商業(yè)地產(chǎn)項目機電安裝工程管理

商業(yè)地產(chǎn)項目機電安裝工程管理第一部分前言介紹住宅項目與商業(yè)地產(chǎn)項目的各自特點第二部分商業(yè)地產(chǎn)項目特點

商業(yè)地產(chǎn)是一個跨越地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營的兩個高風險領域的復合的地產(chǎn)形態(tài)，很多商業(yè)項目為了趕時間就邊招商邊建設，就存在太多的不確定性，也就帶來了大量不得不面對的問題。譬如：設計圖紙跟不上現(xiàn)場施工、計劃趕不上變化、圖紙變更多、總包管理難、分包管理難、現(xiàn)場簽證難、運營后善后問題處理難！商業(yè)地產(chǎn)特點：1、工程量大、配合面廣2、技術(shù)要求高、交叉作業(yè)多3、“三邊”工程、反復修改第三分部商業(yè)地產(chǎn)項目機電工程的特點大型購物中心五星級酒店高檔寫字樓大型超市城市綜合體第四分部商業(yè)項目機電電工程關(guān)鍵控控制點一、工程建設設施工階段二、調(diào)試驗收收階段三、移交階段段第五部分商業(yè)地產(chǎn)項目目機電工程新新技術(shù)應用㈠、機電綜合管管線設計㈡、BIM（建筑信息化化模型）㈢、GPS智能消防系統(tǒng)統(tǒng)㈣、消防性能化化設計機電綜合管線線設計1、前言目前各種建筑筑設備為人們們提供了高智智能、衛(wèi)生、、舒適和安全全的工作和生生活環(huán)境。建建筑設備工程程系統(tǒng)多，一一般由建筑設設計院水、電電、空調(diào)等各各專業(yè)設計人人員各自布置置管線和出圖圖，缺乏系統(tǒng)統(tǒng)的協(xié)調(diào)與平平衡，致一些些設備及管線線會在建筑平平面、立面位位置上相互交交叉發(fā)生沖突突，給施工及及竣工后的維維修和管理工工作帶來麻煩煩，拖延施工工進度，浪費費資金，甚至至影響建筑物物的正常使用用。為了避免免這種現(xiàn)象的的出現(xiàn)，需要要對對各系統(tǒng)統(tǒng)管線的布置置進行綜合設設計，既滿足足各專業(yè)技術(shù)術(shù)要求，又使使各系統(tǒng)管線線合理布置，，為施工、運運行、使用、、管理及維修修創(chuàng)造有利的的條件。2、建筑中設備備工程管線主主要有以下幾幾類：①、生活給排水水系統(tǒng)：生活活給水管道、、生活廢水管管道、生活污污水管道、雨雨水管道、其其它雜排水管管道、中水管管道等。②、熱力管道系系統(tǒng)：采暖、、熱水供應及及空調(diào)處理設設備所需蒸汽汽或熱水。③、消防系統(tǒng)：：消火栓管道道、自動噴水水滅火系統(tǒng)管管道、氣體消消防管道、防防排煙管道、、消防廣播、、電話、聯(lián)動動報警等弱電電管線。④、通風空調(diào)系系統(tǒng)：送排風風管道、空調(diào)調(diào)風管、空調(diào)調(diào)冷凍水管道道、冷卻水管管道、冷凝水水管道等；VRV空調(diào)系統(tǒng)；分分體空調(diào)管線線等。⑤、供配電系統(tǒng)統(tǒng)：動力配電電管線、電氣氣照明配電管管線等。⑥、弱電系統(tǒng)：：樓宇自動化化系統(tǒng)、電話話、有線電視視、網(wǎng)絡、數(shù)數(shù)字信息網(wǎng)絡絡管線等。3、管線綜合設設計原則：各種工程管線線具有各自的的工藝布置要要求，當出現(xiàn)現(xiàn)相互交叉擠擠占同一空間間的問題時，，應相互協(xié)調(diào)調(diào)、布置得當當，管線工程程綜合設計的的原則一般是是：①先布置管徑較較大的管線，，后布置管徑徑較小的管線線。遇管線交交叉時，應小小管避讓大管管，因小管所所占空間位置置較小，造價價相對較低且且易于安裝；；②壓力流管道避避讓重力流管管道。壓力流流管道在外加加壓力作用下下，介質(zhì)克服服沿程阻力，，沿一定方向向流動。給水管道、消消火栓管道、、走廊噴水滅滅火管道、熱熱水管道、空空調(diào)水管等均均為壓力流管管道。壓力流流管道區(qū)別于于重力流管道道的主要特征征是可以爬升升。重力流管道內(nèi)內(nèi)介質(zhì)僅受重重力作用，由由高往低流.污水、廢水、、雨水、空調(diào)調(diào)冷凝水等管管道屬于重力力流管道。其其主要特征是是有坡度要求求且排放水流流雜質(zhì)多，容容易堵塞，因因此力求水平平管線短，避避免過多轉(zhuǎn)彎彎，以保證建建筑空間及排排水暢通。管管線交叉時，，應將重力流流管道對標高高的要求作為為首要條件給給予滿足。③冷水管避讓熱熱水管。因熱熱水管往往需需要保溫且造造價較高。④電纜、動力、、自控、通訊訊等橋架與輸輸送液體的管管道宜分開布布置或布置在在其上方，以以免管道滲漏漏時損壞電纜纜造成事故。。如必須在一一起敷設，電電纜應考慮設設套管等保護護措施。⑤附件少的管道道避讓附件多多的管道。這這樣有利于施施工操作和維維護及更換管管件。⑥可彎曲管避讓讓不可彎曲管管。⑦各種管線在同同一處垂直方方向布置時，，一般是：線線槽或電纜在在上水管在下下、熱水管在在上冷水管在在下、風管在在上水管在下下。盡可能使使管線呈直線線，相互平行行不交叉，使使安裝維修方方便，降低工工程造價。4、注意事項：：①管線綜合設計計時還要考慮慮以下幾個問問題：空調(diào)風風管、供回水水管、冷凝水水管、熱水管管等需保溫，，設計時應考考慮保溫層厚厚度。②噴淋橫干管上上要接出支管管以布置噴頭頭，管線布置置時應留有接接出支管的空空間。③走廊送、回風風口、燈具、、感煙探測器器、喇叭、噴噴頭等布置應應統(tǒng)一協(xié)調(diào)，，避免相碰。。一般風口、、燈具等要求求居中，呈一一直線布置，，以保證裝修修效果。④強弱電橋架之之間宜有一定定間距、以免免互相干擾。。有條件時，，可分別布置置在走廊兩側(cè)側(cè)。㈡、BIM（建筑信息化化模型）BIM是建筑信息模模型（BuildingInformationModeling）的簡稱，是是指以建筑工工程項目的各各項相關(guān)信息息數(shù)據(jù)作為模模型的基礎，，進行建筑模模型的建立。。它具有可視化化，協(xié)調(diào)性，，優(yōu)化性和可可出圖性四大大特點。是以三維數(shù)字字技術(shù)為基礎礎，集成了建建筑工程項目目各種相關(guān)信信息的工程數(shù)數(shù)據(jù)模型?！癇IM”技術(shù)的核心是是一個由計算算機三維模型型所形成的數(shù)數(shù)據(jù)庫，包含含了貫穿于設設計、施工和和運營管理等等整個項目全全生命周期的的各個階段，，并且各種信信息始終建立立在一個三維維模型數(shù)據(jù)庫庫中。“BIM”能夠使建筑師師、工程師和和施工人員及及業(yè)主清楚全全面地了解項項目。建筑設設計專業(yè)可以以直接生存三三維實體模型型；結(jié)構(gòu)專業(yè)業(yè)則可取其中中墻材料強度度及墻上孔洞洞大小進行計計算；設備專專業(yè)可以據(jù)此此進行建筑能能量分析、聲聲學分析、光光學分析；施施工單位可根根據(jù)混凝土類類型、配筋等等信息進行水水泥等材料的的備料和下料料；開發(fā)商可可取其中的造造價、門窗類類型、工程量量等信息進行行工程造價總總預算、產(chǎn)品品定貨等。1、BIM在上海中心大大廈項目的應應用上海建工集團團在總承包建建造中，由于于將“BIM”技術(shù)(建筑信息模型型)完整地引入到到上海中心大大廈工程項目目的設計、施施工與管理的的全過程中，，被業(yè)界稱為為是一個具有有里程碑意義義的項目。上海中心大廈廈項目存在參參與方眾多、、分支系統(tǒng)復復雜、信息量量大、有效傳傳遞困難、成成本控制難度度大等問題。。項目從全生生命周期角度度出發(fā)，以“BIM”技術(shù)為手段，，應用AutodeskRevit建立模型，并并在三維的環(huán)環(huán)境里面完成成對項目的修修改和深化設設計，針對項項目的設計、、施工以及運運營的全過程程，有效地控控制工程信息息的采集、加加工、存儲和和交流，從而而幫助項目的的最高決策者者對項目進行行合理的協(xié)調(diào)調(diào)、規(guī)劃和控控制。上海中心大廈廈項目的建筑筑形態(tài)、高度度和外幕墻結(jié)結(jié)構(gòu)變化相當當復雜，初期期共做了20多個方案，就就旋轉(zhuǎn)的外形形而言，最終終選定了矩柱柱與支外伸臂臂加上支核心心筒的結(jié)構(gòu)體體系，“BIM”平臺使結(jié)構(gòu)選選型變得非常常簡單明了。。在綠色施工和和低碳方面，，“BIM”為項目提供了了有力的保障障。針對超高高層建筑體量量大、系統(tǒng)設設施復雜、運運營能耗大、、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)質(zhì)量要求高、、集中排放負負荷大、可再再生能源的利利用受安全性性約束大等問問題，圍繞節(jié)節(jié)地、節(jié)能、、節(jié)水、節(jié)材材、室內(nèi)環(huán)境境質(zhì)量把控和和運營管理等等方面，項目目因地制宜地地利用“BIM”，合理采用綠綠色建筑技術(shù)術(shù)，通過本地地化材料、高高強材料和可可循環(huán)材料的的使用，優(yōu)化化結(jié)構(gòu)設計、、可視化室內(nèi)內(nèi)自然采光模模擬、營造室室內(nèi)舒適熱環(huán)環(huán)境等，實現(xiàn)現(xiàn)超高層建筑筑的綠色接力力和可持續(xù)發(fā)發(fā)展，為今后后超高層建筑筑的環(huán)保節(jié)能能提供范例，，從而推動我我國綠色建筑筑評價體系的的科技進步。?！癇IM”技術(shù)在促進建建筑專業(yè)人員員整合、改善善設計成效方方面發(fā)揮的作作用與日俱增增.上海中心大廈簡介介上海中心的建筑設設計方案為“龍型型”方案，該方案案由美國Gensler建筑設計事務所提提供。從外觀上看看，“上海中心””像一條盤旋上升升的巨龍，“龍尾尾”在大廈頂部盤盤旋上翹，580米的“身高”將成成為上海新高度。。這個高達580米的“垂直城市””內(nèi)部將打造9個“空中花園”，，整個大樓將被建建設成一幢集寫字字樓、酒店、零售售、娛樂功能于一一體的“綜合性超超高層建筑”。上上海中心大廈規(guī)劃劃為五大功能區(qū)域域，以寫字樓為主主，但將同時集合合大眾商業(yè)和娛樂樂區(qū)城、企業(yè)會館館區(qū)域、精品酒店店區(qū)域以及頂部的的功能體驗(觀光)空間。此外，上海海中心大廈項目的的裙房中，還將設設置可容納1200人的多功能活動中中心。上海中心大廈項目目建成后，總建筑筑面積將達到55.88萬平方米，超過毗毗鄰的上海環(huán)球金金融中心38萬平方米的總建筑筑面積。在上海中中心大廈的總建筑筑面積中，大廈的的地上建筑面積約約為37.97萬平方米，地下建建筑面積達到約17.9萬平方米。大廈的的地下建筑面積中中，包括了一個面面積約1萬平方米的地下停停車庫，可供2000輛汽車同時停放。。2、BIM系統(tǒng)在漢街萬達廣廣場項目中的應用用與價值一、可視化自從2012年10月確定了漢街萬達達廣場的BIM咨詢服務單位之后后，萬達規(guī)劃院建建筑四所漢街項目目組成員組織了幾幾次和項目公司、、中南院、悉地國國際聯(lián)合交底會，，讓BIM咨詢公司悉地國際際充分了解到現(xiàn)在在的項目狀況和亟亟待解決的問題。。隨后悉地國際根根據(jù)提供的各專業(yè)業(yè)最新2.0版施工圖分別建出出了建筑、結(jié)構(gòu)、、機電模型，從可可視化的角度將漢漢街萬達廣場從平平面二維圖紙轉(zhuǎn)變變?yōu)橐荒苛巳坏娜S模型，具體效效果如下：二、協(xié)調(diào)性在經(jīng)過把以上幾個個模型綜合到一起起以后，無論從設設計與還是工程上上，BIM將實現(xiàn)項目建模、、碰撞檢測、三維維模擬分析、輔助助管綜設計，超預預期解決了各專業(yè)業(yè)協(xié)調(diào)和管線綜合合等難題；而且，，各設計方可以很很直觀地通過這個個三維模型共同探探討并優(yōu)化設計，，實現(xiàn)了規(guī)劃院及及項目公司很多無無法從二維圖紙中中發(fā)現(xiàn)的問題，將將有效及時的降低低了成本。比如一一直很難解決的層層高問題，可以通通過虛擬模仿管線線的綜合排布加以以優(yōu)化，可以節(jié)省省一些空間保證漢漢街萬達廣場室內(nèi)內(nèi)空間效果。位于于地上二層1-H~1-J軸和1-16~1-17軸的交接處的機電電空間原線下凈高高為3720mm，經(jīng)過管線綜合優(yōu)優(yōu)化，線下凈高能能做到3970mm，給內(nèi)裝等設計提提供了更好的設計計條件，具體情況況如下圖所示：三、優(yōu)化性尤其是對于整個項項目的難點----采光頂部分，BIM能對整個采光頂進進行參數(shù)化設計。。由于圓中庭和橢橢圓中庭的尺度差差異較大，被鋼結(jié)結(jié)構(gòu)分隔成的玻璃璃大小各異，在后后期施工時將耗費費巨大的成本。使使用BIM技術(shù)將采光頂曲面面有理化，可以使使每塊玻璃盡量標標準化，異型玻璃璃數(shù)量減少，可以以大大節(jié)約了成本本，達到優(yōu)化設計計的目的。值得一一提的是，可以使使用一些有邏輯的的公式來編輯鋼構(gòu)構(gòu)的曲面，使構(gòu)件件能跟隨公式的改改變而實時發(fā)生改改變，也使得更改改模型也快捷、高高效。四、可出圖性BIM還能檢核出一些施施工圖上疏忽的地地方，如下圖所示示，北立面圖紙軸軸線尺寸與平面圖圖所給尺寸不一致致，平面中軸網(wǎng)距距離為8400毫米，立面圖中兩兩軸網(wǎng)尺寸為8305毫米，依據(jù)立面所所給玻璃分隔尺寸寸，該立面圖為垂垂直于該立面投影影圖，不是正交投投影圖，但是軸線線尺寸與平面無法法對應，存在矛盾盾。這些從三維發(fā)發(fā)現(xiàn)的問題可以返返回二維圖紙里進進行修正。㈢、GPS智能消防系統(tǒng)1、“GPS智能消防系統(tǒng)”的的基本原理“GPS智能消防系統(tǒng)”是是將GPS（全球衛(wèi)星定位系系統(tǒng)）、GIS（地理信息系統(tǒng)））、GSM（無線移動通信系系統(tǒng)）和計算機、、網(wǎng)絡等現(xiàn)代高新新技術(shù)集于一體的的智能消防無線報報警網(wǎng)絡服務系統(tǒng)統(tǒng)2、“GPS智能消防系統(tǒng)”的的構(gòu)成用戶平臺、傳輸平平臺、指揮平臺和和消防移動端3、“智能消防系統(tǒng)統(tǒng)”的優(yōu)點：“早”、“準”、、“快”、“靈””㈣、消防性能化設計計4.1.城市綜合體的消防防需要引入性能化化設計我國的消防規(guī)范是是公安消防部門通通過總結(jié)多年實戰(zhàn)戰(zhàn)經(jīng)驗，并綜合發(fā)發(fā)達國家的防火技技術(shù)理論，編寫出出的適合全國各地地消防情況的標準準。具有適用面廣廣、容易操作等優(yōu)優(yōu)點，但也不可避避免的與建筑設計計的發(fā)展相矛盾。。近10年來，全國各地涌涌現(xiàn)出的大型、復復雜公共建筑，如如首都機場T3航站樓、國家大劇劇院、奧運場館及及上海世博建筑等等，都在不同程度度上受到了消防規(guī)規(guī)范的束縛。公安部在2009年頒布了《建設工程消防性能能化設計評估應用用管理暫行規(guī)定》4.2.什么是消防性能化化設計從上世紀70年代開始，國外就就提出了以性能化化為基礎的消防安安全設計概念。1982年日本建設省制定定了關(guān)于建筑物綜綜合防火設計方法法開發(fā)的五年規(guī)劃劃，并在研究成果果的基礎上編制了了以火災性能為指指導的設計方法。。英國、新西蘭、、瑞典、澳大利亞亞也相繼頒布了體體現(xiàn)性能化設計思思想的防火設計規(guī)規(guī)范，而美國在性性能化研究方面做做了大量工作，很很多比較成熟的火火災安全評估模型型和性能化設計程程序都出自美國防防火協(xié)會NFPA(NationalFireProtectionAssociation)。1990年起，國際標準化化組織和國際建筑筑協(xié)會開始積極參參與性能化防火設設計方法的研究。。我國的消防性能化化研究工作始于2000年，國內(nèi)的專家學學者相繼有不少文文獻、技術(shù)導則發(fā)發(fā)表，而上海市地地方標準《民用建筑防排煙技技術(shù)規(guī)程》中的模型、公式已已經(jīng)逐步被性能化化設計單位采用。。消防性能化設計是是建立在理性分析析基礎上的、新型型的防火設計方法法。通過運用消防防安全工程學的原原理，結(jié)合建筑物物的具體情況，制制定消防系統(tǒng)應該該達到的性能目標標；應用成熟的計計算機模擬技術(shù)，，對建筑的火災后后果進行定量的分分析和預測，從而而得到恰當?shù)姆阑鸹鸨Ｗo措施。消防性能化設計包包含了性能化防火火分析和設計兩個個方面。性能化防火分析是是根據(jù)建筑物的具具體使用要求，用用物理參數(shù)定量描描述出火災的發(fā)生生、發(fā)展過程，并并分析火災對建筑筑物內(nèi)部的人員、、財產(chǎn)以及建筑結(jié)結(jié)構(gòu)的影響程度，，為采取恰當?shù)南缹Σ咛峁┮罁?jù)據(jù)。性能化設計是在性性能化防火分析的的基礎上，綜合建建筑物現(xiàn)場條件、、人員及財產(chǎn)的安安全，采取的有針針對性的消防措施施。與傳統(tǒng)的消防安全全設計相比，性能能化消防安全設計計具有以下優(yōu)點：：第一，充分考慮了了每棟建筑的獨特特性能、用途、風風險和使用者的需需要；第二，注重安全