土地增值稅清算與房地產(chǎn)企業(yè)稅收輔導(dǎo)

土地增值稅清算與房地產(chǎn)企業(yè)稅收輔導(dǎo)第1頁/共50頁《關(guān)于土地增值稅清算政策的回顧》1、2006年3月2日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文）；2、2006年12月28日，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）；3、2007年12月29日，國(guó)家稅務(wù)總局公布了《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)）；4、2009年5月20日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）；5、2010年5月19日，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅函[2010]220號(hào)）；6、2010年5月25日，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）。第2頁/共50頁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)講解第一部分土地增值稅的清算概要第二部分土地增值稅清算程序第三部分轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)第四部分扣除項(xiàng)目金額的確定第3頁/共50頁第一部分清算概要

一、土地增值稅的清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為(國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)文件第3條）。

第4頁/共50頁

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。第5頁/共50頁

二、土地增值稅的清算條件之一必須清算

符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第6頁/共50頁二、土地增值稅的清算條件之二要求清算

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))

：

1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。第7頁/共50頁二、土地增值稅的清算條件之三注銷清算

對(duì)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記進(jìn)行土地增值稅清算，明確了時(shí)限要求。即申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務(wù)注銷、工商注銷（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）。第8頁/共50頁三、清算的時(shí)間要求-必須清算

符合必須清算條件規(guī)定的納稅人，納稅人須在符合清算條件之日起90日內(nèi)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行清算，攜帶清算資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理清算手續(xù)。（91號(hào)文件第11條第一款）第9頁/共50頁流程：準(zhǔn)備清算申請(qǐng)及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的相關(guān)資料→主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理→杏花嶺區(qū)地稅局土地增值稅清算小組調(diào)查核實(shí)并提出清算審核意見→局務(wù)會(huì)審定并作出清算結(jié)論→清算結(jié)果書面通知納稅人執(zhí)行第10頁/共50頁三、清算的時(shí)間要求-要求清算

符合要求清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要清算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。（91號(hào)文件第11條第一款）

第11頁/共50頁要求清算流程：清算通知書→納稅人自行進(jìn)行清算，并報(bào)主管稅務(wù)部門→主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理→杏花嶺區(qū)地稅局土地增值稅清算小組調(diào)查核實(shí)并提出清算審核意見→局務(wù)會(huì)審定并作出清算結(jié)論→清算結(jié)果書面通知納稅人執(zhí)行第12頁/共50頁未清算的法律責(zé)任

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理（91號(hào)文件第11條第一款）。

第13頁/共50頁四、土地增值稅清算單位的確定1.《土增稅實(shí)施細(xì)則》第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。2.國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第一條：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

《清算管理規(guī)程》：對(duì)不同類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第14頁/共50頁第二部分土地增值稅清算程序

一、土地增值稅清算的前期管理二、清算資料的準(zhǔn)備三、收到清算資料后四、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核五、核定征收六、尾盤處理第15頁/共50頁一、土地增值稅清算的前期管理1、臺(tái)賬管理：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步（91號(hào)文件第6條）。2、成本費(fèi)用歸集：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用（91號(hào)文件第7條）。第16頁/共50頁二、納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料

（一）土地增值稅清算表及其附表；（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。（五）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。第17頁/共50頁三、收到清算資料后的處理方式

《清算管理規(guī)程》第十三條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否受理土地增值稅清算的處理方式有三種：1、對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理。2、對(duì)符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理。3、對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。第18頁/共50頁四、土地增值稅清算的審核土地增值稅清算的審核部門——稅務(wù)機(jī)關(guān)《清算管理規(guī)程》第五條稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。第19頁/共50頁五、土地增值稅的核定征收《清算管理規(guī)程》第三十四條在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出《核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書》。國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)：第20頁/共50頁六、清算結(jié)論清算審核工作完成后，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具《土地增值稅清算結(jié)論書》和《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，并按稅務(wù)文書送達(dá)程序及時(shí)送達(dá)納稅人（91號(hào)文件第32條）。納稅人接到稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《土地增值稅清算結(jié)論書》和《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》后，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的結(jié)論和有關(guān)規(guī)定，辦理補(bǔ)繳稅款或退稅手續(xù)（91號(hào)文件第32條）。第21頁/共50頁七、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按“清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用”乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算清算時(shí)計(jì)算：?jiǎn)挝豢墒勖娣e成本費(fèi)用＝開發(fā)總成本費(fèi)用÷總可售面積清算后再銷售或轉(zhuǎn)讓時(shí)計(jì)算:扣除項(xiàng)目的建造成本＝單位可售面積成本費(fèi)用×銷售面積第22頁/共50頁第三部分土地增值稅計(jì)稅收入的確認(rèn)（一）預(yù)征時(shí)一般與營(yíng)業(yè)稅保持一致。注意代收費(fèi)用的問題第23頁/共50頁土地增值稅的稅務(wù)處理：對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中,而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入

第24頁/共50頁

營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)處理：《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令540號(hào)）第五條規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：第25頁/共50頁（一）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；（二）收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；（三）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。第26頁/共50頁國(guó)稅發(fā)[2004]69號(hào)：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營(yíng)業(yè)稅問題的通知

住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對(duì)房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。第27頁/共50頁（二）220號(hào)函：已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入；合同所載房面積與實(shí)際測(cè)量面積不一致，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。第28頁/共50頁

（三）視同銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

第29頁/共50頁（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。第30頁/共50頁第四部分扣除項(xiàng)目金額的確定要注意：1.須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

2.各項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用不得包括在扣除項(xiàng)目金額中。第31頁/共50頁（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額：是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。包括地價(jià)款、契稅、繳納有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。國(guó)稅函[2010]220號(hào)第32頁/共50頁（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。（1）企業(yè)用本項(xiàng)目建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時(shí)確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按視同銷售處理，并計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（3）異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（4）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。第33頁/共50頁假定某開發(fā)企業(yè)用于回遷安置的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為1200萬元，則應(yīng)確認(rèn)的房產(chǎn)銷售收入為1200萬元，同時(shí)可確認(rèn)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)為1200萬元?，F(xiàn)用會(huì)計(jì)分錄表述如下：

（1）取得拆遷用地時(shí)

借：開發(fā)成本——土地使用權(quán)

12000000

貸：應(yīng)付賬款

12000000.

第34頁/共50頁（2）交付安置房時(shí)

借：應(yīng)付賬款

12000000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

12000000.

同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，假設(shè)開發(fā)產(chǎn)品成本為10000000

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

10000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品

10000000

第35頁/共50頁例如：甲公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2009年由于當(dāng)?shù)卣猩桃Y的原因，甲公司與當(dāng)?shù)氐囊患宜鄰S簽訂了合同，合同約定對(duì)水泥廠進(jìn)行拆遷，建設(shè)商住樓。建成后返還其商業(yè)面積3萬平方米，除此沒有支付其他土地款。（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)0萬元。（二）前期工程費(fèi)1000萬元。（三）建筑安裝工程費(fèi)15000萬元。（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3000萬元。（五）公共配套設(shè)施費(fèi)800萬元。（六）開發(fā)間接費(fèi)200萬元?？偝杀緸?0000萬元，總可售面積為10萬平方米。單位會(huì)計(jì)成本為2000元/平方米。甲公司同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格為6000元/平方米。第36頁/共50頁計(jì)算如下：第1：支付建筑施工等其他開發(fā)成本20000萬元。第2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出：30000×6000=18000萬元（注意：這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只是拆遷戶30000平米的，而是整個(gè)樓盤的。需要在總可售面積10萬平方米中分?jǐn)偂＃┮曂N售收入：30000×6000=18000萬元第3、單位可售面積計(jì)稅成本=（20000＋18000）÷100000＝3800元/平方米（注意：其中10萬平方米是作為總的建筑面積計(jì)算的，不能以7萬元平方米作為分母）

第37頁/共50頁根據(jù)國(guó)稅函[1995]549號(hào)文、國(guó)稅函〔2007〕768號(hào)文件的規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅.

第38頁/共50頁2.前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。第39頁/共50頁3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。第40頁/共50頁4.建筑安裝工程費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。（1）甲供材料（2）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。（3）建筑安裝發(fā)票應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具第41頁/共50頁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。第42頁/共50頁對(duì)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱開發(fā)成本）中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。對(duì)納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，有下列情況之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按不超過《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的每平方米工程造價(jià)金額核定扣除：（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；（二）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的；（三）《鑒證報(bào)告》內(nèi)容不真實(shí)的，存在疑問的；（四）虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的；（五）清算項(xiàng)目中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)的每平方米建安成本扣除額，明顯高于太原市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的每平方米工程造價(jià)金額，又無正當(dāng)理由的。第43頁/共50頁房地產(chǎn)類型竣工年代核定單位成本（元/平方米）多層住宅及底商2001及以前138620021402200314692004150220051486200615122007158620081798高層住宅及底商2001及以前242520022435200326212004280720052769200627902007298720082997第44頁/共50頁5.公共配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施。獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第32條：（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，經(jīng)中介機(jī)構(gòu)鑒證后可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣