新區(qū)商務(wù)綜合辦公樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

............某新區(qū)商務(wù)綜合辦公樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄1總論..................................................................41.1項(xiàng)目概況......................................................................1.21.2項(xiàng)目的建設(shè)必要性...........................................................1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)........................................................1.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論....................................................2項(xiàng)目選址及建設(shè)條件.....................................................72.1項(xiàng)目所處區(qū)域..................................................................2.2項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)..................................................................2.3建設(shè)條件......................................................................3市場分析...............................................................123.1XX縣中心城市寫字樓市場分類研究...............................................3.2項(xiàng)目影響因素分析..............................................................3.3項(xiàng)目STWO分析................................................................4營銷方案設(shè)計(jì)...........................................................194.1項(xiàng)目名稱及產(chǎn)品定位............................................................4.2目標(biāo)客戶......................................................................4.3管理方案設(shè)計(jì)..................................................................4.4定價(jià)策略......................................................................4.5銷售安排......................................................................5項(xiàng)目建設(shè)方案...........................................................245.1建筑設(shè)計(jì)方案..................................................................5.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案..................................................................5.3公用設(shè)施方案..................................................................6專篇設(shè)計(jì)...............................................................486.1消防..........................................................................6.2節(jié)能..........................................................................6.3防雷..........................................................................7環(huán)境影響評價(jià)...........................................................607.1項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響....................................................7.2環(huán)境保護(hù)措施..................................................................7.3環(huán)境保護(hù)措施實(shí)施評價(jià)..........................................................8項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與進(jìn)度計(jì)劃.................................................668.1組織機(jī)構(gòu)與人力資源............................................................8.2項(xiàng)目招投標(biāo)管理................................................................8.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排..............................................................9投資估算與資金籌措.....................................................709.1投資估算的依據(jù)及說明..........................................................9.2總投資估算....................................................................9.3資金籌措方案..................................................................10經(jīng)濟(jì)效益分析...........................................................7410.1項(xiàng)目銷售計(jì)劃..................................................................10.2盈利能力分析..................................................................10.3清償能力分析..................................................................10.4不確定分析....................................................................11風(fēng)險(xiǎn)分析及對策.........................................................7811.1政策風(fēng)險(xiǎn)......................................................................11.2市場風(fēng)險(xiǎn)......................................................................11.3經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)..................................................................11.4財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)......................................................................12結(jié)論與建議.............................................................8212.1結(jié)論..........................................................................12.2建議..........................................................................

1總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱：XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程項(xiàng)目地址：XX新區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積18857平方米，總建筑面積為67186平方米，其中地上52410平方米，地下14776平方米。地上為三棟61.5米高板式高層建筑，主要功能為商務(wù)辦公樓；地下為地下車庫、地下自行車庫、人防工程及附屬設(shè)備用房等。1.1.2建設(shè)單位情況建設(shè)單位：XX縣龍山建設(shè)開發(fā)有限公司法人代表：XX地址：XX縣XX鎮(zhèn)縣前街402號1.2項(xiàng)目的建設(shè)必要性1.2.1實(shí)踐XX縣龍山新區(qū)發(fā)展規(guī)劃的需要自公司成立以來，本著經(jīng)營城市的理念，先利用自有資金和借入銀行貸款將龍山新區(qū)的“生地”轉(zhuǎn)為“熱地”，按規(guī)劃要求著重體現(xiàn)龍山新區(qū)最佳投資環(huán)境和最佳人居環(huán)境的價(jià)值。一期內(nèi)行政大樓、大劇院、圖書檔案館、會議中心、餐飲中心、三大廣場及和睦塘公園、齊山公園、梅花公園等一批體現(xiàn)時(shí)代精神和精美藝術(shù)的標(biāo)志性建筑。二期3.4平方公里城市建設(shè)已經(jīng)啟動。三期3平方公里城市設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，新區(qū)道路建設(shè)已延伸到二、三期內(nèi)。老城區(qū)的XX中心農(nóng)貿(mào)市場、與XX．中遷建項(xiàng)目在2008上半年相繼完工。新建XX商務(wù)樓工程，又將成為XX城市建設(shè)和提升城市品位的新亮點(diǎn)，同邊開發(fā)地價(jià)因此又將得到一次大幅度的增值契機(jī)。1.2.2本項(xiàng)目建設(shè)是加快XX城市建設(shè)的需要隨著近幾年XX經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，城市建設(shè)呈現(xiàn)新面貌。2009年全縣市政............建設(shè)投入資金35億元，比2006年增長49.5%，中心城市建成區(qū)面積擴(kuò)展到38平方公里，建成區(qū)內(nèi)集聚人口30萬人，城市框架拉大至48平方公里，城市化率達(dá)到56%。以上數(shù)據(jù)客觀顯示XX城市的建設(shè)速度是相當(dāng)快速的，城市化水平不斷提高。浙江省《環(huán)杭州灣地區(qū)城市群空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》提出XX中心城市在2020年將發(fā)展成為一個(gè)50萬人口的大城市的目標(biāo)。XX總體規(guī)劃明確至2020年城市用地規(guī)模達(dá)80平方公里。城市化水平達(dá)到76%。因此，未來大約十年的時(shí)間，必須積極拓展城市空間，集聚城市人口，加強(qiáng)城市建設(shè)，以實(shí)現(xiàn)XX城市的高度城市化和現(xiàn)代化。1.2.3實(shí)現(xiàn)XX縣龍山新區(qū)商務(wù)區(qū)規(guī)劃目標(biāo)的需要本項(xiàng)目位于XX縣龍山新區(qū)長水港以西大劇院以北地塊，西隔擬建行政服務(wù)中心與XX路相鄰，南北有規(guī)劃支路，商業(yè)較發(fā)達(dá)、居民密度較大、收入層次較高和交通便利的優(yōu)勢，重點(diǎn)發(fā)展以行政辦公、金融保險(xiǎn)、信息產(chǎn)業(yè)、商務(wù)和商貿(mào)為主的、具有高科技含量的現(xiàn)代城市集群商業(yè)帶，拉動和提升城市居民的生活消費(fèi)水平和消費(fèi)能級。1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，2002，國家計(jì)委以計(jì)辦投資[2002]15號文件，中國電力出版社《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》，2006，中國計(jì)劃出版社《XX縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》《XX縣城市總體規(guī)劃》（2006-2020）國家、浙江省及XX縣中心城市政府現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定及文件6）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額XX縣中心城市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書其他有關(guān)依據(jù)資料項(xiàng)目批復(fù)文件1.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論表1.1XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號序號項(xiàng)目指標(biāo)單位一建筑類1總建筑面積67186㎡2占地面積18857㎡二投資類1項(xiàng)目投入總資金萬元1.1土地取得費(fèi)用7872.80萬元1.2前期費(fèi)用2015.58萬元1.3城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)537.49萬元1.4建筑安裝工程費(fèi)23515.10萬元1.5管理費(fèi)用848.52萬元1.6銷售費(fèi)用648.83萬元1.7財(cái)務(wù)費(fèi)用434.15萬元1.8預(yù)備費(fèi)1018.23萬元2資金籌措37000萬元2.1項(xiàng)目資本金10000.00萬元2.2銀行借款20000.00萬元2.3銷售收入投入7000萬元三財(cái)務(wù)類1凈現(xiàn)值（稅后ic=8%）669.15萬元2內(nèi)部收益率（稅后）14.84%%3靜態(tài)投資回收期（稅后）1.91年4借款償還期1.79年“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”項(xiàng)目經(jīng)測算，預(yù)計(jì)總投資為37000萬元，預(yù)計(jì)總銷售收入為43255.2萬元，經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目的盈利水平較高、償債能力較強(qiáng)，而且銷售收入及建設(shè)投資等不確定性因素基本處于可控范圍之內(nèi)，因此，項(xiàng)目可行，值得投資。2項(xiàng)目選址及建設(shè)條件2.1項(xiàng)目所處區(qū)域XX位于浙江省最北端，東臨太湖、西倚天目，北鄰江蘇宜興市，西接安徽廣德縣，地處長江三角洲的中心腹地，縣域面積1430平方公里，轄16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和1個(gè)省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，人口62萬，是長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)迅速崛起的新興城市。改革開放以來，特別是近年來，長XX民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，人民生活水平不斷提高，社會事業(yè)全面進(jìn)步。2007年XX縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值193.47億元，人均GDP3800美元，財(cái)政總收入28億元，其中地方財(cái)政收入15.36億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為19552元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到9538元。XX縣先后獲得全國衛(wèi)生縣城、國家園林城市、全國文化先進(jìn)縣、全國科技進(jìn)步先進(jìn)縣、省文明城市、省教育強(qiáng)縣、雙擁模范縣五連冠等稱號。XX在全國綜合勢力百強(qiáng)縣和縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力百強(qiáng)縣的排名已上升到56位和62位。XX縣經(jīng)濟(jì)及財(cái)政的快速增長，加快了城市化建設(shè)進(jìn)程。近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入逐年擴(kuò)大，累計(jì)投入近50個(gè)億。通過城市基礎(chǔ)建設(shè)，中心城市框架進(jìn)一步拉開，目前城市建成區(qū)面枳已達(dá)到25平方公里，城市框架拉大到35平方公里，集聚人口20萬，城市化水平達(dá)到預(yù)期。城市垃圾處理廠，管液化氣站、污水處理廠等一大批公益事業(yè)項(xiàng)目相繼建成；體育館、青少年宮、游泳館等文體設(shè)施一應(yīng)俱全；省內(nèi)一流標(biāo)準(zhǔn)的大劇院、圖書館、檔案館等先后投入使用，城市綜合功能不斷增強(qiáng)。同時(shí)XX縣以創(chuàng)建“四張名片”為載體，大力開展生態(tài)環(huán)境建設(shè)，進(jìn)一步美化、潔化、綠化、亮化城市，以山水園林景觀凸現(xiàn)城市特色，先后建成了齊山植物公園、臺基山遺址公園、和睦塘公園等，城市綠地達(dá)到924公頃，城市綠地率、綠化覆蓋率、人均公共綠地三大指標(biāo)分別提高到37.2%、42.2%和11.1平方米。堅(jiān)持高水準(zhǔn)設(shè)計(jì)城市街景，一批優(yōu)秀設(shè)計(jì)、精品建筑相繼建成，城市品位不斷提高，人居環(huán)境越來越舒適。隨著XX城市“東擴(kuò)、西延、北拓”高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快了城市周邊土地的建設(shè)開發(fā)，一座設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的山水園林型現(xiàn)代化新興城市已初具形態(tài)。............基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達(dá)。沈海熱電廠提供充足的電力，進(jìn)行各項(xiàng)投資所需的水、煤氣等供應(yīng)充足。工業(yè)用地上建筑、必要的專用設(shè)備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于XX縣中心城市前列。居住條件縣龍山新區(qū)是XX縣中心城市最適合于居住的城區(qū)之一，沿岸花團(tuán)錦簇、樹木蔥榮、景色優(yōu)美，適合開發(fā)高檔住宅區(qū)；特別是已建成的行政中心、市民廣場、植物園、圖書館、大劇院，周邊地區(qū)適合建設(shè)金融、保險(xiǎn)、高檔寫字樓等商貿(mào)服務(wù)設(shè)施。除此之外，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。人才資源縣龍山新區(qū)的勞動力資源極為豐富，勞動人口近20萬，多所技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強(qiáng)的技術(shù)工人5000多名。2.2項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)2.2.1項(xiàng)目位置東：長水港南：XX大劇院西：行政中心及市民廣場北：規(guī)劃道路2.2.2周邊配套設(shè)施提高了項(xiàng)目的宜居性項(xiàng)目地塊所在地是城市中心熱點(diǎn)區(qū)域，西臨行政中心；北為XX縣中心城市重點(diǎn)初中107中學(xué)，正東為浙江省重點(diǎn)中學(xué)XX縣中心城市第一高級中學(xué)；周邊有“君越華府”“新城麗景”“風(fēng)鈴綠州”為首的等高檔生活社區(qū)；有“浙北大廈”大型商業(yè)賣場；西面為XX市民廣場和行政中心，東臨長水港，草木繁茂。項(xiàng)目所在地的自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位條件良好。2.2.3XX新一輪發(fā)展規(guī)劃為項(xiàng)目提供了無限想象空間根據(jù)XX縣中心城市的發(fā)展戰(zhàn)略，在沿龍山大道、明珠路將建設(shè)大型的商場、星級的賓館、高檔的寫字樓，使這里成為新興的商貿(mào)圈。2.3建設(shè)條件2.3.1建設(shè)場地范圍及環(huán)境項(xiàng)目選址四周城市道路（或規(guī)劃道路）、管網(wǎng)、地形等標(biāo)高，排水方式等：該地塊位于XX縣XX路以東，周邊有城市規(guī)劃道路。項(xiàng)目擬采用市政自來水管網(wǎng)、水泵站及水池聯(lián)合供水。場地西側(cè)有供水主干管通過，接管十分方便。場區(qū)周圍有高壓電纜，能滿足項(xiàng)目建設(shè)使用過程中用電要求。污水收集干管與周邊道路污水干管連接，可進(jìn)入城市污水處理廠集中處理。該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美。周邊配套的市政基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)形成，交通條件相當(dāng)便捷。2.3.2地形、地貌、水文氣象、工程地質(zhì)條件1.地形地貌項(xiàng)目建設(shè)用地區(qū)域，地形相對平坦開闊，邊緣局部斜坡地形坡度平緩，坡度角為5～8o，地貌類型屬于沖（湖）積平原，周圍環(huán)境良好。2.水文氣象條件XX氣候宜人，屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，總特征是：光照充足、氣候溫和、降水充沛、四季分明、雨熱同季、溫光協(xié)調(diào)，適宜農(nóng)作物的生長。XX環(huán)境優(yōu)美，大氣質(zhì)量達(dá)到國家一級標(biāo)準(zhǔn)，水體質(zhì)量極大部分在二類水體以上。歷年平均氣溫15.6℃，氣溫年際間變幅在±0.5~0.7℃之間，年際氣溫極差為1.2℃。歷年月際間的氣溫變化幅度要比年氣溫波動大得多，其中以1月份氣溫年際變差最大。年降水量：年均1309mm。其中3~9月是全年降水集中期，占年雨量的75%以上。降水季節(jié)分布特點(diǎn)：夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。年平均雨日為144天，占全年天數(shù)的39.6%。由于境內(nèi)地形的不同，降水地理分布也存在著明顯差異。近年冬季除部分山區(qū)地帶外，基本無降雪。年均日照時(shí)數(shù)1810.3小時(shí)，歷年平均日照百分率為41%，光照分配較均勻。年耕作2—3熟。水文地質(zhì)：項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)地下水較為豐富，為潛水，該地下水對建筑物基礎(chǔ)無腐蝕性。（1）XX縣屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候。（2）場地位置：北緯30°43′-30°11′，東經(jīng)119°33-120°06′ 之間′多年平均風(fēng)速：1.8m/s30年一遇最大風(fēng)速：21.9m/s最熱月月平均相對濕度：68%全年雷暴日數(shù)：50d/a全年主導(dǎo)風(fēng)向：北偏東20°方位（1951-1979），夏季以西南風(fēng)為主年平均相對濕度：72%當(dāng)年最小濕度（三月）：63%多年來平均日照時(shí)間：1320.3小時(shí)雨季為當(dāng)年的5月～9月多年來年平均降雨量960.7毫米降雨量最多年平均雨量1100.2毫米最大降雨量1294.8毫米、最小691毫米。年霜雪期為當(dāng)年的11月至次年的3月初，約為60～100天。3.工程地質(zhì)條件通過巖土工程鉆探，擬建場地地基主要為中風(fēng)化灰?guī)r，地基土層較簡單，層厚均勻，性質(zhì)變化大，巖土層的工程地質(zhì)特征依序分述如下：（1）雜填土：灰黃色，松散，稍濕，含鐵錳質(zhì)及少量云母，上部含植物根莖。下部素填土主要由軟可塑狀粉質(zhì)粘土組成，該層全場分布，層厚為0.5-2.5m。(2)淤泥：灰褐色，流塑，具臭味，局部含腐殖質(zhì)。該層上部局部為有機(jī)質(zhì)土，有機(jī)質(zhì)含量極高。該層全場分布，層頂埋深：0.5-2.5m，層厚2.3-6.0m。粉質(zhì)粘土：上部灰色，下部褐黃色，硬可塑，含鐵錳質(zhì)結(jié)核，刀切面較光滑，任性中等。該層全場分布，層頂埋深：4.20-7.50m，層厚5.0-11.0m。粉質(zhì)粘土：褐紅色，棕紅色，硬可塑—硬塑，局部含有約5-10%的礫石，成分為石英砂巖，粒徑2-5cm。該層全場分布。層頂埋深：11.9-16.2m層厚：6.4-9.10m中風(fēng)化灰?guī)r：灰色，巖心呈柱狀，風(fēng)化裂隙發(fā)育，厚層狀構(gòu)造。單軸飽和抗壓強(qiáng)度可達(dá)69Mpa，屬硬質(zhì)巖。層頂埋深：22.6-24.9m，最大揭露厚度5.10m。2.3.3交通運(yùn)輸條件建設(shè)場地周邊都是新建的市政道路，分別是場地北側(cè)的忻湖路，南側(cè)為齊山西路。周邊交通狀況良好?，F(xiàn)正在建設(shè)的到明珠北路正在建設(shè)之中，等到該路建成之后，交通運(yùn)輸條件會有更大的改善。2.3.4防洪、防澇設(shè)施條件本項(xiàng)目建設(shè)用地周邊有天然河溝，防洪、防澇情況良好，雨水、山洪可以直接排入周邊河溝。綜上所述，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)地形、氣候、地質(zhì)、水文、市政設(shè)施等建設(shè)條件良好，能滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。

3市場分析3.1XX縣中心城市寫字樓市場分類研究3.1.1酒店連體項(xiàng)目此類項(xiàng)目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時(shí)將部分物業(yè)作為商務(wù)目的的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理，此類物業(yè)包括四星級酒店國際大酒店的寫字樓項(xiàng)目，以及四星級酒店的寫字樓項(xiàng)目。3.1.2開發(fā)商持有項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并持有的中高檔寫字樓物業(yè)，包括XX利時(shí)建設(shè)開發(fā)有限公司的利時(shí)廣場等。3.1.3非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項(xiàng)目這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開發(fā)小部分自用，大部分出租的寫字樓項(xiàng)目，比較具有代表性的是明珠大廈、南方大廈等。3.2項(xiàng)目影響因素分析由于寫字樓市場的影響因素眾多而復(fù)雜，因此有必要對其進(jìn)行歸納和分類。本文主要從影響寫字樓需求及價(jià)值的范圍來分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級的影響因素、因子，構(gòu)成寫字樓的需求量影響因素體系。3.2.1一般因素一般因素是指對房地產(chǎn)需求量及其走勢有普遍性、一般性和共同性的影響因素。這類影響因素對房地產(chǎn)需求的影響一般是整體性的、全面性的，其覆蓋范圍可以是一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國家乃至全球。顯然，這類影響因素對于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價(jià)值及其趨勢的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。一般因素中，主要有行政因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、人口因素、心理因素和國際因素等次一級因素。行政因素行政因素是指國家政策、法律、法規(guī)和行政法令對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)需求的影響和干預(yù)。行政因素中主要有土地制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、信貸政策、城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓方式和行政隸屬變更、居民收入與消費(fèi)水平等因子。經(jīng)濟(jì)因素房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的直接反映。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，其發(fā)展將直接影響和帶動機(jī)械、建材、鋼鐵、水泥、運(yùn)輸、金融、裝潢等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；反之，這些相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)因素中，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入與消費(fèi)水平、物價(jià)與利率水平、儲蓄與投資水平、社會消費(fèi)品零售額等因子。社會因素社會因素是指一個(gè)國家或地區(qū)的社會狀況對房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，其影響因子主要有政治安定狀況、社會治安程度、城市化水平、商業(yè)房地產(chǎn)投機(jī)等。人口因素人口因素是一個(gè)國家或地區(qū)的人口狀況對房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，主要有人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。心理因素房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)商品供需關(guān)系的反映，而價(jià)值的形成則是由人這一主體完成的。在這一過程中，人的心理因素對房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響是不可忽視的。影響房地產(chǎn)需求和價(jià)值的心理因素主要有購買與出售心態(tài)、欣賞趣味、消費(fèi)時(shí)尚、攀比心理、價(jià)值觀念等因子。國際因素房地產(chǎn)市場的發(fā)育與完善離不開國際環(huán)境的影響。國際政治環(huán)境、國際經(jīng)濟(jì)狀況、地區(qū)緊張或軍事沖突、貿(mào)易關(guān)系與競爭狀況等，都將明顯影響我國的房地產(chǎn)市場需求和房地產(chǎn)價(jià)值，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，這些影響因素將更直接更明顯。3.2.2區(qū)域因素區(qū)域因素是指寫字樓所在市場和地區(qū)的特性對房地產(chǎn)需求量和價(jià)值水平的影響因素。相對于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個(gè)城市或城市的一部分，也可能影響到多個(gè)城市，尤其是影響到大城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。影響寫字樓需求和價(jià)值的區(qū)域因素主要有：商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。商圈規(guī)模自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。商圈規(guī)模的大小將直接影響商務(wù)客流量的大小，進(jìn)而影響其價(jià)值。商圈確定是商業(yè)房地產(chǎn)投資中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。影響商圈規(guī)模的因子有：商圈范圍的大小、級別、總體規(guī)劃、發(fā)展歷史、商圈內(nèi)居民的消費(fèi)水平、人口數(shù)量等。商服繁華程度商服繁華程度是指一個(gè)城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對周圍環(huán)境的影響程度。商服繁華程度與一個(gè)城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值。影響商服繁華程度的因子有：商業(yè)街的道路類型、所有商店的總營業(yè)面積、商店的檔次、商店的數(shù)量及經(jīng)營業(yè)態(tài)、大型購物中心的個(gè)數(shù)、名特商店的家數(shù)、金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、娛樂中心的數(shù)量及檔次、人口流量、治安狀況等。交通條件交通條件是指一個(gè)城市或地區(qū)的交通通達(dá)程度。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城市人流、物流的通達(dá)性及其交通運(yùn)輸成本(包括交通時(shí)間)，明顯影響人們的出行，從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價(jià)值。影響交通條件的因子有：交通流量、公交站點(diǎn)密度、公交線路數(shù)、道路通達(dá)程度等。3.2.3個(gè)別因素個(gè)別因素指具體影響某宗寫字樓需求和價(jià)值的影響因素。這類因素對房地產(chǎn)市場的影響程度和影響范圍最小，但對具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。影響寫字樓需求和價(jià)值水平的個(gè)別因素包括物理因素和交通便捷度。資源因素資源因素是寫字樓宗地本身的條件，包括所處地段、地塊位置、地塊規(guī)模、臨街寬度、臨街深度、容積率、建筑密度、建筑物面積、層高、層數(shù)、停車場狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。交通便捷度交通便捷度有別于區(qū)域因素中的交通條件，它主要指具體某宗寫字樓地產(chǎn)的交通便利程度。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點(diǎn)的距離及便捷程度。3.3項(xiàng)目STWO分析3.3.1STWO分析簡介SWOT是一種分析方法，用來確定項(xiàng)目本身的競爭優(yōu)勢（strength），競爭劣勢（weakness），機(jī)會(opportunity和威脅（) threat），從而將項(xiàng)目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。因此，清楚的確定項(xiàng)目的資源優(yōu)勢和缺陷，了解項(xiàng)目所面臨的機(jī)會和挑戰(zhàn)，對于制定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。其中，s、w是內(nèi)部因素，o、t是外部因素。按照項(xiàng)目競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè)項(xiàng)目“能夠做的”（即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)）和“可能做的”（即環(huán)境的機(jī)會和威脅）之間的有機(jī)組合。SWOT分析的步驟：羅列項(xiàng)目的優(yōu)勢和劣勢，可能的機(jī)會與威脅。優(yōu)勢、劣勢與機(jī)會、威脅相組合，形成SO、ST、WO、WT策略。對SO、ST、WO、WT策略進(jìn)行甄別和選擇，確定項(xiàng)目目前應(yīng)該采取的具體戰(zhàn)略與策略。............圖3.1SWOT分析步驟3.3.2優(yōu)勢項(xiàng)目地塊正處于XX路西側(cè)。目前，龍山附近的星級賓館有國際大酒店、維多利亞大酒店，隨道沿明珠路、龍山大道的總部經(jīng)濟(jì)園的建設(shè)，未來的商流、客流量將十分巨大。XX縣龍山新區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮凝埳缴藤Q(mào)圈。地理位置優(yōu)越“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”位于XX路東側(cè)，是城市交通內(nèi)環(huán)線的主干道。該地區(qū)處于是城市中心熱點(diǎn)的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ拿髦槁?、龍山大道商業(yè)圈，“依繁華存在，享都市寧靜”。綠化與景觀“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”地處新山新區(qū)，在景觀方面正處于市民廣場西面，登高遠(yuǎn)眺，密集而有序的綠化景觀便展現(xiàn)在眼前。成熟的環(huán)境配套“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”的周邊，經(jīng)過近幾年開發(fā)，圖書館、大劇院、浙北大廈等現(xiàn)代商業(yè)、公共配套已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍已經(jīng)形成的，有省市的重點(diǎn)學(xué)校、醫(yī)院等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務(wù)公寓等環(huán)境配套逐漸積聚和發(fā)展起來。深厚的文化積淀、雄厚的科技實(shí)力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施，可滿足多方面需求，形成良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境。項(xiàng)目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕す芾恚冗M(jìn)的建筑技術(shù)，低能耗的功能設(shè)計(jì)，樓宇智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建，是項(xiàng)目的質(zhì)量保證和內(nèi)涵所在。3.3.3劣勢目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點(diǎn)。3.3.4機(jī)會地理位置具有發(fā)展?jié)摿Α癤X新區(qū)XX商務(wù)樓工程”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。項(xiàng)目順應(yīng)建筑潮流“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。項(xiàng)目適應(yīng)現(xiàn)代辦公需求“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”在空間劃分上的靈活性，即同一樓層中單元格局的處理可按需間隔，以適應(yīng)不同買家的規(guī)模需要?！癤X新區(qū)XX商務(wù)樓工程”是“區(qū)隔任意，設(shè)置隨意，功能愜意”的建筑。提出“整合型商務(wù)樓”概念隨著中小企業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、跨國公司代表處的發(fā)展，引入“整合型商務(wù)樓”的理念，更具市場競爭優(yōu)勢。寫字樓的硬件標(biāo)準(zhǔn)、生活空間的靈活配置、行政商務(wù)資源的共享，“三位一體”的“整合型商務(wù)樓”概念的首次提出，為“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”確立了項(xiàng)目的整合優(yōu)勢。3.3.5威脅周邊有類似銷售項(xiàng)目項(xiàng)目對面是正在銷售中的商務(wù)公寓（利時(shí)廣場商務(wù)公寓）。商住樓有集中趨勢全市的行政辦公樓盤、商務(wù)公寓樓盤項(xiàng)目大多處于地理位置優(yōu)越、保有量豐富的狀態(tài)。缺乏商務(wù)氛圍區(qū)域內(nèi)沒有商務(wù)氛圍，寫字樓、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集中商務(wù)廣場宇的優(yōu)勢。3.3.6項(xiàng)目SWOT的綜合分析通過以上SWOT分析，得出只要策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對本項(xiàng)目有利的因素。特別在劣勢威脅中，只要控制、引導(dǎo)得當(dāng)，這些影響不至于成為本項(xiàng)目的硬傷。其他幾點(diǎn)只能根據(jù)市場及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行修正。所以從理論上來看，只要方法到位，本項(xiàng)目是完全可以成功的。從市場消化能力來看，銷售、租賃都會有一定的空間。但從資金回籠的角度看，則應(yīng)利用好優(yōu)勢，引入新的主題概念和賣點(diǎn)，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價(jià)值型商務(wù)為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項(xiàng)目品牌相結(jié)合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實(shí)質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對高檔寫字樓外形象提升的要求?！癤X新區(qū)XX商務(wù)樓工程”作為公建立項(xiàng)的產(chǎn)品，前期推廣應(yīng)深入，把握入市時(shí)機(jī)，力爭各大樓盤銷售暫緩期入市，以短平快的方式銷售，以規(guī)避各大樓盤集中上市的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)要特別關(guān)注地緣甲級寫字樓與周邊商住客群，關(guān)注周邊科研、政府單位的購買力，有意識從區(qū)域周邊各項(xiàng)目分流買家。4營銷方案設(shè)計(jì)4.1項(xiàng)目名稱及產(chǎn)品定位4.1.1定位闡述位置、地段和未來升值是商務(wù)廣場宇租、售行為重要因素，“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”在該方面具有一定的優(yōu)勢，而完美的外觀設(shè)計(jì)，在區(qū)域內(nèi)極具視覺沖擊力，能夠激發(fā)購買和入主的沖動。綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項(xiàng)目的先天優(yōu)勢，買家對這方面的利益承諾應(yīng)有一定的信心。大廈自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務(wù)形象優(yōu)越，而且更具個(gè)性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨(dú)特的賣點(diǎn)”。XX縣政府的前景規(guī)劃，使得保值、升值潛力得以提前體現(xiàn)，這是攻克市場觀望心理的唯一出路。這里，針對兩種的心理：引入“整合型商務(wù)樓”經(jīng)營模式，準(zhǔn)確針對目標(biāo)客戶，與目標(biāo)客戶形成廣泛有效的溝通，達(dá)成發(fā)展商與買家雙贏的局面。新經(jīng)營思路（整合型商務(wù)樓）的引入更可提高投資者探究的渴求，增強(qiáng)投資信心。保值、升值是作為樓盤入市的必要條件。綜上所述，本定位的目標(biāo)是結(jié)合項(xiàng)目先天后天優(yōu)勢，發(fā)掘新亮點(diǎn)；在市場上贏取美譽(yù)并得到經(jīng)濟(jì)利益回報(bào)。4.2目標(biāo)客戶4.2.1客戶類型分類政府、科研單位實(shí)力強(qiáng)大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢，并有長期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)。一般投資者偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時(shí)有優(yōu)選及備選、保底三種計(jì)劃。投資分析思路經(jīng)常是“如果??就??，退而求其次也??，再惡劣也??”模式的填空思維。規(guī)劃的優(yōu)勢便能最終觸動其投資決策。中小企業(yè)主需要一定的面積，開間要合理，發(fā)展成敗取決于短期市場成績，所以，資金的投入會集中在硬件（包括場地）及廣告推廣、客戶服務(wù)三方面上。跨國公司或大型公司代表處實(shí)力強(qiáng)大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢，并有長期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。對于買、租辦公樓時(shí)會考量長期的運(yùn)營成本和投資益，往往選擇前者。風(fēng)險(xiǎn)投資者一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對項(xiàng)目出路的分析能力很強(qiáng)。經(jīng)分析，“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目標(biāo)客戶需求。4.3管理方案設(shè)計(jì)4.3.1商住功能配套設(shè)立24小時(shí)行政中心，與大廈內(nèi)的業(yè)主公司共享。主要職能：負(fù)責(zé)發(fā)展商公司的行政事務(wù)；負(fù)責(zé)駐廈機(jī)構(gòu)行政辦公代理業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)大中小型會議室、多功能廳的管理和使用調(diào)度；負(fù)責(zé)共享高值辦公設(shè)備的使用和管理；負(fù)責(zé)大廈整體形象的展示等。4.3.2項(xiàng)目24小時(shí)全天候的物業(yè)管理物業(yè)管理應(yīng)對業(yè)主提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。順天物業(yè)公司以專業(yè)化、人性化、品質(zhì)化的物業(yè)管理模式業(yè)主提供周到、貼心的服務(wù)，創(chuàng)造和諧空間，讓業(yè)主住得“安心、舒心、省心”。整體樓宇的營銷推廣面對“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”的整合型功能，樓宇收益性物業(yè)的特性較強(qiáng)，整體物業(yè)管理把營銷推廣作為一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容，為業(yè)主提供租賃業(yè)務(wù)的代租、聯(lián)絡(luò)、談判、簽約以及業(yè)主與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)。同時(shí)對“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”進(jìn)行整體形象塑造、宣傳推介，保證物業(yè)保持較高的出租率和業(yè)主的收益。樓宇的設(shè)施設(shè)備管理“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”公共設(shè)備管理、維修與保養(yǎng)，保證駐廈業(yè)主的正常商務(wù)、生活等活動；駐廈業(yè)主自身設(shè)備設(shè)施的維修。樓宇的保安與消防管理建立有效的保安體系，配備專門保安人員和保安設(shè)備（報(bào)警裝置、閉路電視監(jiān)控器等），對樓宇內(nèi)部、外圍、停車場等進(jìn)行嚴(yán)格管理，保證正常的安防秩序。整體樓宇建立“以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”的消防工作原則，建立有效的消防體系。清潔衛(wèi)生管理保持樓內(nèi)公共場所的清潔，提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。4.3.3共享管理設(shè)備共享樓內(nèi)有共用高值辦公設(shè)備，如：文件服務(wù)器、復(fù)印機(jī)、投影儀、攝像機(jī)、電視機(jī)；辦公場所共享會議室、接待室、演示室、茶水間；部門共享秘書、接待員、外勤、行政（共享的部門全天候24小時(shí)輪班）；單元生活獨(dú)立滿足現(xiàn)代都市生活方式對公務(wù)和生活空間的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi)的簡單配備。4.4定價(jià)策略4.4.1定價(jià)原則應(yīng)以支持實(shí)現(xiàn)高速銷售目標(biāo)為確定銷售價(jià)格的前提；以全程銷售期內(nèi)具有良好性價(jià)比優(yōu)勢作為市場競爭的重要手段；以入市形成較好的人氣為基準(zhǔn)，建立逐步上揚(yáng)的價(jià)格體系；合理安排不同位置、不同類型、不同朝向物業(yè)的價(jià)格結(jié)構(gòu)，在一定周期內(nèi)，確保各類物業(yè)的相對均衡出貨；計(jì)劃底商類物業(yè)銷售適當(dāng)后置，以便在前期接待中積累客戶，謀求更大利潤空間。4.4.2價(jià)格定位通過區(qū)域地緣性項(xiàng)目的價(jià)格可接受度調(diào)查，可行性市場定位價(jià)格：寫字間全程均價(jià)6150元/平方米；“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”屬高層商務(wù)樓，同一面積區(qū)間、同一位置差價(jià)不宜過大，樓層差相對減?。ńㄗh位置差、樓層差50-80元/平方米）。建議入市起價(jià)以5800元/平方米左右價(jià)格起面市，先期以開盤均價(jià)在6000-6200元/平方米控制，在銷售形勢看好、銷售速度保障的前提下，逐漸提升價(jià)格至6500元/平方米；具體價(jià)格方案包括各種戶型價(jià)差、開盤價(jià)格明細(xì)及銷控、后期價(jià)格調(diào)整，在戶型設(shè)計(jì)方案確定后再做定案。4.4.3價(jià)格定位說明以上定價(jià)在分析了近XX縣中心城市的類似樓盤的基礎(chǔ)上分析得出的。根據(jù)“低開高走”的定價(jià)原則，如開盤均價(jià)5800元/平方米，經(jīng)過1個(gè)月的客群成交、市場摸底試探，如反饋良好可以飆升200元/平方米左右，即均價(jià)6000元/平方米；經(jīng)過兩三個(gè)月的熱銷反饋，再提升至6500元/平方米是有可能的。市場預(yù)期良好，爭取半年左右能夠結(jié)案，入住前均價(jià)將上浮至6800元/平方米左右。但認(rèn)購初期如果賣出項(xiàng)目的最高價(jià)，會違背低開高走的原則。4.5銷售安排4.5.1把握入市時(shí)機(jī)市場上公建立項(xiàng)的商務(wù)廣場，普遍采取銷售短平快的策略，首先是因?yàn)橘徺I商務(wù)廣場的客群不同于購買私宅，其選擇周期相對較長，一般以租賃為主的客戶轉(zhuǎn)為購買，存在租房公約的合同時(shí)間限制；再者幾乎每家公司都要做年度資金投入計(jì)劃，先期納入計(jì)劃就會盡早地批復(fù)用以決策。同時(shí)同類競品競爭面擴(kuò)大，能夠先入為主就能搶占15%以上的客源。4.5.2把握銷售黃金周在上市推廣一個(gè)月后，對銷售情況進(jìn)行分析，把握五一國際勞動節(jié)放假長達(dá)10天的假期，爭取積累更多的準(zhǔn)客戶。

5項(xiàng)目建設(shè)方案5.1建筑設(shè)計(jì)方案5.1.1建筑面積和內(nèi)容建筑面積總建筑面積為67186平方米，其中地上52410平方米，地下14776平方米。地上為三棟61.5米高板式高層建筑；地下為地下車庫、地下自行車庫、人防工程及附屬設(shè)備用房等。建筑高度辦公樓主體地上15層（16層局部），地下一層。地下一層層高5.2~3.9米，底層層高5.200米；高2~15層層高4.000米；頂層設(shè)備間層高3.600米，總高度61.500米（局部最高點(diǎn)66.00米）。三、建筑群組成項(xiàng)目規(guī)劃用地面積18857平方米，總建筑面積為67186平方米，其中地上52410平方米，地下14776平方米。地上為三棟61.5米高板式高層建筑，主要功能為商務(wù)辦公樓；地下為地下車庫、地下自行車庫、人防工程及附屬設(shè)備用房等。5.1.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)總體平面布局整個(gè)項(xiàng)目地上由三棟板式高層建筑組成，除屋頂設(shè)備用房局部不同外三棟建筑基本相同。三棟建筑南北布局，南北間距66.6米,其中1#樓與2#3#樓東西方向錯(cuò)開30米，避開景觀遮擋，利于自然采光通風(fēng)。道路系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)根據(jù)整體的規(guī)劃要求，主要的出入口設(shè)計(jì)在西面，保證了人流和物流路線的明確分開，路線清晰。道路等級明確區(qū)分，標(biāo)識性強(qiáng)。功能分區(qū)設(shè)計(jì)廣場以入場的入口將整個(gè)建筑分為三個(gè)部分，利用了道路、水景、樹木以及草地營造意趣，又體現(xiàn)出感性的一面。景觀與視覺設(shè)計(jì)園區(qū)在西主入口的前方設(shè)計(jì)了大面積的集中綠化部分，不僅可以形成良好的景觀效果，而且可以形成良好的視覺效果，不僅和建筑的對話關(guān)系形成良好的關(guān)系，并且注重了建筑群體的視覺景觀均好性。5.1.3建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)大堂裝修/門柱地面及墻面鋪砌優(yōu)質(zhì)進(jìn)口大理石，藝術(shù)吸頂天花吊頂及藝術(shù)燈飾。柱面為磨光花崗巖踏步板（或不銹鋼材料）。大堂入口處設(shè)自動旋轉(zhuǎn)門，兩側(cè)設(shè)安全門。電梯廳/電梯間商住樓電梯：兩組電梯，垂直交通直達(dá)地下一層，地下一層設(shè)通往地下車庫的出入口。電梯間內(nèi)地面采用優(yōu)質(zhì)花崗巖，墻面采用優(yōu)質(zhì)大理石，電梯廳吊頂主要以不銹鋼及玻璃為主，配發(fā)光燈槽；商務(wù)樓標(biāo)準(zhǔn)層地面為優(yōu)質(zhì)大理石，墻面為高能環(huán)保涂料，所有樓層電梯間均采用大理石門套，頂棚造型吊頂；地下一層電梯廳吊頂為輕鋼龍骨石膏板，刷白色乳膠漆。樓道/樓梯間公共部分墻面為刷高級乳膠漆，吸音天花吊頂；標(biāo)準(zhǔn)層樓道地面為地面石材，高能環(huán)保涂料墻面；樓梯間地下一層采用花崗巖踏步及踢腳，墻面為高級環(huán)保涂料；標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間層采用水泥踏步及踢腳，墻面為高級環(huán)保涂料；車庫地面為水泥壓光，墻面為白色乳膠漆，天花為白色乳膠漆。四、清水房交房標(biāo)準(zhǔn)地面水泥找平，預(yù)留客戶自裝面層空間，不刷墻、不吊頂；隔墻為輕鋼龍骨雙面雙層石膏板隔音隔墻；潔具預(yù)留客戶自裝。五、精裝房交房標(biāo)準(zhǔn)（待確定后編制交房手冊）隔音天花吊頂，高級木地板，墻面乳膠漆、藝術(shù)照明燈、高級開關(guān)（品牌）；衛(wèi)生間：配套精裝修，墻地面為高級瓷磚、高級衛(wèi)生潔具（品牌）、高級照明燈、玻璃淋浴間隔斷；廚房：配套精裝修，高級炊具（品牌）、高檔櫥柜、排油煙機(jī)。5.1.4外觀形象外立面風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格，色調(diào)整體統(tǒng)一的通透落地玻璃窗，結(jié)構(gòu)凸出部分配飾鋼材質(zhì)金屬框架；每個(gè)單元外立面保證整體風(fēng)格的統(tǒng)一和諧，突出單元之間的獨(dú)特性，從而達(dá)到相互獨(dú)立而又整體協(xié)調(diào)的效果。外立面色系以冷色調(diào)通透感強(qiáng)的玻璃窗為主，輔以淺色（暖色）高檔石材墻面，以達(dá)到穩(wěn)重、高檔的效果。外立面材料外墻玻璃窗為高檔中空雙層隔音保溫玻璃，輔以金屬框料（豎線飾條）。靜音設(shè)計(jì)選用低噪音設(shè)備，并采用減震基礎(chǔ)，在各類機(jī)房墻面建筑均做專業(yè)吸音處理；并采用隔聲門；采用中空玻璃，外片為反射玻璃，內(nèi)片為低輻射玻璃，具有良好的熱工性能，防止外來噪音干擾及光污染。5.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案5.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)一、自然條件基本風(fēng)壓0.50KN/㎡XX縣中心城市抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本加速度為0.1g。本工程按抗震設(shè)防烈度6度設(shè)計(jì)。3）地面粗糙度B類二、主要活荷載取值（標(biāo)準(zhǔn)值）：辦公：2.0KN/m2門廳：3.50KN/m2樓梯：3.5KN/m2陽臺：2.5KN/m2機(jī)房：7.0KN/m2公共廚房：4.0KN/m2公共餐廳：2.5KN/m2衛(wèi)生間：2.5KN/m2活動室：4.0KN/m210）車庫：4.0KN/m2三、國家規(guī)范、規(guī)程《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068-2001《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB50223-2008《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（2006年版）GB50009-2001《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2010《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-2002《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-2002《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ94-20088）《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50017-2003《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范》JGJ3-2002《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-2005《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》GB50108-2008《浙江省建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》DB33/1001-20035.2.2技術(shù)措施抗震要求為達(dá)到國家抗震規(guī)范的要求，（即小震不壞，中震可修，大震不倒的原則），體現(xiàn)“強(qiáng)柱弱梁”的設(shè)計(jì)思想，在構(gòu)件設(shè)計(jì)上力爭達(dá)到提高構(gòu)件的延性，采用封閉箍筋，對L0/h<4的柱采用箍筋全長加密，鋼筋接頭采用焊接。而對框架梁盡量減少高度，力避剛度過大，并加強(qiáng)約束箍筋，柱截面由柱軸壓比控制，柱配筋盡量不出現(xiàn)計(jì)算配筋?；A(chǔ)選型根據(jù)地勘報(bào)告，本工程主體荷載情況及場地土層情況，主樓基礎(chǔ)型式擬選擇樁基＋獨(dú)立承臺，樁基為預(yù)應(yīng)力管樁，樁基持力層為⑧1層粉質(zhì)粘土；地下室部分采用樁基＋獨(dú)立承臺，樁基為預(yù)應(yīng)力管樁，樁基持力層為⑧1層粉質(zhì)粘土。主要結(jié)構(gòu)材料選用混凝土1）主樓混凝土強(qiáng)度等級：C45~C30地下室混凝土：采用微膨脹混凝土內(nèi)摻聚丙烯纖維，抗?jié)B等級S8（0.8Mpa）地下室底板、承臺及地梁混凝土強(qiáng)度等級：C35地下室其余部分混凝土強(qiáng)度等級：C35混凝土墊層：C15鋼材鋼筋：HPB235HRB335HRB400焊條：HPB235鋼筋，Q235B鋼焊接：E43系列HRB335鋼筋，Q345B鋼焊接：E50系列HRB400鋼筋焊接：E55系列墻體材料地下室內(nèi)墻體擬采用燒結(jié)頁巖多孔磚。±0.000以上外墻、機(jī)房及公共衛(wèi)生間等隔墻采用燒結(jié)頁巖多孔磚。其余內(nèi)隔墻均采用蒸壓砂加氣混凝土砌塊專用砂漿砌筑。用戶自由分隔墻采用輕質(zhì)墻體（重量不大于1.0KN/m2）5.3公用設(shè)施方案5.3.1給水排水編制依據(jù)建筑、總圖、采暖通風(fēng)等專業(yè)提供的條件；給水排水專業(yè)有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范。生活給水(1)水源本工程生活、消防給水取自城市自來水。從北面和南面規(guī)劃道路各引DN200給水總管1根，并在本地塊與西側(cè)預(yù)留發(fā)展地塊內(nèi)連成供水環(huán)網(wǎng)。市政給水到達(dá)本地塊給水水壓按0.15MPa設(shè)計(jì)。(2)用水量根據(jù)計(jì)算工程最高日生活用水量約為277m3/d，最大小時(shí)用水量為50.5m3/h。（詳水量計(jì)算表）消防用水為100/s。其中室外消防水量30L/s，室內(nèi)消火栓用水量40L/s，自動噴水滅火系統(tǒng)30L/s。(3)供水系統(tǒng)本工程生活給水采用分區(qū)給水。室外綠化澆灑用水、地下室和地上1層生活給水由市政給水管網(wǎng)壓力直供；地上2～8層為給水加壓低區(qū)、由區(qū)域集中生活變頻給水加壓泵組經(jīng)減壓后供水；地上9～15層為給水加壓高區(qū)由區(qū)域集中生活變頻給水加壓泵組加壓直接供水。在中部2#商務(wù)辦公塔樓地下水泵房設(shè)區(qū)域集中的生活變頻給水加壓泵組1套共4臺給水加壓泵，單臺性能為Q=5.4L/s、H=93.5m、n=1450r/min、N=15KW、3用1備、變頻控制，在地下室設(shè)25m3不銹鋼生活蓄水箱2只。(4)飲用水系統(tǒng)飲用水定額為2L/人2日，商務(wù)辦公樓層每層設(shè)置帶凈化消毒功能的電開水器，功率為12KW。三、生活排水(1)排水體制：采用雨、污水完全分流制。(2)污水系統(tǒng)本工程最高日生活污水量約為227m3/d，最大小時(shí)污水量為37.9m3/h。（詳水量計(jì)算表）室內(nèi)采用雨、污、廢分流。室內(nèi)污、廢水管均設(shè)專用通氣立管，以保證污、廢水管均能形成良好的水流狀況。地下室排水經(jīng)集水井收集后用潛污泵排出室外。室外雨、污分流,污廢合流，生活污水經(jīng)化糞池處理后就近排入市政污水管。本工程污水分南北二路排至南北規(guī)劃道路污水管，最終排至整個(gè)地塊西側(cè)的XX路城市污水管。(3)雨水系統(tǒng)雨水采取有組織重力流排水，匯集后排入城市雨水管。雨水量按XX當(dāng)?shù)乇┯陱?qiáng)度公式計(jì)算，屋面排水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為5年，場地排水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為2年，地面集水時(shí)間為5分鐘，綜合徑流系數(shù)為0.65。暴雨強(qiáng)度公式為：i=（9.409+8.946lgP)/(t+9.566)0.643（mm/min）室外雨采用有組織排水，地塊內(nèi)雨水經(jīng)匯合收集后就近排入東側(cè)長水港和南北規(guī)劃道路雨水管。本工程雨水分東側(cè)二路排至長水港和南、北各一路排至規(guī)劃道路雨水管。5.3.2曖通空調(diào)冷熱源由集中設(shè)置的區(qū)域冷熱源站提供，夏季提供7℃/14℃的一次空調(diào)冷凍水，冬季提供65℃/55℃的一次空調(diào)熱水。本工程地下室設(shè)置熱交換機(jī)房，與一次水換熱后提供8℃/15℃的二次空調(diào)冷凍水和60℃/50℃的一次空調(diào)熱水。本工程夏季總冷負(fù)荷估算為4617kW，冬季空調(diào)熱負(fù)荷估算為2514kW。地上建筑面積空調(diào)冷負(fù)荷指標(biāo)96W/m2，地上建筑面積空調(diào)熱負(fù)荷指標(biāo)52W/m2。空調(diào)冷熱源采用2臺2500kW的板式熱交換器?？照{(diào)水系統(tǒng)設(shè)計(jì)空調(diào)冷水系統(tǒng)采用一次泵變頻變流量系統(tǒng)，承壓1.1Mpa?？照{(diào)末端均設(shè)置電動調(diào)節(jié)閥根據(jù)空調(diào)負(fù)荷調(diào)節(jié)流量?？照{(diào)水系統(tǒng)按照建筑單體劃分，各系統(tǒng)設(shè)置冷熱量計(jì)量裝置?？照{(diào)風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)：普通辦公用房采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)。氣流組織采用上送上回方式。其他：本工程部分高檔辦公室和會議室獨(dú)立設(shè)置變冷媒流量多聯(lián)機(jī)（VRF）系統(tǒng)夏季總冷負(fù)荷估算為189kW，冬季空調(diào)熱負(fù)荷估算為115kW?？照{(diào)面積冷負(fù)荷指標(biāo)185W/m2，空調(diào)面積熱負(fù)荷指標(biāo)112W/m2。VRF系統(tǒng)按樓層分區(qū)域分別獨(dú)立設(shè)置系統(tǒng)，共設(shè)置VRF系統(tǒng)6套，共67HP。消防控制中心、值班室獨(dú)立設(shè)置分體式空調(diào)系統(tǒng)以滿足24h使用要求。通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)：本工程地下汽車庫設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量按照6次/h換氣次數(shù)計(jì)算（層高超過3m時(shí)按照3m計(jì)算），補(bǔ)風(fēng)利用坡道自然補(bǔ)風(fēng)，排風(fēng)利用土建風(fēng)道排至主樓屋面以上高度。自行車庫設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量按照6次/h換氣次數(shù)計(jì)算，補(bǔ)風(fēng)利用坡道自然補(bǔ)風(fēng)。設(shè)備用房按照室內(nèi)余熱余濕量設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，機(jī)械送風(fēng)。地下庫房設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量按照6次/h換氣次數(shù)計(jì)算，機(jī)械補(bǔ)風(fēng)。會議室等人員較為集中的區(qū)域設(shè)置排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量小于新風(fēng)量。公共衛(wèi)生間按10次/h換氣次數(shù)設(shè)置排風(fēng)系統(tǒng)。配電房按12次/h換氣次數(shù)設(shè)置排風(fēng)系統(tǒng)。5.3.3供電編制說明編制內(nèi)容包括電力變配電系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、保護(hù)接地系統(tǒng)、火災(zāi)自動報(bào)警及聯(lián)動系統(tǒng)。設(shè)計(jì)依據(jù)本工程為XX縣大劇院北側(cè)商務(wù)辦公樓項(xiàng)目，總建筑面積67186平方米，其中：地上建筑面積52410平方米；地下室建筑面積14776平方米,地上為三棟65米高板式高層（十五層）建筑，主要功能為商務(wù)辦公樓；地下一層，為地下車庫（停車331輛）、地下自行車庫、人防工程及附屬設(shè)備用房等；人防工程包括兩個(gè)甲類核6級常6級二等人員掩蔽單元，共2955平方米。地上各樓均屬一類高層建筑。相關(guān)專業(yè)提供的工程設(shè)計(jì)資料.（3）建設(shè)方提供的有關(guān)職能部門認(rèn)定的工程設(shè)計(jì)資料,建設(shè)方的要求. （4）本工程采用的主要標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī): 1．《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）2．《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94（2000年版）3．《10KV及變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50053-944．《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50052-20095．《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-956．《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-20047．《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-978．《火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50116-989．《人民防空地下設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-200510．《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ16-2008有關(guān)國家及地方的現(xiàn)行規(guī)程、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)（如當(dāng)?shù)毓╇姴块T的相關(guān)供配電設(shè)計(jì)規(guī)定規(guī)程等）。設(shè)計(jì)范圍1.本工程設(shè)計(jì)包括以下內(nèi)容：變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電氣節(jié)能和環(huán)保、防雷、接地及安全措施、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)、電氣人防工程等。2.設(shè)計(jì)分工與分工界面室外景觀照明、建筑泛光照明，由專業(yè)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，本設(shè)計(jì)僅預(yù)留電源。建筑智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)由專業(yè)設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)。電源分界點(diǎn)為地下一層3#變配電所高壓配電系統(tǒng)電源進(jìn)線柜內(nèi)進(jìn)線開關(guān)的進(jìn)線端。變配電系統(tǒng)1.負(fù)荷等級本工程所有消防設(shè)備用電(如消火栓泵、噴淋泵、增壓泵、消防電梯、排煙及正壓風(fēng)機(jī)、消防監(jiān)控、消防電梯等)、弱電機(jī)房、變配電間、普通電梯、潛污泵、生活水泵、各層公用走道照明用電等為一級負(fù)荷；地下室汽車庫照明動力、人防照明動力、重要辦公及會議室照明等為二級負(fù)荷；其余為三級負(fù)荷。2.負(fù)荷計(jì)算一級負(fù)荷：1008.0kW（其中消防負(fù)荷367.5kW）;二級負(fù)荷：90.0kW;三級負(fù)荷：1734.8kW。在地下一層設(shè)置1＃、2＃和3＃二座10/0.4kV變電所，1＃變電所（1#樓地下一層）設(shè)二臺500kVA節(jié)能型干式變壓器（1TM1、1TM2），供1#樓及相對應(yīng)的地下層照明動力用電；2＃變電所（2#樓地下一層）設(shè)二臺500kVA節(jié)能型干式變壓器（2TM1、2TM2），供2#樓及相對應(yīng)的地下層照明動力用電；3＃變電所（3#樓地下一層）設(shè)二臺500kVA節(jié)能型干式變壓器（3TM1、3TM2），供3#樓及相對應(yīng)的地下層照明動力用電；各變電所內(nèi)相互聯(lián)絡(luò)的變壓器二段低壓母線設(shè)聯(lián)絡(luò)，低壓配電系統(tǒng)二路主進(jìn)線電源斷路器和聯(lián)絡(luò)開關(guān)采用三鎖兩鑰匙及電氣聯(lián)鎖，當(dāng)一臺變壓器停止工作時(shí)，另一臺變壓器應(yīng)負(fù)擔(dān)全部二級及以上負(fù)荷。低壓配電采用放射式和樹干式混合供電方式。一些重要的或較為獨(dú)立的負(fù)荷采用放射式供電。所有消防設(shè)備用電、電梯、生活水泵、應(yīng)急照明等重要負(fù)荷均采用雙回路供電，末端自動切換。5．保護(hù)方式繼電保護(hù)采用微機(jī)測控保護(hù),包括過流及速斷保護(hù)、單相接地保護(hù)等，各進(jìn)出線回路電流、電壓、無功、有功等參數(shù)測量及顯示由微機(jī)保護(hù)系統(tǒng)配套提供，微機(jī)保護(hù)系統(tǒng)同時(shí)具有事故報(bào)警及預(yù)告功能，采用DC220V直流（65Ah）操作及保護(hù)系統(tǒng)。變壓器設(shè)超溫報(bào)警及跳閘保護(hù)（10kV側(cè)出線開關(guān)或0.4kV側(cè)進(jìn)線總開關(guān)）。10kV斷路器采用真空斷路器,在10kV出線開關(guān)柜內(nèi)裝設(shè)氧化鋅避雷器作為真空斷路器的操作過電壓保護(hù)。低壓側(cè)采用低壓斷路器保護(hù),末級配電箱插座回路設(shè)漏電保護(hù)。6.本工程采用10kV側(cè)高壓總計(jì)量;低壓側(cè)設(shè)分計(jì)量。在低壓側(cè)采用無功自動補(bǔ)償，補(bǔ)償后10kV側(cè)功率因數(shù)為0.9以上。7．電線電纜采用阻燃型WDZB-YJY、WDZB-BY型，分別為沿管井、沿橋架、穿鋼管等。至消防負(fù)荷的干線線路采用BTTZ型防火電纜。8.本工程電氣產(chǎn)品設(shè)計(jì)參考型號：變電所內(nèi)10kV配電柜按中置式開關(guān)柜進(jìn)行設(shè)計(jì)，斷路器額定電流630A,分?jǐn)嗄芰?5kA；采用直流操作。高壓柜電纜采用下進(jìn)下出接線方式，柜下設(shè)電纜溝。變壓器采用SCB10干式變壓器，設(shè)強(qiáng)制風(fēng)冷系統(tǒng)；接線為D,Yn11,保護(hù)罩由廠家配套供貨，防護(hù)等級不低于IP30。低壓配電柜采用固定分隔式配電柜。配電箱采用安全型配電箱，落地、壁掛或嵌墻安裝,墻壁開關(guān)插座采用86型。9.本工程55kW及以上的電動機(jī)均采用降壓啟動，設(shè)備專業(yè)有變頻控制要求的采用變頻控制，冷凍機(jī)組控制有設(shè)備廠家配套提供；消防風(fēng)機(jī)、水泵采用手動或消防聯(lián)動控制，潛水泵由液位計(jì)控制啟停。10.諧波治理在變電所預(yù)留濾波設(shè)備平面安裝位置。對于變頻等設(shè)備諧波含量超出標(biāo)準(zhǔn)者，采取就地設(shè)置諧波吸收裝置。五、照明系統(tǒng)1.本工程分正常照明、應(yīng)急照明（包括疏散照明和備用照明）。2.辦公室、會議室、公共空間等照明為正常照明；變電所、電梯機(jī)房、車庫、消防設(shè)備房、消防控制中心及重要辦公用房等場所設(shè)備用照明；在公共走道，樓梯間和各安全出口設(shè)疏散照明（各疏散通道應(yīng)急照明燈具應(yīng)急時(shí)間不少于30min；其余在火災(zāi)時(shí)仍需堅(jiān)持工作的場所保證正常照度，應(yīng)急時(shí)間不小于180min，僅疏散照明采用蓄電池作為備用電源）。3.各主要場所照度標(biāo)準(zhǔn)及光源選擇各主要場所工作平面照度和LPD值：辦公室照度:300lx,功率密度≤11W/平方米;檔案室照度:200lx,功率密度≤8W/平方米;會議室照度:300lx,功率密度≤11W/平方米;車庫照度:75lx,功率密度≤7W/平方米;走廊照度:50lx,功率密度≤5W/平方米;所有熒光燈均采用高效節(jié)能型熒光燈T5管或T8管（Ra不小于80,樓梯及設(shè)備用房內(nèi)不小于60,UGR不大于19）。室外路燈照明、走廊照明采用節(jié)能燈，其余場所按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4.公共照明由兩路電源互投供電,在樓層設(shè)置公共照明配電箱,走道、前室、出入口等重要場所配有帶鎳鎘電池的應(yīng)急照明燈具供火災(zāi)事故時(shí)誘導(dǎo)人員疏散之用。5．景觀/室外照明1).在室外道路兩側(cè)設(shè)庭院燈。2).室外燈光源采用節(jié)能燈和金鹵燈，電源電壓220V,集中控制6．室內(nèi)照明插座分別由不同支路供電，照明、插座支路導(dǎo)線采用2.5mm2導(dǎo)線穿保護(hù)管暗敷設(shè)，所有插座（壁掛空調(diào)插座除外）均設(shè)漏電保護(hù)器；7．均采用I類燈具，供電回路設(shè)PE線。8．室外線路采用電力電纜穿保護(hù)管暗敷設(shè)，室外燈具就地保護(hù)接地。建筑物防雷1.本工程屬人員密集公共建筑，按第二類防雷建筑物要求進(jìn)行防雷設(shè)計(jì)。建筑物電子信息系統(tǒng)的雷電防護(hù)等級定為C級。2.建筑物的防雷裝置滿足防直擊雷、防側(cè)擊、防雷電波的侵入和防雷電感應(yīng)措施，并設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)。3.接閃器：在屋頂采用φ12鍍鋅圓鋼沿女兒墻、屋角、屋脊、屋檐、檐角及屋面等易受雷擊的部位明敷架空避雷帶，并在整個(gè)屋面組成不大于10mX10m或12mX8m的暗敷或明敷的避雷網(wǎng)格，突出屋頂?shù)乃薪饘傥矬w、金屬構(gòu)件和屋頂防雷裝置相連，非金屬物體裝接閃器并和屋頂防雷裝置相連。4.引下線：利用建筑物鋼筋混凝土柱子或剪力墻內(nèi)主筋通長焊接、綁扎作為引下線，間距不大于18m，引下線上端與避雷帶焊接，下端與建筑物基礎(chǔ)地梁及基礎(chǔ)底板上、下兩層鋼筋內(nèi)的兩根主筋焊接。5.防止側(cè)向雷擊和等電位保護(hù)措施：自底層起每層設(shè)均壓環(huán)，均壓環(huán)利用建筑物每層圈梁外側(cè)的兩根φ16以上主筋通長焊接形成。且各層的梁、板、柱間主筋（不少于2根）,按軸線跨度作相互可靠焊接。與防雷引下線交接處的梁，對角兩根主筋必須與作為防雷引下線的柱子內(nèi)的對角主筋可靠焊聯(lián)貫通。高度超過45m（主樓10層）及以上部分的外墻上幕墻金屬架,欄桿,金屬門窗等均應(yīng)與防雷裝置連接。豎直敷設(shè)的金屬管道及金屬物的的頂端和底端與防雷裝置連接。為防止雷電波的侵入，進(jìn)入建筑物的各種線路（包括電纜金屬外皮、弱電線路的金屬屏蔽層、光纜的加強(qiáng)筋等）及金屬管道采用全線埋地引入，并在入戶端，就近與接地裝置相連或接向等電位聯(lián)結(jié)端子板，實(shí)現(xiàn)等電位聯(lián)結(jié)。防雷電感應(yīng)措施：建筑物內(nèi)的設(shè)備、管道、構(gòu)架等主要金屬物，就近接至接地裝置上。平行敷設(shè)的管道、構(gòu)架等長金屬物，其凈距小于100mm時(shí)跨接，跨接點(diǎn)間距不大于30m。交叉凈距小于100mm時(shí)，其交叉處也作跨接。接地及安全1.本工程采用共用接地方式。防雷接地、變壓器中性點(diǎn)接地、電氣設(shè)備的保護(hù)接地、電梯機(jī)房、消防監(jiān)控中心、計(jì)算中心、弱電系統(tǒng)等的接地共用統(tǒng)一接地極，要求接地電阻不大于1歐姆，實(shí)測不滿足要求時(shí)，增設(shè)人工接地極。2.本工程低壓配電接地型式采用TN-S系統(tǒng)；安裝于室外的景觀照明中距建筑外墻20m以內(nèi)的設(shè)施，與室內(nèi)系統(tǒng)的接地型式一致，距建筑物外墻大于20m采用TT接地型式。本工程采用總等電位聯(lián)結(jié)，要求建筑物內(nèi)所有電氣設(shè)備不帶電金屬外殼，各種金屬支架，進(jìn)出建筑物的各種金屬總管，PE干線、強(qiáng)、弱電井接地干線，建筑物金屬構(gòu)件等應(yīng)進(jìn)行總等電位聯(lián)結(jié)?？偟入娢宦?lián)結(jié)線采用BVR導(dǎo)線或鍍鋅扁鋼,等電位聯(lián)結(jié)應(yīng)通過等電位卡子、接線鼻子或抱箍，不允許在金屬管道上焊接。變電所、水泵房、有洗浴設(shè)備的衛(wèi)生淋浴間等地方設(shè)輔助或局部等電位聯(lián)結(jié)SEB、LEB。接地裝置：接地極利用建筑物樁基，地梁及基礎(chǔ)底板上的上、下兩層主筋中的兩根通長焊接、綁扎形式基礎(chǔ)接地網(wǎng)。6.過電壓保護(hù)裝置:變配電所高壓側(cè)各相上裝設(shè)避雷器，低壓側(cè)（配電主柜處）裝設(shè)電涌保護(hù)器作為第1級防雷擊電磁脈沖過電壓保護(hù)裝置；進(jìn)入通訊網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、電梯、消控中心等含有重要電子設(shè)備負(fù)荷的配電設(shè)施安裝第2級防雷擊電磁脈沖過電壓保護(hù)裝置。5.3.4弱電一、智能化子系統(tǒng)配置本項(xiàng)目弱電系統(tǒng)擬由以下智能化子系統(tǒng)組成1．建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)2．通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)3．計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)4．綜合布線系統(tǒng)5．安全防范系統(tǒng)（入侵報(bào)警系統(tǒng)、視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡查系統(tǒng)、無線對講系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、安全防范綜合管理系統(tǒng)）6．有線電視系統(tǒng)7．公共廣播系統(tǒng)8．多媒體會議系統(tǒng)9．電梯五方通話系統(tǒng)10．信息導(dǎo)引及發(fā)布系統(tǒng)11.機(jī)房工程12．UPS電源系統(tǒng)13．防雷接地系統(tǒng)14．綜合管路系統(tǒng)二、智能化子系統(tǒng)說明（一）建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)本工程在地下一層設(shè)置BAS機(jī)房，與消控、監(jiān)控機(jī)房合用一個(gè)機(jī)房。本項(xiàng)目各單體均采用中央空調(diào)系統(tǒng)，設(shè)置一套建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)，本系統(tǒng)主要對如下設(shè)備監(jiān)控：1．冷熱源設(shè)備本工程冷熱源由XX遠(yuǎn)大公司區(qū)域供冷(熱)站提供，本工程不再設(shè)置冷熱源主機(jī)設(shè)備，僅在地下一層熱交換機(jī)房設(shè)置2臺熱交換器及3臺循環(huán)水泵（三個(gè)樓共用），本設(shè)計(jì)對冷熱源接入總管溫度、分集水器溫度進(jìn)行監(jiān)測，對冷熱源接入總管電動閥門根據(jù)溫度進(jìn)行控制，對循環(huán)水泵的進(jìn)行遠(yuǎn)程啟?？刂?。2．空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備本項(xiàng)目每棟辦公樓共設(shè)置新風(fēng)機(jī)組18臺，對于新風(fēng)機(jī)，通過送風(fēng)溫度與設(shè)定溫度的比較，來控制新風(fēng)機(jī)水閥的開度，從而滿足節(jié)能與舒適的目的，同時(shí)可遠(yuǎn)程控制新風(fēng)機(jī)組啟停。對于送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)、排煙排風(fēng)風(fēng)機(jī)（共18臺）等設(shè)備，能編程實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)方的自動起停控制或手動控制及運(yùn)行、故障顯示，并帶運(yùn)行時(shí)間記錄。3．VRF設(shè)備本項(xiàng)目在部分樓層會議室、領(lǐng)導(dǎo)辦公室等處設(shè)置VRF空調(diào)機(jī)組，VRF室外機(jī)帶通信接口，通過總線連至地下一層消控監(jiān)控BAS機(jī)房，通過其配套的帶液晶顯示的控制屏進(jìn)行集中的管理，本項(xiàng)目共設(shè)置三條VRF聯(lián)網(wǎng)總線，每棟辦公樓各一條。該部分內(nèi)容由廠家負(fù)責(zé)實(shí)施，本設(shè)計(jì)僅負(fù)責(zé)管路預(yù)留。4．給排水設(shè)備本工程生活給水采用變頻水泵的方式，共在地下室設(shè)置4臺變頻水泵及2個(gè)生活水箱，該系統(tǒng)控制自成系統(tǒng)，本設(shè)計(jì)僅對其管網(wǎng)壓力、水泵運(yùn)行狀態(tài)及故障狀態(tài)進(jìn)行遠(yuǎn)方監(jiān)視。潛水泵的起停控制自成系統(tǒng)，不納入BAS系統(tǒng)，本設(shè)計(jì)僅對其集水井設(shè)置超高液位報(bào)警，即液位傳感器需再增設(shè)一個(gè)高位報(bào)警點(diǎn)。每棟辦公樓層設(shè)置電開水爐，BA系統(tǒng)可對電開水爐進(jìn)行遠(yuǎn)程啟停及運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)測。5．電氣設(shè)備對地下一層汽車庫等大空間照明回路，通過編程實(shí)現(xiàn)按時(shí)間遠(yuǎn)方開、關(guān)控制，并可顯示運(yùn)行、故障狀態(tài)。對大樓屋頂照明、走廊公共照明，室外照明等，通過DDC編程實(shí)現(xiàn)按時(shí)間遠(yuǎn)方開、關(guān)控制，并可顯示運(yùn)行、故障狀態(tài)。對變電所高低壓開關(guān)的狀態(tài)及運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行監(jiān)視，高壓側(cè)通過高壓綜保系統(tǒng)（強(qiáng)電工種已設(shè)置）對高壓側(cè)進(jìn)出線的電壓、電流、功率因數(shù)、開關(guān)狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)視；低壓側(cè)，對所有低壓柜的數(shù)顯儀表（強(qiáng)電已設(shè)），采用RS485總線形式引到變電所工作站，可對各個(gè)柜子的出線電流或電壓進(jìn)行監(jiān)視。對變壓器的溫度實(shí)現(xiàn)超溫報(bào)警，利用變壓器的智能溫控報(bào)警單元，將其信號引至變電所工作站，該部分內(nèi)容由強(qiáng)電專業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施。變電所監(jiān)視工作站設(shè)在地下一層的變電所值班室內(nèi)，并通過物業(yè)網(wǎng)與大樓BAS集成。消控監(jiān)控BAS機(jī)房UPS不間斷電源裝置具有網(wǎng)絡(luò)管理接口，支持TCP/IP及SNMP協(xié)議，以實(shí)現(xiàn)對UPS電源的遠(yuǎn)程智能管理，通過物業(yè)網(wǎng)與BAS工作站連接。6．對所有電梯，在電梯廠家招標(biāo)時(shí)注明帶電梯遠(yuǎn)程實(shí)時(shí)監(jiān)視裝置，在地下一層消控監(jiān)控BAS機(jī)房內(nèi)設(shè)置電梯遠(yuǎn)程監(jiān)視工作站。7．本工程地下一層設(shè)置消控監(jiān)控BAS機(jī)房，內(nèi)設(shè)有BAS工作站，由計(jì)算機(jī)及相應(yīng)軟件組成，操作人員通過動態(tài)／現(xiàn)場屏幕與鼠標(biāo)驅(qū)動軟件對建筑物的有關(guān)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行全面監(jiān)控。由BAS工作站引出4條BA總線，本項(xiàng)目每棟辦公樓各1條（包括該部分地下室）、行政服務(wù)中心預(yù)留1條（包括該部分地下室）。8．本項(xiàng)目共有建筑設(shè)備監(jiān)控點(diǎn)1115個(gè)，其中AI點(diǎn)109個(gè)、DI點(diǎn)676個(gè)、AO點(diǎn)53個(gè)、DO點(diǎn)277個(gè)。（二）通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本工程通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)主要包括有線電話通信系統(tǒng)及移動通信盲區(qū)覆蓋系統(tǒng)。1．有線電話通信系統(tǒng)本工程有線電話通信系統(tǒng)全部采用直線電話方式。本工程在西側(cè)行政服務(wù)中心地下一層設(shè)置1#進(jìn)線機(jī)房，進(jìn)線機(jī)房內(nèi)設(shè)置電信、移動、聯(lián)通機(jī)柜及光配。從1#進(jìn)線機(jī)房電信機(jī)柜（暫定從電信接入）引1根24芯單模光纜（與計(jì)算機(jī)外網(wǎng)合用）至每棟辦公樓二層計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及通信機(jī)房，做為每棟辦公樓的通信干線。各棟辦公樓在二層計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及通信機(jī)房設(shè)置800門電話AG交換機(jī)，管理各棟辦公樓各自電話點(diǎn)，地下一層物業(yè)部分在地下一層消控監(jiān)控機(jī)房設(shè)置100門電話交換機(jī)