電大畢業(yè)論文房地產(chǎn)市場過熱背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)思考

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除，謝謝！目錄………………2參考文獻(xiàn)…………………………6[摘要]：房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)開展的根底性產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到民眾的切身利益。房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的開展，是國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定開展的重要根底。但近幾年來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)開展，人們地住房要求的進(jìn)一步提高，致使房地產(chǎn)市場在不斷的“升溫〞，并逐漸出現(xiàn)“過熱〞的現(xiàn)象，但是經(jīng)濟(jì)的開展是一個(gè)相互聯(lián)系的整體，如果房產(chǎn)市場出現(xiàn)重大波動(dòng)，將會對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的開展產(chǎn)生極大的危害，因此，我們有必要從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度對房產(chǎn)“過熱〞現(xiàn)象進(jìn)行認(rèn)真的思考，以穩(wěn)定房產(chǎn)市場發(fā)經(jīng)濟(jì)秩序，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康開展。本文圍繞房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的出現(xiàn)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)層面分析其現(xiàn)象的根本以及產(chǎn)生的原因，探討“過熱〞現(xiàn)象可能帶來的經(jīng)濟(jì)影響，并提出了相應(yīng)的措施。[關(guān)鍵詞]：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)市場過熱開展由于房產(chǎn)既能表達(dá)居住的功能，又可作為投資理財(cái)?shù)墓ぞ?，致使房產(chǎn)具有一般商品的性質(zhì)，又具有公共產(chǎn)品的特征。而房產(chǎn)市場又具有壟斷競爭性，其雙重性質(zhì)導(dǎo)致了房產(chǎn)市場“過熱〞現(xiàn)象的出現(xiàn)。主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的投資速度呈現(xiàn)高速開展的趨勢，房價(jià)持只有保持各個(gè)行業(yè)的開展速度和規(guī)模的相互協(xié)調(diào)，才能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的全面開展。房產(chǎn)也不例房子價(jià)格增長速度過快的現(xiàn)象，必然會導(dǎo)致物資價(jià)格上漲、資源浪費(fèi)、經(jīng)濟(jì)秩序紊亂等問題的出現(xiàn)，更為嚴(yán)重的是易導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的加大，使整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行受到極大的威脅。一、房地產(chǎn)市場過熱的經(jīng)濟(jì)原因〔一〕經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高一直以來，房地產(chǎn)市場都呈現(xiàn)出上升的趨勢，只是這種上升的趨勢表現(xiàn)的緩慢、平穩(wěn)。在市場經(jīng)濟(jì)的開展環(huán)境中，任何行業(yè)的開展都有高漲、危機(jī)和蕭條的周期變化，房地產(chǎn)業(yè)同樣如此。但隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的飛速開展，人民的生活水平有了顯著的提高，據(jù)相關(guān)數(shù)1000--4000金階段，在一定收入的支持下，旺盛的消費(fèi)能力成為房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的加速器，[1]由此導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象發(fā)生?！捕硵U(kuò)張性宏觀政策的驅(qū)使20世紀(jì)90年代，由于受東南亞各國金融危機(jī)的影響，我國經(jīng)濟(jì)的開展陷入蕭條的狀態(tài)，中國政府為了盡快實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，采取了擴(kuò)張性的財(cái)政政策和貨幣政策。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)處于擴(kuò)張時(shí)期，對不動(dòng)產(chǎn)的需求會進(jìn)一步上升，在有限的供給條件下，房價(jià)及租金必然會上升，房地產(chǎn)商由此對房產(chǎn)市場的前景評估感到異常樂觀，此時(shí)，他們1必然會增加投資，但由于房地產(chǎn)具有時(shí)滯效應(yīng)，于是便產(chǎn)生了供大于求且價(jià)格繼續(xù)上漲的非理性開展的狀態(tài)，從而引發(fā)房產(chǎn)市場“過熱〞現(xiàn)象的產(chǎn)生?！踩炒罅抠Y金投入房產(chǎn)市場由于民眾手中有了一定繼續(xù)，繼而便會通過各種渠道進(jìn)行投資。而房產(chǎn)不僅可以作為商品進(jìn)行買賣，還能滿足人們根本的居住需求，且有保值增值的特性。因此，人們開始把資金投入到房地產(chǎn)業(yè)，成為房產(chǎn)市場的資本，變相推動(dòng)了房產(chǎn)市場的“過熱〞。此外，外給人民幣帶來了升值的壓力，致使大量的外資流入中國市場，繼而進(jìn)軍中國的房地產(chǎn)業(yè)。張曉晶〔2006〕認(rèn)為，此時(shí)外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，期望獲得雙重的收益，一方面，房地產(chǎn)價(jià)迅速增溫了中國的房地產(chǎn)業(yè)。二、房地產(chǎn)過熱帶來的經(jīng)濟(jì)影響市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作作為一個(gè)有機(jī)聯(lián)系的整體，行業(yè)之間的開展是相互聯(lián)系的，房地產(chǎn)市場的過熱必然會導(dǎo)致其他行業(yè)的變動(dòng)，影響到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定開展，進(jìn)而給整個(gè)經(jīng)濟(jì)的開展帶來巨大的影響，主要從以下幾個(gè)方面來表達(dá)：〔一〕加速經(jīng)濟(jì)開展的局部過熱自2002市場的擴(kuò)容，導(dǎo)致了住房資金的增加，在一定的時(shí)期內(nèi)，表現(xiàn)為共計(jì)的增加，這種增長是具有經(jīng)濟(jì)根底的增長。由此，也帶動(dòng)了房產(chǎn)及各種城市根底設(shè)施的新一輪增長，且呈現(xiàn)出快速開展勢頭。如各種建造房屋的生產(chǎn)資料的快速上漲，生產(chǎn)資料部門在房產(chǎn)上漲的刺激下成倍擴(kuò)張產(chǎn)能的投資，最后導(dǎo)致全社會固定資產(chǎn)規(guī)模過于龐大，并呈現(xiàn)出飛速增長的情況。根據(jù)2003年的統(tǒng)計(jì)顯示①，我國生產(chǎn)的鋼材2.5億噸，其中線材的60%左右用于房地產(chǎn)和建筑業(yè)；水泥消費(fèi)的8億噸中，約50%以上用于房地產(chǎn)和建筑業(yè)；電解鋁548萬噸的消費(fèi)量中，也有40—50%用于各種建筑材料。這些生產(chǎn)資料的應(yīng)用，極大的帶動(dòng)我國局部的經(jīng)濟(jì)開展，但同時(shí)也為房價(jià)的持續(xù)攀升，推動(dòng)房產(chǎn)投資的繼續(xù)加大，所導(dǎo)致的生產(chǎn)資料價(jià)格上漲問題也會持續(xù)過熱，對整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)開展產(chǎn)生不利影響。(二)抑制其他消費(fèi)的長期增長房價(jià)過快上漲已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的實(shí)際經(jīng)濟(jì)能力，人們都在攢錢買房，局部居民甚至提前進(jìn)入了消費(fèi)幾十萬元商品的消費(fèi)結(jié)構(gòu)時(shí)期，尤其是在北京、上海等地，幾十萬、上百萬的房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于人們實(shí)際的消費(fèi)水平。有數(shù)據(jù)顯示，一城鎮(zhèn)家庭人均收入1.5萬100平方的住房在國內(nèi)三線城市大約需要35的11倍，遠(yuǎn)高于世界銀行認(rèn)可的3-6倍的合理區(qū)間。而在北京、上海等大城市，房價(jià)上漲20區(qū)間，這說明住房的價(jià)格已經(jīng)大大超出了大多數(shù)家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力。房價(jià)“過熱〞帶動(dòng)了住房等相關(guān)消費(fèi)的同時(shí)，也抑制了人們在其他方面的消費(fèi)。為了2積攢買房的首付，大多數(shù)的家庭必須縮減其他消費(fèi)的支出，依靠銀行貸款。2021年個(gè)人消費(fèi)性住房貸款②累計(jì)新增1.4萬億元；年末余額同比增長47.9%，增速比上年末加快37.4個(gè)百分點(diǎn)。許多家庭為了盡快還貸，在收入有限的情況下，不得不消減了其他方面的消費(fèi)，長此以往，將極大地影響其他消費(fèi)的長期增長，對經(jīng)濟(jì)的有序、穩(wěn)定開展產(chǎn)生不利因素?！踩臣哟蠼鹑陲L(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)是一項(xiàng)需要大量資金投入的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)營者在資金缺乏的情況下，只能向銀行進(jìn)行中長期的貸款，而個(gè)人購房者由于高房價(jià)的限制，在個(gè)人存款達(dá)不到首付的情況下，也只能向銀行申請個(gè)人住房房貸款，導(dǎo)致個(gè)人信貸以及房產(chǎn)信貸幾十倍的增長，大量的資金倒向房地產(chǎn)市場。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，個(gè)人住房貸款的比重已高達(dá)75%-97%。而房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資的資金70%左右依賴于銀行。另外，房地產(chǎn)市場的“過熱〞還吸引了大量國外資金的進(jìn)入。根有關(guān)數(shù)據(jù)顯示③，2021年北京購房人士中來自歐美的增長6.9倍；來自來自港澳臺的增長3.5到4.5倍；海外人士購房占總的成交比例已經(jīng)接近15%。資金大量流入房地產(chǎn)市場，將加大金融風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)，造成整個(gè)社會財(cái)富的分配不均，改變市場的行為預(yù)期，從而可能增加整個(gè)經(jīng)濟(jì)的震蕩與混亂，不利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。〔四〕不利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)開展房地產(chǎn)市場的“過熱〞，房價(jià)過快上漲，促使房產(chǎn)企業(yè)加快商品房的建設(shè)，對舊城改造和根底建設(shè)的本錢也將相應(yīng)的提高，加大了城市化進(jìn)程的難度。進(jìn)一步拉大了貧富之間的差距，增加了中低收入階層的生活壓力和不平衡的心理。局部城市之間房價(jià)的懸殊，進(jìn)一步導(dǎo)致了區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展的不均衡，甚至是出現(xiàn)“富人區(qū)〞“窮人區(qū)〞等，不利于經(jīng)濟(jì)的良性開展。此外，在房地產(chǎn)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)征地時(shí)，存在著大量土地違法交易以及暴力拆遷的現(xiàn)象，致使房產(chǎn)開發(fā)商和拆遷戶之間的矛盾激化，隱含了大量不安定的因素。同時(shí)，房價(jià)的過快上漲，使居民大量的資金投入房產(chǎn)，進(jìn)一步推動(dòng)商務(wù)本錢的上升，對招商引資以及居民的投資創(chuàng)業(yè)都造成不利的影響，限制了經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性開展的有利環(huán)境。三、促進(jìn)房產(chǎn)穩(wěn)定的對策和建議在正確認(rèn)識到房產(chǎn)“過熱〞對經(jīng)濟(jì)的開展產(chǎn)生一系列不利影響之后，為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康開展，我們有必要采取強(qiáng)有力的措施來遏制房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的“過熱〞現(xiàn)象，已到達(dá)經(jīng)濟(jì)的平衡開展?？梢圆扇∫韵聨讉€(gè)方面的建議：〔一〕調(diào)控房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系房價(jià)居高不下的根本原因就在于居民需求量的不斷上升，有需求才有市場，因此，防止房產(chǎn)市場過熱的出現(xiàn)就必須在增加住房建設(shè)方面加大措施，增加中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，穩(wěn)定廉租房的供給面積，嚴(yán)格限制高價(jià)房的市場供給，尤其是對于房產(chǎn)開發(fā)商為追求高額利潤而投入建設(shè)的高檔豪宅，投入了大量的物力財(cái)力，而空置率卻較高，政府要對其土地的審批實(shí)行嚴(yán)格控制，對于空置時(shí)間較長的商品房和土地要及時(shí)收回，適當(dāng)供求關(guān)系，對于結(jié)構(gòu)性矛盾突出的地區(qū)，要適當(dāng)增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給比例，在3合理安排財(cái)政預(yù)算的根底上，妥善解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房問題，并加強(qiáng)管理，增加房源利用的公開透明度，表達(dá)公開、公平和公正的原那么，促使房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)趨于當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)擁有大量廉租房房源，以保障低收入家庭的住房問題。全球解決居民住房最好的國家是新加坡，新加坡所實(shí)施的主要策略就是實(shí)行“政府租屋〞，而新加坡的居民有現(xiàn)象，有效解決居民的住房問題?！捕彻膭?lì)有效需求抑制投機(jī)行為就目前市場情形來看，雖然有房產(chǎn)投機(jī)者的存在，但對于真正需要購房的個(gè)人來說，政府還應(yīng)實(shí)行進(jìn)一步放寬房產(chǎn)信貸的條件，鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場的有效需求，如降低利率、減少稅收，降低首付比例，降低個(gè)人貸款公積金等。應(yīng)鼓勵(lì)地產(chǎn)的開發(fā)商進(jìn)行本錢的綜合，降低其高額的利潤，以引導(dǎo)住房需求的居民進(jìn)行購置。對于房地產(chǎn)開發(fā)商，在對土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，政府要合理甚至是降低稅費(fèi)的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以完善房地產(chǎn)稅費(fèi)制度，促進(jìn)房產(chǎn)的有效需求。房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，很大程度上是受到炒房團(tuán)的影響。炒房團(tuán)利用住房進(jìn)行投資，無形中促使了房價(jià)的快速上漲，對這種投機(jī)炒作、哄抬房價(jià)的消費(fèi)行為，要采取嚴(yán)格的措施進(jìn)行打擊。對于一些地方出現(xiàn)的囤積行為，要堅(jiān)決予以打擊，且暫停其轉(zhuǎn)讓，同時(shí)增加信息的市場透明度。為了有效的抑制投機(jī)行為的產(chǎn)生，政府還要從單價(jià)或是住房面積上明確普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，對于不符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的一定要繳納不同額度的營業(yè)稅費(fèi)及其他的費(fèi)用。同時(shí)，對于居民購置第二套商品住房或高檔住房時(shí)，要提高首付的比例，這種方式也可以抑制商品住房的投機(jī)行為。另外，對于炒房現(xiàn)象，相關(guān)部門應(yīng)積極的進(jìn)行疏導(dǎo)，通過開放資本市場，引導(dǎo)居民投資向經(jīng)濟(jì)開展的領(lǐng)域中邁進(jìn)，以疏導(dǎo)居民對房產(chǎn)市場的投機(jī)行為?！踩辰档头康禺a(chǎn)市場的投資速度近年來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，也是由于房產(chǎn)公司在投資規(guī)模上偏大且投資的速度較快所導(dǎo)致的。政府在進(jìn)行調(diào)控時(shí)，以落實(shí)到各地政府相關(guān)局部，對房地產(chǎn)的投資環(huán)境予以全面的管理。假設(shè)房地產(chǎn)公司開發(fā)出的樓盤限制放太多，就應(yīng)嚴(yán)格的限制開發(fā)商的房產(chǎn)開發(fā)力度，轉(zhuǎn)而讓開發(fā)商的工作重心轉(zhuǎn)移到房子的銷售中。另外，對于大量積壓商品房和土地行為的開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)追究相關(guān)政府的監(jiān)督不力的責(zé)任。只有對房地產(chǎn)開發(fā)商作出嚴(yán)格的限定，從貸款到開發(fā)的地皮再到房屋銷售的管理上，進(jìn)行嚴(yán)格的限定，就可以降低房地產(chǎn)市場的投資速度。對于個(gè)人住房的貸款，也要實(shí)行嚴(yán)格的限制，放款前對信貸申請人進(jìn)行仔細(xì)嚴(yán)格的審核，對于還款能力較差的個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的控制，堅(jiān)決制止多家按揭、重復(fù)抵押以及超過其還款能力的貸款行為，以降低房地產(chǎn)市場的開發(fā)速度，緩解其他行業(yè)的開展，間接地降低房地產(chǎn)市場的投資速度，最大限度地防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)?！菜摹硺?biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)秩序4房地產(chǎn)市場的“過熱〞整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程呈現(xiàn)不透明的狀態(tài)，消費(fèi)者對房子建設(shè)的本錢不了解，導(dǎo)致不法開發(fā)商哄抬市價(jià)。因此，要對房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)秩序加以標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程的監(jiān)督和管理，打擊房地產(chǎn)流通過程中的不法行為，實(shí)行對商品住宅明碼標(biāo)價(jià)、實(shí)名制購房，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息透明制度，進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場機(jī)制，加強(qiáng)土地供給的方案性，對土地市場實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測分析，定期公布土地放量情況、開發(fā)情況。實(shí)行公開競標(biāo)，堅(jiān)決對違規(guī)的囤地行為予以打擊，既要保證房地產(chǎn)市場的標(biāo)準(zhǔn)，又要保證土地供給的標(biāo)準(zhǔn)，還要滿足居民的住房需求。另外，對于房產(chǎn)市場的投機(jī)行為，政府近期也做了明確標(biāo)準(zhǔn)。2021年4月15號，在國務(wù)院召開的常務(wù)會議上，明確規(guī)定：對貸款購置第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對房產(chǎn)市場的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康的有序開展。〔五〕加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的調(diào)控力度對于當(dāng)前房產(chǎn)市場的過熱表現(xiàn)，要加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的調(diào)控力度，通過利率的調(diào)整與對借款人資格的嚴(yán)格審查，才能進(jìn)一步抑制投資行為的發(fā)生。央行為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，曾與2006年4月28日，上調(diào)房貸的利率。各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%；2007年5月18日，中2007年6月50.5個(gè)百分點(diǎn)；從2007年5月19日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率；金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整；個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，中國人民銀行還決定自2007年5月21日起，銀行間即期外匯市場人民幣兌美元交易價(jià)浮動(dòng)投機(jī)者的心態(tài)，如果加息幅度較大，購房者往往會持觀望的態(tài)度，對房產(chǎn)的需求將會降低，最終抑制房產(chǎn)市場“過熱〞現(xiàn)象的產(chǎn)生，因此，為使過熱的房產(chǎn)盡快降溫，金融機(jī)構(gòu)要加大調(diào)控的力度。房地產(chǎn)市場“過熱〞現(xiàn)象的存在給真正的購房者帶來了極大的威脅，同時(shí)也大大抑制了居民的正常消費(fèi)，不利于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康開展，因此，在正確分析了房產(chǎn)市場“過熱〞的原因以后，國家應(yīng)制定出更為合理化、科學(xué)化的有效干預(yù)政策，在政府相關(guān)部門的監(jiān)督下，使國家的宏觀調(diào)控政策得到有力的貫徹和實(shí)施，應(yīng)考慮到，房產(chǎn)持續(xù)過熱后，一旦經(jīng)濟(jì)開展速度降低，那么會加重貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，繼而導(dǎo)致國家經(jīng)濟(jì)危機(jī)。我們應(yīng)從調(diào)控房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場的有效需求，抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，降低房地產(chǎn)市場的投資速度，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)秩序，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的調(diào)控力度等方面抑制房地產(chǎn)市場過熱的情況，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定的開展。5參考文獻(xiàn)：[1]年8期[2]中國房地產(chǎn)市場過熱與金融支持,w8818/xhits.aspx?id=741，20