chap房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)概述

chap房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)概述第1頁/共53頁經(jīng)濟學(xué)研究什么?

5W——WHY

WHAT

WHERE

WHO

WHENE1H——HOW§1.1基本概念及經(jīng)濟學(xué)相關(guān)基礎(chǔ)知識回顧第2頁/共53頁經(jīng)濟學(xué)的幾個基本概念需求（宏觀、微觀）供給（宏觀、微觀）市場（廣義、狹義）價格（總體、個別、彈性）生產(chǎn)要素成本第3頁/共53頁經(jīng)濟學(xué)的幾個基本概念生產(chǎn)要素土地資本勞動力管理者職能第4頁/共53頁經(jīng)濟學(xué)的幾個基本概念幾種基本的成本（cost）概念：外顯成本、隱含成本會計成本、經(jīng)濟成本短期成本、長期成本固定成本、變動成本、總成本第5頁/共53頁§1.1基本概念及經(jīng)濟學(xué)相關(guān)基礎(chǔ)知識回顧什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的屬性特征（房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)）房地產(chǎn)的形態(tài)（實物形態(tài)、經(jīng)濟形態(tài)）房地產(chǎn)的類型第6頁/共53頁概念：房地產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱，是房屋與土地在經(jīng)濟方面的商品體現(xiàn)。房地產(chǎn)，是在一定所有制關(guān)系下，作為財產(chǎn)的房屋及其所占用的土地的總稱。房地產(chǎn)是指土地、土地之上的永久性的建筑物、構(gòu)筑物，以及由其所衍生的權(quán)利。§1.1基本概念及經(jīng)濟學(xué)相關(guān)基礎(chǔ)知識回顧第7頁/共53頁§1.1基本概念及經(jīng)濟學(xué)相關(guān)基礎(chǔ)知識回顧屬性特征（房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)）第8頁/共53頁§1.1基本概念及經(jīng)濟學(xué)相關(guān)基礎(chǔ)知識回顧分類依據(jù)類型按物質(zhì)形態(tài)劃分土地、在建工程、建成后物業(yè)按用途劃分森林、農(nóng)田、住宅、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、開發(fā)基地按經(jīng)營方式劃分用于出售的房地產(chǎn)、用于出租的房地產(chǎn)按是否產(chǎn)生收益劃分收益性物業(yè)、非收益性物業(yè)按開發(fā)程度劃分生地、毛地、熟地或：已開發(fā)土地、未開發(fā)土地、未來待開發(fā)土地分類第9頁/共53頁§1.1基本概念及經(jīng)濟學(xué)相關(guān)基礎(chǔ)知識回顧房地產(chǎn)業(yè)

對房地產(chǎn)業(yè)的理解包含兩個層次：房地產(chǎn)業(yè)所從事的主要活動（投資、開發(fā)、買賣、中介、管理、建設(shè)、維修、裝飾等）具體參與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的組織和機構(gòu)（公司、企業(yè)、政府主管機構(gòu)等）第10頁/共53頁§1.1基本概念及經(jīng)濟學(xué)相關(guān)基礎(chǔ)知識回顧房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)

經(jīng)濟學(xué)科中的一個分支學(xué)科——部門經(jīng)濟學(xué)科宏觀上研究：①房地產(chǎn)經(jīng)濟運行規(guī)律②房地產(chǎn)資源的有效配置微觀上研究：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費、服務(wù)、管理的運行機制和規(guī)律。

第11頁/共53頁§1.1基本概念及經(jīng)濟學(xué)相關(guān)基礎(chǔ)知識回顧房地產(chǎn)經(jīng)濟

房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費和再生產(chǎn)過程中的經(jīng)濟活動。

第12頁/共53頁§1.2房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的基本環(huán)節(jié)與內(nèi)容生產(chǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，即通過對自然狀態(tài)的土地投入人類勞動，進行房屋和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，獲得房地產(chǎn)勞動產(chǎn)品的過程。注：這一環(huán)節(jié)的前提條件是——獲得可供開發(fā)的土地房地產(chǎn)經(jīng)濟活動第13頁/共53頁注1：房地產(chǎn)生產(chǎn)活動的主要內(nèi)容第一層次：土地開發(fā)、房屋開發(fā)建設(shè)第二層次：在第一層次基礎(chǔ)上發(fā)展的綜合開發(fā)、配套建設(shè)，以及在流通、消費環(huán)節(jié)中以裝飾和

修繕形式為主的追加。第14頁/共53頁注2：房地產(chǎn)綜合開發(fā)的涵義從橫向看——對開發(fā)地區(qū)包括：合理規(guī)劃統(tǒng)籌安排配套建設(shè)從縱向看——對建設(shè)全過程包括：規(guī)劃設(shè)計征地拆遷土地平整建設(shè)施工第15頁/共53頁注3：裝飾與修繕裝飾——建筑安裝的外延修繕——局部建筑物的再生產(chǎn)第16頁/共53頁§1.2房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的基本環(huán)節(jié)與內(nèi)容流通環(huán)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)流通環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)的勞動產(chǎn)品進入市場，進行交易活動，實現(xiàn)其使用價值和價值的過程。嚴格地講：房地產(chǎn)流通是指房地產(chǎn)的商品形態(tài)與貨幣形態(tài)相互轉(zhuǎn)化的過程。即：通過交換實現(xiàn)房地產(chǎn)的價值和使用價值。亦即：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)者交出房地產(chǎn)的使用價值，換回價值的過程。當然，未經(jīng)開發(fā)的“生地”也能投人市場流通。第17頁/共53頁注1：房地產(chǎn)流通的活動內(nèi)容第一層次：土地流通，即地產(chǎn)流通包括：土地征用土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的租賃、抵押等第二層次：房地產(chǎn)流通，即房產(chǎn)流通包括：房屋出租、出售房屋置換房屋抵押、典當?shù)?8頁/共53頁注2：房地產(chǎn)流通主要方式房地產(chǎn)流通的主要方式有：房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)典當?shù)?9頁/共53頁消費環(huán)節(jié)房地產(chǎn)消費是指通過對房地產(chǎn)的占有、使用實現(xiàn)其使用價值的過程。經(jīng)濟學(xué)對于消費的解釋：通過對經(jīng)濟物品的占有、使用，實現(xiàn)其使用價值的過程?！?.2房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的基本環(huán)節(jié)與內(nèi)容第20頁/共53頁注：房地產(chǎn)消費的形式生產(chǎn)消費生活消費經(jīng)營消費行政消費第21頁/共53頁注1：房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生的基礎(chǔ)所有權(quán)的產(chǎn)生是房地產(chǎn)經(jīng)濟形態(tài)形成的基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)濟是商品經(jīng)濟形態(tài)的歷史產(chǎn)物第22頁/共53頁注2：房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的基本規(guī)律房地產(chǎn)市場運行規(guī)律房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的基本規(guī)律房地產(chǎn)資金（資本）運行規(guī)律第23頁/共53頁注3：房地產(chǎn)經(jīng)濟運行最基本、最重要的關(guān)系房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系市場供求關(guān)系收益分配關(guān)系第24頁/共53頁注4：房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的基本環(huán)境制度保障與政策環(huán)境外部環(huán)境第25頁/共53頁注5：我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的基本過程土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓房屋商品化與住房制度改革房地產(chǎn)綜合開發(fā)與建設(shè)的突飛猛進房地產(chǎn)市場的逐步建立與日益活躍房地產(chǎn)經(jīng)營方式的多樣化房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的逐步完善第26頁/共53頁§1.3房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟的關(guān)系第27頁/共53頁第28頁/共53頁兩者關(guān)系的具體表述房地產(chǎn)經(jīng)濟（部門經(jīng)濟）是國民經(jīng)濟（宏觀經(jīng)濟）的一部分兩者之間具有顯著的互動性和關(guān)聯(lián)性

表現(xiàn)在：總趨勢正相關(guān)國民經(jīng)濟帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的波幅大于國民經(jīng)濟國民經(jīng)濟波動的波長大于房地產(chǎn)經(jīng)濟第29頁/共53頁§1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用1）房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)代社會中重要作用的一般表述[1]房地產(chǎn)業(yè)的特點基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的作用先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性及其作用主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用不平衡性第30頁/共53頁注：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)確定的標準與面臨的特殊條件主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)概念：

“起爆劑產(chǎn)業(yè)”一國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中需求的價格和收入彈性都很高的，能夠帶動其他產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。作用：可以加速一國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高度化進程。第31頁/共53頁注：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)確定的標準

與面臨的特殊條件支柱產(chǎn)業(yè)概念：少數(shù)在國民經(jīng)濟中處于舉足輕重地位的，其價值在國民生產(chǎn)總值中占有較大比重的產(chǎn)業(yè)。第32頁/共53頁注：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)確定的標準與面臨的特殊條件c)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)的區(qū)別主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)強調(diào)的是——

產(chǎn)業(yè)的帶動作用和擴散作用支柱產(chǎn)業(yè)強調(diào)的是——

產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重和份額主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)強調(diào)的是——

產(chǎn)業(yè)成長初期對國民經(jīng)濟的帶動作用支柱產(chǎn)業(yè)強調(diào)的是——

產(chǎn)業(yè)成熟期對國民經(jīng)濟的支撐作用所以：支柱產(chǎn)業(yè)可以由主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化而來第33頁/共53頁注：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)確定的標準與面臨的特殊條件確定的標準中國“九五”期間國家計委政策研究辦公室在編制《中國支柱產(chǎn)業(yè)振興方略》中隊支柱產(chǎn)業(yè)提出了九條要求，其中第一條最主要的標準是：產(chǎn)業(yè)增加值占國民生產(chǎn)總值的5%。美國經(jīng)濟學(xué)家羅斯托的經(jīng)濟成長理論認為：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)應(yīng)能夠吸收新技術(shù)，且本身有較高的增長率，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)有較強的擴散性作用。第34頁/共53頁注：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)確定的標準與面臨的特殊條件日本經(jīng)濟學(xué)家筱原三代平則提出過著名的規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的兩個原則：收入彈性原則——把收入彈性較大的產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，以保證該產(chǎn)業(yè)有足夠的市場。生產(chǎn)率上升原則——把生產(chǎn)率提高幅度較大的產(chǎn)業(yè)作為重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，一邊能夠迅速擴張產(chǎn)業(yè)的規(guī)模。第35頁/共53頁§1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用2）房地產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟的比重及其對國民經(jīng)濟的貢獻按照國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)計算的房地產(chǎn)業(yè)增加值及其占GDP的比重房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟增長貢獻率第36頁/共53頁年份房地產(chǎn)業(yè)增加值（億元）房地產(chǎn)業(yè)增加值增展速度（%）房地產(chǎn)業(yè)增加值/GDP(%)房地產(chǎn)業(yè)增加值增量/GDP增量（%）房地產(chǎn)為GDP增長貢獻的百分點(個)1991368.21992521.134.31.93.00.431993640.78.61.81.50.201994870.311.61.91.90.2419951058.66.01.81.60.1719961149.32.31.71.00.1019971258.88.71.71.70.1519981452.618.51.95.00.3919991528.48.41.92.00.1420001698.712.81.92.30.1820011885.410.21.92.40.18房地產(chǎn)業(yè)對國民生產(chǎn)總值增長的貢獻資料來源：《中國統(tǒng)計年鑒（2002）》、《中國統(tǒng)計年鑒（2003）》第37頁/共53頁2001年國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)增加值的排序國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)分類占GDP的比重（%）增加值排序A農(nóng)、林、牧、漁業(yè)16.112B采掘業(yè)4.797C制造業(yè)34.291D電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)4.468E建筑業(yè)6.554F地質(zhì)勘探業(yè)、水利管理業(yè)0.3515G交通運輸、倉儲及郵電通訊業(yè)6.135H批發(fā)和零售貿(mào)、餐飲業(yè)8.143I金融、保險業(yè)5.746J房地產(chǎn)業(yè)1.9412K社會服務(wù)業(yè)3.969L衛(wèi)生、體育和社會福利業(yè)1.0113M教育、文化藝術(shù)及廣播電影電視業(yè)2.8510N科學(xué)研究和綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)0.7214O國家機關(guān)、黨政機關(guān)和社會團體2.6611P其他行業(yè)0.3016第38頁/共53頁估算房地產(chǎn)業(yè)增加值的基礎(chǔ)資料年份商品住宅的價格（元）城鎮(zhèn)人口（億人）人均住房面積（平方米）縣統(tǒng)計口徑人均住房支出（元）199616673.7317.0124.1199717903.9417.6164.0199818544.1618.6195.6199918574.3719.6222.1200019484.5920.6238.2200120174.8120.8249.5200220925.0222.8242.6200322125.2423.7256.5資料來源：各年度《中國統(tǒng)計年鑒》第39頁/共53頁房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟增長貢獻率（%）

=房地產(chǎn)業(yè)增加值÷國民經(jīng)濟總增加值即：當年房地產(chǎn)業(yè)增加值（GDP）占國民經(jīng)濟增加值的比重。

第40頁/共53頁§1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用3）房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的三大效應(yīng)回顧效應(yīng)前瞻效應(yīng)旁側(cè)效應(yīng)第41頁/共53頁①房地產(chǎn)業(yè)的回顧效應(yīng)所謂“回顧效應(yīng)”——產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對為其提供投入品的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所施加的影響。房地產(chǎn)業(yè)具有回顧效應(yīng)的原因：

房地產(chǎn)業(yè)涵蓋范圍廣泛，且其影響范圍會隨經(jīng)濟發(fā)展和人民收入水平的提高而逐步擴大。第42頁/共53頁例：商品房銷售與鋼材、木材、水泥的相關(guān)性

年份項目1988198919901991199219931994商品房銷售額增長率（%）33.711.223.317.979.3102.517.9木材價格指數(shù)（上年=100）129.7114.110096.4112168.7101.6鋼材價格指數(shù)（上年=100）12511710010412116192水泥價格指數(shù)（上年=100）115.9130.493.9110.7120.3169.395.3第43頁/共53頁②房地產(chǎn)業(yè)的前瞻效應(yīng)所謂“前瞻效應(yīng)”

——產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了能夠引起新的產(chǎn)業(yè)活動的基礎(chǔ)，并為更廣大范圍的經(jīng)濟活動提供了可能，甚至為新的產(chǎn)業(yè)的建立創(chuàng)造了條件。第44頁/共53頁③房地產(chǎn)業(yè)的旁側(cè)效應(yīng)所謂“旁側(cè)效應(yīng)”——產(chǎn)業(yè)發(fā)展對社會的影響，包括所有不能劃入上兩種效應(yīng)的其他效應(yīng)。主要是指促進了社會整體物質(zhì)文明和精神文明水平提高的那些