q50ccdi住宅實際項目50套pa.01-概念方案

華潤常州運河項目概念規(guī)劃設(shè)計

綠色之城

運河之都

2009-01-16

綠色之城

運河之都

第一章場地解讀

1.區(qū)位環(huán)境

2.場地現(xiàn)狀

3.SWOT分析

概況

區(qū)位環(huán)境市中心武進副中心新北副中心N大城南片區(qū)宗地和平南路宗地市中心運河常州

常州位于美麗富饒的長江三角洲中心地帶，地處江蘇省南部，北攜長江，南銜太湖，與上海、南京等距相望，滬寧鐵路、滬寧高速、京杭運河均穿城而過。常州還是季子故里，近代工業(yè)發(fā)祥地現(xiàn)代裝備制造城，銀領(lǐng)搖籃，科教名城。宗地位于大城南片區(qū)，距離市中心2.5公里，距離武進副中心3公里，是典型的城郊項目，同時又是大型造城項目，是規(guī)劃建設(shè)的7個次級中心之一——新運河區(qū)域中心的核心項目，伴隨項目推進和周邊配套建設(shè)將大為提升區(qū)域價值，有力支撐常州城市發(fā)展戰(zhàn)略。運河中吳大道和平南路基地場地現(xiàn)狀

基地位于常州大城南片區(qū)，離城市中心2.5公里?；乇编徶袇谴蟮溃现吝\河，西為和平南路，東為龍游河。基地原為工廠與村莊，現(xiàn)已拆遷?；貣|北角有規(guī)劃軌道交通站點，周邊路網(wǎng)發(fā)達，南側(cè)擁有良好的運河和生態(tài)道景觀資源SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢：運河及生態(tài)島景觀資源距城市中心2.5公里地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達劣勢：

城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊環(huán)境雜亂化工廠的遺留內(nèi)部道路缺失，進入基地困難教育文化設(shè)施匱乏機遇：城市南拓，常武一體7個城市茨中心之一軌道交通節(jié)點（規(guī)劃中）

1#—2010年4#—2050年挑戰(zhàn)：

創(chuàng)造有品質(zhì)居住社區(qū)對運河景觀水系的開發(fā)利用3.0容積率城市空間和形態(tài)第二章案例分析

1.重慶二十四城

2.蘇州31#地塊

3.杭州和家園

4.渡青浦盈港東地塊

5.大盤設(shè)計要點案例華潤重慶二十四城公共服務(wù)設(shè)施配套活

力

開

放

的

街

區(qū)

第一輪（投標方案）

總平面圖

鳥瞰模型1.業(yè)主對該項目的整體設(shè)計構(gòu)想

2.對蘇州當?shù)胤康禺a(chǎn)市場進行了詳細的分析

3.綜合借鑒當?shù)貍鹘y(tǒng)城市空間特色蘇州工業(yè)園區(qū)31#地塊項目

最終定稿

鳥瞰模型總平面圖1.蘇州當?shù)氐囊?guī)劃要求2.豐富沿街城市界面3.強化小區(qū)的中心感，打破原有的平行布局空間結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)的園林院落空間傳統(tǒng)的園林院落空間加入現(xiàn)代元素的院落空間1.純粹極致的院落空間不同私密程度的空間層次---逐級專屬的優(yōu)質(zhì)交往空間室外空間按照“社區(qū)空間—組團空間—鄰里空間”逐級變得私密，打造了優(yōu)質(zhì)的交往空間，空間的連貫和自然過渡的統(tǒng)一創(chuàng)造出內(nèi)外一致的生活環(huán)境，同時豐富整體空間的層次，增加環(huán)境空間的深度，從人的心理來看，清除了內(nèi)外空間的隔閡，給人一種自然有機的整體感覺，滿足不同群體的心理需求。2.逐級專屬的社區(qū)空間社區(qū)空間組團空間鄰里空間

就象每個人都有自己的個性一樣，一個居住區(qū)必須具備自己的特點。社區(qū)中心以其重要的地位無疑是該居住區(qū)性格的最好體現(xiàn)者。而且這個特點應(yīng)該具有高度的可識別性，例如一個公共廣場，公共綠地，或者一個比較繁華的街頭。3.高度識別性的景觀空間序列

豐富的社區(qū)配套提高社區(qū)的品質(zhì)，居住與商業(yè)，娛樂地點接近，配套設(shè)備齊全，周邊資源豐富，可將居住，工作，商業(yè)活動，休閑娛樂緊密結(jié)合起來；將時間，交通成本縮至最短，體現(xiàn)最大的生活便利性。

“五分鐘步行范圍”更加體現(xiàn)了人性化的設(shè)計理念。4.人性化的社區(qū)配套杭州和家園萬科魅力之城萬科假日風(fēng)景西大盈港東地塊親水觀水戲水主入口主入口N次入口消防疏散口大盤關(guān)注點

關(guān)注地域.關(guān)注城市.關(guān)注社區(qū)大盤主要特征大盤功能——復(fù)合功能（住宅、寫字樓、酒店、餐飲、商場、展覽、文化、教育）大盤形態(tài)——被城市道路分割

大盤規(guī)劃要素標志物——大盤核心道路界面及屬性——大盤識別性地域特征的尊重——大盤文脈第三章總體規(guī)劃

1.發(fā)展愿景

2.設(shè)計構(gòu)思

3.規(guī)劃總圖

4.規(guī)劃分析

規(guī)劃綠色生態(tài)發(fā)展遠景發(fā)展遠景人文和諧開放時尚發(fā)展遠景設(shè)計構(gòu)思水體——三條綠軸設(shè)計構(gòu)思設(shè)計構(gòu)思軌道——商業(yè)中心設(shè)計構(gòu)思設(shè)計構(gòu)思路網(wǎng)——城市生活軸設(shè)計構(gòu)思總平面圖規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖城市綠肺綠軸商業(yè)中心城市門戶城市生活軸居住核心區(qū)分期開發(fā)示意圖二期（高端）一期（低端）三期（中端）五期（高端）四期（高端）六期（低端）商業(yè)公寓（3.0）居?。?.0）居?。?.0）居住（1.6）居?。?.5)教育土地利用分析圖ABCFED-1D-2GH產(chǎn)品布局分布圖SOHO公寓超高層住宅百米高層住宅18F高層住宅小高層住宅多層住宅聯(lián)排別墅道路交通規(guī)劃圖城市主干道城市支路通過式區(qū)內(nèi)道路人車融合道路軌道站點人行步道機動車主入口機動車次入口道路斷面示意圖道路斷面示意圖步行系統(tǒng)分析圖軌道站點步行景觀軸人車混行道路開放步行街居住區(qū)步行街步行節(jié)點車行人行立交公共設(shè)施分析圖商業(yè)辦公區(qū)步行商業(yè)街沿街商業(yè)會所中小學(xué)幼兒園變配電高壓線（埋地）體育綠地系統(tǒng)分析圖中心綠地城市綠地公共綠地組團綠地隔離綠帶水體景觀視線分析圖城市入口形象城市地標視線通廊建筑序列城市空間分析圖城市空間分析圖城市空間分析圖城市第四章城市設(shè)計

1.核心商業(yè)區(qū)

2.SOHU公寓區(qū)

3.中央居住區(qū)

4.濱水高尚住區(qū)

5.中心景觀軸

核心商業(yè)區(qū)

核心商業(yè)區(qū)

SOHU公寓區(qū)

SOHU公寓區(qū)中央居住區(qū)中央居住區(qū)濱水高尚住區(qū)中心景觀軸

中心景觀軸

中心景觀軸

中心景觀軸

一期第五章一期規(guī)劃設(shè)計

1.總體規(guī)劃

2.戶型設(shè)計

3.立面意向

4.示范區(qū)及售樓處方案一總平面圖總用地面積：1220625平方米

總建筑面積：244454平方米

其中住宅建筑面積：225454平方米

底層商業(yè)面積：15000平方米

會所物業(yè)面積：4000平方米

容積率：2.0

總戶數(shù)：1736

方案一戶型配比示意圖方案一戶型配比

戶型棟數(shù)建筑面積套數(shù)總建筑面積面積百分比花園洋房A138168.557612809.826%花園洋房A2152.97611620.4花園洋房A3143.57610906花園洋房A4138.357610514.6花園洋房A5180.67613725.6小計

783.938059576.4

一梯九戶公寓B1682.53362772016%一梯九戶公寓B275.4967238.4小計

34958.4

一梯四戶（18F)C1697.9621621159.3615%一梯四戶（18F)C259.4121612832.56小計

43233991.92

一梯四戶（33F)E17125.523128990.543%一梯四戶（33F)E282.723119103.7一梯四戶（33F)E382.723119103.7一梯四戶（33F)E4128.723129729.7小計

92496927.6100%方案一經(jīng)濟技術(shù)指標A地塊綜合技術(shù)經(jīng)濟指標

用地面積122025建筑總面積244454住宅建筑面積225454底層商業(yè)建筑面積15000會所、物業(yè)及社區(qū)用房4000容積率2.00總戶數(shù)1736方案一模型鳥瞰方案二總平面圖總用地面積：1220625平方米

總建筑面積：268873平方米

其中住宅建筑面積：249873平方米

底層商業(yè)面積：15000平方米

會所物業(yè)面積：4000平方米

容積率：2.2

總戶數(shù)：2624

方案二戶型配比示意圖方案二經(jīng)濟技術(shù)指標A地塊綜合技術(shù)經(jīng)濟指標用地面積122025建筑總面積268873住宅建筑面積249873底層商業(yè)建筑面積15000會所、物業(yè)及社區(qū)用房4000容積率2.20總戶數(shù)2624方案二戶型配比

戶型棟數(shù)建筑面積套數(shù)總建筑面積面積百分比花園洋房A114168.55284719.49%花園洋房A2152.9284281.2花園洋房A3143.5284018花園洋房A4138.35283873.8花園洋房A5180.6285056.8小計

783.914021949.2

一梯九戶公寓B1582.52802310012%一梯九戶公寓B275.4806032小計

36029132

一梯四戶（18F)C1697.9621621159.3614%一梯四戶（18F)C259.4121612832.56小計

43233991.92

一梯四戶（33F)E17125.523128990.539%一梯四戶（33F)E282.723119103.7一梯四戶（33F)E382.723119103.7一梯四戶（33F)E4128.723129729.7小計

92496927.6

一梯兩戶（12F)D13288.3757686787227%

76867872100%方案二模型鳥瞰分析圖

——景觀節(jié)點分析分析圖

——功能結(jié)構(gòu)分析分析圖

——交通分析聯(lián)排別墅GPR:0.6-0.7銷售單價：￥10000M2花園洋房

GPR:1.0-1.2銷售單價：￥8000M2經(jīng)濟測算高層

GPR:2.0-2.5 銷售單價：￥5000M2多層、小高層

GPR:1.2-2.0 銷售單價：￥6000M2經(jīng)濟測算地塊指標推算公式

S1*K1+S2*K2=S*K

（總建筑面積）

S1+S2=

S（總用地面積）總銷售額＝Ｙ１*（

S1*K1）＋Ｙ２*（

S２*K２）

1、K1=

產(chǎn)品1常規(guī)容積率2、S1=

產(chǎn)品1建筑用地面積

K2=產(chǎn)品2常規(guī)容積率S2=

產(chǎn)品2建筑用地面積

K=本地塊總?cè)莘e率S=總用地面積Ｙ１=

產(chǎn)品1銷售單價Ｙ２=

產(chǎn)品2銷售單價為實現(xiàn)銷售金額最高應(yīng)盡量提高單價高的產(chǎn)品建筑面積設(shè)計條件

：1.8的容積率住宅18層限高產(chǎn)品定位：高層-小高層K小高層xS小高層占地+K高層x

(10.7-S小高層占地)=19.0小高層占地4-9萬平米，建筑面積6-14萬