中國(guó)蒙頂山世界茶都課件

“世界茶源”復(fù)興計(jì)劃——中國(guó)蒙頂山世界茶都項(xiàng)目

ChongQing.07.2013一、獨(dú)辟蹊徑之專業(yè)市場(chǎng)二、四維視角之項(xiàng)目?jī)r(jià)值三、萬(wàn)物歸宗之成果沉淀茶從整體房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，顧問板塊傳統(tǒng)住宅類業(yè)務(wù)份額不斷下降，重慶中原咨詢顧問部開始將目光投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等地產(chǎn)行業(yè)的“高、精、尖”方向，力求獨(dú)辟蹊徑「專業(yè)市場(chǎng)」是一個(gè)多行業(yè)、多要素、多跨度的復(fù)雜統(tǒng)一體，伴隨社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系的變遷，生產(chǎn)主體、交易主體、消費(fèi)模式都會(huì)發(fā)生根本性變革，作為物質(zhì)承載體的專業(yè)市場(chǎng)必然千差萬(wàn)別生產(chǎn)主體消費(fèi)方式社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系交易主體專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)行肌理產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境市場(chǎng)交易模式市場(chǎng)輻射能級(jí)在實(shí)踐過(guò)程中，重慶顧問形成了整套專業(yè)市場(chǎng)分析理論，快速把握行業(yè)內(nèi)在肌理市場(chǎng)機(jī)會(huì)難點(diǎn)分析目標(biāo)市場(chǎng)需求解剖發(fā)展策略機(jī)會(huì)一機(jī)會(huì)二……難點(diǎn)一難點(diǎn)二……策略一策略二……整體需求細(xì)分需求延伸需求通過(guò)深層次把握行業(yè)脈絡(luò)和客戶需求，尋求市場(chǎng)難點(diǎn)突破。研究專業(yè)市場(chǎng)，我們研究的不僅僅是一棟棟建筑而是各個(gè)行業(yè)內(nèi)部的深層次運(yùn)行規(guī)律四維視角抓住項(xiàng)目的操作價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)難度廣度高度深度我們的高度「一場(chǎng)茶文化的傳播史亦是一個(gè)中央帝國(guó)的興衰史」茶及其衍生的茶文化均出于中國(guó)，通過(guò)貿(mào)易、宗教與文化交流，這片承載著中華文明的小小樹葉征服了世界上大大小小的民族印度斯里蘭卡肯尼亞土耳其印度尼西亞日本蒙頂山——世界茶文化圣山中國(guó)「中國(guó)茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心問題」長(zhǎng)久延續(xù)的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式嚴(yán)重限制茶產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生產(chǎn)主體與交易主體的粗放模式缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化制約，難以與國(guó)際接軌生產(chǎn)主體種植加工流通環(huán)節(jié)復(fù)雜相關(guān)服務(wù)業(yè)茶產(chǎn)業(yè)至今仍延續(xù)著2000多年以來(lái)的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)模式，生產(chǎn)主體過(guò)多，對(duì)個(gè)體行為難以制約茶葉種植的種苗、農(nóng)藥品牌、用量等都與茶葉品質(zhì)高度相關(guān)多數(shù)茶葉通過(guò)手工作坊制成，而其中采摘、殺青、烘焙、發(fā)酵等工藝依據(jù)制茶師傅的手藝，茶葉品質(zhì)千差萬(wàn)別營(yíng)銷平臺(tái)交易模式市場(chǎng)營(yíng)銷方式單一，品牌形象價(jià)值薄弱，天福茗茶、竹葉青等大型品牌缺乏通過(guò)多級(jí)經(jīng)銷商流轉(zhuǎn)，造成中間環(huán)節(jié)大量資源浪費(fèi)以傳統(tǒng)的批發(fā)市場(chǎng)為主，市場(chǎng)交易模式粗放茶旅游業(yè)、茶館業(yè)、茶藝、茶葉教育等茶文化的深度挖掘粗淺小農(nóng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)「中國(guó)茶葉產(chǎn)區(qū)分布」中國(guó)主要有四大茶葉產(chǎn)區(qū)，囊括綠茶、紅茶、烏龍茶、白茶、黑茶等七大類二十多個(gè)品種，品類豐富，百花綻放河南信陽(yáng)毛尖四川蒙頂黃芽云南普洱茶杭州西湖龍井祁門工夫紅茶福建安溪鐵觀音洞庭碧螺春中國(guó)四大茶葉產(chǎn)區(qū)「中國(guó)茶葉市場(chǎng)格局」中國(guó)70%生產(chǎn)茶葉為綠茶，而其中80%來(lái)自于名山，名山茶葉總產(chǎn)量及人均擁有茶園面積縣域排名占全國(guó)第一位，超過(guò)知名的福建安溪、云南普洱圖：各縣茶園種植面積比例圖：名山近年來(lái)茶園面積（單位：萬(wàn)畝）名山茶葉主要品類甘露黃芽石花圖：中國(guó)主要茶葉品種產(chǎn)量（單位：萬(wàn)噸）「名山品牌價(jià)值衰落」近代以來(lái)，名山將茶葉制成初級(jí)成品茶被運(yùn)往各地制成其他品種的茶葉，價(jià)格成倍上揚(yáng)，本地茶企利潤(rùn)微薄，整個(gè)茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展風(fēng)雨飄搖1958年，毛主席在四川成都開會(huì)，指名要喝蒙山茶，并發(fā)出指示：“蒙山茶要發(fā)展，要與廣大群眾見面，要與國(guó)際朋友見面！”——毛澤東區(qū)域品牌品牌價(jià)值（億元）排名西湖龍井52.661安溪鐵觀音52.042普洱茶47.143信陽(yáng)毛尖46.064洞庭山碧螺春30.945祁門紅茶20.4210蒙頂山茶12.7317圖：全國(guó)茶葉公用區(qū)域品牌價(jià)值評(píng)估排行榜重新包裝進(jìn)入終端市場(chǎng)名山種植生產(chǎn)初級(jí)加工經(jīng)各級(jí)經(jīng)銷商銷往全國(guó)利潤(rùn)2%-5%利潤(rùn)50-60%利潤(rùn)20-30%如何實(shí)現(xiàn)“世界茶源”的復(fù)興？項(xiàng)目位于四川省雅安市名山縣，扼守通往名山蒙頂山景區(qū)的必經(jīng)之路，鄰近318國(guó)道及成雅高速名山下道口，項(xiàng)目區(qū)位在中國(guó)茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程中具有戰(zhàn)略性地位，有能力成為中國(guó)未來(lái)茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展的標(biāo)桿性項(xiàng)目成都市崇州市溫江區(qū)邛峽大邑縣名山雅安新津縣蒲江縣眉山成溫邛高速邛名高速成雅高速成樂高速成雅高速318國(guó)道318國(guó)道318國(guó)道起點(diǎn)為上海，終點(diǎn)為西藏友誼橋，全長(zhǎng)5476千米，是中國(guó)最長(zhǎng)的國(guó)道；：途徑長(zhǎng)江口、西湖、太湖、黃山、廬山、鄱陽(yáng)湖、洞庭湖、九華山、神農(nóng)架、三峽、張家界、武陵源、峨眉山……，被譽(yù)為“中國(guó)景觀大道”項(xiàng)目基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)極其突出，通過(guò)我們的精心雕琢，它有能力再造中國(guó)茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)輝煌項(xiàng)目所在地是中國(guó)綠茶第一大生產(chǎn)縣，茶葉發(fā)展歷史背景深厚項(xiàng)目區(qū)位占據(jù)中國(guó)西部茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略要地項(xiàng)目規(guī)模在整個(gè)川西地區(qū)能夠產(chǎn)生較大的輻射及影響力背景區(qū)位規(guī)模也許我們可以創(chuàng)造一個(gè)中國(guó)茶產(chǎn)業(yè)振興史上的新奇跡項(xiàng)目整體定位中國(guó)·蒙頂山世界茶都——打造以中國(guó)傳統(tǒng)茶文化為精髓的世界級(jí)茶產(chǎn)業(yè)平臺(tái)整體定位核心交易體系產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系配套服務(wù)體系散茶交易精品交易物流倉(cāng)儲(chǔ)電子交易拍賣金融服務(wù)……市場(chǎng)管理服務(wù)文化體驗(yàn)居住辦公酒店停車……以核心的交易功能為主體，完善升級(jí)茶產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系及配套服務(wù)功能，實(shí)現(xiàn)振興“世界茶源”的茶產(chǎn)業(yè)「全產(chǎn)業(yè)鏈全方位升級(jí)」項(xiàng)目核心運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制：「全國(guó)唯一的茶葉交易所」落戶項(xiàng)目，落成后名山將充分掌握中國(guó)整個(gè)茶產(chǎn)業(yè)的話語(yǔ)權(quán)，「制定“名山標(biāo)準(zhǔn)”、“名山價(jià)格”」，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理制定名山茶葉標(biāo)準(zhǔn)建立名山交易價(jià)格指數(shù)搭建國(guó)際茶產(chǎn)業(yè)交易平臺(tái)瀘州白酒交易中心溫江花木交易中心蒙頂山茶葉交易所蒙頂山茶葉交易所將主要承擔(dān)三大方面功能，包括統(tǒng)一行業(yè)運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)當(dāng)?shù)仄放茖?duì)外形象展示，搭建全方位服務(wù)平臺(tái)體系產(chǎn)品展示推廣第三方交易資金監(jiān)管權(quán)威專業(yè)檢測(cè)評(píng)審機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化儲(chǔ)藏環(huán)境、快捷安全運(yùn)輸渠道茶業(yè)廠商培訓(xùn)認(rèn)證信用評(píng)估信息平臺(tái)交易撮合平臺(tái)蒙頂山茶葉交易所功能體系這不再是一個(gè)項(xiàng)目，這是一場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的深度革命項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)全國(guó)80%綠茶，從生產(chǎn)-加工-銷售的全產(chǎn)業(yè)鏈資源整合，顛覆中國(guó)茶產(chǎn)業(yè)2000多年來(lái)的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)模式，有機(jī)會(huì)將世界茶葉市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)收回中國(guó)我們的難度項(xiàng)目開發(fā)商——昆明優(yōu)勝投資有限公司由具有多年房地產(chǎn)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)的資深職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)組成，但未曾涉足茶產(chǎn)業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域，對(duì)項(xiàng)目操作層面的要求精益求精核心人員構(gòu)成主要涉足領(lǐng)域公司性質(zhì)

具有多年房地產(chǎn)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)的資深職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)組成傳統(tǒng)住宅商業(yè)地產(chǎn)投資型企業(yè)，與職業(yè)經(jīng)理人利潤(rùn)分成，注重短期回現(xiàn)及資本回報(bào)經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)項(xiàng)目的要求精益求精對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)內(nèi)在肌理知之甚少更加注重短期目標(biāo)，要求資本快速回現(xiàn)昆明優(yōu)勝投資有限公司要說(shuō)服一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)顛覆原有的方案必然是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，需要大量的論據(jù)及深入的分析研究名山茶葉市場(chǎng)調(diào)研蒲江成佳西部茗都調(diào)研成都大西南茶葉市場(chǎng)調(diào)研成都海峽茶城調(diào)研政府專業(yè)人士訪談3組置業(yè)顧問訪談4組商家訪談185組茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展專題研究茶葉批發(fā)市場(chǎng)專題研究本次報(bào)告是在進(jìn)行大量的深入市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合對(duì)典型案例的研究得出的結(jié)論，同時(shí)操作過(guò)程中落實(shí)到商鋪的具體商家落位及預(yù)招商，贏得了良好的市場(chǎng)效果及開發(fā)商的高度認(rèn)可訪談?wù){(diào)研專題研究開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目既有宏遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，同時(shí)面臨嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)問題，而這兩者之間存在比較大的矛盾點(diǎn)核心問題是什么？注重項(xiàng)目的投資回報(bào)率，平衡項(xiàng)目短期開發(fā)過(guò)程中的現(xiàn)金流問題，保證快速回現(xiàn)短期現(xiàn)實(shí)我們有什么障礙？達(dá)成目標(biāo)的條件限制長(zhǎng)期愿景我們想要什么？項(xiàng)目期望達(dá)成意圖實(shí)現(xiàn)名山茶葉產(chǎn)業(yè)平臺(tái)體系升級(jí)，并通過(guò)有效的資源整合，推動(dòng)“世界茶源”地位與價(jià)值的復(fù)興，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期利益最大化開發(fā)商已有既定的方案及開發(fā)思路，通過(guò)政府報(bào)規(guī)，進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目本階段解決的現(xiàn)實(shí)問題為首期產(chǎn)品診斷問題（A2地塊），但在對(duì)茶產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)交易模式完全陌生的情況下，項(xiàng)目絕非一個(gè)就產(chǎn)品論產(chǎn)品的課題，我們的思考必須占位項(xiàng)目整體發(fā)展方向，從茶產(chǎn)業(yè)運(yùn)行內(nèi)在肌理著手，把握市場(chǎng)核心訴求，才能抓住問題的本質(zhì)項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展方向茶產(chǎn)業(yè)運(yùn)行規(guī)律一期產(chǎn)品問題項(xiàng)目為一個(gè)完全命題項(xiàng)目，項(xiàng)目的重點(diǎn)就在于如何解決開發(fā)商最現(xiàn)實(shí)的問題，把握一個(gè)全新的行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，滿足市場(chǎng)需求；故項(xiàng)目前期思考是一個(gè)逆向推理的過(guò)程，與傳統(tǒng)顧問定位報(bào)告有較大差異既定方案產(chǎn)品診斷開發(fā)商需求的產(chǎn)品市場(chǎng)需求的產(chǎn)品項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)市場(chǎng)需求特征長(zhǎng)期目標(biāo)短期目標(biāo)現(xiàn)階段需求未來(lái)需求趨勢(shì)尋求平衡點(diǎn)思考過(guò)程報(bào)告梳理過(guò)程核心問題在項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)下，如何平衡長(zhǎng)短期利益關(guān)系，保證短期資金運(yùn)轉(zhuǎn)，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目長(zhǎng)期的成功運(yùn)營(yíng)？我們的廣度項(xiàng)目組從具有前瞻性的視角出發(fā)，全方位研究中國(guó)乃至世界先進(jìn)的茶葉交易模式，并延伸范圍至具有戰(zhàn)略意義的大宗農(nóng)副產(chǎn)品交易的模式，探尋未來(lái)茶葉市場(chǎng)可能存在的發(fā)展方向，以尋求對(duì)項(xiàng)目提供更具戰(zhàn)略高度的借鑒意義傳統(tǒng)現(xiàn)貨交易模式我國(guó)農(nóng)副產(chǎn)品交易的主要模式電子交易模式我國(guó)大宗農(nóng)副產(chǎn)品交易的主要發(fā)展方向期貨交易模式戰(zhàn)略性大宗農(nóng)副產(chǎn)品交易的先進(jìn)模式拍賣交易模式發(fā)達(dá)國(guó)家大宗農(nóng)副產(chǎn)品交易的主要模式傳統(tǒng)現(xiàn)貨交易模式電子交易模式期貨交易模式拍賣交易模式以拍賣模式為例：拍賣交易以公開競(jìng)價(jià)的方式，將特定的物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式，是國(guó)際茶葉市場(chǎng)采用的主要交易模式，要求交易商品標(biāo)準(zhǔn)化、集約化程度極高可以買賣合約,共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)拍賣的行情反應(yīng),有利于及時(shí)改進(jìn)生產(chǎn)能使茶葉賣到合理的價(jià)格交易直接、交貨迅速茶葉拍賣市場(chǎng)是一個(gè)公平、公開、開放、統(tǒng)一的市場(chǎng)茶葉拍賣市場(chǎng)的主要優(yōu)勢(shì)茶葉拍賣方式在國(guó)外長(zhǎng)期興盛不衰，必然有其內(nèi)在的優(yōu)勢(shì)拍賣是印度茶葉銷售的主要方式，通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)化體系運(yùn)轉(zhuǎn)效率極高，快速與國(guó)際接軌；以集約化的生產(chǎn)交易方式為強(qiáng)力支撐，印度政府行政規(guī)定，茶園生產(chǎn)的茶葉70%要進(jìn)入拍賣市場(chǎng)流通賣家（茶園）拍賣市場(chǎng)拍賣行買家貨主自己的倉(cāng)庫(kù)拍賣行出租倉(cāng)庫(kù)運(yùn)送參拍茶葉登記編號(hào)，評(píng)定級(jí)別，制成貨單和茶樣并一起提供給買家拍賣市場(chǎng)在規(guī)定的時(shí)間參拍的買主來(lái)到拍賣大廳，拍賣師按貨單編號(hào)順序叫賣成在規(guī)定時(shí)間付款、成交、取貨交貨價(jià)1%的服務(wù)費(fèi)不分茶葉貴賤，每100公斤付5盧比交易完成買家如不按期付款成交，拍賣行承擔(dān)賠償責(zé)任對(duì)買家資格進(jìn)行審核，并對(duì)審核結(jié)果負(fù)責(zé)從茶葉采摘加工到拍賣市場(chǎng)交易只有20天左右自己有固定買主(政府允許茶園直接出口，可以不經(jīng)過(guò)拍賣市場(chǎng)),價(jià)格可能會(huì)比拍賣高，而且可以省掉1%的拍賣費(fèi)用，但貨款回收慢且沒有保證；通過(guò)拍賣，貨款回收快而且有保證，因?yàn)榕馁u行承擔(dān)責(zé)任；茶園主直接賣或通過(guò)拍賣行拍賣各有利弊：印度茶葉拍賣程序交易模式的改變隨之帶來(lái)的是市場(chǎng)載體的變化，茶葉拍賣市場(chǎng)是進(jìn)行茶葉拍賣的主要交易場(chǎng)所，屆時(shí)傳統(tǒng)茶葉流通渠道中的茶葉批發(fā)市場(chǎng)將會(huì)萎縮甚至不復(fù)存在，而對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流的配套支撐體系要求極高準(zhǔn)備階段硬件系統(tǒng)拍賣大廳、電子報(bào)價(jià)交易系統(tǒng)、儲(chǔ)運(yùn)倉(cāng)庫(kù)軟件系統(tǒng)茶葉拍賣市場(chǎng)的硬件載體，傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)將會(huì)萎縮甚至不復(fù)存在政策法規(guī)、拍賣標(biāo)準(zhǔn)制定、拍賣人員、經(jīng)紀(jì)人員培養(yǎng)等軟件條件的建設(shè)任務(wù)更加艱巨，政府的支持十分重要拍賣實(shí)施階段拍賣完善階段案例：荷蘭阿斯米爾花卉拍賣市場(chǎng)是世界上最大的鮮花交易和拍賣市場(chǎng)，包括拍賣部、發(fā)貨部?jī)纱蟛糠郑灰环矫嬖趽碛邪l(fā)達(dá)高效的物流交通，另一方面以荷蘭發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)作為強(qiáng)力支撐花卉、植物到達(dá)裝載冷藏庫(kù)和存放庫(kù)通過(guò)交易大廳拍賣拍賣部作用發(fā)貨發(fā)貨部包裝拍賣到產(chǎn)品發(fā)貨部作用傳送等待傳送等待交易模式與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)匹配分析模式」我國(guó)茶葉市場(chǎng)現(xiàn)階段發(fā)展的基礎(chǔ)仍然薄弱，大量的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)占據(jù)市場(chǎng)的主體地位，隨著商品經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，小農(nóng)經(jīng)濟(jì)體開始向規(guī)模品牌集約化方向發(fā)展，未來(lái)以茶葉交易所為載體的電子交易模式將會(huì)成為市場(chǎng)交易的主流，短期內(nèi)還不具備向期貨交易、拍賣交易等更高層級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的條件傳統(tǒng)現(xiàn)貨交易電子商務(wù)交易大宗現(xiàn)貨電子交易大宗期貨交易拍賣交易短期發(fā)展中期發(fā)展長(zhǎng)期發(fā)展小農(nóng)經(jīng)濟(jì)體制規(guī)模品牌集約化市場(chǎng)機(jī)制成熟商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)交易模式中國(guó)短期內(nèi)主要實(shí)現(xiàn)模式項(xiàng)目組對(duì)中國(guó)目前知名的產(chǎn)業(yè)交易市場(chǎng)案例進(jìn)行了深入的研究分析，通過(guò)茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展專題研究掌握到中國(guó)茶產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的內(nèi)在機(jī)制及市場(chǎng)交易的核心需求，并與名山茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征相匹配，得到最合理的結(jié)論產(chǎn)區(qū)茶葉市場(chǎng)浙南茶葉市場(chǎng)新昌中國(guó)茶市安溪中國(guó)茶都北京馬連道廣州芳村成都大西南茶城銷區(qū)茶葉市場(chǎng)特征對(duì)比一：產(chǎn)區(qū)批發(fā)市場(chǎng)交易品種以本地知名度大、具有資源優(yōu)勢(shì)的茶葉為主，種類單一性；銷區(qū)批發(fā)市場(chǎng)則交易品種豐富，市場(chǎng)具有綜合性特點(diǎn)主產(chǎn)茶葉種類市場(chǎng)省份鐵觀音烏龍茶福建安溪福建安溪縣松陽(yáng)香茶綠茶浙南茶葉市場(chǎng)浙江松陽(yáng)縣龍井茶綠茶新昌茶葉市場(chǎng)浙江新昌縣千島玉葉綠茶千島湖茶葉市場(chǎng)浙江淳安縣市場(chǎng)省市主要經(jīng)營(yíng)種類馬連道茶葉一條街北京綠茶、烏龍茶、普洱茶芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)廣東廣州普洱茶、烏龍茶、紅茶大西南茶城四川成都鐵觀音、川茶、普洱茶鐵觀音松陽(yáng)香茶龍井茶千島玉葉可見，產(chǎn)地茶葉批發(fā)市場(chǎng)是帶動(dòng)和組織當(dāng)?shù)夭枞~進(jìn)入消費(fèi)市場(chǎng)的重要渠道，專業(yè)性強(qiáng)，有些產(chǎn)地批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)成為全國(guó)某類茶葉交易的集散地，例如福建安溪是全國(guó)鐵觀音的重要集散中心銷區(qū)批發(fā)市場(chǎng)則由于其配送能力強(qiáng)、輻射范圍廣等優(yōu)勢(shì)，往往發(fā)展成為綜合性、多品種經(jīng)營(yíng)的批發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)區(qū)批發(fā)市場(chǎng)銷區(qū)批發(fā)市場(chǎng)特征對(duì)比二：產(chǎn)區(qū)市場(chǎng)品種單一，加之茶葉為季節(jié)性產(chǎn)品導(dǎo)致市場(chǎng)交易不是常年進(jìn)行；銷區(qū)市場(chǎng)由于品種豐富，市場(chǎng)交易受季節(jié)性限制較小，可以常年經(jīng)營(yíng)主產(chǎn)茶葉種類市場(chǎng)月份松陽(yáng)香茶綠茶浙南茶葉市場(chǎng)4—5月龍井茶綠茶新昌茶葉市場(chǎng)4—5月千島玉葉綠茶千島湖茶葉市場(chǎng)4—5月原因分析：生產(chǎn)季節(jié)集中是綠茶生產(chǎn)的特點(diǎn)之一，也是綠茶產(chǎn)地批發(fā)市場(chǎng)交易呈現(xiàn)明顯季節(jié)性特征的主要原因，每年的春季是綠茶生產(chǎn)的旺季，也是綠茶產(chǎn)區(qū)批發(fā)市場(chǎng)集中交易的旺季；銷區(qū)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)茶葉種類相對(duì)豐富多樣，種類的多元化使得市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)受季節(jié)性影響程度相對(duì)較小，可以常年經(jīng)營(yíng)銷區(qū)批發(fā)市場(chǎng)常年經(jīng)營(yíng)產(chǎn)區(qū)批發(fā)市場(chǎng)特征對(duì)比三：產(chǎn)區(qū)批發(fā)市場(chǎng)以散戶交易區(qū)為核心，圍繞該交易區(qū)打造商鋪；銷區(qū)批發(fā)市場(chǎng)則對(duì)交易條件要求相對(duì)較高，需要獨(dú)立的門面店面齊整差異兩種功能側(cè)重點(diǎn)不同的市場(chǎng)在產(chǎn)品打造上也有所區(qū)別大西南茶城內(nèi)廣州芳村市場(chǎng)內(nèi)馬連道茶城內(nèi)人潮涌動(dòng)安溪茶葉市場(chǎng)新昌茶葉市場(chǎng)浙南茶葉市場(chǎng)zz運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析，產(chǎn)區(qū)市場(chǎng)類似完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，承載“集”的功能，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；銷區(qū)市場(chǎng)類似壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，承載“散”的功能，獨(dú)立門面將中小商家有效區(qū)別開來(lái)；品牌市場(chǎng)則類似寡頭壟斷市場(chǎng)，自成一體，不需要再與眾多商家聚合產(chǎn)區(qū)茶葉市場(chǎng)銷區(qū)茶葉市場(chǎng)品牌茶葉商家散戶交易區(qū)商鋪獨(dú)立門面核心功能載體市場(chǎng)聚集度通過(guò)對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，名山市場(chǎng)的現(xiàn)狀完全符合產(chǎn)區(qū)批發(fā)市場(chǎng)的一系列特征；因此，對(duì)產(chǎn)區(qū)批發(fā)市場(chǎng)成功案例的借鑒對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品打造具有極其重要的作用產(chǎn)區(qū)批發(fā)市場(chǎng)銷區(qū)批發(fā)市場(chǎng)名山市場(chǎng)空間維度時(shí)間維度品類對(duì)交易條件要求較低；必須有散戶交易區(qū)，周邊配有商鋪對(duì)交易條件要求較高；需要獨(dú)立的門臉交易場(chǎng)所設(shè)施水平有限，設(shè)有散戶交易區(qū)市場(chǎng)受季節(jié)性限制，不是常年經(jīng)營(yíng)，淡季交易低迷品種的多樣性使得市場(chǎng)受季節(jié)性限制較小，可以常年經(jīng)營(yíng)受茶葉生產(chǎn)季節(jié)性限制，淡旺季分明交易品種以本地知名度大、具有資源優(yōu)勢(shì)的茶葉為主，專業(yè)性強(qiáng)交易品種豐富多樣，市場(chǎng)具有綜合性特點(diǎn)綠茶在交易總量中占有絕對(duì)比重我們的深度茶產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)模式深度分析廠商（集團(tuán)）農(nóng)戶生產(chǎn)基地茶園加工廠機(jī)房外地經(jīng)銷商本地經(jīng)銷商直營(yíng)品牌銷售（集團(tuán)）機(jī)房下一級(jí)經(jīng)銷商……下一級(jí)經(jīng)銷商……種植加工流通消費(fèi)者鮮葉銷售鮮葉加工鮮葉加工訂購(gòu)銷售訂購(gòu)銷售訂購(gòu)銷售由于蒙頂山茶葉自身品牌不強(qiáng)勢(shì)，市場(chǎng)認(rèn)可度低，加工茶葉的總量中80-90%被制成外地的茶葉品類銷售，而作為當(dāng)?shù)貙＠放其N售的茶葉總量不足1%薄弱環(huán)節(jié)結(jié)合產(chǎn)區(qū)茶葉市場(chǎng)特征的市場(chǎng)功能體系深度分析產(chǎn)區(qū)茶葉市場(chǎng)屬于一級(jí)產(chǎn)業(yè)分銷市場(chǎng)，市場(chǎng)承載的功能重點(diǎn)在于產(chǎn)業(yè)鏈的前半程必須要有商鋪經(jīng)營(yíng)，零售生意只是順帶的，商鋪主要作用是招徠客戶，至少客戶過(guò)來(lái)能找的到一個(gè)聯(lián)絡(luò)點(diǎn)，商鋪起到很好的展示、連接作用，所以商鋪是非常必要的——孫氏茶葉老板訪談茶葉交易旺季時(shí)候，散戶或商家多會(huì)把茶葉擺到散茶交易區(qū)，因?yàn)榭蛻暨^(guò)來(lái)首先到茶葉最為集中的散茶交易區(qū)判斷茶葉品質(zhì)，茶葉擺放到那里吸引客戶的機(jī)會(huì)就會(huì)多些；——佳茗坊茶業(yè)老板訪談市場(chǎng)核心散茶交易區(qū)商鋪鮮葉交易區(qū)、加工作坊重要組成功能補(bǔ)充SupplierCustomer原料生產(chǎn)環(huán)節(jié)加工環(huán)節(jié)分銷環(huán)節(jié)消費(fèi)環(huán)節(jié)鮮葉交易加工作坊散茶交易區(qū)商鋪茶葉交易特殊性需求深度分析采光倉(cāng)儲(chǔ)交通動(dòng)線車位茶葉交易要求在自然采光條件下進(jìn)行，便于通過(guò)茶葉的顏色、形狀辨別茶葉品質(zhì)，故茶葉市場(chǎng)對(duì)建筑的采光要求較高茶葉產(chǎn)地交易量大，尤其在市場(chǎng)繁忙時(shí)節(jié)，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求較大倉(cāng)儲(chǔ)包括市場(chǎng)長(zhǎng)期凍庫(kù)倉(cāng)儲(chǔ)及門面短期冰柜或普通倉(cāng)儲(chǔ)空間，在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，需要充分考慮倉(cāng)儲(chǔ)對(duì)防潮性要求較高市場(chǎng)交易集中期商家及全國(guó)各地客戶云集，人流量大，要求市場(chǎng)內(nèi)部交通動(dòng)線清晰合理，過(guò)道空間寬敞外地客戶較多，多數(shù)自己開車，加上商家運(yùn)送貨物的車輛，市場(chǎng)對(duì)停車位的需求較大，并直接影響市場(chǎng)的正常運(yùn)行市場(chǎng)客戶需求深度分析品牌企業(yè)骨干企業(yè)中小廠商及經(jīng)銷商普通農(nóng)戶數(shù)量產(chǎn)值利潤(rùn)率約20家約300家3000-5000家全縣90%農(nóng)戶以茶為主業(yè)億元以上幾千至億元不等幾百至上千萬(wàn)元不等幾十至上百萬(wàn)元不等成本較高，利潤(rùn)極低；但有政府扶持2%左右5%左右10%以上置業(yè)意向時(shí)間市場(chǎng)運(yùn)行起步期市場(chǎng)運(yùn)行成熟期品牌廠商骨干廠商中小廠商及經(jīng)銷商農(nóng)戶2000萬(wàn)支付能力需求面積500萬(wàn)300萬(wàn)200萬(wàn)100萬(wàn)1000㎡1000萬(wàn)500㎡200㎡100㎡40㎡市場(chǎng)盈利模式深度分析攤位前期出租分析：1、市場(chǎng)角度：散戶交易區(qū)是市場(chǎng)核心，直接影響商鋪溢價(jià)能力，市場(chǎng)必須確保散戶交易區(qū)能正常運(yùn)營(yíng)；2、風(fēng)險(xiǎn)角度：縱觀全國(guó)產(chǎn)地茶葉批發(fā)市場(chǎng)，無(wú)攤位銷售的先例，前期銷售可能存在一定風(fēng)險(xiǎn)按年、月收費(fèi)按天收費(fèi)按重量收費(fèi)優(yōu)勢(shì)：操作簡(jiǎn)單，收益能夠保障劣勢(shì)：市場(chǎng)運(yùn)行難以控制，靈活性差，空置率高，容易造成資源浪費(fèi)優(yōu)勢(shì)：便于控制市場(chǎng)運(yùn)行，靈活性強(qiáng)，可增加機(jī)會(huì)受益劣勢(shì)：操作相對(duì)繁瑣，未進(jìn)入市場(chǎng)交易需要很早排隊(duì)優(yōu)勢(shì)：便于控制市場(chǎng)運(yùn)行，靈活性強(qiáng)劣勢(shì)：操作繁瑣，容易造成場(chǎng)內(nèi)展示、場(chǎng)外交易的形式，不利于市場(chǎng)繁榮前期采取市場(chǎng)通用的租賃模式，商家接受度較高，待市場(chǎng)火爆之后，散戶交易區(qū)攤位將供不應(yīng)求，趁此機(jī)會(huì)，開發(fā)商可開始進(jìn)行攤位銷售，此時(shí)，將大大降低攤位的銷售風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)活躍后，出售攤位價(jià)格定位深度分析茶馬古鎮(zhèn)售價(jià)19000元/㎡名山普通商鋪售價(jià)8000元/㎡約40㎡約130㎡約200㎡約500㎡項(xiàng)目主力客戶需求面積及總價(jià)接受能力：面積需求區(qū)間總價(jià)承受區(qū)間骨干廠商200-400㎡300-500萬(wàn)中小廠商及經(jīng)銷商40-130㎡60-200萬(wàn)建議價(jià)格控制在12000-15000元/㎡二層商業(yè)價(jià)格在7000-8000元/㎡注：面積代表總價(jià)，底邊長(zhǎng)代表需求面積，側(cè)邊長(zhǎng)代表承受單價(jià)項(xiàng)目組深入名山大小3000家商家調(diào)研訪談，不僅掌握了商家的核心訴求，并且為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的預(yù)招商約200組客戶店鋪名稱客戶姓名聯(lián)系方式購(gòu)買/租賃需求經(jīng)營(yíng)面積能承受的總價(jià)區(qū)間

（兩層計(jì)算）單位：萬(wàn)第二層需求

（是/否）名山大川茶廠楊燕購(gòu)買40-50㎡120-130是玉葉茶莊周稀真購(gòu)買50-60㎡100-120是義興藏茶有限公司方昌友租賃40-50㎡/否新常春茶業(yè)田勇購(gòu)買50-60㎡160-200是蒙頂山飄雪大茶坊曾芹購(gòu)買40-50㎡130-150是彗興茶廠蔡輝松租賃10㎡/否奇茗茶業(yè)黃奇美購(gòu)買40-50㎡100-120是尖鋒鼎茶廠黃有朋購(gòu)買40-50㎡130-150是東方圣草茶葉牛玉飛購(gòu)買30-40㎡100-120是小鄭茶葉批發(fā)部鄭蓉購(gòu)買40-50㎡100-120是蒙山九霄露茶業(yè)馮鵬購(gòu)買50-60㎡130-150是圣茶居茶葉劉大瓊購(gòu)買40-50㎡130-150是蒙山茶業(yè)王永祥購(gòu)買40-50㎡120-130是蒙都茶業(yè)陳光建購(gòu)買50-60㎡150-160是縣蒙露茶業(yè)經(jīng)營(yíng)部李運(yùn)蓮購(gòu)買40-50㎡100-120是蒙香茶業(yè)代紹芳購(gòu)買40-50㎡130-150是蒙頂香茗周老板購(gòu)買30-40㎡100-120是春天茶業(yè)張林購(gòu)買40-50㎡100-120是味獨(dú)珍張祥購(gòu)買200㎡以上300-350是蒙頂源老茶坊向同明購(gòu)買30-40㎡100-120是一、獨(dú)辟蹊徑之專業(yè)市場(chǎng)二、四維視角之項(xiàng)目?jī)r(jià)值三、萬(wàn)物歸宗之成果沉淀茶基于前面從項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)角度的綜合性分析，項(xiàng)目的落腳點(diǎn)歸于對(duì)既有方案的科學(xué)合理化診斷項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案