某房地產(chǎn)項(xiàng)目前期成本估算報(bào)告幻燈片

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方案估算報(bào)告xxxxxx市內(nèi)分部2005-10-21******方案估算第一部分新方案造價(jià)估算******方案估算xxxx工程咨詢有限公司第一章項(xiàng)目概況******方案估算xxxx工程咨詢有限公司項(xiàng)目簡(jiǎn)介

******項(xiàng)目規(guī)劃范圍為：東至張自忠路，南靠承德道，西臨規(guī)劃中的合江路，北至赤峰道。本地塊內(nèi)現(xiàn)有5座租界時(shí)期法式建筑，均為磚木結(jié)構(gòu)，多為坡屋頂，但在等級(jí)上有所不同，四坡頂?shù)腁座等級(jí)最高，兩坡頂?shù)腂、C、D座次之，平頂C座級(jí)別最低。本地塊內(nèi)還有若干簡(jiǎn)易居民用房，規(guī)劃將其拆除。按照方案規(guī)劃，新建后的******將以商業(yè)娛樂功能為主?？傮w風(fēng)格將保持原建筑物的風(fēng)格，保留沿赤峰道一側(cè)的立面形式，建筑內(nèi)部將進(jìn)行不同程度合理的改造，方案中，******共分為9個(gè)單體，分別為A#——I#，其中，A#、B#、C#、E#單體是在保持原建筑風(fēng)貌的前提下翻建，其余單體為新規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑。******方案估算xxxx工程咨詢有限公司******方案估算xxxx工程咨詢有限公司項(xiàng)目基本建筑形式

序號(hào)分類結(jié)構(gòu)類型層數(shù)電梯建筑面積地上地下數(shù)量地上地下小計(jì)A#改建框架2

578.6

578.6B#改建框架2

720.5

720.5C#改建框架3

1565.9

1565.9D#新建框架2

423.0

423.0E#改建框架2

1351.8

1351.8F#新建框架6

12833.5

2833.5G#新建框架4111727.83002027.8H#新建框架3

1570.5570.5I#新建框架7

22374.8

2374.8******方案估算xxxx工程咨詢有限公司第二章編制依據(jù)及研究重點(diǎn)******方案估算xxxx工程咨詢有限公司投資估算編制依據(jù)天津ABC項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)（2005-9-21）天津ABC項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)任務(wù)書建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)天津市頒布各項(xiàng)有關(guān)政策規(guī)定天津市建筑工程預(yù)算基價(jià)（2004年）天津市設(shè)備安裝工程預(yù)算基價(jià)。天津市房屋修繕工程預(yù)算基價(jià)。天津市近期材料人工機(jī)械單價(jià)。天津市類似項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)******方案估算xxxx工程咨詢有限公司投資估算編制說明本方案估算主要包括六大部分：土地及大配套費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安成本、市政配套工程費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用。其中：室內(nèi)的建安成本分析及室外的景觀綠化工程是我們研究的重點(diǎn)，其他費(fèi)用主要根據(jù)天津市各項(xiàng)政策規(guī)定、及我們掌握的當(dāng)前可操作的數(shù)據(jù)而定。建安成本中主要包括以下幾個(gè)部分：一、拆除工程費(fèi)用二、加固工程費(fèi)用三、新建土建費(fèi)用四、新建安裝費(fèi)用五、門窗及裝飾費(fèi)用說明：在設(shè)備及材料的選取上，價(jià)格基本為中檔水平。******方案估算xxxx工程咨詢有限公司研究重點(diǎn)之一：拆除加固工程拆除工程：編制依據(jù)：天津市修繕定額結(jié)合市場(chǎng)行情。取費(fèi)：本估算中計(jì)取費(fèi)用為54萬，每平方米44.46元，如果按照以料抵工的方式進(jìn)行施工，此部分費(fèi)用可以不計(jì)取。加固部分：編制依據(jù)：參照天津市類似項(xiàng)目數(shù)據(jù)（交通飯店、粵味鮮改造工程）取費(fèi)：本估算中加固部分取費(fèi)為180萬元，每平方米加固建筑面積為300元。（主要參照交通飯店改造工程）工藝簡(jiǎn)介：為保持原立面墻在施工過程中的穩(wěn)定性，防止開裂，在拆除前用鋼型材進(jìn)行垂直穩(wěn)定，水平斜向支護(hù)，在內(nèi)部結(jié)構(gòu)施工過程中，采用植筋措施，與原立面墻進(jìn)行水平連接。******方方案估算算xxxxx工程咨詢?cè)冇邢薰舅狙芯恐攸c(diǎn)之之二：空調(diào)調(diào)的采購及及安裝空調(diào)設(shè)備的的方案考慮慮幾種方案案，按照項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營的的管理模式式，可選擇擇中央空調(diào)調(diào)，家庭戶戶式中央空空調(diào)、單戶戶式分體空空調(diào)。其中中第二、三三種方案造造價(jià)相對(duì)較較低，但對(duì)對(duì)項(xiàng)目整體體外檐景觀觀上比較難難以把握?！，F(xiàn)比較了了中央空調(diào)調(diào)的兩種可可選方案：：

方案一方案二方案三單平造價(jià)(元/M2)總造價(jià)(萬元)廠家單平造價(jià)(元/M2)總造價(jià)(萬元)廠家單平造價(jià)(元/M2)總造價(jià)(萬元)廠家進(jìn)口設(shè)備337.5420特靈，約克，麥克維爾，頓漢布什377.6470特靈，約克，麥克維爾，頓漢布什321.4400特靈，約克，麥克維爾合資設(shè)備309.3385臺(tái)佳，開利，東原337.4420臺(tái)佳，開利，東原289.2360臺(tái)佳，開利，東原國產(chǎn)設(shè)備269.1335武冷，煙冷，海爾，清華同方,亞泰297.3370武冷，煙冷，海爾，清華同方,亞泰255.2318武冷，煙冷，海爾，清華同方,亞泰工作模式采用風(fēng)冷模塊式冷水機(jī)組+熱網(wǎng)換熱，即根據(jù)單體建筑面積及布局，可分為四個(gè)獨(dú)立的空調(diào)冷源采用水冷螺桿式冷水機(jī)組+熱網(wǎng)換熱獨(dú)棟單獨(dú)機(jī)組優(yōu)點(diǎn)造價(jià)較低，可根據(jù)每一個(gè)房間的使用情況運(yùn)行調(diào)節(jié)，串音少，運(yùn)行節(jié)能，噪音小，氣流組織好，舒適性好。綜合運(yùn)行管理方便，易于調(diào)節(jié)。造價(jià)較低，可根據(jù)每一個(gè)房間的使用情況運(yùn)行調(diào)節(jié)，運(yùn)行節(jié)能。缺點(diǎn)綜合運(yùn)行管理不便。冷卻塔放在室外地面或屋面，噪音及飄水可能產(chǎn)生擾民問題，且需要獨(dú)立的制冷機(jī)房，占用空間大。整體外觀不理想，綜合運(yùn)行管理不便。******方案估估算xxxx工工程咨詢有有限公司研究重點(diǎn)之之三：外檐檐裝飾工程程外檐裝飾主主要包括玻玻璃幕、新新建建筑外外墻、外檐檐窗、保留留建筑外墻墻色漿。玻璃幕墻玻璃幕墻的安裝裝方式有：隱框框幕墻，駁接式式玻璃幕墻、無無外框架玻璃幕幕墻、點(diǎn)連接式式玻璃幕墻。根根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際際情況，根據(jù)方方案一的效果圖圖分析，應(yīng)該是是安全明框玻璃璃異形幕墻。結(jié)結(jié)構(gòu)形式內(nèi)部為為金屬鋼架支撐撐系統(tǒng)，鋁合金金明框（從效果果圖看大部分為為明框，有部分分為隱框），安安全異形玻璃。。作為商業(yè)外檐采采用了大面積的的玻璃幕墻，首首先應(yīng)考慮安全全問題，然后考考慮節(jié)能問題。。如此大面積的的玻璃幕墻建議議采用溫屏異形形玻璃，這種玻玻璃可以大幅度度的節(jié)約能源，，提高室內(nèi)空間間的舒適度。此此種玻璃幕墻的的形式，造價(jià)應(yīng)應(yīng)該在700元元/平方米———800元/平方米。為降低造價(jià)，也也可考慮普通安安全玻璃，整體體上為多邊折線線效果，每平米米造價(jià)為600元/平方米——700元/平方米。本估算中異形玻璃按700元/平平方米計(jì)算，，普通安全玻玻璃按600元/平方米米計(jì)算外墻根據(jù)效果圖看，為為了維持原有建筑筑物的風(fēng)格，應(yīng)采采用與磚同等規(guī)格格尺寸的外檐面磚磚，如仿舊劈開磚磚，材料的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格應(yīng)該在70-80元/平方米米。考慮到外墻保保溫系統(tǒng)，外墻的的保溫加貼磚的施施工費(fèi)用在100-110元/平平方米左右。外檐窗根據(jù)建筑物物風(fēng)格及節(jié)節(jié)能要求，，采用斷橋橋鋁合金窗窗普通雙層層中空玻璃璃，價(jià)格約約500元元/平方米米，采用溫溫屏玻璃，，價(jià)格約800-1000元元/平方米米，采用鋁鋁木復(fù)合型型材窗，造造價(jià)為1200元/平方米******方案估估算xxxx工工程咨詢有有限公司研究重點(diǎn)之之四：電梯梯數(shù)量共共7部，其中：：3層3站1臺(tái)，4層4站1臺(tái)，6層6站1臺(tái)，7層7站2臺(tái)，自動(dòng)扶扶梯2臺(tái)。品牌：按照照項(xiàng)目的定定位及檔次次，電梯的的品牌應(yīng)該該采用東芝芝、三菱等等知名品牌牌，電梯的內(nèi)檐裝飾飾應(yīng)適應(yīng)商商業(yè)環(huán)境，，采用豪華華裝修。造價(jià)：采用有機(jī)房房電梯電梯總造價(jià)價(jià)應(yīng)在100-120萬元左右右。為滿足項(xiàng)項(xiàng)目外檐檐立面效效果，低低于7層的電梯梯可以采采用無機(jī)機(jī)房電梯梯。電梯總造價(jià)價(jià)應(yīng)在120-140萬元左右右。本估算中中7部電梯按按總價(jià)120萬元計(jì)算算******方方案估算算xxxx工程咨咨詢有限限公司研究重點(diǎn)點(diǎn)之五：：綠化工工程主要包括括兩部分分：園林林綠化、、屋頂花花園屋頂花園園部分：：方法：⒈⒈用少量量基質(zhì)栽栽培或無無土草皮皮來綠化化屋頂?shù)牡氖┕しǚ?，施工工?jiǎn)便技技術(shù)要求求不嚴(yán)格格，適合合在承載載力較弱弱，事前前沒有綠綠化設(shè)計(jì)計(jì)的輕型型屋頂。。

⒉多多層復(fù)合合固化模模板施工工法，施施工過程程稍復(fù)雜雜，適合合絕大部部分屋頂頂，由于于有一部部分建筑筑元素因因此有較較好好的保溫溫效果。。

⒊組組合式屋屋頂綠化化法，主主要在屋屋頂四角角和承重重墻邊用用盆栽或或較大容容器栽植植喬灌木木來布置置的綠化化方法。。

⒋花花園式屋屋頂綠化化法，是是復(fù)式立立體花園園式結(jié)構(gòu)構(gòu)運(yùn)用多多種植物物（喬木木、灌木木、地被被、草花花等）進(jìn)進(jìn)行搭配配的綠化化方法，，本法只只適合在在屋頂承承載力教教大的屋屋面施工工。造價(jià)：價(jià)價(jià)格較較高的位位1000元/平方米米左右，，根據(jù)施施工方案案可以達(dá)達(dá)到300元/平方米米左右。。估算中中按300元/平方米米計(jì)算園林景觀部分分：方法：該方案案的環(huán)境布置置主要是硬地地鋪裝以及綠綠植，硬地鋪鋪裝至少應(yīng)該該是花崗巖，，還有局部的的水景，木質(zhì)質(zhì)構(gòu)架等，造價(jià)：綠化景景觀施工價(jià)格格應(yīng)該是110-200元/地面積積。估算中按按110元/地面積計(jì)算算。******方案估算xxxx工程程咨詢有限公公司綜合上述研究究比較，現(xiàn)將將建安及室外外工程費(fèi)用估估算如下：注：此建安工工程費(fèi)中不含含監(jiān)理、預(yù)算算編制、沉測(cè)測(cè)觀降，人防防督察四項(xiàng)的的費(fèi)用。******方案估估算xxxx工工程咨詢有有限公司第三章：項(xiàng)項(xiàng)目整體成成本測(cè)算數(shù)數(shù)據(jù)******方案估估算xxxx工工程咨詢有有限公司成本測(cè)測(cè)算總總表******方案估估算XXXX工工程咨詢有有限公司其中：土地及大配套費(fèi)序號(hào)單體名稱合計(jì)備

注建筑面積12446.6平米指標(biāo)控制指標(biāo)

（元/m2）總投資

（元）一土地及大配套費(fèi)5934.473862718

1土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)4820.660000000

2大配套費(fèi)2302862718

3土地出讓金883.811000000

4土地契稅0

6拍賣傭金0

******方案估估算XXXX工工程咨詢有有限公司序號(hào)單體名稱合計(jì)備注其中：前期費(fèi)用序號(hào)單體名稱合計(jì)備

注序號(hào)單體名稱合計(jì)備

注建筑面積12446.6平米建筑面積12446.6平米指標(biāo)控制指標(biāo)

（元/m2）總投資

（元）指標(biāo)控制指標(biāo)

（元/m2）總投資

（元）二前期費(fèi)用142.891778517.52

二前期費(fèi)用0

1-5臨電、臨水、臨路、臨時(shí)設(shè)施工程費(fèi)1123準(zhǔn)入證公告費(fèi)1.08135006環(huán)境評(píng)估費(fèi)4.826000024綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)1.619914.67避雷監(jiān)測(cè)費(fèi)3.0838393.20房屋鑒定費(fèi)————8電力檢測(cè)費(fèi)1.518669.90

25勘查、測(cè)繪費(fèi)地質(zhì)勘查費(fèi)0

9室內(nèi)空氣檢測(cè)費(fèi)2.0024893.20

測(cè)繪費(fèi)（放線、驗(yàn)線）0

10119消防入網(wǎng)費(fèi)112446.60

26規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)咨詢費(fèi)0

13人防異地建設(shè)費(fèi)1001244660

方案設(shè)計(jì)費(fèi)0

14地名費(fèi)1.0212695.5

27施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)建安設(shè)計(jì)費(fèi)0

15招投標(biāo)費(fèi)招標(biāo)監(jiān)督服務(wù)費(fèi)2.7434200

成品房設(shè)計(jì)費(fèi)0

代理費(fèi)4.8260000

28環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)方案設(shè)計(jì)費(fèi)0

16合同審查費(fèi)0.465750

環(huán)境施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)0

17施工圖審查費(fèi)2.429871.84

29面積測(cè)量---------

18墻改費(fèi)00

30產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)---------

19水泥專項(xiàng)基金0.911201.94

31房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)---------

20地籍地形圖、核地1.9324000

32臨時(shí)出口費(fèi)---------

21銷售許可證公告費(fèi)

0.496000

******方案估估算XXXX工工程咨詢有有限公司其中：土建建安裝成本本（含土建建監(jiān)理等費(fèi)費(fèi)用）******方案估估算XXXX工工程咨詢有有限公司其中：市政政基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)******方案估估算XXXX工工程咨詢有有限公司第四章項(xiàng)項(xiàng)目目單體成本本測(cè)算數(shù)據(jù)據(jù)******方案估估算XXXX工工程咨詢有有限公司關(guān)于估算單單體的劃分分：根據(jù)項(xiàng)目單單體的具體體情況，在在方案中我我們將單體體估算劃分分為三組。。第一組包括括A#、B#、C#、D#、、E#單體體，其特點(diǎn)點(diǎn)均為改建建單體。第二組包括括G#、H#單體，，其特點(diǎn)為為小于四層層，外墻面面以貼磚為為主。第三組包括括F#、I#單體，，其特點(diǎn)為為多層建筑筑，外檐以以玻璃幕墻墻為主。說明：1、、單體測(cè)算算不包括原原建筑的拆拆除、加固固費(fèi)用。2、屋頂花花園費(fèi)用在在屋面裝修修分項(xiàng)中計(jì)計(jì)取。3、F#單單體屋頂游游泳池費(fèi)用用在屋面結(jié)結(jié)構(gòu)分項(xiàng)中中計(jì)取。******方案估估算XXXX工工程咨詢有有限公司第一組單體體建安成本本方案（A#、B#、C#、D#、、E#）******方案估估算XXXX工工程咨詢有有限公司第二組單體體建安成本本方案（G#、H#、）******方案估估算XXXX工工程咨詢有有限公司第三組單體體建安成本本方案（F#、I#、）******方案估估算XXXX工工程咨詢有有限公司第二部分方方案造造價(jià)估算對(duì)對(duì)比******方案估估算XXXX工工程咨詢有有限公司第一章方方案的主主要差異******方案估估算XXXX工工程咨詢有有限公司項(xiàng)目基本建筑形式

序號(hào)分類結(jié)構(gòu)類型層數(shù)電梯建筑面積新方案原方案方案新方案原方案新方案原方案新方案原AA改建框架22

578.6605BB改建框架22

720.5503CC改建框架33

1565.91692DD改建框架22

423.0154EE改建框架22

1351.81573FF新建框架66112833.52419GG+H新建框架44122027.82164HI新建框架3411570.51010IJ新建框架76222374.82545******方案估估算XXXX工工程咨詢有有限公司方案的主要要差異有以以下幾點(diǎn)：：1、總體建建筑面積的的差異：新新方案比原原方案減少少了218平方米。。2、單體數(shù)量上的差差異:新方案中的的新建單體體數(shù)量上比比原方案少少了一個(gè)。。3、兩個(gè)方方案中改建建的單體（（A#、B#、C#、D#、、E#）建建筑形式保保持一致，，新方案中中五個(gè)單體體的建筑面面積比原方方案增加了了112平平方米。4、原方案案中的G、、H兩個(gè)單單體在新方方案中體現(xiàn)現(xiàn)為一個(gè)單單體，對(duì)應(yīng)應(yīng)的單體為為G。電梯梯的數(shù)量也也由原來的的2部改為為1部5、原方案案中的I單單體在新方方案中建筑筑高度由4層改為3層，建筑筑面積減少少了439.5平方方米。對(duì)應(yīng)應(yīng)的單體為為H。6、原方案案中的J單單體在新方方案中的變變化比較大大，建筑高高度由6層層改為7層層，建筑面面積增加了了171平平方米。外外檐設(shè)計(jì)中中玻璃幕墻墻的面積增增加了約1000平平方米。對(duì)對(duì)應(yīng)的單體體為I。7、原方案案中電梯的的總數(shù)量為為8部，新新方案中為為7部。******方案估估算XXXX工工程咨詢有有限公司第二章方方案差異異對(duì)造價(jià)的的影響******方案估估算XXXX工工程咨詢有有限公司全部測(cè)算數(shù)數(shù)據(jù)方案造造價(jià)對(duì)比******方案估估算XXXX工工程咨詢有有限公司全部單體建建安成本及及室外工程程方案造價(jià)價(jià)對(duì)比******方案估估算XXXX工工程咨詢有有限公司第一組單體體建安成本本方案造價(jià)價(jià)對(duì)比（A#、B#、C#、D#、、E#）******方案估估算XXXX工工程咨詢有有限公司第二組單體體建安成本本方案造價(jià)價(jià)對(duì)比（新方案G#、H#、原方案案G#、H#、I#）******方案估估算XXXX工工程咨詢有有限公司第三組單體體建安成本本方案造價(jià)價(jià)對(duì)比（新方案F#、I#、原方案案F#、J#）******方案估估算XXXX工工程造價(jià)咨咨詢有限公公司市內(nèi)分分部第三章方方案造價(jià)價(jià)差異的分析******方案估估算XXXX工工程咨詢有有限公司一、兩個(gè)方方案在總造造價(jià)上差異異不大，新新方案比原原方案減少少了48萬萬元。占測(cè)測(cè)算總投資資的比例為為4.38‰。在我們重重點(diǎn)分析的的建安成本本和室外工工程中，新新方案比原原方案減少少了32.4萬元。。占測(cè)算總總投資的比比例為2.8‰。。由于原方方案比新方方案的建筑筑面積多217平方方米，如果果可售面積積按200平方米計(jì)計(jì)算，每平平方米售價(jià)價(jià)按1.5萬元計(jì)算算，則在銷銷售收入上上則增加300萬元元。所以在在其他條件件允許的條條件下，更更多地爭(zhēng)取取可售面積積的增加，，對(duì)投資方方來講，是是最好的選選擇。二、新方案的單單方造價(jià)比原方方案高114元元，其中土地和和配套的單方造造價(jià)增加了98元，建安單方方造價(jià)增加了17元。由于項(xiàng)項(xiàng)目的土地和拆拆遷費(fèi)用總價(jià)不不變，在總建筑筑面積減少的前前提下重新折算算，使新方案比比原方案的單方方造價(jià)有所增加加；建安工程中中由于幕墻面積積的增加(主要要是I#單體)，使單方造價(jià)價(jià)有所增加。在在我們的測(cè)算中中，除土地和拆拆遷費(fèi)用，前期期和配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)達(dá)到了713元/每平方米米，為有效地控控制成本，除了了在今后的設(shè)計(jì)計(jì)和施工中降低低建安及室外工工程的成本外，，能夠合理地爭(zhēng)爭(zhēng)取前期及配套套的最低也是投投資方降低成本本的重要途徑。。三、在第一組的的單體造價(jià)分析析中，總的建筑筑面積增加了112.8平方方米，總造價(jià)增增加了26.8萬元，單方造造價(jià)增加了12.3元。為保保持建筑的原貌貌，方案不可能能有太多的變化化，除幕墻面積積有所增加使單單方造價(jià)增加了了12元外（主主要是D#單體體），其他的單單方造價(jià)沒有太太大變化。建筑筑面積的增加使使第一組的總造造價(jià)有所增加。。四、第二組單體體形式變化比較較大，建筑面積積減少了575.7平方米，，總造價(jià)減少了了136.4萬萬元，單方造價(jià)價(jià)減少了42.5元。單方造造價(jià)的減少的原原因之一是電梯梯少了一部，之之二是屋面平臺(tái)臺(tái)復(fù)雜程度降低低，之三是玻璃璃幕墻面積有所所減少。五、第三組單體體的建筑面積增增加了244平