xx地塊設(shè)計(jì)任務(wù)書-營(yíng)銷策劃推廣方案-項(xiàng)目定位

盛世行顧問(wèn)_和諧佳園地塊設(shè)計(jì)任務(wù)書_營(yíng)銷策劃推廣方案_項(xiàng)目定位和諧佳園地塊設(shè)計(jì)任務(wù)書題前話。服務(wù)。關(guān)于盛世行——(服務(wù))專業(yè)（獨(dú)到）策略（資源）整合（成功）運(yùn)營(yíng)PROFESSIONAL山東盛世行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)——一個(gè)精英團(tuán)隊(duì)；一個(gè)將發(fā)達(dá)城市的成熟營(yíng)銷理念和本地市場(chǎng)完美融合的集合型團(tuán)隊(duì)；一個(gè)憑專業(yè)的智力資源在地產(chǎn)市場(chǎng)謀求生存和發(fā)展的前進(jìn)型團(tuán)隊(duì)；一個(gè)集完備的開(kāi)發(fā)商資源、密切的媒體拓展資源和良好的政府公關(guān)資源于一體的開(kāi)拓型團(tuán)隊(duì)；一位真正輔助開(kāi)發(fā)商規(guī)避開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的“地產(chǎn)軍師”山東盛世行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)將以專一的精神、專業(yè)的姿態(tài)，專注于客戶委托的每一個(gè)項(xiàng)目，真正為客戶創(chuàng)造最大價(jià)值！服務(wù)領(lǐng)域代理服務(wù)顧問(wèn)服務(wù)經(jīng)紀(jì)服務(wù)金融服務(wù)營(yíng)銷策劃銷售代理全程顧問(wèn)二手房交易資產(chǎn)管理觀念決定思路思路決定出路團(tuán)隊(duì)座右銘行為理念不找不行的借口只找可行的策略……四劍韜略□■項(xiàng)目前分析＞＞□■項(xiàng)目策劃＞＞□■銷售策劃＞＞□■推廣執(zhí)行計(jì)劃＞＞無(wú)數(shù)成功的個(gè)案都證明了一點(diǎn)：策劃先行孫子兵法云：上兵伐謀。解決“此時(shí)、此地，投資何種項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小、收益大等”問(wèn)題盛世行認(rèn)為，每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其開(kāi)端應(yīng)該是分析——謹(jǐn)慎、周到的全面分析，輔以相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查與研究，解決下列問(wèn)題：此時(shí)，在哪里投資回報(bào)大、風(fēng)險(xiǎn)??？在這個(gè)地域投資是否合適？對(duì)手們?cè)谧鲂┦裁?？盛世行認(rèn)為，每一個(gè)項(xiàng)目研究，都要深入挖掘項(xiàng)目的個(gè)性、特色、潛質(zhì)與賣點(diǎn)，從而解決幾個(gè)問(wèn)題：市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)，行情分析；街區(qū)功能研究；投資概算與效益分析；項(xiàng)目可行性報(bào)告。項(xiàng)目前分析當(dāng)盛世行對(duì)您刨根問(wèn)底時(shí)，請(qǐng)?bào)w諒他們的敬業(yè)精神。如果，研究的結(jié)論有悖于您的初衷，請(qǐng)相信他們是為您規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)項(xiàng)目都要進(jìn)行全方位的項(xiàng)目策劃，策劃費(fèi)用與避免的風(fēng)險(xiǎn)相比簡(jiǎn)直微不足道。解決“以什么形象，用什么價(jià)格，賣給誰(shuí)”的問(wèn)題盛世行認(rèn)為，項(xiàng)目策劃的主旨是在項(xiàng)目的可行性研究得到一個(gè)肯定的答案后，著手?jǐn)M定詳細(xì)、規(guī)范、實(shí)用的策劃方案，以解決問(wèn)題為根本：項(xiàng)目定位；提出詳盡的建筑規(guī)劃要求；項(xiàng)目功能安排合理，個(gè)性鮮明；設(shè)計(jì)產(chǎn)品品牌形象；提出物業(yè)管理新思路；價(jià)格定位、目標(biāo)客戶分析；設(shè)計(jì)置業(yè)策略與技巧。項(xiàng)目策劃當(dāng)盛世行帶著厚厚一本策劃報(bào)告拜會(huì)您時(shí)，請(qǐng)給他們一點(diǎn)時(shí)間。盛世行的策劃報(bào)告力求滴水不漏，切中要害。在本階段，策略與方案基本確定，關(guān)鍵在于將此前所研究的一切落到實(shí)處。策劃中設(shè)計(jì)到的所有方面必須是完全可操作的，任何空話均不允許存在。解決“目標(biāo)客戶的喜好及最可能的成交價(jià)格，目標(biāo)體系與銷售方式等”問(wèn)題盛世行認(rèn)為，銷售策劃的主要目的是全面闡釋項(xiàng)目前分析與項(xiàng)目策劃，是戰(zhàn)略部署的戰(zhàn)術(shù)演繹。再做一次針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查；目標(biāo)客戶群分析；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的研究與價(jià)格定位；建立銷售目標(biāo)體系；決定進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)與姿態(tài)；制定公開(kāi)計(jì)劃；預(yù)算推廣成本；干擾因素分析；執(zhí)行監(jiān)控。銷售策劃當(dāng)盛世行又帶著厚厚的一本策劃報(bào)告拜會(huì)您時(shí)，請(qǐng)?jiān)俳o他們一點(diǎn)時(shí)間，盛世行的策劃一貫力求嚴(yán)謹(jǐn)、周到、具有全面的可操作性。一切準(zhǔn)備就緒，此前前期所有的準(zhǔn)備工作將有力的保障本戰(zhàn)役的成功。解決“媒體廣告運(yùn)用、推廣方式、職責(zé)、分工、目標(biāo)及其保障并予以實(shí)施等”問(wèn)題盛世行認(rèn)為，推廣計(jì)劃是一道明確的作戰(zhàn)指令，要點(diǎn)是分工明確、職責(zé)明確、目標(biāo)明確。媒體運(yùn)用；促銷策略；培訓(xùn)計(jì)劃；銷售執(zhí)行；跟蹤監(jiān)控；評(píng)估總結(jié)推廣執(zhí)行計(jì)劃當(dāng)盛世行堅(jiān)持按照既定方針進(jìn)行推廣，甚至反對(duì)您的時(shí)候，請(qǐng)相信他們的理由，盛世行相信經(jīng)過(guò)如此精準(zhǔn)的謀劃，推廣定會(huì)成功！八大核心競(jìng)爭(zhēng)力√充分的市場(chǎng)把握能力；√完善的資源配套；√項(xiàng)目統(tǒng)籌和團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力；√專業(yè)的全程策劃能力；√遠(yuǎn)程操作能力；√一體化的優(yōu)秀服務(wù)；√豐富的實(shí)戰(zhàn)操作經(jīng)驗(yàn)；√深刻的理論優(yōu)勢(shì)。做有銷售力的廣告——盛世行科學(xué)傳播策略統(tǒng)一的廣告風(fēng)格；單一的廣告訴求；清晰的廣告內(nèi)容；準(zhǔn)確的訴求對(duì)象；明確的廣告目標(biāo)；合理的媒介計(jì)劃；把握熱點(diǎn)事件進(jìn)行傳播。部分代理項(xiàng)目概覽陽(yáng)光名筑■□城市風(fēng)景■□財(cái)富廣場(chǎng)■□盛世康城■□天府名城■□齊都國(guó)際■□……陽(yáng)光名筑，淄博首席聯(lián)排別墅社區(qū)。占地5.7><8萬(wàn)平方米，容積率0.6，綠化率近60%，共有聯(lián)排別墅160余套，戶型面積從170－230平米。主題推廣語(yǔ)：天空下的極貴人生陽(yáng)光名筑城市風(fēng)景城市風(fēng)景，總建筑面積<8.75萬(wàn)平米，綠地率45％，容積率2.<8。項(xiàng)目定位語(yǔ)：淄博高尚都市生活示范區(qū)財(cái)富廣場(chǎng)，總建筑面積6.4萬(wàn)平米，集商業(yè)、商務(wù)、商住于一體。項(xiàng)目定位語(yǔ)：淄博首席精裝小戶型公寓財(cái)富廣場(chǎng)天府名城天府名城：占地10<8畝，總建面10萬(wàn)平米，90—150平米純多層住宅.綠化率高達(dá)40%，獨(dú)有<8000平米中央綠化廣場(chǎng)，6000平米沿河景觀綠帶，采用先進(jìn)的CL建筑體系項(xiàng)目形象定位：淄博首席科技住宅價(jià)值提升：價(jià)格由接盤時(shí)的2600元/㎡提升到現(xiàn)在的3<800元/㎡盛世康城總占地14.<89萬(wàn)㎡，總建筑面積24萬(wàn)㎡；容積率：1.45，綠地率：35.2%；三大組團(tuán)：怡園、暢園、潤(rùn)園；三大景觀湖：后海、西子、月牙灣；三大運(yùn)動(dòng)球場(chǎng)：羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)；一條龍型景觀長(zhǎng)廊：戛納大道；自2009年4月份入市以來(lái)一期400余套房源清盤在即價(jià)格由認(rèn)購(gòu)初的2600元/㎡提升到目前的3300元/㎡南城第一盤江南風(fēng)情城項(xiàng)目形象定位推廣表現(xiàn)二、認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)火爆的認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)盛世康城盛世康城三、營(yíng)銷中心選房現(xiàn)場(chǎng)（項(xiàng)目自4月16日亮相以來(lái)至5月23日實(shí)現(xiàn)成功簽約認(rèn)購(gòu)15<8套）盛世康城四、產(chǎn)品推介會(huì)現(xiàn)場(chǎng)齊都國(guó)際齊都國(guó)際：占地30畝，由兩棟14層綜合辦公樓、3棟6層沿街商住樓、一棟<8層小高層住宅樓、一棟二層物業(yè)用房組成。該項(xiàng)目中的“齊都國(guó)際商務(wù)大廈”與區(qū)行政辦公中心比肩相望，是臨淄未來(lái)的標(biāo)志性建筑之一。發(fā)現(xiàn)盛世行，發(fā)現(xiàn)創(chuàng)新之道找到盛世行，找到解決之道■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■步入主題。創(chuàng)新。關(guān)于本案——規(guī)劃建議項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位第三部分第一部分第二部分報(bào)告提綱合作方式第四部分第一部分項(xiàng)目分析地塊基本情況片區(qū)概況地塊SWOT分析北至：潘南東路－張鋼宿舍東至：東二路－澇淄河（河濱公園）－河?xùn)|小區(qū)南至：中心路東二街－河濱小區(qū)西至：和諧佳園一期－人民東路北二巷地塊現(xiàn)狀：地塊不規(guī)則呈倒L形，東部南北狹長(zhǎng)且傾斜，北部地塊價(jià)值較大；地塊東北兩面臨路，交通便捷；地塊上有少量附屬建筑，基本無(wú)拆遷困難。地塊基本資料東方星座本案張鋼宿舍河?xùn)|小區(qū)河濱小區(qū)二中人民東路小學(xué)北：潘南東路－張鋼宿舍東：東二路－澇淄河－河?xùn)|小區(qū)西：和諧佳園一期－人民東路北二巷南：中心路東二街－河濱小區(qū)地塊四至地塊東北兩面臨路，交通便捷，東鄰河濱公園但人氣較差地塊不規(guī)則呈倒L形，東部南北狹長(zhǎng)且傾斜，北部地塊價(jià)值較大地塊現(xiàn)狀片區(qū)概況本案東方星座大泰景苑區(qū)位：本項(xiàng)目地塊位于東二路與潘南路交匯處西南角，中心路以東、人民路以北，屬于張店?yáng)|部老城區(qū)；交通：地塊東北兩面臨路，距中心路、人民路均在500米以內(nèi)，交通便利；配套：靠近中心路，餐飲、娛樂(lè)、金融等配套齊全；距金帝銀座市中心僅2.5公里，暢享市區(qū)成熟配套；人民東路小學(xué)、二中等教育配套齊全；周邊環(huán)境：老城區(qū)居住氛圍濃厚，緊鄰河濱公園，隨著化工企業(yè)的遷出空氣環(huán)境大大改善；潘南路商業(yè)氛圍較濃。青年家園威通國(guó)際麗水景苑中心路中低檔價(jià)格、控制面積及總價(jià)，鎖定中低端客戶；加強(qiáng)多層優(yōu)勢(shì)，從戶型、服務(wù)等多方面提高產(chǎn)品附加值，增強(qiáng)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力09年上市樓盤較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；東城背離城區(qū)西進(jìn)的發(fā)展方向，片區(qū)環(huán)境較差；減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅威脅Threat東部建4層，保證西側(cè)住宅采光，1層為商鋪，2-4層為公寓北部建6層+1，1-2層為商鋪，3-6層為住宅，頂層閣樓開(kāi)發(fā)多層產(chǎn)品，底商做配套商業(yè)；以中小戶型為主，多層帶電梯；老城區(qū)居住氛圍濃厚；潘南路商業(yè)氛圍良好；高層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，片區(qū)在售多層產(chǎn)品極少；片區(qū)改造堅(jiān)定了原住民留在老城區(qū)的決心利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)Opportunity地塊不規(guī)則，呈倒L形；地塊東部南北狹長(zhǎng)且傾斜，與西側(cè)一期住宅樓間距極近東北兩面臨街，昭示性較好；交通便利，配套齊全；劣勢(shì)Weakness優(yōu)勢(shì)StrengthSWOT地塊SWOT分析第二部分項(xiàng)目定位市場(chǎng)分析2009年淄博房地產(chǎn)迅速回暖，實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升；東部城區(qū)09年在售樓盤較少，2010年將要入市的樓盤有金晟·麗水景苑、東方星座、青年家園（溫州大廈）、威通國(guó)際、大泰景苑二期等東城結(jié)束了09年大半年房源緊缺的局面，隨著幾大盤的推出價(jià)格也將有所拉升，預(yù)計(jì)麗水景苑、東方星座的均價(jià)都將在3500元/㎡左右。本案東方星座大泰景苑青年家園威通國(guó)際麗水景苑中心路項(xiàng)目定位形象定位張店潘南路稀缺臻品精英領(lǐng)地——多層幸福，層層蔓延，溫馨小戶，戶戶精彩釋意:此形象主打語(yǔ)既表達(dá)了項(xiàng)目所在的區(qū)域位置，處在張店成熟老城區(qū)各項(xiàng)配套都十分齊全的潘南路（在張店知名度很高，譽(yù)為張店真正的美食一條街）；“稀缺臻品”四個(gè)字表現(xiàn)出了本項(xiàng)目多層產(chǎn)品的稀缺性和市場(chǎng)認(rèn)可度高，“精英領(lǐng)地”——“住在這里的都是精英”，這四字大氣地表現(xiàn)出了本項(xiàng)目的產(chǎn)品檔次，也從側(cè)面表達(dá)出了本項(xiàng)目的主力客戶群為正在創(chuàng)業(yè)的城市白領(lǐng)（主要針對(duì)小公寓）私營(yíng)企業(yè)主（多層或公寓都有，投資類客戶也占有相當(dāng)大比例），這些都可以算是精英人士。項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位：多層住宅+公寓+商業(yè)產(chǎn)品類別：東部建4層，保證西側(cè)住宅采光，1層為商鋪，2-4層為公寓；北部建6+1層，1-2層為商鋪，3-6層為住宅，頂層閣樓。商業(yè)+住宅商業(yè)+公寓6+1F4F目標(biāo)客戶定位備注：紅色部分為核心客戶群體張店老城區(qū)中等收入客戶首次置業(yè)的年輕客群周邊商圈內(nèi)的個(gè)體、私營(yíng)業(yè)主為老年人購(gòu)房的中年人周邊社區(qū)的換房客戶及親友臨淄等其他區(qū)域客戶價(jià)格建議根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格比較法，通過(guò)對(duì)比淄博市場(chǎng)及本案周邊區(qū)域在售的物業(yè)價(jià)格，價(jià)格建議如下：商業(yè)：5000元/㎡起。住宅：均價(jià)2<800元/㎡公寓：均價(jià)3000元/㎡注：此價(jià)格為項(xiàng)目目前的初步估價(jià)，具體價(jià)格定位要到進(jìn)入銷售準(zhǔn)備階段視當(dāng)時(shí)的條件詳細(xì)確定。第三部分規(guī)劃建議商業(yè)+住宅商業(yè)+公寓6+1F4F整體布局建議總體布局除滿足建筑、消防、人防、綠化、環(huán)保、衛(wèi)生、交通、安保等要求外，充分考慮地塊周邊的有利和不利因素。東部建4層，保證西側(cè)住宅采光，1層為商鋪，2-4層為公寓；北部建6+1層，1-2層為商鋪，3-6層為住宅，頂層閣樓。小區(qū)入口4F結(jié)合地塊形狀及周邊環(huán)境，考慮到增強(qiáng)東二路沿街商業(yè)的人氣，建議在小區(qū)東側(cè)設(shè)置入口；各種建筑形態(tài)之間可獨(dú)立組成環(huán)狀道路便于后期的物業(yè)管理；交通組織與流線安排入口住宅戶型定位建議100%20%35%45%比例3590-110<80-9070-<80面積(㎡)一室三室兩室兩室戶型公寓多層建筑風(fēng)格建議：總體采用簡(jiǎn)約現(xiàn)代的建筑風(fēng)格。外立面注重色彩、線條的搭配。外立面：以簡(jiǎn)單高雅的色調(diào)配以簡(jiǎn)潔、流暢的直線條為主；陽(yáng)臺(tái)：通透、輕巧、美觀、簡(jiǎn)潔；屋頂：利用太陽(yáng)能作屋頂，做到美觀、科技、環(huán)保。外立面建議住宅部分多層戶型設(shè)計(jì)建議<80多㎡二室戶型小公寓戶型設(shè)計(jì)建議35㎡戶型注：實(shí)際使用面積為24㎡，加上公攤面積后建筑面積約為35㎡衛(wèi)衛(wèi)走廊6m2m4m4m此戶型因本項(xiàng)目規(guī)劃樓座進(jìn)深小，開(kāi)間大，故在設(shè)計(jì)中應(yīng)注意入戶門的朝向問(wèn)題。商鋪戶型定位建議進(jìn)深10米，故開(kāi)間應(yīng)控制在6—<8米，面積控制在60—<80㎡之間進(jìn)深為15米，故開(kāi)間應(yīng)控制在6—9米左右，單層面積控制在90—120㎡之間戶型標(biāo)準(zhǔn)東邊商業(yè)（純一層）北邊商業(yè)（二層）商鋪功能要求主要以：便利店、藥店、銀行、美容美發(fā)、汽車美容、特色餐飲等；建筑形態(tài)臨街2層商業(yè)、純一層商業(yè)，單位面積從60－240㎡不等，滿足多種置業(yè)需求；時(shí)尚、現(xiàn)代的外立面，增強(qiáng)項(xiàng)目的昭示性，合理考慮廣告位的布置；項(xiàng)目配套建議提升項(xiàng)目品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值突破；要體現(xiàn)生態(tài)領(lǐng)域及都市街坊特區(qū)的生活特色以及理念；使業(yè)主享受高品質(zhì)的社區(qū)生活，配套設(shè)施與項(xiàng)目定位相符。配套原則項(xiàng)目配套建議設(shè)計(jì)配套建議相關(guān)社區(qū)配套應(yīng)以美觀、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用為主；盡量以實(shí)用性、參與性、互動(dòng)性較強(qiáng)的設(shè)施為主；休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施合理設(shè)置。建議布置：乒乓球案桌、健身娛樂(lè)器材等；社區(qū)沿街商鋪引入社區(qū)醫(yī)療門診、藥店等的引入、設(shè)置，完善社區(qū)外配套；項(xiàng)目配套建議生活配套系統(tǒng)樓宇可視對(duì)講門禁系統(tǒng)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)小區(qū)景觀的場(chǎng)地處理應(yīng)以項(xiàng)目規(guī)模和形狀為依據(jù)；小區(qū)景觀根據(jù)各樓座的建筑形態(tài)的區(qū)隔合理設(shè)計(jì)景觀，注重樓間綠化的處理，同時(shí)整個(gè)小區(qū)在整體景觀方面要做到和諧統(tǒng)一；將綠地景觀從地面沿著人們的活動(dòng)路線引入住宅入口，形成連續(xù)綠化系統(tǒng)；注重運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施、小區(qū)綠化之間的呼應(yīng)關(guān)系；室外可設(shè)置：赤足步徑、石桌、石凳、綠茵長(zhǎng)廊等。景觀規(guī)劃建議根據(jù)甲方需要提供4修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃說(shuō)明10根據(jù)甲方需要提供4修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段人行分析圖9根據(jù)甲方需要提供4修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段車行分析圖<8根據(jù)甲方需要提供4修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段綠化分析圖7根據(jù)甲方需要提供4修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段總體鳥瞰圖6