房地產(chǎn)投資培訓講解

房地產(chǎn)投資分析主講內容：第一章房地產(chǎn)投資分析概述第二章房地產(chǎn)投資分析基本知識第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場分析第四章房地產(chǎn)籌資與融資第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價第七章不確定性分析與風險分析第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析報告思考？房地產(chǎn)投資分析的重要性？房地產(chǎn)投資分析目的有哪些？第一章房地產(chǎn)投資分析概述一、房地產(chǎn)投資二、房地產(chǎn)投資分析主講內容第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、投資概述（一）投資含義投資是指某個經(jīng)濟主體（國家、企業(yè)、個人）、將一定的資金或資源投入某項社會再生產(chǎn)過程，以便取得未來的收益或效益的經(jīng)濟活動或經(jīng)濟行為。四要素：投資主體、投資目的、投資方式、投資的行為過程

（二）投資的特性1、有目的的經(jīng)濟行為2、時間性3、收益性4、風險性二、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的含義房產(chǎn)+地產(chǎn)（二）房地產(chǎn)的特性1、房地產(chǎn)的自然特性不可移動性（位置固定性）異質性（差異性）數(shù)量的有限性（稀缺性）不可毀滅性（耐久性）體積龐大（二）房地產(chǎn)的特性2、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性建設周期長，投資規(guī)模大開發(fā)條件差，涉及面廣供求調整緩慢變現(xiàn)難（變現(xiàn)性差）保值增值性投資風險性三、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷崿F(xiàn)某種預定的目標，直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務和消費所進行的投資活動。房地產(chǎn)投資所涉及的領域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。房地產(chǎn)投機是利用房地產(chǎn)價格在短期內的高漲來買賣房屋賺取利潤的行為。■動機不同（未來收益）■持有期限不同■行為方式不同（客觀規(guī)律）房地產(chǎn)投資與投機（二）房地產(chǎn)產(chǎn)投資的構成成投資主體的構構成：國家、企業(yè)業(yè)、個人投資的資金構構成：信貸資金、、集資、外資資、財政資金金等。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)投資的要素素時機、地段段、質量（（效果）（四））房地地產(chǎn)投投資的的類型型1、按投投資方方式劃劃分直接投投資（（房地地產(chǎn)開開發(fā)投投資、、置業(yè)業(yè)投資資）間接投投資（（房地地產(chǎn)股股票或或債券券、信信托基基金））2、按房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資經(jīng)營營方式式劃分分出售型型房地地產(chǎn)投投資經(jīng)營型型房地地產(chǎn)投投資混合型型房地地產(chǎn)投投資3、按房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資對象象劃分分土地開開發(fā)投投資房屋開開發(fā)投投資房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營投資資物業(yè)管管理和和服務務投資資房地產(chǎn)產(chǎn)中介介服務務投資資4、按房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的用用途劃劃分住宅房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資工業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資特殊用用途房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資（五））房地地產(chǎn)投投資的的特征征房地產(chǎn)產(chǎn)投資資對象象的固固定性性或不不可移移動性性房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的高高投入入和高高成本本性房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的回回收期期長、、周期期性長長房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的高高風險險性房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的環(huán)環(huán)境約約束性性房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的低低流動動性（六））房地地產(chǎn)投投資過過程（開發(fā)發(fā)投資資）投資分分析土地使使用權權開發(fā)建建設銷售經(jīng)經(jīng)營（七））房地地產(chǎn)投投資的的作用用帶動相相關產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展展促進家家庭合合理消消費改善城城市環(huán)環(huán)境抵御通通貨膨膨脹影影響第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資分分析一、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析概述述（一））房地地產(chǎn)投投資分分析的的概念念房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析，是是房地地產(chǎn)項項目在在投資資活動動前，由由房地地產(chǎn)投投資者者或委委托的的專業(yè)業(yè)人員員，以以房地產(chǎn)產(chǎn)投資資項目目的經(jīng)經(jīng)濟運運行方方面為為重點點，進進行科學學的預預測分分析和和評價價論證證的過過程。。其目目的是研研究房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資項目目的財財務可可行性性并選選擇最佳佳投資資方案案，為為投資資決策策提供供可靠靠的、、科學的的依據(jù)據(jù)。（二））房地地產(chǎn)投投資分分析的的主要要內容容房地產(chǎn)產(chǎn)投資資環(huán)境境分析析房地產(chǎn)產(chǎn)投資資市場場分析析房地產(chǎn)產(chǎn)投資資成本本估算算房地產(chǎn)產(chǎn)投資資經(jīng)濟濟評價價房地產(chǎn)產(chǎn)投資資不確確定性性分析析房地產(chǎn)產(chǎn)投資資風險險分析析房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策策分析析二、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析的必必要性性■投資的的收益益需要要預測測；■收益獲獲得的的時間間需要要校正正；■收益的的置信信程度度即風風險需需要考考慮；；■面臨多多種投投資機機會但但資源源有限限。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析的作作用■為投資資者指指出投投資方方向為投資資者提提供運運作方方式為投資資者估估計投投資收收益為投資資者分分析風風險及及提供供避險險策略略四、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析的基基本過過程對于開開發(fā)項項目，，房地地產(chǎn)投投資分分析一一般要要經(jīng)過過以下下幾個個步驟驟：市場調調研與與預測測建設方方案選選擇基礎數(shù)數(shù)據(jù)估估算資金籌籌措和和融資資方案案選擇擇財務分分析不確定定性分分析和和風險險分析析決策分分析第二章章:房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析基本本知識識想想今天的的一元元錢與與一年年后的的一元元錢相相等嗎嗎？如果一一年后后的1元變?yōu)闉?.1元，這這0.1元代表表的是什么么？第二章章房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析基本本知識識第一節(jié)節(jié)資資金金的時時間價價值及及其計計算一、資資金時時間價價值的的含義義資金的的時間間價值值：將將資金金作為為某項項投資，由由于資資金的的運動動可得得到一一定的的收益益或利潤，，即資資金增增值，，資金金在這這段時時間內內所產(chǎn)生的的增值值，就就是資資金的的時間間價值值。舉例:三個例例子體體現(xiàn)時時間價價值的的四個個要點點：1.有一筆筆資金金P02.投入到到“社會經(jīng)經(jīng)濟活活動”之中3.經(jīng)過一一段時時間4.結果：：獲得得資金金價值值增值值價值增增值的的三個個條件件缺一一不可可二、資資金時時間價價值的的特性性1、資金金的時時間價價值與與資金金運動動過程程緊密密相關關；2、資金的時時間價值與與一定的時時間點密切切相關；3、資金的時時間價值與與資金的周周轉率直接接相關；4、資金的時時間價值與與一定的風風險有關；；5、資金的時時間價值是是客觀存在在的。三、資金時時間價值的的度量（1）絕對尺度：：利息、純收收益（2）相對尺度：：利率、收益益率四、資金時時間價值的的決定因素素從投資的角角度來看，決定資金金時間價值值大小的因因素主要有有：1、投資利潤潤率，即單單位投資所所獲得的利利潤。2、通貨膨脹脹率，即對對因貨幣貶貶值造成的的損失所應應得到的補補償。3、風險因素素，即對風風險可能帶帶來的損失失所應獲得得的補償。。五、資金時時間價值的的計算（一）利息息與利率的的概念■利息:是指因占用用資金所付付出的代價價，或因放放棄資金的的使用權所所得到的補補償?！隼?一定時期內內，所得到到的利息額額與本金之之比。（二）計息息形式——單利與復利利1、單利計息息在計算利息息時，僅用用最初本金金計算利息息，而不計計入先前利利息周期中中所累加的的利息，即即通常所說說的“利不不生利”。。單利法計算算利息的公公式為：單單利法計算算本利和的的公式：F＝P(1+i)n單利法計算算本利和的的公式：2、復利計息息是用本金和和前期累計計利息總額額之和進行行計息。即即除最初的的本金要計計算到利息息外，每一一計息周期期的利息都都要并入本本金，再生生利息，也也即通常所所說的“利利生利”、、“利滾利利”。復利法計算算本利和、、利息的公公式為：例：某企業(yè)業(yè)以6%的年利率向向銀行貸款款1000萬元，貸款款期限5年，分別以以復利法和和單利法計計算5年后企業(yè)支支付的利息息是多少？？復利法：I=F-P=1000×(1+6%)-1000=338.23(萬元）單利法：I=F-P=Pni=1000×5××6%=300(萬元）（三）名義義利率與實實際利率1、名義利率率名義利率是是按年計息息的利率，，即計息周周期為一年。用r表示:2、實際利率率實際利率是是按實際計計息周期計計算利息的的利率。用用i表示:i=(1+r/m)m-1例：現(xiàn)有一一筆資金1000元，年利率率10%，試計算計計息周期為為一年、半半年、一季季度、一個個月的期末末本利和及及實際利率率。（1）計息周期期為一年本利和=1000×（1+0.1）=1100（元）年利率即為為實際利率率10%。（2）計息周期期為半年本利和=1000×（1+0.1/2）2=1102.5（元）實際利率=10.25%第二節(jié)現(xiàn)現(xiàn)金流量量與現(xiàn)金流流量圖一、現(xiàn)金流流量的相關關概念1、現(xiàn)金流入入（正值））資金的收入入，稱之為為現(xiàn)金流入入。2、現(xiàn)金流出出（負值））資金的支出出，稱之為為現(xiàn)金流出出。3、現(xiàn)金流量量在一定時期期內，各時時點上所發(fā)發(fā)生的現(xiàn)金金流入和現(xiàn)現(xiàn)金流出，，稱之為現(xiàn)現(xiàn)金流量。。4、凈現(xiàn)金流流量在一定時期期內，同一一時點上現(xiàn)現(xiàn)金流入與與現(xiàn)金流出出之差，稱稱之為凈現(xiàn)現(xiàn)金流量。。二、現(xiàn)金流流量圖及其其繪制（一）現(xiàn)金金流量圖的的含義現(xiàn)金流量圖圖是表示項項目系統(tǒng)在在整個壽命命周期內各各時點的現(xiàn)現(xiàn)金流入和和現(xiàn)金流出出狀況的一一種圖示?！，F(xiàn)金流量圖圖具有三要要素：（1）時間；（（2）方向；（（3）大小現(xiàn)金流量圖圖時間t0123時點，表示示這一年的的年末，下下一年的年年初200150現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出注意：若無無特別說明明時間單位均均為年；投資一般發(fā)發(fā)生在年初初，銷售收收入、經(jīng)營營成本及殘殘值回收等等發(fā)生在年年末?，F(xiàn)金流量的的大小及方向向（二）現(xiàn)金金流量圖的的繪制規(guī)則則橫軸為時間間軸，0表示時間序序列的起點點，N表示時間序序列的終點點。與橫軸相連連的垂直箭箭線代表不不同時點的的現(xiàn)金流入入或現(xiàn)金流流出。用箭線的長長短表示現(xiàn)現(xiàn)金流入或或現(xiàn)金流出出的大小。。三、案例說說明2009年，某投資資者擬用三三年時間以以500萬元的價格格按照分期付付款的方式式購買某一一商業(yè)樓。。已知前2年的付款比例分分別為20%、30%，余下的在在第3年付清，并在該該年年末裝裝修完畢，，裝修成本本為15萬元，第4年即出租，，毛租金為為60萬元，經(jīng)營營成本為20萬元，并假設設今后幾年年毛收入和和年經(jīng)營成成本均保持持不變，出租4年后，該投投資者把該該樓轉售給給別人，獲獲得800萬元的收入入，假設投投資和經(jīng)營營期的收支支均發(fā)生在年末，要要求：編制制該商業(yè)樓樓投資項目目的現(xiàn)金流流量圖和凈現(xiàn)金金流量圖。。練習：繪制制現(xiàn)金流量量圖1、某企業(yè)計計劃投資的的一個項目目，在第一一年年末需要要投資100萬元，第二二年年末需需要投資150萬，項目目能在以以后三年年內每年年年末產(chǎn)生生100萬的收入入。試畫畫出現(xiàn)金金流量圖。第三節(jié)資資金的的等值計計算一、資金金等值的的相關概概念1、資金等等值資金等值值：數(shù)額額不相同同，但但價值相相等的資資金，我我們稱之之為資金等值值。資金等值值包含3個因素：：（1）資金額額大?。?；（2）資金發(fā)發(fā)生的時時間；（（3）利率2、現(xiàn)值（（P）將未來時時點上的的資金額額換算成成現(xiàn)在時時點上的的資金額額，稱之之為現(xiàn)值值。3、終值（（F）與現(xiàn)值等等價的未未來時點點上的資資金額，，稱之為為終值或或將來值值。4、時值資金在運運動過程程中某一一時點上上與現(xiàn)值值等值的的金額稱稱之為時時值。5、年金（（A）一定時期期內等額額收付的的序列稱稱之為年年金。6、折現(xiàn)（（貼現(xiàn)））將終值換換算成現(xiàn)現(xiàn)值的過過程稱之之為折現(xiàn)現(xiàn)（貼現(xiàn)現(xiàn)）。7、折現(xiàn)率率（貼現(xiàn)現(xiàn)率）在折現(xiàn)過過程中所所使用的的利率稱稱之為折折現(xiàn)率（貼現(xiàn)率率）。二、資金金等值的的計算1、復利終值值的計算算復利終值值是現(xiàn)在在投入的的一筆資資金按照照一定的利率率計算，，到計算算期末的的本利和和。已知復利利現(xiàn)值P、利率i，求n期后的復復利終值F，復利終終值的計計算公式式為：F＝P（1＋i）n=P或F＝P（F/P，i，n）式中（1＋i）n為終值系系數(shù)或復復利系數(shù)數(shù)，記為（F/P，i，n）。[例]某工程項項目需要要投資，，現(xiàn)向銀銀行借款款100萬元，年年利率為為10%，借款期期為5年，一次次還清。。問5年末一次次償還的的本利和和是多少少？2、復利現(xiàn)現(xiàn)值的計計算如果想在在未來的的第n期期末一一次收入入數(shù)額為F的現(xiàn)金流流量，在在利率為為i的復利計計息條件件下，求現(xiàn)現(xiàn)在應一一次投入入本金P是多少?！，F(xiàn)值的計計算公式式是終值值的計算算公式的的逆運算。即：：P＝F（1＋i）-n或P=F（P/F，i，n）式中（1＋i）-n，為現(xiàn)值值系數(shù)，，記為（P/F，i，n）。[例]某企業(yè)擬擬在5年后能從從銀行取取出2萬元購置置一臺設設備，若若年利率率為10%，，那么么現(xiàn)在應應存入銀銀行多少少錢？3、年金終終值的計計算年金終值值是在一一段時期期內，每每隔相等等的的時間等等額支付付的現(xiàn)金金流量A，按照利利率i復利計息，，按照一一定的利利率計算算到期的的年金本本利和F的公式為為：式中稱稱為年金金終值系系數(shù)，用用符號（F/A，i，n）表示。。[例]某公司為為設立退退休基金金，每年年年末存存入銀行行2萬元，若若存款利利率為10%，按復利利計算，，第5年末基金金總額為為多少？？4.償債資金金的計算算償債基金金是為了了應付若若干年后后所需要要的一筆筆資金，按照照一定的的利率計計算，在在這n期內連續(xù)續(xù)每期期期末等額償債債基金值值A。計算公式式為：式中稱為為償債基基金系數(shù)數(shù)，用符符號表示示。[例]某工廠計計劃自籌籌資金于于5年后新建建一個基基本生產(chǎn)產(chǎn)車間，，預計需需要投資資5000萬元，若若年利率率為5%，在復利利計息條條件下，，從現(xiàn)在在起每年年年末應應等額存存入銀行行多少錢錢？5.資本回收收的計算算資本回收收是指為為了回收收現(xiàn)在投投入的一一筆資金，按按照一定定的利率率計算，，在一段段時間內內每相等的的時間應應該提取取的等額額款項。。計算公式為：：式中稱為資本本回收系數(shù)，，用符號表示示。[例]某工程項目投投資借款為50萬元的現(xiàn)值，，年利率為10%，在復利計息息的條件下，，擬定分5年于每年年末末等額償還，，求每年的等等額償還額是是多少?6.年金現(xiàn)值的計計算年金現(xiàn)值是指指在一段時間間內每隔相等等的時間投入的款項，按按照一定的利利率計算，折折合到現(xiàn)在的的值。年金現(xiàn)值的計計算公式為：：式中稱之為年年金現(xiàn)值系數(shù)數(shù)，用符號表表示。[例]如果某項工程程1年建成并投產(chǎn)產(chǎn)，壽命為10年，每年凈收收益為2萬元，按10%的折現(xiàn)率計算，恰好好能夠在壽命命期內把起初初投資全部收回。問問該工程起初初所投入的資資金為多少？三、資金等值值計算注意事事項1、P是現(xiàn)在第一計計息期開始時時（即年初））發(fā)生；2、F是在考察期期期末發(fā)生；3、各期的等額額支付A，發(fā)生在各期期期末；4、當問題包括括P與A時，第一個A與P隔一期。即P發(fā)生在A的前一期；5、當問題包括括A與F時，支付系列列的最后一個A與F同時發(fā)生。四、小結資金等值計算算涉及到現(xiàn)值值（P）、終值（F）、年金（A）之間的相互互轉化，如果果已知其中兩者者，就可以推推導出第三者者，他們之間的相互轉轉化可以用圖圖示表示：PFA五、應用舉例例例:某工程項目計計劃3年完成，3年中每年年初分別貸貸款1000萬元，年利率率8%，若建成后分三三年每年年末末等額償還全全部投資額，每年年應償還多少少?解：先畫現(xiàn)金金流量圖（以以項目為研究究對象）0123456A2=?A1=1000第三章房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境及市場分分析一、房地產(chǎn)投投資環(huán)境分析析二、房地產(chǎn)投投資市場分析析第一節(jié)房房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析一、投資環(huán)境的含含義及其特征（一）投資環(huán)境含含義狹義上：投資環(huán)境主要指自自然環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)環(huán)境。廣義上：投資環(huán)境是指影響響投資活動整個過過程的外部的各種種情況和條件的總總和。包括：地理理環(huán)境、基礎設施施、社會、政治、、經(jīng)濟、文化和習習俗等各個領域。。（二）投資環(huán)境的的特征系統(tǒng)性投資環(huán)境是一個包包含多要素的有機機整體，系統(tǒng)各要要素相互聯(lián)系、相互制約約。動態(tài)性投資環(huán)境是一個動動態(tài)系統(tǒng)，總處于于不停的運行過程程中。主導性在不同的發(fā)展階段段，區(qū)域社會經(jīng)濟濟各要素中總有一一個或幾個要素居于主導導地位。區(qū)域性投資環(huán)境具有顯著著的區(qū)域特性。二、投資環(huán)境的分分類1、按其與投資的關關系廣義：自然、經(jīng)濟濟、政治和社會四四大因素在內的綜綜合的復雜的系統(tǒng)。狹義：自然環(huán)境和和經(jīng)濟環(huán)境2、按投資環(huán)境所具具有不同特點與分分類硬環(huán)境：自然環(huán)境境和基礎設施軟環(huán)境：對投資活活動有重大影響的的政治、經(jīng)濟、社社會、人文等方面的外部部條件。3、按投資環(huán)境層次次分，有宏觀、中中觀和微觀之分宏觀：總體經(jīng)濟環(huán)環(huán)境中觀：地區(qū)投資環(huán)環(huán)境和行業(yè)投資環(huán)環(huán)境。微觀：投資活動的的具體場所的自然然、經(jīng)濟、社會條條件。三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分分析的內容房地產(chǎn)投資環(huán)境分分析的八大因素：：一、社會環(huán)境社會制度：政治制制度與社會管理制制度社會秩序：社會政政治秩序和經(jīng)濟生生活秩序社會信譽：公共道道德水準和法律二、政治環(huán)境政治體制和政權問問題政治局勢政策三、法律環(huán)境法律完整性；法制制穩(wěn)定性和法律的的公正性。四、經(jīng)濟環(huán)境宏觀經(jīng)濟環(huán)境：總總體經(jīng)濟環(huán)境市場經(jīng)濟環(huán)境：投投資項目面臨的市市場狀況：市場現(xiàn)現(xiàn)狀和趨勢、競爭爭對手的情況等。。財務環(huán)境：金融環(huán)環(huán)境和經(jīng)營環(huán)境資源環(huán)境：人力資資源、土地資源等等。五、文化環(huán)境社會的意識形態(tài)：：風俗習慣、語言言文字、宗教信仰仰、價值觀念、文化傳統(tǒng)統(tǒng)、教育水準等。。六、自然地理環(huán)境境投資項目所在區(qū)域域的自然和風景特特征。自然地理環(huán)境包括括：地理位置、地地質地貌、自然風風光等。七、基礎設施環(huán)境境“硬環(huán)境”：投資區(qū)域的交通通、能源、通訊、、給排水、排污等。八、社會服務環(huán)境境硬件環(huán)境：金融服服務、生活服務、、通訊服務、交通服務、信息服務務的服務內容的設設備狀況；軟件環(huán)境：服務效效率和服務態(tài)度。。四、房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析方法冷熱對比法等級尺度法道氏評估法閔氏評價法（一）冷熱對比法法依據(jù)：1968年，美國利特法克克和班廷兩位學者者對美國和加拿大等國國工商業(yè)人士的調調查，在《國際商業(yè)安排的概念構構架》中提出了對投資環(huán)環(huán)境分析的冷熱因素法?；痉椒ǎ簭耐顿Y者和投資國國的立場出發(fā)，選選定諸投資環(huán)境因素，，具此對目標國家家逐一進行評估并將之由“熱”至“冷”依次排列，熱國表表示投資環(huán)境優(yōu)良；冷國國表示投資環(huán)境欠欠佳；具體過程：把投資環(huán)境分為七七大因素：政治穩(wěn)定性；市場機會；經(jīng)濟發(fā)發(fā)展及成就；文化化一體化；法律阻礙；；實質阻礙和地理理及文化差距。特性：是最早提出的投資資環(huán)境分析方法，，雖然在因素的選擇及評判上上有失系統(tǒng)性，但但為環(huán)境分析的方方法的形成和完善奠奠定了基礎。（二）等級尺度法依據(jù)：1969年，美國學者斯托托伯發(fā)表了《如何分析國外投資氣候》，提出了投資環(huán)境境的等級尺度分析法。過程：將投資環(huán)境境分為八大因素：：資本抽回限制度；；外國股權比例；；對外商的管制和和歧視程度；貨幣穩(wěn)穩(wěn)定性；政治穩(wěn)定定性；給予關稅保保護的意愿；當?shù)刭Y資本的可供程度；；近五年的通貨膨膨脹率高低。又把八大因素分為為4-7個子因素，根據(jù)個個因素和子因素對投資環(huán)境的影影響程度，定出從從最差到最好的各各種情況的分類標準準，好的情況評分分為12、14、20分不等。最差情況為為0、2、4分不等，按各種情情況打分，綜合后得出投投資環(huán)境總分：8-100分，分數(shù)越高，投資環(huán)境越好好。優(yōu)缺點：指標趨向于具體，，因素趨向于量化化。但考核的是東道國對外外資的優(yōu)惠條件及及吸引外資的能力，并沒有考慮項項目所在地的具體體環(huán)境條件，有其其局限性。（三）道氏評估法法依據(jù)：美國道氏化學公司司根據(jù)自己在海外外投資的經(jīng)驗提出的。方法：把海外投資風險分分為：競爭風險和和環(huán)境風險。道氏公司把影響投投資環(huán)境的因素按按其形成的原因和作用范圍分分為兩部分。1、企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營的業(yè)務條件；；2、可能引起這些條條件變化的主要壓壓力；過程：■評估影響企業(yè)業(yè)務務條件的諸因素；；■評估引起變化的主主要壓力因素；■在前述兩步的基礎礎上，進行有利因因素和假設條件的匯總，從中指出出8-10個在某個國家的某某個項目能獲得成功的關鍵因因素；■在確定這個關鍵因因素及其假設條件件后，提出4套項目預測方案：第一套方案：根據(jù)據(jù)未來7年中各關鍵因素“最可能”的變化而提出的預預測方案；第二套方案：假設設各關鍵因素的變變化比預期的好，提出“樂觀”預測方案。第三套方案：假設設個關鍵因素的變變化比預期的差，提出‘悲觀’的預測方案。第四套方案：各關關鍵因素變化最壞壞，可能導致公司“遭災”的預測方案。四套方案提出后，，請專家對各方案案可能出現(xiàn)的概率進行預測，為為決策提供參考。。（四）多因素和關關鍵因素法依據(jù)：香港大學的閔建蜀蜀教授提出。1、多因素分析法又稱為體制評價法法，從政治體制、、法律體制和經(jīng)濟體制對外國國投資者投資風險險的影響出發(fā)，將影響投資環(huán)境的的因素分為十一類類，在按五級分別計算。先對各類因素的子子因素作出綜合評評價，按此對該類因素作出優(yōu)優(yōu)、良、中、可、、差的判定。最后按公式計算：：投資環(huán)境總分=∑Wi(5ai+4bi+3ci+2di+ei)Wi:第I類因素的權重；Ai、bi、ci、di、ei:第I類因素被評為優(yōu)、、良、中、可、差的比率率。投資環(huán)境總分在1-5之間，越接近5，說明投資環(huán)境越好。多因素分析方法影響因素子因素權數(shù)政治政治穩(wěn)定性、國有化可能性、當?shù)卣耐赓Y政策；0.15經(jīng)濟經(jīng)濟增長率、物價水平；0.10財務資本與利潤外調；對外匯率；集資與借資的可能性；0.15市場市場規(guī)模；分銷網(wǎng)點；輔助機構；地理位置；0.10基礎設施國際通訊設備；交通與運輸；外部條件0.05技術條件科技水平；勞動生產(chǎn)力；專業(yè)人才的供應0.05輔助工業(yè)輔助工業(yè)的發(fā)展水平；輔助工業(yè)的配套設施等；0.10法制商法；勞工法；專利法等各項法律健全度；執(zhí)行情況0.10行政效率機構設置；辦事程度；工作人員的素質等；0.05文化當?shù)氐娘L俗習慣；對外企的信任與合作程度；0.05競爭競爭對手的強弱等0.102、關鍵因素法針對多因素分析法法只是對某一地區(qū)區(qū)的投資環(huán)境進行一般性分分析,沒有對各類投資動動機進行分析，又提出了關關鍵因素法,從影響投資環(huán)境的的一般因素中,找出影響投資動機機實現(xiàn)的關鍵因素。然后根據(jù)這些些選出的關鍵因素素采用多因素分析的方法進行評評價。例如：影響投資環(huán)環(huán)境的關鍵因素1、降低成本：適合合當?shù)毓べY水平的的勞動生產(chǎn)率；土土地費用；原材料價價格；運輸成本2、發(fā)展當?shù)厥袌觯海菏袌鲆?guī)模；營銷銷輔助機構；文化化環(huán)境；地理位置；；運輸?shù)龋?、獲得原材料：資資源；當?shù)刎泿艆R匯率；當?shù)赝ㄘ浥蚺蛎浡?；運輸條件；；4、風險分散：政治治穩(wěn)定性；國有化化可能性；貨幣匯匯率；通貨膨脹率5、追隨競爭者：市市場規(guī)模；地理位位置；法制建設6、獲得當?shù)氐纳a(chǎn)產(chǎn)和管理技術：科科技發(fā)展水平；勞勞動生產(chǎn)率；例如：我國開發(fā)建建設的普通住宅投投資項目1、重點因素：權數(shù)數(shù)[0.6]市場環(huán)境中的購買買能力，市場容量量，供應量等；財務環(huán)境中的項目目融資可能性；融融資成本，稅費負負擔等自然環(huán)境中的地理理位置，風景地貌貌，基礎設施條件中的的電力、通訊、給給排水、交通等；；2、一般因素：權數(shù)數(shù)[0.3]經(jīng)濟環(huán)境中的消費費結構、居民收入入、物價指數(shù)；資源環(huán)境中的勞動動力資源條件、原原材料供應等；3、次要因素，權數(shù)數(shù)[0.1]社會環(huán)境中的社會會秩序、社會信譽譽；文化環(huán)境中的文化化傳統(tǒng)、教育水準準；環(huán)境因素的類型及及權數(shù)確定后，按按照多因素法的計算公式式，計算該投資項項目的投資環(huán)境總分，進行評評價。（五）SWOT分析SWOT分析思路宏觀環(huán)境重要因素中觀環(huán)境重要因素微觀環(huán)境重要因素企業(yè)內部環(huán)境分析綜合分析經(jīng)營決策SWOT說明：S為企業(yè)內部環(huán)境的的優(yōu)勢，W為企業(yè)內部環(huán)境的的劣勢，O為企業(yè)外部環(huán)境的的機會，T為企業(yè)外部環(huán)境的的威脅。四種內外因素的組組合S＋T＝可規(guī)避風險點S＋O＝機會點W＋O＝可借力機會點W＋T＝風險點

機會即可進取的市場空間，包括市場空白、市場供給不足、市場供給缺陷以及憑實力競爭入市。關鍵是抓住機會，及早出擊。

外部環(huán)境不利，潛藏風險，但企業(yè)處于有利狀態(tài)，風險尚可規(guī)避。此時應以企業(yè)優(yōu)勢點為基礎，進行經(jīng)營方向改革。

外部環(huán)境產(chǎn)生了機會，但企業(yè)處于劣勢，所謂有心無力，機會在身邊卻無法掌握。關鍵是抓住機會，借力進取。

自身資金不足，還要去做市場上已飽和的項目，市場風險大，自身回避風險的能力差，決策失誤可能導致房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)。

一、房地產(chǎn)投資市市場分析的含義房地產(chǎn)投資市場分分析是通過信息將將房地產(chǎn)市場的參與者與房地地產(chǎn)市場聯(lián)系起來來的一種活動，即通過房地產(chǎn)產(chǎn)市場信息的收集集、分析和加工處理，尋找其其內在的規(guī)律和含含義，預測市場未來的發(fā)展趨趨勢，用以幫助房房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場場動態(tài)，把握市場場機會或調整其市場行為，從從而使投資者的預預期盡可能靠近實際結果。第二節(jié)房地產(chǎn)投投資市場分析二、房地產(chǎn)投資市市場分析的必要性性1、運用科學方法對對市場調查的資料料進行詳盡分析是是確保投資目標實實現(xiàn)的基礎。2、歷史的教訓：決決策的失誤使項目目損失巨大。3、市場分析具有以以下作用：A、掌握市場變化的的態(tài)勢；B、有利于作好投資資決策；C、為房地產(chǎn)價格確確定和營銷策略的的制定提供基礎和和依據(jù)。三、房地產(chǎn)市場分分析的主要內容1.市場分析的三個層層面（1）城市房地產(chǎn)市場場分析（2）區(qū)域房地產(chǎn)市場場分析（3）房地產(chǎn)項目市場場分析三、房地產(chǎn)市場分分析的主要內容2.房地產(chǎn)市場分析的的內容（1）房地產(chǎn)市場供給給分析（2）房地產(chǎn)市場需求求分析（3）房地產(chǎn)市場供求求關系分析（4）房地產(chǎn)市場競爭爭分析四、房地產(chǎn)投資市市場分析的依據(jù)1．房地產(chǎn)市場供給給方面的信息2．房地產(chǎn)市場需求求方面的信息（1）房地產(chǎn)產(chǎn)市場需求總量量方面的信信息。如如：現(xiàn)有有人口數(shù)數(shù)量、使使用中的的房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)量、、空置量量信息；；現(xiàn)實和和潛在的的房地產(chǎn)產(chǎn)需求量量。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求傾向向方面的的信息。。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求客戶戶特征方方面的信信息。（4）房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求未來來趨勢方方面的信信息。四、房地地產(chǎn)投資資市場分分析的依依據(jù)3．房地產(chǎn)產(chǎn)供求關關系方面面的信息息（1）供求關關系狀況況方面的的信息，如：供供給量的的缺口程程度或空空置率、、空置量量，價格格上漲或或下跌幅幅度及比比率，成成交量與與需求量量，市場場吸納能能力與速速度等。。（2）供求關關系未來來趨勢方方面的信信息，如政策策法規(guī)信信息，房房地產(chǎn)稅稅收信息息，城市市建設與與發(fā)展規(guī)規(guī)劃信息息，城市市化狀況況及其趨趨勢方面面的信息息，產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展及及其趨勢勢方面的的信息，，GDP及其增長率方面面的信息，消費費結構和消費水水平方面的信息息，房地產(chǎn)投資資收益率及房地地產(chǎn)開發(fā)利潤率率變化的信息等等。四、房地產(chǎn)投資資市場分析的依依據(jù)4.房地產(chǎn)市場競爭爭方面的信息（1）競爭對手信息息：存在哪些競爭對對手、優(yōu)勢和劣劣勢、對手戰(zhàn)略略目標等。（2）競爭項目信息息：項目定位、特色色、房型、銷售售戰(zhàn)略、定價等等五、房地產(chǎn)投資資市場分析的注注意事項1．房地產(chǎn)投資市市場分析要有明明確的思路2．房地產(chǎn)投資市市場分析要根據(jù)據(jù)分析目的確定定研究內容和角度3．房地產(chǎn)投資市市場分析要把多多種分析方法結結合起來4．房地產(chǎn)投資市市場分析數(shù)據(jù)要要真實可靠5．房地產(chǎn)投資市市場分析要避免免陷入不必要的的誤區(qū)第三章房地產(chǎn)產(chǎn)籌資與融資一、我國房地產(chǎn)產(chǎn)籌融資現(xiàn)狀二、房地產(chǎn)籌融融資創(chuàng)新三、房地產(chǎn)籌融融資案例分析一、我國房地產(chǎn)產(chǎn)籌融資現(xiàn)狀我國房地產(chǎn)資本本市場情況各種自有資金39.6%銀行房地產(chǎn)抵押押貸款58%上市房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)債券0.9%上市的房地產(chǎn)公公司1.5%我國房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金結構變化化銀行+預售+開發(fā)商(自有資金)資本(股權+債權)+開發(fā)商+銀行+預售房地產(chǎn)=土地+資金房地產(chǎn)的核心競競爭力:一是土地，二是是資金。有了土土地就可以融更更多的資金，有有了資金就可以以得到更多的土土地，最終是要要先有錢，這是是房地產(chǎn)融資的的基本模式。房地產(chǎn)企業(yè)自有有資金與銀行貸貸款比例：30:70或20:80房地產(chǎn)企業(yè)資金金現(xiàn)狀房地產(chǎn)融資就是是房地產(chǎn)資金的的融通,是房地產(chǎn)業(yè)與金金融業(yè)密切結合合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)企業(yè)融資資的特征1.開發(fā)資金需求量量大，對外源性性融資依賴性高高。2.土地和房產(chǎn)的抵抵押是重要條件件。3.資金面臨較大經(jīng)經(jīng)濟風險和財務務風險。我國房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資方式的現(xiàn)現(xiàn)狀以銀行信貸為主主我國70%左右的土地購置置和房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金都直接或或間接來自銀行行。企業(yè)上市融資為為輔“上市融資——用融來的錢買地地——再用買來的地融融資”的方式,已經(jīng)被許多業(yè)內內人士看做推高高土地價格的一一種重要因素。。個別企業(yè)能夠涉涉及到其他融資資方式僅有個別企業(yè)使使用過如債券、、房地產(chǎn)信托投投資基金(REITs)、典當融資、金金融租賃、過橋橋貸款以及信托托融資等方式。。以銀行信貸為主主的融資方式存存在的問題1.對于開發(fā)商而言言,貸款受政策影響響比較大,且貸款的門檻越越來越高。2.對于銀行而言,至少存在著以下下兩種風險:第一,呆壞賬風險。銀銀行無法使用如如證券化的方式式來分散這種風風險,而只能將風險集集中在自己身上上。第二,成本增加風險。。我國還沒有發(fā)發(fā)達的評估市場場和評級市場。。3.對于政府而言,如果大量的房地地產(chǎn)融資都是來來源于銀行系統(tǒng)統(tǒng),必然會增加對房房地產(chǎn)調控的難難度。宏觀調控下房地地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)現(xiàn)狀1.緊縮政策下銀行行貸款難度加大大2010年以來，央行4次加息，每一次次加息都直接增增加了房地產(chǎn)企企業(yè)的開發(fā)成本本，加劇了經(jīng)營營風險。央行12次提高大型金融融機構的銀行存存款準備金率，，使得目前的銀銀行存款準備金金率上升到21.5%，目的在于收縮縮商業(yè)銀行的信信貸數(shù)量，緩解解市場上貨幣流流通過剩問題。。但緊縮信貸的的同時也減少了了房地產(chǎn)企業(yè)的的貸款數(shù)量，使使房地產(chǎn)企業(yè)通通過銀行貸款進進行融資的難度度進一步加大。。宏觀調控下房地地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)現(xiàn)狀2、房企再融資遭遭拒在合適的時候拋拋出增發(fā)融資計計劃，抑或借道道并購重組曲線線融資，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)輕而易舉舉便能通過資本本市場圈錢的好好日子在2010年宣告破滅。4月，監(jiān)管部門要要求對存在土地地閑置及炒地行行為的房企暫停停批準其上市、、再融資和重大大資產(chǎn)重組；10月，房企重組正正式叫停；11月，監(jiān)管層要求求只要主營業(yè)務務收入中出現(xiàn)房房地產(chǎn)業(yè)的上市市公司，其融資資要求也將不予予通過。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)迎來了自自2007年冬天證監(jiān)會暫暫停房企IPO之后的第二次““極寒”。宏觀調控下房地地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)現(xiàn)狀3、房地產(chǎn)信托融融資受限2007年中國銀監(jiān)會頒頒布了《信托公司管理辦辦法》和《信托公司集合資資金信托計劃管管理辦法》等文件來規(guī)范信信托融資。2010年2月21號，中國銀行業(yè)業(yè)監(jiān)督管理委員員會又下發(fā)了《關于加強信托公公司房地產(chǎn)信托托業(yè)務監(jiān)管有關關問題的通知》，該通知要求開開發(fā)商具備二級級資質，并且房房地產(chǎn)開發(fā)項目目“四證齊全”，項目資本金達達到國家最低比比例，不得以信信托資金發(fā)放土土地儲備貸款。。這些要求，無無疑又使房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)獲取資金金的門檻提高了了。宏觀調控下房地地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)現(xiàn)狀4、預售資金監(jiān)管管全國蔓延將已有商品房項項目的預售資金金用作購買土地地或新項目開發(fā)發(fā)，歷來都是部部分開發(fā)商以小小博大、分散風風險的重要途徑徑之一，而2011年商品房預售資資金監(jiān)管制度已已在全國各省市市全面鋪開。針針對預售資金被被嚴格監(jiān)管，有有業(yè)內人士就對對此表示：“從從長期來看，流流動資金不充足足的中小型開發(fā)發(fā)商可能在此影影響之下出現(xiàn)‘‘無錢拿地、無無盤可開’的狀狀況，最終將引引起地產(chǎn)業(yè)新一一輪洗牌?！泵鎸θ谫Y困境的的房地產(chǎn)企業(yè)應應對策略1、調整心態(tài)和思思路，制定多元元化融資戰(zhàn)略比如將直接融資資方式和間接融融資方式相結合合，或者將信托托計劃及股權融融資與銀行信貸貸融資相結合、、房地產(chǎn)企業(yè)融融資與個人融資資結合起來的方方式等。多種融融資方式相結合合，一方面，可可以減少對銀行行貸款的依賴，，緩解資金壓力力；另一方面，，可以降低資金金成本，減少企企業(yè)的融資風險險。面對融資困境的的房地產(chǎn)企業(yè)應應對策略2、探索有效的民民間融資方式隨著我國經(jīng)濟發(fā)發(fā)展和民間金融融資產(chǎn)的逐步擴擴張，民間借貸貸逐漸活躍，特特別是在經(jīng)濟發(fā)發(fā)達、市場化程程度較高的地區(qū)區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)的的投資回報率相相對來說比較高高，往往民間閑閑置的資金也愿愿意投入到這個個行業(yè)。因此，，在確保避免金金融風險的前提提下，可以按適適當高于銀行同同期利率尋求向向其它企業(yè)、自自然人融資。面對融資困境的的房地產(chǎn)企業(yè)應應對策略3、尋求合作開發(fā)發(fā)一是與建筑企業(yè)合作作開發(fā)，由建筑筑企業(yè)墊資建設設，由開發(fā)商支支付所墊資金利利息，在約定時時問內付清所墊墊本金。如支付付還有困難，可可用開發(fā)房屋作作抵押，或者由由建筑企業(yè)出資資建設，開發(fā)企企業(yè)出土地，合合作開發(fā)。二是與大公司合作，，這種方法，一一方面能得到大大企業(yè)部分資金金支持，解決暫暫時的資金困難難；另一方面可可以借助大企業(yè)業(yè)的良好聲譽吸吸引購房者。只只要合作能成功功，對中小企業(yè)業(yè)來講是條融資資捷徑。面對融資困境的的房地產(chǎn)企業(yè)應應對策略5、地產(chǎn)企業(yè)融資資創(chuàng)新目前我國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融資渠道道較為單一，房房地產(chǎn)市場的融融資產(chǎn)品較少。。因此可以借鑒鑒國外房地產(chǎn)企企業(yè)融資模式，，采取租賃權融融資、權益性融融資、過橋貸款款、委托貸款、、土地典當?shù)刃滦滦腿谫Y方式，，通過多種融資資方式的創(chuàng)新來來確保房地產(chǎn)企企業(yè)的持續(xù)發(fā)展展。案例分析：保利房地產(chǎn)（集集團）股份有限限公司公司簡介保利房地產(chǎn)（集集團）股份有限限公司是中國保保利集團控股的的大型國有房地地產(chǎn)上市公司，，也是中國保利利集團房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務的主要運作作平臺，國家一一級房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資質企業(yè)，國國有房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)綜合實力榜首首，并連續(xù)五年年蟬聯(lián)中國房地地產(chǎn)行業(yè)領導公公司品牌。2006年7月，公司股票票在上海證券券交易所上市市，并入選"2008年度中國上市市公司優(yōu)秀管管理團隊"，2009年，公司獲評評房地產(chǎn)上市市公司綜合價價值第一名，，截止2010年底，公司總總資產(chǎn)達1514.61億元，實現(xiàn)銷銷售認購過661.68億元。公司項目展示示公司籌資情況況公司籌資近況況上市后的5年，保利地產(chǎn)產(chǎn)總資產(chǎn)增長長了18倍，由2005年的80億上升為2010年的1523億。與此同時，保保利地產(chǎn)正在在上演著“速度地產(chǎn)”的傳奇。在保保利地產(chǎn)董事事長宋廣菊的的引領下，保保利地產(chǎn)正向向“3-5年內再造一個個保利地產(chǎn)”目標邁進?？炜焖侔l(fā)展無疑疑需要龐大的的資金作為后后盾。2011年，保利地產(chǎn)產(chǎn)房地產(chǎn)直接接投資總額預預計達812億元，但截至至2010年底，結余貨貨幣資金為192億元，此間資資金缺口超過過620億元。公司融資決策策2010年3月19日，保利地產(chǎn)產(chǎn)公布再次增增發(fā)預案，即即計劃募資不不超過96億元，用于開開發(fā)13個地產(chǎn)項目。。2011年3月25日，保利地產(chǎn)產(chǎn)股東大會決決議修改2010年度非公開發(fā)發(fā)行預案，調調低增發(fā)底價價，增加非公公開發(fā)行數(shù)量量，保證96億元的融資規(guī)規(guī)模不變。同年4月19日晚，據(jù)保利利發(fā)布2011年第一次臨時時股東大會決決議公告顯示，，這筆96億元的再融資再延長12個月。雖然資本市場場融資無門，，但保利地產(chǎn)仍具備相相對強大的融資能力?！啊百Y本市場融融資一旦放開，保利地地產(chǎn)憑借其央央企的背景，也也將會在批準準融資的次序上獲得優(yōu)優(yōu)先?！惫救谫Y決策策縱使有千萬條條融資渠道，，保利地產(chǎn)最最根本的資金金來源還是銷銷售回籠資金金。保利地產(chǎn)產(chǎn)今年推出的的很多項目都都在二三線城城市，將在很很大程度上化化解限購令對對保利的影響響。保利地產(chǎn)產(chǎn)的銷售量將將明顯向二三三線城市傾斜斜。調整城市戰(zhàn)略略之余，保利利地產(chǎn)也在加加碼商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)。據(jù)2010年年報，保利利地產(chǎn)投資性性房產(chǎn)金額為為42.39億元，同比增增長425.1%，主要原因是是廣州保利世世貿中心等經(jīng)經(jīng)營性物業(yè)投投入使用。此此外，保利地地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)方面的經(jīng)營營收入也突破破5億元，光保利利世貿中心就就達2.5億元，保利洲洲際酒店于2010年4月10日開業(yè)，不到到9個月的營業(yè)收收入就達9189萬元。公司融資決策策面對嚴厲的調調控政策和日日益趨緊的貨貨幣形勢，保保利地產(chǎn)除加加強傳統(tǒng)的銀銀行貸款外，，積極開拓多多元融資渠道道。2010年報顯示，公公司已發(fā)起設設立了信保(天津)股權投資基金金管理有限公公司，年內完完成募集資金金24億元，完成6個項目投資，，2011年計劃進一步步擴充基金整整體規(guī)模。小結1.從我國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)目前融融資實際情況況看，銀行貸貸款仍然是普普遍采用的融融資模式。拓拓展其他融資資渠道，上市市直接融資也也不失為一種種好的融資方方式，資本市市場給房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)更好的的融資平臺，，上市公司在在這方面總是是有更大的資資金優(yōu)勢。2.就外源融資而而言，還有其其他可供選擇擇的方式，．．如債券融資資和私募融資資，房地產(chǎn)企企業(yè)在業(yè)績表表現(xiàn)良好等等等的條件下也也可以考慮，，但是利用這這些融資模式式有一定的要要求，企業(yè)應應當謹慎權衡衡。3.對于內源性融融資模式，如如果房地產(chǎn)企企業(yè)業(yè)績好，，利潤多，可可以利用留存存收益增資，，這種方式比比較方便易得得，企業(yè)容易易把握和控制制，沒有籌集集和發(fā)行費用用，從這個角角度來說，融融資成本相對對較低。4.提高資產(chǎn)資本本周轉率和利利用效率，尤尤其是被很多多企業(yè)忽視的的提高資會周周轉率方面，，企業(yè)資金(包括固定資金金和流動資金金)在生產(chǎn)經(jīng)營過過程中不間斷斷地循環(huán)周轉轉，從而使企企業(yè)取得銷售售收入。加快快資金周轉本本身就是一種種變相的融資資模式。二、房地產(chǎn)籌籌融資創(chuàng)新三、房地產(chǎn)籌籌融資案例分分析第五章房地地產(chǎn)開發(fā)項目目投資估算一、房地產(chǎn)投投資與成本構構成二、房地產(chǎn)開開發(fā)項目投資資與成本費用用估算三、房地產(chǎn)開開發(fā)項目收入入估算四、房地產(chǎn)開開發(fā)項目稅金金估算第一節(jié)房地地產(chǎn)投資與成成本構成一、房地產(chǎn)開開發(fā)投資資金金的含義房地產(chǎn)開發(fā)投投資資金是指指擬建設項目目全部建成、、投入經(jīng)營所所需的費用總總和。對一般建設項項目而言，其其總投資是固固定資產(chǎn)投資資、建設期借借款利息和流流動資金之和和。二、房地產(chǎn)開開發(fā)項目總投投資構成建設項目總投資建設投資工程費用工程建設其他費用預備費建設期利息房地產(chǎn)開發(fā)項項目屬于非生生產(chǎn)性建設項項目，其總投投資構成如下下圖所示：房地產(chǎn)開發(fā)項項目總投資建設投資開發(fā)建設投資資是指在開發(fā)發(fā)期內完成房房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設所需需投入的各項項成本費用。。建設期利息三、房地產(chǎn)投投資費用及成成本費用組成成序號

項目

總投資

估算說明123456789101112土地費用前期工程費基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發(fā)間接費管理費用財務費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費第二節(jié)投資與成本費費用估算一、投資與成成本費用估算算的依據(jù)□專門機構發(fā)布布的建設工程程造價費用構構成、估算指指標、計算方方法和定額，，以及其他有有關計算工程程造價的文件件?！踔鞴軝C構發(fā)布布的工程建設設其他費用計計算辦法和費費用指標，以以及政府部門門發(fā)布的物價價指數(shù)。一、投資與成成本費用估算算的依據(jù)□擬建項目各單單項工程的建建設內容及工工程量?！跖c項目投資、、與成本估算算有關的其他他政策、文件件或規(guī)定。二、投資與成成本費用估算算的要求工程內容和費費用構成齊全全，計算合理理，不提高或或降低估算標標準，不漏項項，不重復計計算。選用指標與具具體工程之間間存在標準或或條件差異時時，應進行必必要的換算或或調整。估算精度一般般不超過實際際總投資的10%--20%。三、房地產(chǎn)開開發(fā)項目投資資與成本估算算（一）土地費費用估算土地費用是指指為取得房地地產(chǎn)項目用地地使用權而發(fā)生的費用用。對土地費用的的估算要依實實際情況而定。1、土地征用拆拆遷費土地征用拆遷遷費分為：農(nóng)村土地征用用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷遷費。農(nóng)村土地征用用拆遷費農(nóng)村土地征用用拆遷費主要要包括：土地補償費、青苗補償費、地上附著物補補償費、安置補償費、新菜地開發(fā)建建設基金、征地管理費、耕地占用稅、拆遷費、其他費用。城鎮(zhèn)土地拆遷遷費城鎮(zhèn)土地拆遷遷費主要包括括：地上建筑物、構筑物、附著物補償費費，搬家費，臨時拆遷安置置費，周轉房攤銷以以及對于原用用地單位停產(chǎn)產(chǎn)、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務費等等。2、土地出讓地地價款土地出讓地價價款是指國家家以土地所有有者的身份將將土地使用權權在一定年限限內讓予土地地使用者，并并由土地使用用者向國家支支付的土地使使用權出讓金金及其他款項項。土地出讓地價價款主要包括向政政府繳付的土地使用權出出讓金和根據(jù)土地原原有狀況需要要支付的拆遷補償費、安置費、城市基礎設施施建設費或征地費等。3、土地轉讓費費土地轉讓費是是指土地受讓讓方向土地轉轉讓方支付土土地使用權的的轉讓費。4、土地租用費費土地租用費是是指土地租用用方向土地出出租方支付的的費用。5、土地投資折折價房地產(chǎn)項目土土地使用權可可以來自房地地產(chǎn)項目的一一個或多個投投資者的直接接投資。在這這種情況下，，不需要籌集集現(xiàn)金用于支支付土地使用用權的獲取費費用，但一般般需要對土地使用權評評估作價。土地費用估算算表（單位：萬元元）序號項目金額估算說明123456土地出讓金征地費拆遷安置補償費土地轉讓費土地租用費土地投資折價61509000實際交易價格實際交易價格合計15150（二）前期工工程費用估算算房地產(chǎn)項目前前期工程費主主要包括：開開發(fā)項目前期期規(guī)劃、設計、、可行性研究究，水文、地質勘勘測，以及“三通一平”等階段的費用用支出。前期工程費估估算表（單位：萬萬元）序號項目金額估算說明12345規(guī)劃、設計費用水文、地質、勘察費可行性研究費道路費、供水費、供電費土地平整費330.39165.2055.06275.3368.50建安工程費×3%建安工程費×0.5%建安工程費×1.5%建安工程費×2.5%60元/㎡合計894.48（三）基礎設設施建設費估估算基礎設施建設設費是指建筑筑物2米以外和項目目用地規(guī)劃紅紅線以內的各各種管線和道道路等工程的的費用，主要要包括供水、供電、供氣氣、排污、綠化、、道路、路燈、環(huán)環(huán)衛(wèi)設施的建設費用，以及及各項設施與市政政設施干線、干管管、干道的接口費費用。一般按實際工程量量估算?；A設施建設費用用估算的方法單元估算法基本建設單元的綜綜合投資×單元數(shù)單位指標法單位工程量投資×總工程量工程量近似匡算法法工程量×單價概算指標法每平方米造價×建筑面積基礎設施建設費估估算表（單位：萬元）序號項目單價數(shù)量合計12345678

供電工程供水工程供氣工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設施651520342.1385.425.245.24320.470.470.350.47340.7778.6460619.723.741.890.94合計511.70（四）建筑安裝工工程費用估算建筑安裝工程費是是指建造房屋建筑筑物所發(fā)生的建筑筑工程費用、設備備采購費用、安裝裝工程費用和室內內裝飾家具費等。。建筑安裝工程費用用估算可以采用單單元估算法、單位位指標估算法、工工程量近似匡算法法、概算指標估算算法、概預算定額額法，也可以根據(jù)據(jù)類似工程經(jīng)驗進進行估算。建筑安裝工程費用用估算表（萬元）項目建筑面積建安工程費裝飾工程費金額合計單價金額單價金額單項工程1單項工程2…合計（五）公共配套設設施建設費估算公共配套設施建設設費是指居住小區(qū)區(qū)內為居民服務配配套建設的各種非非營利性的公共配配套設施（又稱公公建設施）的建設設費用，主要包括：居委會會、派出所、托兒兒所、幼兒園、鍋鍋爐房、變電室、、公共廁所、停車車場等。一般按規(guī)劃指標和和實際工程量估算算。公共配套設施建設設費用估算表（萬元）序號項目建設費用

估算說明123456居委會派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場301203個幼兒園200個停車位合計150（六）開發(fā)間接費費估算開發(fā)間接費是指房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所所屬獨立核算單位位在開發(fā)現(xiàn)場組織織管理所發(fā)生的各各項費用。主要包括：工資、、福利費、折舊費費、修理費、辦公公費、水電費、勞勞動保護費、周轉轉房攤銷和其他費費用等。（七）管理費用估估算管理費用是指房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管管理部門為組織和和管理房地產(chǎn)項目目的開發(fā)經(jīng)營活動動而發(fā)生的各項費費用。管理費可按項目投投資或前述1~5項直接費用的一個個百分比計算，這這個百分數(shù)一般為為3%左右。（八）財務費用估估算財務費用是指房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌籌集資金而發(fā)生的的各項費用。主要包括借款和債債券的利息、金融融機構手續(xù)費、融融資代理費、外匯匯匯兌凈損失以及及企業(yè)籌資發(fā)生的的其他財務費用。。（八）財務費用估估算長期借款利息的估估算每年應計利息的近近似計算公式如下下：每年應計利息=（年初借款本息累累計+本年借款額÷2）×年利率（有效年利利率）流動資金借款部分分是按全年利息。。利息計入財務費費用，每年照付，，期末一次還本。。利息以外外的費用用一般占占利息的的10%左右。（九）銷銷售費用用估算銷售費用用是指房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)在銷售售房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品過過程中發(fā)發(fā)生的各各項費用用，以及及專設銷銷售機構構或委托托銷售代代理的各各項費用用。主要要包括銷銷售人員員工資、、獎金、、福利費費、差旅旅費、銷銷售機構構的折舊舊費、修修理費、、物料消消耗、廣廣告費、、宣傳費費、代銷銷手續(xù)費費、銷售售服務費費及預售售許可證證申領費費等。（九）銷銷售費用用估算廣告宣傳傳及市場場推廣費費，一般般約為銷銷售收入入的2%-3%。銷售代理理費，一一般約為為銷售收收入的1.5%-2%。其他銷售售費用，，一般約約為銷售售收入的的0.5%-1%。以上各項項合計，，銷售費費用約占占到銷售售收入的的4%-6%。（十）其其他費用用估算其他費用用主要包包括臨時時用地費費和臨時時建設費費、工程程造價咨咨詢費、、總承包包管理費費、合同同公證費費、施工工執(zhí)照費費、工程程質量監(jiān)監(jiān)督費、、工程監(jiān)監(jiān)理費、、竣工圖圖編制費費、工程程保險費費等。這這些費用用按當?shù)氐赜嘘P部部門規(guī)定定的費率率估算，，一般約約占投資資額的2%-3%。其他費用用估算表表（萬元））序號

項目

金額

估算說明123456789101112臨時用地臨建費施工圖預算或標底編制費工程合同預算或標底審查費招標管理費總承包管理費合同公證費施工執(zhí)照費工程質量監(jiān)督費工程監(jiān)理費竣工圖編制費工程保險費

合計（十一））開發(fā)期期間稅費費估算開發(fā)期間間稅費是是指項目目所負擔擔的與房房地產(chǎn)投投資有關的各各種稅金金和地方方政府或或有關部部門征收收的費用。各各項稅費費應根據(jù)據(jù)當?shù)赜杏嘘P法規(guī)規(guī)標準估估算。開發(fā)期稅稅費估算算表（萬元））序號

項目

金額

估算說明12345678固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅土地使用稅市政支管線分攤費供電貼費用電權費分散建設市政公用設施建設費綠化建設費電話初裝費

合計（十二））不可預預見費估估算房地產(chǎn)項項目投資資估算應應考慮適適當?shù)牟徊豢深A見見費用。。不可預預見費根根據(jù)項目目的復雜雜程度和和前述各各項費用用估算的的準確程程度，以以上述各各項費用用之和的的3%--7%估算。如果是開開發(fā)完成成后出租租或自營營的項目目，還應應該估算算下列費費用：13．運營費費用14．修理費費用估算房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的的收入，，首先要要制定切切實可行行的租售售計劃（（含銷售售、出租租、自營營等方式式）租售計劃劃的內容容通常包包括：擬擬租售物物業(yè)的類類型、時時間和相相應的數(shù)數(shù)量，租租售價格格，租售售收入及及收款方方式。租售計劃劃應遵守守政府有有關租售售和經(jīng)營營的規(guī)定定，并與與開發(fā)商商的投資資策略相相配合。。第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目收入入估算1．租售方方案的確確定租售方案案一般應應包括以以下幾個個方面的的內容：：1）項目出出售、出出租還是是租售并并舉？出出售面積積和出租租面積的的比例是是多少？？以及整整個項目目中哪些些出售、、哪些出出租、哪哪些自營營？2）可出售售面積、、可出租租面積、、自營面面積和可可分攤建建筑面積積及各自自在建筑筑物中的的位置；；3）出售和和出租的的時間進進度安排排和各時時間段內內租售面面積數(shù)量量的確定定，并要要考慮租租售期內內房地產(chǎn)產(chǎn)市場可可能發(fā)生生的變化化對租售售數(shù)量的的影響；；4