土地估價(jià)實(shí)務(wù)考點(diǎn)精選_第1頁(yè)
土地估價(jià)實(shí)務(wù)考點(diǎn)精選_第2頁(yè)
土地估價(jià)實(shí)務(wù)考點(diǎn)精選_第3頁(yè)
土地估價(jià)實(shí)務(wù)考點(diǎn)精選_第4頁(yè)
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文檔簡(jiǎn)介

土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考點(diǎn)目錄考點(diǎn)詳情第一章

土地價(jià)格概念【考點(diǎn)1】

土地價(jià)格概念查看內(nèi)容【考點(diǎn)2】土地價(jià)格重要特性【考點(diǎn)3】土地價(jià)格類型及特性【考點(diǎn)4】我國(guó)土地價(jià)格評(píng)估發(fā)展歷史第二章

土地價(jià)格影響原因【考點(diǎn)1】重要地價(jià)影響原因分類查看內(nèi)容【考點(diǎn)2】重要地價(jià)影響原因之間作用規(guī)律【考點(diǎn)3】不一樣用途土地地價(jià)影響原因第三章

土地估價(jià)概念【考點(diǎn)1】土地估價(jià)概念查看內(nèi)容【考點(diǎn)2】土地估價(jià)作用及現(xiàn)實(shí)意義【考點(diǎn)3】土地估價(jià)服務(wù)方向【考點(diǎn)4】我國(guó)土地估價(jià)產(chǎn)生背景和發(fā)展過程第四章

土地估價(jià)原則【考點(diǎn)1】土地估價(jià)原則查看內(nèi)容【考點(diǎn)2】不一樣估價(jià)原則合用范圍及注意點(diǎn)【考點(diǎn)3】土地估價(jià)各原則理論根據(jù)和產(chǎn)生背景第五章

土地估價(jià)程序及土地價(jià)格定義界定【考點(diǎn)1】土地估價(jià)程序查看內(nèi)容【考點(diǎn)2】土地價(jià)格定義界定第六章

收益還原法【考點(diǎn)1】收益還原法概念、公式、估價(jià)環(huán)節(jié)、應(yīng)用規(guī)定及多種參數(shù)確定措施查看內(nèi)容【考點(diǎn)2】收益還原法合用范圍及基本條件【考點(diǎn)3】收益還原法發(fā)展歷史及在國(guó)外使用第七章

市場(chǎng)比較法【考點(diǎn)1】市場(chǎng)比較法概念、原理、公式及估價(jià)環(huán)節(jié),重要參數(shù)確實(shí)定措施查看內(nèi)容【考點(diǎn)2】市場(chǎng)比較法特性、合用范圍及應(yīng)用規(guī)定【考點(diǎn)3】市場(chǎng)比較法發(fā)展歷史及在國(guó)外使用第八章

成本迫近法【考點(diǎn)1】成本迫近法概念、公式、估價(jià)環(huán)節(jié)及各項(xiàng)成本測(cè)算查看內(nèi)容【考點(diǎn)2】成本迫近法應(yīng)用特點(diǎn)、合用范圍及應(yīng)用限制【考點(diǎn)3】成本迫近法在我國(guó)發(fā)展第九章

剩余法【考點(diǎn)1】剩余法概念、公式、估價(jià)環(huán)節(jié)及各項(xiàng)參數(shù)求取查看內(nèi)容【考點(diǎn)2】剩余法應(yīng)用特點(diǎn)、合用范圍與限制條件【考點(diǎn)3】剩余法發(fā)展歷史第十章

路線價(jià)法【考點(diǎn)1】路線價(jià)及路線價(jià)法概念、基本原理、測(cè)算措施查看內(nèi)容【考點(diǎn)2】路線價(jià)法操作環(huán)節(jié),修正系數(shù)確實(shí)定措施【考點(diǎn)3】國(guó)外路線價(jià)深度修正措施,路線價(jià)法發(fā)展歷史第十一章

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法【考點(diǎn)1】基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法概念、原理、公式、環(huán)節(jié)查看內(nèi)容【考點(diǎn)2】基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法合用范圍與限制【考點(diǎn)3】農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法類型與基本環(huán)節(jié)第十二章

常見用途土地估價(jià)及其他土地權(quán)利估價(jià)【考點(diǎn)1】常見用途土地估價(jià)查看內(nèi)容【考點(diǎn)2】其他土地權(quán)利估價(jià)第十三章

土地分等【考點(diǎn)1】城鎮(zhèn)土地分等查看內(nèi)容【考點(diǎn)2】農(nóng)用地分等第十四章

土地定級(jí)【考點(diǎn)1】城鎮(zhèn)土地定級(jí)查看內(nèi)容【考點(diǎn)2】農(nóng)用地定級(jí)第十五章

都市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)【考點(diǎn)1】都市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)概念查看內(nèi)容【考點(diǎn)2】都市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)基本程序【考點(diǎn)3】都市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)含義及其采集措施【考點(diǎn)4】地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)置規(guī)定【考點(diǎn)5】地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)估價(jià)措施與規(guī)定第十六章

征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估【考點(diǎn)1】征地區(qū)片綜合地價(jià)基本概念和特點(diǎn)查看內(nèi)容【考點(diǎn)2】征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估基本環(huán)節(jié)、措施和體現(xiàn)形式【考點(diǎn)3】征地區(qū)片綜合地價(jià)在征地賠償估價(jià)中應(yīng)用土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考點(diǎn)精選第一章第一章土地價(jià)格概念一、重要內(nèi)容1.土地價(jià)格概念2.土地價(jià)格重要特性3.土地價(jià)格類型及特性4.我國(guó)土地價(jià)格評(píng)估發(fā)展歷史二、重點(diǎn)提醒★掌握:土地價(jià)格內(nèi)涵,土地價(jià)格特性△熟悉:不一樣類型土地價(jià)格及特性〇理解:我國(guó)土地價(jià)格評(píng)估發(fā)展歷史三、考點(diǎn)內(nèi)容★(一)土地價(jià)格概念1、土地價(jià)格內(nèi)涵土地價(jià)格是土地權(quán)利和預(yù)期收益購(gòu)置價(jià)格,即地租資本化。用公式表達(dá):土地價(jià)格=地租÷利息率。絕對(duì)地租級(jí)差地租。2、我國(guó)土地價(jià)格形式目前重要形式有如下幾種:(1)根據(jù)土地市場(chǎng)狀況,對(duì)一定區(qū)域內(nèi)土地收益或交易價(jià)格等進(jìn)行歸納整頓,形成區(qū)域平均價(jià)。(2)政府確定實(shí)行優(yōu)先購(gòu)置權(quán)、防止地價(jià)暴漲、提前收回土地使用權(quán)確定賠償額、優(yōu)先使用權(quán)等管理措施所根據(jù)地價(jià)原則。(3)清產(chǎn)核資中反應(yīng)單位和個(gè)人占用土地資產(chǎn)量地價(jià)原則。(4)股份制企業(yè)中土地作價(jià)入股地價(jià)原則。(5)政府出讓土地使用權(quán)前確定最低價(jià)、期望成交價(jià)格和出讓價(jià)格。(6)單位和個(gè)人有償獲得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租時(shí)形成轉(zhuǎn)讓底價(jià)和交易價(jià)格。(7)土地作為單位或個(gè)人財(cái)產(chǎn),為債權(quán)人獲得貸款或?yàn)樗速J款提供擔(dān)保時(shí)抵押價(jià)格。(8)國(guó)家將土地作為財(cái)產(chǎn)對(duì)其征收有關(guān)稅收時(shí)課稅土地價(jià)格?!?二)土地價(jià)格重要特性(略)△(三)土地價(jià)格類型及特性1)按土地權(quán)利分類分為土地所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格和其他他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格。2)按土地價(jià)格形成方式分類分為交易價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格等。3)按政府管理手段分類分為申報(bào)地價(jià)、公告(示)地價(jià)等。4)按土地價(jià)格表達(dá)措施分類分為土地總價(jià)格、單位面積價(jià)格、樓面地價(jià)等。5)按土地存在形態(tài)分類分為:生地價(jià)格、熟地價(jià)格、毛地價(jià)格、凈地價(jià)格。6)按土地交易方式分為:拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、掛牌價(jià)格。7)按土地價(jià)格使用目分為:買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征地價(jià)格等。土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考點(diǎn)精選第二章第二章土地價(jià)格影響原因一、重要內(nèi)容1.重要地價(jià)影響原因分類2.重要地價(jià)影響原因之間作用規(guī)律3.不一樣用途土地地價(jià)影響原因二、重點(diǎn)提醒★掌握:重要地價(jià)影響原因分類。△熟悉:重要地價(jià)影響原因之間作用規(guī)律,不一樣用途土地地價(jià)影響原因。三、考點(diǎn)內(nèi)容★(一)重要地價(jià)影響原因分類土地估價(jià)要考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地運(yùn)用方式、土地預(yù)期收益、土地運(yùn)用政策等原因?qū)ν恋厥找嬗绊?。可將影響土地原因分為一般原因、區(qū)域原因和個(gè)別原因。1、影響地價(jià)一般原因一般原因是指影響土地價(jià)格一般、普遍、共同原因。2、影響地價(jià)區(qū)域原因區(qū)域原因是指土地所在地區(qū)自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等原因相結(jié)合所產(chǎn)生地區(qū)特性中,對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響原因。在對(duì)地價(jià)影響中,同一區(qū)域原因?qū)Σ灰粯佑猛就恋貎r(jià)格影響程度不一樣,區(qū)域原因有對(duì)地價(jià)產(chǎn)生直接影響,有則是間接影響。3、影響地價(jià)個(gè)別原因個(gè)別原因又稱為宗地原因,是指宗地自身?xiàng)l件和特性對(duì)宗地地價(jià)影響,是在同一地區(qū)內(nèi),導(dǎo)致各宗地價(jià)格之間差異重要原因。這里尤其闡明是,土地用途不一樣,同一宗地各個(gè)別原因?qū)Φ貎r(jià)影響程度也不會(huì)相似?!?二)重要地價(jià)影響原因作用規(guī)律(略)△(三)不一樣用途土地地價(jià)影響原因1、商業(yè)用地2、居住用地3、工業(yè)用地4、農(nóng)用地土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考點(diǎn)精選第三章分享到:\o"合計(jì)分享0次"0刊登時(shí)間:8月30日13:47:0教你怎樣輕松通過土地估價(jià)師考試?。。⊥恋毓纼r(jià)師考試備考已經(jīng)拉開帷幕,為了協(xié)助考生順利通過土地估價(jià)師考試,小編特編輯整頓了土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》知識(shí)點(diǎn),但愿在土地估價(jià)師考試中,助您一臂之力!土地估價(jià)概念一、重要內(nèi)容1.土地估價(jià)概念2.土地估價(jià)作用及現(xiàn)實(shí)意義3.土地估價(jià)服務(wù)方向4.我國(guó)土地估價(jià)產(chǎn)生背景和發(fā)展過程二、重點(diǎn)提醒★掌握:土地估價(jià)概念△熟悉:土地估價(jià)現(xiàn)實(shí)意義,土地估價(jià)服務(wù)方向〇理解:我國(guó)土地估價(jià)產(chǎn)生背景和發(fā)展過程三、考點(diǎn)內(nèi)容★(一)土地估價(jià)概念土地估價(jià)就是估價(jià)人員根據(jù)土地估價(jià)原則、理論和措施,在充足掌握土地市場(chǎng)交易資料基礎(chǔ)上,根據(jù)土地經(jīng)濟(jì)和自然屬性,按地產(chǎn)質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般收益狀況,充足考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地運(yùn)用方式,土地預(yù)期收益和土地運(yùn)用政策等原因?qū)ν恋厥找嬗绊?,綜合評(píng)估出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)價(jià)格過程。詳細(xì)可以從如下幾方面理解:1、估價(jià)人員。從事土地估價(jià)人員應(yīng)依法獲得《中華人民共和國(guó)土地估價(jià)師資格證書》,獲得土地估價(jià)師資格。在執(zhí)業(yè)之前,還應(yīng)通過實(shí)踐考核、進(jìn)行執(zhí)業(yè)登記,成為執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師。未經(jīng)執(zhí)業(yè)登記,不得以執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師名義執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)。專業(yè)估價(jià)人員應(yīng)具有職業(yè)素質(zhì),包括業(yè)務(wù)素質(zhì)。土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)加入土地估價(jià)機(jī)構(gòu),且同一時(shí)間內(nèi)只能受聘于一家土地估價(jià)機(jī)構(gòu)。根據(jù)國(guó)土資源部35號(hào)令規(guī)定,考取土地估價(jià)師資格證書并進(jìn)入土地估價(jià)機(jī)構(gòu)從事土地估價(jià)業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)通過不少于2年專業(yè)實(shí)踐,并進(jìn)行執(zhí)業(yè)登記。通過執(zhí)業(yè)登記土地估價(jià)師方能在土地估價(jià)匯報(bào)上簽字,承擔(dān)法律責(zé)任。假如估價(jià)師以惡意壓價(jià)等不合法競(jìng)爭(zhēng)手段爭(zhēng)攬業(yè)務(wù),則違反了《注冊(cè)土地估價(jià)師自律守則》。2、基于委托評(píng)估。土地估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)是基于委托人委托土地估價(jià)機(jī)構(gòu)、并簽訂土地估價(jià)委托協(xié)議而進(jìn)行。此外,委托是針對(duì)特定目委托,估價(jià)是針對(duì)特定目估價(jià)。3、估價(jià)原則是市場(chǎng)價(jià)值原則。理由如下:一是土地估價(jià)目是為土地交易提供專業(yè)交易征詢服務(wù);二是土地資源配置遵照市場(chǎng)規(guī)律;三是估價(jià)根據(jù)來源于市場(chǎng);四是市場(chǎng)價(jià)值是多種估價(jià)目和多種價(jià)值形態(tài)估算基礎(chǔ)。4、待估宗地收益是指其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般收益狀況。5、估價(jià)成果應(yīng)當(dāng)是某一時(shí)點(diǎn)價(jià)格。6、土地估價(jià)必須根據(jù)充足土地市場(chǎng)資料。土地價(jià)格形成最終取決于土地交易雙方,不理解土地市場(chǎng)交易狀況(包括土地市場(chǎng)過去、目前和未來),就不能評(píng)估出公正客觀土地價(jià)格。7、土地估價(jià)必須考慮政府土地政策影響。城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地政策、住房政策等調(diào)整都會(huì)對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生很大影響。8、應(yīng)充足理解待估宗地權(quán)利狀況。土地價(jià)格實(shí)質(zhì)是土地權(quán)益價(jià)格。權(quán)利不一樣,其價(jià)格就會(huì)有差異,應(yīng)通過查閱土地登記資料和進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察核算清晰土地權(quán)利狀況。9、應(yīng)充足理解待估宗地自然和經(jīng)濟(jì)屬性,包括土地用途、最有效運(yùn)用、土地市場(chǎng)需求、土地增值性及土地位置、面積、地形等特性。10、遵照土地估價(jià)技術(shù)規(guī)范,根據(jù)土地估價(jià)原則、程序和估價(jià)措施等進(jìn)行估價(jià)?!?二)土地估價(jià)作用和現(xiàn)實(shí)意義(略)△(三)土地估價(jià)服務(wù)方向1.為國(guó)有土地使用權(quán)出讓(包括國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價(jià)格評(píng)估)、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購(gòu)儲(chǔ)備、作價(jià)入股、清產(chǎn)核資等提供地價(jià)參照;2.為集體土地所有權(quán)征收賠償、集體土地使用權(quán)作價(jià)入股和轉(zhuǎn)讓等提供地價(jià)參照;3.為土地使用權(quán)抵押提供地價(jià)參照;4.為企業(yè)設(shè)置、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并,分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供地價(jià)參照;5.確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià);6.實(shí)現(xiàn)都市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè);7.對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行分等定級(jí);8.確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià);9.為土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收提供地價(jià)參照;10.為司法鑒定提供地價(jià)參照。土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考點(diǎn)精選第四章分享到:\o"合計(jì)分享0次"0刊登時(shí)間:8月30日13:54:25教你怎樣輕松通過土地估價(jià)師考試!??!土地估價(jià)師考試備考已經(jīng)拉開帷幕,為了協(xié)助考生順利通過土地估價(jià)師考試,小編特編輯整頓了土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》知識(shí)點(diǎn),但愿在土地估價(jià)師考試中,助您一臂之力!第四章土地估價(jià)原則一、重要內(nèi)容1.土地估價(jià)原則2.不一樣估價(jià)原則合用范圍及注意點(diǎn)3.土地估價(jià)各原則理論根據(jù)和產(chǎn)生背景二、重點(diǎn)提醒★掌握:土地估價(jià)原則內(nèi)涵△熟悉:土地估價(jià)各原則合用范圍及注意點(diǎn)〇理解:土地估價(jià)各原則理論根據(jù)和產(chǎn)生背景三、考點(diǎn)內(nèi)容(一)預(yù)期收益原則土地投資者是在預(yù)測(cè)該土地未來所能帶來收益或效用后進(jìn)行投資。這就規(guī)定估價(jià)者必須理解過去收益狀況,并對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè),精確預(yù)測(cè)該土地目前以至未來能給權(quán)利人帶來利潤(rùn)總和,即收益價(jià)格。預(yù)期收益估算必須是客觀合理。(二)替代原則根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律,在同一商品市場(chǎng)中,商品或提供服務(wù)效用相似或大體相似時(shí),價(jià)格最低者吸引最大需求,即有兩個(gè)以上互有替代性商品或服務(wù)同步存在時(shí),商品或服務(wù)價(jià)格是通過互相影響與比較之后才決定。土地價(jià)格也同樣遵照替代規(guī)律。某塊土地價(jià)格,受其他具有相似使用價(jià)值地塊,即同類型具有替代也許地塊價(jià)格所牽制。換言之,具有相似使用價(jià)值、有替代也許地塊之間,會(huì)互相影響和競(jìng)爭(zhēng),使價(jià)格互相牽制而趨于一致。因此,土地估價(jià)中替代原則可概括如下:1.土地價(jià)格水平由具有相似性質(zhì)替代性土地價(jià)格所決定;2.土地價(jià)格水平是由最理解市場(chǎng)行情買賣者按市場(chǎng)交易案例互相比較后所決定價(jià)格;3.土地價(jià)格可通過比較地塊條件及使用價(jià)值來確定。(三)最有效運(yùn)用原則判斷土地與否為最有效使用時(shí),應(yīng)考慮原因是:該地塊最佳運(yùn)用方式是什么;目前運(yùn)用方式與否為最有效使用;假如不是,轉(zhuǎn)換為最有效使用也許性怎樣;最有效使用方式能持續(xù)多久等。其中最有效使用方式持續(xù)性鑒定至關(guān)重要,由于這直接影響未來使用方式及收益量,這里又波及到預(yù)期收益原則運(yùn)用。(四)供需原則(略)(五)酬勞遞增遞減原則經(jīng)濟(jì)學(xué)中邊際效益遞減原則,是指增長(zhǎng)各生產(chǎn)要素單位投入量時(shí),純收益隨之增長(zhǎng);但到達(dá)某一數(shù)值后來,如繼續(xù)追加投資,其純收益不再會(huì)與追加投資成比例增長(zhǎng)。這一原則闡明成本增長(zhǎng)并不一定會(huì)使土地價(jià)格增長(zhǎng)。(六)奉獻(xiàn)原則(略)(七)變動(dòng)原則一般商品價(jià)格,是伴伴隨構(gòu)成價(jià)格原因變化而發(fā)生變動(dòng)。土地價(jià)格也有同樣情形。它是多種地價(jià)形成原因互相作用成果。而這些價(jià)格形成原因常常處在變動(dòng)之中,因此土地價(jià)格是在這些原因互相作用及其組合變動(dòng)過程中形成。(八)合法原則合法原則是指土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估必須以估價(jià)對(duì)象合法運(yùn)用為前提。由于我國(guó)土地所有制特性,土地流轉(zhuǎn)過程是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn),土地使用權(quán)獲得、使用年限、運(yùn)用方式、運(yùn)用規(guī)劃等方面有嚴(yán)格控制,因此在進(jìn)行土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí),必須保證估價(jià)對(duì)象來源合法、運(yùn)用合法。同步,土地估價(jià)還要遵照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考點(diǎn)精選第五章分享到:\o"合計(jì)分享0次"0刊登時(shí)間:8月30日13:57:1教你怎樣輕松通過土地估價(jià)師考試?。?!土地估價(jià)師考試備考已經(jīng)拉開帷幕,為了協(xié)助考生順利通過土地估價(jià)師考試,小編特編輯整頓了土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》知識(shí)點(diǎn),但愿在土地估價(jià)師考試中,助您一臂之力!第五章土地估價(jià)程序及土地價(jià)格定義界定一、重要內(nèi)容1、土地估價(jià)程序1)宗地估價(jià)基本程序及內(nèi)容2)宗地估價(jià)程序之間邏輯關(guān)系2、土地價(jià)格定義界定二、重點(diǎn)提醒1、土地估價(jià)程序★掌握:宗地估價(jià)基本程序及各環(huán)節(jié)詳細(xì)內(nèi)容與規(guī)定△熟悉:宗地估價(jià)程序之間邏輯關(guān)系2、土地價(jià)格定義界定★掌握:一般狀況下土地價(jià)格定義各項(xiàng)內(nèi)容及規(guī)定△熟悉:不一樣狀況下土地估價(jià)定義區(qū)別三、考點(diǎn)內(nèi)容(一)土地估價(jià)程序地價(jià)評(píng)估程序,是以接受估價(jià)委托書開始到最終提交估價(jià)匯報(bào)書為止全過程。詳細(xì)環(huán)節(jié)分為:確定估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)、確定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃、搜集資料實(shí)地踏勘、分析整頓有關(guān)資料、選定措施試算價(jià)格、確定宗地估價(jià)成果和撰寫估價(jià)匯報(bào)書等。(二)確定估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)內(nèi)容重要包括:確認(rèn)評(píng)估對(duì)象、確定委托方估價(jià)目、確定估價(jià)條件等。(三)確定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃在簽訂土地估價(jià)協(xié)議或協(xié)議書、確定估價(jià)基準(zhǔn)日之后,就要進(jìn)行確定土地估價(jià)作業(yè)計(jì)劃了。土地估價(jià)作業(yè)內(nèi)容復(fù)雜,并且同一種估價(jià)師在同一期間內(nèi)也許同步處理多種估價(jià)項(xiàng)目。因此每一估價(jià)項(xiàng)目都必須制定切實(shí)可行估價(jià)作業(yè)計(jì)劃,確定土地估價(jià)作業(yè)環(huán)節(jié)、人員安排和時(shí)間進(jìn)度,以免除疏忽、錯(cuò)漏,便于協(xié)調(diào)人員安排和保證估價(jià)時(shí)限。估價(jià)作業(yè)計(jì)劃應(yīng)由經(jīng)驗(yàn)豐富估價(jià)師多人共同確定,確定估價(jià)計(jì)劃時(shí)必須先行調(diào)查,在已確定估價(jià)項(xiàng)目基礎(chǔ)上就執(zhí)行各項(xiàng)目性質(zhì)、工作量、人員安排、時(shí)間、各項(xiàng)目銜接做出統(tǒng)一安排,包括搜集及整頓委估地產(chǎn)有關(guān)資料、實(shí)地踏勘查證、估價(jià)措施選用、分析價(jià)格影響原因及條件、試算價(jià)格或租金調(diào)整、確定估價(jià)額、提出估價(jià)匯報(bào)等詳細(xì)內(nèi)容和對(duì)應(yīng)處理計(jì)劃。(四)搜集資料實(shí)地踏勘估價(jià)成果是估價(jià)師對(duì)與評(píng)估宗地有關(guān)資料分析基礎(chǔ)上做出,而估價(jià)匯報(bào)內(nèi)容也必須要有充足資料和數(shù)據(jù),如產(chǎn)權(quán)登記資料、一般地價(jià)影響資料、市場(chǎng)交易資料、宗地狀況資料以及收益資料等。估價(jià)資料搜集過程中,還可以作為確定待估宗地最佳開發(fā)運(yùn)用方式根據(jù)有建設(shè)用地規(guī)劃許可證、控制性詳細(xì)規(guī)劃、總平面圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件告知書、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系及走向分析。(五)分析整頓有關(guān)資料(略)(六)選定措施試算價(jià)格不一樣估價(jià)措施有不一樣特點(diǎn)和合用范圍,也有對(duì)應(yīng)限制條件;不一樣估價(jià)措施合用目也不相似,工業(yè)用地宜選用市場(chǎng)比較法、成本迫近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,在特殊狀況下,也可采用收益還原法;商服用地宜選用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中,選擇估價(jià)措施重要根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)確定,以及根據(jù)限制和合用范圍,選擇合適措施。對(duì)同一宗地進(jìn)行評(píng)估,一般規(guī)定應(yīng)用估價(jià)措施不少于兩種。(七)確定宗地估價(jià)成果使用不一樣估價(jià)措施一般會(huì)產(chǎn)生不一樣試算價(jià)格,估價(jià)師選擇幾種估價(jià)措施就會(huì)得到幾種不一樣試算價(jià)格,同步采用同一種估價(jià)措施也也許產(chǎn)生幾種試算價(jià)格。(八)撰寫估價(jià)匯報(bào)書估價(jià)師決定了估價(jià)對(duì)象估價(jià)額后,應(yīng)及時(shí)撰寫估價(jià)匯報(bào)書,對(duì)整個(gè)估價(jià)工作進(jìn)行總結(jié)整頓,并作為向委托估價(jià)者和土地管理部門提交重要成果。(九)土地估價(jià)匯報(bào)審核(略)(十)土地價(jià)格定義界定1、土地運(yùn)用條件設(shè)定運(yùn)用條件包括估價(jià)對(duì)象上建筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等,重要建筑物應(yīng)闡明建筑物耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑構(gòu)造、建筑細(xì)部闡明、設(shè)備和安裝狀況、成新度、建筑密度、層數(shù)以及其他地上附著物狀況等。2、土地使用年限設(shè)定(1)土地使用年限概念。土地使用年限是指土地使用者通過國(guó)家制授權(quán)或以土地出讓方式所獲得國(guó)有土地使用權(quán)年限。(2)土地使用年限設(shè)定。根據(jù)國(guó)務(wù)院1990年頒布《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定,土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:①居住用地70年;②工業(yè)用地50年;③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;⑤綜合或其他用地50年。假如某市一體育用地于按法定最高年限獲得土地使用權(quán),假如不考慮土地使用權(quán)延期,其土地使用權(quán)應(yīng)于2050年終止。有效使用年限等于土地使用證或者有關(guān)土地權(quán)屬證明上刊登剩余使用年限或者最高出讓年限減去已使用年限。當(dāng)以出讓方式獲得土地權(quán)時(shí),估價(jià)師在土地估價(jià)匯報(bào)中進(jìn)行土地權(quán)利狀況描述時(shí)必須闡明獲得時(shí)間、出讓金數(shù)額、同意使用年限、已使用年限、剩余使用年限及宗地使用特殊規(guī)定。3、土地估價(jià)期日設(shè)定(1)估價(jià)期日概念。估價(jià)期日是指估價(jià)成果對(duì)應(yīng)日期,一般詳細(xì)到某年某月某日。在土地估價(jià)過程中,確定估價(jià)期日是重要內(nèi)容之一,對(duì)估價(jià)成果有著直接影響。同一宗地,在不一樣估價(jià)期日評(píng)估地價(jià)也許不一樣。(2)估價(jià)期日設(shè)定。由委托人確定,或者由委托人與估價(jià)師約定。土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考點(diǎn)精選第六章分享到:\o"合計(jì)分享0次"0刊登時(shí)間:8月30日13:59:26教你怎樣輕松通過土地估價(jià)師考試?。。⊥恋毓纼r(jià)師考試備考已經(jīng)拉開帷幕,為了協(xié)助考生順利通過土地估價(jià)師考試,小編特編輯整頓了土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》知識(shí)點(diǎn),但愿在土地估價(jià)師考試中,助您一臂之力!第六章收益還原法一、重要內(nèi)容1.收益還原法概念2.收益還原法基本公式3.收益還原法不一樣狀況下公式4.收益還原法估價(jià)基本環(huán)節(jié)5.土地年總收益概念、測(cè)算措施,不一樣狀況下總收益測(cè)算6.總費(fèi)用測(cè)算措施7.土地純收益概念及測(cè)算措施8.土地還原率概念及其確定措施9.收益還原法合用范圍二、重點(diǎn)提醒★掌握:收益還原法概念、公式、估價(jià)環(huán)節(jié)、應(yīng)用規(guī)定及多種參數(shù)確定措施△熟悉:收益還原法合用范圍及基本條件〇理解:收益還原法發(fā)展歷史及在國(guó)外使用三、考點(diǎn)內(nèi)容(一)收益還原法概念1、基本概念收益還原法是土地估價(jià)中最常用措施之一,它也是對(duì)土地、房屋、不動(dòng)產(chǎn)或其他具有收益性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)基本措施。收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益基礎(chǔ)上,以一定還原率,將評(píng)估對(duì)象在未來每年純收益折算為評(píng)估時(shí)日總收益一種措施。它所求得土地價(jià)格一般稱為收益價(jià)格。2、基本原理由于土地具有固定性、不增性、個(gè)別性、永續(xù)性等特性,使用者在占有某塊土地時(shí),土地不僅能提供現(xiàn)時(shí)純收益,并且還能期待在未明年間源源不停地繼續(xù)獲得。當(dāng)將此項(xiàng)隨時(shí)間延續(xù)而能不停獲得純收益,以合適還原利率折算為目前價(jià)值總額(稱為收益價(jià)值或資本價(jià)值)時(shí),它即體現(xiàn)為該土地實(shí)質(zhì)價(jià)值。也是合適客觀互換價(jià)值,這就是收益還原法原理。(二)收益還原法基本公式一般公式:假如年收益逐年遞增b,還原率不變,則公式為:根據(jù)等比數(shù)列求和公式,可得P:(三)不一樣狀況下公式1、土地年純收益不變土地還原率不變且不小于零,土地使用年期無限土地價(jià)格計(jì)算公式式中:P—土地價(jià)格;a—土地純收益;r—土地還原率。2、土地使用年期有限且其他原因不變土地價(jià)格計(jì)算公式當(dāng)a每年不變;r每年不變且不小于零;土地使用為n年時(shí),其計(jì)算公式如下:式中:p、a、r含義同前;n—使用土地年期或有土地收益年期。3、土地純收益在若干年內(nèi)有變化土地價(jià)格計(jì)算公式(1)土地使用年期無限當(dāng)t年此前(含t年)純收益有變化,其值為ai;t年后來純收益無變化,其值為a;r每年不變且不小于零,有效期無限時(shí),土地價(jià)格計(jì)算公式為:式中:P、a、r含義同前;ai—第i年純收益;t—純收益有變化年限。(2)土地使用年期有限當(dāng)t年此前(含第t年)純收益有變化,其值為ai,t年后來純收益無變化,其值為a,r每年不變且不小于零;土地使用年期為n時(shí),土地價(jià)格計(jì)算公式如下:式中:P、a、r、ai、t、n含義同前。(3)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減土地價(jià)格計(jì)算公式①土地使用年期無限時(shí)計(jì)算公式式中:P、a、r含義同前;b—純收益等差級(jí)數(shù)遞增或遞減數(shù)額,如純收益第一年為a,則次年為a±b,第三年為a±2b,第n年為a±(n—1)b。公式中符號(hào),當(dāng)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增時(shí)取加號(hào),遞減時(shí)取減號(hào)。②土地使用年期有限時(shí)計(jì)算公式式中:P、a、r、b、n含義同前。公式中符號(hào)選用,當(dāng)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增時(shí)取上面符號(hào),遞減時(shí)取下面符號(hào)。(4)純收益按一定比率遞增或遞減時(shí)土地價(jià)格計(jì)算公式①土地使用年期無限時(shí)計(jì)算公式P=a/(r±s)式中:P、a、r含義同前;s—純收益逐年遞增或遞減比率,如純收益第一年為a,則次年為a(1±s),第三年為a(1±s)2,第n年為a(1±s)n-1。公式中符號(hào),當(dāng)純收益按等比級(jí)數(shù)遞增時(shí)取減號(hào),遞減時(shí)取加號(hào)。r不變,遞增時(shí)r>s,遞減時(shí)(r+s)>0。②土地使用年期有限時(shí)計(jì)算公式式中:P、a、r、s、n含義同前。公式中符號(hào),當(dāng)純收益按等比級(jí)數(shù)遞增時(shí)取上面符號(hào),遞減時(shí)取下面符號(hào)。r不變,遞增時(shí)r≠s,r+s≠04、未來若干年后土地價(jià)格已知條件下計(jì)算公式當(dāng)未來某年土地價(jià)格已知,而已知土地價(jià)格年份此前純收益有變化(不變時(shí)是特例),r每年不變且不小于零時(shí),土地價(jià)格計(jì)算公式如下:式中:P、ai、r含義同前:t—未來土地價(jià)格已知年限;Pt—未來第t年土地價(jià)格。(四)收益還原法估價(jià)基本環(huán)節(jié)(略)(五)土地年總收益概念、測(cè)算措施,不一樣狀況下總收益測(cè)算1、土地年總收益概念總收益是指以收益為目土地及與此有關(guān)設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生總收益。2、土地年總收益構(gòu)成及計(jì)算措施土地收益可以分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)實(shí)狀況下實(shí)際獲得收益。由于個(gè)人經(jīng)營(yíng)能力等原因?qū)?shí)際收益影響很大,根據(jù)土地估價(jià)性質(zhì)和特點(diǎn),不能用它作為評(píng)估根據(jù)。客觀收益是指排除了土地實(shí)際收益中屬于特殊、偶爾要素后所能得到一般正常收益,它可以直接用于評(píng)估。土地收益也可以分為有形收益和無形收益。有形收益是可以用貨幣形式體現(xiàn)收益,無形收益則難以用貨幣形式體現(xiàn)。在計(jì)算收益價(jià)格時(shí),應(yīng)根據(jù)一定原則全面分析多種收益,確定合理客觀收益。確定客觀收益一般要考慮如下條件:①?gòu)目陀^上看,土地總收益是由具有良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生收益。②收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生收益。即采用長(zhǎng)期可以固定獲得收益。③收益是安全可靠收益。是指必須符合國(guó)家規(guī)定和同意經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所產(chǎn)生收益,那些未經(jīng)同意,甚至是違法經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目收益不能作為計(jì)算客觀收益根據(jù)。3、不一樣條件下土地年總收益計(jì)算規(guī)定及措施(六)總費(fèi)用測(cè)算措施(略)(七)土地純收益概念及測(cè)算措施1、土地純收益概念以收益為目土地及與此有關(guān)設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生總收益扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等,即為土地純收益。2、不一樣條件下土地純收益計(jì)算規(guī)定及措施土地純收益計(jì)算可以根據(jù)詳細(xì)評(píng)估對(duì)象不一樣和總收益、總費(fèi)用計(jì)算方式不一樣采用不一樣計(jì)算措施。(1)土地租賃中土地純收益求取土地純收益=年租金總收入-年總費(fèi)用(2)房地出租中土地純收益求取土地純收益=房地純收益-房屋純收益房地純收益=房地出租年總收入-房地出租年總費(fèi)用房屋純收益=房屋現(xiàn)值×建筑物還原率房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×房屋成新度=房屋重置價(jià)-房屋總折舊房屋重置價(jià)也稱房屋重置成本,是指根據(jù)估價(jià)期日人工和建筑材料價(jià)格,并按照目前材料、原則與設(shè)計(jì),建造功能相似建筑物所需建導(dǎo)致本,一般根據(jù)當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锝▽?dǎo)致本進(jìn)行分析計(jì)算;房屋成新度是指房屋建筑物在估價(jià)期日新舊狀況;房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內(nèi)由于物理、經(jīng)濟(jì)和功能等原因引起房屋折舊總額,一般采用平均折舊法計(jì)算,其計(jì)算公式如下:房屋總折舊額=房屋年折舊額×已使用年限(3)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中土地純收益求取企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益=年經(jīng)營(yíng)總收入-年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用土地純收益=企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益-非土地資產(chǎn)純收益(4)自用土地或待開發(fā)土地純收益求取自用土地或待開發(fā)土地純收益可采用比較法求取,即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益相似土地純收益,通過區(qū)域原因、個(gè)別原因比較修正,求得其土地純收益。(5)農(nóng)地種植中純收益求取農(nóng)用地種植純收益=年農(nóng)產(chǎn)品總收入-年種植總費(fèi)用(八)土地還原率概念及其確定措施1、土地還原率概念及種類收益還原法中求取還原率是一項(xiàng)復(fù)雜、精度規(guī)定高工作。由于還原率假如使用不妥,假如發(fā)生微小變動(dòng)(大1%或小1%),都會(huì)使評(píng)估價(jià)格發(fā)生明顯變化,因此,雖然純收益計(jì)算十分對(duì),求得價(jià)格成果仍然不可信任。(1)土地還原率概念土地還原率是用以將土地純收益還原成為土地價(jià)格比率。(2)還原率種類還原率分為如下三類:①綜合還原率②建筑物還原率③土地還原率(3)土地還原率、綜合還原率、建筑物還原率關(guān)系綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率三者雖有嚴(yán)格辨別,但又是互相聯(lián)絡(luò)。若懂得其中兩個(gè)還原率,便可求出另一種還原率。計(jì)算公式如下:公式1:r=(r1L+r2B)/(L+B)公式2:r=[r1L+(r2+d)B]/(L+B)式中:r—綜合還原率;r1—土地還原率;r2—建筑物還原率;L—地價(jià);B—建筑物價(jià)格;d—建筑物折舊率。上述第一種公式合用于建筑物折舊后純收益狀況;第二個(gè)公式合用于建筑物折舊前純收益狀況。2、土地還原率確實(shí)定措施(1)土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查確定還原率采用市場(chǎng)上相似或相似土地純收益與價(jià)格比率。為防止偶爾性,常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上),求其純收益與價(jià)格平均值。(2)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率是指無風(fēng)險(xiǎn)資本投資利潤(rùn)率,可以選用同一時(shí)期一年期國(guó)債年利率或一年期銀行定期存款利率為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。(3)投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入確定還原率將社會(huì)上多種類型投資(如銀行存款、貸款、國(guó)債、債券、股票等)收益率按其大小從低到高排序,然后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)投資收益率與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)落在哪個(gè)范圍,從而確定所規(guī)定取還原率詳細(xì)數(shù)值。(九)土地價(jià)格確實(shí)定(略)(十)收益還原法合用范圍及基本條件收益還原法以求取土地純收益為途徑評(píng)估土地價(jià)格,它只合用于有收益或潛在收益土地和建筑物,或是房地產(chǎn)估價(jià)。(十一)收益還原法發(fā)展歷史及其在國(guó)外應(yīng)用地租理論和生產(chǎn)要素分派理論是收益還原法理論根據(jù),收益還原法在國(guó)外沿用了許數(shù)年,至今仍為有收益或潛在收益土地和建筑物估價(jià)首選措施。土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考點(diǎn)精選第七章分享到:\o"合計(jì)分享0次"0刊登時(shí)間:9月5日15:8:36教你怎樣輕松通過土地估價(jià)師考試?。?!土地估價(jià)師考試備考已經(jīng)拉開帷幕,為了協(xié)助考生順利通過土地估價(jià)師考試,小編特編輯整頓了土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》知識(shí)點(diǎn),但愿在土地估價(jià)師考試中,助您一臂之力!第七章市場(chǎng)比較法一、重要內(nèi)容1.市場(chǎng)比較法概念2.市場(chǎng)比較法特性3.市場(chǎng)比較法原理4.市場(chǎng)比較法基本公式5.市場(chǎng)比較法估價(jià)環(huán)節(jié)6.調(diào)查與選擇比較案例7.確定價(jià)格可比基準(zhǔn)8.交易狀況修正9.估價(jià)期日修正10.區(qū)域原因比較與修正11.個(gè)別原因比較與修正12.其他有關(guān)修正類型及修正措施13.確定比準(zhǔn)價(jià)格14.市場(chǎng)比較法合用范圍15.市場(chǎng)比較法發(fā)展歷史及在國(guó)外使用二、重點(diǎn)提醒★掌握:市場(chǎng)比較法概念、原理、公式及估價(jià)環(huán)節(jié),重要參數(shù)確實(shí)定措施;△熟悉:市場(chǎng)比較法特性、合用范圍及應(yīng)用規(guī)定;〇理解:市場(chǎng)比較法發(fā)展歷史及在國(guó)外使用。三、考點(diǎn)內(nèi)容(一)市場(chǎng)比較法原理1、理論根據(jù)市場(chǎng)比較法是以替代原理為重要理論根據(jù),其基本原理如下圖7-l所示:市場(chǎng)比較法是以替代原則為理論基礎(chǔ),因此具有現(xiàn)實(shí)性和富有說服力。同步,只要有類似土地買賣實(shí)例可以合用,不僅可以評(píng)估土地價(jià)格,還可以運(yùn)用對(duì)應(yīng)租賃實(shí)例,測(cè)算土地租金,這就是租賃實(shí)例比較法。當(dāng)然,市場(chǎng)比較法規(guī)定土地市場(chǎng)比較發(fā)育,可以獲得足夠比較實(shí)例,因此它更合適于市場(chǎng)比較發(fā)育地區(qū)常常性交易土地價(jià)格評(píng)估。2、合用估價(jià)原則市場(chǎng)比較法是以替代原則為理論基礎(chǔ)。在效用均等商品之間產(chǎn)生替代作用,從而使具有替代關(guān)系商品之間在價(jià)格上互相牽制而趨于一致,這就是替代原則。3、市場(chǎng)比較法合用條件市場(chǎng)比較法應(yīng)用基礎(chǔ)是發(fā)達(dá)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)及豐富交易案例資料,因此市場(chǎng)比較法僅合用于市場(chǎng)比較穩(wěn)定有大量交易案例地區(qū),并且交易案例與待估地塊應(yīng)有有關(guān)性和替代性,交易案例甚少或無交易案例地區(qū)則不合用。詳細(xì)來說,市場(chǎng)比較法合用條件有:(1)要有足夠數(shù)量比較案例。國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)國(guó)家,一般規(guī)定至少要選擇10個(gè)可比較交易案例,我國(guó)由于土地市場(chǎng)正處在發(fā)育和發(fā)展階段,規(guī)定市場(chǎng)比較交易案例至少3個(gè)。(2)交易案例資料與待評(píng)估土地具有有關(guān)性和替代性。(3)交易資料可靠性。要保證資料來源可靠性,且要對(duì)交易案例資料數(shù)據(jù)信息進(jìn)行充足查實(shí)和查對(duì)。(4)合法性。用比較法估價(jià)時(shí),應(yīng)注意選擇與待估土地法律規(guī)定相似交易案例資料作為分析、比較根據(jù)。(二)市場(chǎng)比較法基本公式(略)(三)市場(chǎng)比較法估價(jià)環(huán)節(jié)1.調(diào)查與選擇比較案例選擇比較案例時(shí)應(yīng)不小于或等于三個(gè),此外還應(yīng)滿足如下規(guī)定:(1)與待估宗地屬同一供應(yīng)圈(即盡量在同區(qū)域、同級(jí)別,且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同一區(qū)域無案例,可選擇鄰近區(qū)域或同一級(jí)土地內(nèi)類似區(qū)域交易案例,但所選擇案例交易價(jià)格不能相差太大。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)一般不超過25%)。(2)與待估宗地用途應(yīng)相似或相。如無用途相似案例,可選擇用途相近地塊。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住,如工業(yè)用途可選擇倉(cāng)儲(chǔ),前提是已經(jīng)有1—2個(gè)與待估宗地用途相似交易案例。用途不一致時(shí)應(yīng)進(jìn)行用途修正。(3)與待估宗地交易類型(價(jià)格類型)相似。交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、股份制改造、抵債、抵押等。如選擇交易案例交易類型與待估宗地類型不一致,應(yīng)進(jìn)行交易類型修正。(4)成交日與待估宗地估價(jià)基準(zhǔn)日應(yīng)靠近。①假如市場(chǎng)比較穩(wěn)定且交易較少,比較有效期限可合適延長(zhǎng),即選擇近幾年交易案例用于比較,但最長(zhǎng)不超過3年;②如市場(chǎng)變化比較快且交易活躍,則比較有效期要縮短(最長(zhǎng)不超過1—2年)。(5)交易案例必須為正常交易(即成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格),所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿交易。(6)價(jià)格內(nèi)涵要一致,例如開發(fā)程度與否一致,地價(jià)體現(xiàn)形式是基底價(jià)格,還是含分?jǐn)偯娣e價(jià)格,是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)等。選定比較實(shí)例后,應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ),統(tǒng)一付款方式(應(yīng)修正為一次性付款)、幣種(統(tǒng)一為人民幣)和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。2.交易狀況修正交易狀況修正是排除交易行為中某些特殊原因所導(dǎo)致比較實(shí)例價(jià)格偏差,將其成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。交易行為中特殊原因概括起來重要有下列9種:①有一定利害關(guān)系人們互相間交易;②急欲脫售或急欲購(gòu)置交易,前者易導(dǎo)致價(jià)格偏低,后者則偏高;③買方或賣方不理解市場(chǎng)行情,使交易價(jià)格偏高或偏低;④交易雙方或者一方有尤其動(dòng)機(jī)或者尤其偏好交易;⑤受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響交易;⑥相鄰地塊合并交易;⑦特殊交易方式交易;⑧交易稅費(fèi)非正常承擔(dān)交易;⑨其他非正常交易。交易狀況修正程序:①剔除非正常交易案例;②測(cè)定多種特殊原因?qū)φM恋貎r(jià)格影響程度;③運(yùn)用修正系數(shù),修正詳細(xì)交易案例。計(jì)算公式為:狀況修正后交易案例價(jià)格=比較交易案例價(jià)格×(待估宗地狀況/比較實(shí)例宗地狀況指數(shù))3.估價(jià)期日修正(1)估價(jià)期日概念估價(jià)期日是指估價(jià)成果對(duì)應(yīng)日期。(2)估價(jià)期日修正目交易案例交易日期與待估土地估價(jià)期日是有差異,一般前者發(fā)生在先,后者發(fā)生在后。在此期間,土地價(jià)格很也許會(huì)發(fā)生變化,因此要進(jìn)行期日修正,以使比較案例價(jià)格符合估價(jià)期日實(shí)際市場(chǎng)狀況。(3)修正措施有關(guān)期日修正,可以采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)變動(dòng)率來分析計(jì)算,將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日價(jià)格。計(jì)算公式如下:修正估價(jià)期日交易實(shí)例價(jià)格=交易實(shí)例價(jià)格×估價(jià)期日價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)4.區(qū)域原因比較與修正區(qū)域原因是指土地所在地區(qū)自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等原因相結(jié)合所產(chǎn)生地區(qū)特性,并對(duì)土地價(jià)格水平產(chǎn)生影響原因。區(qū)域原因包括內(nèi)容重要有地區(qū)繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域環(huán)境條件、都市規(guī)劃、土地使用限制、區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚程度等。計(jì)算公式:區(qū)域原因修正后比較實(shí)例價(jià)格=比較交易實(shí)例價(jià)格×(待估宗地區(qū)域原因條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域原因條件指數(shù))當(dāng)原因內(nèi)存在多種不一樣因子影響時(shí),計(jì)算過程中,可根據(jù)因子條件指數(shù)確定途徑,采用兩種方式確定區(qū)域原因條件指數(shù)。①若區(qū)域原因中各因子條件修正系數(shù)是在確定原因修正總幅度基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解后確定,則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)加和方式確定原因修正幅度,進(jìn)而確定原因條件指數(shù)和原因修訂系數(shù),即有:D=待估宗地區(qū)域原因條件指數(shù)/比較實(shí)例地區(qū)域原因條件指數(shù)=∑待估宗地區(qū)域因子修正系數(shù)Di/∑比較實(shí)例宗地區(qū)域因子修正系數(shù)Dj②若區(qū)域原因中各因子條件指數(shù)是采用單因子與地價(jià)有關(guān)關(guān)系分析后確定,則應(yīng)采用乘積方式確定待估宗地和案例宗地原因條件指數(shù)后,比較確定對(duì)應(yīng)修正系數(shù),即有:D=待估宗地區(qū)域原因條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域原因條件指數(shù)=Ⅱ待估宗地區(qū)域因子修正系數(shù)Di/Ⅱ比較實(shí)例宗地區(qū)域因子修正系數(shù)Dj5.個(gè)別原因比較與修正(1)個(gè)別原因概念個(gè)別原因是指構(gòu)成宗地個(gè)別特性(宗地條件)并對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生影響原因。(2)個(gè)別原因種類個(gè)別原因,重要有宗地(地塊)位置、面積、形狀、宗地基礎(chǔ)及市政設(shè)施狀況、地形、地質(zhì)、臨街類型、臨街深度、臨街位置、宗地內(nèi)開發(fā)程度、水文狀況,規(guī)劃限制條件等。(3)個(gè)別原因修正措施個(gè)別原因修正措施包括:①確定比較原因;②評(píng)價(jià)各原因比較修正系數(shù);③運(yùn)用比較修正系數(shù)表評(píng)估地價(jià)等環(huán)節(jié)。(4)計(jì)算公式個(gè)別原因計(jì)算措施程序及公式基本同于區(qū)域原因修正措施。公式如下:個(gè)別原因修正后比較實(shí)例價(jià)格=比較交易價(jià)格×(待估宗地個(gè)別原因條件指數(shù)/比較案例宗地個(gè)別原因條件指數(shù))當(dāng)原因內(nèi)存在多種不一樣因子影響時(shí),修正措施同區(qū)域原因。6.土地使用年期修正(1)實(shí)質(zhì)土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期長(zhǎng)短,直接影響可運(yùn)用土地并獲對(duì)應(yīng)土地收益年限。假如土地年收益確定后來,土地有效期限越長(zhǎng),土地總收益越多,土地運(yùn)用效益也越高,土地價(jià)格也會(huì)因此提高。因此,通過土地使用權(quán)年期修正,可以消除由于有效期限不一樣所導(dǎo)致價(jià)格上差異。(2)修正措施①計(jì)算使用年期修正系數(shù),年期修正系數(shù)按下式計(jì)算:K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]式中:K—將比較案例年期修正到待估宗地使用年期年期修正系數(shù);r—土地還原率;m—待估宗地使用權(quán)年期;n—比較案例使用權(quán)年期。②運(yùn)用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正,即有:年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K7.容積率修正容積率是指建筑物總建筑面積與整個(gè)宗地面積之比。容積率大小直接影響土地運(yùn)用程度高下。一般來說,容積率越高,土地運(yùn)用效益就越高,從而地價(jià)也就對(duì)應(yīng)地提高。因此在評(píng)估地價(jià)時(shí)要進(jìn)行容積率修正,通過容積率修正,消除由于容積率不一樣而導(dǎo)致地價(jià)水平差異。容積率修正可采用下式計(jì)算:容積率修正后交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格×待估宗地容積率修正/比較案例容積率修正8.確定比準(zhǔn)價(jià)格(1)比準(zhǔn)價(jià)格概念通過對(duì)所選擇市場(chǎng)交易案例分別進(jìn)行狀況修正、期日修正、區(qū)域原因和個(gè)別原因修正、使用權(quán)年期修正、容積率修正等原因調(diào)整后,即可得出待評(píng)估土地試算比準(zhǔn)價(jià)格。(2)比準(zhǔn)價(jià)格確定措施綜合確定地價(jià)基本措施有三種:①簡(jiǎn)樸平均法。直接對(duì)多種價(jià)格求平均值作為最終止果。②加權(quán)平均法。根據(jù)與待估宗地靠近程度大小對(duì)多種比準(zhǔn)價(jià)格賦于不一樣權(quán)重,再加權(quán)平均求取最終止果。③取交易案例多種比準(zhǔn)價(jià)格中位數(shù)或眾數(shù),作為地價(jià)綜合成果。土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考點(diǎn)精選第八章分享到:\o"合計(jì)分享0次"0刊登時(shí)間:9月5日15:11:45教你怎樣輕松通過土地估價(jià)師考試?。。⊥恋毓纼r(jià)師考試備考已經(jīng)拉開帷幕,為了協(xié)助考生順利通過土地估價(jià)師考試,小編特編輯整頓了土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》知識(shí)點(diǎn),但愿在土地估價(jià)師考試中,助您一臂之力!第八章成本迫近法一、重要內(nèi)容1.成本迫近法概念2.成本迫近法基本公式3.成本迫近法估價(jià)環(huán)節(jié)4.土地獲得費(fèi)概念、構(gòu)成及計(jì)算措施5.土地開發(fā)費(fèi)6.利息7.土地開發(fā)利潤(rùn)8.土地增值9.土地價(jià)格修正與確定10.成本迫近法合用范圍及應(yīng)用限制11.成本迫近法在我國(guó)發(fā)展二、重點(diǎn)提醒★掌握:成本迫近法概念、公式、估價(jià)環(huán)節(jié)及各項(xiàng)成本測(cè)算△熟悉:成本迫近法應(yīng)用特點(diǎn)、合用范圍及應(yīng)用限制〇理解:成本迫近法在我國(guó)發(fā)展三、考點(diǎn)內(nèi)容(一)成本迫近法概念成本迫近法是以開發(fā)土地所花費(fèi)各項(xiàng)費(fèi)用之和為重要根據(jù),再加上一定利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納稅金和土地增值收益來推算土地價(jià)格估價(jià)措施。成本迫近法評(píng)估宗地,不需要考慮宗地年總收益影響。成本迫近法中各構(gòu)成部分均應(yīng)當(dāng)是客觀成本。(二)成本迫近法基本公式V=Ea+Ed+T+Rl+R2+R3=VE+R3式中:V——土地價(jià)格Ea——土地獲得費(fèi)Ed——土地開發(fā)費(fèi)T——稅費(fèi)Rl——利息R2——利潤(rùn)R3——土地增值收益VE——土地成本價(jià)格(三)成本迫近法估價(jià)環(huán)節(jié)(略)(四)成本迫近法合用范圍及應(yīng)用限制成本迫近法一般合用于新開發(fā)土地估價(jià),尤其合用于土地市場(chǎng)不發(fā)育,土地成交實(shí)例不多,無法運(yùn)用市場(chǎng)比較法等措施進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。成本迫近法重要合用于工業(yè)用地或新增建設(shè)用地估價(jià)。同步,對(duì)于既無收益又很少有交易狀況公園用地和學(xué)校用地以及公共建筑、公益設(shè)施等特殊性土地估價(jià)也比較合用。盡管成本迫近法在土地估價(jià)中應(yīng)用受一定限制,且有一定爭(zhēng)議,但仍不失為推算土地價(jià)格措施之一。土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考點(diǎn)精選第九章分享到:\o"合計(jì)分享0次"0刊登時(shí)間:9月5日15:13:47教你怎樣輕松通過土地估價(jià)師考試!??!土地估價(jià)師考試備考已經(jīng)拉開帷幕,為了協(xié)助考生順利通過土地估價(jià)師考試,小編特編輯整頓了土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》知識(shí)點(diǎn),但愿在土地估價(jià)師考試中,助您一臂之力!第九章剩余法一、重要內(nèi)容1.剩余法概念2.剩余法基本公式3.剩余法估價(jià)環(huán)節(jié)4.最佳開發(fā)運(yùn)用方式5.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測(cè)算6.假設(shè)開發(fā)條件下建筑開發(fā)成本計(jì)算7.假設(shè)開發(fā)條件下投資利息計(jì)算8.建筑開發(fā)利潤(rùn)9.建成條件下建筑物價(jià)值計(jì)算規(guī)定及措施10.土地價(jià)格計(jì)算11.剩余法合用范圍與限制條件12.剩余法發(fā)展歷史二、重點(diǎn)提醒★掌握:剩余法概念、公式、估價(jià)環(huán)節(jié)及各項(xiàng)參數(shù)求取△熟悉:剩余法應(yīng)用特點(diǎn)、合用范圍與限制條件〇理解:剩余法發(fā)展歷史三、考點(diǎn)內(nèi)容(一)剩余法概念剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘存法或余值法,是在估算開發(fā)完畢后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格基礎(chǔ)上,扣除正常開發(fā)建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后,以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格一種措施。換言之,剩余法是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期總價(jià)格與總支出差額來估算土地價(jià)格一種估價(jià)措施。(二)剩余法基本公式(略)(三)剩余法估價(jià)環(huán)節(jié)1、基本估價(jià)環(huán)節(jié)(1)確定總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完畢后不動(dòng)產(chǎn)資本價(jià)值(2)確定整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本(3)確定開發(fā)商合理利潤(rùn)2、假設(shè)開發(fā)條件下估價(jià)環(huán)節(jié)(1)調(diào)查清晰待估宗地基本狀況(2)最佳開發(fā)運(yùn)用方式確實(shí)定在選擇最佳開發(fā)運(yùn)用方式中,包括土地用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等,其中最重要是要選擇最佳土地用途。(3)開發(fā)完畢后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測(cè)算①開發(fā)完畢后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值概念開發(fā)完畢后來時(shí)點(diǎn)上,不動(dòng)產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)或者能折現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值即為開發(fā)完畢后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。②不一樣條件下不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值計(jì)算規(guī)定及措施●對(duì)于習(xí)慣發(fā)售不動(dòng)產(chǎn),如居住用商品房、工業(yè)廠房等,應(yīng)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上同類用途、性質(zhì)和構(gòu)造不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格,采用市場(chǎng)比較法確定開發(fā)完畢后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)(總開發(fā)價(jià)值)。●對(duì)于習(xí)慣出租不動(dòng)產(chǎn),如寫字樓和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等,其開發(fā)完畢后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)確實(shí)定,可根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上同類用途、性質(zhì)、構(gòu)造和裝修條件不動(dòng)產(chǎn)租金水平和出租費(fèi)用水平,采用市場(chǎng)比較法確定所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)出租純收益,再采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。詳細(xì)確定需要參照如下幾種環(huán)節(jié):A.單位面積月租金或年租金;B.不動(dòng)產(chǎn)出租水平;C.不動(dòng)產(chǎn)還原利率;D.可出租凈面積。(4)開發(fā)成本計(jì)算(包括建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)、租售費(fèi)用)①建筑費(fèi)估算可采用市場(chǎng)比較法和重置核算法確定,即通過同類建筑物目前市場(chǎng)建筑費(fèi)水平推算;也可根據(jù)建筑設(shè)計(jì)圖紙,按國(guó)家規(guī)定建筑工程預(yù)算定額和取費(fèi)原則來測(cè)算。②專業(yè)費(fèi)用一般根據(jù)建筑費(fèi)一定比率估算,即:專業(yè)費(fèi)用=建筑費(fèi)×專業(yè)費(fèi)用率③稅費(fèi)根據(jù)當(dāng)時(shí)政府稅費(fèi)政策,估算從獲得土地至發(fā)售房地產(chǎn)期間也許發(fā)生稅費(fèi)額度,也可以根據(jù)過去或其他類似開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需支付稅費(fèi)狀況來估算。實(shí)際中尚有某些其他需發(fā)生費(fèi)用,如建筑物銷售或出租中介代理費(fèi)、市場(chǎng)營(yíng)銷廣告費(fèi)、買賣手續(xù)費(fèi)等,一般以建筑物總售價(jià)一定比例計(jì)算。(5)利息計(jì)算(略)(6)利潤(rùn)計(jì)算開發(fā)商合理利潤(rùn)一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本一定比例計(jì)算,對(duì)應(yīng)利潤(rùn)率一般稱之為銷售利潤(rùn)率或投資利潤(rùn)率。比例高下隨地區(qū)和項(xiàng)目類型不一樣而有所不一樣。有時(shí)也有采用年利潤(rùn)率計(jì)算開發(fā)商合理利潤(rùn),其計(jì)算措施與前述利息計(jì)算措施類似。不一樣區(qū)域,或同一區(qū)域不一樣開發(fā)項(xiàng)目類型,利潤(rùn)率不一樣,要區(qū)別看待。(7)土地價(jià)格計(jì)算計(jì)算公式為:地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑開發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見費(fèi)-利息-租售費(fèi)用-稅金-開發(fā)商合理利潤(rùn)此時(shí)雖然公式右邊利息中也具有地價(jià)未知數(shù),利潤(rùn)若按投資回報(bào)率或年利潤(rùn)計(jì)算則也會(huì)具有地價(jià)未知數(shù),但等式中只有地價(jià)這一未知數(shù),因此,并不影響地價(jià)額計(jì)算。在剩余法估價(jià)計(jì)算中,也可采用另一種方式計(jì)算,以防止出現(xiàn)等式兩邊都具有未知數(shù)情形。即在計(jì)算利息時(shí)只考慮建筑開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)利息,地價(jià)利息暫不計(jì),然后將各項(xiàng)數(shù)據(jù)代入上式即可得到地價(jià)額,只不過這一地價(jià)額是不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)完畢時(shí)地價(jià)額,只需將這一數(shù)額貼現(xiàn)即可得到目前地價(jià)值。這是一種國(guó)外剩余法估價(jià)計(jì)算中常常采用措施,在國(guó)內(nèi)也有采用。需要指出是:這兩種計(jì)算措施實(shí)質(zhì)完全相似,即等式兩端值應(yīng)在同一種時(shí)點(diǎn),其計(jì)算成果也應(yīng)完全一致。應(yīng)用舉例:1.估價(jià)對(duì)象概況待估宗地為七通一平待建筑空地,已得到規(guī)劃許可修建寫字樓,容許總建筑面積為8000m2,土地使用權(quán)年限為50年,目前招標(biāo)出讓。2.估價(jià)規(guī)定某開發(fā)企業(yè)但愿參與此地塊投標(biāo),規(guī)定估算其目前所能投標(biāo)最高地價(jià)額。3.估價(jià)過程(1)選擇估價(jià)措施。該宗地為待開發(fā)空地,合適采用剩余法估價(jià)。(2)確定最佳開發(fā)運(yùn)用方式。根據(jù)都市規(guī)劃規(guī)定,該宗地最佳開發(fā)運(yùn)用方式為修建8000m2寫字樓。(3)市場(chǎng)調(diào)查,確定建設(shè)期、開發(fā)價(jià)值和投入成本等。根據(jù)該開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析顯示,該項(xiàng)建設(shè)開發(fā)周期為2年,獲得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工,建成后即可對(duì)外出租,出租率估計(jì)為90%,每建筑平方米年租金估計(jì)為300元,年出租費(fèi)用為年租金25%。建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)估計(jì)每建筑平方米為1000元,建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)第一年投入總額40%,次年投入其他60%。目前借貸資金年利率為12%,當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)綜合還原率為8%,獲得土地使用權(quán)法律、估價(jià)及登記費(fèi)用為地價(jià)3%,該開發(fā)企業(yè)規(guī)定總利潤(rùn)不得低于所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)15%。(4)求取地價(jià)。(略)

(四)剩余法合用范圍與限制條件1、合用范圍剩余法重要用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力不動(dòng)產(chǎn)估價(jià),并不適合評(píng)估不具有潛在開發(fā)價(jià)值土地價(jià)格。2、限制條件在實(shí)際估價(jià)中,運(yùn)用剩余法估價(jià)成果可靠程度,關(guān)鍵取決于如下兩項(xiàng)預(yù)測(cè):一是與否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)合法原則和最高最佳使用原則,對(duì)判斷了房地產(chǎn)最佳開發(fā)運(yùn)用方式;二是與否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況,對(duì)預(yù)測(cè)了開發(fā)完畢后房地產(chǎn)價(jià)值。土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考點(diǎn)精選第十章分享到:\o"合計(jì)分享0次"0刊登時(shí)間:9月5日15:19:30教你怎樣輕松通過土地估價(jià)師考試?。。⊥恋毓纼r(jià)師考試備考已經(jīng)拉開帷幕,為了協(xié)助考生順利通過土地估價(jià)師考試,小編特編輯整頓了土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》知識(shí)點(diǎn),但愿在土地估價(jià)師考試中,助您一臂之力!第十章路線價(jià)法一、重要內(nèi)容1.路線價(jià)法概念2.與路線價(jià)法有關(guān)概念3.路線價(jià)法操作環(huán)節(jié)4.國(guó)外路線價(jià)深度修正措施5.其他宗地條件修正系數(shù)編制6.路線價(jià)法合用范圍7.路線價(jià)法發(fā)展歷史二、重點(diǎn)提醒★掌握:路線價(jià)及路線價(jià)法概念、基本原理、測(cè)算措施△熟悉:路線價(jià)法操作環(huán)節(jié),修正系數(shù)確實(shí)定措施〇理解:國(guó)外路線價(jià)深度修正措施,路線價(jià)法發(fā)展歷史三、考點(diǎn)內(nèi)容(一)路線價(jià)法概念1、路線價(jià)概念路線價(jià)是通過對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等市街地,設(shè)定原則深度,求取在該深度上數(shù)宗土地平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上,即得到該街道路線價(jià)。2、路線價(jià)法概念路線價(jià)法是根據(jù)路線價(jià),再配合深度指數(shù)表和其他修正率表,用數(shù)學(xué)措施算出臨接同一街道其他宗地地價(jià)一種估價(jià)措施。3、路線價(jià)法基本原理路線價(jià)估價(jià)法是在各樣點(diǎn)宗地價(jià)格基礎(chǔ)上,分析宗地地價(jià)與影響地價(jià)臨街深度等原因有關(guān)關(guān)系,進(jìn)而據(jù)此估算其他宗地地價(jià)。路線價(jià)估價(jià)法認(rèn)為:都市內(nèi)各宗土地(以商業(yè)用地為主)價(jià)格高下,隨其距離道路遠(yuǎn)近程度,即臨街深度增長(zhǎng)而遞減;宗地越靠近道路者運(yùn)用價(jià)值越大,地價(jià)也越高;距離道路越遠(yuǎn),運(yùn)用價(jià)值越小,地價(jià)也越低。因此,路線價(jià)估價(jià)法與市場(chǎng)比較法類似,只不過以路線價(jià)取代了市場(chǎng)比較法中比較實(shí)例價(jià)格,以深度等差異修正取代了區(qū)域原因和個(gè)別原因等修正,其基本原理是替代原理和區(qū)位論詳細(xì)運(yùn)用。(二)與路線價(jià)估價(jià)法有關(guān)概念1、原則深度都市中,伴隨土地離道路距離增長(zhǎng),道路對(duì)土地運(yùn)用價(jià)值影響為零時(shí)深度稱為市街地原則深度。原則深度一般是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度眾數(shù)。2、里地線原則深度連線被稱為里地線。里地線與道路之間區(qū)域稱為臨街地或表地,里地線以外區(qū)域被稱為里地。3、深度指數(shù)修正表以道路為基準(zhǔn),按距離道路變化狀況編制地價(jià)變化表稱為深度指數(shù)修正表。4、路線價(jià)區(qū)段以街道為單位,將宗地靠近性大體相等,土地使用價(jià)值基本一致地段作為路線價(jià)評(píng)估區(qū)域,此區(qū)域稱為路線價(jià)區(qū)段。(三)路線價(jià)估價(jià)法操作環(huán)節(jié)(略)(四)國(guó)外路線價(jià)深度修正措施1、四三二一法則該法則將深度為100ft(英尺)(注:1ft=0.3048米)4等分,伴隨離道路距離增長(zhǎng),每一等份價(jià)值占路線價(jià)比例分別為40%,30%,20%,10%。該法則又被稱為慎格爾法則。2、蘇慕斯法則該法則認(rèn)為深度為100ft深土地價(jià)值,前半臨街50ft部分占全宗地總地價(jià)72.5%,后半50ft部分占27.5%,若再深50ft,則該宗地所增價(jià)值僅為15%。3、霍夫曼法則該法則認(rèn)為深度為100ft原則宗地,將原則深度4等份狀況下,伴隨離道路距離增長(zhǎng),每一等份價(jià)值占所有地價(jià)比例分別為37.5%、29.5%、20.7%和12.3%。4、哈柏法則該法則認(rèn)為土地價(jià)值與其深度平方根成正比。(五)其他宗地條件修正系數(shù)編制(略)(六)路線價(jià)法合用范圍路線價(jià)法是合用于都市估價(jià)措施。例如,市場(chǎng)規(guī)范且交易實(shí)例較多區(qū)域,都市繁華商業(yè)區(qū)等狀況適合選擇路線價(jià)法。路線價(jià)法還可用于征地拆遷、課稅等需要大范圍評(píng)估多宗土地狀況都合適使用路線價(jià)法評(píng)估。但路線價(jià)法不能在農(nóng)村土地估價(jià)、農(nóng)轉(zhuǎn)非價(jià)格評(píng)估、征地價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)中運(yùn)用。運(yùn)用此措施特點(diǎn):(1)路線價(jià)估價(jià)法合用于市街地,重要用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價(jià)格評(píng)估,對(duì)道路系統(tǒng)完整、道路兩旁宗地排列整潔區(qū)域和都市,效果更佳。(2)路線價(jià)估價(jià)法需要較多交易實(shí)例,且土地市場(chǎng)要規(guī)范。(3)路線價(jià)估價(jià)法能迅速評(píng)估多宗土地價(jià)格。(4)路線價(jià)估價(jià)法精度與路線價(jià)及其修正體系親密有關(guān)。土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考點(diǎn)精選第十一章分享到:\o"合計(jì)分享0次"0刊登時(shí)間:9月5日15:21:55教你怎樣輕松通過土地估價(jià)師考試?。?!土地估價(jià)師考試備考已經(jīng)拉開帷幕,為了協(xié)助考生順利通過土地估價(jià)師考試,小編特編輯整頓了土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》知識(shí)點(diǎn),但愿在土地估價(jià)師考試中,助您一臂之力!第十一章基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法一、重要內(nèi)容1.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法概述2.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法公式3.采用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)環(huán)節(jié)及措施、規(guī)定4.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法合用范圍與限制5.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法類型與基本環(huán)節(jié)二、重點(diǎn)提醒★掌握:基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法概念、原理、公式、環(huán)節(jié)△熟悉:基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法合用范圍與限制〇理解:農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法類型與基本環(huán)節(jié)三、考點(diǎn)內(nèi)容(一)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法概念與基本原理1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法概念基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,是我國(guó)土地估價(jià)措施之一。它是運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果,按照替代原則,就待估宗地區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域平均條件相比較,并對(duì)照修正系數(shù)表選用對(duì)應(yīng)修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格措施。2、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基本原理基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基本原理是替代原理,即在正常市場(chǎng)條件下,具有相似土地條件和使用價(jià)值土地,在交易雙方具有同等市場(chǎng)信息基礎(chǔ)上,應(yīng)當(dāng)具有相似價(jià)格,基準(zhǔn)地價(jià)是某一級(jí)別或均質(zhì)地區(qū)內(nèi)分用途土地使用權(quán)平均價(jià)格,該級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地其他宗地價(jià)格在基準(zhǔn)地價(jià)上下波動(dòng)。(二)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法公式1、公式內(nèi)涵基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法公式是根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)成果,通過區(qū)域原因、個(gè)別原因、開發(fā)程度、期日、使用年期、容積率等修正得到待估宗地價(jià)格。2、公式體現(xiàn)式基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法公式為:Pi=[P×(1±K)×T×Kij±F]×y式中:Pi——待估宗地地價(jià);P——待估宗地對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià);K——各影響原因修正系數(shù)之和,包括區(qū)域原因和個(gè)別原因;T——期日修正系數(shù);Kij——容積率修正系數(shù);F——開發(fā)程度修正;y——待估宗地使用年期修正系數(shù)。(三)采用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)環(huán)節(jié)(略)(四)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法合用范圍基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法合用于居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)、旅游、娛樂用地及劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估(見表1),尤其是在市場(chǎng)比較案例較少地方,使用該法更覺得以便。(五)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果修正類型與基本環(huán)節(jié)1、系數(shù)修正法農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是指運(yùn)用農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)及系數(shù)修正表修正得到宗地地價(jià),這種措施原理和環(huán)節(jié)與城鎮(zhèn)土地估價(jià)中基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基本一致。2、定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估法定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估法是運(yùn)用農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過程中所建立定級(jí)指數(shù)與地價(jià)模型,通過評(píng)判待估農(nóng)用地定級(jí)指數(shù),并將其代入模型,測(cè)算出待估農(nóng)用地價(jià)格措施。詳細(xì)評(píng)估環(huán)節(jié)和措施為:(1)搜集有關(guān)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)資料,包括基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估匯報(bào)、基準(zhǔn)地價(jià)圖、定級(jí)指數(shù)模型資料等;(2)確定待估農(nóng)用地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)及合用模型;(3)調(diào)查分析確定待估農(nóng)用地定級(jí)指數(shù);(4)將定級(jí)指數(shù)代入模型,計(jì)算待估農(nóng)用地價(jià)格;(5)對(duì)計(jì)算出待估農(nóng)用地價(jià)格進(jìn)行估價(jià)期日和年期修正。3、基準(zhǔn)地塊法基準(zhǔn)地塊法評(píng)估農(nóng)用地宗地價(jià)格,是運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過程中已經(jīng)建立基準(zhǔn)地塊檔案,通過比較修正評(píng)估出待估農(nóng)用地價(jià)格措施?;鶞?zhǔn)地塊法評(píng)估環(huán)節(jié)和措施同市場(chǎng)比較法基本一致。土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考點(diǎn)精選第十二章分享到:\o"合計(jì)分享0次"0刊登時(shí)間:9月5日15:23:22教你怎樣輕松通過土地估價(jià)師考試?。?!HYPERLINK"/

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