首聯(lián)集團連鎖經(jīng)營市場開發(fā)管理手冊

北京首聯(lián)商業(yè)集團有限公司分公司市場開發(fā)管理手冊1修改記錄修改后版頁數(shù)修改日期修改說明備注

本2目錄第一章總則..........................................................................................4精品文檔放心下載第二章方針與原則..............................................................................5謝謝閱讀第三章組織..........................................................................................6感謝閱讀第一節(jié)組織結構............................................................................................6精品文檔放心下載第二節(jié)相關崗位職責....................................................................................6謝謝閱讀第四章流程........................................................................................12感謝閱讀第一節(jié)開發(fā)計劃管理流程..........................................................................12感謝閱讀第二節(jié)項目審批管理流程..........................................................................16感謝閱讀第三節(jié)開發(fā)決策技術優(yōu)化流程..................................................................20感謝閱讀第四節(jié)項目調研管理流程..........................................................................21感謝閱讀第五章管理制度及規(guī)范....................................................................22精品文檔放心下載第一節(jié)大賣場的選址策略..........................................................................22精品文檔放心下載第二節(jié)商圈調查作業(yè)規(guī)范..........................................................................23謝謝閱讀第三節(jié)可行性研究作業(yè)規(guī)范......................................................................28精品文檔放心下載第三節(jié)項目開發(fā)移交管理制度..................................................................31感謝閱讀附錄一管理表單..................................................................................32感謝閱讀商圈初步調研報告........................................................................................32精品文檔放心下載項目調研報告內容范本目錄........................................................................35感謝閱讀項目合同范本................................................................................................35謝謝閱讀商用房買賣合同............................................................................................35感謝閱讀商圈市場調查明細表....................................................................................38感謝閱讀預選店輔條件標準........................................................................................42謝謝閱讀主要設備商名錄............................................................................................42謝謝閱讀3第一章總則第一條目的為明確單店開發(fā)流程，明細各崗位在開發(fā)流程中所承擔的責任的，規(guī)范開發(fā)精品文檔放心下載作業(yè)的原則和標準，針對單店開發(fā)的各個階段及各崗位對單店開發(fā)工作權責劃分、精品文檔放心下載作業(yè)流程、作業(yè)規(guī)范進行解釋和描述，形成本管理手冊，作為作業(yè)指導管理的依精品文檔放心下載據(jù)，供相關崗位工作人員參照執(zhí)行。第二條適用范圍謝謝閱讀部部長，分公司財務部部長，總公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理，總公司投資發(fā)展部人員，精品文檔放心下載總公司運營管理部部長。（二）適用工作內容：單店的開發(fā)管理工作全過程。第三條手冊管理（一）發(fā)放方法由綜合辦公室負責組織每年一次的手冊修訂工作，并由總經(jīng)理、總公司投資精品文檔放心下載發(fā)展部匯簽施行。精品文檔放心下載第四條手冊的更新年度內內容調整以補充文件形式發(fā)布，補充文件要求進行編號管理，發(fā)放范精品文檔放心下載圍及發(fā)放回收管理與手冊管理相同。手冊每年更新一次，年度更新時應將年度內補充文件分類歸并到手冊各章節(jié)。謝謝閱讀第五條手冊密級手冊的密級為一級內部控制級，公司內部指定對象可以查閱。精品文檔放心下載注意作好手冊保密工作。應按適用范圍發(fā)放，總公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、投精品文檔放心下載資發(fā)展部人員、運營管理部部長、分公司總經(jīng)理副總經(jīng)理、營運部部長、財務部精品文檔放心下載長、發(fā)展部人員可發(fā)放完整手冊，其他人員只發(fā)放與其相關作業(yè)的部分。并應與感謝閱讀領用者簽訂保密協(xié)議。第二章方針與原則第六條現(xiàn)階段，以直營和托管特許（具體形式應按分公司規(guī)劃增加相關謝謝閱讀合作內容例如：購買、合資、加盟）為主要的連鎖經(jīng)營模式，在自身條件和外界感謝閱讀環(huán)境成熟時，在相關業(yè)態(tài)可以開展特許連鎖業(yè)務。第七條精品文檔放心下載統(tǒng)一結算、統(tǒng)一促銷，廣泛布點，形成自身完備的服務網(wǎng)絡和經(jīng)營體系，為消費精品文檔放心下載者提供品質標準化、價格大眾化的商品及服務，及時的最大限度滿足顧客需求。感謝閱讀第八條單店開發(fā)原則（一）客觀性原則：力求客觀反映問題，以減少人為決策風險。精品文檔放心下載（二）科學性原則：確保相關評定評價方法科學準確。（三）全面性原則：追求體系全面，以保證指標的科學性。謝謝閱讀（四）可比性原則：多項目、多地址比較，力求方案最優(yōu)化。謝謝閱讀（五）謹慎性原則：謹慎選擇，把好開店關，寧缺勿爛，確保投資成功。謝謝閱讀第三章組織第一節(jié)組織結構第九條組織結構圖總公司總經(jīng)理投資發(fā)展副總……分公司總經(jīng)理…………運營管理部投資發(fā)展部信息中心精品文檔放心下載分管副總經(jīng)理發(fā)展部營運部信息部財務部……業(yè)工項工態(tài)程目程發(fā)管管管展理理理第二節(jié)相關崗位職責第十條總公司投資發(fā)展副總經(jīng)理主要相關職責1.發(fā)掘市場機會，領導創(chuàng)新與變革2.組織尋找新的業(yè)務發(fā)展機會3.負責組織研究業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢和相關政策法規(guī)，建立集團信息資源庫感謝閱讀4.負責根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略要求，制定對外投資計劃，組織項目的前期論證感謝閱讀5.負責集團資本運作方案的制定并分步驟開展資本運作的具體實施謝謝閱讀6.領導制定股權融資和債權融資計劃，負責和金融機構高層的全面接觸精品文檔放心下載7.負責重要投資合同的談判和執(zhí)行，組織建立投資風險約束機制精品文檔放心下載8.負責投資項目的后續(xù)管理和投資效果分析9.負責下屬合資公司與集團總部保持良好溝通，定期向總部匯報經(jīng)營戰(zhàn)略和謝謝閱讀計劃執(zhí)行情況、資金運用情況和盈虧情況、機構和人員調配情況及其他重大事宜精品文檔放心下載10.負責派駐合資集團的管理人員的調配第十一條總公司投資發(fā)展部部長主要相關職責1.負責對國家經(jīng)濟環(huán)境、競爭對手、市場情報進行收集與分析，組織擬定和謝謝閱讀修訂公司戰(zhàn)略2.負責發(fā)現(xiàn)新的商業(yè)機會，提出公司新業(yè)務發(fā)展方向的決策性建議精品文檔放心下載3.負責組織對公司重大項目進行投資可行性研究論證；謝謝閱讀4.負責擬定公司重大投資方案并提交公司決策層或戰(zhàn)略投資委員會；感謝閱讀5.負責對重大投資項目的實施進行有效的跟蹤與監(jiān)督；謝謝閱讀6.負責投資項目信息的收集和分析工作7.協(xié)助集團領導制定股權融資與債權融資計劃8.協(xié)助對分公司發(fā)展戰(zhàn)略進行審核，監(jiān)督其實施并對實施效果進行評估，并謝謝閱讀向決策層提出書面意見9.協(xié)助對分公司投資項目進行審核，控制投資項目投入資金的額度、進度、精品文檔放心下載投向，并向決策層提出書面意見；10.負責消費合作工作的執(zhí)行和監(jiān)督評估11.負責指導屬下員工制定階段工作計劃，并督促執(zhí)行；感謝閱讀12.負責部門隊伍建設，選拔、配備、培訓、評價本部門人員；精品文檔放心下載13.負責部門內工作任務分工，合理安排人員；14.負責控制部門預算，合理運用資金；第十二條總公司投資發(fā)展部內部項目管理崗主要相關職責謝謝閱讀1.負責組織對集團重大對內投資項目進行可行性研究論證；精品文檔放心下載2.負責擬定公司重大對內投資項目的實施方案并提交公司決策層；精品文檔放心下載3.負責對內投資項目的跟蹤分析與監(jiān)督；4.分析各個業(yè)態(tài)競爭狀況，尋找和確定潛在的可并購對象感謝閱讀5.制定和執(zhí)行業(yè)態(tài)擴張計劃，負責并購項目的可行性報告精品文檔放心下載6.協(xié)助資本運作方案的擬定和實施7.并購項目的跟蹤分析8.協(xié)助分公司制定新開門店投資可行性分析報告9.審查分公司新開門店的投資可行性報告10.投資項目的文件管理11.完成部門部長交辦的其他任務第十三條總公司投資發(fā)展部工程管理崗主要相關職責1.參與工程項目前期規(guī)劃方案論證、單體初步設計、施工圖設計會簽謝謝閱讀2.參與施工圖會審3.負責組織工程的報建工作、組織有關人員辦理工程開工前的各項準備工作謝謝閱讀4.審查分公司新開門店建筑工程的方案和設備投資計劃精品文檔放心下載5.組織初步篩選投標單位6.協(xié)助對投標單位進行資質審查和招標文件、標底的審核感謝閱讀7.協(xié)助通過招投標程序確定投標單位8.指導項目的實施，監(jiān)督檢查項目完成的進度和工程質量謝謝閱讀9.協(xié)調施工單位、監(jiān)理單位、設計單位、規(guī)劃單位的外部工作關系，審查施精品文檔放心下載工組織方案10.協(xié)調有關部門解決施工現(xiàn)場的技術變更或技術疑難問題精品文檔放心下載11.負責組織對施工安全進行管理，對工程成本進行控制精品文檔放心下載12.組織相關部門驗收工程項目,與物業(yè)公司進行交接精品文檔放心下載13.感謝閱讀備采購的預算14.對項目質量進行監(jiān)督，對相關技術方面情況給與指導精品文檔放心下載第十四條總公司運營管理部部長主要相關職責1.參與項目立項評審工作2.參與項目審批工作3.負責對相關內容提出評審意見4.制造賣場布局圖第十五條總公司信息中心主任主要相關職責1.參與項目立項評審工作2.參與項目審批工作3.負責對相關內容提出評審意見第十六條分公司總經(jīng)理主要相關職責1.審核年度開發(fā)計劃2.審核開發(fā)預算3.審批開發(fā)立項方案4.審批開發(fā)項目5.監(jiān)督檢查開發(fā)工作進度、質量、費用開支情況第十七條分公司分管副總經(jīng)理主要相關職責1.審核年度開發(fā)計劃2.審核開發(fā)立項3.審核項目可行性研究報告4.監(jiān)督檢查開發(fā)工作進度、質量、費用開支情況第十八條分公司發(fā)展部部長主要相關職責1.負責擬定和修訂公司戰(zhàn)略發(fā)展計劃，并報總部投資發(fā)展部批準謝謝閱讀2.負責市場調研，位公司的發(fā)展和其他職能部門提供相關市場和競爭對手信感謝閱讀息3.根據(jù)集團的戰(zhàn)略部署，制定公司的年度擴張計劃和投資預算精品文檔放心下載4.負責組織對公司重大項目進行投資可行性研究論證5.尋找和確定潛在可并購對象，做好并購項目準備工作并提請總部批準感謝閱讀6.尋找、篩選和確定新店地址，與新店物業(yè)進行談判并簽訂合同感謝閱讀7.制定新店建筑工程和設備投資計劃與預算，提請公司投資發(fā)展部批準感謝閱讀8.配合公司投資發(fā)展部進行新開門店建筑工程的統(tǒng)一招標感謝閱讀9.統(tǒng)一采購門店設施與物料，并監(jiān)督新店建筑工程項目的實施精品文檔放心下載10.負責工程設備的后期維護11.負責指導屬下員工制定階段工作計劃，并督促執(zhí)行；感謝閱讀12.負責部門隊伍建設，選拔、配備、培訓、評價本部門人員；感謝閱讀13.負責部門內工作任務分工，合理安排人員；14.負責控制部門預算，降低費用成本；第十九條分公司發(fā)展部業(yè)態(tài)發(fā)展崗主要相關職責1.協(xié)助部長制定大賣場業(yè)態(tài)年度擴張計劃2.尋找、篩選和確定新店位置3.與初步選定的新店選址的業(yè)主進行談判，并作好簽訂合同前的各項準備工感謝閱讀作4.投資項目的文件、資料管理第二十條分公司發(fā)展部工程管理崗主要相關職責1.制定新店建筑工程和設備投資計劃及項目預算，并提請集團投資發(fā)展部批謝謝閱讀準2.制定新店建筑工程和設備投資計劃與預算，并提請集團投資發(fā)展部批準。感謝閱讀3.配合集團投資發(fā)展部進行新開店建筑工程的統(tǒng)一招標感謝閱讀4.統(tǒng)一采購門店設施與物料。5.管理和監(jiān)督新店建筑工程項目的實施。6.負責工程設備的后期維護第二十一條分公司營運部部長主要相關職責1.參與項目立項評審工作2.參與項目審批工作3.負責對相關內容提出評審意見第二十二條公公司財務部部長主要相關職責1.參與各項調查預算審核工作2.審核各項開發(fā)物業(yè)合同3.審核開發(fā)中的各項合同的結算工作第四章流程第一節(jié)開發(fā)計劃管理流程第二十三條計劃制定流程圖部門名稱分公司流程名稱開發(fā)計劃流程發(fā)展部分公司總經(jīng)理辦公會分公司總經(jīng)理總公司投資發(fā)展部總經(jīng)理辦公會董事會ABCDEF否否否否通過通過通過1年度發(fā)展計劃及資金計劃審核審核審核審定通過2計劃執(zhí)行資料備案并下達計劃

否3計劃調整建議和進度反饋監(jiān)督計劃執(zhí)行審定和信息收集通過執(zhí)行調整計劃調整計劃并備案4計劃執(zhí)行情況監(jiān)督計劃執(zhí)行5總結和分析第二十四條節(jié)點感謝閱讀力制定分公司發(fā)展計劃（二）自身計劃的制定本著不與公司計劃相矛盾的原則進行感謝閱讀第二十五條節(jié)點B1、D1、E1、F1（一）由分公司發(fā)展部組織分公司總經(jīng)理辦公會議討論相關發(fā)展計劃，討論精品文檔放心下載通過后報集團投資發(fā)展部審核。如未通過，則由發(fā)展部繼續(xù)修改相應計劃上報。感謝閱讀感謝閱讀展部修改后再上報。未發(fā)現(xiàn)問題則報總經(jīng)理辦公會討論審核。精品文檔放心下載感謝閱讀投資委員會審定，未通過由分公司發(fā)展部修改后上報。精品文檔放心下載發(fā)展部執(zhí)行第二十六條節(jié)點D2、A2（一）由集團投資發(fā)展部將相關資料備案，并下達分公司執(zhí)行精品文檔放心下載（二）分公司發(fā)展部依據(jù)計劃執(zhí)行第二十七條節(jié)點分公司發(fā)展部在執(zhí)行過程中要及時向集團投資發(fā)展部反饋計劃執(zhí)行情況，如謝謝閱讀需調整計劃，向集團投資發(fā)展部提出調整計劃建議書第二十八條節(jié)點D3由集團投資發(fā)展部監(jiān)督相關計劃執(zhí)行情況并及時收集相應調整計劃，需要調精品文檔放心下載整計劃時，由投資發(fā)展部報集團董事會審定第二十九條節(jié)點F3集團董事會對調整計劃進行審定，通過后下達集團投資發(fā)展部執(zhí)行。未通過感謝閱讀的調整計劃由分公司發(fā)展部修改后上報第三十條節(jié)點D4由集團投資發(fā)展部依據(jù)董事會審定結果下達分公司發(fā)展部執(zhí)行，并給與備案感謝閱讀第三十一條節(jié)點A4、A5（一）分公司發(fā)展部依據(jù)調整計劃執(zhí)行（二）分公司發(fā)展部在執(zhí)行過程中及時向集團投資發(fā)展部反饋相應計劃執(zhí)行感謝閱讀情況，并在計劃完成后總結和分析計劃完成情況上報集團投資發(fā)展部感謝閱讀第三十二條節(jié)點D5集團投資發(fā)展部對計劃執(zhí)行情況給與監(jiān)督和支持，以保證計劃的順利實現(xiàn)。感謝閱讀并對計劃總結和分析結果及時整理、反饋、保存第三十三條標準與考核：指標設置建議指標指標解釋指標資料來被考考核人謝謝閱讀權重分值源核部門1.計劃制定情況效、可執(zhí)行過程信息收集分公司發(fā)分公司總展部經(jīng)理2.計劃審核情況過程信集團時息收集投資發(fā)展部集團總經(jīng)3.計劃分解情況分解計劃的切實可行、及時各分解計劃表集團投資發(fā)展部理4.計劃執(zhí)行反饋情況效，反饋及時過程信息收集分公司發(fā)分公司總展部經(jīng)理5.計劃總結和分析情況細各計劃情況匯分公司發(fā)分公司總總表展部經(jīng)理合計1100第二節(jié)項目審批管理流程第三十四條項目審批管理流程圖部門名稱分公司發(fā)展部流程名稱項目審批管理流程發(fā)展部總經(jīng)理辦公會投資發(fā)展部總經(jīng)理辦公會投資與發(fā)展委員會董事會感謝閱讀ABCDEF1收集內外部信息收集內外部信息依據(jù)發(fā)展計劃依據(jù)發(fā)展計2尋求項目劃尋求項目3進行項目前期調研YN審核NNNNN4撰寫項目可行性報告審核審核備案依據(jù)權限審批審核依據(jù)權限審批YY項目執(zhí)行項目立項5項目信息反項目支持和監(jiān)督，6饋信息收集項目總結和項目整理匯7分析報和考核信息共享8第三十五條節(jié)點A1、感謝閱讀計劃收集相關項目信息感謝閱讀項目的信息準確性做深入的調查，保證項目信息的真實有效謝謝閱讀第三十六條節(jié)點A2、C2（一）分公司發(fā)展部尋求并落實有關項目信息后交予集團投資發(fā)展部匯總感謝閱讀感謝閱讀相關標準執(zhí)行，并及時反饋分公司發(fā)展部第三十七條節(jié)點C3、A3精品文檔放心下載行性調研階段（二）分公司發(fā)展部依據(jù)審核結果展開項目可行性調研階段精品文檔放心下載（三）未通過審核的項目信息進入項目信息庫，待今后篩選謝謝閱讀第三十八條節(jié)點A4、B4、C4、D4、E4、F4感謝閱讀簡介、項目預算、項目投資回報分析等相關內容，報告鼻息準確詳實，以保證審謝謝閱讀核的有效性謝謝閱讀項目可行性確定項目，上報集團投資發(fā)展部精品文檔放心下載公會議或董事會討論審批。精品文檔放心下載會審批精品文檔放心下載進度需求第三十九條節(jié)點C5、A5精品文檔放心下載部執(zhí)行感謝閱讀不規(guī)范行為第四十條節(jié)點A6、C6謝謝閱讀確有效精品文檔放心下載順利進行（三）上訪的溝通可以通過例會制度實現(xiàn)，必須坦誠、無虛假隱瞞現(xiàn)象精品文檔放心下載第四十一條節(jié)點A7、C7（一）分公司發(fā)展部在項目結束后，對項目執(zhí)行結果給與及時地總結和分析，精品文檔放心下載保證項目過程的完整和真實，并報集團投資發(fā)展部匯總謝謝閱讀分公司發(fā)展部修改。精品文檔放心下載考核中給與體現(xiàn)。（四）分公司發(fā)展部依據(jù)調整計劃執(zhí)行（五）分公司發(fā)展部在執(zhí)行過程中及時向集團投資發(fā)展部反饋相應計劃執(zhí)行感謝閱讀情況，并在計劃完成后總結和分析計劃完成情況上報集團投資發(fā)展部謝謝閱讀第四十二條所有信息進入公司信息庫，按權限、需求共享謝謝閱讀第四十三條謝謝閱讀指定時限內完成審批。第四十四條謝謝閱讀X%感謝閱讀第四十五條標準與考核：指標設置建議指標指標解釋指標資料來被考考核人精品文檔放心下載權重分值源核部門1.項目信息收集情況項目信息收集及過程信分公時、完善、有效息收集司發(fā)展部、集團總經(jīng)集團投資發(fā)展部理2.項目立項情況過程信集團理息收集投資發(fā)展部3.項目執(zhí)行情況確、及時過程信息收集集團投資集團總經(jīng)發(fā)展理部、分公司發(fā)展部5.項目總結和分析情況細項目總結報告分公司發(fā)分公司總展部經(jīng)理合計1100第三節(jié)開發(fā)決策技術優(yōu)化流程店鋪經(jīng)營成敗經(jīng)驗借鑒店鋪經(jīng)營成敗因素討論成敗因素枚舉、整理確定調研課題及計劃已開業(yè)店鋪商圈數(shù)據(jù)收集競爭者店鋪商圈數(shù)據(jù)收集已開業(yè)店鋪經(jīng)營數(shù)據(jù)收集競爭者店鋪經(jīng)營數(shù)據(jù)收集數(shù)據(jù)整理店鋪經(jīng)營成果評價依據(jù)店鋪經(jīng)營數(shù)據(jù)對店鋪進行分類商圈與經(jīng)營成果數(shù)據(jù)相關性分析確定否決指標確定關鍵因素指標確定商圈店鋪評價分析方法利用已有數(shù)據(jù)校驗收集其他店鋪數(shù)據(jù)校驗確定商圈店鋪評價方法報分公司及總公司審批下達執(zhí)行第四節(jié)項目調研管理流程區(qū)域商圈調研計劃選擇調研公司區(qū)域商圈調研區(qū)域調研結果開發(fā)計劃預選址單店商圈調研計劃調研報告商務洽談構成類別、價格帶作投資分析確定店址辦理各項相關審批手續(xù)資料手續(xù)備案并移交營建第五章管理制度及規(guī)范第一節(jié)大賣場的選址策略第四十六條大賣場是指營業(yè)面積在5000－10000平米賣場。感謝閱讀第四十七條商圈策略（一）2500-5000m2的超市，應選擇在人口數(shù)達到5-10萬的較大規(guī)模居民區(qū)精品文檔放心下載中開店；（二）5000-10000m2及以上面積的超市，可選擇城鄉(xiāng)接合部，商圈內居民數(shù)感謝閱讀達到10-20萬的地區(qū)開店謝謝閱讀在5公里以上。第四十八條開店策略謝謝閱讀之間的距離不宜太遠，應在本區(qū)域內保持絕對的競爭優(yōu)勢。精品文檔放心下載精品文檔放心下載輛以60-80公里/小時的速度，在一個工作日內可以往返。既充分利用資源，又提感謝閱讀高工作效率。謝謝閱讀謝謝閱讀突。精品文檔放心下載第四十九條店址的確定感謝閱讀進行綜合評估。（二）用地確保：有關適合的地點選定之后，接著則需展開用地確保的工作，謝謝閱讀查明新建分店或改建舊店是否符合城市規(guī)劃及建筑方面的規(guī)定，特別是要了解各精品文檔放心下載種限制性規(guī)定。通過認真細致的談判和嚴謹周密的法律文件，獲得相關物件的租精品文檔放心下載賃權。（三）用地整備：1.店前道路的改善2.電氣、煤氣、自來水等公共設施3.舊店外觀的改造第二節(jié)商圈調查作業(yè)規(guī)范第五十條商圈分析定義感謝閱讀引顧客的輻射范圍。（二）商圈與超市經(jīng)營活動有著極為密切的關系，無論新設或已設的超級市精品文檔放心下載場，都不應忽視對商圈的分析。精品文檔放心下載圈規(guī)模變化的因素進行實地調查和分析，為選擇店址，制定和調整經(jīng)營方針和策精品文檔放心下載略提供依據(jù)。第五十一條商圈分析的重要性：精品文檔放心下載人口的狀況以及市場、非市場因素的有關資料的基礎上，進行經(jīng)營效益的評估，精品文檔放心下載衡量店址的使用侳按照設計的基本原則，選定適宜的地點，創(chuàng)造經(jīng)營優(yōu)勢。感謝閱讀精品文檔放心下載源和客流類型，了解顧客的不同需求特點，從而采取相應的競爭性經(jīng)營策略，投感謝閱讀顧客之所好。贏得了顧客的信賴，就贏得了競爭優(yōu)勢。謝謝閱讀確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在的顧客群，從而制定相應的市場開拓戰(zhàn)精品文檔放心下載略，力求在保持基本顧客群的同時，吸引潛在的顧客群，不斷提高市場占有率。精品文檔放心下載第五十二條商圈構成的因素：（一）商圈一般由邊緣商業(yè)圈、次級商業(yè)圈、核心商業(yè)圈三部分組成。謝謝閱讀200感謝閱讀超市核心商圈在500米以內，大賣場在1.5公里以內；謝謝閱讀200-500米，謝謝閱讀便利超市次級商圈在500-1000米，大賣場的次級商圈在1.5-3公里；謝謝閱讀500-800米，精品文檔放心下載便利超市的邊緣商圈在1000-1500米，大賣場的邊緣商圈在3-5公里。謝謝閱讀第五十三條商圈顧客組成（一）商圈顧客組成比例：在來店購物的顧客中，構成比例依次為：感謝閱讀商圈層次所占顧客比例核心商圈55-70%次級商圈15-25%邊緣商圈5%感謝閱讀比就越低，同時來店購物次數(shù)也相應較低。在競爭優(yōu)勢較明顯的前提下，通常的精品文檔放心下載測算方法：1.核心商圈80%居民會每月來店購物14次；2.次級商圈40%居民會每月來店購物10次；3.邊緣商圈20%居民會每月來店購物8次。（三）常住顧客與流動顧客1.居住人口：核心商圈內基本顧客的主要來源。2.工作人口：次級商圈內基本顧客的主要來源。超市附近的工作人口越多，感謝閱讀商圈規(guī)模相對擴張越大，潛在的顧客數(shù)量就越多，對超市經(jīng)營就越有利。感謝閱讀3.流動人口：邊緣商圈的顧客基礎。一個地區(qū)的流動人口越多，在這一地區(qū)謝謝閱讀經(jīng)營的超市可以捕獲的潛在顧客就越多，同時經(jīng)營者云集，競爭亦趨激烈，這就感謝閱讀要求經(jīng)營者更講求競爭策略和經(jīng)營特色。當然，商圈顧客的確定受許多因素影響，精品文檔放心下載經(jīng)營者應該全面考慮，才能確定正確的商圈范圍和來客預估。感謝閱讀第五十四條商圈確定應考慮的因素：（一）地理因素：超市所在地區(qū)的特點。1.精品文檔放心下載但競爭激烈，超市需有出奇制勝的競爭策略。2.居民小區(qū)或城鄉(xiāng)結合部：主要顧客為附近的常住人口，商圈規(guī)模較小，要謝謝閱讀擴大商圈規(guī)模則超是必須創(chuàng)出自己獨特的經(jīng)營特色，大型綜合超市或倉儲式會員感謝閱讀制超市還要求一定要有大型停車場。感謝閱讀方面超市在既定地區(qū)開展經(jīng)營，經(jīng)營的商品只有投目標顧客所好，才能吸引潛在謝謝閱讀的顧客，商圈規(guī)模才會延伸擴長。另一方面，商圈規(guī)模的大小與商品購買頻率成感謝閱讀反比。如日常生活必需品，購買頻率大，顧客一般就近購買。而大型家電等耐用精品文檔放心下載消費品，消費周期長，購買頻率低，顧客則會擴大購買范圍，則超市的商圈范圍感謝閱讀就較大。（三）其他因素：1.超市的經(jīng)營特征2.超市的經(jīng)營規(guī)模3.競爭對手的情況4.顧客的流動性5.交通地理情況6.超市促銷手段第五十五條商圈內的市場調查：（一）顧客群調查：1.常住人口家庭狀況調查：可以采用委托專業(yè)人員上門分送，與居委會合作謝謝閱讀分送，郵寄或直接送入住宅區(qū)的信箱內。無論采取何種方式，都必須有必要的誘謝謝閱讀導，如重要性說明、贈送小禮品、按問卷編號抽獎等。便利店周邊常住人口的調謝謝閱讀查應保證300-500謝謝閱讀度、收入水平、消費能力（月家庭支出額，用于食品的支出等）、交通工具等諸謝謝閱讀方面有充分了解，為以后進行有關的科學預測和確定適應周圍消費群的商品結構謝謝閱讀提供豐富的資料。2.流動人口測定方法：選擇適當?shù)娜掌?，指定專人到預定的店址測定各不同謝謝閱讀時段（如早晨上班高峰、中午、晚上下班后等）的來往人流數(shù)和年齡結構，畫出感謝閱讀流動顧客曲線，預估入庫率，即流動人口中進入店鋪的人數(shù)比例。精品文檔放心下載3.顧客購物傾向調查：對周邊顧客的購物頻率、購買商品意向進行調查，以精品文檔放心下載確定店鋪主要商品構成，滿足顧客需要。（二）競爭店調查：1.現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量、規(guī)模；2.現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的經(jīng)營狀況；3.現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的商品品項；4.現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的商品價格和毛利水平；5.商圈內各類零售店的優(yōu)勢和弱點，短期和長期變動；精品文檔放心下載6.商圈內零售店的飽和度。（三）店鋪周邊機構調查：1.通過走訪、查閱資料等方式，了解地區(qū)辦事處、民政科居民委員會的數(shù)量感謝閱讀及人口，收集商圈居委會各主任名稱、電話、及所管理有人口分常住及暫住人口，謝謝閱讀收集小區(qū)物業(yè)公司相關資料，了解店鋪周邊（可擴大商圈）的機關、企事業(yè)單位、謝謝閱讀廠礦、公司、院校、中小學、幼兒園等單位，掌握單位人數(shù)，收入水平、發(fā)薪日謝謝閱讀期、餐飲安排、后勤福利要求等，與相關單位建立固定的聯(lián)系方式，為日后團購感謝閱讀工作掌握第一手資料。2.了解店鋪周邊公共設施情況，如影院、餐飲、娛樂場所、圖書館、公交車謝謝閱讀站等情況，掌握相關規(guī)律，把握流動客流的動態(tài)。（四）店鋪商圈商品調查1.對店鋪周邊主要商品的品種、價格等進行調查，以確定店鋪商品構成；謝謝閱讀2.對店鋪周邊居民主要品牌、地方品牌等進行調查，更好地適應當?shù)鼐用竦闹x謝閱讀消費需求。第五十六條商圈市場銷售預測謝謝閱讀可以對新開店鋪的銷售作出預估。謝謝閱讀以便作出較為科學的預測。第五十七條顧客狀況預測：（一）入店率測算法1.根據(jù)立地條件與商圈消費特性預計商圈居民可能入店率：一般可以按照核精品文檔放心下載心商圈70-80%的住戶平均每月來店12-1450-60%的住戶平均每月來精品文檔放心下載店8-1030-40%住戶平均每月來店6-8感謝閱讀數(shù)。2.預估客單價：據(jù)商圈居民購物金額分析和居民消費特性，預估未來開店后精品文檔放心下載的客單價；3.銷售預估：根據(jù)以上日來客數(shù)和客單價情況，則可以計算出每月銷售額。精品文檔放心下載（二）市場占有率的銷售預測：1.根據(jù)居民消費特性調查，了解商圈居民每月用于日常消費品的支出金額，感謝閱讀計算出各商圈內月消費規(guī)模；2.60%40%；精品文檔放心下載邊緣商圈占15%的市場份額計算，由此估算出本店在周邊商圈中可以獲得的月市感謝閱讀場份額，即可作為本店未來銷售金額。3.以上兩種測算方法得到的數(shù)據(jù)進行比對，可以基本得到本店未來銷售的基感謝閱讀本數(shù)據(jù)。第五十八條店鋪銷售主要預測指標（一）大賣場超市（6000-10000平方米）的銷售預測：感謝閱讀商圈周邊住戶不低于25000戶左右，常住人口在10萬人以上；感謝閱讀B.平均日來客數(shù)不低于5000人次；C.平均日銷售額可以達到1000000元以上；商圈周邊沒有競爭對手或較弱。第三節(jié)可行性研究作業(yè)規(guī)范第五十九條原則：感謝閱讀理制定投資計劃，并注重節(jié)省成本。第六十條設備投資（一）根據(jù)店鋪面積、經(jīng)營品類對店鋪投資作出測算，包括租金，店面裝修，謝謝閱讀照明、冷凍冷藏設備、貨架、電腦、收銀機、存包柜等，并按設備種類分年度攤謝謝閱讀銷。（二）營業(yè)區(qū)設備清單：序號名稱數(shù)量1風幕柜7.00萬元2冷船10.00萬元3冰藏柜供應商配套贈送4冰品冷柜供應商配套贈送51.5M貨架5萬元1.50*905層感謝閱讀61.8M貨架1.00萬元1.80*906層謝謝閱讀7面包柜0.40萬元8收銀臺0.34萬元9收款機0.8萬元10存包柜0.30萬元電腦0.50萬元合計以上投資總計約？？？？萬元。（三）如要經(jīng)營主食加工業(yè)務，還應加入主食加工設備。主要包括以下幾種：精品文檔放心下載絞肉機、切片機、多功能機、菜餡機、壓機機、和面機、電餅鐺、蒸車、開水器、精品文檔放心下載排油煙罩、不銹鋼灶臺、雙聯(lián)水池和其它相關設備。第六十一條投資回報分析方法：謝謝閱讀店鋪開業(yè)后的經(jīng)營業(yè)績和投資回報期，對店鋪經(jīng)營前景作出判斷，以便進行相應感謝閱讀決策。（二）投資預算和經(jīng)營分析序號項目金額備注一投資1工程投資（裝修）5年攤提2設備投資5年攤提3電腦系統(tǒng)含在設備投資內4非實質商品5年攤提5開辦費5年攤提流動資金建筑成本（租金）1天的租金=1個月的租金二年費用1經(jīng)營費用人事費用按銷售額3%測算基本設施費用按1.25%行銷及促銷費按3‰測算款機費用按0.7‰測算維修費用按每月？元計一般費用按6‰測算商品損耗按1.2%測算2管理費用投資攤銷租金按月租金？萬元3財務費用4營業(yè)稅及附加三年營業(yè)收入1含稅銷售收入按均日銷1.5萬元2毛利按13.8%測算3其它收入如通道費用，按0.7%測算4營業(yè)外收入按每月？元計，包括0.2%的紙皮回收費謝謝閱讀四投資評估1損益平衡點2利潤3投資回報率4投資回收期感謝閱讀（三）未來五年銷售計劃及投資回報測算：投資攤銷及經(jīng)營計劃投資回收后項目第一年第二年第三年第四年第五年經(jīng)營計劃1.0現(xiàn)金流入量1.1銷售收入547.50575.00603.75603.75603.75603.75感謝閱讀1.2其它收入6.236.436.636.636.636.63精品文檔放心下載1.3現(xiàn)金流入小計553.73581.43610.38610.38610.38610.38精品文檔放心下載2.0現(xiàn)金流出量2.1商品購進成本471.95494.50519.23519.23519.23519.23謝謝閱讀2.2經(jīng)營費用36.1039.5341.4641.4641.4641.46感謝閱讀投資攤銷6.246.246.246.246.240精品文檔放心下載未攤銷投資余額24.9618.7212.486.2400謝謝閱讀利潤19.5323.1625.4525.4525.4525.45感謝閱讀說明：1.按第二年、第三年銷售額分別增長5%；2第一年毛利率13.8%，第二年為14%，第四年為15%測算謝謝閱讀3.其它指標同上表。4.平均投資利潤：23.80萬元5.此預算表以貨幣絕對值為計算依據(jù)。第三節(jié)項目開發(fā)移交管理制度第六十二條精品文檔放心下載立項審批后方可開展商圈調研和可行性研究，研究結果應進行申報審批。審批同謝謝閱讀時可進行商務洽談，審批通過后，與物業(yè)方擬定商務合同，并申報審批，審批通精品文檔放心下載過后簽訂相關商務合同。第六十三條精品文檔放心下載組織工程施工。第六十四條項目移交文件包括（一）項目開發(fā)計劃書（二）項目立項審批決定（三）商圈調查報告（四）可行性研究報告（五）可行性研究審批決定（六）項目商務洽談情況記錄（七）相關商務合同及審批決定（八）其他相關資料第六十五條項目工程完成后開發(fā)人員應參與工程總驗收工作。精品文檔放心下載附錄一管理表單商圈初步調研報告一、項目位置北京市朝陽區(qū)黃寺大街中段二、調研目的對黃寺綜合樓所處商圈做客觀實際了解，為集團開店決策提供參考依據(jù)。感謝閱讀三、調研時間2003年6月17、18、19日。四、調研地理范圍以該樓為中心，向西輻射至德外大街；向東輻射至舊鼓樓大街；向南輻射至精品文檔放心下載北二環(huán)路；向北輻射至北三環(huán)路。五、調研方式實地考察，向有關單位了解情況。六、基本概況1、樓況綜合樓建筑面積：18927.34平方米。其中地上四層，地下二層(該建筑具體情況見謝謝閱讀附件)。地下二層為停車場，有80—90個車位；地面有40—50個車位。感謝閱讀售價：9500元/㎡。如立項購買，實際價格可下浮100～200元。精品文檔放心下載土地所有單位：北京市朝陽工商實業(yè)總公司委托代辦機構：北京中青匯邦商貿有限公司2、交通黃寺大街雖不是公路主要干線，但與中軸路相連接，周邊公路網(wǎng)發(fā)達。公交感謝閱讀車123路在此有站。3、車流量、機動車平均每小時約4400輛。B、非機動車平均每小時約820輛。4、商圈狀況★該地區(qū)有：電力居委會、煤炭居委會、人定湖居委會、石油部居委會、安北謝謝閱讀居委會、六鋪炕居委會、安德路居委會、安德里居委會、后九條居委會、能源部精品文檔放心下載居委會、航空部居委會、濱河居委會、塔園居委會、五路通居委會、黃寺居委會、謝謝閱讀雙旗桿居委會、北廣居委會等社區(qū)，戶數(shù)約21800戶，人口約54500人。謝謝閱讀★該地區(qū)流動人口約20000人?！锞用窠y(tǒng)計不含部隊系統(tǒng)?！镌摰貐^(qū)分布的單位有：總政治部大院、國防部外事辦、部隊某醫(yī)院、北京教精品文檔放心下載育學院、航空建設發(fā)展公司、中航工業(yè)設計院、機械工業(yè)自動化設計院、水電公謝謝閱讀司、石油學會、華油集團、水電工程公司、北京醫(yī)療研究所、北京出版集團、工感謝閱讀人出版社等★該地區(qū)分布的大廈、飯店有：東方明珠娛樂廣場、德勝飯店、華北大酒店、精品文檔放心下載美江大廈、天成科技大廈、金港大廈等。謝謝閱讀尼特家俱城、大中電器城、宜家家居城等。黃寺廟在綜合樓東側。精品文檔放心下載精品文檔放心下載極大的消費群體。由于該地帶人口密集，環(huán)境幽雅，高檔健身中心和園林式住宅感謝閱讀謝謝閱讀5、該地區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀（1.5公里內）店名位置規(guī)模（平方米）客層1久福超市原廣電院內鄰2400周邊居民及過往人感謝閱讀黃寺群2福樂萬家超市黃寺大街400社區(qū)居民3物美超市新風街2500周邊居民4華聯(lián)超市六鋪炕1000周邊居民5旺家超市六鋪炕600社區(qū)居民6西客隆便利店人定湖150社區(qū)居民8就目前的商業(yè)布局和經(jīng)營面積、商品種類、服務手段、管理方式等都不會影響一精品文檔放心下載個大的綜合賣場的誕生。6、消費趨勢★該區(qū)域內人均收入在1500元左右。有一定的消費能力。精品文檔放心下載★正