仁達(dá)解讀之2014年房地產(chǎn)市場走勢

仁達(dá)解讀之

2014年房地產(chǎn)市場走勢房地產(chǎn)內(nèi)生動力的變化房地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)來臨市場未來趨勢主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)內(nèi)生動力的變化房地產(chǎn)支撐動力下降結(jié)構(gòu)調(diào)整，行業(yè)產(chǎn)能過剩消化08年刺激政策，貨幣環(huán)境收緊城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩經(jīng)濟(jì)增速減緩，整體經(jīng)濟(jì)下行房地產(chǎn)調(diào)控“雙軌制”貿(mào)易出口增速下降城鎮(zhèn)化率：年均增長速度逐漸放緩年份城鎮(zhèn)化率變化年均增長特點(diǎn)1978-199520%-30%年均0.55%相對緩慢1996-200230%-40%年均0.58%2003-201340%-55%年均1.5%增速最快2014-2030（預(yù)測）55%-70%年均0.88%逐漸放緩城鎮(zhèn)人口增速的放緩將不可避免地放緩房地產(chǎn)市場需求增速換擋期貿(mào)易出口增長：2012年（10%）、2013年（7.6%）、2014（約6%-7%）貿(mào)易出口增速下降貿(mào)易出口增長率國際市場化解產(chǎn)能過剩的希望渺茫產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)建設(shè)所需要的鋼鐵、有色、水泥、玻璃等價格穩(wěn)定乃至下降，難以推高房價。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整：2、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移區(qū)域塌陷產(chǎn)能過剩問題是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的主要問題。區(qū)域發(fā)展均衡化，由東部向中西部發(fā)展。前期刺激政策消化通貨膨脹隱患、產(chǎn)能過剩、資金低效分配、杠桿化等問題國際金融危機(jī)后，政府采取一系列刺激政策，這是非常時期的非常政策。然而，這些政策所帶來的消極影響，仍在消化過程中。2008年"4萬億"二、房地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)來臨城鎮(zhèn)化速度減緩新增城鎮(zhèn)人口增速放緩：年均新增量在2005-2010年達(dá)到頂峰后將有所下降。預(yù)計：2010-2015年，城鎮(zhèn)人口增速為2.9%，每年新增2000萬人2016-2020年，增速將繼續(xù)放緩至2.1%，年均新增約1700萬城鎮(zhèn)人口聯(lián)合國人口署預(yù)測：未來10年，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程將逐步放緩2015年達(dá)到55.6%，2020年達(dá)到61%。城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)的支撐作用將下降人口紅利正在消失2013年國家統(tǒng)計局：勞動年齡人口下降2012年我國15-59歲勞動年齡人口比上年減少345萬，第一次出現(xiàn)絕對下降。

人口紅利消失后果：

越來越嚴(yán)重的老齡化也會隨之而來，新進(jìn)入市場的勞動力、適婚人口數(shù)量進(jìn)入拐點(diǎn)，導(dǎo)致新房需求大幅縮水。供給放緩房地產(chǎn)新開工面積增速放緩房地產(chǎn)投資增速回落價格變化趨緩告別暴漲時代價格變化趨緩2014房地產(chǎn)市場調(diào)整導(dǎo)火索：金融環(huán)境信貸政策收緊，利率上升2013年6月2013年7月2013年12月2014年年初2014年5月貨幣市場利率出現(xiàn)短期上行和波動，導(dǎo)致“錢荒”。年底，在流動性趨緊和年度貸款額度普遍用盡的雙重壓力下，個人按揭貸款更加困難。九成銀行首套房貸款利率升至基準(zhǔn)利率或者上浮10%。央行“窗口指導(dǎo)”喊話支持首套房貸。央行決定，全面放開金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制，取消金融機(jī)構(gòu)貸款利率0.7倍的下限。銀行持續(xù)“錢緊”：在22個城市中有6個城市普遍上調(diào)了二套房貸款利率。三、市場未來趨勢開發(fā)商轉(zhuǎn)變策略積極應(yīng)對消費(fèi)能力尚存市場具有慣性市場內(nèi)部調(diào)整房地產(chǎn)市場軟著陸——市場內(nèi)部調(diào)整房地產(chǎn)市場軟著陸——政府去行政化，回歸市場雙軌制統(tǒng)籌市場軌保障軌保障房自住商品房（共有產(chǎn)權(quán)房）商品房依靠市場機(jī)制增加發(fā)展放寬落戶——放寬戶籍準(zhǔn)入條件，爭奪人口資源取消限購——釋放購買力，刺激買房需求政府去行政化、回歸市場

金融支持——央行喊話，支持首套房貸市場分化

市場分化一線供不應(yīng)求，自住房價格為支撐點(diǎn)二線多數(shù)供求平衡三四線部分供應(yīng)過剩大型房企領(lǐng)先優(yōu)勢擴(kuò)大中型房企，不進(jìn)則退小型企業(yè)，邊緣化風(fēng)險增加

新增旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、社區(qū)電商等產(chǎn)業(yè)城市分化企業(yè)分化結(jié)構(gòu)分化城市分化——市場表現(xiàn)各異（供需比）供需比：部分城市如青島市場供過于求，市場風(fēng)險嚴(yán)峻。租售比：只有長沙、南寧、西安、長春4個城市的租售比在1:300以內(nèi)。

城市分化——市場表現(xiàn)各異（租售比）城市分化：

一線城市平穩(wěn)發(fā)展，部分二線呈現(xiàn)冷清按城市等級分類來看：一線與二線城市在投資景氣指數(shù)上的差距在逐漸縮小，其中上海、深圳、北京住宅投資景氣指數(shù)不如武漢、鄭州、長沙等二線城市。城市分化：

中部地區(qū)住宅市場景氣度高于東部和西部按東中西部的區(qū)域視角來看：武漢、鄭州、長沙等中部城市景氣指數(shù)位居前列，東部城市中整體景氣指數(shù)偏低，主要原因是青島、天津、南京等個別東部城市投資景氣指數(shù)極低。城市分化——武漢、鄭州、長沙等中部城市景氣指數(shù)位居前列城市分化——普通住宅房地產(chǎn)投資回報率對比