標桿社區(qū)商業(yè)項目運營管理最新

2023/3/211昆明中原商業(yè)招商部劉喜云2023/3/212第一部分定義與特征分析第二部分定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分招商與銷售管理第四部分營銷與運營管理目錄2023/3/213社區(qū)商業(yè)的定義社區(qū)商業(yè)的特征社區(qū)商業(yè)的角色社區(qū)商業(yè)的問題社區(qū)商業(yè)定義與特征分析2023/3/214何謂社區(qū)商業(yè)?社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對獨立的住宅區(qū)。

社區(qū)商業(yè)則是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務的商業(yè)及服務設施（含無店鋪的各種服務），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設施正常運營的居民住宅區(qū)商業(yè)。它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應控制在3萬平米以內(nèi)，

社區(qū)商業(yè)是什么？不是什么？業(yè)態(tài)?定義突出的是什么？商圈？

同類對應的是城市商業(yè)中心\區(qū)域商業(yè)中心

社區(qū)商業(yè)的定義2023/3/215輻射型：5％—11％，商業(yè)體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。

中間型：2％—5％，主要依賴于本社區(qū)居民的需求,兼顧周邊.內(nèi)向型：2％以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)類型--按照商住比指標分類2023/3/216社區(qū)商業(yè)提供的服務一般交通時間15分鐘內(nèi)可到。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱作“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達便利店，步行10分鐘可到達超市和餐飲店，步行15分鐘可到達社區(qū)購物中心。社區(qū)商業(yè)類型--按照交通時間分類2023/3/217便利級商業(yè)：面積一般在3000M2以下，由一組小店或集中在一起的一個大集成店組成，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪，服務人口一般在3000人以下；鄰里級商業(yè)：面積一般在3000-20000M2，以超市為主力店，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪，服務人口一般在3000-50000人；社區(qū)級商業(yè)：面積一般在20000-50000M2，以生活百貨或大賣場為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務，服務人口一般在50000-150000人。社區(qū)商業(yè)類型--按照服務的規(guī)模分類2023/3/218底商型商業(yè)裙房型商業(yè)獨立型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照載體建筑形式分類2023/3/219散點式商業(yè)商業(yè)街型商業(yè)購物中心型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照布局分類2023/3/2110內(nèi)部型商業(yè)外部型商業(yè)兼有型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照位置分類2023/3/1511小型社區(qū)區(qū)：人口規(guī)模模：300-700戶（組團團，相當當于居委委會管轄轄規(guī)模））；人均商業(yè)業(yè)面積：：0.6平米/人以下；；可設定的的商業(yè)層層次：便便利商業(yè)業(yè)組合，，個別交交通條件件特別優(yōu)優(yōu)良者可可考慮形形成商業(yè)業(yè)街區(qū)；；商業(yè)交通時間間：步行5分鐘內(nèi)，如形形成商業(yè)街區(qū)區(qū)則可考慮步步行十分鐘內(nèi)內(nèi)；商業(yè)功能滿足足：服務為主主，便利性商商品和服務，，便捷性餐飲飲。社區(qū)商業(yè)類型型--按照社區(qū)規(guī)模模分類2023/3/1512中型社區(qū)：人口規(guī)模：2000-5000戶；人均商業(yè)面積積：0.6-0.8平米/人；可設定的商業(yè)業(yè)層次：便利利商業(yè)組合+商業(yè)街區(qū)或鄰鄰里購物中心心(交通條件優(yōu)良良者可考慮形形成商業(yè)街區(qū)區(qū))；商業(yè)交通時間間：步行10分鐘以內(nèi)；商業(yè)功能滿足足：日常性服服務與商品并并重，便捷性性餐飲并可結(jié)結(jié)合部分中式式正餐，可考考慮建設社區(qū)區(qū)商業(yè)中心。。社區(qū)商業(yè)類型型--按照社區(qū)規(guī)模模分類2023/3/1513大型社區(qū)：人口規(guī)模：1-1.5萬戶；人均商業(yè)面積積：0.8-1.2平米/人；可設定的商業(yè)業(yè)層次：便利利商業(yè)組合+（商業(yè)街區(qū)））+社區(qū)商業(yè)(鄰里購物中心心或社區(qū)購物物中心)，交通條件優(yōu)優(yōu)良者可考慮慮形成商業(yè)街街區(qū)；商業(yè)交通時間間：步行15分鐘以內(nèi)；商業(yè)功能滿足足：可考慮建建設全方位服服務和商品的的社區(qū)商業(yè)中中心的設置，，并考慮休閑閑娛樂類商業(yè)業(yè)的補充，餐餐飲全業(yè)態(tài)引引進；社區(qū)商業(yè)類型型--按照社區(qū)規(guī)模模分類2023/3/1514社區(qū)商業(yè)的的特征顧客屬地性性業(yè)種配套性性日常便利性性服務親和性性贏利穩(wěn)定性性需求依賴性性商圈擴展性性社區(qū)商業(yè)的的特性決定定了它的角角色2023/3/1515社區(qū)商業(yè)的的角色忽悠買房者者？服務業(yè)主者者？品牌支撐者者？利潤獲取者者？其它……社區(qū)商業(yè)與與住宅開發(fā)發(fā)者之間的的關系究竟竟是什么？？2023/3/1516社區(qū)商業(yè)的角色色局部服從整體優(yōu)優(yōu)先原則利益最大化的輔輔助原則顧客需求導向產(chǎn)產(chǎn)品原則忠告：玩社區(qū)商商業(yè)的不要讓社區(qū)商業(yè)業(yè)把你玩了！2023/3/1517社區(qū)商業(yè)的開發(fā)發(fā)應該遵循“商業(yè)服從整個社社區(qū)的大盤思維維原則”，首先要考慮的的就是如何更好好地提升整個社社區(qū)的綜合價值值及居民生活素素質(zhì)。其次才是是社區(qū)商業(yè)自身身價值的最大化化。商業(yè)特色的的營造也不例外外，應與住宅的的文化、特色保保持高度一致。。假如住宅營造造的是歐洲小鎮(zhèn)鎮(zhèn)風情，社區(qū)商商業(yè)卻以江南園園林特色為主題題，則顯得非常常突兀、不協(xié)調(diào)調(diào)。不但整體建建筑外觀應堅持持此原則，甚至至一草一木都不不容疏忽，不能能只停留在“表面功夫”,細節(jié)也是體現(xiàn)事事物本質(zhì)的重要要組成部分。社區(qū)商業(yè)與整體體住宅區(qū)關系2023/3/1518從整個社區(qū)的綜綜合價值提升的的角度來看，商商業(yè)服從于社區(qū)區(qū)，這一點，反反映在商業(yè)特色色的營造上，體體現(xiàn)為商業(yè)的文文化、主題、特特色應該與住宅宅保持高度統(tǒng)一一；在建筑外觀及線線條上，除了與與住宅風格相統(tǒng)統(tǒng)一，還應該注注意強調(diào)自身色色彩及線條的強強化運用，因為為商業(yè)與住宅是是不同區(qū)間的兩兩種物業(yè)，商業(yè)業(yè)在外觀的處理理上更強調(diào)視覺覺的沖擊力；景觀小品、植物物及地方代表性性建筑對于整個個社區(qū)商業(yè)的特特色營造及商業(yè)業(yè)氛圍提升也有有著重要作用，，具體可依據(jù)自自身特點進行相相應的布置。除除了以上幾幾點，定期或不不定期地舉辦一一些與主題相關關的活動也很有有幫助，目前來來說，較少有社社區(qū)商業(yè)采取這這樣的形式，原原因是處于剛起起步階段，運作作模式尚不成熟熟。這種較為靈靈活的方式不但但可鞏固社區(qū)商商業(yè)特色，使之之在業(yè)主/消費者心中留下下深刻印象，而而且也是與業(yè)主主/消費者拉近距離離，可以從一個個側(cè)面體現(xiàn)社區(qū)區(qū)商業(yè)的貼心服服務，營造活潑潑、親切的商業(yè)業(yè)氛圍。社區(qū)商業(yè)與整體體住宅區(qū)關系2023/3/1519社區(qū)商業(yè)的問題題雞先還是蛋先便民與擾民出租與出售一鋪養(yǎng)三代與三三代養(yǎng)一鋪放水養(yǎng)魚還是殺殺雞取卵物業(yè)：管理還是是經(jīng)營步行街還是不行行街2023/3/1520小結(jié)搞清楚社區(qū)商業(yè)業(yè)是什么？搞清楚你要什么么？2023/3/1521目錄錄第一部分分定定義與特特征分析析第二部分分定定位與業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃第三部分分招招商與銷銷售管理理第四部分分營營銷與運運營管理理2023/3/1522社區(qū)商業(yè)業(yè)定位與與業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)業(yè)市場分分析社區(qū)商業(yè)業(yè)定位策策劃社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組組合社區(qū)商業(yè)業(yè)規(guī)劃布布局2023/3/1523社區(qū)商業(yè)業(yè)市場分分析—主要要素素周邊人口口統(tǒng)計周邊消費費群特征征分析競爭對手手分析（（現(xiàn)有及及潛在的的競爭對對手）周邊人車車流量統(tǒng)統(tǒng)計分析析周邊商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的統(tǒng)計分分析周邊市政政規(guī)劃分分析商業(yè)物業(yè)業(yè)條件分分析2023/3/1524社區(qū)商業(yè)業(yè)市場分分析---調(diào)研模板板1.項目周邊邊環(huán)境調(diào)調(diào)研分析析1)項目1.5公里半徑徑周邊商商家/機構(gòu)分布布2)項目周邊邊未來20000平米以上上商業(yè)規(guī)規(guī)劃/在建項目目3)項目商圈圈調(diào)查與與分析:分別0.5/1/1.5公里半徑徑居民人人口數(shù)、、人口結(jié)結(jié)構(gòu)、家家庭收入入水平,流動人口口調(diào)研分分析（數(shù)數(shù)量、構(gòu)構(gòu)成、職職業(yè)、年年齡、收收入水平平、消費費特點等等）項目周邊交通設施施圖示及主要客流流對象及走向（普普通路、快速路、、軌道交通、公交交樞紐與線路）項目客流監(jiān)測:平時\周末,（7：00—22：00）不同方向客流量量及其交通工具；；2.小型租戶分類入戶戶深訪（租戶類型型、面積、營業(yè)額額、經(jīng)營狀況、項項目規(guī)劃概念測試試等）3.消費者街頭攔訪調(diào)調(diào)查（個人基本信信息、消費習慣與與特征、項目繪畫畫概念測試問題等等）4.特別調(diào)研項目：典典型或可參考個案案深度研究、特殊殊消費群體調(diào)研分分析5.項目概念測試（設設計項目定位與初初步規(guī)劃，對消費費者、小型商家和和相關人士進行測測試）2023/3/1525社區(qū)商業(yè)的定位策策劃市場定位顧客定位規(guī)模定位主題定位2023/3/1526社區(qū)商業(yè)市市場定位市場定位是是前期定位位策劃的最最重要定位位之一，主主要包括：：功能定位：：按商業(yè)輻輻射程度分分為輻射型型社區(qū)商業(yè)業(yè)、中間型型社區(qū)商業(yè)業(yè)、內(nèi)部型型社區(qū)商業(yè)業(yè)；業(yè)態(tài)類型：：日常生活活消費、社社區(qū)配套、、餐飲、休休閑、娛樂樂、專業(yè)市市場等，但但社區(qū)商業(yè)業(yè)中定位為為專業(yè)市場場的商業(yè)較較少；形象定位：：低檔、中中低檔、中中檔、中高高檔、高中中檔、高檔檔；名稱建議（（通常是綜綜合項目所所處區(qū)域、、項目自身身特點、開開發(fā)商名稱稱等來確定定）。2023/3/1527顧客是誰顧客規(guī)模顧客特征社區(qū)商業(yè)顧顧客定位2023/3/1528商業(yè)規(guī)模是確定定社區(qū)商業(yè)類型型的基本要素之之一，特別是對對于未確定商業(yè)業(yè)面積的項目來來說，規(guī)模的定定位更是重中之之重，適中的商商業(yè)規(guī)模才能有有利于項目的整整體發(fā)展。商業(yè)業(yè)規(guī)模的大小在在一定程度上決決定著社區(qū)商業(yè)業(yè)的性質(zhì)，一般般情況下，社區(qū)區(qū)商業(yè)的規(guī)模越越大，人均商業(yè)業(yè)面積越高，其其商業(yè)的對外經(jīng)經(jīng)營性質(zhì)越強，，呈現(xiàn)出正相關關的關系。規(guī)模模定位中主要考考慮的因素有：：區(qū)域的商業(yè)市場場容量市場整體租售狀狀況對項目規(guī)模模的影響項目的商業(yè)屬性性（輻射型、中中間型或內(nèi)向型型）主力店的帶動效效應競爭性項目對項項目規(guī)模的影響響市政規(guī)劃對項目目片區(qū)商業(yè)規(guī)模模的影響項目自身條件對對規(guī)模的影響等等。社區(qū)商業(yè)規(guī)模定定位2023/3/1529商業(yè)主題形象定定位主要考慮的的因素：住宅樓盤的整體體風格項目片區(qū)的整體體氛圍主題營造的可實實現(xiàn)性等社區(qū)商業(yè)主題定定位2023/3/1530社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組組合百貨、超市、餐餐飲、服務配套套、美容、服飾飾精品、生活家家居和休閑八大大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了了社區(qū)商業(yè)的基基礎業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原原則：社區(qū)商業(yè)基本特特性：超市、餐餐飲和服務配套套是社區(qū)商業(yè)三三大基本業(yè)態(tài)；；租金收益的最大大化，位置較好好的鋪位優(yōu)先考考慮承租能力較較高的業(yè)態(tài)；是否具有招商的的可執(zhí)行性，符符合項目實際情情況；能否在項目目前前條件下開業(yè)經(jīng)經(jīng)營，培育商業(yè)業(yè)氛圍。2023/3/1531社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布布局社區(qū)商業(yè)布局類類型各業(yè)態(tài)布局特點點人流動線的規(guī)規(guī)劃社區(qū)商鋪鋪位位面積配比社區(qū)商鋪鋪位位開間/進深比例2023/3/1532根據(jù)各業(yè)態(tài)的的經(jīng)營特點，，對于位置的的要求也不盡盡一致。從方方便居民生活活及合理分配配資源的角度度出發(fā)，應該該要注意的基基本原則有以以下幾點：在商業(yè)布局時時，可優(yōu)先考考慮體現(xiàn)居民民生活便利的的業(yè)態(tài)，如超超市、服務配配套類和便利利店等業(yè)態(tài)的的位置，既方方便社區(qū)及周周邊居民的消消費，又兼顧顧龍頭商家對對其它小商家家的帶動作用用；餐飲、娛樂休休閑等業(yè)態(tài)有有噪音、衛(wèi)生生等問題，在在規(guī)劃業(yè)態(tài)時時應避免影響響到社區(qū)居民民的正常生活活；對位置要求不不高的業(yè)態(tài)可可規(guī)劃于相對對較偏的位置置，如裝飾公公司、美容一一般是以二樓樓為主要承租租面積，但必必須預留良好好的展示面。。各業(yè)態(tài)布局特特點2023/3/1533在社區(qū)商業(yè)的的人流動線中中，一般存在在人流的集散散中心，目前前主要表現(xiàn)為為兩種形式：：人流焦點和人流端點。人流焦點一般位于社區(qū)區(qū)主出入口或或商業(yè)的主力力店，是人流流的集散地，，具有唯一性性，一般情況況下，人流焦焦點人流較密密集，具有凝凝集人流的作作用。人流端點一般位于社區(qū)區(qū)出入口和商商業(yè)的主力店店，是拉動人人流的關鍵，，可以并存多多個，有效地地提升人流流流動頻率。人流動線規(guī)劃劃2023/3/1534焦點型人流動線和和端點型人流動線線的主要特性是：：焦點型人流動線端點型人流動線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對人流焦點附近的商鋪價值提升明顯；人流集散中心為兩個或多個；兩端或多端拉動人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價值。人流動線規(guī)劃2023/3/1535綜合兩種類型人流流動線分析，社區(qū)區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)規(guī)劃應主要注意以以下幾點：1、規(guī)劃人流動線應應簡單易達，增強強商業(yè)的便利性；；2、人流焦點或人流流端點盡量臨主要要道路設置，對外外展示面良好，利利于導入外部部人流；3、人流焦點應設置置于商業(yè)的中心位位置，均勻的拉動動人流；人流端點點的設置應考慮能能否引導人流經(jīng)過過盡可能多的商業(yè)業(yè)；4、人流動線設計以以直線為主，在人人流視野范圍內(nèi)的的商鋪，具有較高高租金價值，同時時適當勾勒弧線，，體現(xiàn)層次感及節(jié)節(jié)奏，增加人流動動線的變化；5、人流動線規(guī)劃中中，可結(jié)合具體情情況設置具有銜接接過渡的廣場等設設施，一方面使人人流動線較靈活，，同時也起到很好好的凝聚人氣作用用，提升部分商鋪鋪商業(yè)價值。人流動線規(guī)劃2023/3/1536硬件規(guī)劃設計如不不合理，會導致合合適的業(yè)態(tài)無法進進駐，因此，硬件件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)業(yè)能否良好經(jīng)營的的重要環(huán)節(jié)。每種業(yè)態(tài)對于硬件件技術(shù)指標的要求求都不一致，對于于鋪位面積的需求求也各不相同，結(jié)結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)業(yè)態(tài)面積需求，將將鋪位按面積區(qū)間間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五種面積區(qū)間。鋪位面積2023/3/1537類型面積配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型8.3％30.3％9.8％15.2％36.3％中間型5.2％21.3％14.0％10.0％49.6％輻射型1.3％2.8％5.6％7.2％83.2％類型個數(shù)配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型33.6％55.0％5.5％3.7％2.1％中間型27.5％51.8％13.6％3.8％3.2％輻射型32.5％29.7％19.5％10.2％8.1％三種類型商業(yè)的鋪鋪位個數(shù)比：三種類型商業(yè)的鋪鋪位面積比：鋪位面積比2023/3/1538業(yè)態(tài)30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%經(jīng)統(tǒng)計，典型社社區(qū)商業(yè)各面積積區(qū)間商鋪的各各業(yè)態(tài)比例如下下表所示：鋪位面積比—與業(yè)態(tài)之間關系系2023/3/1539類別區(qū)間開間3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——進深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上開間區(qū)間比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計100.0%進深區(qū)間比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計100.0%社區(qū)商業(yè)的開間間/進深主要在以下下幾個區(qū)間：鋪位開間/進深比2023/3/1540底商設計要點客流量與面積大大小正相關客流量低，價值值低，內(nèi)街鋪盡盡量不要面寬進深〈1：3）面寬一般4-9米，進深8-15米（餐飲盡可能能大于12米），總面積控控制在100平以下；餐飲一般不能做做，如果做，需需要在平面預留留共用排煙道與與隔油池預留上下水（PVC：75-110）室內(nèi)外高差〈100-300毫米）電量至少100W/平米廣告位預留空調(diào)機位考慮，，頂或立面（〉2.2米)層高根據(jù)各地看看,盡可能4.5以上,2層可低點,管道穿梁問題消火栓安裝完成成,但要暗裝2023/3/1541目錄第一部分定定義與特征分析析第二部分定定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃劃第三部分招招商與銷售管理理第四部分營營銷與運營管理理2023/3/1542社區(qū)商業(yè)業(yè)招商與與銷售管管理社區(qū)商業(yè)業(yè)租售定定位社區(qū)商業(yè)業(yè)租售比比例社區(qū)商業(yè)業(yè)租賃管管理社區(qū)商業(yè)業(yè)銷售管管理2023/3/1543社區(qū)商業(yè)租租售定位租售定位原原則：市場租售態(tài)態(tài)勢對項目目的影響（（租售市場場壓力的大大?。话l(fā)展商的意意圖：若希望短期期回籠資金金，則建議議盡可能的的銷售；若有條件長長期經(jīng)營并并希望作為為自有的品品牌來打造造，則建議議以租為主主；若希望短期期回籠資金金，同時兼兼顧品牌的的打造，則則通常建議議只售價值值較高的街街鋪，而主主力店及內(nèi)內(nèi)鋪只租。。項目的租售售前景預判判。2023/3/1544社區(qū)商業(yè)租租售定位2023/3/1545租金定位：通常常是運用市場比比較法進行定價價，通過項目周周邊主要項目（（相近或相類似似的商業(yè)項目））的市場調(diào)研，，進行綜合比較較，主要比較的a、整體區(qū)位b、商業(yè)氛圍c、人流量d、主力店e、交通條件f、開發(fā)商實力g、規(guī)模主題h、升值前景社區(qū)商業(yè)租售定定位—租價定位2023/3/1546商業(yè)銷售定價主主要采取市場比比較法與收益還還原法為定價方方法。收益還原法根據(jù)據(jù)商業(yè)租金與投投資回報率來確確定售價，按照照目前昆明市場場租金與價格比比的參考標準，，商業(yè)前期實際際租金回報率一一般為6％：均價＝租金/投資回報率；由于項目周邊商商業(yè)尚處于市場場培養(yǎng)期，租金金價位較低，投投資回報率相應應較低,均價：60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡根據(jù)收益還原法法，項目售價在在10000—15000元/㎡之間。即通過市場比較較法與收益還原原法得出項目的的均價為：12000元/㎡左右。社區(qū)商業(yè)租售定定位—售價定位2023/3/47無固定比例開發(fā)商戰(zhàn)略是根本本依據(jù)底商一般是銷售大中商業(yè)（1000平米）原則上先租租后售）內(nèi)部商鋪原則不售售社區(qū)商業(yè)租售比例例2023/3/1548總體思路：以品牌商家或大商商家增強鞏固小主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家KTV、健身會所等社區(qū)商業(yè)租賃管理理—租賃策略2023/3/1549優(yōu)惠形式細分內(nèi)容扣率形式扣率即從營業(yè)額中提取一部份作為商場的回報，發(fā)展商跟商戶共同承擔市場風險，共同分享利潤其它形式租賃年限一般行業(yè)2年固定合約，餐飲業(yè)一般5—10年固定合約，娛樂業(yè)一般8—12年固定合約免租期給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。由于項目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項目形成強烈的商業(yè)氛圍需要一定的時間，所以租戶生存角度考慮，有時需要給予足夠的免租期管理費按實際營運管理的支出預算平均分攤。此費用已包括中央空調(diào)費、清潔、保安、設備維護、公共水電、公共保險、人員工資、辦公費用、管理者酬金和宣傳推廣費用等。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件裝修補助除公共地方裝修外，可考慮為個別優(yōu)質(zhì)商家分擔部份裝修費用，藉以吸引其進駐商場，為本項目帶來口碑以客帶客進場的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場，給予增加一定期限的免租期或一定折扣特定時間簽約優(yōu)惠客戶在招商會或其他特定時間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費優(yōu)惠等宣傳推廣費用商場要持續(xù)濃厚的商業(yè)氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費用有可能包括在租金中，也有可能在管理費中，為了更好的引進商家，宣傳推廣費的高低及如何計算可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件社區(qū)商業(yè)租賃管理理—常用招商優(yōu)惠形式式2023/3/1550生活百貨貨類超市類餐飲類便利店類類服務配套套及服飾飾精品類類美容美發(fā)發(fā)類生活家居居類休閑娛樂樂類社區(qū)商業(yè)業(yè)租賃管管理—各類型商商家物業(yè)業(yè)條件2023/3/1551業(yè)態(tài)商家百貨生活百貨金龍百貨、金格中心、美辰百貨、伊藤洋華堂超市大型綜合超市（大賣場）沃爾瑪、家樂福、世紀聯(lián)華、麥德龍便利店足達、之佳便利店餐飲大型餐飲毛家飯店、大滇園、伊天園西餐咖啡綠茵閣西餐廳、上島咖啡、金天陽西餐廳中西式快餐麥當勞、肯德基、德克士服務配套及服飾精品服務配套一心堂藥店、健之佳藥房、布蘭奇國際洗衣連鎖服飾精品以純、美特斯邦威、駱駝服飾、石頭記美容及美發(fā)美容典雅閣美容中心、平衡美容院美發(fā)頭等大事、印第安、明之城美容美發(fā)生活家居——港都家居、雨龍家居休閑——溫莎KTV、星勢力KTV、隔鍋香、石上清泉水療中心各類型商商家列表表示意2023/3/1552生活百貨貨物業(yè)條條件技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）10,000-20,000單層面積（㎡）6,000－8,000，長寬比一般大于10：7經(jīng)營樓層選擇（層）1-3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥5進深≥50樓板承重（Kg/㎡）超市區(qū)≥500，其它樓層≥350給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電來自兩不同100/10KV級變電站的兩路10KV專用線路，另需配備柴油發(fā)電機以備急用中央空調(diào)提供與否需與開發(fā)商溝通店內(nèi)垂直交通每層設置自動扶梯，客梯和貨梯各兩部電話線提供配口燃氣管道提供城市燃氣管道配口排污預留排油煙豎井，為風機設置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個）500-800物業(yè)交付裝修標準毛坯/或按照裝修要求提供2023/3/1553技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）10,000-15,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營樓層選擇（層）1-3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.8進深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥700-1000給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標準的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時提供后備發(fā)電機中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通，國際品牌一般要求與消防到位店內(nèi)垂直交通每層設置自動扶梯，貨梯兩部*3T電話線提供配口燃氣管道提供城市燃氣管道配口排污預留排油煙豎井，為風機設置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個）200-500物業(yè)交付裝修標準毛坯大型綜合合超市物物業(yè)條件件2023/3/1554技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，并設置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃氣管道配備管道煤氣或瓶裝煤氣站排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位（個）50-150物業(yè)交付裝修標準毛坯標準超市物物業(yè)條件2023/3/1555技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場正常用電的高低壓配店設備并設置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標準毛坯便利超市物物業(yè)條件2023/3/1556技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、隔油池及排油煙管道等設施停車位數(shù)量（個）50-100物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯大型中式正餐餐物業(yè)條件2023/3/1557技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、隔油池及排油煙管道等設施物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯中式快餐物業(yè)業(yè)條件2023/3/1558技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預留2-5個機位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設置排污、隔油池及排油煙管道等設施物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯西式快餐物業(yè)業(yè)條件2023/3/1559技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃氣管道提供接口排污隔油池及排油煙管道等設施停車位數(shù)量（個）約20物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯西餐咖啡物業(yè)業(yè)條件2023/3/1560技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－9進深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標準簡單裝修便利店物業(yè)條件2023/3/1561技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標準毛坯服務配套物業(yè)條件件2023/3/1562美容SPA和美發(fā)兩者者對經(jīng)營場場所的技術(shù)術(shù)指標要求求不盡相同同，同時，，美容業(yè)態(tài)態(tài)對外服務務性質(zhì)較強強，對展示示性要求較較高，其經(jīng)經(jīng)營的特點點也決定其其對供給水水、排污等等技術(shù)指標標有著較細細致的要求求。一般情情況下，美美容SPA的經(jīng)營樓層層多在二層層，而美發(fā)發(fā)大部分則則在一層。。美容SPA類商家物業(yè)業(yè)條件要求求：技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）

80-500經(jīng)營樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯美容美發(fā)物物業(yè)條件2023/3/1563技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－8進深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯美發(fā)類商家家物業(yè)條件件要求：美容美發(fā)物物業(yè)條件2023/3/1564生活家居業(yè)業(yè)態(tài)由于其其所銷售的的部分產(chǎn)品品體積較大大，對于經(jīng)經(jīng)營面積的的要求相對對較大。技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）50-200經(jīng)營樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開間（m）3-5進深（m）10-15物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯可以看出，，生活家居居對于經(jīng)營營場所的硬硬件技術(shù)要要求符合自自身經(jīng)營的的需要，和和其他業(yè)態(tài)態(tài)相比，其其對大面積積商鋪的需需求可通過過打通兩間間或多間小小鋪來達到到，這樣在在規(guī)劃設計計商業(yè)建筑筑時可有較較大的靈活活性。生活家居類類物業(yè)條件件2023/3/1565休閑類業(yè)業(yè)態(tài)輻射射面較廣廣，服務務性質(zhì)較較強，一般在二二、三樓樓，對給給排水、、供配電電、排污污、停車車場車位位等要求求較高，同時，，面積的的需求也也相對較較大。技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）≥2000經(jīng)營樓層選擇（層）2～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標準排污提供接口，排污水管直徑要寬燃氣管道需要停車場車位50左右物業(yè)交付裝修標準毛坯生活娛樂樂類物業(yè)業(yè)條件2023/3/1566商鋪交房房條件商鋪編號號：1-1-1建筑面積積：305m2套內(nèi)面積積：189m2一、.商鋪戶內(nèi)內(nèi)標準（（安裝部部分）1.電力配設設：40KW,80A/3P2.給水管徑徑：DN403.燃氣：考考慮4.排水管徑徑：DN1005.排污管徑徑：DN1006.空調(diào)電力力配設：：未單獨獨設置配配7.廣告牌電電力配設設：未單單獨設置置配8.廚房：有有9.排煙道內(nèi)內(nèi)徑：1000*850mm10.廚房樓板板外加荷荷載：400Kg/m211.商鋪層高高（風口口以下））：5000mm12.電話：五五類雙絞絞線一根根到位13.有線電視視：一個個點14寬帶網(wǎng)絡絡：一個個點15.消防系統(tǒng)統(tǒng)配設:消火栓等等系統(tǒng)16.門窗標準準材質(zhì):鋁合金17.新風口配配設:18.消防排煙煙配設:無二、商鋪鋪交房標標準（建建筑部分分標準））１．墻體體:空心磚２２．地地面：砼砼結(jié)構(gòu)面面３３．墻墻面:水泥砂漿漿抹灰４４．天天棚：砼砼結(jié)構(gòu)面面三、商鋪鋪交房標標準（公公共部分分標準））1.公共通道道的天花花、地面面、墻面面的裝修修材質(zhì)：：輕鋼龍龍骨石膏膏板吊頂頂；?；u墻地地面；火火燒黑珍珍珠梯踏踏步。2.電梯內(nèi)飾飾及載重重量：觀觀光梯內(nèi)內(nèi)飾：發(fā)發(fā)紋不銹銹鋼＋透透明玻璃璃，載重重1000Kg。貨梯內(nèi)飾飾：發(fā)紋紋不銹鋼鋼，載重重1000Kg。3.公共部分分消防系系統(tǒng)配設設：設置置消火栓栓系統(tǒng)4.公共部分分照明配配設及供供水：設設置到位位5.公共衛(wèi)生生間內(nèi)飾飾：輕鋼鋼龍骨石石膏板吊吊頂；玻?；u墻墻地面。。2023/3/1567銷售什么？基礎工作投資者儲備宣傳造勢租售策略社區(qū)商業(yè)銷售售管理2023/3/1568目前商業(yè)市場場有四種操作作策略，根據(jù)據(jù)不同的操作作策略，所引引進的業(yè)態(tài)及及長期經(jīng)營效效果也各不相相同。純銷售帶租約銷售短期返租銷售售長期返租銷售售一般為一到三三年返租一般為八到十十年返租社區(qū)商業(yè)銷售售管理—銷售策略2023/3/1569優(yōu)勢：發(fā)展商可在短短期內(nèi)回籠資資金，降低項項目整體資金金壓力，無需需承擔返租補貼與相關關稅費；將商業(yè)經(jīng)營壓壓力轉(zhuǎn)移向中中小業(yè)主，由由其分擔經(jīng)營營壓力。劣勢：產(chǎn)權(quán)分散，主主力店或品牌牌店難以進駐駐；無法規(guī)劃經(jīng)營營業(yè)態(tài)及規(guī)范范整體形象；；對于商業(yè)做旺旺主要靠市場場自身調(diào)整，，所需時間較較長；若經(jīng)營不好，，對于項目整整體形象有一一定影響。適用：商業(yè)銷售競爭爭不激烈導致致市場成熟度度低，投資客客戶缺乏了解解；純街鋪銷售；；商業(yè)體量極少少或零星商業(yè)業(yè)物業(yè)。銷售策略—純銷售模式2023/3/1570優(yōu)勢：通過招商保證證前期商業(yè)定定位與形象；；能快速回收資資金，無需承承擔返租補貼貼與相關稅費費；短期內(nèi)使業(yè)主主獲得穩(wěn)定收收益。劣勢：鋪位差異性影影響銷售難度度的程度比較較明顯；未出租的商鋪鋪銷售難度較較大，特別是是大鋪；銷售難度較大大，售價與租租金之間產(chǎn)生生的收益回報報低難以達到到投資者期望望；中、長期收益益難以穩(wěn)定；；后期經(jīng)營管理理難度較大，，嚴重損壞商商業(yè)形象與公公司長期發(fā)展展；各類手續(xù)復雜雜，易產(chǎn)生糾糾紛，影響公公司品牌。適用：商業(yè)氛圍已形形成且正經(jīng)營營紅火，無需需擔心后續(xù)收收益；可銷售物業(yè)有有大型主力店店進駐且長期期經(jīng)營保證，，獲取長期穩(wěn)穩(wěn)定收益回報報；純街鋪或少量量商業(yè)物業(yè)。。銷售策略—帶租約銷售模模式2023/3/1571優(yōu)勢：前期由發(fā)展商統(tǒng)統(tǒng)一控制招商和和經(jīng)營，能確保保既定的商業(yè)定定位與規(guī)劃，可可以有效保證整整體商業(yè)形象。。幫