浙江溫州某項目策劃報告

***花園營銷策劃報告市場調查部分項目（產(chǎn)品）部部分營銷部分四、推廣部分市場調查部分市場調查目的一個完整的的房地產(chǎn)項目目的運作，不不僅包括起碼碼的建筑設計計還應該有理念為為其賦予建筑筑生命。不論論建筑設計還還是理念設計計依托的是市場，是是需求；只有有把握好市場場方向，才能能實現(xiàn)開發(fā)房地產(chǎn)項目的最最終目的。因此，對***花園地塊的的營銷運作，必必須從市場調調查開始。大市場環(huán)境境的市場調查查，就是通過過對于龍港房房地產(chǎn)市場的的供求關系、銷售售狀況、消費費傾向、營銷銷情況的調查查，分析掌握握龍港房地產(chǎn)市場場的動態(tài)，對對其前景進行行預測，尋找找契機，力圖圖把握龍港項目的的營銷理念及及營銷著眼點點。在了解龍港港房地產(chǎn)市場場總體趨勢的的前提下，通通過區(qū)域的環(huán)環(huán)境類比，競爭個個案房型、面面積、價格、物物業(yè)特色等各各要素的調查分析，為****花園項目的的具體實施提提供參考依據(jù)據(jù)。市場調查內容1、龍港鎮(zhèn)概況況龍港鎮(zhèn)位于溫州州之南，東海海之濱，西接接104國道和甬臺臺溫高速公路路，南連經(jīng)濟濟發(fā)達的江南南平原，具有有地處經(jīng)濟最最發(fā)達的長江江三角洲與珠珠江三角洲的的沿海經(jīng)濟帶帶中間的區(qū)位位優(yōu)勢，全鎮(zhèn)鎮(zhèn)總面積80.7平方公里，總總人口23.1萬人，其中中城區(qū)10平方公里，10多萬人口，下下轄9個辦事處，107個村，23個居民區(qū)。由由溫州話、蠻蠻話、金鄉(xiāng)話話、閩南話四四種語言體系系組成。2、龍港經(jīng)濟的的發(fā)展龍港建鎮(zhèn)于19984年，龍港人人以敢闖、敢敢干、敢試著著稱。建鎮(zhèn)之之初，在全國國率先推出土土地有償使用用制度、戶籍籍管理制度和和發(fā)展多種經(jīng)經(jīng)濟成分“三大改革”，成功地走走出了一條不不依賴國家投投資、主要靠靠農民自身力力量建設現(xiàn)代代化城鎮(zhèn)的新新路子，被譽譽為“中國農民自自費造城的樣樣板”和“中國第一座座農民城”。之后，龍龍港相繼被列列為國務院農農村勞動力開開發(fā)就業(yè)試點點鎮(zhèn)、國家星星火計劃密集集區(qū)、浙江省省社會綜合發(fā)發(fā)展試驗區(qū)、溫溫州市城鄉(xiāng)一一體化試驗區(qū)區(qū)。2002年被國家建建設部授名為為“中國印刷城”，如今的龍龍港，經(jīng)濟保保持快速發(fā)展展，城鎮(zhèn)面貌貌日新月異，投投資環(huán)境不斷斷優(yōu)化，社會會事業(yè)不斷發(fā)發(fā)展，先后被被評為溫州市市文明鎮(zhèn)、浙浙江省教育強強鎮(zhèn)、浙江省省村鎮(zhèn)建設示示范鎮(zhèn)、全國國投資環(huán)境百百強鎮(zhèn)、全國國小城鎮(zhèn)建設設示范鎮(zhèn)。到到2001年全鎮(zhèn)國內內生產(chǎn)總值38.8億元，人均均收入6066元。從下列數(shù)據(jù)對比比中可以看到到龍港經(jīng)濟在在近幾年以來來穩(wěn)定快速的的發(fā)展。全鎮(zhèn)國內生產(chǎn)總總值單位：億元元年份1995年2000年2001年2002年人均國內生產(chǎn)產(chǎn)總值17.535.938.842三、龍港房地產(chǎn)產(chǎn)市場概況自99年以來，龍龍港城鎮(zhèn)規(guī)劃劃建設如日中中天，江濱外外灘（東方大大廈、陽光廣廣場），龍港港大道（銀苑苑大廈、龍港港大廈、銀海海大廈、紅旗旗大廈等）銷銷售率都接近近90%以上，出現(xiàn)現(xiàn)第一波房產(chǎn)產(chǎn)熱市。但是是龍港房地產(chǎn)產(chǎn)市場的主要要集中在高層層開發(fā)，由于于土地供給、政政府規(guī)劃、利利益驅動等原原因，高層住住宅出現(xiàn)供大大于求的現(xiàn)象象，甚至停滯滯銷售。而在在多層住宅開開發(fā)，尤其是是具有一定規(guī)規(guī)模、一定居居家品質的多多層住宅供給給量極少。22003年初，龍港港房地產(chǎn)市場場逐漸回暖，消消費者對高品品質多層住宅宅大大看好，需需求量逐漸增增大。特別是是螯江——龍港二橋的的規(guī)劃，世紀紀大道，高速速公路的接線線，為龍港房房地產(chǎn)市場的的發(fā)展注入了了新的活力，房房產(chǎn)升值不容容質疑。并且且隨“中國第一座座農民城“的美譽不斷斷傳播，自身身印刷、包裝裝、禮品區(qū)域域規(guī)模效益的的形成，龍港港已構筑成對對外輻射和吸吸引投資人士士關注的良好好氛圍，尤其其對金鄉(xiāng)、錢錢庫人影響非非常之大。購購房者則以龍龍港、金鄉(xiāng)、錢錢庫人為主，鰲鰲江、外地人人為輔。四、龍港多層住住宅小區(qū)現(xiàn)狀狀自99年以來，龍龍港樓市的多多層住宅建設設，特別是上上檔次的多層層住宅小區(qū)市市場幾乎是一一片空白，更更不用說在規(guī)規(guī)劃設計，環(huán)環(huán)境配套上下下功夫了。2003年初，隨著著房地產(chǎn)市場場的逐漸回暖暖，消費者對對多層住宅小小區(qū)需求量的的加大，各家家開發(fā)商對多多層住宅市場場的看好，多多層住宅小區(qū)區(qū)規(guī)劃建設逐逐漸出臺（如如金鑫花苑，錦錦繡名園等）。五、龍港房地產(chǎn)產(chǎn)市場分布情情況價格：元/M2物業(yè)名稱發(fā)展商項目概況工程進度價格銷售率東方大廈一幢高層已交付均價2600三級市場100%望江大廈二幢高層已竣工均價1900單位分房100%銀苑大廈溫州東部經(jīng)濟發(fā)發(fā)展公司一幢31層大廈廈已交付2480-26680100%龍港大廈一幢高層已交付100%銀海大廈一幢高層已交付2480100%金融大廈溫州金城公司一幢21層大廈廈主體工程建至七七層內部預定70%%紅旗大廈一幢高層已竣工2500100%財稅大廈市萬科房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司二幢高層未動工內部預訂70%%廣電大廈龍港廣電局一幢高層已竣工2000（20001年）100%長運大廈一幢高層已竣工70%泰安大廈一幢高層已竣工2480100%華百廣場溫州華夏房地產(chǎn)產(chǎn)公司三幢高層接近結頂300050%金甌大廈蒼南城鎮(zhèn)建設公公司一幢高層主體工程已建三三層均價26002488-3222860%新世紀大廈溫州建工集團公公司三幢聯(lián)體大廈未動工預訂人數(shù)極少金鑫花苑市甌海城鎮(zhèn)房地地產(chǎn)開發(fā)公司司五幢多層房型單一已進場施工均價23002080-244802002年底預預定，6月開盤錦繡名園蒼南世茂別墅、多層、小小高層未動工已圈圍墻墻未定（20033年6月預定六、龍港住宅小小區(qū)的銷售情情況2003年初，隨隨著龍港城市市化進程的加加快，經(jīng)濟的的持續(xù)發(fā)展，居居民購買能力力的增加以及及對優(yōu)住宅小區(qū)的的期望，大多多開發(fā)商房產(chǎn)產(chǎn)總價控制在在25-35萬之間，面面積在95-1330㎡房型為三三房二廳之間間的銷售較良良好，這在金金鑫花苑高預預定率可以看看出。而高層層則由于高額額的物業(yè)管理理費及單價高高而銷售不是是很理想。不妨看一下目前前龍港住宅小小區(qū)代表性的的樓盤：個案調查龍港房地產(chǎn)市場場個案調查表表編號：調查日期：：03.4.28案名金鑫花苑房屋類型商住\多層住宅宅投資興建溫州東甌建設集集團投資市甌海城鎮(zhèn)房地地產(chǎn)開發(fā)公司司開發(fā)座落地址電話龍翔路745號號6422858886422260066建筑設計工地進度樁基階段單價范圍2080-24480交屋時間22004.99總建筑面積27180.66m2面積范圍97-150主力面積1120總套數(shù)180套總價范圍20萬-37萬萬主力總價227萬窖積率2.5已銷面積預定車位機動車42綠化率25%非機動車300m2交通：位于龍翔翔路與建新路路處，在龍翔翔路與建新路路設置出入口口，附近有1、2、9路公交車，故故交通比較方方便。二、小區(qū)環(huán)境和和配套：小區(qū)區(qū)對面為新規(guī)規(guī)劃金河廣場場，配有各種種健身設施。小區(qū)采用人車分分流的道路規(guī)規(guī)劃，24小時監(jiān)控，三三線入戶，智智能化門禁系系統(tǒng)，確保居居家安全。三、房型布局：：以頂式復式式及多層住宅宅布置，共5幢，其中E幢二層將開發(fā)為酒店，一一層皆為沿街街店鋪。四、付款方式：：30%首期款,結頂辦銀行行貸款70%,無優(yōu)惠.一次性付款98折優(yōu)惠五、物業(yè)管理::尚在樁基階階段,故未確定.六、廣告訴求：：財富中心、城城市中心、生生活的中心..七、客源分析：：主要以龍港港、金鄉(xiāng)、錢錢庫人為主..八、綜合評述：：因其地段限限制，綠化率率做到25%，已經(jīng)不錯錯。但其建筑筑密度大，容容積率過高，是是該小區(qū)最大大的抗性，然然金河廣場的的規(guī)劃給其抗抗性順勢弱化化。還有因龍港房地地產(chǎn)市場的特特殊性，這樣樣有一定規(guī)模模及在規(guī)劃設設計、物業(yè)配配套上下一定定功夫的小區(qū)區(qū)在龍港尚屬屬不多，并且且這樣的地段段及價位，高高預定率現(xiàn)象象是正常的了了龍港房地產(chǎn)市場場個案調查表表編號：調查日期：：03.4.28案名錦繡名園房屋類型別墅、多層、小小高層投資興建蒼南世貿房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司座落地址電話金叉街、龍湖路路、海港路6422658886442265665建筑設計工地進度未動工已圍墻墻單價范圍6月擬定交屋時間未未定總建筑面積180000mm2面積范圍獨立別墅22幢幢280-4400m2雙聯(lián)別墅45幢230--270mm2雙躍（立體別墅墅）11幢200--220mm2多層、小高高層100--240mm2總價范圍6月擬定總套數(shù)獨立、雙聯(lián)別墅墅112套多層、小高高層708套已銷面積接受預定容積率1.1綠化率46%一、交通：位于于金叉街、龍龍湖路與海港港路處，在金金叉街與龍湖湖路、站港路路設置出入口，目前還無無公交車通過過。二、小區(qū)環(huán)境和和配套：小區(qū)區(qū)內有50畝自然河道道，分5個獨立臨水水地塊，內有有二座大型會會所與一座廣廣場和各特色色小景點，周周邊有龍港特特色幼兒園，龍龍港高新賓館館，小區(qū)采用24小時監(jiān)控，三三線入戶，智智能化門禁系系統(tǒng)，確保居居家安全。三、房型布局：：共820套房子，多多層、小高層層708套，面積控控制在100-2240之間其余皆為獨立別別墅、雙聯(lián)別別墅與雙躍（立立體別墅）共共112套，四、付款方式：：6月擬定五、物業(yè)管理::未確定.六、廣告訴求：：領秀龍港超超大規(guī)模高尚尚社區(qū)七、客源分析：：主要以龍港港、金鄉(xiāng)、錢錢庫人為主。八、綜合評述：：作為政府規(guī)規(guī)劃中的大型型康居住宅小小區(qū)，在目前前龍港房地產(chǎn)產(chǎn)市場的確是是別樹一幟。并并由專業(yè)企化化公司宣傳包包裝，在規(guī)劃劃設計、景觀觀設計及物業(yè)業(yè)配套上在龍龍港房地產(chǎn)市市場都有新的的突破。從這這些方面看出出，業(yè)主的確確是下了工夫夫，綜上所述龍港鎮(zhèn)鎮(zhèn)由于地域、人人口限制，雖雖然目前房地地產(chǎn)市場有所所回暖，但是是總體需求相相對較弱。然然而龍港規(guī)模模性住宅小區(qū)區(qū)的甚少及物物業(yè)開發(fā)的有有限，為***花園開發(fā)留留下銷售空間間。引導居民民觀念，吸引引周邊農村、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的并并入。充分利利用龍港鎮(zhèn)未未來發(fā)展規(guī)劃劃，是我策劃劃銷售的關鍵鍵。***花園市場場位置：“***花園”的開發(fā)把握握住了總體市市場脈搏：我我們在策劃銷銷售過程中應應當充分認識識到以上客觀觀現(xiàn)狀。利用用好本地的市市場空白點。充充分挖掘區(qū)域域客戶，營造造小區(qū)文化氣氣氛，優(yōu)化居居住條件，提提高居住質量量。吸引周邊邊農村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的眼光光。把小區(qū)的的差異性及唯唯一性發(fā)揮極極至，以期打打破本項目地地處鎮(zhèn)郊的差差距。使部分分鎮(zhèn)區(qū)享受型型客戶流入，進進一步擴大影影響，打破本本地居民的固固用模式。帶帶給本地消費費者物業(yè)之外外的感受。三三管齊下，最最終使物業(yè)銷銷售成功，最最大限量的回回籠資金，創(chuàng)創(chuàng)造品牌價值值。為大家?guī)砻p豐豐的良好結果果。項目（產(chǎn)品）部部分一、項目部部分二、項目客客觀優(yōu)劣勢分分析一、項目簡介物業(yè)座落：***物業(yè)名稱：***花園A區(qū)物業(yè)類型：多層住宅（錯層、復式）、商商鋪總建筑面積：559230平方米總用地面積：333261平方米總戶數(shù)：建筑密度：229.8%容積率：11.78綠化率：33%得房率：車位：機動動車非機動車會所商業(yè)用面積積：物業(yè)管理：竣工日期：04年底發(fā)展商：溫州****房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司物業(yè)管理：溫州州***物業(yè)管理有有限公司※具體相關數(shù)據(jù)據(jù)等擴初敲定定之后核對二、項目客觀優(yōu)優(yōu)劣勢分析項目客觀存在的的優(yōu)勢創(chuàng)龍港甌江杯優(yōu)優(yōu)秀工程，影影響力強、容容易產(chǎn)生市場場共鳴轟動效效應、帶來效應銷售。首創(chuàng)龍港江南園園林式風格規(guī)規(guī)模住宅社區(qū)區(qū)首創(chuàng)龍港“三化化合一”的花園式社社區(qū)房型設計以1220為主，適合合當?shù)氐南M費需求，有錯錯層、復式等等房屋類型，選選擇面相對較較廣。有多層、聯(lián)體別別墅、小高層層，項目開發(fā)發(fā)類型較多可可互為補充。龍港鎮(zhèn)有如此規(guī)規(guī)模及規(guī)劃設設計，景觀設設計，物業(yè)配配套比較到位位的小區(qū)稀缺缺。小區(qū)環(huán)境良好，綠綠化率高便于于小區(qū)買點的的預埋。小區(qū)內住宅朝向向比較合理、基基本戶戶朝南南。項目配套費分攤攤，每戶相對對較低，項目目配套比較豐豐富，呈多元元化趨勢。10、八中、四四中與項目比比鄰，為項目目文化抄作埋埋下優(yōu)筆。11、小區(qū)內潛潛在車位充足足，可解決客客戶的后顧之之憂。目客觀存在的劣劣勢理位置所處區(qū)域域為城郊，且且處工業(yè)園區(qū)區(qū)之內，距城城市中心相對對較遠。生活配套較少，項項目附近雖然然有西排菜場場，有202路、8路等公交車車通過，但是是對本項目還還有一定的距距離。前期成本投入總總量較大。區(qū)域客戶消化有有限，必須有有大量非區(qū)域域性，消費群群體的導入，以以支援我物業(yè)業(yè)的大量消費費客戶。部分消費群體觀觀念的滯后，及及部分居民對對自建房的鐘鐘愛，對我物物業(yè)炒作帶來來相當壓力。小區(qū)為期房銷售售，將流失相相當,以現(xiàn)房為消消費對象的直直線群體。并并且必需在期期房銷售過程程中投入相當當精力。以解解決客戶消費費信心的問題題。（3）針對本項項目客觀劣勢勢的轉換1、針對房型型及期房問題題可裝修部分房型型樣板，讓客客戶心理有所所滿足，避免免目前狀況客客戶只能觀看我現(xiàn)場工地形形象較亂等問問題。2、針對現(xiàn)場場形象問題在現(xiàn)場臨街部分分豎立大型外外打燈廣告板板，將樓體外外立面美化，將將現(xiàn)場客戶眼光吸引至至此。另外建建筑樓體擬定定營造銷售氛氛圍之廣告條條幅，進一步烘托氛圍。3.針對地段段區(qū)域問題塑造我物業(yè)的的的差異性及唯唯一性，充分分營造小區(qū)文文化氣氛，優(yōu)優(yōu)化居住條件，提高居住住質量，在媒媒體宣傳、單單張派發(fā)上引引導消費！三、競爭對手分分析通過以上市調部部分對該區(qū)域域樓盤分析得得知：錦繡名園距離****花園最近，可可比性較強，目目前起價格雖雖然未制定，但是從其規(guī)模上上遠超于本項項目，給***花園造成一一定壓力。***花園要在市場中占優(yōu)優(yōu)勢，可以做做好以下幾點點：1.樹立好物業(yè)業(yè)管理、發(fā)展展商形象，給給客戶以值得得信賴，可靠靠的感覺。2.區(qū)別與其物物業(yè)的特性，在在價格制定、套套型設計、環(huán)環(huán)境設計及在在以后的宣傳上必須到到位，塑造本本物業(yè)的唯一一性與差異性性。四、項目整體定定位（1）、產(chǎn)品定定位1、項目綜序基于本項目現(xiàn)狀狀，達到物業(yè)業(yè)在市場中有有鮮明個性及及市場立足點點是我們努力方向。本項項目以江南園園林風格為主主，營造景觀觀住宅的概念念，另我物業(yè)有多樣戶型型（平面、錯錯層、躍層等等），多樣開開發(fā)類型（多多層、小高層等）充分增加加了花園社區(qū)區(qū)的附加品味味，同時小區(qū)區(qū)的文化氛圍圍的營造也是項目品質、品品位的保證。為為達到物業(yè)在在市場中有鮮鮮明個性與共共性，立足未來，建議議以穩(wěn)步發(fā)展展、循序漸進進的指導思想想對物業(yè)進行行定位，才能承受激烈競競爭。項目商鋪與小小區(qū)住宅遙相相呼應互為買買點，互相支支持，互為依依存，同時改變目前自然商商鋪的狀況，轉轉換為主題商商鋪，為商鋪鋪的增值埋下下伏筆。（2）、項目定定位社區(qū)定位為：首創(chuàng)龍港江南園園林式風格景景觀住宅社區(qū)區(qū)2003年龍港港全新景觀住住宅首創(chuàng)龍港“三化化合一”的花園式社社區(qū)（園林化化、智能化、人人性化）（3）.名稱的的擬定：為營造良好的小小區(qū)氛圍，考考慮項目識別別性現(xiàn)將社區(qū)區(qū)內各幢樓初初擬名稱頂為：鴻福樓（閣）金喜樓（閣閣）名流苑、名名人苑等（4）、***花園的價格格定位綜合考慮價格因因素·市場因素考慮整體市場形形式及區(qū)域競競爭樓盤狀況況，在客戶選選擇面較廣的的情況下，價格比較是價格格制定的考慮慮因素之一。·建造成本因素素土地費用、公建建配套、建材材品質、總體體規(guī)劃、配套套設施、稅費費等?！やN售參考因素素總價、房型面積積、付款方式式、付款條件件、樓層朝向向等?！ぷ饨饏⒖家蛩厮胤啃兔娣e、裝修修成本、軟、硬硬件成本及質質素、回報率率、市場狀況況等。綜合以上因素，我我物業(yè)如想在在銷售上達到到迅速去化的的目的，必須須在價格上、在在市場中占據(jù)據(jù)一定優(yōu)勢，以以彌補我物業(yè)業(yè)自身缺陷。價價格總趨勢低低開高走。當當然我價格在在市場中，價價格的攀升在在一定難度之之上，只是形式上上的攀升。在在實際銷售過過程中我銷售售可靈活控制制。如銷售趨趨熱，可攀升升周期縮短，如如銷售平穩(wěn)，可可用實際價格格放讓形式直直接讓利客戶戶，或用促銷銷形式讓利客客戶，讓銷售售進一步趨熱熱?！唧w價格詳細細擬訂于本項項目擴初制定定后另行安排排營銷部部分一．塑造住宅“物業(yè)的差異異性和唯一性性塑造住宅“物業(yè)業(yè)的差異性和和唯一性從地段上塑造物物業(yè)的差異性性本案可以充分突突出小區(qū)的高高尚居住氛圍圍來表現(xiàn)和強強調地域的差差異性概念，在全鎮(zhèn)范圍以及及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)掠奪目標客客源。2、從房型上塑塑造物業(yè)的唯唯一性本案戶型分平面面、錯層、躍躍層等，選擇擇面較廣，房房型功能配套套的齊整，是絕大多數(shù)物業(yè)業(yè)所無法比擬擬的，是塑造造物業(yè)唯一性性的客觀依據(jù)據(jù)，提出景觀住宅的概念，強強調居民良好好的的室外風風景，盡量爭爭取視覺最佳佳，每個戶型型通過陽臺和和陽光室、景景觀落地窗、將將室外庭園、小小區(qū)中心、城城市景觀及河河流，使住戶戶有融入風景景之感受，增增加生活情趣趣。要讓客戶在實際際考察中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)確實是非常常合理，很有有必要，這就就要求樣板房的設計布置一一定要有獨創(chuàng)創(chuàng)性和精典性性，從而使物物業(yè)既有別于于城區(qū)的少量競爭物業(yè)，同同時也更高于于未來的物業(yè)，在在龍港地區(qū)是創(chuàng)創(chuàng)造性和領導導性的。3、、從環(huán)境景景觀上塑造物物業(yè)的差異型型人車分流、綠地地和中庭廣場場花園是物業(yè)業(yè)環(huán)境的大買買點，大環(huán)境境的整體規(guī)劃是有別于自自建房的基本本點，在園區(qū)區(qū)塑造一種四四季有綠、季季季有花的概念。我們要要從環(huán)境景觀觀設計理念的的更深層次上上說服和引導導客戶，使人民產(chǎn)生共鳴鳴。4、從文化理念念上塑造物業(yè)業(yè)的差異性我物業(yè)門樓可根根據(jù)我們的整整體物業(yè)包裝裝、策劃思路路。從小處、精精處入手設計。大門規(guī)規(guī)劃設計為整整個小區(qū)第一一道風景線。制制造高檔物業(yè)業(yè)、園中園、綠中園的的氛圍。使物物業(yè)溶入園林林中成為園中中樓、園中景景。為龍港首家園林中的的家居，充分分發(fā)揮有文化化品味園林規(guī)規(guī)劃的作用。采采集一些“石”賦予其其文化內涵，使使我園中之“石”都有出處，都都有緣由，都能產(chǎn)生文化的的聯(lián)想。園中中可大量采用用文人喜歡、文文化氛圍較濃濃之“樹”。如“梅梅”“蘭”“竹”“菊”“四君子”。園中的“花草”將盡量到四季有綠，季季季開，全面面營造江南園園林式風格的的感受。充分分利用的水的靈性，貫穿穿整個小區(qū)，使使水的功能充充分得到利用用。5、從建材和設設備上塑造物物業(yè)的差異性性物業(yè)的建材材和設備的選選擇一定部分分高檔，不論論是建筑用材材還是裝飾用用材，都要體現(xiàn)出與眾眾不同的地方方，這樣特別別是樣板層次次裝飾材料上上，更是要體體現(xiàn)出不同凡響的的品味文化風風格來。由于于客戶對于樁樁基、結構、空空調系統(tǒng)等建材和設備的認認識和功能性性不是很明確確，同時必須在更更深層次的理理念和利益上進行宣傳和和引導。6、從建筑風格格上塑造物業(yè)業(yè)的差異性，讓讓客戶從這些些建材和設備備感覺不同于于自建房的享享受，那就是是尊貴身份文文化的象征。7、建立會所從生活配套上塑造物業(yè)的差異性考慮到物業(yè)會所配套規(guī)模較少，因此格外要注意會所在功能配置和裝修布置上的合理性和精致性，并能迎合目標客戶的喜好心理，一些大的生活配套設施一定要借助外力進行聯(lián)動合作。如建立小區(qū)主動性服務的健康VIP體系（與知名的大醫(yī)院聯(lián)動，并在小區(qū)實行定期的體檢和對于老人和小孩的定期主動上門咨詢等）；建立小區(qū)與外界大型休閑娛樂場所的休閑VIP體系；建立小區(qū)與外界名校的聯(lián)動體系解決小區(qū)業(yè)主孩子上學問題。這里需要特別強調的是小區(qū)巴士的配備，考慮到業(yè)主的家人出行的方便，建議務必要配備小區(qū)巴士進行往返的接送服務。8、從安保和智智能化體系上上塑造物業(yè)的的差異性目前物業(yè)的四重重安保體系（周周界紅外報警警、小區(qū)入口口門禁、小區(qū)區(qū)巡更、客戶戶窗磁及紅外外報警、每戶戶緊急求助）和和同時建立小區(qū)區(qū)內外信息交交換網(wǎng)絡的建建立，在廣告告的推廣宣傳傳中著重強調調各自的功能能，并從根本本上詳解利益益，也就是說說要讓客戶明明白我們?yōu)槭彩裁匆@樣做做？選擇這些些系統(tǒng)會給他他們帶來什么么樣的利益？？讓差異化進進一步突顯。上上文中所提大大都卻在某種種程度上去化化物業(yè)抗性及及弱勢，在此此文中只羅列列部分。9、從物業(yè)的管管理和服務塑塑造物業(yè)軟件件上的差異性性和唯一性通過的高水水準管理，促促成品牌概念念。增加物業(yè)業(yè)的附加值，并并在實行的管管理和服務內容上實際際體現(xiàn)，尤其其是在服務上上要著重強調調必須具備的的是：1、服務中心的的設立2、高素質的家家政服務3、高水準的護護理服務4、孩童的看護護和接送服務務5、代租服務6、保姆式的貼貼身服務7.、兒童樂園園老年活動中心健身房\臺球室室推廣部分一、訴求點點二、形象定定位三、市場推推廣階段四、媒體的的選擇五、推廣的的內容六、物業(yè)銷銷售上的工程程配合一訴求點：環(huán)境、人文、景景觀、組團等等在上文中所所提之差異化化特點是我們們廣告訴求重點。（在此不不一一重復羅羅列）二形象象定位龍港首家甌江杯杯優(yōu)秀工程，首創(chuàng)龍港江南園園林式風格景景觀住宅社區(qū)區(qū)首創(chuàng)龍港“三化化合一”的花園式社社區(qū)四季有綠、季季季有花的健康康生態(tài)社區(qū)擁有***花園園——身份尊貴、權權威、品味的的象征名人、名流出入入的高尚生活活社區(qū)***花園高品品質、高信譽譽的代言詞***房地產(chǎn)公公司—實力品牌公公司精心打造造之精致生活活園區(qū)戶戶朝南、人車車分流無不體體現(xiàn)規(guī)劃設計計之以人為本本的規(guī)劃原則則保姆式全新物管管理念三、市場推廣階階段將***花園推推向市場，我我們準備分為為五個階段推推向市場：第一階段：為市市場認知階段段、品牌塑造造品牌銷售（開盤期20003年9月中旬左右右暫定）推廣廣策略（略）第二階段：市場場熟知階段、定定位銷售期（熱銷期20003年11月中下旬）推廣策略（略略）第三階段：了解解物業(yè)階段，策策略銷售期（強銷售期20004年2月中旬）推推廣策略（略略）第四階段：全面面銷售階段，全全面細化期。（去化期20004年5月初）推廣策略（略略）第五階段：盤整整物業(yè)階段，物物業(yè)調整期（調整期22004年8月初）推廣策略（略略）具體推廣策略視視具體情況另另定四、開盤期具體體推廣手段通過樓盤開盤前前后，利用現(xiàn)現(xiàn)場的相應廣廣告如橫幅、燈燈箱等廣告形形式讓人們初初步認識樓盤盤（注：特別別要在龍港鎮(zhèn)鎮(zhèn)、各鄉(xiāng)、村村設立刀旗、戶戶外廣告）前期在進行軟廣廣告的炒作預預熱進行預登記積壓壓客戶、造成成開盤日火暴暴熱烈的空前前氣氛。媒體進行密集開開盤5、軟廣廣告的跟進炒炒作（如：***花花園為什么開開盤就出現(xiàn)排排隊現(xiàn)象？***花園開盤排排隊搶購帶來來的思考等）在在溫州各大媒媒體進行軟廣廣告宣傳五、媒體的選擇擇溫州電視臺（黃黃金時段）電電視節(jié)目2）溫州都市報報、溫州晚報報、溫州商報報、溫州日報報等3）雜志：溫州州生活等4）網(wǎng)絡：制作作網(wǎng)頁和網(wǎng)址址，以備客戶戶查詢5）戶外：大大型看板（在在龍港城區(qū)中中心或主要交交通干道設立立大型看板、定期更換。五、推廣的內容容1）案場包裝AA．看房動線線包裝及配置置。B．售樓處的的包裝（詳情情見第六大點點）C．工地現(xiàn)場包包裝：做好工工地現(xiàn)場的形形象展示工作作D．樣板房（詳詳情見第六大大點）2）宣傳品的設設計制作A．樓書、海海報、DM、SP特刊等：：樓書設計要要求極品品質質，內容詳盡豐富，能體現(xiàn)現(xiàn)出物業(yè)的品品味，并能夾夾附光碟、海海報。B．禮品：包括括SP活動禮品品，形象禮品品（日歷、臺臺歷、筆等）。C．銷售道具：名片、信封、信紙、手機袋、模型、展板、電