房產(chǎn)測(cè)繪中影響房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的因素及控制舉措

房產(chǎn)測(cè)繪中影響房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的因素及控制舉措摘要：目前，在房地產(chǎn)行業(yè)中房產(chǎn)測(cè)繪工作占據(jù)極其重要的地位，因?yàn)榉慨a(chǎn)測(cè)繪結(jié)果精準(zhǔn)性高低，會(huì)直接影響購(gòu)買人員的經(jīng)濟(jì)利益，當(dāng)前伴隨社會(huì)、經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，社會(huì)公眾在產(chǎn)權(quán)層面的意識(shí)逐漸升高，由此對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪面積在精準(zhǔn)性層面提出了更高層次的要求，所以精準(zhǔn)、可靠的房產(chǎn)面積測(cè)繪工作，能夠?yàn)榉慨a(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)工作提供科學(xué)有力的保證。本文主要在房產(chǎn)測(cè)繪工作中，針對(duì)影響房產(chǎn)面積測(cè)繪工作質(zhì)量的主要因素進(jìn)行研究，然后基于此，分析了一系列質(zhì)量控制對(duì)策，以供參考。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；房產(chǎn)面積；測(cè)繪質(zhì)量前言：現(xiàn)階段，房屋建筑全部建設(shè)施工完成之后，開發(fā)人員會(huì)向具有資質(zhì)的測(cè)繪單位申請(qǐng)，開展房產(chǎn)測(cè)繪工作，由此有效掌控房屋的實(shí)際面積大小，將其當(dāng)作房屋的基本數(shù)據(jù)信息，房屋面積測(cè)繪數(shù)據(jù)結(jié)果大小，對(duì)于房屋價(jià)格會(huì)起到直接影響，同時(shí)對(duì)環(huán)節(jié)的公正性、公平性、合法性等也會(huì)起到相對(duì)較大的影響，但目前在面積測(cè)繪環(huán)節(jié)存在許多影響因素，亟待解決。所以，有關(guān)人員需要對(duì)此予以高度重視，及時(shí)制定出有針對(duì)性的措施，對(duì)測(cè)繪質(zhì)量進(jìn)行合理管控，確保房屋面積測(cè)繪工作的質(zhì)量、精準(zhǔn)性。1房產(chǎn)測(cè)繪工作環(huán)節(jié)，對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量產(chǎn)生影響的主要因素分析1.1房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域的測(cè)繪規(guī)范有待完善目前，伴隨我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)空前發(fā)展，相比較來講，房產(chǎn)測(cè)繪工作領(lǐng)域的標(biāo)準(zhǔn)，亟待于進(jìn)一步完善以及優(yōu)化，由于測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)不夠完整，測(cè)繪工作在具體落實(shí)環(huán)節(jié)很難達(dá)到理想化的目標(biāo)，在質(zhì)量管理層面存在諸多盲區(qū)，極大程度影響了房產(chǎn)測(cè)繪工作領(lǐng)域的深層次發(fā)展。另外，測(cè)繪環(huán)節(jié)的操作標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備水平、技術(shù)規(guī)范等，相比較于世界前沿水平來講，存在較大的進(jìn)步空間。房產(chǎn)測(cè)繪工作中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)沒有辦法正確、合理的指導(dǎo)各項(xiàng)工作高效順利的開展，工作人員在工作環(huán)節(jié)，只能單純依靠個(gè)人經(jīng)驗(yàn)來落實(shí)各項(xiàng)內(nèi)容，由此導(dǎo)致在質(zhì)量層面埋下諸多隱患問題。1.2房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)管理水平有待提升當(dāng)前，我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域的各項(xiàng)工作處于高速發(fā)展時(shí)期，對(duì)于測(cè)繪工作人員在專業(yè)層面的理論要求也在不斷提升，特別是針對(duì)專業(yè)水平相對(duì)較高的管理工作人員、測(cè)繪環(huán)節(jié)的技術(shù)工作人員，每年的需求量呈現(xiàn)單調(diào)遞增趨勢(shì)。但是，當(dāng)前的現(xiàn)狀是，房產(chǎn)測(cè)繪工作單位在選拔測(cè)繪專業(yè)人才時(shí)，在管理層面不具備現(xiàn)代化的管理體系，以及人才招聘、審核機(jī)制，無法合理的引進(jìn)、吸引專業(yè)化的人才，同時(shí)專業(yè)性人才流動(dòng)性相對(duì)較大，工作人員在職卻不在位等諸多問題，都是制約房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)，很難實(shí)現(xiàn)深層次發(fā)展的一個(gè)主要原因。1.3房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻有待提高目前，由于測(cè)繪領(lǐng)域的準(zhǔn)入門檻相對(duì)較低，所以步入到測(cè)繪行業(yè)的有關(guān)工作人員，與專業(yè)人員的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)存在較大出入，此類人員幾乎要經(jīng)過很長(zhǎng)時(shí)間的實(shí)踐以及探索，才能在測(cè)繪層面擁有相對(duì)較高的專業(yè)能力。由于探索時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，導(dǎo)致工作人員留存率極小，而房地產(chǎn)測(cè)繪工作領(lǐng)域要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就需要專業(yè)水平高、綜合素養(yǎng)高的人才，但目前的現(xiàn)狀是，人才嚴(yán)重匱乏、流失問題異常嚴(yán)重。另外，房產(chǎn)測(cè)繪工作由于在行業(yè)層面缺乏相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，所以，針對(duì)測(cè)繪資質(zhì)在審核層面的要求相對(duì)不高，市場(chǎng)內(nèi)部在競(jìng)爭(zhēng)層面存在諸多不合理的行為，對(duì)市場(chǎng)的正常發(fā)展、建設(shè)都起到了極為不利的影響。1.4房產(chǎn)測(cè)繪工作職責(zé)不清晰，責(zé)任不明朗現(xiàn)階段，我國(guó)在對(duì)房產(chǎn)面積在開展測(cè)繪工作期間，大多數(shù)會(huì)委托具有專業(yè)資質(zhì)的測(cè)繪企業(yè)開展相應(yīng)工作，同時(shí)測(cè)繪環(huán)節(jié)獲取的結(jié)果，要經(jīng)由房產(chǎn)管理部門對(duì)其進(jìn)行審核，確定通過之后才允許對(duì)其進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，然后才能在法律層面擁有相應(yīng)的權(quán)益。但是目前，我國(guó)對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪頒布的管理?xiàng)l例中，對(duì)于權(quán)屬登記、測(cè)繪等部門，在責(zé)任歸屬層面并沒有作出精準(zhǔn)細(xì)分，一旦由于測(cè)繪問題導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失，無法確定應(yīng)該由測(cè)繪部門，還是權(quán)屬登記部門實(shí)施相應(yīng)賠償，由此衍生出一系列糾紛問題，對(duì)消費(fèi)者權(quán)益造成了極大的損害。1.5房產(chǎn)測(cè)繪工作人員綜合素養(yǎng)有待提高目前，在我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪工作環(huán)節(jié)主要存在兩種現(xiàn)狀：第一，少數(shù)測(cè)繪工作人員雖然在專業(yè)層面具備較高的素養(yǎng)，同時(shí)也擁有扎實(shí)的理論功底，但是在實(shí)踐層面卻缺乏相應(yīng)工作經(jīng)驗(yàn)，在具體操作環(huán)節(jié)無法科學(xué)有效的開展各項(xiàng)工作；第二，少數(shù)資歷相對(duì)較老的測(cè)繪工作人員，雖然在實(shí)踐環(huán)節(jié)工作經(jīng)驗(yàn)相對(duì)比較豐富，但是伴隨當(dāng)前社會(huì)持續(xù)發(fā)展、進(jìn)步，房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)應(yīng)用的技術(shù)不斷迭代更新，此類人員對(duì)于新鮮事物，在接受層面的能力相對(duì)不足。2房產(chǎn)測(cè)繪工作期間，控制房產(chǎn)面積測(cè)繪工作質(zhì)量的措施2.1科學(xué)合理的對(duì)公用分?jǐn)偯娣e進(jìn)行計(jì)算因?yàn)榉慨a(chǎn)面積與購(gòu)房人員的切身經(jīng)濟(jì)利益會(huì)起到直接聯(lián)系，所以必須確保面積在分?jǐn)傆?jì)算環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)精準(zhǔn)性，現(xiàn)階段我國(guó)在房產(chǎn)測(cè)繪工作環(huán)節(jié)，應(yīng)用到的有關(guān)技術(shù)軟件，有待于進(jìn)一步完善、優(yōu)化，外加測(cè)繪工作人員業(yè)務(wù)操作熟練程度相對(duì)較差，所以房產(chǎn)面積在具體測(cè)繪環(huán)節(jié)，針對(duì)某一戶某一室內(nèi)的面積在測(cè)算環(huán)節(jié)，極有可能存在誤差，由此導(dǎo)致在后期分?jǐn)傆?jì)算環(huán)節(jié)產(chǎn)生一系列，由誤差導(dǎo)致的連鎖反應(yīng)。基于此種現(xiàn)狀，房屋建筑在每層、總面積全部計(jì)算完成之后，需要針對(duì)公用建筑面積展開合理的分?jǐn)傆?jì)算，在此環(huán)節(jié)，必須嚴(yán)格遵照我國(guó)在房產(chǎn)測(cè)量層面頒布的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)以地方的有關(guān)規(guī)范為參考，將二者進(jìn)行有機(jī)融合，科學(xué)合理的開展有關(guān)計(jì)算工作，少數(shù)公用部位的分?jǐn)偳闆r如果存在不清晰的狀況，需要組織質(zhì)檢人員、委托人員、技術(shù)人員、測(cè)繪人員針對(duì)圖紙進(jìn)行多方討論。公用面積在全部劃分完成之后，需要將劃分之前的分?jǐn)偯娣e、總面積、套內(nèi)面積，與分?jǐn)偼瓿芍蟮乃袛?shù)據(jù)信息，相互之間進(jìn)行有效的比對(duì)分析，確保分?jǐn)傆?jì)算工作的精準(zhǔn)性、可靠性。2.2精準(zhǔn)調(diào)研、核查每個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪要素房產(chǎn)測(cè)繪工作具體開展環(huán)節(jié)，需要高度重視房產(chǎn)要素的核查工作，為了確保房產(chǎn)要素評(píng)估結(jié)果的有效性、可靠性，在預(yù)測(cè)時(shí)期需要以地名登記表格、平面圖中的文字標(biāo)記、建筑項(xiàng)目的規(guī)劃以及許可證等文件性質(zhì)的資料為基礎(chǔ)，與房屋結(jié)構(gòu)、房屋室號(hào)、房屋坐落等諸多房產(chǎn)要素，相互之間進(jìn)行比對(duì)分析。然后，在具體實(shí)施環(huán)節(jié)，需要將預(yù)測(cè)成果、實(shí)際狀況、房屋竣工圖的具體內(nèi)容，相互之間進(jìn)行有效的分析比對(duì)，除卻需要對(duì)房屋建筑套型、部位、大小、尺寸等有關(guān)要素，在實(shí)地對(duì)其進(jìn)行勘測(cè)核查之外，需要按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的具體內(nèi)容，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、室號(hào)編寫、房屋坐落等要素進(jìn)行有效核查，保證設(shè)計(jì)圖紙中的內(nèi)容、房屋產(chǎn)權(quán)證書中規(guī)定的內(nèi)容相同，一旦發(fā)現(xiàn)其中存在誤差，測(cè)繪工作人員必須及時(shí)要求委托人員提供聯(lián)系單據(jù)、變更圖紙文字說明，如果實(shí)地勘測(cè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)不相符的狀況，房地產(chǎn)開發(fā)人員需要及時(shí)對(duì)其進(jìn)行合理整改，確保房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)結(jié)果、房產(chǎn)登記證中的內(nèi)容、實(shí)際因素等保持一致性。2.3精準(zhǔn)采取房屋套型的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)信息2.3.1與預(yù)測(cè)結(jié)果圖中的套型邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)分析，并對(duì)其進(jìn)行合理應(yīng)用有關(guān)人員首先需要將預(yù)測(cè)工作環(huán)節(jié)的所有資料全部調(diào)取出來，對(duì)實(shí)測(cè)竣工圖紙和預(yù)測(cè)圖紙相互之間存在的差異，進(jìn)行有效的比對(duì)分析，查看房屋施工環(huán)節(jié)有無存在變更設(shè)計(jì)，同時(shí)對(duì)出現(xiàn)變更的位置進(jìn)行記錄，在實(shí)際測(cè)量工作中將其當(dāng)做重點(diǎn)進(jìn)行測(cè)量工作。2.3.2實(shí)際測(cè)量工作期間，高度重視整體以及局部相互之間的結(jié)合性從整體測(cè)量再到局部測(cè)量時(shí)，需要遵循的有關(guān)原則，且具體開展實(shí)際測(cè)量工作期間，需要觀測(cè)房屋的整體結(jié)構(gòu)，從外立面觀察建筑中哪些層次的建筑面積相同、哪些層次面積不同，尤其是陽(yáng)臺(tái)區(qū)域。主要原因是，當(dāng)前住宅除去底層的房屋套型、水箱、機(jī)房、頂層、復(fù)式房屋、樓梯門廳等，外墻立面幾乎沒有差異，在建造環(huán)節(jié)一般會(huì)在陽(yáng)臺(tái)分割等層面做出不同的設(shè)計(jì)，由此在立面環(huán)節(jié)取得更好的效果。2.4精準(zhǔn)確定房產(chǎn)面積計(jì)算部位現(xiàn)階段，在對(duì)房屋面積部位進(jìn)行確定時(shí)，需要嚴(yán)格遵守我國(guó)在房產(chǎn)測(cè)量層面頒布的有關(guān)規(guī)范，對(duì)面積部位在計(jì)算環(huán)節(jié)進(jìn)行合理明確。在房產(chǎn)測(cè)量環(huán)節(jié)對(duì)性質(zhì)進(jìn)行劃分時(shí)，例如入戶花園，如果與我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)文件中規(guī)定的外走道基本相同，在具體實(shí)踐計(jì)算環(huán)節(jié)，如果此公用區(qū)域處于封閉狀態(tài)，需要對(duì)全面積進(jìn)行計(jì)算。如果是處于敞開的狀態(tài)，需要按照實(shí)際情況具體進(jìn)行計(jì)算：此部位如果是在房屋主體架構(gòu)之內(nèi)，需要將其規(guī)劃到柱走廊中，針對(duì)整體面積進(jìn)行計(jì)算；如果是懸挑在建筑主體架構(gòu)外部，則計(jì)算總體面積的1/2。由此可得，在具體時(shí)間環(huán)節(jié)會(huì)遇到諸多相似的標(biāo)識(shí)，所以在對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行測(cè)繪時(shí)，需要按照建筑的具體狀況對(duì)其進(jìn)行評(píng)定，如果情況必要，要求委托人員提供相應(yīng)的文字說明，同時(shí)要求設(shè)計(jì)方在功能設(shè)計(jì)層面提供詳細(xì)的說明，最終確保房產(chǎn)計(jì)算面積的有效性。2.5審查、校對(duì)前期的資料以及圖紙為了保證房產(chǎn)面積在測(cè)繪環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量，對(duì)前期資料、圖紙?jiān)趯彶榄h(huán)節(jié)必須高度注意質(zhì)量問題，在對(duì)建筑面積進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，要求委托方所提交的規(guī)劃圖紙，必須是經(jīng)過規(guī)劃部門審核之后的圖紙。對(duì)房產(chǎn)面積在實(shí)際測(cè)量環(huán)節(jié)，委托人員需要提交房屋竣工圖紙，如果中間存在設(shè)計(jì)變更，需要提供相關(guān)的變更圖紙或者是聯(lián)系單據(jù)。委托人員提供的圖紙要求必須是一套完整圖紙，全部圖紙必須盡可能詳細(xì)，有利于在測(cè)繪環(huán)節(jié)對(duì)有關(guān)尺寸數(shù)據(jù)進(jìn)行查找以及瀏覽。結(jié)束語(yǔ)：綜上所述，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)，伴隨社會(huì)、經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展迎來空前發(fā)展機(jī)遇，房屋交易數(shù)量呈現(xiàn)單調(diào)遞增趨勢(shì)，由此除了投資人員之外，購(gòu)買人員也開始逐漸關(guān)注房地產(chǎn)面積，在測(cè)繪環(huán)節(jié)的各項(xiàng)質(zhì)量問題。所以，房產(chǎn)測(cè)繪工作人員需要高度關(guān)注，房產(chǎn)測(cè)繪工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，深層次的意識(shí)到房屋面積測(cè)繪工作的重要性，嚴(yán)格遵循測(cè)量環(huán)節(jié)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，采取有針對(duì)性的措施，針對(duì)