房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)市場(chǎng)

第2章房地產(chǎn)市場(chǎng)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)概述二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求理論三、分類房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律

房地產(chǎn)市場(chǎng)概述（一）涵義（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)類型劃分（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成要素（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能房地產(chǎn)市場(chǎng)的涵義狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)交易的專門場(chǎng)所，如房地產(chǎn)交易所；廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)則是指房地產(chǎn)也是房地產(chǎn)交易的總和或房地產(chǎn)商品流通中所有交換關(guān)系的總和。是完整的市場(chǎng)體系中不可或缺的重要組成部分，它與消費(fèi)品市場(chǎng)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)、金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)聯(lián)系密切，相互影響、相互作用，促進(jìn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)均衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)類型劃分1．按照市場(chǎng)運(yùn)行層次劃分2．按交易客體劃分：實(shí)體類房地產(chǎn)市場(chǎng)和非實(shí)體類房地產(chǎn)市場(chǎng)。前者主要指土地市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)等實(shí)物交易市場(chǎng)；后者指與房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)相關(guān)的勞務(wù)、技術(shù)以及資金和信息等市場(chǎng)。如房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、物業(yè)管理市場(chǎng)和房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)。3.按照物業(yè)類型（用途）劃分：住宅市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、商業(yè)樓房市場(chǎng)、工業(yè)廠房市場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)、特殊用途房地產(chǎn)市場(chǎng)。4．按照覆蓋（影響范圍）劃分：國(guó)際性、全國(guó)性、地方性房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)類型劃分5．按照權(quán)益讓渡方式劃分：買賣(包括現(xiàn)房和期房)、租賃、抵押、典當(dāng)、置換、拍賣等類型房地產(chǎn)市場(chǎng)。6．按照法律原則劃分：合法房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、非法房地產(chǎn)交易市場(chǎng)（隱形市場(chǎng)）。7．按照供求狀況劃分：買方市場(chǎng)、賣方市場(chǎng)。按照運(yùn)行層次劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是指土地出讓（批租）市場(chǎng)（國(guó)家將土地出讓給房地產(chǎn)企業(yè)）；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是指增量房地產(chǎn)(新建商品房)市場(chǎng)（房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）；房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：是指存量房地產(chǎn)(已投入使用的商品房)市場(chǎng)（房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的交易市場(chǎng)）。房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性1.區(qū)域性強(qiáng)2.競(jìng)爭(zhēng)的不充分性3.供給調(diào)節(jié)的滯后性4.交易的復(fù)雜性5.與金融的關(guān)聯(lián)度高6.政府的干預(yù)性強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成要素1．房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體：房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的客體：房地產(chǎn)交易的對(duì)象，即房地產(chǎn)商品3．房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行方式（1）組織形式：房地產(chǎn)市場(chǎng)組織形式分為“有形”的房地產(chǎn)交易所和“無形”的場(chǎng)外市場(chǎng)兩種組織形式。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的方式：買賣、租賃、抵押、入股、典當(dāng)、交換、贈(zèng)與、繼承、代理、委托、咨詢等4．國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理

房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能1．資源配置房地產(chǎn)市場(chǎng)通過價(jià)格機(jī)制調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求量和供求結(jié)構(gòu)，并且實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置2．信息傳遞房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可傳遞大量的房地產(chǎn)交易信息3．價(jià)值實(shí)現(xiàn)和價(jià)值評(píng)價(jià)通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的交換，可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，房地產(chǎn)市場(chǎng)健全的價(jià)格機(jī)制，可對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求理論（一）供給和需求一般概念（二）房地產(chǎn)需求（三）房地產(chǎn)供給（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡供給和需需求一般般概念1．需求的含含義：在一定的的時(shí)期內(nèi)內(nèi)，一定定的價(jià)格格水平下下，消費(fèi)費(fèi)者愿意意而且能能夠購(gòu)買買的商品品和勞務(wù)務(wù)的數(shù)量量。消消費(fèi)者如如果按目目前的購(gòu)購(gòu)買量繼繼續(xù)購(gòu)買買時(shí)，對(duì)對(duì)一定數(shù)數(shù)量的商商品所愿愿意支付付的價(jià)格格，就是是需求價(jià)價(jià)格。在通常情情況下，，價(jià)格上上升，需需求量減減少，價(jià)價(jià)格下降降，需求求量增加加。這種種價(jià)格與與需求量量間的反反比關(guān)系系，稱為為需求規(guī)律律。QAPP0P1Q1Q2P2B供給和需需求一般般概念2．供給的含含義：在一定的的時(shí)期內(nèi)內(nèi)，一定定的價(jià)格格水平下下，生產(chǎn)產(chǎn)者愿意意而且能能夠提供供出售的的商品或或勞務(wù)。。生產(chǎn)者者在一定定的時(shí)期期內(nèi)，提提供一定定數(shù)量的的商品時(shí)時(shí)，所愿愿意接受受的商品品價(jià)格，，稱為供供給價(jià)格格。通常情況況下，商商品的價(jià)價(jià)格越高高，生產(chǎn)產(chǎn)者愿意意提供的的商品數(shù)數(shù)量越大大，因此此供給量量隨價(jià)格格升降而而增減。。這種價(jià)價(jià)格與供供給量之之間的正正比關(guān)系系，稱為為供給規(guī)律律。DPP0P1Q1Q2P2CQ房地產(chǎn)需需求1、概念念：（1）微微觀：指指消費(fèi)者者在特定定時(shí)間、、按特定定價(jià)格愿愿意且有有能力購(gòu)購(gòu)買的房房地產(chǎn)商商品或勞勞務(wù)的數(shù)數(shù)量。（2）宏宏觀：房房地產(chǎn)總總需求，，即某一一時(shí)期全全社會(huì)房房地產(chǎn)需需求總量量。2、房地產(chǎn)需需求的特特點(diǎn)3、影響房地地產(chǎn)需求求的因素素4、房地產(chǎn)需需求彈性性分析房地產(chǎn)需需求的特特點(diǎn)多樣性區(qū)域性層次性雙重性可替代性性房地產(chǎn)需需求的層層次性①?gòu)奈⒂^需需求的角角度：生存需求求、享樂樂需求、、發(fā)展需需求；②從宏觀觀需求的的角度☆邊界需求求：是使現(xiàn)現(xiàn)有開發(fā)發(fā)能力處處于充分分使用狀狀態(tài)的需需求。如如果現(xiàn)實(shí)實(shí)需求大大大超過過邊界需需求，就就是總量量膨脹型型需求；；反之，，現(xiàn)實(shí)需需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于邊邊界需求求，就是是總量不不足型需需求。邊邊界需求求是長(zhǎng)期期分析中中總需求求的運(yùn)動(dòng)動(dòng)起點(diǎn)。?！罘康禺a(chǎn)的的可能需需求：它是借借助于貨貨幣形式式所形成成的總需需求。它它不可能能全部形形成現(xiàn)實(shí)實(shí)需求，，總會(huì)有有一部分分變成沉沉淀需求求?！罘康禺a(chǎn)的的現(xiàn)實(shí)需需求：這是購(gòu)購(gòu)買者當(dāng)當(dāng)期能實(shí)實(shí)現(xiàn)的需需求，這這部分需需求直接接參與了了現(xiàn)實(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行，是與與現(xiàn)實(shí)供供給相對(duì)對(duì)應(yīng)的一一對(duì)供求求概念，，也是短短期分析析的總需需求。當(dāng)當(dāng)期沒有有實(shí)現(xiàn)的的需求暫暫時(shí)沉淀淀下來，，稱為意意愿沉淀淀需求。。當(dāng)需求求的增加加會(huì)帶來來相應(yīng)量量的供給給時(shí)，稱稱為有效效需求。。☆已實(shí)現(xiàn)的的需求：它是需需求運(yùn)動(dòng)動(dòng)的終點(diǎn)點(diǎn)。從現(xiàn)現(xiàn)實(shí)需求求到已實(shí)實(shí)現(xiàn)的需需求，中中間需要要一個(gè)交交易過程程。影響房地地產(chǎn)需求求的因素素國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水水平人口數(shù)量量和結(jié)構(gòu)構(gòu)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格收入入比信貸能力力消費(fèi)者或或投資者者的偏好好對(duì)市場(chǎng)的的預(yù)期政策因素素房地產(chǎn)需需求彈性性分析彈性：是指因變變量變化化的百分分比同自自變量變變化的百百分比之之間的比比例關(guān)系系。求出出的比值值稱為彈彈性系數(shù)數(shù)。需求價(jià)格格彈性的的定義需求價(jià)格格彈性：：表示在一一定時(shí)期期內(nèi)一種種商品的的需求量量變動(dòng)對(duì)對(duì)于該商商品價(jià)格格變動(dòng)的的反應(yīng)程程度。需求價(jià)格格彈性的的類型（1）需需求富有有彈性（（ed>1）：表示需求求量變動(dòng)動(dòng)的比率率大于價(jià)價(jià)格變動(dòng)動(dòng)的比率率。（2）需需求缺乏乏彈性（（0<ed<1）：表示需求求量變動(dòng)動(dòng)的比率率小于價(jià)價(jià)格變動(dòng)動(dòng)的比率率。（3）需需求單一一彈性（（ed=1）：表示需求求量變動(dòng)動(dòng)的比率率等于價(jià)價(jià)格變動(dòng)動(dòng)的比率率。需求價(jià)格格彈性的的類型（4）需需求完全全彈性（（ed=∞）：表示需求求量變動(dòng)動(dòng)的比率率相對(duì)于于價(jià)格變變動(dòng)的比比率而言言是無窮窮大的。（5）需需求完全全無彈性性（ed=0）：表示需求求量不隨隨價(jià)格的的變動(dòng)而而變動(dòng)。。房地產(chǎn)需需求價(jià)格格彈性特特征（以住宅宅為例））當(dāng)價(jià)格在在一定幅幅度內(nèi)變變化時(shí)，，表現(xiàn)為為需求缺缺乏彈性性——生活必需需品當(dāng)價(jià)格超超過一定定幅度而而繼續(xù)上上漲時(shí)，，表現(xiàn)為為需求富富有彈性性——耐用消費(fèi)費(fèi)品、奢奢侈品其他類型型的房地地產(chǎn)需求求彈性（1）房房地產(chǎn)需需求的收收入彈性性＝某種種房地產(chǎn)產(chǎn)需求量量變化的的百分比比/消費(fèi)費(fèi)者收入入量變化化的百分分比（2）房房地產(chǎn)需需求的人人口彈性性＝房地地產(chǎn)需求求量變化化的百分分比/人人口數(shù)量量變化的的百分比比（3）房房地產(chǎn)交交叉價(jià)格格彈性，，是指某某種房地地產(chǎn)因另另一種房房地產(chǎn)或或商品價(jià)價(jià)格變動(dòng)動(dòng)1％所所引起的的其需求求量的百百分比變變化。房地產(chǎn)供供給1、概念念：（1）微微觀：指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商和擁有有者在一一定價(jià)格格上所愿愿意且能能夠出售售該房地地產(chǎn)的數(shù)數(shù)量。（2）宏宏觀：房房地產(chǎn)總總供給，，即某一一時(shí)期全全社會(huì)房房地產(chǎn)供供給總量量。2、房地地產(chǎn)供給給的特點(diǎn)點(diǎn)：（1）缺缺乏彈性性（2）層層次性（3）滯滯后性3、影響房地地產(chǎn)供給給的因素素4、房地產(chǎn)供供給彈性性分析影響房地地產(chǎn)供給給的因素素（1）房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格（2）生生產(chǎn)要素素價(jià)格和和供給（3）房房地產(chǎn)開開發(fā)商的的未來預(yù)預(yù)期（4）政政策因素素房地產(chǎn)供供給彈性性分析（1）房房地產(chǎn)供供給的價(jià)價(jià)格彈性性＝房地地產(chǎn)供給給量變化化的百分分比/房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格變化化的百分分比（2）房房地產(chǎn)供供給的要要素成本本彈性＝＝房地產(chǎn)產(chǎn)供給量量變化的的百分比比/要素素價(jià)格價(jià)價(jià)格變化化的百分分比房地產(chǎn)供供給價(jià)格格彈性特特征（1）特特短期內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)供給無無彈性（2）短短期內(nèi)房房地產(chǎn)供供給缺乏乏彈性（3）長(zhǎng)長(zhǎng)期內(nèi)房房地產(chǎn)供供給富有有彈性房地產(chǎn)市市場(chǎng)的均均衡1、供給對(duì)需需求的反反應(yīng)過程程2、房地產(chǎn)市市場(chǎng)均衡衡的基本本原理供給對(duì)需需求的反反應(yīng)過程程房地產(chǎn)需需求上升升空空置房房下降房房地產(chǎn)租租金和價(jià)價(jià)格上漲漲更更多多投資者者租租金和和價(jià)格持持續(xù)上漲漲投投資者者和開發(fā)發(fā)商進(jìn)入入開發(fā)建建造市場(chǎng)場(chǎng)供供給給上升空空置率率開始上上升租租金和房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格下降降利利潤(rùn)潤(rùn)降低供供給減少少房地產(chǎn)需需求減少少空空置置率上升升租租金金和價(jià)格格下跌空空置房的的低價(jià)位位消化或或保持空空置市市場(chǎng)場(chǎng)保持這這一狀態(tài)態(tài)直至需需求再次次上升供求平衡衡的基本本原理NMN1M2M1PQDSE供給和需需求的變變化NMN1M2M1PQD0D1S0S1E1E2N2EE*分類房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)及其運(yùn)運(yùn)行規(guī)律律（一）住住宅市場(chǎng)場(chǎng)（二）商商業(yè)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)（三）工工業(yè)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)住宅市場(chǎng)場(chǎng)1、住宅類型型2、住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)構(gòu)3、住宅市場(chǎng)場(chǎng)特點(diǎn)4、住宅市場(chǎng)場(chǎng)供給和和需求5、住宅市場(chǎng)場(chǎng)供求特特點(diǎn)6、國(guó)際住宅宅市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)住宅類型型按經(jīng)營(yíng)方方式：租租賃住宅宅和出售售住宅按價(jià)格構(gòu)構(gòu)成：商商品住宅宅和政策策性住宅宅（解困困住宅、、安居住住宅和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房，，福利住住宅）按交房方方式：期期房和現(xiàn)現(xiàn)房住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)構(gòu)（1）按權(quán)益讓讓渡方式式不同，住宅市市場(chǎng)可以以分為住住宅出售售市場(chǎng)、、住宅租租賃市場(chǎng)場(chǎng)、住宅宅抵押市市場(chǎng)和住住宅典當(dāng)當(dāng)市場(chǎng)。。（2）從市場(chǎng)交交易層次次結(jié)構(gòu)上上分，住宅宅市場(chǎng)可可以分為為一級(jí)市市場(chǎng)和二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)。（3）住宅市場(chǎng)場(chǎng)按其再再生產(chǎn)環(huán)環(huán)節(jié)可分分為：住宅開開發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)、住宅宅交易市市場(chǎng)、住住宅金融融市場(chǎng)、、住宅中中介市場(chǎng)場(chǎng)、住宅宅物業(yè)管管理市場(chǎng)場(chǎng)等（4）按是否享享受政府府優(yōu)惠政政策：商品房房市場(chǎng)、、經(jīng)濟(jì)適適用住房房市場(chǎng)和和廉租屋屋市場(chǎng)等等住宅市場(chǎng)場(chǎng)特點(diǎn)（1）經(jīng)經(jīng)營(yíng)對(duì)象象的非物物流性（2）市市場(chǎng)范圍圍的區(qū)域域性（3）流流通形式式的多樣樣性（4）交交易過程程的復(fù)雜雜性（5）功功能多樣樣性（6）社社會(huì)保障障性住宅市場(chǎng)場(chǎng)供給和和需求需求函數(shù)數(shù)：Dh=f(I、P、、P0、T、N)其中Dh：對(duì)住房房的需求求量；I：住房房消費(fèi)者者的財(cái)力力（財(cái)產(chǎn)產(chǎn)、收入入）P：住房房?jī)r(jià)格P0：非住房房商品與與服務(wù)的的價(jià)格T：住房房消費(fèi)者者對(duì)住房房的偏好好N：潛在在的住房房消費(fèi)者者的數(shù)量量住宅的供供給函數(shù)數(shù)：H=f(L、N、、K、M)其中H：：住房產(chǎn)產(chǎn)出量L：未開開發(fā)的建建筑用地地N：勞動(dòng)動(dòng)K：資本本設(shè)備M：材料料等住宅市場(chǎng)場(chǎng)供求特特點(diǎn)住宅市場(chǎng)場(chǎng)供求在在總量上上難于達(dá)達(dá)到均衡衡，但是是可能在在一定時(shí)時(shí)間、一一定地域域內(nèi)達(dá)到到結(jié)構(gòu)上上的平衡衡住宅供應(yīng)應(yīng)的相對(duì)對(duì)滯后性性短期供求求的不均均衡性與與長(zhǎng)期供供求的均均衡性國(guó)際住宅宅市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)住宅形式式的個(gè)性性化住宅消費(fèi)費(fèi)的分類類化住宅設(shè)計(jì)計(jì)的無障障礙化住宅環(huán)境境的生態(tài)態(tài)化住宅功能能的完善善化住宅建設(shè)設(shè)的產(chǎn)業(yè)業(yè)化商業(yè)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)1、商業(yè)房地地產(chǎn)概述述2、商業(yè)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行特特點(diǎn)3、商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的市場(chǎng)分分析商業(yè)房地地產(chǎn)概述述（1）含義：用于商商業(yè)目的的的能夠夠?yàn)閾碛杏姓邘韥斫?jīng)濟(jì)收收益，屬屬于非生生產(chǎn)加工工場(chǎng)地的的非住宅宅房地產(chǎn)產(chǎn)，是商商店、寫寫字樓、、旅館酒酒店等房房地產(chǎn)的的統(tǒng)稱。。通常擁?yè)碛姓呃迷擃愵惙康禺a(chǎn)產(chǎn)的空間間從事各各種交易易活動(dòng)。。（2）類型（3）特點(diǎn)商業(yè)房地地產(chǎn)類型型按照使用用的直接接性：直接用用于商業(yè)業(yè)的和間間接用于于商用和和輔助的的房地產(chǎn)產(chǎn)按照經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式：租賃、、出售和和自營(yíng)按照購(gòu)買買目的：投資和和自用按照用途途：狹義商商業(yè)物業(yè)業(yè)（零售售業(yè)物業(yè)業(yè)、批發(fā)發(fā)業(yè)物業(yè)業(yè)）、酒酒店、餐餐飲類物物業(yè)、娛娛樂休閑閑類物業(yè)業(yè)、特殊殊商業(yè)物物業(yè)。商業(yè)房地地產(chǎn)的特特點(diǎn)人口流動(dòng)動(dòng)量大對(duì)區(qū)位要要求高價(jià)格尤其其昂貴，，且差異異較大市場(chǎng)結(jié)構(gòu)構(gòu)簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)營(yíng)多，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)可能很很復(fù)雜商業(yè)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行特特點(diǎn)不同類別別的商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)供給滯滯后于需需求的時(shí)時(shí)間差異異較大不同商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)短期供供給彈性性不足的的程度各各異供給主體體一般實(shí)實(shí)力雄厚厚，經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理水水平高供給方式式以出租租為主商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的市場(chǎng)分分析A、市場(chǎng)分分析的前