房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

RealEstateDevelopment1第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的概念一、房地產(chǎn)開發(fā)的涵義

房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動。

房地產(chǎn)開發(fā)是不斷地重新配置建造環(huán)境以滿足社會需要的一種活動。

房地產(chǎn)開發(fā)是對地下設施和地上設施進行綜合開發(fā)，配套建設。

以城市土地資源為對象，在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

——《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》RealEstateDevelopment2第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的概念一、房地產(chǎn)開發(fā)的涵義

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)提高了土地使用的社會經(jīng)濟效益

房地產(chǎn)開發(fā)是開發(fā)企業(yè)的投資活動

房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃的實施過程

房地產(chǎn)開發(fā)是以房屋和土地為主要內(nèi)容的綜合開發(fā)RealEstateDevelopment3第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的概念二、房地產(chǎn)經(jīng)營的涵義

經(jīng)營

產(chǎn)品和服務提供者以市場為對象，以產(chǎn)品、服務的生產(chǎn)和交換為手段，為實現(xiàn)企業(yè)的目標而進行的一系列有組織的活動。

房地產(chǎn)經(jīng)營

指房地產(chǎn)開發(fā)、流通、管理、服務全過程的經(jīng)營。

兩者關系

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)營的一種形式。房地產(chǎn)開發(fā)就是房地產(chǎn)經(jīng)營。RealEstateDevelopment4第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的概念三、房地產(chǎn)開發(fā)的特點從投資角度：

開發(fā)成本高，投資量大

開發(fā)建設期長，投資周轉(zhuǎn)慢

市場具有地區(qū)性和分散性

需求具有穩(wěn)定性

涉及面廣，綜合性強RealEstateDevelopment5第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的概念三、房地產(chǎn)開發(fā)商及其合作伙伴

土地所有者或當前的土地使用者

政府及政府機構(gòu)

金融機構(gòu)

建筑承包商

專業(yè)顧問消費者或買家RealEstateDevelopment6第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序遵循房地產(chǎn)開發(fā)程序的原因：

1、房地產(chǎn)產(chǎn)品的形成內(nèi)在的規(guī)律性

2、減少投資風險，使開發(fā)項目順利進行

3、城市政府審批制度階段劃分：

1、投資機會選擇與決策分析

2、前期工作

3、建設階段

4、租售與資產(chǎn)管理階段RealEstateDevelopment7一、投資機會選擇與決策分析第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序投資機會選擇市場分析投資決策分析投資機會篩選投資機會尋找項目財務評價開發(fā)企業(yè)合作對象咨詢公司項目財務評價8用地分析立項、選址征地、拆遷、安置、補償《建設用地規(guī)劃許可證》開發(fā)商、咨詢公司發(fā)改委規(guī)劃國土有關部門規(guī)劃管理局土地部門《土地使用權證》尋找預租（售）客戶進一步市場分析開發(fā)成本估算承包商選擇開發(fā)公司、代理公司開發(fā)商、咨詢公司開發(fā)商、造價咨詢招標代理機構(gòu)保險公司項目保險事宜方案設計《建設工程規(guī)劃許可證》市政設施接駁談判、協(xié)議規(guī)劃管理局有關部門籌集開發(fā)資金勘察規(guī)劃建筑設計院金融機構(gòu)二、前期工作RealEstateDevelopment9三、建設階段第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序施工組織管理與控制竣工驗收、交付使用開發(fā)、施工、監(jiān)理多部門RealEstateDevelopment10四、租售與資產(chǎn)管理階段

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序銷售、租賃計劃、推廣銷售、租賃物業(yè)經(jīng)營、管理房地產(chǎn)咨詢公司房地產(chǎn)代理公司開發(fā)、物業(yè)公司RealEstateDevelopment11嚴格地講，土地使使用權取得方式：：1、行政劃撥（土地地使用權出讓金免免）2、出讓3、轉(zhuǎn)讓4、土地或房地產(chǎn)租租賃第三節(jié)土地使使用權的獲取RealEstateDevelopment12一、土地使用權出出讓定義：是指國家將將一定年限內(nèi)的國國有土地使用權出出讓給土地使用者者，由土地使用者者向國家支付土地地使用權出讓金的的行為。第三節(jié)土地使使用權的獲取RealEstateDevelopment13劃撥、協(xié)議方式出讓深圳：1987.11.25(土地招標)、1987.12.1（拍賣）“第四條商業(yè)業(yè)、旅游、娛樂和和商品住宅等各類類經(jīng)營性用地，必必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。”——2002.7.1《招標拍賣掛牌出讓讓國有土地使用權權規(guī)定》要加快工作進度，，在2004年8月31日前將歷史遺留問問題界定并處理完完畢。8月31日后，不得再以歷歷史遺留問題為由由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土土地使用權。——2004.3.30《關于繼續(xù)開展經(jīng)營營性土地使用權招招標拍賣掛牌出讓讓情況執(zhí)法監(jiān)察工工作的通知》第三節(jié)土地使使用權的獲取RealEstateDevelopment14一、土地使用權出出讓（一）協(xié)議方式指國有土地的所有有者或其代表，作作為出讓人與要求求使用國有土地者者，即開發(fā)企業(yè)作作為受讓人，就出出讓土地使用權所所涉及有的關事項項，如出讓土地的的面積、年限、用途途、出讓金等反復協(xié)商，達成成一致意見后，由由出讓方向受讓方方出讓國有土地使使用權的一種出讓讓方式。第三節(jié)土地使使用權的獲取15一、土地使用權出出讓（一）協(xié)議方式用地申請復核、協(xié)商簽訂土地出讓合同同1、土地的座落、四四至、地形等；2、開發(fā)項目建設條條件：①項目性質(zhì)質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期期限。②規(guī)劃控制制指標及規(guī)劃設計計要求。③基礎設設施和公共服務配配套建筑的建設要要求。④基礎設施施和公益設施建成成后的產(chǎn)權界定。。⑤項目拆遷補償償安置要求。⑥項項目經(jīng)營方式等；；3、出讓年限、出讓讓金評估值及付款款方式；4、出讓合同文本；；5、其它特殊要求及及有關規(guī)定。程序第三節(jié)土地使使用權的獲取RealEstateDevelopment16一、土地使用權出出讓（二）招標拍賣掛掛牌第八條出讓人應應當至少在投標、、拍賣或者掛牌開開始日前20日發(fā)布招標、拍賣賣或者掛牌公告，，公布招標拍賣掛掛牌出讓宗地的基基本情況和招標拍拍賣掛牌的時間、、地點?！?007.9.1《招標拍賣掛牌出讓讓國有土地使用權權規(guī)定》第三節(jié)土地使使用權的獲取RealEstateDevelopment17一、土地使用權出出讓（二）招標拍賣掛掛牌1、招標拍賣掛牌公公告出讓人的名稱和地地址；出讓宗地的位置、、現(xiàn)狀、面積、使使用年期、用途、、規(guī)劃設計要求；；投標人、競買人的的資格要求及申請請取得投標、競買買資格的辦法；索取招標拍賣掛牌牌出讓文件的時間間、地點及方式；；第三節(jié)土地使使用權的獲取RealEstateDevelopment18一、土地使用權出出讓（二）招標拍賣掛掛牌1、招標拍賣掛牌公公告招標拍賣掛牌時間間、地點、投標掛掛牌期限、投標和和競價方式等；確定中標人、競得得人的標準和方法法；投標、競買保證金金；其他需要公告的事事項。武漢市掛牌出讓國國有土地使用權公公告第三節(jié)土地使使用權的獲取RealEstateDevelopment19一、土地使用權出出讓（二）招標拍賣掛掛牌2、招標方式招標：是指市、縣縣人民政府土地行行政主管部門發(fā)布布招標公告，邀請請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他他組織參加國有土地使用用權投標，根據(jù)投投標結(jié)果確定土地地使用者的行為。。第三節(jié)土地使使用權的獲取RealEstateDevelopment20一、土地使用權出出讓（二）招標拍賣掛掛牌3、拍賣方式是指政府或其代表表，作為拍賣人在在特定時間，特定定的公開場合，組組織符合條件，有有意受讓土地的開開發(fā)企業(yè)來競投一一定年期的土地使使用權。第三節(jié)土地使使用權的獲取RealEstateDevelopment21一、土地使用權出出讓（二）招標拍賣掛掛牌4、掛牌方式是指出讓人發(fā)布掛掛牌公告，按公告告規(guī)定的期限，將將擬出讓的土地的的交易條件在指定定的土地交易所掛掛牌公布，接受競競買者的報價申請請并更新掛牌價格格，根據(jù)掛牌期限限截止時的出價結(jié)結(jié)果確定土地使用用權受讓人的一種種土地出讓方式。。第三節(jié)土地使使用權的獲取RealEstateDevelopment22一、土土地使使用權權出讓讓（二））招標標拍賣賣掛牌牌4、掛牌牌方式式具體程程序是是：1）發(fā)布布掛牌牌公告告2）掛牌牌競賣賣第三節(jié)節(jié)土土地地使用用權的的獲取取RealEstateDevelopment23一、土土地使使用權權出讓讓（二））招標標拍賣賣掛牌牌4、掛牌牌方式式3）成交交一個競競買人人：報價高高于底底價，，并符符合其其他條條件的的，掛掛牌成成交兩個或或者兩兩個以以上的的競買買人：出價價最高高者為為競得得人，，出價價相同同時，，先提提交報報價單單者為為競得得人，，但報報價低低于底底價者者除外外兩個或或兩個個以上上的競競買人人要求求報價價的：：現(xiàn)場競競價，，出價價最高高者為為競得得人。。不成交交：無應價價者、、競買買者的的報價價低于于底價價、不不符合合其他他條件件，掛掛牌不不成交交4）簽簽約第三節(jié)節(jié)土土地地使用用權的的獲取取RealEstateDevelopment24二、土土地使使用權權轉(zhuǎn)讓讓1、以出讓方方式取得的的土地地使用用權的的轉(zhuǎn)讓讓土地使使用權權轉(zhuǎn)讓讓時，，原土土地使使用權權出讓讓合同同載明明的權權利、、義務務隨之之轉(zhuǎn)移移土地使使用權權轉(zhuǎn)讓讓，只只是對對原權權利剩剩余期期限的的轉(zhuǎn)讓讓改變原原出讓讓合同同約定定的土土地用用途的的轉(zhuǎn)讓讓，必必須取取得主主管部部門的的同意意，簽簽訂土土地使使用權權出讓讓合同同變更更協(xié)議議，并并調(diào)整整出讓讓金轉(zhuǎn)讓時時，房房屋已已經(jīng)建建成的的，原原使用用人應應持有有房屋屋所有有權證證書，，并先先行辦辦理房房屋所所有權權變更更登記記，而而后再再憑變變更后后的房房屋所所有權權證書書，申申請土土地使使用權權變更更登記記第三節(jié)節(jié)土土地地使用用權的的獲取取RealEstateDevelopment25二、土土地使使用權權轉(zhuǎn)讓讓2、以劃撥方方式取得的的土地地使用用權的的轉(zhuǎn)讓讓以劃撥方方式取得土土地使使用權權的，，轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)時時，應應當按按照國國務院院規(guī)定定，報報有批批準權權的人人民政政府審審批。。有批批準權權的人人民政政府準準予轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的，應應當由由受讓讓方辦辦理土土地使使用權權出讓讓手續(xù)續(xù)，并并依照照國家家有關關規(guī)定定繳納納土地地使用用權出出讓金金以劃撥撥方式式取得得的土土地使使用權權，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)報批批時，，有批批準權權限的的人民民政府府可以以不辦理理土地地使用用權出出讓手手續(xù)的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方應當當按照照規(guī)定定的將將轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)所所獲收收益中中的土地收收益上上繳政政府或或者作作其他他處理理第三節(jié)節(jié)土土地地使用用權的的獲取取RealEstateDevelopment26三、土土地使使用權權出讓讓合同同1、合同同正文文的主主要內(nèi)內(nèi)容第三節(jié)節(jié)土土地地使用用權的的獲取取RealEstateDevelopment27四、土土地使使用權權出讓讓價格格與用用地類類型劃劃分1、土地地使用用權出出讓價價格及及其含含義土地使使用權權出讓讓金毛地價價熟地價價第三節(jié)節(jié)土土地地使用用權的的獲取取RealEstateDevelopment28四、土土地使使用權權出讓讓價格格與用用地類類型劃劃分2、土地地使用用權出出讓過過程中中的用用地類類型劃劃分居住用用地商業(yè)用用地工業(yè)用用地公共設設施用用地市政公公用設設施用用地其他用用地第三節(jié)節(jié)土土地地使用用權的的獲取取RealEstateDevelopment29五、舊舊城區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)開開發(fā)的的特點點1、開發(fā)發(fā)前景景2、舊城城區(qū)狀狀況與與開發(fā)發(fā)條件件六、新新城區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)開開發(fā)的的特點點1、開發(fā)發(fā)前景景2、新城城區(qū)狀狀況與與開發(fā)發(fā)條件件第三節(jié)節(jié)土土地地使用用權的的獲取取RealEstateDevelopment30第四節(jié)城城市規(guī)劃及其其對房地產(chǎn)開開發(fā)的影響一、城市規(guī)劃劃的作用和任任務城市規(guī)劃，是城市政府為為了確立城市市性質(zhì)、規(guī)模模和發(fā)展方向向，實現(xiàn)城市市經(jīng)濟和社會會發(fā)展目標，，合理利用城城市土地、協(xié)協(xié)調(diào)城市空間間布局和各項項建設的綱領領性文件。主要任務是：：研究確定城市市的性質(zhì)、發(fā)發(fā)展目標和發(fā)發(fā)展規(guī)模（包包括人口規(guī)模模和用地規(guī)模模）；確定城城市布局形式式和功能分區(qū)區(qū)；制定城市市道路和交通通系統(tǒng)規(guī)劃，，城市園林綠綠地系統(tǒng)規(guī)劃劃，城市給水水、排水、防防洪、供電、、供熱、燃氣氣供應、郵電電等專項工程程規(guī)劃以及城城市各項工程程管線設計。。此外，還制制定主要公共共建筑位置的的規(guī)劃方案、、地震設防城城市的防震規(guī)規(guī)劃、城市改改建規(guī)劃等。。RealEstateDevelopment31第四節(jié)城城市規(guī)劃及其其對房地產(chǎn)開開發(fā)的影響二、城市規(guī)劃劃及與其他規(guī)規(guī)劃的關系1、層次城市規(guī)劃城市總體規(guī)劃劃城市分區(qū)規(guī)劃劃控制性詳細規(guī)規(guī)劃修建性詳細規(guī)規(guī)劃城市總體規(guī)劃城市詳細規(guī)劃RealEstateDevelopment32第四節(jié)城城市規(guī)劃及其其對房地產(chǎn)開開發(fā)的影響二、城市規(guī)劃劃及與其他規(guī)規(guī)劃的關系2、內(nèi)容3、城市規(guī)劃的的動態(tài)變化4、與其他規(guī)劃劃的關系納入國民經(jīng)濟濟和社會發(fā)展展規(guī)劃，應與與國土規(guī)劃、、區(qū)域規(guī)劃、、江河流域規(guī)規(guī)劃、土地利利用總體規(guī)劃劃相協(xié)調(diào)。RealEstateDevelopment33第四節(jié)城城市規(guī)劃及其其對房地產(chǎn)開開發(fā)的影響三、城市規(guī)劃劃建設用地的的分類1、居住用地2、公共設施用用地3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、市政公用設設施用地6、綠地RealEstateDevelopment34第四節(jié)城城市規(guī)劃及其其對房地產(chǎn)開開發(fā)的影響四、開發(fā)項目目規(guī)劃設計方方案中的主要要技術經(jīng)濟指指標1、居住區(qū)開發(fā)發(fā)項目技術經(jīng)經(jīng)濟指標居住區(qū)總用地地、居民每人人占地、居住住區(qū)總建筑面面積、總戶數(shù)數(shù)、平均每戶戶居住建筑面面積、居住建建筑密度、容容積率、人口口毛密度、人人口凈密度、、平均層數(shù)、、高層比例、、住宅間距、、居住區(qū)平均均造價、建設設周期2、非居住區(qū)開開發(fā)項目技術術經(jīng)濟指標建筑容積率、、總建筑面積積、地上建筑筑面積、建筑筑密度、規(guī)劃劃建設用地面面積、建筑高高度、綠化率率、停車位個個數(shù)、有效面面積系數(shù)RealEstateDevelopment35第四節(jié)城城市規(guī)劃及其其對房地產(chǎn)開開發(fā)的影響五、土地出讓讓和房地產(chǎn)開開發(fā)過程中的的規(guī)劃管理1、土地使用權權出讓控制性詳細規(guī)規(guī)劃土地出讓土地使用權出出讓合同附件件：1、規(guī)劃設計條條件：面積、使用性性質(zhì)、容積率率、建筑密度度等。2、附圖：區(qū)位和現(xiàn)狀、、坐標、標高高、道路紅線線坐標和標高高、建筑界限限以及地塊周周圍地區(qū)環(huán)境境與基礎設施施條件。RealEstateDevelopment36第四節(jié)城城市規(guī)劃及其其對房地產(chǎn)開開發(fā)的影響五、土地出讓讓和房地產(chǎn)開開發(fā)過程中的的規(guī)劃管理1、土地使用權權出讓控制性詳細規(guī)規(guī)劃土地出讓土地使用權出出讓合同附件件：1、規(guī)劃設計條條件：面積、使用性性質(zhì)、容積率率、建筑密度度等。2、附圖：區(qū)位和現(xiàn)狀、、坐標、標高高、道路紅線線坐標和標高高、建筑界限限以及地塊周周圍地區(qū)環(huán)境境與基礎設施施條件。RealEstateDevelopment37第四節(jié)城城市規(guī)劃及其其對房地產(chǎn)開開發(fā)的影響五、土地出讓讓和房地產(chǎn)開開發(fā)過程中的的規(guī)劃管理2、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)主要體現(xiàn)：選選址、建設用用地規(guī)劃許可可證、建設工工程規(guī)劃許可可證、驗收等等RealEstateDevelopment38第四節(jié)城城市規(guī)劃及其其對房地產(chǎn)開開發(fā)的影響開發(fā)商申請開發(fā)商提交：：立項文件、用用地申請、工工程情況說明明、選址要求求、擬建方案案、1/2000、1/500地形圖及其他他材料。1、選址、定點審批審核征詢意見發(fā)《選址規(guī)劃意見見通知書》審核開發(fā)商提交：：征詢意見表、、征地和拆遷遷安置補償方方案及土地部部門蓋章的征征地協(xié)議、項項目初步設計計方案、批準準的總圖或用用地圖。RealEstateDevelopment39第四節(jié)城城市規(guī)劃及其其對房地產(chǎn)開開發(fā)的影響開發(fā)商申請開發(fā)商提交：：計劃部門的征征地計劃、市市政府批準的的征用農(nóng)地文文件、1/2000或1/500地形圖、《選址規(guī)劃意見見書》及其他材料。。2、申請建設用地地規(guī)劃許可證證階段審核主要規(guī)定：用地性質(zhì)、位位置、界限。。發(fā)《建設用地規(guī)劃劃許可證》RealEstateDevelopment40第四節(jié)城城市規(guī)劃及其其對房地產(chǎn)開開發(fā)的影響開發(fā)商申請開發(fā)商提交：：計劃任務、開開發(fā)商對擬建建項目說明、、方案示意圖圖、地形圖、、控制性規(guī)劃劃方案及其他他相關資料。。3、規(guī)劃設計條件件審批階段審核主要規(guī)定：用地性質(zhì)、位位置、界限。。下發(fā)《規(guī)劃設計條件件通知書》及用地紅線圖圖RealEstateDevelopment41第四節(jié)城城市規(guī)劃及其其對房地產(chǎn)開開發(fā)的影響開發(fā)商提交：：2個及以上方案設計、方方案報審表、、總平圖、平平立剖面圖、、設計說明書書及其他相關關資料。4、設計方案審批批階段開發(fā)商申請修改、調(diào)整發(fā)《規(guī)劃設計方案案審批通知書書》審核RealEstateDevelopment42第四節(jié)城城市規(guī)劃及其其對房地產(chǎn)開開發(fā)的影響開發(fā)商提交：：年度施工任務務批準文件、、工程施工圖圖紙、工程檔檔案保證金證證明、其他行行政主管部門門審查意見及及相關協(xié)議等等資料。5、建設工程規(guī)劃劃許可證階段段開發(fā)商申請綜合圖會簽發(fā)《建設工程規(guī)劃劃許可證》6、竣工驗收階段段檢查驗收RealEstateDevelopment43第五節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)法法律體系一、房地產(chǎn)開開發(fā)法律體系系～：由法律、、行政法規(guī)、、部門規(guī)章、、規(guī)范性文件件和技術規(guī)范范等構(gòu)成。作用：保障房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)活動的的健康有序的的發(fā)展。RealEstateDevelopment44第五節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)法法律體系一、房地產(chǎn)開開發(fā)法律體系系1、按立法層次次房地產(chǎn)開發(fā)法律房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)章房地產(chǎn)開發(fā)其他相關法規(guī)規(guī)RealEstateDevelopment45第五節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)法法律體系一、房地產(chǎn)開開發(fā)法律體系系2、按法律的內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)的的基本法律房地產(chǎn)前期階段的法律規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設階段法律規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)交易服務階段法律規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)權登記管理的法律規(guī)范RealEstateDevelopment46第五節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)法律體體系二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本制度（一）房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管理制制度1、項目資本金制制度“從1996年開始，對各種種經(jīng)營性投資項項目，包括國有有單位的基本建建設、技術改造造、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目和集體投投資項目，試行行資本金制度，，投資項目必須須首先落實資本本金才能進行建建設?！９嫘酝顿Y資項目不實行資資本金制度?！薄獓鴦赵骸蛾P于固定資產(chǎn)投投資項目試行資資本金制度的通通知》（國發(fā)［1996］35號）RealEstateDevelopment47第五節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)法律體體系二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本制度（一）房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管理制制度1、項目資本金制制度資本金：是指在投資項目目總投資中，由由投資者認購的的出資額，對投投資項目來說是是非債務性資金金，項目法人不不承擔這部分資資金的任何利息息和債務。出資方式：貨幣、實物、工工業(yè)產(chǎn)權、非專專利技術、土地地使用權RealEstateDevelopment48第五節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)法律體體系二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本制度（一）房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管理制制度1、項目資本金制制度“鋼鐵項目資本本金比例由25％及以上提高到到40％及以上；水泥泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)項目目（不含經(jīng)濟適用用房項目）資本本金比例由20％及以上提高到到35％及以上?！薄秶鴦赵宏P于調(diào)整整部分行業(yè)固定定資產(chǎn)投資項目目資本金比例的的通知》（國發(fā)[2004]13號）2004.4.26RealEstateDevelopment49第五節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)法律體體系二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本制度（一）房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管理制制度2、“兩書”制度度“第三條房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在在向用戶交付銷銷售的新建商品品住宅時，必須須提供《住宅質(zhì)量保證書書》和《住宅使用說明書書》?！蹲≌|(zhì)量保證書書》可以作為商品房房購銷合同的補補充規(guī)定?！薄渡唐纷≌瑢嵭凶∽≌|(zhì)量保證書書和住宅使用說說明書制度的規(guī)規(guī)定》建設部建房[1998]102號RealEstateDevelopment50第五節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)法律體體系二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本制度（一）房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管理制制度住宅質(zhì)量保證書書是房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)對銷售的商商品住宅承擔質(zhì)質(zhì)量責任的法律律文件，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當當按住宅質(zhì)量保保證書的約定，，承擔保修責任任。應當包括以下內(nèi)內(nèi)容：（1）工程質(zhì)量監(jiān)督督部門核驗的質(zhì)量等級；（2）地基基礎和主體體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命命年限內(nèi)承擔保保修；（3）正常使用情況況下各部位、部件保修修內(nèi)容與保修期期：屋面防水3年；墻面、廚房房和衛(wèi)生間地面面、地下室、管管道滲漏1年；墻面、頂抹抹灰層脫落1年；RealEstateDevelopment51第五節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)法律體體系二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本制度（一）房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管理制制度住宅使用說明書書應當對住宅的結(jié)結(jié)構(gòu)、性能和各各部位（部件））的類型、性能能、標準等作出出說明，并提出出使用注意事項項。一般應當包含以以下內(nèi)容：（1）開發(fā)單位、設設計單位、施工工單位，委托監(jiān)監(jiān)理的應注明監(jiān)監(jiān)理單位；（2）結(jié)構(gòu)類型；（（3）裝修、裝飾注注意事項；（4）上水、下水、、電、燃氣、熱熱氣、通訊、消消防等設施配置置的說明；（5）有關設備、設設施安裝預留位位置的說明和安安裝注意事項；；（6）門、窗類型，，使用注意事項項；（7）配電負荷；（（8）承重墻、保保溫墻、防水層層、陽臺等部位位注意事項的說說明；（9）其他需說明的的問題。RealEstateDevelopment52第五節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)法律體體系二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本制度（一）房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管理制制度3、項目手冊制度度要求房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應當將房房地產(chǎn)開發(fā)項目目建設過程中的的主要事項記錄在房地產(chǎn)開開發(fā)項目手冊中中，并定期送房房地產(chǎn)主管部門門備案。RealEstateDevelopment53第五節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)法律體體系二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本制度（一）房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管理制制度4、商品房預售許許可制度“第六條商品房預售實行行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商商品房預售，應應當向房地產(chǎn)管管理部門申請預預售許可，取得得《商品房預售許可可證》?！薄冻鞘猩唐贩款A售售管理辦法》（1994年建設部令第40號發(fā)布，2004年修訂）RealEstateDevelopment54第五節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)法律體體系二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本制度（一）房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管理制制度商品房預售應當當符合下列條件件：1、預售人已取得得房地產(chǎn)開發(fā)資資質(zhì)證書、營業(yè)業(yè)執(zhí)照；2、按照