民法典中物業(yè)企業(yè)實(shí)踐及運(yùn)用

民法典中物業(yè)企業(yè)實(shí)踐及運(yùn)用—物權(quán)篇—人格編繼承編侵權(quán)責(zé)任編 物權(quán)編合同編第十章建筑物和物件損害責(zé)任第二十四章物業(yè)服務(wù)合同第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、《侵權(quán)責(zé)任法》第十一章物件損害責(zé)任人格編繼承編侵權(quán)責(zé)任編 物權(quán)編合同編第十章建筑物和物件損害責(zé)任第二十四章物業(yè)服務(wù)合同第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、《侵權(quán)責(zé)任法》第十一章物件損害責(zé)任處理民事法律關(guān)系的基本處理民事法律關(guān)系的基本原則和一般情形婚姻家庭婚姻家庭編合同概念合同概念和合同效力問(wèn)題合同終止與合同內(nèi)容《物權(quán)法《物權(quán)法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)大亮點(diǎn)一．補(bǔ)充規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立權(quán)限和程序二．修改業(yè)主共同決定的事項(xiàng)與表決規(guī)則三．“住改商”用房應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意四．緊急情況下業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可依法申請(qǐng)使用維修資金五．利用共有部分產(chǎn)生的收益扣除合理成本后屬業(yè)主共有六．物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人負(fù)有及時(shí)答復(fù)及執(zhí)行應(yīng)急處置措施的義務(wù)七．進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)業(yè)主的法定義務(wù)八．進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的權(quán)利TWTWS1統(tǒng)計(jì)圖近八年來(lái)，全國(guó)每年業(yè)委會(huì)訴訟案件量呈現(xiàn)遞增趨勢(shì)，2018年業(yè)委會(huì)案件量是2011年的74倍。案件類(lèi)型和案由高度集中，訴訟參與主體范圍廣補(bǔ)充規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立權(quán)限和程序《民法典》277條“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的定?！薄暗胤饺嗣裾嘘P(guān)部門(mén)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助?！边@一規(guī)定與原《物權(quán)法》第75條相對(duì)照，有兩個(gè)變化：一是增加了轉(zhuǎn)介性條款，即業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員的設(shè)立條件和程序，須依照法律、法規(guī)的規(guī)定；二是增加規(guī)定居民委員會(huì)是對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和協(xié)助部門(mén)。這些規(guī)則細(xì)化了設(shè)立業(yè)主2015年，二娃組織并建立了第一屆小區(qū)業(yè)委會(huì)，并成功當(dāng)選為主任，在任職期間，二娃看上了小區(qū)業(yè)主翠花，多次想強(qiáng)行約翠花逛街，但遭到翠花男友土豆的反對(duì)，為此二娃把土豆狠狠打了一頓。土豆聯(lián)合小區(qū)其他業(yè)主召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)罷免掉二娃職務(wù)，并在2017年被街道辦組織召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)罷免掉任職資格，新一屆業(yè)委會(huì)成立并進(jìn)行備案，街道辦批準(zhǔn)并同意。二娃不服，起訴了街道辦。法院認(rèn)為：街道辦事處履行的是登記備案職責(zé)，并沒(méi)有法律或法規(guī)規(guī)定必須要由街道辦事處對(duì)業(yè)主大會(huì)的選舉結(jié)果及成員的分工進(jìn)行批復(fù)同意并以文件的形式作出才發(fā)生法律效力。街道辦職能：登記備案≠備案生效協(xié)調(diào)監(jiān)督協(xié)助組織指導(dǎo)工作調(diào)解協(xié)調(diào)監(jiān)督流程二娃是幸福小區(qū)業(yè)主，一直在追求小區(qū)業(yè)委會(huì)主任翠花，2018年，幸福小區(qū)業(yè)委會(huì)與大地物業(yè)簽訂5年服務(wù)協(xié)議，此時(shí)業(yè)委會(huì)任期僅兩年，二娃打聽(tīng)到大地物業(yè)董事長(zhǎng)曹大地一直暗戀翠花，為消除隱患，聯(lián)合小區(qū)業(yè)主三娃，四娃......共計(jì)一百單八娃，將業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司告上法庭，要求確認(rèn)合法院認(rèn)為：幸福小區(qū)業(yè)委會(huì)成立合法有效，聘請(qǐng)大地物業(yè)的決議經(jīng)過(guò)小區(qū)75%以上業(yè)主同意，并無(wú)不妥。并且我國(guó)法律、法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)的具體期限。我說(shuō)算你狠，善用無(wú)辜的眼神，謊話說(shuō)了太多就會(huì)當(dāng)真......業(yè)主組織的管理權(quán)：住宅小區(qū)之所以要設(shè)立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，是因?yàn)槿w業(yè)主對(duì)區(qū)分所有的建筑物享有管理權(quán)。整棟建筑物的所有權(quán)實(shí)際上是一種特殊的按份共有。與按份共有關(guān)系一樣，各業(yè)主之間是共有關(guān)系，構(gòu)成所有人的團(tuán)體。全體業(yè)主組成一個(gè)團(tuán)體，整體享有住宅建設(shè)用地使用權(quán)以及其他共同的權(quán)利，管理共用設(shè)施及其他事務(wù)，解決業(yè)主之間發(fā)生的糾紛。區(qū)分所有建筑物的管理，是為維持區(qū)分所有建筑物的物理機(jī)能，并充分發(fā)揮其社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的機(jī)能，對(duì)其所為的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，有關(guān)建筑物之保存、改良、利用、處分，以及業(yè)主共同生活秩序的維持等。行使管理權(quán)(業(yè)主大會(huì))的團(tuán)體是業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主的定性：業(yè)主大會(huì)具有團(tuán)體性，其性質(zhì)為非法人團(tuán)體性質(zhì)的管理團(tuán)體，本應(yīng)當(dāng)將其認(rèn)定為非法人組織，作為民事主體和民事訴訟主體，享有相應(yīng)的資格，以更好地保護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。不過(guò)，16條第1款規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)備案。既然沒(méi)有要求業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記，業(yè)主委員業(yè)主大會(huì)具有團(tuán)體性，其性質(zhì)為非法人團(tuán)體性質(zhì)的管理團(tuán)體，本應(yīng)當(dāng)將其認(rèn)定為非法人組織，作為民事主體和民事訴訟主體，享有相應(yīng)的資格，以更好地保護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。不過(guò)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第16條第1款規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)備案。既然沒(méi)有要求業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記，業(yè)主委員會(huì)不能取得非法人組織的民事主體資格。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，行使管理權(quán)。本條新規(guī)則的要點(diǎn)是：住宅小區(qū)設(shè)立業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)的條件和程序，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定。例如民法典物權(quán)編對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)規(guī)定的條件和程序，以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第8條至第10條規(guī)定的條件和程序。同時(shí)，居民委員會(huì)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)有權(quán)給予指導(dǎo)和幫助。原《物權(quán)法》只規(guī)定地方政府有關(guān)部門(mén)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)及選舉業(yè)主委員會(huì)負(fù)有給予指導(dǎo)和協(xié)助的職責(zé)，民法典規(guī)定居民委員會(huì)也負(fù)有這種職責(zé)。這是考慮到居民委員會(huì)作為特別法人，對(duì)社區(qū)建設(shè)本來(lái)就有自己的職責(zé)。賦予其對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)及選舉業(yè)主委員會(huì)負(fù)有給予指導(dǎo)和協(xié)助的職責(zé)，當(dāng)是順理成章的工作內(nèi)容。在司法實(shí)踐中，就業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立發(fā)生爭(zhēng)議，法院應(yīng)當(dāng)依照法律和行政法規(guī)的規(guī)定，確定責(zé)任歸屬，妥善解決糾紛。修改業(yè)主共同決定的事項(xiàng)與表決規(guī)則《民法典》278條規(guī)定了業(yè)主共同決定的事項(xiàng)以及決定的方法，即：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(二)制定和修改管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。”一般改變：“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。”重大改變：1.新增加了業(yè)主共同決定的事項(xiàng)(與原《物權(quán)法》第76條相比)增加規(guī)定改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。這一內(nèi)容來(lái)源于《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第7條關(guān)于“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第(七)項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”的規(guī)定。民法典物權(quán)編吸收了該司法解釋的經(jīng)驗(yàn)，補(bǔ)充規(guī)定為業(yè)主共同決定事項(xiàng)之一，主要原因是改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，是對(duì)業(yè)主共有部分的重大改變，涉及業(yè)主的重大利益。將共有部分改作他用，例如將公共活動(dòng)場(chǎng)所改變?yōu)槲飿I(yè)工作場(chǎng)所，當(dāng)然就影響到業(yè)主的共同利益。利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，例如將公共綠地建設(shè)房屋出租或者將共有部分的空間出租給快遞公司，當(dāng)然也影響業(yè)主的共同利益，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同決定。重大改變：2.修改了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的規(guī)則(與原《物權(quán)法》第76條相比)業(yè)主共同決定事項(xiàng)，首先必須符合表決的前提條件，即由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。只有在專(zhuān)有面積以及人數(shù)符合表決條件的情況下，才可以對(duì)重大事項(xiàng)進(jìn)行表決，否則決議無(wú)效。針對(duì)籌集維修資金(不包括使用維修資金)、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)由參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。至于其他事項(xiàng)，也需要參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?？偟膩?lái)說(shuō)，業(yè)主共同決定的事項(xiàng)涉及業(yè)主的切身利益。通過(guò)修改業(yè)主共同決定事項(xiàng)的決議規(guī)則，解決了實(shí)踐中業(yè)主決定難的問(wèn)題，使決議的作出更加慎重。業(yè)主大會(huì)參與表決基數(shù)：新3.36.7業(yè)主大會(huì)參與表決基數(shù)：新3.36.7舊4.95.1重重大事項(xiàng)表決通過(guò)需雙過(guò)1/249%新舊法規(guī)比對(duì)類(lèi)別233%過(guò)需雙過(guò)2/3一．增加了表決的前提條件，即參與表決的人必須符合人數(shù)以及面積要求。二．修改了使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的表決規(guī)則，即由原來(lái)的須三分之二的面積和業(yè)主人數(shù)確定，修改為須有二分之一以上的面積和業(yè)主人數(shù)同意。這是三．修改了籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的表決規(guī)則，即由原來(lái)的須三分之二的面積和業(yè)主人數(shù)決定改為須有四分之三的四．修改了改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的表決規(guī)則，即由原業(yè)主人數(shù)同意。0101專(zhuān)專(zhuān)有部分面積和建筑物專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登總和計(jì)算。02業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有部分的數(shù)“住改商”用房應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系致同意《民法典》279條“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意?！迸c原《物權(quán)法》第77條規(guī)定相對(duì)比，只增加了兩個(gè)字，即“一致”同意?！弊「纳獭皹I(yè)主：是一致同意，還是多數(shù)人同意，還是只要一人同意，原《物權(quán)法》第77條未作出明確《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第10條第2款規(guī)定：“將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗使得到多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，也不能證明其行為合法。當(dāng)然，僅少數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為，更不能得到法院的支持。民有利害關(guān)系業(yè)主的一致同意才可以進(jìn)行。有利害關(guān)系的業(yè)主：《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條作出了較為清晰的認(rèn)定，即“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱(chēng)‘有利害關(guān)系的業(yè)主’。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。”據(jù)此，應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)性用房用途的不同，影響范圍和影響程度的不同，具體分析確定。一般而言，相鄰業(yè)主是有利害關(guān)系的業(yè)主。影響范圍越廣，影響程度越深時(shí)，不論是否為隔壁的業(yè)主，還是相鄰或者不相鄰的業(yè)主，凡是因住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房受到影響的業(yè)主，都是有利害關(guān)系的業(yè)主。利害關(guān)系的業(yè)主同意住改商，應(yīng)當(dāng)作出明確的意思表示，不能采用默示同意的規(guī)則。而且有利害關(guān)系的業(yè)主必須一致同意住改商。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意便進(jìn)行住改商，有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)或者侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)獲得私法上的保護(hù)。緊急情況下業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可依法申請(qǐng)使用維修資金《民法典》281條建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依一．將“電梯、水箱等共有部分的維修”修改為“電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部二．新增加維修資金定期公布的規(guī)定。維修資金的籌集、使用情況，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主定期公布，增加透明度，便于監(jiān)督管理。三．新增加緊急情況下維修資金使用的規(guī)定，是備不時(shí)之需，即緊急情況出現(xiàn)時(shí)，需要維修。四.緊急情況應(yīng)當(dāng)主要指的是危及房屋安全以及與危及房屋安全具有同等危險(xiǎn)性的情形，例如出現(xiàn)意外災(zāi)害造成建筑物損害，需要?jiǎng)佑镁S修資金進(jìn)行維修或者改建。將“電梯、水箱等共有部分的維修”修改為“電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修”，對(duì)維修的共有部分規(guī)定得更明確，更符合現(xiàn)代建筑物的設(shè)計(jì)與要求。維修資金盡管是業(yè)主購(gòu)房時(shí)交付的，但屬于全體業(yè)主共有，其他人不得主張權(quán)利。維修資金的用途，是用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。維修資金的用途應(yīng)當(dāng)作為共有部分、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿之后的大修、更新和改造。之所以是在保修期滿之后使用，是因?yàn)楸Ｐ奁跐M之前，這些部位的維修等是由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)的，不應(yīng)使用維修資金。維修資金必須專(zhuān)款專(zhuān)用，不得挪做他用。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)也不得以維修資金承擔(dān)民事責(zé)任。維修資金的籌集和使用是重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)討論決定，不得擅自進(jìn)行。無(wú)障礙設(shè)施：無(wú)障礙設(shè)施是指保障殘疾人、老年人、孕婦、兒童等社會(huì)成員通行安全和使用便利，在建設(shè)工程中配套建設(shè)的服務(wù)設(shè)施。新增加緊急情況下維修資金使用的規(guī)定，是備不時(shí)之需，即緊急情況出現(xiàn)時(shí)，需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用維修資金。1.這里的“依法”究竟是依據(jù)何種法律，還需要進(jìn)一步明確。根據(jù)這個(gè)規(guī)定，這個(gè)依法，更重要的是程序的規(guī)定，即怎樣依法申請(qǐng)使用。2.對(duì)緊急情況的界定，也需要進(jìn)一步明確，究竟在哪些情況下屬于緊急情況。《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第24條第1款規(guī)定：“發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金：(一)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，按照本辦法第二十二條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)的規(guī)定辦理；(二)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，按照本辦法第二十三條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)和第七項(xiàng)的規(guī)定辦理?！睋?jù)此，第281條第2款所規(guī)定的“依法”應(yīng)當(dāng)指向《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦利用共有部分產(chǎn)生的收益扣除合理成本后屬業(yè)主共有《民法典》282條規(guī)定了區(qū)分所有建筑物共有部分收企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有屬于業(yè)主共有?！?新增)公共區(qū)域范圍公共收益分配公共收益種類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)防范范圍區(qū)分所有建筑物的共有部分屬于業(yè)主共有，如果對(duì)共有部分進(jìn)行利用發(fā)生了收益，應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主所有。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理人不能將這些收益作為自己的經(jīng)營(yíng)收益，否則，就侵害了全體業(yè)主的權(quán)利，構(gòu)成侵權(quán)行為。無(wú)論是建設(shè)單位還是物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人，對(duì)其管理的區(qū)分所有建筑物的共有部分在不損害業(yè)主利益的情況下，是可以對(duì)其進(jìn)行利用的，并且通過(guò)利用這些共有部分創(chuàng)造利益，使共有部分發(fā)生收益。由于共有部分的權(quán)利屬于全體業(yè)主，對(duì)其利用而增加的收益，也應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有，只是利用共有部分的管理者可以扣除成本。問(wèn)題：處置共有部分發(fā)生收益的辦法有哪些？1.應(yīng)當(dāng)扣除建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人合理的管理成本，這是業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的部分，不應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)自己負(fù)擔(dān)。2.應(yīng)當(dāng)給利用共有部分的建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人留下必要的利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等也是經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，為經(jīng)營(yíng)業(yè)主的共有部分獲得收益付出了代價(jià)，應(yīng)當(dāng)有一定的回報(bào)，但應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是。民法典物權(quán)編對(duì)此未作規(guī)定，可以計(jì)入管理成本之中。3.其余部分，歸屬于全體業(yè)主共有。至于如何處置，根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第27條關(guān)于“下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金滾存使用：……(三)利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外”的規(guī)定，該收益應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入專(zhuān)項(xiàng)維修資金滾存使用，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外。也就是說(shuō)，如果業(yè)主大會(huì)決議分給全體業(yè)主個(gè)人享有，則應(yīng)當(dāng)按照每一個(gè)業(yè)主專(zhuān)有部分的建筑面積比例，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人負(fù)有及時(shí)答復(fù)及執(zhí)行應(yīng)急處置措施的義務(wù)《民法典》285條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問(wèn)?！薄拔飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開(kāi)展與原《物權(quán)法》第82條相對(duì)比，本條規(guī)定有以下三個(gè)方面的規(guī)則改變。1、明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人與業(yè)主之間的關(guān)系是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人負(fù)有及時(shí)答復(fù)業(yè)主提出問(wèn)題的義務(wù)。3、在突發(fā)事件等緊急情況下，政府會(huì)依照法律規(guī)定進(jìn)行緊急處置。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理人之間的關(guān)系，是建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系中的一個(gè)法律關(guān)系，也是一個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的自治組織，是業(yè)主群體的組織形式，代表業(yè)主權(quán)益。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理人之間的法律關(guān)系是合同關(guān)系，民法典合同編將其規(guī)定為典型合同，而不是隸屬關(guān)系。雙方須在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，建立合同關(guān)系，按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，承擔(dān)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，確定雙方的權(quán)利和義務(wù)，解決雙方的糾紛。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人在管理物業(yè)中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的要求，依照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，管理好建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。對(duì)業(yè)主提出的詢問(wèn)和咨詢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)，以滿足業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的知情權(quán)，行使自己的管理權(quán)，對(duì)物業(yè)服務(wù)在突發(fā)事件等緊急情況下，政府會(huì)依照法律規(guī)定進(jìn)行緊急處置。例如在新冠肺炎傳播時(shí)期，政府采取斷然措施，防控疫情，就涉及對(duì)小區(qū)居民的防控應(yīng)急管理問(wèn)題。對(duì)此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人負(fù)有執(zhí)行和配合的義務(wù)(準(zhǔn)公共的服務(wù)性質(zhì))，一是必須執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，應(yīng)當(dāng)不折不扣地執(zhí)行政府的指令；二是積極配合開(kāi)展相關(guān)工作，管理好小區(qū)的有關(guān)事務(wù)，保護(hù)好小區(qū)居民的合法權(quán)益?？偟膩?lái)說(shuō)，本條規(guī)定所產(chǎn)生的重大變化，為司法實(shí)踐中的相關(guān)糾紛提供了法律依據(jù)。對(duì)于這方面發(fā)生的糾紛，在處理中，應(yīng)當(dāng)適用合同編關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以此為原則，確定爭(zhēng)議的性質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于業(yè)主的知情權(quán)應(yīng)當(dāng)保障，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者管理人不履行這一義務(wù)，情節(jié)比較嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)追究其違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對(duì)于執(zhí)行政府的應(yīng)急措施和管理措施，目的都是保護(hù)小區(qū)居民的安全，既是對(duì)政府的責(zé)任，也是對(duì)居民的義務(wù)。務(wù)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)業(yè)主的法定義務(wù)《民法典》286條“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。”“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失?！薄皹I(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法處理?！比珖?guó)人大以全國(guó)人大以及全國(guó)人大常委會(huì)制定國(guó)務(wù)院業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)業(yè)主內(nèi)部自律規(guī)則業(yè)主內(nèi)部自律規(guī)則管理規(guī)約管理權(quán)讓渡規(guī)則懲戒機(jī)制制定規(guī)則定物業(yè)管理區(qū)域的“基本法”或“小憲法”管理規(guī)約的性質(zhì)如何？管理規(guī)約效力多強(qiáng)？附則條款的重要性有多強(qiáng)？業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止:業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止:(一)不再具備業(yè)主身份的；(二)喪失履行職責(zé)能力的；(三)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；(四)任職期間被追究刑事責(zé)任的；(五)法律1滿1年以上不繳納物業(yè)服務(wù)及相關(guān)(專(zhuān)項(xiàng)維修資金)費(fèi)用的；2鼓動(dòng)或煽動(dòng)其他業(yè)主不繳納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的；3連續(xù)三次不召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)例會(huì)的；4挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行其他用途的；(4)本人或親屬在小區(qū)在管物業(yè)公司任職或在小區(qū)建設(shè)單位任職的；第286條規(guī)定：與原《物權(quán)法》第83條相對(duì)比，發(fā)生了以下五個(gè)方面的變化。1、新增了業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵循綠色原則的要求2、新增了業(yè)主配合實(shí)施應(yīng)急處置措施的義務(wù)3、增加恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)4、業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)時(shí)的處理手段5、將《物權(quán)法》第83條第3款關(guān)于“業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟”的規(guī)根據(jù)防控新冠肺炎病毒傳播的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，民法典除了在物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人負(fù)有執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急措施和其他管理措施的義務(wù)作出規(guī)定之外，在另一方面規(guī)定了業(yè)主對(duì)此負(fù)有的義務(wù)，即對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。在新冠肺炎病毒的防控期間，確實(shí)存在業(yè)主不配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管控舉措的行為，有的甚至造成不良后果。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人與業(yè)主的關(guān)系考量，業(yè)主應(yīng)當(dāng)服從管理；從執(zhí)行政府的應(yīng)急處置措施和其他管理措施考量，業(yè)主