五星級(jí)酒店投資前期成本控制

五星級(jí)酒店前期成本控制五星級(jí)酒店是建建筑行業(yè)的頂頂級(jí)建筑技術(shù)術(shù)的融合，是是多專業(yè)協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一的結(jié)晶晶，正因?yàn)槿缛绱司托枰锻度氪罅康馁Y資金。如此大大量的資金何何時(shí)投入，投投入多少，投投入的形式等等是酒店籌建建期成本控制制的重點(diǎn)?，F(xiàn)代五星級(jí)酒店店籌建可劃分分為五個(gè)階段段：籌建階段段、設(shè)計(jì)階段段、招標(biāo)階段段、施工階段段和竣工結(jié)算算階段，其中中籌建階段、設(shè)設(shè)計(jì)階段和招招標(biāo)階段被稱稱為五星級(jí)酒酒店前期，這這一階段的成成本控制是五五星級(jí)酒店成成本控制的關(guān)關(guān)鍵?；I建階段五星級(jí)酒店的建建設(shè)不同于一一般的建筑工工程項(xiàng)目，有有著其特殊性性。從規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、施工、開開業(yè)、運(yùn)營(yíng)全全過(guò)程，都是是酒店投資的的系統(tǒng)工程，每每一個(gè)步驟都都需要專業(yè)化化的思考和專專業(yè)化人員的的認(rèn)真實(shí)施，并并且要嚴(yán)格兼兼顧各專業(yè)間間的密切聯(lián)系系。酒店建造造項(xiàng)目投資巨巨大，投資回回收周期漫長(zhǎng)長(zhǎng)，又涉及規(guī)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建建筑學(xué)、結(jié)構(gòu)構(gòu)學(xué)、人體工工學(xué)、美學(xué)、環(huán)環(huán)保、管理、裝裝飾學(xué)、美學(xué)學(xué)、聲光學(xué)、心心理學(xué)、材料料學(xué)等等諸多多學(xué)科，因此此需要很好地地加以研究和和系統(tǒng)總結(jié)。同同時(shí)，行業(yè)與與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略、發(fā)展綠綠色建筑、人人才隊(duì)伍建設(shè)設(shè)、提升建設(shè)設(shè)工程項(xiàng)目管管理水平、智智能化酒店等等等方面的實(shí)實(shí)際工作也都都需要有系統(tǒng)統(tǒng)的科學(xué)的理理論來(lái)指導(dǎo)，需需要職業(yè)經(jīng)理理人專業(yè)地去去實(shí)施。因此此，星級(jí)酒店店必須遵循以以下基本原則則：籌建計(jì)劃劃的周密性、總總體設(shè)計(jì)的前前瞻性、功能能設(shè)置的特色色性、區(qū)域布布局的合理性性、現(xiàn)場(chǎng)管理理的科學(xué)性?；I建階段主要的的工作內(nèi)容為為建造標(biāo)準(zhǔn)、酒酒店各種定位位以及酒店項(xiàng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)論論證、市場(chǎng)調(diào)調(diào)研、可行性性分析、功能能布局、設(shè)施施設(shè)備配置、制制定經(jīng)營(yíng)思路路及方案、酒酒店設(shè)計(jì)與方方案審定、圖圖紙修改等。在在這一階段主主要參加人員員有：業(yè)主代代表、市場(chǎng)調(diào)調(diào)研員、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)師、酒酒店籌建及未未來(lái)經(jīng)營(yíng)者、設(shè)設(shè)計(jì)人員、監(jiān)監(jiān)理人員；一一個(gè)好的酒店店項(xiàng)目籌建班班子（業(yè)主代代表）應(yīng)由經(jīng)經(jīng)濟(jì)管理類、專專業(yè)技術(shù)類、商商務(wù)金融類人人員以及合同同管理人員組組成?？傊?，項(xiàng)目籌建建部門應(yīng)保持持項(xiàng)目人員的的相對(duì)穩(wěn)定性性，并不斷積積累和總結(jié)以以往經(jīng)驗(yàn)，不不斷提高其素素質(zhì)和水平，形形成一個(gè)高效效率的工作集集體，從而提提高項(xiàng)目籌建建部門的管理理能力。專案背景描述、目目標(biāo)確定、范范圍規(guī)劃及定定義、工作分分解后排序及及延續(xù)時(shí)間估估計(jì)、進(jìn)度計(jì)計(jì)劃、資源計(jì)計(jì)劃、費(fèi)用估估算和預(yù)算、質(zhì)質(zhì)量保證及計(jì)計(jì)劃；任何一個(gè)五星級(jí)級(jí)酒店都具有有餐飲、娛樂(lè)樂(lè)、休閑、會(huì)會(huì)議及住宿的的功能，在酒酒店籌建階段段必須明確酒酒店性質(zhì)，弄弄清各類型酒酒店在功能的的區(qū)別，是商商務(wù)酒店、度度假酒店、商商務(wù)會(huì)議酒店店還是商務(wù)會(huì)會(huì)展酒店，給給籌建中酒店店一個(gè)明確的的定位。在這一階段主要要工作重點(diǎn)是是：1、建設(shè)什么樣樣的酒店？2、什么樣的酒酒店能融合當(dāng)當(dāng)?shù)匚幕?、怎樣的設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)劃可避免免經(jīng)營(yíng)面積的的浪費(fèi)？4、怎樣的設(shè)計(jì)計(jì)可避免人力力、物力的浪浪費(fèi)？5、如何合理組組建配置籌建建團(tuán)隊(duì)及團(tuán)隊(duì)隊(duì)管理制度？？6、如何降低日日后的營(yíng)運(yùn)成成本及維修成成本？設(shè)計(jì)階段在此階段首先確確定為酒店提提供技術(shù)支持持的團(tuán)隊(duì)即設(shè)設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司司，“顧問(wèn)”的原意為“征求意見”，現(xiàn)代顧問(wèn)問(wèn)被賦予了更更豐富的內(nèi)容容的含義。工工程顧問(wèn)是指指在工程項(xiàng)目目實(shí)施的各個(gè)個(gè)階段，咨詢?cè)內(nèi)藛T利用技技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、信信息等為工程程項(xiàng)目提供服服務(wù)，為業(yè)主主尋求解決工工程實(shí)際問(wèn)題題的最佳途徑徑而提供的技技術(shù)服務(wù)。顧問(wèn)人員是工程程師、教授、研研究員、經(jīng)濟(jì)濟(jì)師及其他具具有專門知識(shí)識(shí)的專家和技技術(shù)人員。顧顧問(wèn)公司可以以為業(yè)主提供供專門的高新新技術(shù)也可以以協(xié)助客戶實(shí)實(shí)施工程項(xiàng)目目，從而達(dá)到到預(yù)期的項(xiàng)目目目標(biāo)。因酒店工程具有有復(fù)雜性和協(xié)協(xié)調(diào)性等的特特點(diǎn)，因此顧顧問(wèn)公司在工工程建設(shè)中起起著十分重要要的作用。選擇顧問(wèn)公司應(yīng)應(yīng)從以下幾方方面綜合考慮慮：顧問(wèn)公司雖然受受業(yè)主委托，為為客戶進(jìn)行技技術(shù)服務(wù)，但但從事顧問(wèn)工工作的顧問(wèn)公公司應(yīng)保持高高度的獨(dú)立性性，不接受外外界的任何干干擾和干預(yù)，一一切從實(shí)際出出發(fā)，認(rèn)真細(xì)細(xì)致地進(jìn)行調(diào)調(diào)查研究，運(yùn)運(yùn)用科學(xué)的分分析方法和手手段，獨(dú)立地地得出符合客客觀規(guī)律的結(jié)結(jié)論，使工程程項(xiàng)目經(jīng)得起起考驗(yàn)。工程顧問(wèn)公司在在行使委托權(quán)權(quán)時(shí)，往往涉涉及到工程項(xiàng)項(xiàng)目有關(guān)各方方的權(quán)益，一一些單位和個(gè)個(gè)人可能設(shè)法法對(duì)顧問(wèn)工作作施加影響，使使之對(duì)已方有有利，這些影影響可能導(dǎo)致致不公正的結(jié)結(jié)論或給工程程建設(shè)造成損損失。因此，顧問(wèn)工程師應(yīng)在任何時(shí)候都正直和公正地行使其職權(quán)，做到不偏不倚，不接愛任何可能導(dǎo)致判斷不公的影響。各類工程項(xiàng)目的的決策和建設(shè)設(shè)需要各種專專業(yè)學(xué)科技術(shù)術(shù)知識(shí)和最新新信息的綜合合應(yīng)用，并要要求不斷創(chuàng)新新和發(fā)展，因因此工程顧問(wèn)問(wèn)不是單獨(dú)地地依靠一門學(xué)學(xué)科或某一方方面的專業(yè)知知識(shí)就能滿足足工程建設(shè)的的要求，而必必須是多學(xué)科科的綜合，相相互滲透，才才能做出正確確的決策，有有效地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的最終目目標(biāo)。這就要要求顧問(wèn)工程程師不僅要熟熟練掌握某一一專業(yè)領(lǐng)域的的知識(shí)和技能能，并具有廣廣搏的知識(shí)面面，重要的是是能針對(duì)具體體顧問(wèn)項(xiàng)目有有效地組建一一個(gè)多專業(yè)、跨跨學(xué)科的團(tuán)隊(duì)隊(duì)，體現(xiàn)綜合合水平和實(shí)力力。顧問(wèn)公司為酒店店建設(shè)服務(wù)，提提出有效地實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最終終目標(biāo)的思路路、策略、設(shè)設(shè)計(jì)方案和實(shí)實(shí)施方法等，而而顧問(wèn)公司的的工作的系統(tǒng)統(tǒng)性和科學(xué)性性是保障高質(zhì)質(zhì)量的完成顧顧問(wèn)工作的前前提。對(duì)事物物進(jìn)行科學(xué)分分析，不僅要要擁有豐富的的科學(xué)知識(shí)和和大量信息，而而且分析方法法必須具有整整體性和系統(tǒng)統(tǒng)性，重視事事物之間的相相互關(guān)系，運(yùn)運(yùn)用系統(tǒng)工程程的知識(shí)進(jìn)行行定性和定量量分析。面對(duì)對(duì)日趨龐大而而復(fù)雜的工程程建設(shè)項(xiàng)目，其其影響因素日日益增多，只只有注重系統(tǒng)統(tǒng)性和科學(xué)性性，才能保證證顧問(wèn)工作的的質(zhì)量。酒店項(xiàng)目建設(shè)顧顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容容主要有兩個(gè)個(gè)方面，一方方面是工程設(shè)設(shè)計(jì)，按照項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展時(shí)序序和設(shè)計(jì)嘗試試的不同要求求，國(guó)際上一一般將設(shè)計(jì)工工作劃分為“概念設(shè)計(jì)”、“基本設(shè)計(jì)”和“詳細(xì)設(shè)計(jì)”三個(gè)階段。另另一方面是工工程施工招標(biāo)標(biāo)，招標(biāo)應(yīng)遵遵循一定程序序進(jìn)行，顧問(wèn)問(wèn)公司應(yīng)協(xié)助助業(yè)主完成資資格預(yù)審、編編制招標(biāo)文件件，評(píng)標(biāo)、合合同談判等一一系列工作?，F(xiàn)在就上面所說(shuō)說(shuō)的顧問(wèn)公司司設(shè)計(jì)的三個(gè)個(gè)階段的工作作要點(diǎn)作以簡(jiǎn)簡(jiǎn)要說(shuō)明：概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)的基本本目的是，通通過(guò)簡(jiǎn)明的技技術(shù)圖紙和技技術(shù)要求及其其分析，探討討最佳設(shè)計(jì)方方案，作為基基本設(shè)計(jì)和詳詳細(xì)設(shè)計(jì)依據(jù)據(jù)。概念設(shè)計(jì)的嘗試試由項(xiàng)目的性性質(zhì)和工程業(yè)業(yè)主的要求來(lái)來(lái)決定，但至至少應(yīng)包括以以下方面的工工作成果：設(shè)計(jì)依據(jù)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料概概述主要技術(shù)參數(shù)概念設(shè)計(jì)圖紙技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方案比較與評(píng)價(jià)價(jià)基本設(shè)計(jì)基本設(shè)計(jì)主要是是作為編制施施工詳圖和控控制工程造價(jià)價(jià)的基本依據(jù)據(jù)。有些國(guó)家家用基本設(shè)計(jì)計(jì)階段的圖紙紙和文件進(jìn)行行招標(biāo)，此圖圖紙、文件應(yīng)應(yīng)能滿足招標(biāo)標(biāo)及造價(jià)工程程師計(jì)算工程程量以及投標(biāo)標(biāo)人報(bào)價(jià)的需需要。因此，基基本設(shè)計(jì)的深深度隨其作用用不同而各有有差異?；颈驹O(shè)計(jì)同概念念設(shè)計(jì)相比，內(nèi)內(nèi)容全面和詳詳細(xì)。技術(shù)方面，應(yīng)提提出各專業(yè)的的技術(shù)原則，列列出各種設(shè)備備清單，說(shuō)明明采用設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范和施工技技術(shù)要求，以以及主要材料料和特殊材料料的規(guī)格、性性能要求，編編制主要工程程量及概算和和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)。詳細(xì)設(shè)計(jì)詳細(xì)設(shè)計(jì)也稱施施工詳圖設(shè)計(jì)計(jì)。主要用于于工程招標(biāo)和和工程施工。詳細(xì)設(shè)計(jì)的圖紙紙和技術(shù)文件件是在基本設(shè)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上上，作適當(dāng)修修改和補(bǔ)充而而成。詳細(xì)設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)包括建建設(shè)項(xiàng)目各部部分施工詳圖圖以駐驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、方法、施施工預(yù)算等。用施工詳圖進(jìn)行行招標(biāo)的工程程，施工詳圖圖由顧問(wèn)公司司繪制后進(jìn)行行招標(biāo)；用基基本設(shè)計(jì)招標(biāo)標(biāo)的工程，施施工詳圖可由由顧問(wèn)公司在在招標(biāo)后補(bǔ)充充提供或由分分包單位繪制制后由業(yè)主轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)交顧問(wèn)公司司審查批準(zhǔn)。對(duì)于顧問(wèn)公司的的工作順序，建建議用以下步步驟進(jìn)行：酒店項(xiàng)目是復(fù)雜雜性與協(xié)調(diào)性性的綜合體，在在顧問(wèn)公司工工作順序上應(yīng)應(yīng)特別注意的的是，以上步步驟不是孤立立的，每一個(gè)個(gè)顧問(wèn)提出的的意見必須及及時(shí)反饋到上上一層顧問(wèn)，經(jīng)經(jīng)審查討論后后修改原設(shè)計(jì)計(jì)方案重新發(fā)發(fā)放到下一層層顧問(wèn)公司，嚴(yán)嚴(yán)禁不征求下下一層顧問(wèn)意意見而形成一一方的設(shè)計(jì)方方案，反復(fù)修修改，重復(fù)工工作，嚴(yán)重影影響工作進(jìn)度度和帶來(lái)顧問(wèn)問(wèn)公司的索賠賠，帶來(lái)工程程成本的增加加。每一個(gè)五星級(jí)酒酒店都有自己己的布局特點(diǎn)點(diǎn)，一個(gè)好的的酒店布局，不不僅能提升酒酒店品味，而而且能大幅度度降低酒店投投資成本及后后期運(yùn)營(yíng)成本本。做為業(yè)主主代表，也應(yīng)應(yīng)明白一些酒酒店布局設(shè)計(jì)計(jì)一些原理，下下面就客房區(qū)區(qū)布局設(shè)計(jì)做做一簡(jiǎn)單介紹紹。酒店面臨的客戶戶不同，不同同類型的酒店店，面臨有不不同需求的人人群和消費(fèi)人人群，因此其其功能布局，風(fēng)風(fēng)格設(shè)計(jì)也不不盡相同?？涂头繀^(qū)是酒店店的的重要組組成部分，是是酒店品質(zhì)的的重要因素，更更是客人體驗(yàn)驗(yàn)酒店的重要要場(chǎng)所。通常在酒店室內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)時(shí)，我們將其其劃分三個(gè)部部分：一、客客房區(qū)；二、公公共區(qū)；三、輔輔助空間。其其中，客房區(qū)區(qū)是酒店的主主體部分，一一般占酒店總總建筑面積的的60%以上；公共共區(qū)是酒店諸諸多功能集合合區(qū)，一般占占酒店總建筑筑面積25%左右；輔助助空間是為酒酒店客人服務(wù)務(wù)的后勤區(qū)，一一般客人是看看不到的，占占酒店總建筑筑面積的15%以內(nèi)。下面以客房區(qū)域域設(shè)計(jì)規(guī)劃為為例講一下酒酒店規(guī)劃原則則。通常，五星級(jí)酒酒店的客房區(qū)區(qū)的規(guī)劃大體體分為兩部分分：.標(biāo)準(zhǔn)層區(qū)域域和行政層區(qū)域域。標(biāo)準(zhǔn)層區(qū)區(qū)域包括標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)間，套間，無(wú)無(wú)障礙客房；；行政層區(qū)域域包括行政酒酒廊，行政客客房和總統(tǒng)套套房等。其中還包包括與建筑設(shè)設(shè)施和服務(wù)設(shè)設(shè)施配套的空空間，如電梯梯間，布草間間，消毒間，空空調(diào)機(jī)房等。標(biāo)準(zhǔn)間是酒店客客房數(shù)量最多多，入住率最最高的客房，一一般占總客房房數(shù)量的70%，大小受到到建筑的柱網(wǎng)網(wǎng)的間距所制制約。在酒店店設(shè)計(jì)中，上上個(gè)世紀(jì)五十十年代開始，西西方國(guó)家特別別是美國(guó)對(duì)酒酒店客房開間間多采用3.7m的寬度，也就就是通常所說(shuō)說(shuō)的威爾遜標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)計(jì)方方法，到八十十年代，這種種方式流傳到到我國(guó)，從那那時(shí)起，我國(guó)國(guó)酒店的建筑筑大多采用7.2m、7.5m的柱網(wǎng)。按按照一個(gè)柱距距擺兩間客房房的設(shè)計(jì)來(lái)計(jì)計(jì)算，客房的的面積約為26㎡～30㎡左右，到到了九十年代代建筑柱網(wǎng)間間距擴(kuò)大到8m～8.4m，這時(shí)的客客房面積也擴(kuò)擴(kuò)大到36㎡左右。上上個(gè)世紀(jì)未到到本世紀(jì)初柱柱網(wǎng)間距又?jǐn)U擴(kuò)大到9m，這時(shí)的客客房面積約為為40㎡左右，現(xiàn)現(xiàn)在的新建高高檔酒店一般般柱網(wǎng)間距為為10m，所以客房房面積加大到到了50㎡左右。綜合國(guó)際國(guó)內(nèi)的的通行做法，我我們對(duì)上述四四個(gè)時(shí)期面積積指標(biāo)的房間間的技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性能作了一一個(gè)比較：房間的開間在33.7m左右時(shí)，性性價(jià)比（建筑筑成本與房間間功能之比）最最佳。這種房房間一般凈寬寬3.7米左右，可可在墻的一邊邊安放兩張單單人床或者一一張雙人床,在另一面可可擺放寫字臺(tái)臺(tái)，行李架，小小酒吧，還有有較為充裕的的過(guò)道?？腿巳颂稍诖采嫌^觀看放在寫字字臺(tái)上的電視視時(shí)，觀賞的的角度和距離離正合適。當(dāng)當(dāng)時(shí)的“標(biāo)準(zhǔn)間”一般是7.2m～7.5m柱網(wǎng)，層高高為3m，面積為26㎡，房間內(nèi)的的家具十一件件，衛(wèi)生間的的設(shè)施是三大大件、六小件件，堪稱經(jīng)典典。

如果將房間間加寬到4m時(shí)，房間并并不能多擺放放一件家具。客客人在房間內(nèi)內(nèi)的活動(dòng)并沒(méi)沒(méi)有得到太大大的改善，反反而因觀看電電視的距離大大于3m而感覺視覺覺疲勞。如果果將房寬3.7m的客房的長(zhǎng)長(zhǎng)度加長(zhǎng)60～100cm時(shí)，則客人人的活動(dòng)空間間加大許多。從從建筑成本角角度來(lái)講，房房間寬度擴(kuò)大大0.3m與加長(zhǎng)1m的增加成本本是差不多的的，真正使房房間的空間有有較大的改善善的是4.5m～5m左右的開間間。這時(shí)客房房可以采取新新的布局，打打破了壟斷大大半個(gè)世紀(jì)的的威爾遜標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)間的作法，使使客房設(shè)計(jì)具具有明顯的創(chuàng)創(chuàng)意和豪華舒舒適感大大增增加。這也說(shuō)說(shuō)明了3.7m左右開間的的客房能持續(xù)續(xù)六十年不敗敗的原因，而而4m開間的客房房十年不到就就更新?lián)Q代了了。因此，標(biāo)準(zhǔn)間的的面積不是越越大越好，而而是符合功能能要求及成本本控制要求。套間是給有更高高需求的商務(wù)務(wù)客人使用的的，可以設(shè)置置在標(biāo)準(zhǔn)層比比較私密的地地方，比如平平面的四個(gè)角角位置，一般般占據(jù)兩個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)間的面積積。五星級(jí)酒酒店套間一般般占據(jù)總客房房數(shù)的30%。室內(nèi)布局局包括客廳和和主臥室，并并要求客廳有有獨(dú)立的衛(wèi)生生間。套間可可以考慮與相相鄰標(biāo)準(zhǔn)間做做成連通房。無(wú)障礙客房是酒酒店必備的服服務(wù)于特殊人人群的房間，通通常占總客房房數(shù)的1%。在必要時(shí)時(shí)也會(huì)出租給給商務(wù)客人。房房間對(duì)通道和和一些空間要要求相對(duì)寬敞敞，并在衛(wèi)生生間內(nèi)考慮適適用于特殊人人群的五金件件，方便使用用人群。設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)，無(wú)障礙礙客房設(shè)計(jì)可可以與其相鄰鄰的標(biāo)準(zhǔn)間做做成連通房，以以方便其他人人員對(duì)特殊人人群的照顧。行政酒廊，顧名名思義，就是是那些為商務(wù)務(wù)行政客人服服務(wù)的酒廊。功功能上，酒廊廊接待入住商商務(wù)樓層的客客人提供房?jī)?nèi)內(nèi)登記，快速速結(jié)賬等服務(wù)務(wù)；免費(fèi)提供供西式自助早早餐，下午茶茶等工作之余余的休閑；以以及為商務(wù)會(huì)會(huì)談提供便利利。因此，它它要求具備一一定的私密性性，拒絕閑雜雜人等。在布局方面，酒酒廊要滿足以以上功能要求求，則需要數(shù)數(shù)個(gè)柱距的面面積,

其中要包括括前臺(tái)接待，接接待辦公室，等等候區(qū)；休閑閑主要體現(xiàn)在在餐飲部分，要要有就餐區(qū)，相相應(yīng)的取餐臺(tái)臺(tái)，備餐間；；商務(wù)部分要要有商務(wù)中心心，會(huì)議室；；公共衛(wèi)生間間。面積規(guī)劃要視建建筑條件而定定，通常為三三部分：接待待，餐飲，辦辦公。接待要要處于入口較較近的位置，方方便客人找到到，有等候區(qū)區(qū)，等候區(qū)一一般配有書報(bào)報(bào)架，可供客客人閱讀，并并在附近設(shè)有有電視；餐飲飲區(qū)規(guī)劃餐位位的數(shù)量一般般占行政層可可入住人數(shù)的的15%，取餐區(qū)要要與備餐間相相連緊密，以以備隨時(shí)補(bǔ)充充食品，服務(wù)務(wù)人員的通道道路線要盡量量隱蔽，不與與客人路線發(fā)發(fā)生沖突；辦辦公間與常規(guī)規(guī)的辦公空間間功能一致，但但裝修風(fēng)格相相對(duì)靈活豐富富，與酒廊整整體風(fēng)格像協(xié)協(xié)調(diào)。行政層的客房規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)一般般與標(biāo)準(zhǔn)層類類似，因管井井等設(shè)置，劃劃分區(qū)域基本本一致，只是是房間衛(wèi)生間間的配套設(shè)施施相對(duì)更全，基基本為四件套套，行政層的的套間還有可可能是五件套套；床品比標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層更高級(jí)級(jí)，為商務(wù)客客人提供高質(zhì)質(zhì)量的睡眠條條件，同時(shí)其其所在的樓層層也意味著行行政層的客人人可以享有更更好的視野景景觀。行政層的頂級(jí)客客房就是總統(tǒng)統(tǒng)套了。通常常酒店總統(tǒng)套套房位于酒店店頂層，占據(jù)據(jù)酒店最佳位位置，擁有最最好的視野和和景觀，面積積近整個(gè)樓層層，同時(shí)也更更便于管理和和使用，保證證尊貴客人的的私密和安全全。以上是對(duì)星級(jí)酒酒店的客房區(qū)區(qū)規(guī)劃總結(jié)，區(qū)區(qū)域劃分以及及各個(gè)功能的的答題分布，其其內(nèi)部細(xì)節(jié)就就要與不同酒酒店管理要求求，建筑條件件，投資等諸諸多條件有關(guān)關(guān)，沒(méi)有絕對(duì)對(duì)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和規(guī)劃形式式，更多新穎穎和人性化的的酒店生活方方式需要設(shè)計(jì)計(jì)師來(lái)不斷的的思考和創(chuàng)新新。招標(biāo)階段在施工圖紙已能能滿足施工要要求后將進(jìn)行行工程招標(biāo)。工程施工是工程程項(xiàng)目形成工工程實(shí)體的階階段，是各種種資源投入量量最大最集中中、最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)預(yù)定項(xiàng)目目目標(biāo)的重要階階段。招標(biāo)是是招標(biāo)人對(duì)工工程建設(shè)項(xiàng)目目的實(shí)施者采采用市場(chǎng)采購(gòu)購(gòu)的方式來(lái)進(jìn)進(jìn)行選擇的方方法和過(guò)程，也也可以說(shuō)是招招標(biāo)人對(duì)申請(qǐng)請(qǐng)實(shí)施工程的的承包人的審審查、評(píng)比和和選用的過(guò)程程。招標(biāo)階段又分為為施工招標(biāo)、設(shè)設(shè)備招標(biāo)、材材料招標(biāo)等。招標(biāo)文件的準(zhǔn)備備招標(biāo)文件的編制制是招標(biāo)準(zhǔn)備備工作中最為為重要的一環(huán)環(huán)。一方面招招標(biāo)文件是提提供給投標(biāo)人人的投標(biāo)依據(jù)據(jù)，投標(biāo)人根根據(jù)招標(biāo)文件件介紹的工程程情況、合同同條款、工程程質(zhì)量和工期期要求等投標(biāo)標(biāo)報(bào)價(jià)。另一一方面，招標(biāo)標(biāo)文件是簽訂訂工程合同的的基礎(chǔ)。幾乎乎所有的招標(biāo)標(biāo)文件內(nèi)容將將成為合同文文件的組成部部分。盡管招招標(biāo)過(guò)程中招招標(biāo)人有可能能對(duì)招標(biāo)文件件進(jìn)行補(bǔ)充和和修改，但基基本內(nèi)容不會(huì)會(huì)改變。因此此招標(biāo)文件的的編制必須做做到完整、系系統(tǒng)、明了，使使投標(biāo)人能夠夠充分了解自自己應(yīng)盡的職職責(zé)和享有有有權(quán)益。我們已經(jīng)知道關(guān)關(guān)于招標(biāo)文件件的組成的要要件，下面主主要介紹一下下招標(biāo)文件組組成中的一個(gè)個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：：合同條件。合同條件一般也也稱合同條款款，它是合同同中商務(wù)條款款的重要組成成部分。合同同條件主要是是論述合同執(zhí)執(zhí)行中，當(dāng)即即事人雙方的的職責(zé)范圍、權(quán)權(quán)力和義務(wù)、監(jiān)監(jiān)理工程師和和職責(zé)和授權(quán)權(quán)范圍，遇到到各類問(wèn)題時(shí)時(shí)，各方應(yīng)遵遵循的原則及及采用的措施施等，目前在在國(guó)際上，由由于承、發(fā)包包雙方的需要要，根據(jù)多年年積累的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，已編寫了了許多合同條條件模式，在在這些合同條條件中有許多多通用條件幾幾乎已經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、國(guó)際化化?，F(xiàn)行通用于酒店店的工程合同同條件一般可可分為兩大部部分，即“通用條件”和“專用條件”，前者不分分具體工程項(xiàng)項(xiàng)目，不論項(xiàng)項(xiàng)目所在國(guó)別別均可適用，具具有國(guó)際普遍遍適應(yīng)性，而而后者則是針針對(duì)某一特定定工程項(xiàng)目合合同的有關(guān)具具體規(guī)定，用用以將通用條條件加以具體體化，對(duì)通用用條件進(jìn)行某某些修改和補(bǔ)補(bǔ)充。這種將將合同條件分分為兩部分的的作法，既可可以節(jié)省招標(biāo)標(biāo)人編寫招標(biāo)標(biāo)文件的工作作量，又方便便投標(biāo)人投標(biāo)標(biāo)?，F(xiàn)在適用于酒店店工程的合同同條件主要有有以下幾種，F(xiàn)IDIC合同、JCT合同、ICE合同和AIA合同，無(wú)論論采用哪種合合同條款，一一旦形成合同同，就具有法法律效力。在酒店招標(biāo)過(guò)程程中，如果在在設(shè)計(jì)階段如如果用于招標(biāo)標(biāo)的圖紙嚴(yán)密密、嚴(yán)謹(jǐn)，技技術(shù)規(guī)范能充充分滿足施工工及酒店管理理者的使用要要求并后期設(shè)設(shè)計(jì)變更不大大，建議采用用FIDIC合同條款，否否則建議采用用JCT合同條款。招標(biāo)文件的編制制應(yīng)遵循合法法性、公平性性、正確性、統(tǒng)統(tǒng)一性和客觀觀性，并以適適當(dāng)?shù)姆绞桨l(fā)發(fā)送給投標(biāo)人人。招標(biāo)文件的嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)性將直接影影響工程造價(jià)價(jià)。評(píng)標(biāo)過(guò)程的成本本控制主要注注意以下幾個(gè)個(gè)方面：投標(biāo)文件的響應(yīng)應(yīng)必須審查投標(biāo)文文件是否響應(yīng)應(yīng)招標(biāo)文件的的規(guī)定，確保保投標(biāo)文件與與招標(biāo)文件的的所有條款、條條件規(guī)定相符符，無(wú)顯著差差異或保留。否否則將要求澄澄清或予以拒拒絕。不能將將不響應(yīng)招標(biāo)標(biāo)文件要求的的投標(biāo)文件與與其他合格的的投標(biāo)文件做做回標(biāo)分析，以以保證招標(biāo)的的統(tǒng)一性、公公正性及在以以后施工過(guò)程程出現(xiàn)索賠現(xiàn)現(xiàn)象。施工方案、施工工人員和施工工進(jìn)度的可行行性對(duì)各類分部分項(xiàng)項(xiàng)工程的施工工方法、施工工人員和施工工機(jī)械設(shè)備的的配備、施工工現(xiàn)場(chǎng)的布置置和臨時(shí)設(shè)施施的安排、施施工順序和及及基相互銜接接等方面進(jìn)行行評(píng)審，特別別是對(duì)該項(xiàng)目目的關(guān)鍵工序序的施工方法法進(jìn)行可行性性論證，應(yīng)審審查其技術(shù)的的最難點(diǎn)或先先進(jìn)性和可靠靠性，防止在在施工過(guò)程中中以此做為索索賠原因。分包商的技術(shù)能能力和施工經(jīng)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)重點(diǎn)審查分包包商的技術(shù)能能力，特別是是同類工程的的施工經(jīng)驗(yàn)，防防止分包商在在施工過(guò)程中中出現(xiàn)誤工等等現(xiàn)象，特別別是退場(chǎng)情況況的出現(xiàn)。商務(wù)評(píng)價(jià)商務(wù)評(píng)價(jià)的目的的是從工程成成本、財(cái)務(wù)和和經(jīng)驗(yàn)分析等等方面評(píng)審?fù)锻稑?biāo)報(bào)價(jià)的準(zhǔn)準(zhǔn)確性、合理理性、經(jīng)濟(jì)效效益和風(fēng)險(xiǎn)等等，比較授標(biāo)標(biāo)給不同的投投標(biāo)人產(chǎn)生的的不同后果。商商務(wù)評(píng)價(jià)在整整個(gè)評(píng)標(biāo)工作作中通常占有有重要地位。通過(guò)對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)價(jià)數(shù)據(jù)全面審審核，看其是是否有計(jì)算上上或累計(jì)上的的算術(shù)錯(cuò)誤，如如果有，則按按“投標(biāo)人須知”中的規(guī)定改改正和處理。通過(guò)分析工程報(bào)報(bào)價(jià)中直接費(fèi)費(fèi)，間接費(fèi)、利利潤(rùn)和其他費(fèi)費(fèi)用的比例關(guān)關(guān)系，判斷報(bào)報(bào)價(jià)是否合理理，是否有不不平衡報(bào)價(jià)現(xiàn)現(xiàn)象，重點(diǎn)審審查與其他專專業(yè)價(jià)格的比比例關(guān)系以確確定報(bào)價(jià)是否否合理。對(duì)于評(píng)標(biāo)后的結(jié)結(jié)果，針對(duì)每每一投標(biāo)人的的投標(biāo)文件的的特點(diǎn)，進(jìn)行行詢標(biāo)工作。在在國(guó)內(nèi)這項(xiàng)工工作叫“文件澄清”，在國(guó)外被被稱為“詢標(biāo)問(wèn)卷”即TQ。這種工作可分為為兩種方式進(jìn)進(jìn)行，一種是是約見并在規(guī)規(guī)定時(shí)間內(nèi)答答復(fù)，一種是是書面回復(fù)方方式，后一種種方式可通過(guò)過(guò)電郵、傳真真、郵寄等方方式實(shí)現(xiàn)。無(wú)無(wú)論采用哪種種方式投標(biāo)人人最終必須以以確認(rèn)函形式式回復(fù)，確認(rèn)認(rèn)函包括法人人或授權(quán)代表表正式簽字、投投標(biāo)人公章，并并聲明其將作作為投標(biāo)文件件的組成部分分。在確定中標(biāo)單位位前的另一項(xiàng)項(xiàng)工作，也是是詢標(biāo)工作的的一個(gè)重要項(xiàng)項(xiàng)目，即讓步步降價(jià)也是酒酒店招標(biāo)過(guò)程程中一項(xiàng)重要要內(nèi)容。詢標(biāo)標(biāo)中業(yè)主要求求投標(biāo)者或承承包商降價(jià)是是一般規(guī)律。下面就我工作中中的一次經(jīng)歷歷講一下降價(jià)價(jià)確定中標(biāo)單單位的實(shí)例。我方經(jīng)審查投標(biāo)標(biāo)單位報(bào)價(jià)后后，準(zhǔn)備在詢?cè)儤?biāo)過(guò)程中使使投標(biāo)人降價(jià)價(jià)80萬(wàn)元，共計(jì)計(jì)發(fā)出四份TQ，分包單位位降價(jià)情況如如下：投標(biāo)單位降價(jià)總額每次降價(jià)金額1234A800,0000.00800,0000.000.000.000.00B800,0000.00200,0000.00200,0000.00200,0000.00200,0000.00C800,0000.0050,000..00150,0000.00250,0000.00350,0000.00D800,0000.00300,0000.00250,0000.00150,0000.0050,000..00E800,0000.00400,0000.00250,0000.00100,0000.0050,000..00F800,0000.00600,0000.00150,0000.000.0050,000..00G800,0000.00600,0000.00200,0000.00-100,0000.00100,0000.00H800,0000.000.000.000.00800,0000.00我們分析一下以以上分包降價(jià)價(jià)讓利方式和和確定中標(biāo)單單位的原因。第一家分包的降降價(jià)方式我們們知道，一定定在投標(biāo)中報(bào)報(bào)價(jià)過(guò)高而又又急于成交，但但這種方式不不適用酒店建建設(shè)，可以看看出對(duì)酒店建建設(shè)缺乏經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。第二家分包的降降價(jià)方式是為為了長(zhǎng)期吸引引業(yè)主，但還還有降價(jià)余地地，可繼續(xù)談?wù)劇５谌曳职慕到祪r(jià)方式可看看出降價(jià)余地地更大。第六家和第七家家分包的降價(jià)價(jià)方式很強(qiáng)硬硬。不利于后后期施工。第八家分包降價(jià)價(jià)方式對(duì)業(yè)主主來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)很很大，除非有有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，否則不予予采用。那么只有第四家家和第五家分分包了，他們們誰(shuí)的降價(jià)是是有誠(chéng)意的呢呢？從他們的的第一次報(bào)價(jià)價(jià)就可以看出出是第五家，在在第一次報(bào)價(jià)價(jià)中他就將報(bào)報(bào)價(jià)過(guò)高的部部分通過(guò)降價(jià)價(jià)的方式解決決掉了，是有有一定的誠(chéng)意意的。合同談判的內(nèi)容容因項(xiàng)目和合合同性質(zhì)、招招標(biāo)文件規(guī)定定和業(yè)主要求求等的不同而而有所不同。一一般來(lái)講合同同談判會(huì)涉及及合同的商務(wù)務(wù)和技術(shù)的所所有條款，下下面簡(jiǎn)單介紹紹一下在合同同談判過(guò)程中中可能涉及的的內(nèi)容：工程內(nèi)容和范圍圍的確認(rèn)合同的“標(biāo)的”是合同最基基本的要素，在在此的合同標(biāo)標(biāo)的就是工程程承包內(nèi)容和和范圍。因此此，在合同的的談判中，必必須首先共同同確認(rèn)合同規(guī)規(guī)定的工程內(nèi)內(nèi)容和范圍。對(duì)對(duì)于在談判討討論中經(jīng)雙方方確認(rèn)的內(nèi)容容及范圍方面面的修改或調(diào)調(diào)整，應(yīng)和其其他所有在談?wù)勁兄须p方達(dá)達(dá)成一致的內(nèi)內(nèi)容一樣，以以文字方式確確定下，并以以“合同補(bǔ)遺”或“會(huì)議紀(jì)要”方式作為合合同附件并說(shuō)說(shuō)明它構(gòu)成合合同的一部分分。