回落。因受加大對土地和供應(yīng)宏觀調(diào)控力度（二）房地產(chǎn)投資偏高，存在內(nèi)在的調(diào)整要求最近兩年城鄉(xiāng)住宅投資占GDP的和城鎮(zhèn)住宅投資占城鎮(zhèn)GDP的20%2002否則，2003（增長7%-8%）而出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，相反受投資和出口增長均將有所回落及消費(fèi)增長仍然不足的影響，20032001（四如年中期以來在等地流行起設(shè)計(jì)精巧的小戶型住房實(shí)際就是住房價(jià)格過二、未來中長期發(fā)展前景廣我地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長時(shí)期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的（一）1997年，城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)投資占GDP的將近6%。1998年以來，提高到7%-7.8%之間。每年拉動GDP增長1個百分點(diǎn)以上。2001城鎮(zhèn)居民個人商品住宅的比例，比1997年提高了28.2個百分點(diǎn)，比1990年提高了66.5個百分點(diǎn)。個人新建商品住宅的額達(dá)到3675億元，是1997年的4.54倍。同時(shí)，據(jù)對35個大中城市的，居民存量住房的年進(jìn)一步提高到37.7%，達(dá)到4.7億左右。據(jù)機(jī)構(gòu)預(yù)測，到2010年我國率將達(dá)到46%，城市人口將達(dá)到6.4億人，比目前凈增1.9億人，平均每年要新增人口1852萬按照水平與人均GDP的正相關(guān)性的規(guī)律，如果到2020年均GDP增到2800多，那么屆時(shí)水平可達(dá)到(三)住 將極大地釋放居民潛在的住房消費(fèi)需據(jù)居民對現(xiàn)住房的滿意率不到20%，約48%的居民希望在近幾年內(nèi)換購住房，其中已購公房的住戶中希望換購住房的占到67%。預(yù)計(jì)2010年我（四）31%1520萬戶、涉及城鎮(zhèn)人口近5000萬。另外，城鄉(xiāng)住房成套率還比較低，約為67%（其中城市71%、鎮(zhèn)62%有15%的家庭住無獨(dú)立廚房或與其他家一、我地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)金融業(yè)的規(guī)模正在不斷擴(kuò)大，占商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的不斷提高；設(shè)銀行等數(shù)銀行營發(fā)展為多家業(yè)銀行同營住房已開始由過去少數(shù)銀行經(jīng)營發(fā)展到多家銀行為重新分割市場份額而進(jìn)行1住房消費(fèi)勃發(fā)展但各地發(fā)態(tài)勢平衡。為深住房制度費(fèi)業(yè)務(wù)供了良的發(fā)展機(jī)各家銀行根據(jù)家的政導(dǎo)個人住房業(yè)務(wù)展較快地區(qū)多中于東沿地區(qū)北京、浙江江蘇、建和廈等省市占到業(yè)量的50%以。中西部地區(qū)發(fā)展雖有起色但仍較，這與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、個人商品識和資度等緊相關(guān)，現(xiàn)了運(yùn)的特征和律。2、住房信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化，重點(diǎn)向住房消費(fèi)傾斜。根據(jù)國家過去重點(diǎn)支持住房開發(fā)轉(zhuǎn)為重點(diǎn)支持住房消費(fèi)。范地遵循通則，嚴(yán)格依照程序辦事，防范風(fēng)險(xiǎn)的意識進(jìn)一步增二、制約房地產(chǎn)金融目前，國內(nèi)絕大多數(shù)地方經(jīng)濟(jì)適用房已成為住房供應(yīng)的主。應(yīng)當(dāng)說，經(jīng)2、住房消費(fèi)額度低、期限短、利率高。我國抵押的期限短則－520－25宅抵押二級市場至今尚未形成。二級市場的缺乏造成化程度低，融資工具缺乏，銀行不能通過轉(zhuǎn)讓債權(quán)的方式來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。配套服務(wù)體系發(fā)展的滯后也都是我地產(chǎn)金融發(fā)展的制約因素。三、在房地產(chǎn)金融中的作用及其宏觀調(diào)、。的定位。當(dāng)前我國確立的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)是建立市場經(jīng)濟(jì)，其基本特征是參與市場的各主體地位都是的。如果作為一個主體參與市場，則必定與其他市場主體處于不的地位，這是由擁有市場的管理權(quán)性質(zhì)決定的。所以作用的定位應(yīng)該是：在市場中為各主體順融機(jī)構(gòu)的大部分通過市場來籌集，且對象、償還期限、償還方式利率等也不是由指定的作用體現(xiàn)在對住房金融的支持上、。資來參與住宅融資活動，而且通過制定利率等措施來對住房實(shí)行多規(guī)來規(guī)范和引導(dǎo)市場的發(fā)展；二是通過為抵押提供和發(fā)起設(shè)立若干準(zhǔn)機(jī)構(gòu)，并通過它們的市場活動來影響抵押市場的發(fā)展。從我國經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和定位來看，我國干預(yù)市場應(yīng)該采取第二種方式，即轉(zhuǎn)變一成不變的指令性的為積極的引導(dǎo)，通過完善市場的基礎(chǔ)設(shè)施和體制建設(shè)來促進(jìn)的深化，并盡可能避免市場信息和破壞市場在資源配置發(fā)展，就需要允許、鼓勵、支持以商業(yè)銀行為主體，包括人壽公司合住房消費(fèi)要求的住房金融朝規(guī)?；l(fā)展；其次，只有向住房抵押四、健全房地產(chǎn)金融快速發(fā)展的幾點(diǎn)建根據(jù)我國金融業(yè)務(wù)開放的時(shí)間表，加入WTO后，要立即允許銀行經(jīng)地進(jìn)行資產(chǎn)重組與銀行間的購并，才能在加入WTO后，具備與銀行競爭1、積極推進(jìn)住房金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，提供全方位的金融支持。金融業(yè)和成品種，合理運(yùn)用，完善住房建設(shè)與消費(fèi)的金融支持。2、增強(qiáng)開放意識，把握市場。入世以后，投資增加將使非住宅類開放型住房金融結(jié)構(gòu)是我國住房金融現(xiàn)代化唯一的選擇。應(yīng)以市場需求3、房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)要制定相應(yīng)的政策，為國內(nèi)金融業(yè)創(chuàng)造良好的外部競爭環(huán)境國外融機(jī)構(gòu)進(jìn)入將國內(nèi)房產(chǎn)主體復(fù)化工具元化為了使國的房產(chǎn)企業(yè)在競市場上站住腳房地產(chǎn)金融管機(jī)構(gòu)應(yīng)緊這一寶貴的間護(hù)和育國內(nèi)產(chǎn)逐探索有