房地產(chǎn)與建筑基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)與建筑基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)與建筑基礎(chǔ)知識(shí)作者：佚名

時(shí)間：2009-11-7

瀏覽量：房地產(chǎn)市場(chǎng)的三級(jí)劃分與各級(jí)市場(chǎng)的參與人:

一級(jí)市場(chǎng):指土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)。

二級(jí)市場(chǎng):指開(kāi)發(fā)商向個(gè)人出售商品房

三級(jí)市場(chǎng):指買了房子的人再將其售出去,即再交易

二、房屋分類:

.根據(jù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系分類:

①商品房

②福利房

③集資房

④農(nóng)民房等等

2.根據(jù)功能分類:

①住宅

②辦公

③商業(yè)

④工業(yè)用房

住宅用地:

純住宅70年商業(yè)40年

商住兩用50年工業(yè)50年

教科文衛(wèi)體50年

三、登記的形式:

.初始登記

2.轉(zhuǎn)移登記

3.變更登記

4.抵押登記

四、崗前專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)

相關(guān)名詞解釋

、房地產(chǎn):是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱,它是指土地、建筑物及固著在土地建筑物上不可分離的部分,以及附帶的各種權(quán)益經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)),房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng):是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)的行為,并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

3、房地產(chǎn)交易:是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓:是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

房地產(chǎn)抵押:是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

房屋租賃:是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。

4、商品房:是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)中專門用作商品銷售的住宅與其他房屋。

5、商品房的銷售:是指商品房現(xiàn)銷和商品房預(yù)售。

商品房現(xiàn)銷:是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房屋價(jià)款的行為。

商品房預(yù)售:是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人,并由買受人支付定金或房屋價(jià)款的行為。

6、安居房:又稱經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。它是指以中低檔收入家庭住房困難戶為提供對(duì)象。并按國(guó)家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)修建的經(jīng)濟(jì)適用性普通住宅。土地是由政府無(wú)償劃撥,住戶只擁有使用權(quán)。

7、三通一平:是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整。

8、土地使用權(quán)出讓:是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi),出讓給土地使用者,并由土地使用者向國(guó)家支付一定土地出讓金的行為。它可采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式進(jìn)行。

9、建筑容積率:它又稱建筑面積毛密度,簡(jiǎn)稱容積率,這是指每公頃居住小區(qū)用地范圍內(nèi)擁有的各類建筑面積。

即:建筑總面積÷總用地面積=建筑容積率

0、建筑密度:是指居住小區(qū)用地范圍內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住小區(qū)總用地面積的比率。

一般情況下,容積率越高,建筑總面積就越大,土地利用率高,經(jīng)濟(jì)效益好,但周邊環(huán)境受影響。在相同的容積率下,建筑密度越低,說(shuō)明小區(qū)內(nèi)建筑物平均層數(shù)高,地面空間大,綠地率高,居住環(huán)境好。

1、綠地率,它是指居住小區(qū)內(nèi)所有綠地總面積占居住小區(qū)總用地面積的比率,綠地率是衡量一個(gè)小區(qū)環(huán)境優(yōu)劣的一個(gè)十分重要的指標(biāo),綠地率越高,說(shuō)明環(huán)境就越優(yōu)美舒適,接建設(shè)部規(guī)定,居住小區(qū)的綠地率一般不得少于25%。

2、采光:它是指光線、日照的明亮程度。

采光系數(shù):它是指房屋窗戶洞口

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瀏覽量：面積與該房屋地面面積的比率。

3、標(biāo)準(zhǔn)層:它是指平面布置完全相同的樓層。

4、錯(cuò)層:通過(guò)橫向和縱向剖面可以看出,每一樓層幾個(gè)部分之間的樓地面高低錯(cuò)開(kāi),不占兩個(gè)完整的樓層空間,俗稱小復(fù)式。

5、躍層:又稱復(fù)式結(jié)構(gòu),它是一套住宅占有兩個(gè)完整的樓層,上下兩層有內(nèi)部樓梯連接。錯(cuò)層、躍層是現(xiàn)代住宅發(fā)展的一種趨勢(shì),最大的優(yōu)點(diǎn)是住宅內(nèi)部實(shí)行了動(dòng)靜分區(qū)。

6、臥室:主要是用來(lái)作休息之用,它的設(shè)計(jì)應(yīng)該是房屋的開(kāi)間,進(jìn)深要有利于布置家具。

7、起居室:我們習(xí)慣上稱之為廳,它包括客廳和餐廳,用于就餐的叫餐廳,用于會(huì)客、休閑和娛樂(lè)的叫客廳,對(duì)于餐廳和客廳來(lái)說(shuō)有的設(shè)計(jì)是將二者合而為一,有的設(shè)計(jì)又是單獨(dú)分開(kāi),從住宅的發(fā)展來(lái)看,二者的分開(kāi)有利于日常生活,按建設(shè)部的規(guī)定,起居室的凈面積不得少于12m2。

8、門斗:又稱玄關(guān),它位于住宅的入戶處,主要作用是用于戶外與戶內(nèi)空間的過(guò)渡連接,以提高住宅的私密性程度。

9、過(guò)道:它是指一套住宅內(nèi)的水平交通空間。

20、走廊:它是指住宅外部的水平交通空間。

21、層高:它是指相鄰兩個(gè)樓面之間的垂直距離,接建設(shè)部規(guī)定,一般應(yīng)為3m。

22、凈高:又稱內(nèi)空,它是指本樓面或地面至上一樓樓板底面的垂直距離。

23、住宅的私密性;它是指住宅內(nèi)住戶生活的隱密性,一般是用動(dòng)靜分區(qū)、軟硬隔斷、棟距分隔來(lái)進(jìn)行保護(hù)。

24、住宅的通風(fēng):它是指自然空氣的、去路。

25、住宅的朝向:它是指一個(gè)房屋大門的面對(duì)方向。

26、棟距:是指建筑物與建筑物之間的水平距離。

27、陽(yáng)臺(tái):是指上方設(shè)有遮蓋物的位于居室外的活動(dòng)空間,它有外挑式陽(yáng)臺(tái)和內(nèi)藏式陽(yáng)臺(tái)兩種。

28、露臺(tái):是指其上方未設(shè)任何遮蓋物的居室外部活動(dòng)空間,一般不計(jì)算面積。

29、土地使用權(quán)出讓--是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用出讓金的行為。方式:拍賣、招標(biāo)、協(xié)議用地、歷史用地。出讓最高年期由國(guó)務(wù)院規(guī)定。出讓合同由市、縣級(jí)人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。距合約規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)者,征出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動(dòng)工無(wú)償收回土地使用權(quán)。

30、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓--是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織,通過(guò)買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。

31、建筑面積──指建筑物各層外墻外圍以內(nèi)水平投影面積之和。每戶擁有的建筑面積叫分戶建筑面積。建筑面積包括:使用面積和公共面積二個(gè)部分。

32、銷售面積--是指商品房權(quán)利人實(shí)際使用的自有建筑面積與該權(quán)利人應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e的和。

33、套內(nèi)面積--即套內(nèi)建筑面積,包括套內(nèi)使用面積,套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

34、使用面積──指包括墻體結(jié)構(gòu)在內(nèi)的直接為辦公、經(jīng)營(yíng)或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間,以及壁框、戶內(nèi)過(guò)道、戶內(nèi)樓梯、陽(yáng)臺(tái)、地下室、附層以上的閣樓等的面積。在計(jì)算分戶建筑面積時(shí),如:兩戶共有其所屬面積由兩戶平均的分?jǐn)偂?/p>

35、公共面積──建筑物之主體內(nèi),戶門以外可使用的面積,包括層高超過(guò)米的單車庫(kù),設(shè)備層或技術(shù)層,內(nèi)外樓梯懸挑平內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱兩面三刀蓬,突出屋面有護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、小箱、電梯機(jī)房等。

36、公共設(shè)施--指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),由業(yè)主和使用人公共使用的道路、綠地、停車場(chǎng)、照明路燈、排水管道、化糞池、垃圾箱等設(shè)施。

37、入伙日--交房日

38、起價(jià)--最低成交價(jià)

39、實(shí)用率--公攤率

40、實(shí)用面積--套內(nèi)面積

41、層高--下層地板面或上表面到相鄰上層樓板面或下表面的尺寸。

42、開(kāi)間--指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。

43、進(jìn)深--在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的

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瀏覽量：定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。

44、凈高=層高-樓層板厚度

計(jì)算公式:

.容積率=總建筑面積÷占地面積

2.綠化率=綠地面積÷占地面積

4.使用率=非公攤÷*100%

公攤部分包括:設(shè)備間、電梯間、變電間、垃圾屋等

不應(yīng)納入公攤部分:陽(yáng)臺(tái)的維護(hù)部分、地下獨(dú)立的閣樓、防空設(shè)計(jì)的地下室、已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的面積。

5.建筑密度=建筑物基底總面積/建設(shè)用地總面積

公用建筑面積

6.公攤系數(shù)=套內(nèi)建筑面積之和

7.公攤率=公用建筑面積/總建筑面積

、房地產(chǎn)面積測(cè)算基本方法

、房地產(chǎn)測(cè)算的一般規(guī)定

房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容

面積測(cè)算是指水平面積測(cè)算。它分為房屋面積和用地面積測(cè)算兩類。其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積,共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測(cè)算。

房屋的建筑面積

房屋的建筑面積是指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋,結(jié)構(gòu)牢固,層高以上的永久性建筑。

房屋的使用面積

房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積,按房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計(jì)算。

房屋產(chǎn)權(quán)面積

房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

房屋共有建筑面積

房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

面積測(cè)算的基本要求

各類面積測(cè)算必須獨(dú)立測(cè)算兩次,其比較差應(yīng)在規(guī)定的限差內(nèi),取中數(shù)作為最后結(jié)果。面積以平方米為計(jì)量單位,取至。

房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定

計(jì)算全部建筑面積的范圍

①永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋,按一層計(jì)算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

②房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在以上部位計(jì)算建筑面積。

③穿過(guò)房屋的通道,房屋內(nèi)的門廳、大廳,均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分,層高在以上,按其水平投影面積計(jì)算。

④樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。

⑤房屋天面上,屬永久性建筑,層高在以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在以上的部位,按其外圍水平投影面積計(jì)算。

⑥挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

⑦屬永久性結(jié)構(gòu)且有上蓋的室外樓梯,按各層水平投影面積計(jì)算。

⑧與房屋相連的有柱走廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

⑨房屋間永久性的封閉架空通廊,按外圍水平投影面積計(jì)算。

⑩地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口,層高在以上的,按其外墻外圍水平投影面積計(jì)算。

⑾有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗,按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)面外圍水平投影面積計(jì)算。

⑿用玻璃幕墻等作為房屋外墻的,按其外圍水平投影面積計(jì)算。

⒀屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

⒁依坡地建筑的房屋,利用吊腳做架空層,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的,按其高度在以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。

⒂有伸縮的房屋,若其與室內(nèi)相通的,伸縮縫計(jì)算建筑面積。

計(jì)算一半建筑面積的范圍

①與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊,按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

②獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的,按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

③未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊

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瀏覽量：,按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

④無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

⑤有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊,按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

不計(jì)算建筑面積的范圍

①層高小于以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于的地下室和半地下室。

②突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。

③房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。

④房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。

⑤建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。

⑥騎墻、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

⑦利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

⑧活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。

⑨獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

⑩與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

3、成套房屋建筑面積的測(cè)算

成套房屋的建筑面積

成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積,套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

套內(nèi)房屋使用面積

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積,以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算:

①套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

②套內(nèi)樓梯按自然層的面積總和計(jì)入使用面積。

③不包括在結(jié)構(gòu)積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。

④內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

套內(nèi)墻體面積

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積,其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外圍等共有墻,均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體接水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積,外墻拆半,內(nèi)墻全算。

套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積,未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

4、共有共用面積的處理

共有共用面積的內(nèi)容

共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。

共有共用面積的處理原則

①產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的,按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。

②無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的,可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

5、共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

共有建筑面積的內(nèi)容

共有建筑面積的內(nèi)容包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。

獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù),為多幢樓服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房以及作為人防工程的地下室都不能計(jì)入共有建筑面積。

共有建筑面積的計(jì)算方法

整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和。并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù),為多幢樓服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房以及人防工程等建筑面積,即為整幢建筑物的共有建筑面積。

共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

①住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

分?jǐn)偯娣e=套內(nèi)建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)

分?jǐn)傁禂?shù)=共有建筑面積總和÷整幢樓的套內(nèi)建筑面積之和×100%

②商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積