商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征與控制

上海理工大學(xué)2010屆畢業(yè)論文1

商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征與控制目

錄第1章緒論...................................................1第一章論............................................................................................................................................課題背景與義誤未義簽論思路與結(jié)構(gòu).........................................................................................................錯(cuò)！定義簽1.3研方與手段.錯(cuò)！定書。第六章對(duì)于國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房按揭貸款的總結(jié)與展望1.3研究方法與手段......................................21.4可能存在的不足與創(chuàng)新...............................3第三3.1個(gè)人按揭貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)分類...............................83.1.1信用風(fēng)險(xiǎn).............................................83.1.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)............................................103.1.3操作風(fēng)險(xiǎn)............................................113.1.4政策風(fēng)險(xiǎn)............................................133.2我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)特征...................153.3影響個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的因素-以招商銀行住房按揭貸款信用風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試為例......................................173.4本章小結(jié)...............................................27第4章銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的歷史借鑒以美國(guó)次貸危機(jī)為例.......284.1美國(guó)次貸危機(jī)概述和衍變過程............................284.2引發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)的原因分析...........................304.3美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的警示.....314.3.1我國(guó)商業(yè)銀行按揭貸款的現(xiàn)狀和存在的不足..........314.3.2中美房貸市場(chǎng)的內(nèi)在相似性.......................324.3.3國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的啟示33第5章商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)控制................................365.1有效控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn).......................................365.2有效控制操作風(fēng)險(xiǎn).......................................362

第6章

上海理工大學(xué)2010屆畢業(yè)論文5.3有效控制政策性風(fēng)險(xiǎn).....................................37對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的總結(jié)與展望..............393

商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征與控制第一章緒論第1章國(guó)個(gè)人按貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)研究及分析1.1個(gè)人按揭貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)分類個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)的種類主要包括信用風(fēng)險(xiǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)這三大類風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)中表現(xiàn)為不可控風(fēng)險(xiǎn)銀行自身不能控制的風(fēng)險(xiǎn)，包括：利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、住房貶值風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等等住房貸款奉獻(xiàn)中風(fēng)和銀行操作風(fēng)險(xiǎn)是最主要的風(fēng)險(xiǎn)，也是銀行自身可控的風(fēng)險(xiǎn)。3.1.1用風(fēng)險(xiǎn)狹義上人住房按揭貸款中的信用風(fēng)險(xiǎn)是指借款者違約的風(fēng)險(xiǎn)款人因各種原因未能及時(shí)額償還債務(wù)或銀行貸款而違約的可能性義上的信用風(fēng)險(xiǎn)主要包括社會(huì)信用風(fēng)險(xiǎn)款人信用風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)商信用風(fēng)險(xiǎn)和其他中介機(jī)構(gòu)信用風(fēng)險(xiǎn)等等借款人信用風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)商信用風(fēng)險(xiǎn)在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)體系中尤為突出。（1來自借人的信風(fēng)險(xiǎn)1）被迫違約。這是指因經(jīng)濟(jì)問題而導(dǎo)致購(gòu)房人不能按時(shí)還款或不能按時(shí)全部還款從各大商業(yè)銀行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看這類違約占大多數(shù)我國(guó)當(dāng)前通貨膨脹水平較高年實(shí)行的是緊縮的貨幣政策以人們的家庭收入實(shí)際是在縮減，被迫違約時(shí)有發(fā)生。4

上海理工大學(xué)2010屆畢業(yè)論文2理性違約這是指借款人覺得放棄繼續(xù)還款可帶來更大利益時(shí)的違約行為。目前我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域總體上正進(jìn)行強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)正逐漸回落，但貸款利率卻不斷提高，所以這類違約有所增加。銀行住房按揭貸款信用風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試可以得知宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)有很大的影響。包括，房?jī)r(jià)和進(jìn)出口率，都會(huì)影響到按揭貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)。在宏觀調(diào)控政策的影響下當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)正向波動(dòng)時(shí)資產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)提高借款人的償付能力，掩蓋和降低按揭貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)逆向波動(dòng)時(shí)，對(duì)借款人的還款意愿還款能力將產(chǎn)生負(fù)面影響從而引起住房按揭貸款的違約率上升果房?jī)r(jià)與按揭成本生倒掛險(xiǎn)的集中與大面積爆發(fā)是不難預(yù)見的。由于個(gè)人住房貸款還款期限長(zhǎng),得房地產(chǎn)業(yè)與總的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)和宏觀經(jīng)濟(jì)周期變化的關(guān)系非常密切房地產(chǎn)泡沫破裂,公眾購(gòu)房欲望受挫,房地產(chǎn)價(jià)值大幅貶值,對(duì)銀行貸款資金回收在很大程度上構(gòu)成了威脅濟(jì)的蕭條使得原來一部分借款人失業(yè),沒有了還款來源,造成不良貸款。例如2008年末央行將個(gè)人住房按揭首付比例降至二成，并對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行基準(zhǔn)利率下浮30%。由信貸催生的旺盛購(gòu)買力，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速恢復(fù)起到了重要的支撐作用房?jī)r(jià)強(qiáng)勁反彈部分一線城市房?jī)r(jià)漲幅屢創(chuàng)新高中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確2009年繼續(xù)實(shí)行適度寬松的貨幣政策這些宏觀調(diào)控手段勢(shì)必會(huì)影響到普通居民的購(gòu)房積極性以及開發(fā)商的資金鏈，引起房?jī)r(jià)的波動(dòng)。3)提前還貸。這是指借款人在約定的還款期限之前先行償還部分或全部貸款。提前償付發(fā)生后銀行將因此遭受利息損失服務(wù)成本損失和管理成本損失三方面的風(fēng)險(xiǎn)第一減少了銀行的收益國(guó)商業(yè)銀行的利潤(rùn)大多來自存貸款利差，住房按揭貸款這項(xiàng)中長(zhǎng)期貸款屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的提前償還將會(huì)直接減少銀行的貸款利息收入。第二，增加了銀行的服務(wù)成本。首先，由于提前償還的情況千差萬別，銀行無法運(yùn)用計(jì)算機(jī)來處理，耗費(fèi)較大的人力。其次，銀行需要對(duì)原借款合同中的內(nèi)容重新修正與計(jì)算增加了經(jīng)營(yíng)成本再次對(duì)提前收回的資金再投資，增加了交易成本。第三，銀行管理成本的損失。個(gè)人住房按揭貸款提前償還使銀行的可用資金加前銀行系統(tǒng)內(nèi)居民存款余額連年居高不下，各銀行都有大量閑置資金急于尋找出路在這種情況下客戶提前償還貸款只會(huì)增加銀行的閑置資金量加大了銀行的投資壓力和風(fēng)險(xiǎn)即使銀行把這部分提前償還的資金重新貸出去實(shí)際上仍擠占了銀行原有閑置資金的投資機(jī)會(huì)導(dǎo)致銀行原本可以貸放出去的原有閑置資金繼續(xù)閑置另外客戶提前償還貸款時(shí)銀行往往無法運(yùn)用計(jì)算機(jī)處理千差萬別的情況，只能使用人工來完成，人力成本很高在按正常情況收回貸款時(shí)不會(huì)產(chǎn)生這種費(fèi)用當(dāng)然在銀行把提前償還的5

商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征與控制資金重新貸出的情況下銀行在貸出的過程中又會(huì)產(chǎn)生更多的服務(wù)成本管理成本主要指銀行因閑置資金增加而增加的資金管理成本。目前，提前還貸好像還未與風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)系起來，出于維護(hù)自身美譽(yù)度的考慮，行一般都默認(rèn)了這種行為的合法性但隨著國(guó)內(nèi)銀行面臨的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理勢(shì)在必行所以必須充分認(rèn)識(shí)提前還貸所產(chǎn)生的影響，從各個(gè)層面上制定對(duì)策。（2來自開商的信風(fēng)險(xiǎn)1）假按揭。這一欺詐行為通常發(fā)生在中小型開發(fā)商身上。當(dāng)其資金鏈出現(xiàn)問題時(shí)，有些開發(fā)商可能會(huì)串通銀行內(nèi)部人員，自己墊付首付款，制造虛構(gòu)的購(gòu)房合同，里應(yīng)外合，達(dá)到騙取信貸資金的目的。以后遇到真正的買家，開發(fā)商即付完剩余款項(xiàng)，解除抵押，再高價(jià)賣出。情節(jié)嚴(yán)重的是，有的開發(fā)商在一開始拿到貸款資金后就攜款逃跑這種現(xiàn)象已在各大商業(yè)銀行出現(xiàn)過多次給銀行帶來了不可估量的損失。2）抵押物的變故。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的過程長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，且環(huán)環(huán)相扣。如果稍不注意，開發(fā)商的資金鏈就容易斷裂，負(fù)債累累只會(huì)導(dǎo)致所抵押的住房出現(xiàn)質(zhì)量不過關(guān)甚至是爛尾樓或拿不到產(chǎn)權(quán)證和土地證為此引發(fā)兩種結(jié)果一是購(gòu)房人以此拒付貸款；二是作為按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的第二還款源，明顯因質(zhì)量問題使其在將來的拍賣中造成資不抵債。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)管理失,造成其已銷售期房不能按時(shí)交業(yè)主使用,致使購(gòu)房人與開發(fā)商發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)或要求解除購(gòu)房合約,而且往往很難在短時(shí)間內(nèi)得到解決。一旦出現(xiàn)這種情況,使用個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶往往會(huì)暫停償還銀行貸款,從而將客戶與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上外開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不完,在尚未取得商品房預(yù)售許可證的情況下,銷售房,籠資,造成所簽購(gòu)房合同無效,從而波及借款合同的履行。3）強(qiáng)制指定。一般情況下，開發(fā)商會(huì)將房地產(chǎn)開發(fā)貸款與房地產(chǎn)按揭貸款捆綁銷售，利用住房抵押貸款做誘餌，讓銀行被動(dòng)接受高風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)貸款條件，放松對(duì)開發(fā)商的貸款審查和風(fēng)險(xiǎn)防范，而購(gòu)房人也只能聽從開發(fā)商的安排。住宅小區(qū)入住的人數(shù)多，若都被迫集中到一家銀行辦理按揭貸款，一旦出現(xiàn)由開發(fā)商引起的房屋質(zhì)量或拿不到權(quán)證等問題，購(gòu)房人容易遷怒于銀行以至拒付貸款，這給銀行造成的損失將特別嚴(yán)重。（3社會(huì)信風(fēng)險(xiǎn)由于全社會(huì)缺乏對(duì)個(gè)人信用的公正評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)個(gè)人信用無從評(píng)價(jià)。與此同時(shí)，由于整個(gè)社會(huì)缺乏誠(chéng)信觀念，個(gè)人、單位或其他機(jī)構(gòu)組織為借款人偽造虛假財(cái)力證明資料等提狗狗眾多渠道例如個(gè)人將自身原有財(cái)產(chǎn)過戶給借款人提高借款人財(cái)力證明用以獲取銀行更多的貸款等到借款人成功獲得銀6

上海理工大學(xué)2010屆畢業(yè)論文行信貸資金后又將這筆財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)還給他人單位虛報(bào)個(gè)人職務(wù)工資將近等資料為借款人戒躁虛假“個(gè)人收入證明提供渠道房地產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)在利益的驅(qū)動(dòng)下不以房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)而是按照借款人的要求虛增房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，使得房產(chǎn)估價(jià)不準(zhǔn)確給銀行造成潛在的風(fēng)險(xiǎn)。3.1.2市場(chǎng)風(fēng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是指由于經(jīng)濟(jì)金融政策等宏觀因素的變化以及該業(yè)務(wù)自身的缺陷所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又包括：利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、住房貶值風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等等。（1通貨膨風(fēng)險(xiǎn)如果市場(chǎng)出現(xiàn)通貨膨脹就會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買力的下降物價(jià)上升往往會(huì)伴隨著通貨膨脹而來就會(huì)出現(xiàn)貨幣貶值即使借款人如約還款但是貸款人也會(huì)因此而受到損失。由于市場(chǎng)利率匯率證券以及商品的價(jià)格負(fù)面變動(dòng)而導(dǎo)致金融工具價(jià)值下跌給銀行帶來的損失目前為止我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)實(shí)行浮動(dòng)利率制度貸款者承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險(xiǎn)貸款者在利率上升周期中可能出現(xiàn)違約現(xiàn)象《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定,個(gè)人住房貸款期限在1年以內(nèi)的,實(shí)行合同利率,法定利率調(diào)整,不分段計(jì)息;1年以上貸款遇法定利率調(diào)整于次年初開始按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。商業(yè)銀行按揭貸款最長(zhǎng)期限為20年,利率的波動(dòng)無疑會(huì)影響到銀行和貸款人的現(xiàn)金流國(guó)目前利率處于歷史低水平,隨著利率市場(chǎng)化進(jìn)程和目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,利率上行不可避,由于貸款利率調(diào)整的滯后性,銀行勢(shì)必會(huì)遭受利率損失外,國(guó)內(nèi)銀行的主要收入來自利息收入,利率調(diào)整將對(duì)銀行利潤(rùn)產(chǎn)生重大影響,同時(shí)也會(huì)引起利率期限結(jié)構(gòu)的變化,利差的變化更加難以把握。（2機(jī)會(huì)成風(fēng)險(xiǎn)這種風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)住房貸款以外的其他金融投資的報(bào)酬率上升過住房貸款的報(bào)酬率的時(shí)候款人把融資資金投入到以住房貸款的形式發(fā)放出去所獲得的利潤(rùn)就會(huì)少于將這部分資金投入到其他投資中的利潤(rùn)，從而造成收益的減少。（3地產(chǎn)市風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款本質(zhì)上是屬于抵押性質(zhì)的貸款而抵押物的價(jià)格是影響風(fēng)險(xiǎn)的重要因素如果開發(fā)商故意抬高房?jī)r(jià)造成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫當(dāng)泡沫破碎就會(huì)致使房?jī)r(jià)大幅度縮水銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)隨之提高另外即使開發(fā)商準(zhǔn)確估價(jià)，若自然環(huán)境，政策變化等諸多影響下，也會(huì)造成同樣的風(fēng)險(xiǎn)損失從國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)雖然還處于高位盤整階段但是由于房?jī)r(jià)7

商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征與控制下行壓力日趨增多大面臨房產(chǎn)市場(chǎng)低于所應(yīng)長(zhǎng)福銀行貸款的情況造成斷供現(xiàn)象。（4流動(dòng)性險(xiǎn)銀行負(fù)債期限較短,一般僅為幾個(gè)月,而個(gè)人住房貸款的期限大部分在l0年以上。當(dāng)前中長(zhǎng)期的個(gè)人住房貸款占消費(fèi)貸款相當(dāng)大的比。例如，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),中長(zhǎng)期貸款在銀行貸款中所占比例越,銀行的資金流動(dòng)影響越大,住房貸款占全部貸款比重達(dá)到30%左右時(shí)就有可能給銀行的資金流動(dòng)性帶來威脅。商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款目前是國(guó)內(nèi)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),增勢(shì)迅因此其風(fēng)險(xiǎn)性較大。3.1.3操作性險(xiǎn)銀行操作風(fēng)險(xiǎn)是由于銀行自身不完善或有問題的內(nèi)部程序人員系統(tǒng)或者外部事件所造成直接或者間接損失的風(fēng)險(xiǎn)主要包括個(gè)人征信風(fēng)險(xiǎn)銀行內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)和制度體系漏洞、銀行貸后管理風(fēng)險(xiǎn)等等。（1員工素銀行內(nèi)部信貸部的員工一般都有貸款任務(wù)有些員工出于眼前利益與開發(fā)商合謀對(duì)貸前審查敷衍了事后放棄追蹤管理以至讓銀行潛在的風(fēng)險(xiǎn)加大。沒有銀行內(nèi)部的配合，假按揭是不可能發(fā)生的。（2制度安銀行在決定放貸之前一般要對(duì)抵押房產(chǎn)作自行評(píng)估或委托外面中介機(jī)構(gòu)評(píng)估。目前在國(guó)內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款的實(shí)際運(yùn)作中都簡(jiǎn)單地采用市場(chǎng)比較法，對(duì)比周邊類似樓盤的市場(chǎng)價(jià)位加權(quán)平均推算出按揭樓盤的價(jià)值，而沒有更多地考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段和水平、按揭房產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制和處置成本、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，高估按揭房產(chǎn)[大多數(shù)商業(yè)銀行對(duì)一手按揭房產(chǎn)不要求評(píng)估，而是以房產(chǎn)的銷售價(jià)格作為發(fā)放貸款的價(jià)值依據(jù)。這種做法必然鼓勵(lì)開發(fā)商盡量建造高價(jià)房屋或采取各種方式推高房?jī)r(jià)促成高價(jià)房交易合同，以獲取高額按揭貸款。另外，由于抵押在銀行手中的房產(chǎn)嚴(yán)重偏離其真實(shí)價(jià)值，一旦購(gòu)房者故意約，那么銀行或支付較高的變現(xiàn)成本或面臨難以變現(xiàn)的可能甚至在市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)時(shí)，承受房?jī)r(jià)下跌所造成的巨大損失。（3管理風(fēng)管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于銀行管理出現(xiàn)漏洞而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)家銀行為了搶占個(gè)人住房貸款的市場(chǎng)份額,紛紛推出各種服務(wù),并“風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)化信貸手續(xù)的呼聲中提高了辦事速,增加了業(yè)務(wù),大了住房貸款消費(fèi),但是,在辦理貸款的過程中,或多或少的還存在以下問題:1）決策風(fēng)險(xiǎn)8

上海理工大學(xué)2010屆畢業(yè)論文目前,各家銀行都十分重視個(gè)人住房貸款業(yè),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)漸呈白熱化狀態(tài),無序現(xiàn)象突出。不少金融機(jī)構(gòu)還沒有完全樹立科學(xué)發(fā)展觀和正確的經(jīng)營(yíng)理,在外部市場(chǎng)和內(nèi)部考核的雙重壓力下,片面追求指標(biāo)、搶占市場(chǎng)寬貸款條件,低客戶準(zhǔn)入門檻且在決策的制定過程中,不對(duì)客戶的資質(zhì)進(jìn)行細(xì)分造成執(zhí)行決策的人,所有的借款人都使用同樣的標(biāo)準(zhǔn)。銀行的決策者在面對(duì)市場(chǎng)與風(fēng)險(xiǎn)的選擇上,往往會(huì)選擇市場(chǎng),這必然加大了經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)2）內(nèi)部操作環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)隨著個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)量的急劇增加為了加快辦理的速,銀行會(huì)忽視貸款操作的嚴(yán)謹(jǐn)性,而造成相關(guān)法律文本和手續(xù)的缺漏,合同要素填寫錯(cuò)誤漏填隨意修改,從而影響合同本身的法律效力,在法律認(rèn)定時(shí)產(chǎn)生糾紛對(duì)借款人的身份審核不,造成貸款合同及相關(guān)法律文本由他人代簽或偽造簽名,形成無效合同抵押登記手續(xù)未完善前發(fā)放貨款使得貸款擔(dān)保無法落到實(shí)處。3）銀行客戶資源共享機(jī)制缺失如客戶在一定商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸,同時(shí)叉在另一家銀行為第二套甚至為第三套樓房申請(qǐng)貸款按照現(xiàn)行房?jī)r(jià)走勢(shì),于中等收入的貸款人而言,一般是不具備按期還貸能力的,個(gè)貸款人為兩套以上的住房貸款,放貸銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)極,形成不良貸款的可能性極大。在現(xiàn)行的銀行管理體制和運(yùn)行機(jī)制下,公存(即法人客戶)在其他銀行的存貸情況可以通過銀行間的網(wǎng)絡(luò)查詢得到對(duì)于個(gè)人客戶,這項(xiàng)業(yè)務(wù)尚屬空白,還不允許對(duì)自然人客戶銀行信息隨意查詢此,個(gè)人住房貸款,就有可能利用各個(gè)銀行信息資源不能共享的缺陷,在多個(gè)銀行同時(shí)貸款,給多個(gè)貸款銀行造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。3.1.4政策風(fēng)對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款而言大程度上受到國(guó)家的宏觀調(diào)控和政策的變化影響。而對(duì)于中國(guó)政府而言一方面會(huì)害怕房?jī)r(jià)過高夾雜過量泡沫使得房產(chǎn)市場(chǎng)無法滿足真正需要購(gòu)房的普通百姓也使得金融市場(chǎng)不安全一方面也會(huì)謹(jǐn)慎打壓房?jī)r(jià)或者抬高投機(jī)購(gòu)房的價(jià)格少在房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作賺取巨額利潤(rùn)的投機(jī)者，之所以謹(jǐn)慎，也是因?yàn)樾枰_估計(jì)銀行現(xiàn)有的按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。我們先來看一下近期政府對(duì)于房產(chǎn)宏觀調(diào)控的情況：2007年9月27日央行、銀監(jiān)會(huì)通知要求對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍但央行未明確定義“第二套房”各家銀行自主出臺(tái)相認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。2008年10月27日中國(guó)人民銀行商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸9

商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征與控制款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為。央行同時(shí)宣布下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。同日，財(cái)政部宣布暫免征收購(gòu)房印花稅，并將契稅下調(diào)1%。“二套房貸政策”仍顯定義模糊。2008年12月21日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見稱“國(guó)辦條”加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄皆偕暾?qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。2009年6月銀監(jiān)會(huì)《通知》重申嚴(yán)控二套房貸：“各銀行不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄‘第二套房貸’政策約束，不得自行解釋‘二套房貸’認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)?！?010年3月30日中國(guó)工商銀行下發(fā)通知式取消首套房按揭貸款利率折優(yōu)惠并規(guī)定若首付三成貸款利率最低可優(yōu)惠至7.5折若首付只有兩成，則利率必須8.5折。2010年4月對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭貸款首付不得低于貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的倍。對(duì)購(gòu)買手套住房且套型建筑面積在90方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%。對(duì)于第三套住房將大幅提高首付比例和貸款利率。根據(jù)普通購(gòu)房者或者購(gòu)房投機(jī)者的心態(tài)來說房者往往自己支付少量的成本,利用銀行貸款,四兩撥千斤有限的資金購(gòu)買多套住房在房?jī)r(jià)上漲后,掉一些房產(chǎn),然后又拿這些本金,通過銀行貸款購(gòu)買更多的住房。現(xiàn)在政策上這樣的變動(dòng)會(huì)十足地打壓一些中高層的購(gòu)房投機(jī)者嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管,一方面明確了首付比例另一方面讓銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)靈活掌握貸款利率,目的還是合理引導(dǎo)住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。這些遏制房地產(chǎn)泡沫的政策，也同時(shí)增加了銀行方面的壓力。從年2份的政策，可以看出，銀行已經(jīng)開始在上漲個(gè)人住房按揭貸款的利率。從年4的政策來看，不利于投機(jī)者的繼續(xù)投機(jī)，很多投機(jī)者會(huì)放棄繼續(xù)炒作房?jī)r(jià)那么房?jī)r(jià)也會(huì)逐步下跌政府也會(huì)不斷地干預(yù)調(diào)控直至房?jī)r(jià)跌至一個(gè)比較健康的水平?？梢悦枋龀鲞@樣一個(gè)循環(huán)，政府調(diào)控利率，使得利率增高，無法炒作房?jī)r(jià)，部分的房地產(chǎn)投機(jī)商撤出房產(chǎn)市場(chǎng)于是房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下跌于是又使得一部分房地產(chǎn)投資商撤出資金這樣周而復(fù)始的循環(huán)直至房?jī)r(jià)跌至一個(gè)比較健康的10

上海理工大學(xué)2010屆畢業(yè)論文水平歸結(jié)起來就是房?jī)r(jià)要處于比較健康的水平其房?jī)r(jià)與目前的房?jī)r(jià)依舊有著很大的差距，在這個(gè)過程中，對(duì)于房地產(chǎn)投機(jī)者而言，會(huì)損失很大，那么很可能出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資投機(jī)者資金回籠困難直接引發(fā)這些借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)，理性違約情況增多。而且，由于貸款抵押物是假較當(dāng)初大幅回落，加上其變現(xiàn)能力差銀行需付出較大處置成本這就會(huì)導(dǎo)致銀行對(duì)抵押物的處置收入遠(yuǎn)不足以補(bǔ)償借款人違約造成的貸款損失資產(chǎn)得不到保全這樣就增加了銀行的個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)性另外如果中央的宏觀調(diào)控使得房產(chǎn)市場(chǎng)讓很多投機(jī)者感到失望或者恐慌么那些投機(jī)者很可能大量的放棄所購(gòu)買到的用來投資的多余房產(chǎn)一旦這種情況過多成為一種人人自危的情況那么所有的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)資產(chǎn)都成為了銀行的不良資產(chǎn)。從以上分析可以看出銀行個(gè)人按揭貸款收到政策風(fēng)險(xiǎn)的影響當(dāng)政策變化大或者宏觀調(diào)控情況多時(shí)，銀行的承受能力有限，容易造成銀行的風(fēng)險(xiǎn)。表年國(guó)家出臺(tái)調(diào)控房?jī)r(jià)政策一覽表11

商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征與控制3.2商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征個(gè)人住房中南街貸款的迅速發(fā)展有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)銷售和國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的繁榮與此同時(shí)主客觀原因?qū)е碌慕?jīng)濟(jì)香味不規(guī)范使個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)形成了一定的風(fēng)險(xiǎn)上一小節(jié)中已經(jīng)解釋了風(fēng)險(xiǎn)的種類和形成風(fēng)險(xiǎn)的原因而從中也不難發(fā)現(xiàn)從個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的各種種類的分析中也可看出這些風(fēng)險(xiǎn)的共性，即個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是有規(guī)律，有特征的。那么，是哪些共性和特征呢？知道了解了這些特征否有利于我國(guó)商業(yè)銀行更好地防范風(fēng)險(xiǎn)呢？簡(jiǎn)單來說人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性。而分析了這些可能性后，發(fā)現(xiàn)個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)有以下特征。(1)主觀性從借款人的角度來看，其個(gè)人收入，素質(zhì)，信譽(yù)度使得按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)具有主觀能動(dòng)性貸款人銀行本身而言部人員的職業(yè)道德操守等等，也使得按揭貸款具有了主觀能動(dòng)性。上一小節(jié)中提及的信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)，就具有最典型的主觀性特征。例如商業(yè)銀行與貸款人的信息不對(duì)稱銀行對(duì)貸款人的審查主要靠客戶提供的資料或單位證明有的購(gòu)房者故意偽造虛假收入證明資產(chǎn)證明以獲取銀行按揭貸款有的購(gòu)房者在不同的商業(yè)銀行進(jìn)行虛假按揭和多重按揭貸款有的購(gòu)房者信用觀念單薄在有還款能力的情況下惡性違約等這些都一定程度上導(dǎo)致了銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)而這種現(xiàn)象也被劃入了信用風(fēng)險(xiǎn)的范疇其實(shí)質(zhì)是人的主觀能動(dòng)性所導(dǎo)致的按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。另外，操作風(fēng)險(xiǎn)也具有主觀性，只是其擁有主觀能動(dòng)性的對(duì)象不是貸款人，12

上海理工大學(xué)2010屆畢業(yè)論文而是銀行例如銀行沒有嚴(yán)格執(zhí)行審核操作規(guī)程部分房地產(chǎn)開發(fā)商將根本不存的樓層出售獲得了銀行的按揭貸款出現(xiàn)購(gòu)房人違約只是金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生顯然是銀行在審查貸款的環(huán)節(jié)出了問題就是銀行在主觀性上使得風(fēng)險(xiǎn)存在或者嚴(yán)重又例如銀行有時(shí)候只注重審查申請(qǐng)材料的合規(guī)性而忽視其真實(shí)性發(fā)生操作風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，這兩種現(xiàn)象在國(guó)內(nèi)較少，中國(guó)的銀行審查貸款普遍比較嚴(yán)格，基本不會(huì)出現(xiàn)這么嚴(yán)重的情況或是使得風(fēng)險(xiǎn)如此嚴(yán)重。（2市場(chǎng)性：由于市場(chǎng)利率的變化，房地產(chǎn)價(jià)格下跌或者通貨膨脹等影響，可能造成借款人無力還貸或者主動(dòng)放棄房屋所有權(quán)并且終止償還債務(wù)的現(xiàn)象發(fā)生。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就是使個(gè)人住房按揭貸款極具市場(chǎng)性的典型風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)的變化包括市場(chǎng)利率變化，房地長(zhǎng)價(jià)格的下跌受挫，會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)?shù)盅何镒》抗纼r(jià)過高或者價(jià)格下降較多時(shí)影響貸款的真實(shí)抵押率從而弱化抵押物的抵押擔(dān)保作用，還會(huì)影響借款人的財(cái)富水平進(jìn)而影響貸款的償還。在房地產(chǎn)價(jià)格正常波動(dòng)變化條件下房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)可能是最優(yōu)質(zhì)的但是如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資投機(jī)者資金回籠困難，將直接引發(fā)這些借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)理性違約情況增多而且由于貸款抵押物是假較當(dāng)初大幅回落加上其變現(xiàn)能力差銀行需付出較大處置成本這就會(huì)導(dǎo)致銀行對(duì)抵押物的處置收入遠(yuǎn)不足以補(bǔ)償借款人違約造成的貸款損失產(chǎn)得不到保全更嚴(yán)重的是如果房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期持續(xù)性的大幅增長(zhǎng)使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度加大一旦市場(chǎng)發(fā)生大的改變比如強(qiáng)烈的宏觀調(diào)控等使市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期逆轉(zhuǎn)就很容易發(fā)生恐慌性拋盤這時(shí)候房地產(chǎn)信貸優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可能會(huì)在一夜之間全部變成不良資產(chǎn)也就是說房地產(chǎn)持續(xù)低迷或崩潰的情況下商業(yè)銀行可能面臨開發(fā)商和個(gè)人貸款者的普遍違約風(fēng)險(xiǎn)即使銀行采取各種資產(chǎn)保全措施但由于市場(chǎng)低迷和價(jià)格暴跌，或者由于處理成本太高，仍然要承受巨額的損失。再者利率的調(diào)控變化也可以看出人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槠谙掊e(cuò)配使資產(chǎn)與負(fù)債的利率確定時(shí)點(diǎn)發(fā)生不一致短期負(fù)債到期后新的負(fù)債將按新的市場(chǎng)利率確定，而長(zhǎng)期貸款的利率和計(jì)息方式在貸款發(fā)放時(shí)確定，不同利率方式的個(gè)人住房按揭貸款使銀行面臨不同利率風(fēng)險(xiǎn)。銀行利率的變化，導(dǎo)致還貸利息增加或者減少一旦增加的數(shù)額過于龐大又很有可能造成還貸的風(fēng)險(xiǎn)。（3分散性：造成按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)分散性的原因有很多，包括個(gè)人住房按揭貸款的對(duì)象分散，貸款的金額額度小，階段還款流小，與銀行的合作機(jī)會(huì)少等等。（4區(qū)域性：各地區(qū)政策不統(tǒng)一，地方法規(guī)不健全使得銀行推出產(chǎn)品和出臺(tái)制度規(guī)定無法完全顧及地區(qū)差異，導(dǎo)致出現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。13

商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征與控制（5滯后性個(gè)住房按揭貸款的期限一般是年，風(fēng)險(xiǎn)屬于中長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際慣例，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露其一般3-8年，那也就是說，國(guó)內(nèi)銀行個(gè)人住房貸款將步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的滯后性醒銀行需要計(jì)算好風(fēng)險(xiǎn)期的最大承受風(fēng)險(xiǎn)的能力并且可以由滯后性很好的控制何時(shí)需收緊貸款何時(shí)可以放松貸款這樣可以使風(fēng)險(xiǎn)分散而不是使得所有的風(fēng)險(xiǎn)通過滯后期后一起暴露使得風(fēng)險(xiǎn)集中化這樣會(huì)使銀行在某一時(shí)期處于風(fēng)險(xiǎn)最高峰的時(shí)期不利于控制風(fēng)險(xiǎn)。（6）樣性：影響按揭貸款因素的繁雜多樣，使得按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)具備多樣性的特質(zhì)其因素包括有借款人開發(fā)商和銀行這三個(gè)參與者的自身原因當(dāng)然也包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)的種類主要包括信用風(fēng)險(xiǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)這三大風(fēng)險(xiǎn)而這些風(fēng)險(xiǎn)中每一種又受到諸多因素影響如信用風(fēng)險(xiǎn)受到購(gòu)房者的購(gòu)房目的影響GDP變化影響、房產(chǎn)市場(chǎng)變化影響、世界金融環(huán)境變化影響等作風(fēng)險(xiǎn)受到銀行本身的管理制度影響素質(zhì)影響等等。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也有很多因素構(gòu)成。可以看出，按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素多種多樣。3.3影響個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的因素--以商銀行住房按揭貸款信用風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試為例在以上的章節(jié)中析了商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)分類以及風(fēng)險(xiǎn)的特征。都是從理論和邏輯分析、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的角度來寫的。那么，有沒有量的測(cè)試或者模型來證明以上理論的正確性，使得這些說辭更有說服力和公信力呢？本節(jié)中將會(huì)以招商銀行住房按揭貸款信用風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試為模型用實(shí)在的數(shù)據(jù)和模型分析，來進(jìn)一步論證哪些因素對(duì)于按揭貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，并且用假設(shè)和現(xiàn)在數(shù)據(jù)的代入該模型使得該模型更有科學(xué)性使得論證更為合理充分[（1）力測(cè)試定義壓力測(cè)試是指利用一系列方法來評(píng)估金融體系承受“罕見但是仍然可能”（Extremebutplausibe）的宏觀經(jīng)濟(jì)沖擊或者重大金融事件的過程。（2）力測(cè)試監(jiān)管要求新資本協(xié)議對(duì)壓力測(cè)試的要求識(shí)別經(jīng)濟(jì)狀況的可能事（如經(jīng)濟(jì)或行業(yè)衰退市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)事件極端的流動(dòng)性狀況）和未來變化時(shí)銀行的貸款敞口和逾期損失的不利影響。（3測(cè)試對(duì)招商銀行住房按揭貸款天逾期率（4測(cè)試目14

上海理工大學(xué)2010屆畢業(yè)論文評(píng)估宏觀經(jīng)濟(jì)極端條件對(duì)天逾期率的影響圖壓力測(cè)試流程圖1圖壓力測(cè)試流程圖215

商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征與控制（5主設(shè)宏觀因素對(duì)房貸逾期存在顯著影響，并且這種影響機(jī)制具有一般性。根據(jù)峴港地區(qū)數(shù)據(jù)建模，模型的形式可以推廣到國(guó)內(nèi)單變量模型殘差包含了模型外宏觀因素的影響宏觀因素的變化是漸變而不是突變情景設(shè)計(jì)階段慮增長(zhǎng)率的平滑。（6香港地?cái)?shù)據(jù)說觀測(cè)期：1998年2季度至2007年4季度觀測(cè)頻率：季度數(shù)據(jù)共期指標(biāo)Y:房貸拖欠比率（逾期填余額占比）X1：GDP增長(zhǎng)率X2：房?jī)r(jià)指數(shù)增長(zhǎng)率X3：進(jìn)出口總值增長(zhǎng)率X4：房貸利率表4數(shù)據(jù)樣本16

上海理工大學(xué)2010屆畢業(yè)論文圖4單變量模型建模1-傳遞函數(shù)模型TransferModel)圖單變量模型建模2圖房?jī)r(jià)指數(shù)增長(zhǎng)模型（7）型校正方法利用國(guó)內(nèi)有限的數(shù)據(jù)調(diào)整模型參數(shù)以提高擬合度由此得到適用于招行的預(yù)測(cè)模型（8校正數(shù)全國(guó)GDP增長(zhǎng)率（季度數(shù)據(jù)）深圳地區(qū)房?jī)r(jià)指數(shù)（季度數(shù)據(jù)）貸款利率17

商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征與控制全國(guó)進(jìn)出口增長(zhǎng)率（月度數(shù)據(jù)）（9壓力參設(shè)計(jì)定義輕度，中度和中度GDP增長(zhǎng)率從9%下降至5%，3%，2%房?jī)r(jià)指數(shù)增長(zhǎng)率從-09%下降至-10%，-20%，-30%進(jìn)出口總值增長(zhǎng)率從下降至-30，-40%，-50%房貸利率從5.94%上升54,108,162個(gè)基點(diǎn)圖7敏感性分析圖1圖8敏感性分析圖2（10）相關(guān)性析動(dòng)態(tài)模型-Y～X1+X2+X3+X418

上海理工大學(xué)2010屆畢業(yè)論文自回歸殘差模型-Y～X1+X2+X3+X4+err(t-1)主成分分析將多個(gè)宏觀指標(biāo)綜合成一兩個(gè)最具代表性的指標(biāo)圖情景分析圖1圖10情景分析圖19

商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征與控制圖11情景分析圖2上述壓力測(cè)試可以證明，GDP，房?jī)r(jià)和進(jìn)出口增長(zhǎng)率的變化，都會(huì)大大影響招商銀行住房按揭貸款90天逾期率。當(dāng)GDP,價(jià)和進(jìn)出口增長(zhǎng)率成負(fù)增長(zhǎng)時(shí)，逾期率會(huì)增大，這三者的負(fù)增長(zhǎng)率越大，逾期率越大；當(dāng)GDP,房?jī)r(jià)和進(jìn)出口增長(zhǎng)率呈正向增長(zhǎng)時(shí)，逾期率會(huì)減小，這三者增長(zhǎng)率越大，逾期率越低。同時(shí)上述數(shù)據(jù)較為陳舊可以借助該模型將最新的數(shù)據(jù)作為測(cè)試的測(cè)試樣本，而其測(cè)試結(jié)果不變，可以證明上述結(jié)論是正確的。表

數(shù)據(jù)收集統(tǒng)計(jì)表時(shí)間

拖欠比率（%）

GDP增長(zhǎng)率（%）

全國(guó)房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)(%)

房?jī)r(jià)指數(shù)增長(zhǎng)率（%）

貸款利率（%）

進(jìn)出口總值

進(jìn)出口總值增長(zhǎng)%）2007年第四季度

0.29

110.52008年1月2008年2月

0.20.2

1998.31661.8

-3.066-16.83920

上海理工大學(xué)2010屆畢業(yè)論文2008年3月

0.2

2045.2

23.0712008年1季度

0.4410.6110.7

0.181

7.47

1.0552008年4月2008年5月2008年6月

2207.42207.82217.1

7.9310.0180.4212008年2季度

0.7710.1108.2

-2.258

7.47

2.7902008年7月2008年8月2008年9月

2480.72410.52435

11.89-2.831.022008年3季度

1.059

103.5

-4.3447.2

3.3592008年10月2008年11月2008年12月2008年4季度

-0.31.156.899.61-3.7585.31

2214.11898.91833.3

-9.07-14.24-3.45-8.921續(xù)表5時(shí)間

拖欠比率（%）

GDP增長(zhǎng)率（%）

全國(guó)房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)(%)

房?jī)r(jià)指數(shù)貸款增長(zhǎng)率利率（%）（%）

進(jìn)出口總值

進(jìn)出口總值增長(zhǎng)%）2009年1月2009年2月2009年3月2009年1季度

-0.20.21.126.198.7-0.914

14181249.51620.2

-22.65-0.1229.672.29921

商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征與控制2009年4月2009年5月2009年6月

0.40.60.8

1707.31641.31825.7

5.38-3.8711.232009年2季度

1.15

7.9

100.2

1.520

4.2482009年7月2009年8月2009年9月

0.90.90.7

2002.119172189.4

9.66-4.2514.212009年3季度

1.16

8.9

0.833

5.31

6.5402009年10月2009年11月2009年12月

0.71.21.5

1975.42082.12430.2

-9.775.4016.722009年4季度

1.2

10.7

1.133

5.31

4.1152010年1月2010年2月2010年3月

1.30.90.1

2047.81814.32314.6

-15.74-11.4027.582010年1季度

1.31

11.9

0.767

5.31

0.146表年數(shù)據(jù)樣本時(shí)間

拖欠比GDP增長(zhǎng)率率（%）（%）

房?jī)r(jià)指數(shù)增長(zhǎng)率（%）

貸款利進(jìn)出口總值增率（%）長(zhǎng)率（）2008年1季度0.442008年2季度0.772008年3季度1.052008年4季度1.152009年1季度1.12

10.610.196.86.1

0.181-2.258-4.344-3.758-0.914

7.477.477.205.315.31

1.0552.7903.359-8.9212.29922

上海理工大學(xué)2010屆畢業(yè)論文2009年2季度1.152009年3季度1.162009年4季度1.22010年1季度1.31

7.98.910.711.9

1.5200.8331.1330.767

5.315.315.315.31

4.2486.5404.1150.146將以上的數(shù)據(jù)樣本帶入壓力測(cè)試模型，依舊可以得到原來的測(cè)試結(jié)果。即GDP房?jī)r(jià)和進(jìn)出口增長(zhǎng)率的變化都會(huì)大大影響招商銀行住房按揭貸款天逾期率。當(dāng)GDP,價(jià)和進(jìn)出口增長(zhǎng)率成負(fù)增長(zhǎng)時(shí)，逾期率會(huì)增大，這三者的負(fù)增長(zhǎng)率越大，逾期率越大；當(dāng)GDP,房?jī)r(jià)和進(jìn)出口增長(zhǎng)率呈正向增長(zhǎng)時(shí)，逾期率會(huì)減小，這三者增長(zhǎng)率越大，逾期率越低。該壓力測(cè)試證明了前兩節(jié)所解釋的商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款存在信用風(fēng)險(xiǎn)而該信用風(fēng)險(xiǎn)往往也是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)或政策風(fēng)險(xiǎn)該測(cè)試也揭示了商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征，主觀性和市場(chǎng)性。交通銀行是首家公布房貸壓力測(cè)試的銀行。月日，交通銀行副行長(zhǎng)錢文揮在一季度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露,壓力測(cè)試結(jié)果顯示,地產(chǎn)價(jià)格下降30%,交通銀行開發(fā)貸款不良率將增加1.2%,個(gè)人按揭不良率提高。民生銀行對(duì)于房貸壓力測(cè)試的結(jié)果最為樂觀，民生銀行行長(zhǎng)洪琦公開表示，即使房?jī)r(jià)下降40%也不會(huì)影響該行的資產(chǎn)質(zhì)量。民生銀行近三年的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該行房地產(chǎn)貸款占比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)2009年,民生銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額為1037.13億,占全部貸款的11.75%；2008年底,該行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額901.58億,占比13.69%；2007年底,房地產(chǎn)業(yè)貸款余額719.03億元,占比13%同時(shí)，民生銀2009年的新增房地產(chǎn)貸款僅為135.55元，占總貸款的1.54%，即便因房?jī)r(jià)下跌，這部分資金受到影響，對(duì)該行的總體貸款質(zhì)量影響也不會(huì)太大。從測(cè)試結(jié)果看，銀行對(duì)房?jī)r(jià)下跌的容忍度30%~40%之間。容忍度最高的是民生銀行，假如房?jī)r(jià)下跌40%，不會(huì)影響該行資產(chǎn)質(zhì)量；農(nóng)行的容忍度是房?jī)r(jià)下跌20%，之后房?jī)r(jià)每下跌1個(gè)百分點(diǎn)，就會(huì)多形1個(gè)百分點(diǎn)的不良貸款。工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等可容忍的房?jī)r(jià)下跌幅度在左右。銀行引進(jìn)壓力測(cè)試是因?yàn)閴毫y(cè)試是基于歷史或潛在的市場(chǎng)震蕩數(shù)據(jù)采用模擬方法或其他的統(tǒng)計(jì)技術(shù)構(gòu)成一個(gè)或一系列極端不利的情景房?jī)r(jià)在三個(gè)月內(nèi)下跌20%，考察在此極端條件下，這一市場(chǎng)價(jià)格大的變化對(duì)銀行資產(chǎn)組合的價(jià)值變化的最壞情景確定資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)水平是否在風(fēng)險(xiǎn)承受能力之內(nèi)包括識(shí)別那些會(huì)產(chǎn)生致命損失的情景估這些情景的影響并為風(fēng)險(xiǎn)管理提供額外的保證進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格下降等極端情況的壓力測(cè)試并把結(jié)果融入銀行綜合風(fēng)險(xiǎn)管理框架之中有利于銀行在制定業(yè)務(wù)拓展政策及目標(biāo)時(shí)做出更明智的風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略23

商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征與控制決策，從而達(dá)到減輕某些壓力時(shí)間，如房?jī)r(jià)迅速下跌等對(duì)銀行穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的影響。3.4本章小結(jié)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)的種類主要包括信用風(fēng)險(xiǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)這三大類風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)其來源可以分為來自借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)包括被迫違約理性違約、提前還貸；再者是來自開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)，包括假按揭、抵押物變故、強(qiáng)制指定等還有來自社會(huì)的社會(huì)信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)的重要形成原因之一就是外界客觀條件的變化，由招商銀行信用風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試可以看出GDP變化、房?jī)r(jià)動(dòng)蕩和進(jìn)出口額的變化都會(huì)使得信用風(fēng)險(xiǎn)率增加或者減少特別的當(dāng)房?jī)r(jià)降低的時(shí)候，個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大大增加，對(duì)商業(yè)銀行造成隱患。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是指由于經(jīng)濟(jì)金融政策等宏觀因素的變化以及該業(yè)務(wù)自身的缺陷所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又包括：利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、住房貶值風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等等。銀行操作風(fēng)險(xiǎn)是由于銀行自身不完善或有問題的內(nèi)部程序人員系統(tǒng)或者外部事件所造成直接或者間接損失的風(fēng)險(xiǎn)主要包括個(gè)人征信風(fēng)險(xiǎn)銀行內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)和制度體系漏洞、銀行貸后管理風(fēng)險(xiǎn)等等。目前國(guó)家對(duì)于商業(yè)銀行按揭貸款的政策變動(dòng)，也會(huì)改變按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度。近期我國(guó)的按揭貸款政策出現(xiàn)了變化，即正式取消首套房按揭貸款利率7折優(yōu)惠并規(guī)定若首付三成貸款利率最低可優(yōu)惠至7.5折若首付只有兩成，則利率必須8.5折。該政策的出臺(tái)，使得按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)增大。第四章銀行個(gè)人住按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的歷史借鑒-以美國(guó)次貸危機(jī)為例4.1美國(guó)次貸危機(jī)始于2007年初的美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)事件，事態(tài)的發(fā)展已持續(xù)一年之多并惡化成為美國(guó)的次級(jí)債危機(jī)不斷導(dǎo)致數(shù)家國(guó)際知名貸款機(jī)構(gòu)投資銀行受到巨大損傷面臨虧損甚至倒閉的危機(jī)事件的發(fā)展對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響也越來越深，不僅導(dǎo)致股市的劇烈波動(dòng)，甚至損傷到整個(gè)經(jīng)濟(jì)層面。（1次貸危到次級(jí)危機(jī)的衍變程1）次貸的含義24

上海理工大學(xué)2010屆畢業(yè)論文的款，揭指向和款

所謂美國(guó)次抵貸也即“次級(jí)按貸款是一些貸款機(jī)構(gòu)信用程度較差收入不高的借人供貸款其服務(wù)對(duì)象為債務(wù)與收入比率較高信用低發(fā)生違約概率較高的貸款購(gòu)房者按照傳統(tǒng)的信貸程序這類人群是申請(qǐng)不到優(yōu)惠貸款的只能在次級(jí)市場(chǎng)上尋求貸款各式各樣“次級(jí)貸款產(chǎn)品使即使收入不高的人群也具備了還款能力即使利率調(diào)高還不起貸款火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)也給人們帶來了美好的幻覺——只要將房子出手，風(fēng)險(xiǎn)也是“可控”的。因此，2001年以來美國(guó)每年的次級(jí)抵押貸款額呈現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)的同時(shí)，美國(guó)住宅自有率也迅速提升。2）次貸衍變成次級(jí)債的過程次級(jí)抵押貸款新產(chǎn)品深受信用程度較差和收入不高的購(gòu)房者的追捧次級(jí)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在貸款機(jī)構(gòu)對(duì)借款人不做任何信用的審核即“次級(jí)信用”的人借出大量貸款，但對(duì)于華爾街的精英來說險(xiǎn)是可以轉(zhuǎn)移出去的——把風(fēng)險(xiǎn)分散給那些愿意承擔(dān)不同程度風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)越來越多的投資銀行向這些貸款機(jī)構(gòu)買下貸款然后將它們打包成一筆債券債券再由信用評(píng)級(jí)公司如標(biāo)準(zhǔn)普爾給予債券評(píng)級(jí)之后再到債券市場(chǎng)上把它們賣給基金商業(yè)銀行或保險(xiǎn)公司或者推銷給全球的商業(yè)銀行和其他的投資者種債券產(chǎn)品是基于次級(jí)住房抵押貸款而發(fā)行的資產(chǎn)支持證券，被華爾街稱為“次級(jí)房貸債券,即我們所說的“次級(jí)債由此級(jí)貸款”也就衍變成為了所謂的“次級(jí)債25

商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征與控制圖12美國(guó)次級(jí)抵押貸款及次級(jí)債參與主體（2次級(jí)債機(jī)的產(chǎn)從美國(guó)次級(jí)抵押貸款及次級(jí)債各參與主體的圖示可以可出場(chǎng)原本單純的次級(jí)抵押貸款危機(jī)衍變成一場(chǎng)波及全球的金融風(fēng)暴際上是參與主體共同造成的結(jié)果我們可以看到收益和風(fēng)險(xiǎn)鏈條環(huán)環(huán)相扣一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題整個(gè)傳導(dǎo)就會(huì)受到影響。次級(jí)抵押貸款只要房?jī)r(jià)繼續(xù)走高所購(gòu)買的房產(chǎn)就會(huì)升值就會(huì)有還款來源這就是次級(jí)債的收益所在但當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)與預(yù)期相反的波動(dòng)時(shí)房屋升值速度減緩加上美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)的提息使許多次級(jí)貸款借款人無力償還貸款出現(xiàn)了大量違約現(xiàn)象率風(fēng)險(xiǎn)加上違約風(fēng)險(xiǎn)使資產(chǎn)質(zhì)量的惡化導(dǎo)致資產(chǎn)支持證券的評(píng)級(jí)降低價(jià)格大跌市場(chǎng)迅速冷卻而此時(shí)的債券債權(quán)人則迫使貸款機(jī)構(gòu)拿出出現(xiàn)問題的抵押貸款爆點(diǎn)出現(xiàn)——貸款機(jī)構(gòu)在面對(duì)債權(quán)人催債的情況下而無法收回貸款進(jìn)而出現(xiàn)此后大量貸款公司被收購(gòu)甚至倒閉的現(xiàn)象惡性循環(huán)繼續(xù)加劇，產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)。在次級(jí)債的持有比重中，銀行占了大部分比例，銀行通過利用表外工具避開監(jiān)管者發(fā)行房產(chǎn)抵押等債券失去控制而又對(duì)巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)沒有采取必要的措施另外自身資本不足而導(dǎo)致杠桿率過高所持不良資產(chǎn)太多這些資產(chǎn)在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅貶值果發(fā)展到難以控制的局面。在此次危機(jī)過程中對(duì)沖基金也損失嚴(yán)重其多涉及抵押貸款支持的組合證券等產(chǎn)品，充當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的吸收者，運(yùn)用較高的杠桿比率，獲得數(shù)倍的收益，而當(dāng)某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題時(shí)其損失也將是數(shù)倍放大的過度的虧損引發(fā)全局資金鏈斷裂從而在根本上導(dǎo)致多加對(duì)沖基金宣布虧損甚至破產(chǎn)了使次級(jí)債得到更大范圍的接受為債券提供擔(dān)保保險(xiǎn)公司通常以信用增強(qiáng)方式向發(fā)債人提供擔(dān)保以增強(qiáng)發(fā)債人的信用[保險(xiǎn)購(gòu)買人為標(biāo)的資產(chǎn)池的違約風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買保護(hù)，并定期向保護(hù)的出售方支付一定的費(fèi)用，保護(hù)的出售方則在標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)生意外時(shí)提供補(bǔ)償。當(dāng)大量違約現(xiàn)象出現(xiàn)時(shí)保險(xiǎn)公司所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其實(shí)際承擔(dān)能力深陷危機(jī)。4.2引發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)的原因分析（1長(zhǎng)期的利率政造成泡沫及濟(jì)的虛繁榮為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)儲(chǔ)連13次調(diào)利率邦基金利率由6.5%降至1%的歷史最低水平，并且在1%的水平上停留了一年之久。過低的利率引發(fā)26

上海理工大學(xué)2010屆畢業(yè)論文了寬松信貸也直接刺激了民眾的貸款投資熱潮越來越多的生活狀況不穩(wěn)定的民眾通過銀行貸款加入到購(gòu)房者的行列中是市場(chǎng)對(duì)美國(guó)房市前景普遍預(yù)期過高，極大的刺激了美國(guó)房市，房?jī)r(jià)1996年至2006年飛漲了大約85%為次貸危機(jī)的爆發(fā)埋下了種子。寬松的信貸條件導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)的過分繁榮，在繁榮時(shí)期，生產(chǎn)的高漲引起信用的擴(kuò)張生產(chǎn)企業(yè)借助于信用譬如發(fā)行有價(jià)證券利用銀行貸款和商業(yè)信用把生產(chǎn)盡量地?cái)U(kuò)大并使它超出有支付能力的需求范圍于是促成爆發(fā)危機(jī)條件的成熟。（2華爾街金融衍品的濫用美國(guó)的金融衍生品在近幾年發(fā)展很快其復(fù)雜程度日益加劇衍生工具是柄雙刃劍。為了追求利益的最大化，華爾街投行將原始的金融產(chǎn)品分割、打包、組合開發(fā)出多種金融產(chǎn)品根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的不同出售給不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的金融機(jī)構(gòu)或個(gè)人在這個(gè)過程中最初的金融產(chǎn)品被放大為高出自身價(jià)值幾倍或十幾倍的金融衍生品，極大地拉長(zhǎng)了交易鏈條。（3美國(guó)民的消費(fèi)念美國(guó)的民眾從來都是今天花明天的錢。房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無處不在在低利率的誘惑下及時(shí)沒有還貸的能力他們也理所當(dāng)然地和銀行簽約，住上了高樓大廈。正是這種理所當(dāng)然埋下了此次金融危機(jī)的禍根。（4信用評(píng)機(jī)構(gòu)的職次貸危機(jī)爆發(fā)后穆迪標(biāo)準(zhǔn)普爾惠譽(yù)等主要評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)成為最直接的批評(píng)對(duì)象各評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)被認(rèn)定過高的提升了次貸產(chǎn)品的評(píng)級(jí)并極大地促進(jìn)了次貸市場(chǎng)的發(fā)展這些評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的收入主要來源于證券發(fā)行商卻要求它們對(duì)市場(chǎng)投資者負(fù)責(zé)這種評(píng)級(jí)制度上的漏洞已經(jīng)引起廣泛關(guān)注當(dāng)市場(chǎng)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)這一環(huán)出現(xiàn)問題的時(shí)候，信任危機(jī)也便隨之開始了。1）失信的評(píng)級(jí)制度信用評(píng)級(jí)公司給予次級(jí)抵押債券過高的評(píng)級(jí)誤導(dǎo)投資者長(zhǎng)期以來評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予美國(guó)國(guó)債杠桿的金融衍生品高質(zhì)量的評(píng)級(jí)別是這次次債危機(jī)年6月惠譽(yù)曾給予貝爾斯登“A+”的信用等級(jí)評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”這表明評(píng)級(jí)在一兩年內(nèi)不會(huì)變。20083月13日，標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布研究報(bào)告，認(rèn)為次貸危機(jī)造成的金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)減值“已接近尾聲”是在惠譽(yù)給予“A+”評(píng)級(jí)的九個(gè)月后也正是在標(biāo)準(zhǔn)普爾的研究報(bào)告發(fā)布的第二天美聯(lián)儲(chǔ)和摩根大通銀行就宣布向貝爾斯登這家全美第五大券商提供應(yīng)急資金另一方面經(jīng)過層層包裝的債券變得很復(fù)雜而廣大投資者并不了解這些復(fù)雜的金融衍生品只能依賴信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)當(dāng)評(píng)級(jí)突然大范圍大幅度的下降迫使投資者補(bǔ)充超額的流動(dòng)性或低價(jià)拋售這些債券，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)因而成為次債危機(jī)爆發(fā)的導(dǎo)火線。27

商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征與控制2）信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)的變化反應(yīng)遲鈍對(duì)潛在危機(jī)的預(yù)警滯后，致使對(duì)評(píng)級(jí)結(jié)果調(diào)整相應(yīng)滯后，且調(diào)整幅度偏大，放大了對(duì)市場(chǎng)的沖擊。事實(shí)上從2006年初開始，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)降溫房屋價(jià)格持續(xù)下跌時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)不斷提高利率違約還款現(xiàn)象大量出現(xiàn)，抵押貸款市場(chǎng)開始惡化，但國(guó)際信用評(píng)級(jí)公司直到年春季才大規(guī)模調(diào)低相關(guān)債券的投資評(píng)級(jí)其調(diào)整嚴(yán)重滯后顯然加劇了投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)另外調(diào)整幅度偏大。2007年7月份后，各信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大范圍調(diào)低幾乎全部次級(jí)債的評(píng)級(jí)，僅在7月10日一天，穆迪就調(diào)低了超過400種此類債券的評(píng)級(jí)，標(biāo)準(zhǔn)普爾在同一天將612種債券列為觀望，并在隨后兩天內(nèi)調(diào)低了大部分債券的評(píng)級(jí)。3）為追逐利益進(jìn)行盲目評(píng)價(jià)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)作為中介機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)中有著獨(dú)立的地位他是服務(wù)于投資者的但是當(dāng)前評(píng)級(jí)費(fèi)用是評(píng)級(jí)公司的重要收入來源大部分評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)采取的是向受評(píng)機(jī)構(gòu)收取費(fèi)用的模式顯然評(píng)級(jí)公司會(huì)受制于受評(píng)機(jī)構(gòu)在利益的驅(qū)使下一方面受評(píng)機(jī)構(gòu)有可能通過付款來施加壓力以獲得更高的評(píng)級(jí)一方面評(píng)級(jí)公司有意提高信用等級(jí)作為巨額評(píng)估費(fèi)的回報(bào)以傷害了投資者的利益為代價(jià)評(píng)級(jí)公司與投資者之間的利益沖突問題凸顯評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)作為一個(gè)商業(yè)組織其獨(dú)立性和公正性受到了懷疑。4）信用評(píng)級(jí)體系不完善首先流程存在很大的缺陷且執(zhí)行力度不大評(píng)級(jí)流程的部分重大環(huán)節(jié)未能對(duì)外進(jìn)行披露某些重要步驟未能記錄在案評(píng)級(jí)流程中后期所執(zhí)行的監(jiān)控或持續(xù)監(jiān)督流程不穩(wěn)健等問題凸顯其次評(píng)級(jí)模型不完善證券化產(chǎn)品對(duì)于數(shù)據(jù)庫(kù)和模型的依賴非常高因此模型的準(zhǔn)確性非常重要而數(shù)據(jù)庫(kù)和模型往往需要經(jīng)濟(jì)周期的檢驗(yàn)美國(guó)的債券市場(chǎng)從1996年開始擴(kuò)張一直到2007沒有經(jīng)歷完整經(jīng)濟(jì)周期的考驗(yàn)，模型存在很大的缺陷，使評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性大大降低。4.3美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的警示4.3.1我國(guó)商銀行按貸款的現(xiàn)狀存在的足（1個(gè)人住貸款市信息不對(duì)稱個(gè)人信貸市場(chǎng)上的不對(duì)稱信息是風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因?qū)ΨQ信息主要有兩種類型：逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。逆向選擇又稱為“隱蔽的信息指在市場(chǎng)交易之前買方不知道但賣方知道的信息。在銀行向開發(fā)商和個(gè)人發(fā)放貸款的過程中，隱蔽的信息表現(xiàn)為開發(fā)商和個(gè)人知道但是銀行貸款決策人并不知道的信息德風(fēng)險(xiǎn)又稱為“隱蔽的行為買賣雙方在達(dá)成交易之后，交易的一方不能監(jiān)視到另一方的有關(guān)行為房地產(chǎn)貸款是中長(zhǎng)期貸款在合同實(shí)踐中銀行往往對(duì)有關(guān)開發(fā)商的實(shí)際行動(dòng)信息缺少了解發(fā)商在獲得借款資金后便可以利用這種信息28

上海理工大學(xué)2010屆畢業(yè)論文優(yōu)勢(shì)從事使自身利益最大化但損害銀行利益的行為，如隱藏資金使用的真實(shí)信息，將貸款資金、銷售回籠款挪作他用，從而釀成貸款風(fēng)險(xiǎn)。（2社會(huì)信制度不全住宅抵押貸款是一種投入資金大期限長(zhǎng)和風(fēng)險(xiǎn)高的信貸業(yè)務(wù)對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來說掌握借款人的收入和信用狀況是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵在世界上個(gè)人住房貸款市場(chǎng)成熟和規(guī)范的國(guó)家都有一套完備的個(gè)人信用報(bào)告體系國(guó)個(gè)人信用制度基本是一片空白我國(guó)還沒有建立起個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度儲(chǔ)蓄實(shí)名制也剛剛開展起來，有關(guān)個(gè)人的社會(huì)信息資源極為分散，個(gè)人的現(xiàn)金收入、支出，個(gè)人債權(quán)債務(wù)的分布等無系統(tǒng)的數(shù)據(jù)資料和報(bào)表缺乏個(gè)人資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本標(biāo)準(zhǔn)，無法形成統(tǒng)一的個(gè)人信用檔案，對(duì)個(gè)人的信用評(píng)估也無從下手。（3商業(yè)銀信貸風(fēng)意識(shí)弱這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮景象造成了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)對(duì)個(gè)人貸款審查流于形式，隨意簡(jiǎn)化手續(xù)，對(duì)材料真實(shí)性、合法性審查不嚴(yán)，對(duì)存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)有些商業(yè)銀行為擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍競(jìng)相降低貸款人的首付比例甚至出現(xiàn)了零首付放寬貸款人的審批條件業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)弱，造成個(gè)人住房不良貸款不斷增加據(jù)建行研究報(bào)告顯示我國(guó)個(gè)人住房不良貸款由2005年184.42億元上升到2008年6月的781.13億元。（4個(gè)人住貸款業(yè)的法律法規(guī)健全沒有健全的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)法律法規(guī)難以保障此項(xiàng)業(yè)務(wù)有一個(gè)安全的法律環(huán)境給一些刻意破壞此項(xiàng)業(yè)務(wù)健康秩序的人以可乘之機(jī)目前我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)面臨較大法律風(fēng)險(xiǎn)，法制的不健全，必然危害與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)也不例外。如：購(gòu)房首付率、貸款利率沒有區(qū)別對(duì)待。低比例首付率使炒房者有機(jī)可乘，利用住房貸款買幾套甚至更多住房，造成房?jī)r(jià)過高。4.3.2中美房市場(chǎng)的在相似性從總體上看,中國(guó)與美國(guó)房市降溫前的經(jīng)濟(jì)圖景有一定的相似之處。次貸危機(jī)之前的五年時(shí)間里美國(guó)經(jīng)濟(jì)一直在低通脹低失業(yè)率的條件下運(yùn)行房市更是數(shù)年來持續(xù)“高燒不退觀我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，六年來我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，推動(dòng)著房地產(chǎn)等的價(jià)格不斷上升。但我國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)上升到一個(gè)比較高的位置，一旦經(jīng)濟(jì)增速放緩房地產(chǎn)價(jià)格停止上漲或下跌貸款利率調(diào)升必將加大銀行面臨的違約風(fēng)險(xiǎn)另外盡管國(guó)內(nèi)的住房抵押貸款沒有復(fù)雜的衍生產(chǎn)品不允許零首付貸款，但是，并不能因此而忽略住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。首先，我國(guó)沒有較為完整的個(gè)人信用記錄和較為嚴(yán)格的個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系其次首付比例偏低及虛假操作第三根據(jù)銀監(jiān)會(huì)個(gè)人住房按揭貸款的指引個(gè)人每月按揭貸款還款額不得超過個(gè)人家庭月可支配收入的50%，但在很多實(shí)際案例中，存在開虛假收29

商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征與控制入或工資證明，以獲取貸款的情況。4.3.3國(guó)次貸危機(jī)我國(guó)商業(yè)銀按揭貸風(fēng)險(xiǎn)控制的示將我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)同美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生機(jī)理相對(duì)比以弄清我國(guó)該項(xiàng)業(yè)務(wù)在面臨著一定風(fēng)險(xiǎn)隱患的同時(shí)是否具備爆發(fā)危機(jī)的可能同時(shí)能對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的表現(xiàn)狀態(tài)做出一定的判斷我國(guó)有效控制個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)提供一定的啟示。（1高度關(guān)房地產(chǎn)值的市場(chǎng)變房產(chǎn)價(jià)值是隨市場(chǎng)不斷變化的當(dāng)市場(chǎng)好時(shí)價(jià)值上升從而提高抵押物價(jià)值，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，這將誘使商業(yè)銀行擴(kuò)大按揭貸款的信貸規(guī)模。但是，房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)無休止地上漲，當(dāng)市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)走低時(shí)，銀行將難以處置抵押物

。因此，我國(guó)商業(yè)銀行不能在市場(chǎng)繁榮時(shí)放松住房按揭貸款條件，要應(yīng)始終關(guān)注其風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范相關(guān)業(yè)務(wù)操作一是嚴(yán)格保證首付政策實(shí)行適當(dāng)提高首付比例杜絕零首付二是嚴(yán)格貸前信用審查程序避免出現(xiàn)虛假按揭或以虛假證明取得按揭的情況三是堅(jiān)持關(guān)注第一還款來源的審慎原則通過有效的調(diào)查和審查甄別判斷客戶的預(yù)期現(xiàn)金流情況，作為發(fā)放貸款的基本依據(jù)。（2高度重金融衍品的風(fēng)險(xiǎn)從次貸到次級(jí)債過程來看貸公司向信用等級(jí)不高的購(gòu)房人發(fā)放次級(jí)按揭貸款之后將它們打包證券化證券化后的次級(jí)債賣給市場(chǎng)上的投資者因此，次級(jí)按揭貸款之所以能夠產(chǎn)生和存在主要依靠證券化手段因?yàn)榉抠J公司實(shí)際上只是一個(gè)中間人的角色級(jí)按揭貸款借款人的潛在違約風(fēng)險(xiǎn)通過證券化最終轉(zhuǎn)移到了次級(jí)債的持有者身上金融創(chuàng)新和金融衍生品并不能從根本上消滅風(fēng)險(xiǎn)而是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了再分配至由于交易方式的創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)進(jìn)一步放大。當(dāng)前我國(guó)的商業(yè)銀行仍以傳統(tǒng)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)為主存款是主要資金來源在這種情況下其可以投資的債券品種應(yīng)是低風(fēng)險(xiǎn)的債券對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)的債（例如次級(jí)債）以及其他金融衍生品的投資一定要謹(jǐn)慎，不能迷信信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)，堅(jiān)守買者自負(fù)的原則。（3重視資證券化散銀行風(fēng)險(xiǎn)作用在經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)正常時(shí)通過資產(chǎn)證券化銀行可以將房地產(chǎn)貸款打包成證券出售給投資者。這讓銀行在獲得資金回流、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，解決了銀行“借短貸長(zhǎng)”的期限結(jié)構(gòu)不匹配的問[6]

。但是在發(fā)生危機(jī)時(shí)，又會(huì)使風(fēng)險(xiǎn)在第一時(shí)間迅速擴(kuò)散到整個(gè)金融機(jī)構(gòu)讓整個(gè)金融系統(tǒng)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)共振鑒于此應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對(duì)待資產(chǎn)證券化過程中的問題證券發(fā)起方應(yīng)該確?；A(chǔ)貸款的質(zhì)量認(rèn)真核實(shí)借款人的信用記錄，保證資產(chǎn)的抵押物有較高的變現(xiàn)價(jià)值或者對(duì)借款人的效用很高，保證證券能夠在未來產(chǎn)生可預(yù)測(cè)的穩(wěn)定的現(xiàn)金流量券參與方應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防30

上海理工大學(xué)2010屆畢業(yè)論文范意識(shí)仔細(xì)研究標(biāo)的資產(chǎn)和條款設(shè)置的不同選擇適合自己的投資品種制定多元化投資策略做好債券價(jià)值的評(píng)估工作有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)確保風(fēng)險(xiǎn)和收益的平衡。4.4本章小結(jié)始于2007年初的美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)事件，事態(tài)的發(fā)展已持續(xù)一年之多并惡化成為美國(guó)的次級(jí)債危機(jī)不斷導(dǎo)致數(shù)家國(guó)際知名貸款機(jī)構(gòu)投資銀行受到巨大損傷面臨虧損甚至倒閉的危機(jī)事件的發(fā)展對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響也越來越深，不僅導(dǎo)致股市的劇烈波動(dòng)，甚至損傷到整個(gè)經(jīng)濟(jì)層面。所謂美國(guó)的次級(jí)抵押貸款，也即“次級(jí)按揭貸款主要是指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款服務(wù)對(duì)象為債務(wù)與收入比率較高、信用低、發(fā)生違約概率較高的貸款購(gòu)房者。次級(jí)抵押貸款只要房?jī)r(jià)繼續(xù)走高所購(gòu)買的房產(chǎn)就會(huì)升值就會(huì)有還款來源這就是次級(jí)債的收益所在但當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)與預(yù)期相反的波動(dòng)時(shí)房屋升值速度減緩加上美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)的提息使許多次級(jí)貸款借款人無力償還貸款出現(xiàn)了大量違約現(xiàn)象率風(fēng)險(xiǎn)加上違約風(fēng)險(xiǎn)使資產(chǎn)質(zhì)量的惡化導(dǎo)致資產(chǎn)支持證券的評(píng)級(jí)降低價(jià)格大跌市場(chǎng)迅速冷卻而此時(shí)的債券債權(quán)人則迫使貸款機(jī)構(gòu)拿出出現(xiàn)問題的抵押貸款爆點(diǎn)出現(xiàn)——貸款機(jī)構(gòu)在面對(duì)債權(quán)人催債的情況下而無法收回貸款進(jìn)而出現(xiàn)此后大量貸款公司被收購(gòu)甚至倒閉的現(xiàn)象惡性循環(huán)繼續(xù)加劇，產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)。引發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)的原因有很多括長(zhǎng)期的低利率政策造成泡沫及經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮華爾街對(duì)金融衍生品的濫用美國(guó)民眾的消費(fèi)觀（美國(guó)的民眾從來都是今天花明天的錢信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的失職，而信用評(píng)級(jí)的失職歸咎于失信的評(píng)級(jí)制度信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)的變化反應(yīng)遲鈍為追逐利益進(jìn)行盲目評(píng)價(jià)和信用評(píng)級(jí)體系不完善。我國(guó)商業(yè)銀行按揭貸款的現(xiàn)狀和存在的不足括個(gè)人住房貸款市場(chǎng)信息不對(duì)稱社會(huì)信用制度不健全商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)弱個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的法律法規(guī)不健全。從總體上看,中國(guó)與美國(guó)房市降溫前的經(jīng)濟(jì)圖景有一定的相似之處。次貸危機(jī)之前的五年時(shí)間里美國(guó)經(jīng)濟(jì)一直在低通脹低失業(yè)率的條件下運(yùn)行房市更是數(shù)年來持續(xù)“高燒不退觀我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，六年來我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，推動(dòng)著房地產(chǎn)等的價(jià)格不斷上升。但我國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)上升到一個(gè)比較高的位置，一旦經(jīng)濟(jì)增速放緩房地產(chǎn)價(jià)格停止上漲或下跌貸款利率調(diào)升必將加大銀行面臨的違約風(fēng)險(xiǎn)另外盡管國(guó)內(nèi)的住房抵押貸款沒有復(fù)雜的衍生產(chǎn)品不允許零首付貸款，但是，并不能因此而忽略住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。首先，我國(guó)沒有較31

商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征與控制為完整的個(gè)人信用記錄和較為嚴(yán)格的個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系其次首付比例偏低及虛假操作第三根據(jù)銀監(jiān)會(huì)個(gè)人住房按揭貸款的指引個(gè)人每月按揭貸款還款額不得超過個(gè)人家庭月可支配收入的50%，但在很多實(shí)際案例中，存在開虛假收入或工資證明，以獲取貸款的情況。將我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)同美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生機(jī)理相對(duì)比以弄清我國(guó)該項(xiàng)業(yè)務(wù)在面臨著一定風(fēng)險(xiǎn)隱患的同時(shí)是否具備爆發(fā)危機(jī)的可能同時(shí)能對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的表現(xiàn)狀態(tài)做出一定的判斷我國(guó)有效控制個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)提供一定的啟示我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)該高度關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)值的市場(chǎng)變化高度重視金融衍生品的風(fēng)險(xiǎn)并且重視資產(chǎn)證券化分散銀行風(fēng)險(xiǎn)的作用。第五章商業(yè)銀行個(gè)按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制目前,個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引起了金融當(dāng)局的高度重視,并力求從基礎(chǔ)建設(shè)方面著手加以解決監(jiān)會(huì)提出,在辦理個(gè)人住房貸款時(shí)商業(yè)銀行應(yīng)著重考32

上海理工大學(xué)2010屆畢業(yè)論文核借款人還款能力和應(yīng)對(duì)用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估為個(gè)人貸款的直接發(fā)放,商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范,認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。5.1有效控制信用風(fēng)險(xiǎn)（）嚴(yán)格防信用風(fēng)和虛假按揭信用風(fēng)險(xiǎn)和虛假按揭是個(gè)人住房貸款中的主要風(fēng)險(xiǎn)于個(gè)人住房貸款所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人征信體系的建立和完善無疑會(huì)起到很大的作用。由人民銀行主導(dǎo)的個(gè)人征信系統(tǒng)正在建設(shè)中,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集和整合需要很長(zhǎng)時(shí)間,做大量工作,因而,商業(yè)銀行必須加業(yè)務(wù)操作的環(huán)節(jié)控制把貸前調(diào)查作為銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款的工作重點(diǎn)保信息的真實(shí)性;切實(shí)加強(qiáng)貸后管理,動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)貸款質(zhì)量變化,建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系,真正做到有效控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。（）建設(shè)良好信用環(huán)社會(huì)信用體系的進(jìn)一步發(fā)展是銀行和金融界增強(qiáng)企業(yè)自身實(shí)力和提高效益的必要條,因此,應(yīng)當(dāng)盡快建可操作性強(qiáng)、反映信息靈敏的客戶信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)可以根據(jù)客戶長(zhǎng)期的信貸行為建立客戶關(guān)系管理體系其特點(diǎn)是能根據(jù)過去的客戶借貸、消費(fèi)、欠款、還款信息,預(yù)測(cè)個(gè)體或者群體客戶的行為、動(dòng)態(tài)走向以及可能的利潤(rùn)額和風(fēng)險(xiǎn)度。（）選擇良好開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目為提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量,低個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)銀行必須重視對(duì)開發(fā)商的選擇。選擇開發(fā)商時(shí)要選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、資質(zhì)等級(jí)高、負(fù)債率低、公司業(yè)績(jī)突出、信譽(yù)狀況良好的開發(fā)商進(jìn)行合作;在選擇開發(fā)項(xiàng)目,要選取地理位置好、環(huán)境布局和設(shè)計(jì)規(guī)劃合理的優(yōu)良項(xiàng),并且監(jiān)督項(xiàng)目實(shí)際投資要達(dá)到規(guī)定的比例。5.2有效控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)是得到一定程度控制的即一年期貸款外,他期限的貸款遇利率調(diào)整時(shí),于下年進(jìn)行相應(yīng)調(diào),但年剩余期限仍按原利率計(jì)息避免利率風(fēng)險(xiǎn),要建立我國(guó)商業(yè)銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制銀行需做負(fù)債和資產(chǎn)兩方面的工作。負(fù)債方面可以借助國(guó)際借貸市,利率較低時(shí)采取發(fā)行長(zhǎng)期金融債券、使用利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等衍生金融工具等措,但目前仍存在很大制約產(chǎn)方面,要加速推進(jìn)住房貸款的證券化將表內(nèi)資產(chǎn)表外化,化解利率風(fēng)險(xiǎn)。此外,在與部的合作方面,商業(yè)銀行可與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合作,銀行、借款人和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)三者間通過一定的安排實(shí)現(xiàn)浮動(dòng)利率資產(chǎn)的現(xiàn)金流與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的固定利率現(xiàn)金流進(jìn)行互換,對(duì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)而言這也是一個(gè)很好的商業(yè)機(jī)會(huì)。5.3有效控制操作風(fēng)險(xiǎn)33

商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征與控制（）強(qiáng)化個(gè)人房貸款保險(xiǎn)機(jī)制商業(yè)銀行就貸款抵押物價(jià)值為標(biāo)的,要求借款人向保險(xiǎn)公司投倮住房抵押財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。2002年4月后,保監(jiān)會(huì)對(duì)原保險(xiǎn)范圍進(jìn)行了調(diào)整,除對(duì)抵押物的不可抗力導(dǎo)致?lián)p失進(jìn)行保險(xiǎn)外另對(duì)借款人由意外造成的傷亡,喪失還款能力,由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)償還貸款余額。這項(xiàng)個(gè)人住房貸款綜合保險(xiǎn)品種在很大程度上