物業(yè)管理實務匯總篇

第二節(jié)

業(yè)主自治經(jīng)管組織

一、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會

業(yè)主自治經(jīng)管組織機構各地有不同的規(guī)定和做法。上海、深圳等地規(guī)定了召開業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)的一些做法。有的地方只成立業(yè)主委員會，本節(jié)重點講述上海市的規(guī)定。

(一)物業(yè)經(jīng)管區(qū)域

1.物業(yè)經(jīng)管區(qū)域劃定的條件

物業(yè)經(jīng)管區(qū)域是一個由業(yè)主委員會經(jīng)管的物業(yè)的范圍。它的劃定有如下幾個條件：(1)原設計構成自然街坊和封閉小區(qū)。自然街坊是城市建設中自然形成的相對獨立的居住區(qū)。近年來房地產開發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由4-5個住宅組群組成，用地一般為15-20公頃，建筑面積15-20萬平方M。按照政府有關建設小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)要配置居委、學校、托兒所、幼兒園、文化活動室、綜合商店、自行車棚等公共設施工程。小區(qū)水、電、煤等公共設施相關程度高，在開發(fā)時一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)，大都實行封閉經(jīng)管，稱為封閉小區(qū)。一個封閉小區(qū)劃為一個物業(yè)經(jīng)管區(qū)域，有利于對房屋及相關設施的管理。

(2)物業(yè)經(jīng)管區(qū)域的范圍，由區(qū)、縣房地產行政經(jīng)管部門按照樓宇與附屬設施的相關情況，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個樓宇群體進行適當?shù)恼{整劃定。劃定后應通知有關街道和已進行經(jīng)管的物業(yè)經(jīng)管公司。區(qū)、縣房地產行政經(jīng)管部門應在轄區(qū)地圖上予以注記。一經(jīng)劃定，如無特殊情況，不作任意改動。這樣，物業(yè)經(jīng)管區(qū)域范圍相對固定，有利于業(yè)主委員會和物業(yè)經(jīng)管公司經(jīng)管上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。

2.非物業(yè)經(jīng)管區(qū)域的物業(yè)

對于公共設施與房屋相關聯(lián)系不很緊密的房屋，或只有一個或少數(shù)幾個業(yè)主的單幢房屋，或沒有劃入物業(yè)經(jīng)管區(qū)域之內的房屋，業(yè)主可以自行負責房屋經(jīng)管，或委托物業(yè)經(jīng)管企業(yè)實施專業(yè)化的物業(yè)經(jīng)管。

對于一些單位如機關、企業(yè)、學校等籌建在單位內部或外部的職工住宅，形成不了住宅小區(qū)，也沒有委托房管部門經(jīng)管的，也可以成立由業(yè)主或使用人組成的經(jīng)管房屋小組，與原單位的總務后勤部門配合，實施物業(yè)的經(jīng)管，或委托物業(yè)經(jīng)管企業(yè)實施專業(yè)化的物業(yè)經(jīng)管。

(二)業(yè)主房管小組

業(yè)主房管小組簡稱房管小組或業(yè)主小組，由本幢房屋內業(yè)主協(xié)商選舉產生，其成員應具有完全民事行為能力，一般由3人或3人以上組成。

在一個物業(yè)經(jīng)管區(qū)域內，應按建筑面積來確定和分攤房管小組成員。建筑面積一樣的幢(或大廈中一個層面)，推選的業(yè)主房管小組成員數(shù)應相同；建筑面積不相同的幢(或大廈中一個層面)，按分攤到的成員數(shù)推選。一般每500-1000平方M建筑面積產生一名小組成員。要推選好業(yè)主小組成員，這是業(yè)主自治經(jīng)管的基礎工作。要讓本幢業(yè)主和有關使用人都參與和了解業(yè)主小組成員的推選過程，使業(yè)主小組具有一定的群眾基礎。住宅出售單位要請街道、居委會配合做好首次業(yè)主小組的組織成立工作。業(yè)主小組成立后，其成員要盡快進入角色。

業(yè)主小組具有以下職能：

(1)代表和維護業(yè)主的權益，負責本幢房屋的經(jīng)管。要了解掌握本幢房屋的建筑情況，建筑結構、面積，共用設備如電梯、水泵等情況；

(2)聽取和反映業(yè)主對房屋修繕等有關方面的建議和意見。要經(jīng)常和業(yè)主、使用人溝通和聯(lián)系；

(3)決定本幢房屋內修繕基金的使用和支付，當住宅修繕基金不足時，負責籌集；

(4)決定本幢房屋共用部位和共用設備的修繕；

(5)協(xié)助調解房屋使用、修繕糾紛；

(6)執(zhí)行業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會作出的決定；

(7)督促業(yè)主遵守業(yè)主公約和房屋使用公約等。

成立業(yè)主委員會的業(yè)主小組的一切決定都不得違反業(yè)委會的決定。

(三)第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會

1.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開的條件

一個物業(yè)經(jīng)管區(qū)域內，當業(yè)主人數(shù)較少時，應當召開業(yè)主大會；當業(yè)主人數(shù)較多時，應當召開業(yè)主代表大會，代表成員由業(yè)主小組成員組成。如上海市房地局有關文件指出，業(yè)主超過100人的，應當召開業(yè)主代表大會，其代表成員一般不超過100人。

第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產經(jīng)管部門會同房屋出售單位組織召開。當具備下列條件之一時，就應當召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

(1)公有住宅出售建筑面積達30％以上；

(2)新建商品住宅出售建筑面積達50％上；

(3)在這個物業(yè)經(jīng)管區(qū)域內第一套房屋實際交付業(yè)主使用之日起已滿兩年的。

2.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的籌備工作

當滿足召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的條件時，房屋出售單位應將出售的房屋建筑面積、房屋出售時間、業(yè)主清單等材料報區(qū)、縣房管局，區(qū)、縣房管局在接到材料后45天內會同房屋出售單位組織業(yè)主做好以下籌備工作：

(1)組織成立第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組，其成員由所在地區(qū)、縣房管局、房屋出售單位、業(yè)主代表組成，可以邀請居委會人員參加。籌備組一經(jīng)協(xié)商成立，即進行籌備工作；

(2)按幢協(xié)商產生業(yè)主小組成員，業(yè)主小組成員一般為業(yè)主代表；

(3)協(xié)商推薦業(yè)主委員會候選人，按建筑面積的比例，業(yè)主包括公房業(yè)主和擁有物業(yè)的開發(fā)商等推薦候選人；

(4)起草業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約草案，可參照市有關示范文本，并聽取業(yè)主和相關人員意見，結合本區(qū)域情況進行修改；

(5)確定會議的時間、地點，做好會議的各項會務準備工作。

整個籌備工作可以在物業(yè)所在地房地產行政經(jīng)管部門主持下進行，開發(fā)建設單位和前期物業(yè)經(jīng)管單位要密切配合。在籌備期間，籌備組的推選產生，每次會議討論的決定和意見都要作必要記錄。

3.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的程序

業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是行使業(yè)主自治經(jīng)管職權、決定經(jīng)管事項的重要組織形式。為了體現(xiàn)廣大業(yè)主的共同意志，使決策更具有廣泛的民主性，業(yè)主大會應當有半數(shù)以上業(yè)主參加，作出的決定要全體業(yè)主過半數(shù)通過；業(yè)主代表大會應當有半數(shù)以上業(yè)主代表參加，作出的決定要全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。

審議通過業(yè)主委員會章程，審議通過業(yè)主公約，選舉產生業(yè)主委員會是第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的三方面重要任務。要參照有關行政部門的示范文本制定好業(yè)主委員會章程，對業(yè)主委員會組織、職責、會議、經(jīng)費與辦公用品等作出規(guī)定。業(yè)主公約也要參照示范文本來明確業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益，約定業(yè)主與物業(yè)使用人安全、合理使用物業(yè)的有關義務，如不得有損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業(yè)主委員會成員的選舉方式，按業(yè)主委員會章程進行，如召開的是業(yè)主大會，要有全體業(yè)主半數(shù)以上通過；如召開的是業(yè)主代表大會，要有全體業(yè)主代表半數(shù)以上通過，而不能以與會代表過半數(shù)通過這種簡單多數(shù)為準。

第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的程序一般如下：

(1)由大會籌備組介紹大會籌備情況；

(2)由大會籌備組介紹業(yè)主委員會候選人情況，候選人也可作自我介紹；

(3)審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；

(4)由業(yè)主大會成員或業(yè)主代表大會代表投票選舉產生業(yè)主委員會成員；

(5)審議決定其他物業(yè)經(jīng)管重大事項。

(四)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的職權

1.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會參加成員和例會、臨時會議

業(yè)主大會由物業(yè)經(jīng)管區(qū)域內全體居住和非居住房屋業(yè)主組成，包括已售及未售公房、已售及未售商品房、舊私房的產權人即業(yè)主等。召開業(yè)主大會時，全體業(yè)主應當參加，因故不能參加，可以依法委托代理人參加。

業(yè)主代表大會的業(yè)主代表應按物業(yè)經(jīng)管區(qū)域內各種物業(yè)包括公房、商品房、舊私房等占有建筑面積比例分攤產生。召開業(yè)主代表大會時，自然人業(yè)主代表應當參加，一般不委托代理人；法人或其他組織業(yè)主代表可以書面委托代理人參加。例如，公房業(yè)主代表，公房產權人即區(qū)、縣房地產行政部門可以委托區(qū)、縣公房資產經(jīng)營公司有關人員作為代理人參加業(yè)主代表大會。書面委托代理書，可由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召集人業(yè)主委員會或房地產行政經(jīng)管部門印制。不論是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，應按幢或按一定比例邀請非業(yè)主的房屋使用人如租賃人列席會議，還應當邀請居民委員會代表列席。列席代表沒有表決權。當召開涉及改選或罷免業(yè)主委員會成員的業(yè)主大會或業(yè)主代表大會時，業(yè)主委員會應通知區(qū)、縣房管局派員參加會議。業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，歸納總結本年度區(qū)域內的各項物業(yè)經(jīng)管工作，決定物業(yè)經(jīng)管的重大事項。15％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會要在接到提議30日內召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。如業(yè)主委員會不召開，業(yè)主和業(yè)主代表可向區(qū)、縣房管局反映，區(qū)、縣房管局應督促業(yè)主委員會召開，經(jīng)督促業(yè)主委員會仍不召開會議的，區(qū)、縣房管局可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。經(jīng)15％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對提出的議案已作出決定，一般在半年內不再以同一提案再召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

2.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的職權

業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權：

(1)選舉、罷免業(yè)主委員會委員；

(2)審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約，必要時修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；

(3)聽取和審議物業(yè)經(jīng)管服務的工作報告，包括業(yè)主委員會工作特別是業(yè)主委員會選聘物業(yè)經(jīng)管公司等情況報告，物業(yè)經(jīng)管公司的工作報告；

(4)決定物業(yè)經(jīng)管的其他重大事項。如確定業(yè)主委員會經(jīng)費籌集方式、來源和規(guī)范；物業(yè)維修基金不足時的籌集辦法和數(shù)量；物業(yè)經(jīng)管區(qū)域內修建、新建建筑物或構筑物等。這就是說，物業(yè)經(jīng)管區(qū)域內重大經(jīng)管事項都必須由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會討論決定或審批通過。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會認為業(yè)主委員會的決定不當時，可予以撤銷。

(五)業(yè)主公約

業(yè)主公約是全體業(yè)主制定的行為準則。一般可由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組制定，并交業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過。

業(yè)主公約要遵循有關法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件，根據(jù)物業(yè)經(jīng)管區(qū)域實際情況制定。制定時可參照房地產行政經(jīng)管部門制定的示范文本，在文本基礎上修改、補充。一般來說要明確物業(yè)使用、經(jīng)營、轉讓必須遵守法律規(guī)范，在物業(yè)使用有哪些禁止行為，對違章行為如何經(jīng)管，小區(qū)經(jīng)管中公共道德和精神文明建設等。

二、業(yè)主委員會

建設部《城市新建住宅小區(qū)經(jīng)管辦法》指出，住宅小區(qū)應當成立由住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人選舉代表成立的住宅小區(qū)經(jīng)管委員會。北京市規(guī)定由住宅小區(qū)內房地產產權人、使用人代表和居委會代表組成物業(yè)經(jīng)管委員會。深圳市由住宅區(qū)業(yè)主選舉產生管委會。

《上海市居住物業(yè)經(jīng)管條例》規(guī)定，業(yè)主委員會由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產生，業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主擔任。

(一)業(yè)主委員會成立的步驟

1.選舉

在一個物業(yè)經(jīng)管區(qū)域內，第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開時，即當公有住宅出售建筑面積達30％以上，或新建商品住宅出售建筑面積達50％以上，或住宅出售已滿兩年時，就具備選舉產生業(yè)主委員會的條件。

業(yè)主委員會的委員由業(yè)主擔任，非業(yè)主的使用人不得擔任業(yè)主委員會成員。房地產行政經(jīng)管部門和房屋出售單位要協(xié)助業(yè)主做好首屆業(yè)主委員會候選人的醞釀、推選工作，征求各業(yè)主小組意見，把遵紀守法、具有一定的物業(yè)經(jīng)管法律知識、熱心公益事業(yè)、能履行職責的業(yè)主作為業(yè)主委員會的候選人，提請第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉。業(yè)主委員會人數(shù)要根據(jù)物業(yè)經(jīng)管區(qū)域規(guī)模決定，通常由5-15人組成。

業(yè)主委員會成員不得兼任本物業(yè)經(jīng)管區(qū)域內物業(yè)經(jīng)管企業(yè)工作。物業(yè)經(jīng)管企業(yè)成員又是經(jīng)管區(qū)域內業(yè)主的，不能擔任業(yè)主委員會委員。

2.核準

第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉業(yè)主委員會之日起15日內，應當?shù)剿诘氐膮^(qū)、縣房地產經(jīng)管部門辦理登記。房地產經(jīng)管部門應當在受理登記申請之日起15日內，對予登記的完成登記工作；對不符合登記的不予登記，予以登記或不予登記都要書面通知申請人。當接到予以核準登記的書面通知時，該業(yè)主委員會正式成立，任期正式開始。在向區(qū)、縣房地產經(jīng)管部門辦理登記申請時，必須提交以下文件：

(1)成立業(yè)主委員會的登記申請書，包括以下內容：業(yè)主委員會的名稱，所轄物業(yè)經(jīng)管區(qū)域范圍，房屋建筑面積，房屋出售面積，時間和所占比例，出售房屋的戶數(shù)；

(2)第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的會議記錄，應到人數(shù)及名冊，實到人數(shù)及名冊，投票選舉結果，會議所作決定等；

(3)業(yè)主委員會辦公場所，如是借用或租用場所，要有協(xié)議或合同。

(二)業(yè)主委員會的性質和法律地位

《上海市居住物業(yè)經(jīng)管條例》第六條第一款規(guī)定：“業(yè)主委員會是在物業(yè)經(jīng)管區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治經(jīng)管的組織”。在民事活動中，業(yè)主委員會可以作為民事訴訟的當事人。業(yè)主委員會具有民主性、自治性和公益性的特點。

業(yè)主委員會是房屋經(jīng)管體制改革中新生事物，其法律地位由于各地成立程序規(guī)定不同不甚一致。

1.社會團體

有些城市規(guī)定，業(yè)主經(jīng)管委員會經(jīng)民政部門依法核準后，取得社會團體法人資格。社會團體法人登記證簽發(fā)日期為管委會成立日期。業(yè)主委員會作為社會團體獨立行使民事權利，承擔民事責任。

2.其他組織

根據(jù)社會團體登記經(jīng)管有關條文規(guī)定，在同一行政區(qū)域內，不得重復成立相同或相似的社會團體。一般來說，一個大中型城市，少則有幾百家多則有幾千家業(yè)主委員會。拿上海來說，至1997年底，業(yè)主委員會達1600多家。因此，如業(yè)主委員會作為社團，將使得一個城市或地區(qū)出現(xiàn)許多類似的××業(yè)主委員會的社會團體?！睹袷略V訟法》第49條規(guī)定，“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人”。業(yè)主委員會經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主代表選舉產生，經(jīng)房地產行政經(jīng)管部門核準登記成立，是合法成立、有一定的組織機構和財產的，是民訴法所稱的“其他組織”。它雖不具有法人資格，但作為合法組織，完全可以行使民事權利，承擔民事責任。

(三)業(yè)主委員會的任期和職權

1.任期

業(yè)主委員會的任期每屆為兩年，可以連選連任。在任期期滿三個月前，應選舉新一屆業(yè)主委員會；其選舉工作由原業(yè)主委員會主持，房地產行政經(jīng)管部門派員參加；新一屆業(yè)主委員會名單應報所在地區(qū)、縣房管局備案。

業(yè)主委員會委員因故不能履行職責，如個人物業(yè)產權轉讓、因病、長期出國等，須書面通知業(yè)主委員會。在業(yè)主委員會章程中，可以規(guī)定業(yè)主委員會缺額補選辦法，章程沒有約定的，一般可在半年內召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會予以補選。

業(yè)主委員會是依法成立的業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會成員不得宣布解散業(yè)主委員會。如果出現(xiàn)這種反常情況，房產經(jīng)管部門應予以阻止。由于物業(yè)經(jīng)管區(qū)域的變化引起業(yè)主委員會的撤銷、合并，須經(jīng)原核準登記的區(qū)、縣房管局核準。

業(yè)主委員會可設主任1名，副主任1-2名。有的地方，業(yè)主委員會聘用執(zhí)行秘書，負責日常事務。

2.職權

業(yè)主委員會是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的常設機構，是業(yè)主行使自治經(jīng)管權利的執(zhí)行機構。業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權益，執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定。

《城市新建住宅小區(qū)經(jīng)管辦法》指出，管委會的權利是：

(1)制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內的產權人、使用人，維護房地產產權人和使用人的合法權利；

(2)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)經(jīng)管公司；

(3)審議物業(yè)經(jīng)管公司制定的年度經(jīng)管計劃和小區(qū)經(jīng)管服務的重大措施；

(4)檢查、監(jiān)督各項經(jīng)管工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。

該辦法指出，管委會的義務是：

(1)根據(jù)房地產權利人和使用人的意見和要求，對物業(yè)經(jīng)管公司的經(jīng)管工作進行檢查和監(jiān)督；

(2)協(xié)助物業(yè)經(jīng)管公司落實各項經(jīng)管工作；

(3)接受住宅小區(qū)的房地產權人和使用人的監(jiān)督；

(4)接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。

業(yè)主委員會的職權由各地地方性法規(guī)、行政規(guī)章進行規(guī)定。主要職權有以下幾個方面：

(1)向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告物業(yè)經(jīng)管工作，召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，提請審議重大經(jīng)管事項和措施；

(2)選聘或解聘物業(yè)經(jīng)管企業(yè)，與物業(yè)經(jīng)管企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)經(jīng)管服務合同，督促物業(yè)經(jīng)管企業(yè)執(zhí)行合同進行經(jīng)管服務；

(3)管好、用好物業(yè)維修基金；

(4)檢查、督促業(yè)主和使用人合理、安全使用物業(yè)，協(xié)助物業(yè)經(jīng)管企業(yè)對個別業(yè)主和使用人違章裝修和不合理使用物業(yè)的行為進行勸阻和監(jiān)督等；

(5)其他事宜。如提出修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程議案，組織換屆工作，建立業(yè)主委員會工作制度等。

業(yè)主委員會一般一個季度召開一次例會，會議必須有半數(shù)以上委員出席才有效，作出決定應當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會可臨時召集會議。必要時，可邀請政府有關部門、物業(yè)經(jīng)管企業(yè)、居委會代表列席。每次業(yè)主委員會會議，都應當有會議記錄，記錄應整理歸檔。

(四)業(yè)主委員會的章程和日常工作

1.章程

業(yè)主委員會籌備組成立起，就要擬訂業(yè)主委員會章程。業(yè)主委員會章程是業(yè)主委員會活動的規(guī)范性文件。章程必須經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過后施行。

業(yè)主委員會籌備組可以在房地產行政經(jīng)管部門有關業(yè)主委員會章程的示范文本基礎上制定章程，制定時結合本轄區(qū)的實際情況，征求業(yè)主小組的意見，其內容不得違反有關法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件。

業(yè)主委員會章程的內容一般包括：

(1)本會名稱、地址、所轄區(qū)域范圍、性質、主管部門及宗旨等；

(2)組織及職責；

(3)會議制度及工作制度；

(4)委員的條件、選舉及權利和義務等；

(5)經(jīng)費來源、經(jīng)費賬目經(jīng)管；

(6)辦公用房；

(7)章程、生效、修改、補充等有關事宜。

2.日常工作

業(yè)主委員會的日常工作要根據(jù)業(yè)主委員會章程來決定，一般說來有如下幾項：

(1)了解掌握物業(yè)經(jīng)管區(qū)域、業(yè)主和使用人的基本情況，包括轄區(qū)物業(yè)面積、建筑結構、產權性質，轄區(qū)基礎設施、綠化、公建配套情況，轄區(qū)周圍環(huán)境、交通等情況。業(yè)主和使用人按戶登記造冊。對本轄區(qū)的物業(yè)經(jīng)管的目標和要求在廣泛征求業(yè)主意見后提出初步技術方案供討論；

(2)如轄區(qū)原已有物業(yè)經(jīng)管公司進行經(jīng)管，對原來的物業(yè)經(jīng)管工作作出評價，包括取得的成績、得當?shù)慕?jīng)管措施，存在的問題，收費工程和規(guī)范的合理性，對原來的物業(yè)經(jīng)管公司是否續(xù)聘或解聘提出意見，向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告；

(3)與物業(yè)經(jīng)管公司簽訂物業(yè)經(jīng)管服務合同，可參照房地產行政經(jīng)管部門制定的示范文本對合同草案條款逐項進行擬訂，明確雙方權利和義務，轄區(qū)物業(yè)經(jīng)管的規(guī)范和收費在報送所在地區(qū)縣房地產行政經(jīng)管部門備案前，最好事先征求意見，然后簽訂合同并辦理備案手續(xù)；

(4)經(jīng)管好物業(yè)維修基金，掌握好對物業(yè)維修基金的使用權，遵循專款專用的原則，要求物業(yè)經(jīng)管公司在賬務上按幢立賬、按戶核算，在年終時可委托有資質的審計單位對物業(yè)經(jīng)管維修基金的賬務進行審計，并把結果向業(yè)主大會報告；

(5)提出本轄區(qū)年度房屋修繕計劃、設備維修更新計劃、公共設施維修養(yǎng)護計劃，并提出財務預算，提請業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議。必要時，做好物業(yè)維修基金的籌集工作；

(6)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約、小區(qū)經(jīng)管公約、房屋使用公約等行為準則，協(xié)調好物業(yè)使用中業(yè)主的相鄰關系，對于違章裝修，協(xié)助物業(yè)經(jīng)管公司進行經(jīng)管，如有違章行為的人不聽勸阻要報告有關行政經(jīng)管部門依法處理；

(7)做好轄區(qū)內道路場地，車輛行駛和停放，以及設置廣告等方