濟南市房地產業(yè)“十一五”進展計劃

濟南市建委2006年6月份發(fā)布濟南市房地產業(yè)“十一五”進展計劃序言房地產業(yè)屬第三產業(yè),是進行房地產投資、開發(fā)、經營、治理、效勞的行業(yè)，具有基礎性、先導性、帶動性和風險性等特點。黨的十六大明確提出21世紀頭20年是我國必需牢牢抓住、而且能夠大有作為的重要戰(zhàn)略機緣期。因此，“十一五”期間既是社會經濟進展的關鍵時期，也是全面貫徹落實科學進展觀，構建和諧社會和節(jié)約社會的關鍵時期。因此，也是房地產業(yè)進展的關鍵時期?！笆濉逼陂g，濟南市房地產業(yè)進展迅速，已經成長為國民經濟的支柱產業(yè)之一，有力地支持了全市社會經濟的快速進展。五年累計完成投資460億元，商品房完工面積1310萬平方米，其中住宅完工面積1137萬平方米?！笆濉蹦┏鞘芯用袢司》坷妹娣e達到19.8平方米。與全國一樣，濟南房地產業(yè)經過十幾年時間的迅速發(fā)展成績斐然，同時也暴露出了一些矛盾和問題，目前主要表現(xiàn)為五大矛盾：城市開發(fā)用地與保護耕地的矛盾；開發(fā)用地供不應求與土地資產閑置浪費的矛盾；政府土地出讓“招、拍、掛”引發(fā)的高價供地與穩(wěn)固房價的矛盾；以后預期引發(fā)炒房和投資置業(yè)者增多與中低收入居民改善住房難的矛盾；產業(yè)迅速擴張與市場秩序不標準的矛盾。因此，減緩這些矛盾應是政府制定計劃和相關政策的起點及落腳點，也是全面落實科學進展觀，建設和諧社會和節(jié)約社會的需要。當前，經濟全球化和區(qū)域一體化趨勢正在加速發(fā)展，我國市場經濟體制進一步確立，城市化、工業(yè)化和信息化正同步快速發(fā)展。按照我市城市化進程的要求和居民居住質量提高的需要，房地產業(yè)增量市場發(fā)展還將持續(xù)相當長的時間，存量房地產市場也將日益興旺，“十一五”期間將是濟南房地產業(yè)快速進展的重要戰(zhàn)略機緣期和戰(zhàn)略調整期。因此，在如此一個關鍵的特殊時期制定房地產業(yè)專項計劃，不僅有助于發(fā)揮政府職能解決上述矛盾，而且有利于房地產業(yè)的健康進展。以避免產業(yè)進展進程中的混亂無序和大起大落，保障我市國民經濟的持續(xù)健康進展和人居環(huán)境的持續(xù)改善。目前，《濟南市城市總體規(guī)劃(2005年－2020年)》編制工作正在有序進行，濟南城市空間發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃建設框架將作重大調整，濟南市國民經濟和社會發(fā)展“十一五”進展計劃也正在編制中。濟南市建委適時提出編制濟南市房地產業(yè)“十一五”進展計劃，既是政府引導、調控我市房地產業(yè)健康進展的實際需要，也是對編制《濟南市年－2020年)》提供參考，更是爾后實施城市計劃的有力舉措。我市房地產業(yè)“十一五”進展計劃的區(qū)域范圍，以中心城為主，涉及六個市轄區(qū)，中心城計劃形成“一城兩區(qū)”的空間布局結構。“一城”為主城區(qū)，“兩區(qū)”為東部城區(qū)和西部城區(qū)。主城區(qū)位于玉符河以東、繞城高速公路東環(huán)線以西，黃河與南部山體之間，包括臘山、黨家、老城、燕山、王舍人和賢文六個片區(qū)。西部新城位于主城區(qū)西南，包括長清城關、平安和崮山三個片區(qū)。東部城區(qū)位于主城區(qū)東側，包括郭店、孫村和彩石三個片區(qū)。到2020年，主城區(qū)建成區(qū)面積達到240平方千米，人口達到250萬人；東部城區(qū)建成區(qū)面積50平方千米，人口50萬人；西部城區(qū)建成區(qū)面積40平方千米，人口40萬人。本計劃的產業(yè)進展分析數(shù)據(jù)擴延至市轄區(qū)或市域，計劃期為2006－(一)目的1、為推動濟南房地產業(yè)健康發(fā)展提供總綱領當前濟南市房地產業(yè)處于關鍵的特殊進展時期，隨著社會經濟全面融入環(huán)渤海經濟圈步伐的加速、產業(yè)結構調整和新的城市進展戰(zhàn)略、城市計劃的慢慢落實，“十一五”期間濟南市房地產業(yè)必將發(fā)生重大轉變。房地產業(yè)存在的諸如供地問題、房價問題、結構問題、開發(fā)招商問題、市場秩序問題、住房保障問題、信息不對稱問題、政府職能轉變等問題，在制定系統(tǒng)的解決方案之前，需要大體的規(guī)畫決策。因此，房地產業(yè)進展計劃是濟南市“十一五”期間推動房地產業(yè)健康進展的總綱領。二、為成立房地產開發(fā)項目庫奠定基礎在市場經濟條件下，包括公共開發(fā)和商業(yè)性開發(fā)在內的城市開發(fā)，是一項配套性、綜合性和時序性很強的系統(tǒng)工程。由于開發(fā)項目招商能保證綜合開發(fā)和配套建設，實現(xiàn)城市功能的有效提升和城市形象的有效改善等作用，以房地產開發(fā)項目的招商取代單純的土地出讓“招、拍、掛”，實行有條件的土地出讓“招、拍、掛”或開發(fā)項目的“招、拍、掛”，更有利于城市開發(fā)的有序進行。因此，成立房地產開發(fā)項目庫相當重要，而進展計劃的重要作用之一確實是確信以后市區(qū)項目開發(fā)的時空打算，從而為科學地成立房地產開發(fā)項目庫奠定基礎。3、為制定土地出讓打算和出讓方式提供重要參考依照城市計劃和市場需求，計劃確信的房地產開發(fā)總量、產品結構、進展布局和建設時序，在相當程度上阻礙著土地供給總量、性質、位置和時刻，因此，產業(yè)進展計劃為確信土地出讓打算、出讓方式、出讓強度和出讓條件提供重要參考。4、為編制城市整體計劃提供依據(jù)和參考在“以人為本”理念和改善人居環(huán)境的背景下，大城市的居住功能區(qū)在城市計劃中加倍取得重視，新一輪濟南城市整體計劃確信編制住宅專項計劃。房地產業(yè)進展計劃對開發(fā)用地既區(qū)分了住宅地產和商用地產，又考慮了一般住宅用地和高級住宅用地，是編制城市住宅專項計劃的重要參考。同時，“十一五”進展計劃又與新一輪整體計劃中近期建設計劃的時刻相一致，因此，該進展計劃又是整體計劃中近期建設計劃的重要(二)意義1、編制發(fā)展規(guī)劃是促進房地產業(yè)健康發(fā)展的必然要求房地產業(yè)進展計劃不僅是為濟南城市房地產業(yè)的進展進行診斷、預測，更是依照城市整體進展的需要確信房地產業(yè)進展目標和任務，同時，要實現(xiàn)進展目標和任務，增進房地產業(yè)走上持續(xù)、快速、健康進展之路，還要實施一套相應的政策保障方法。因此，編制房地產業(yè)進展計劃是政府引導和調控房地產業(yè)進展的重要依據(jù)，也是增進房地產業(yè)健康進展的必然要求。二、編制進展計劃是城市建設和進展的必然要求房地產業(yè)已經成為城市經濟的基礎性、支柱產業(yè)部門，為商用地產和工業(yè)地產開發(fā)提供經濟進展平臺；住宅開發(fā)成為關系廣大市民安居和社會公平安寧的重要因素；實施城市計劃和城市開發(fā)更是需要房地產業(yè)的進展來配合。因此，房地產業(yè)與城市社會經濟進展息息相關，城市的持續(xù)進展離不開房地產業(yè)的科學計劃。我市新一輪城市總體規(guī)劃確立了“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的城市空間進展戰(zhàn)略，確立了“新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體推動”的城市進展思路，但對城市房地產項目的布局、性質和建設的時序沒有明確的界定，這就需要有一個房地產業(yè)的進展計劃來支持配合城市開發(fā)。房地產業(yè)進展計劃是城市近期建設計劃的細化，是科學地實施計劃治理的重要環(huán)節(jié)和內容，是一項重要的基礎性工作。3、編制進展計劃是城市經營的必然要求城市經營是將城市可經營性資源(如土地、基礎設施、生態(tài)環(huán)境、文物古跡和旅行資源等有形資產，和依附其上的名稱、形象、知名度和城市特色等無形資產)資本化運作，通過城市資產的自我轉動、積存和增值，實現(xiàn)城市進展。經營城市的著力點是城市土地的有效開發(fā)利用，尤其是新區(qū)成片開發(fā)的城市運營，需要把地塊包裝成地產項目，才有利于資本化運作，有利于綜合配套和招商投資。為此，應該遵循“政府總攬，以項目帶開發(fā)”的原那么，地產項目開發(fā)是經營城市的主導方向。做好房地產業(yè)進展計劃有利于科學制定城市經營戰(zhàn)略。4、編制進展計劃是城市綜合開發(fā)的必然要求城市建設實施綜合開發(fā)是對城市建設方式的一項重大改革，是全面實施城市計劃的有效途徑。城市現(xiàn)代化要求人居環(huán)境和投資環(huán)境應有較大改善，這就要求城市綜合開發(fā)數(shù)量和質量同時提高。但目前分散開發(fā)、多頭開發(fā)、無序開發(fā)和低品位開發(fā)的現(xiàn)實，造成了房地產開發(fā)市場的混亂，給以后城市的改造帶來專門大困難，因此房地產綜合開發(fā)需要房地產業(yè)進展計劃的指導，同時也需要進一步完善房地產開發(fā)治理體制，優(yōu)化房地產項目開發(fā)經營治理流程。二、編制計劃的指導思想和大體原那么(一)指導思想以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，全面落實科學進展觀，增強和改善宏觀調控，以建設和諧社會、節(jié)約社會和改善人居環(huán)境為起點，充分發(fā)揮濟南作為省會和區(qū)域中心城市的作用；以建設現(xiàn)代化省會城市為目標，依照“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的城市進展戰(zhàn)略和“四沿”帶動的城市進展思路，加速城市房地產綜合開發(fā)、新區(qū)建設和舊城改造，有打算、有步驟、有重點地進展房地產業(yè)。踴躍推動房地產治理體制改革和土地利用制度改革，增進市場的標準化和透明度，放開弄活房地產市場。(二)大體原那么1、總量平衡原則“十一五”時期我市房地產開發(fā)投資的整體規(guī)模要增加，但不能完全沿襲“十五”期間的進展模式。因此制定計劃時要全面分析市場需求狀況，制定出一個科學合理的供給總量標準，使得供求總量平穩(wěn)，進一步制定出“十一五”期間房地產開發(fā)的年度打算，保證年度房地產供給與需求的相對平穩(wěn)，并符合國家有關金融和土地址面的調控政策，使得房地產市場穩(wěn)固持續(xù)進展?！笆晃濉庇媱澮偈狗康禺a市場物業(yè)類型結構合理(包括住宅地產、商用地產、工業(yè)地產)，尤其是增量住宅供給的合理結構，形成高級商品房、中低價一般商品房、經濟適用房、廉租房等比例和諧的住宅供給體系，知足各收入階級消費者的住房需求，要把保障中低收入者的住房放在首要位置。3、持續(xù)進展原那么盡管房地產業(yè)的進展有其周期性、有其客觀規(guī)律，但在城市化快速進展時期往往表現(xiàn)出必然的不穩(wěn)固性。因此，計劃應保障房地產業(yè)的進展不能顯現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，保證其可持續(xù)、健康進展。在制定進展目標、保障方法時，要立足于現(xiàn)實，在充分分析濟南城市進展和區(qū)域經濟地位和任務的基礎上，從久遠著眼，以幸免短視性的錯誤。4、與城市計劃相和諧的原那么城市計劃尤其城市整體計劃是著重于對城市土地利用和空間功能區(qū)的劃分，是合理布局房地產開發(fā)區(qū)片的基礎，對房地產項目的選址定位起指導作用。進行房地產開發(fā)區(qū)片的合理布局計劃是房地產業(yè)進展計劃的重要內容，它應該符合城市整體計劃的用地安排，它又是城市整體計劃中近期建設計劃和住宅專項計劃的重要參考。五、改造與開發(fā)并舉原那么濟南既是一座歷史文化名城，又是正在迅速成長的環(huán)渤海經濟區(qū)和山東半島城市群的重要中心城市，城市以后擴展必然迅速，因此，對濟南市房地產業(yè)“十一五”進展計劃來講，舊城需要改造利用，新區(qū)需要開發(fā)建設，二者應該放在一樣重要的地位。(三)編制依據(jù)一、《濟南市國民經濟和社會進展“十一五”計劃》2、《濟南市土地利用總體規(guī)劃》3、《濟南市城市總體規(guī)劃》及《濟南市近期建設規(guī)劃》4、《房地產管理法》、《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《山東省房地產開發(fā)經營管理條例》等有關法律法規(guī)。三、濟南市房地產業(yè)進展狀況“十五”時期是濟南市房地產業(yè)較快進展的五年，在宏觀經濟和城市化的有力助推下，房地產投資一直維持較快增加，房地產投資占固定資產投資的比例不斷加大，土地開發(fā)面積也不斷增加，衡宇的施工和完工面積維持高位狀態(tài)。隨著購買力的慢慢增強，居民住房消費需求維持旺盛勢頭，住房條件不斷改善，2004年人均住宅利用面積已達平方米。房地產市場呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，商品房交易價錢也不斷爬升，二手房市場日趨活躍，整個房地產業(yè)呈現(xiàn)活躍繁榮的局面。同全國一樣，現(xiàn)階段濟南房地產業(yè)的發(fā)展，以房地產投資開發(fā)業(yè)為主導。因此，以下關于濟南市房地產業(yè)發(fā)展狀況的分析是以“十五”時期房地產投資開發(fā)業(yè)為主。但是，在商品房開發(fā)之外，還有大量舊村改造項目和單位集資建房項目沒有進入統(tǒng)計范圍。截止2005年底，全市各類房地產開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到440家，注冊資金合計約地產估價機構41家，具有估價資格的從業(yè)人員178人；備案有效的經紀機構91家，具有經紀資格的從業(yè)人員近400人。(一)房地產經濟指標的對照分析城市房地產業(yè)的進展與城市經濟進展專門是人均國民生產總值(GDP)具有緊密的關系，通過房地產投資額占GDP或房地產投資占社會固定資產投資的比重，能夠分析濟南市房地產業(yè)進展的和諧狀況；同時選取了城市居民人都可支配收入與濟南市大致相近的長沙、福州、西安、廈門、大連、青島等6個城市進行橫向比較，進一步分析濟南市房地產業(yè)的進展水平(表1)。一、房地產投資與GDP2004年濟南市房地產投資億元，實現(xiàn)國民生產總值(GDP)億元，房地產投資額占GDP的比重為%。在七城市中，濟南市的GDP位居第三，房地產投資額位居第六；房地產投資額占GDP的比重位居第六，房地產投資居于下游水平。二、房地產投資與固定資產投資2004年濟南市房地產投資億元，固定資產投資額為億元，房地產投資額占固定資產投資額的比重為%。在七城市中，濟南市的房地產投資額位居第六，固定資產投資位居第四；房地產投資額占固定資產投資額的比重位居第六，居于下游水平。表1濟南市與部份城市房地產經濟指標的比較(2004年)固固定資房地產產投資投資比重(%)130商品房均價與商品房城市人均價均可支(元)配收入317228253368300751564241收入12005110211143685441444310378房地產投資占固定資產投資的比重(%)濟南長沙福州西安廈門大連投資房地產投資占GDP比重(%)GDP城市111089青島46393、房價與城市居民人都可支配收入2004年末濟南市商品房平均房價為3172元/平方米，城市居民人都可支配收入為12005元，商品房平均房價與城市居民昔時人都可支配收入的比為。在七城市中，濟南市商品房均價位居第五，城市居民人都可支配收入位居第二；商品房價(單價)與城市居民人都可支配收入的比位居第六，說明房價收入比是比較低的。由上述分析可知，在濟南、長沙、福州、西安、廈門、大連、青島七個城市中，濟南市的房地產投資額占GDP和固定資產投資額的比重均位于第六，居于下游水平，房價收入比也比較低，這說明與其他城市相比，目前濟南市的房地產投資不足，商品房價不偏高，今后還需要加大房地產投資和招商力度。 (二)房地產開發(fā)1、土地開發(fā)面積濟南市域歷年完成的土地開發(fā)面積波動較大，2002年較2001年上升了%，2003年較2002年上升了41%，而2004年較2003年下降了27%(表2)。待開發(fā)土地的面積受有限供地的政策阻礙，1999年后大幅度減少，而房地產業(yè)進展對土地的需求持續(xù)增加，使得土地供給量不足，地價上升阻礙房價逐年上漲。表2濟南市域歷年房地產業(yè)土地開發(fā)情形單位：萬平方米年年代2001200320002002200419981999當年完成開發(fā)土地面積待開發(fā)土地面積當年完成開發(fā)土地面積本年購置土地面積數(shù)據(jù)來源：《濟南市統(tǒng)計年鑒2004》二、商品房開發(fā)面積濟南市房地產開發(fā)規(guī)模不斷擴大，2004年房地產開發(fā)施工面積為萬平方米，其中住宅施工面積萬平方米(圖1)；商品房完工面積為萬平方米，其中住宅完工面積為萬平方米，辦公樓為萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房為萬平方米(表3、圖2)。表3歷年房地產開發(fā)施工、完工面積情形單位：萬平方米年年代20002001200220032004房屋施工面積房屋竣工面積3、開發(fā)項目空間散布截至2005年4月，濟南的房地產開發(fā)項目(包括已拿地動工、預售、現(xiàn)房銷售和銷售完成)總共有232個，其中在售樓盤項目有103個。其空間散布表現(xiàn)出明顯的不均衡性，要緊散布在主城區(qū)膠濟鐵路以南地域和堤口路、無影山中路與北園大街西段一帶，另外，東部新城和西部新城目前也有部份項目正處在建設當中。房地產開發(fā)項目的空間散布情形詳見附圖表所示。 (三)房地產投資1、房地產投資規(guī)模及結構房地產開發(fā)投資穩(wěn)固增加，1998—2004年房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資的比例在%－%之間，低于全國%的比例。2004年，房地產開發(fā)完成投資億元，比上年增加%，低于全社會固定資產投資增幅。其中住宅投資增加%。同年全國房地產開發(fā)完成投資達到13158億元，比上年增加%，其中商品住宅增加%，別離比濟南市高出了個百分點和個百分點(表4、圖3)。濟南市的房地產投資增加率低于全國平均水平，更遠低于部份投資增加速的城市。自1998年至2004年，住宅累計開發(fā)投資億元，辦公樓累計開發(fā)投資為億元，商業(yè)營業(yè)用房累計開發(fā)投資為億元，其他投資為億元。住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其表4濟南市房地產開發(fā)投資情形單位：億元11998199920002001200220032004累計值4年代本年完成投資商品房建設投資按住宅用安居工程途辦公分樓類商業(yè)營業(yè)用類房其他二二、房地產資金來源分析2004年，銀行貸款所占比例明顯下降，全市用于房地產開發(fā)的到位資金(包括上年結轉資金億元)為億元，與完成投資的比例為:1，資金來源以自籌資金、定金及預售款為主，占全數(shù)資金的%；而銀行貸款為億元，所占比例明顯下降，比上年下降個百分點 (圖4)。房地產開發(fā)的金融風險明顯降低。 (四)商品房銷售1、商品房銷售價格濟南市商品房價錢一直維持上升的趨勢。2000年商品房均價為元/平方米；2001年上升%；2002年比上年上升%；2003年比上年上升%；2004年均價為3172元/平方米，比上年上漲了%(圖5)。2004年商品房均價上升過快的要緊緣故：一是土地政策調整以來，獲取土地的本錢提高；二是省市重點工程建設、舊城拆遷改造致使被動需2005年2005年2月，在我國最具影響力的37個大城市市區(qū)商品房價格排行榜中，濟南居第15位，而人均收入居第10位，房價泡沫榜濟南居倒數(shù)第9位，這也說明了濟南房地產市場的價格泡沫并不明顯。二、商品房銷售面積及銷售額濟南市1998-2004年銷售商品房面積和銷售額均逐年增加，其中2003年銷售面積增加最快，2003、2004年銷售額持續(xù)增加最快。詳見圖6。求量增大；三是商品房供給結構失衡，中低價房源減少；四是升值的心理預期吸引了更多的置業(yè)投資和炒房者。3、商品房空置情形2003年全市商品房空置面積萬平方米，較上年上升了6%，其中商品住宅空置萬平方米，較上年的萬平方米上升了3%。2004年全市商品房空置面積萬平方米，較上年下降了15%，其中商品住宅空置萬平方米，較上年下降了9%。從空置結構上看，住宅占總空置量的80%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)占空置量的60%。從時刻來看，濟南市空置的商品房大多為一年之內的待銷商品房，所占比例超過80%(見表5)。據(jù)2004年對76個開發(fā)項目的不完全統(tǒng)計，商品住宅空置面積萬平方米，空置套數(shù)為1488套。按銷售單價分，主要是單價在3000元以上的住宅空置量較大，占到了總空置套數(shù)的%；按建筑面積劃分，主要空置的是120平方米以上大戶型住宅，占到了總空置面積的%。由此可以看出，小戶型和低價商品房房源緊缺，戶型偏大、單價偏高從而造成房屋總價過高成為空置的主要原因?？傮w而言，從濟南市房地產開發(fā)規(guī)模、商品房價格水平、空置情況以及住宅使用面積等方面判斷，濟南房地產市場相對于全國以及其他同等規(guī)模的城市基本不存在泡沫現(xiàn)象，房地產市場發(fā)育是穩(wěn)健的，因而也是基本健康的。但是濟南市房地產市場也存在土地供求不平衡、商品房供求結構失衡、經濟適用房和廉租房體制啟動較慢、房地產市場秩序混亂、住宅產業(yè)化程度不高等一些急需解決的問題。表5商品住宅空置情形按當時銷售單價劃按當時銷售單價劃分2000元2000~2500以下2%按建筑面積劃分100~120平方米%120~140平方米80~100平方米<80平方米>140平方米3500元以上2500~30003000~3500%%%%%%%% (五)房地產業(yè)存在的要緊問題一、開發(fā)用地供給偏緊，土地供需矛盾加重“十五”期間每一年出讓土地面積呈遞減趨勢，土地供給明顯不足，“招、拍、掛”地塊的數(shù)量和規(guī)模都很有限，許多房地產公司在“等米下鍋”。結合濟南城市計劃進展情形看，“十一五”初期增量土地出讓放量仍可不能很多，以存量土地挖潛和集約利用為主。因此，“十一五”期間土地供需矛盾將繼續(xù)存在，并有擴大的趨勢。二、房價持續(xù)上升，房地產供需結構不均衡“十五”期間尤其是2003年下半年以來濟南市房價持續(xù)上升，2004年商品房價錢平均漲幅達到%。其要緊緣故是商品房市場供求失衡、開發(fā)量不足所致。多數(shù)消費者需要的小戶型、中低價位商品房明顯偏少，中高價位商品房供給相對偏多，占市場總量的一半以上。3、市場秩序不夠標準，違規(guī)開發(fā)問題突出，商品房質量有待提高“十五”期間房地產市場處于不斷發(fā)育的快速成長期，治理制度也處于變革和成立中，市場秩序不標準的現(xiàn)象不足為奇。部份開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經營中存在違法違規(guī)行為，未經審批許可即動工開發(fā)或提早預售；舊村改造項目大量進入市場，集資建房章法不明；開發(fā)商與中介企業(yè)之間、銷售方與買房者之間，存在著資質條件、信譽許諾、收費標準、法律責任不到位的問題。精品意識不足，商品房質量不高，住宅性能達標率較低，質量糾紛較多，因質量問題的投訴增多。4、住房供給體系尚未形成，低收入家庭住房保障明顯不足我市住房供給體系尚未形成，目前市場供給以均價在3500元/平米以上的中高級商品房為主體，經濟適用房打算實施困難，廉租房房源不足，房改房上市尚未完全放開，租賃市場不夠標準，這種住房供給狀況致使社會偏低收入家庭的住房問題不易解決，住房保障難以知足。五、政府職能轉變滯后和市場信息缺乏，難以知足企業(yè)和市場快速進展的要求政府對開發(fā)經營治理流程的改革相對滯后，項目審批花費時刻較長，阻礙項目開發(fā)周期；相關信息咨詢效勞和優(yōu)惠政策不到位，致使投資商的進展遭遇諸多困難。這無疑會阻礙濟南的房地產業(yè)的進展。同時，房地產市場供求兩邊信息不對稱，包括一級市場政府與開發(fā)商之間、二級市場開發(fā)商與購房者之間、三級市場二手房中介商與購房者之間，購買方信息不足，容易為交易行為留下隱患，引發(fā)糾紛。四、房地產業(yè)進展的機緣與挑戰(zhàn)黨的十六大明確提出21世紀頭20年是我國必需牢牢抓住而且能夠大有作為的重要戰(zhàn)略機緣期。房地產業(yè)作為關系國計民生的產業(yè)部門，“十一五”期間不僅其進展速度仍高于國民經濟的平均進展速度，而且其產業(yè)組織結構、產品結構、市場結構等都會發(fā)生一系列的重大轉變。濟南作為沿海經濟大省——山東省的省會城市，“十一五”期間房地產業(yè)的進展將會面臨一系列的機緣與挑戰(zhàn)。要緊表此刻以下幾個方面： (一)進展機緣1、區(qū)域經濟一體化以京津塘為中心的環(huán)渤海經濟區(qū)是我國進展迅速的三大經濟區(qū)之一。最近幾年來隨著經濟的進展及產業(yè)升級，空間拓展亦十分迅速。濟南地處該經濟區(qū)南翼，黃河下游南岸，成為承東啟西、連接南北的最重要的節(jié)點城市之一。因此，如何增強與經濟區(qū)內部其他城市間的分工聯(lián)系，尤其是增強與北京、天津等大經濟中心的產業(yè)分工聯(lián)系，迅速進展經濟，成為決定濟南發(fā)揮其阻礙力的關鍵因素，同時也決定著濟南房地產業(yè)的進展方向。而目前包括濟南在內的山東半島城市群建設，專門是濟南都市圈計劃的慢慢實施，將極大地增進并增強濟南與經濟區(qū)內部其他城市的聯(lián)系。因此，“十一五”期間，必然要適應環(huán)渤海經濟區(qū)的進展，尤其是區(qū)域性產業(yè)結構調整和大型基礎設施的建設要求，抓住這寶貴的進展機緣，增進濟南房地產業(yè)的進展。二、城市化與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌隨著濟南融入環(huán)渤海經濟區(qū)步伐的加速，和濟南節(jié)點城市地位的增強，其經濟進展速度必然加速。依照城市化進展規(guī)律，“十一五”期間，濟南城市化進展速度不該低于“十五”期間的進展速度。依照最新制定的《濟南城市計劃綱要》，2020年濟南城市化水平將達到65%左右。因此，“十一五”期間，城市化的快速進展成為濟南房地產業(yè)進展最要緊的前提條件之一。另一方面，濟南城鄉(xiāng)二元結構矛盾突出，城市擴展用地緊張等問題，將會在“十一五”期間加倍突現(xiàn)出來，因此，隨著科學進展觀的全面落實和構建和諧社會的慢慢開展，統(tǒng)籌和諧城鄉(xiāng)關系，將是濟南“十一五”期間社會經濟進展進程中將要著力解決的重大問題之一。適應這一要求，突出泉文化和景觀地產，進展更具人文特色和生態(tài)特色的房地產業(yè)，成為“十一五”期間房地產業(yè)進展的必然要求。3、城市產業(yè)結構調整依照城市進展時期理論，依照濟南產業(yè)結構現(xiàn)狀、經濟進展速度和人均收入等指標綜合判定，濟南現(xiàn)時期正處于工業(yè)化中期時期。產業(yè)結構將不可幸免地發(fā)生急劇地轉變，而依照濟南在環(huán)渤海經濟區(qū)所處的分工地位和應具有的城市功能，濟南在“十一五”期間的產業(yè)結構調整方向應當是在強化濟南第二產業(yè)(包括重工業(yè)部門)的基礎上，大力進展第三產業(yè)。由于房地產業(yè)不僅可以帶來較高的回報率，更能帶動數(shù)十種相關行業(yè)，尤其是金融、建筑、建材、裝飾等行業(yè)的發(fā)展。因此，房地產業(yè)必然成為“十一五”期間濟南重點進展的產業(yè)部門之一，其產業(yè)地位將會取得進一步提升。因此，順應產業(yè)結構演化的客觀規(guī)律，大力增進濟南房地產業(yè)的健康進展，將成為濟南“十一五”期間產業(yè)結構調整的必然選擇。4、城市整體計劃調整擴大城市計劃關于房地產業(yè)進展的重要性不言而喻。為了適應濟南城市進展的需要，最新的《濟南城市整體計劃綱要(2005年—2020年)》提出“2020年中心城人口規(guī)模為340萬人，建設用地規(guī)模操縱在330平方千米左右”。如此規(guī)模的新增可開發(fā)面積和如此規(guī)模的人口為濟南房地產業(yè)進展提供了龐大的空間舞臺。因此，適應城市計劃的要求，“十一五”期間增進房地產業(yè)快速健康進展，也成為濟南必然的選擇。2010年中心城人口達到340萬，意味著“十一五”期間每一年10萬的新增人口?！笆晃濉逼陂g城區(qū)面積將有50—60平方千米的增加空間，這對房地產業(yè)來講是一個寶貴的進展機緣。按照合理開發(fā)建設新區(qū)、有機疏解老城的原則，“十一五”中心城的建設重點將放在燕山新區(qū)和臘山新區(qū)。奧體中心和政務中心的建設將帶動燕山新區(qū)的商務辦公、體育休閑和居住地產的大規(guī)模開發(fā)，臘山新區(qū)將依托京滬高速鐵路樞紐進行商業(yè)物流地產和居住地產的開發(fā)。東部城區(qū)的郭店、孫村和彩石三個片區(qū)將以工業(yè)地產為主導，而西部城區(qū)將以進展教育地產、旅行地產為先導，慢慢帶動片區(qū)的進展。“十一五”期間以城市快速公交系統(tǒng)工程為龍頭、帶動道路系統(tǒng)建設和市政設施建設，為房地產業(yè)的進展提供了良好的硬件基礎。以城市景觀風貌帶的計劃、泉水資源的愛惜和利用、城市大氣環(huán)境改造、城市公共衛(wèi)生綜合整治等為重點的生態(tài)文明和社會文明建設將為廣大市民營造一個加倍方便、舒適、宜居、平安的人居環(huán)境。 (二)面臨挑戰(zhàn)1、城市區(qū)位競爭對濟南房地產業(yè)進展造成阻礙的競爭城市要緊來自兩個方向，一是來自南北交通干線的石家莊、徐州乃至臨沂等城市的競爭。由于這些城市恰處于濟南聯(lián)系南北大經濟中心的中間位置，因此，盡管其社會經濟競爭力水平低于濟南，但“中間機遇”區(qū)位，必然對濟南來自南北方的社會經濟機遇造成阻礙，進而對濟南商用地產造成競爭。二是來自省內膠濟沿線，尤其是青島、煙臺等沿海城市的發(fā)展。濟南雖然是省會城市，但內陸與沿海自然形成的人居環(huán)境差異、不具直接出?？诎兜娜觞c以及與京津大經濟中心相對弱化的分工聯(lián)系，使得濟南房地產業(yè)的發(fā)展更直接地面臨與這些沿海城市的競爭。沿海城市優(yōu)越的自然區(qū)位有利于發(fā)展景觀地產、旅游地產和生態(tài)住區(qū)，利于招商投資。事實上，自房地產業(yè)發(fā)展以來，這種不利的競爭格局就一直在加劇中。這種局面在“十一五”期間將會加倍顯現(xiàn)。二、城市綜合實力的競爭依照2004年中國城市競爭力報告，濟南城市綜合競爭力排名位次，在全國處于第18位，在環(huán)渤海經濟區(qū)西南部，濟南位次高于石家莊、邯鄲等鐵路沿線城市，而低于青島(第12位)。在全國，青島的環(huán)境競爭力處第6位，政府治理競爭力第5位、開放競爭力第6位，濟南已經遠不及青島，有的方面乃至低于煙臺、威海等城市。這種排序顯然有其現(xiàn)實的合理性，但這與濟南應當具有的阻礙并帶動魯西、冀南、蘇北、豫西北，連接環(huán)渤海與長三角經濟區(qū)，溝通黃河中下游的地位還不相符，目前尚未能力真正承擔起環(huán)渤海南翼重要的次級經濟中心的作用。由此阻礙到濟南房地產業(yè)的進展。相比之下，濟南社會經濟的活躍性較差，外向型程度較低，參與區(qū)域內部城市間分工程度不足等，受到來自省內青島、煙臺、威海等城市競爭的影響明顯，使得來自港、澳，日、韓等外資項目，甚至來自江浙等省的內資項目落戶濟南的機會減少。如此一來，濟南作為區(qū)內節(jié)點城市對房地產業(yè)的吸引力相對降低。因此，增強濟南城市綜合實力是發(fā)展房地產業(yè)的基礎。3、政府效勞效率的競爭政府治理部門審批速度、效勞效率和態(tài)度等是重要的投資軟環(huán)境，當前國內許多城市已經在政府效勞提速和效勞態(tài)度上發(fā)生了專門大的轉變，效勞型政府已經成為改善投資環(huán)境的重要因素。目前珠三角、長三角的城市和省內的青島、煙臺、威海等城市政府效勞效率已經明顯走在全國的前面，這也是這些城市投資活躍、經濟發(fā)達的重要緣故之一，濟南市與上述城市相較尚存在較大差距。由于房地產市場發(fā)育存在區(qū)域不同，房地產業(yè)步入了跨區(qū)域投資開發(fā)的時期，國內外許多大集團正在將投資向北方轉移。這些投資商看重的不僅是市場和城市的硬環(huán)境，更看重城市政府的效勞效率。因此濟南市亟需改變目前審批流程繁雜、審批時刻長、效勞效率低的問題，這不僅是城市形象和政府形象問題，更關系到濟南城市招商引資和經濟運行的效率，是城市競爭力的重要表現(xiàn)。 (三)宏觀調控與法制建設宏觀調控從手腕看是緊縮和擴張的動態(tài)統(tǒng)一，從目的看是避免大起大落的動態(tài)統(tǒng)一。在經濟上升時期，宏觀調控的著力點是操縱上升加速度和通貨膨脹，避免局部過熱演變成全面過熱，幸免過度繁榮和泡沫化；在經濟下降時期，宏觀調控的著力點是操縱下降加速度和通貨緊縮，避免局部過冷演變成全面過冷，幸免經濟滑坡和慢性衰退。因此，宏觀調控覆蓋整個經濟周期，既覆蓋上升期，又覆蓋下降期。只有將周期上升和下降兩個時期的宏觀調控統(tǒng)一路來，政府熨平經濟周期的作用才能發(fā)揮出來，才能真正實現(xiàn)延長經濟周期、促使國民經濟持續(xù)快速增加的目標。在2004年，國家為了控制投資過熱、防范金融風險而采取宏觀調控政策，控制出讓開發(fā)用地，抬高了開發(fā)貸款門檻。2005年，被喻為中國樓市的政策年，繼3月16日取消了實行多年的房貸優(yōu)惠利率后，房產新政持續(xù)出臺了國八點、國八條、七部委意見等，調控樓市的多項政策深刻地影響了整個房地產市場，穩(wěn)住了城市快速上漲的房價，隨后也使樓市出現(xiàn)了交易量明顯下降的觀望期。同時，房地產稅制改革、物權法(草案)的討論廣泛展開，完善法制、規(guī)范市場進入快車道。所有這些都將影響著我市“十一五”房地產業(yè)的進展狀態(tài)。這其中，機緣與挑戰(zhàn)并存。一、宏觀經濟走勢“十一五”期間，我國國民經濟將繼續(xù)維持快速增加勢頭，呈現(xiàn)“高增加、低通漲”的良好局面，我國經濟將進入溫和調整時期，使得要緊依托投資和凈出口需求拉動的經濟增加轉變成依托投資、消費和凈出口三大需求一起拉動的經濟增加，使得經濟進展要緊依托規(guī)模增加轉變成依托規(guī)模增加和質量、結構及效益的改善，我國經濟加速走上集約化進展的道路。“十一五”期間，我市將第一次碰到工業(yè)化與城市化進展的土地屏障，土地對我市經濟增加的制約，那么會推動我市工業(yè)化與城市化朝向加倍集約土地利用的方向進展，專門是推動濟南多數(shù)市圈的進展，因為只有采納“都市圈”模式才能最集約地利用土地。另外還會推動對城市建成區(qū)的再開發(fā)，確實是將大量低層建筑推倒重建成高層建筑，大幅度提高城市的開發(fā)強度，并結合產業(yè)升級，淘汰掉那些土地產出率低的工業(yè)與效勞業(yè)項目?？傊?，“十一五”期間我市經濟增加所碰到的新矛盾、新問題，會推動我市經濟加速走上集約化進展的道路，從而使“十一五”成為我市經濟在走向現(xiàn)代化進程中的重要轉型期。二、土地治理2003－2004年，增強土地治理的調控政策前后有：國土資源部發(fā)了《關于清理各類園區(qū)用地增強土地供給調控的緊急通知》，嚴格操縱土地供給總量；國務院出臺關于清理整頓開發(fā)區(qū)和增強建設用地治理的通知；國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關于繼續(xù)開展經營性土地利用權招標拍賣掛牌出讓情形執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)等。國有土地出讓“招、拍、掛”制度的確立，表現(xiàn)了公布、公正、公平的原那么，使開發(fā)商減少了取得土地的許多中間環(huán)節(jié)，實現(xiàn)了土地與資本的最直接結合，明顯提高了土地資源配置的效率，增強了土地市場秩序。采納“招、拍、掛”后的地價會上漲，資金不足、開發(fā)能力低的房地產開發(fā)企業(yè)將會慢慢被淘汰?！笆晃濉逼陂g國家將繼續(xù)土地的嚴格治理和關于農用地和大體農田的嚴格愛惜的政策，這關于快速進展的房地產業(yè)是一個超級嚴峻的挑戰(zhàn)，如何利用現(xiàn)行的土地政策、盤活存量土地、進展省地型房地產成為行業(yè)急需解決的問題。3、房地產金融房地產金融是對房地產開發(fā)業(yè)的強力支持，同時也要防范金融風險。合理運用房地產金融政策進行投資調控，是增進房地產業(yè)健康進展的有效手腕之一。把房地產住房抵押貸款的利率提高到正常的水平，目的是要遏制房地產商的短時間投機行為，讓消費者增強資金價錢風險的意識。加息改變了市場預期，有利于引導投資的合理流向，有利于遏制房地產業(yè)過熱苗頭，排除潛在金融風險，以實現(xiàn)房地產業(yè)持續(xù)健康進展。“十一五”期間國家將進展多層次的資本市場和完善房地產信托，增加房地產金融產品。只有完善房地產企業(yè)的長期融資渠道，才能形成租售并舉的住房市場，才能最終促使房地產健康進展。4、房地產開發(fā)經營2004年末公布了新修訂的《山東省會市房地產開發(fā)經營治理條例》。該治理條例提高了房地產開發(fā)企業(yè)的設立門坎；明確了房地產開發(fā)必需堅持政府總攬、市場導向、以項目帶開發(fā)的方針；對房地產開發(fā)項目的確立與取得、房地產項目的建設、房地產經營等作了相應的規(guī)定；第一次把住宅性能認定要求列入項目建設條件意見，依法實行《住宅產業(yè)化技術要求意見書》制度，該意見書與操縱計劃條件同時作為開發(fā)項目招標和土地出讓的必備條件。該條例的公布實施關于爾后標準治理省內房地產開發(fā)經營行為和市場秩序、提高商品房產品質量將起到重要作用。2005年4月頒布了《山東省商品房銷售條例》，嚴格執(zhí)行該條例，對于規(guī)范房地產銷售經營行為、理順市場秩序、保障購房者的權益，應具有重要意義。2005年5月，國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定自6月1日起禁止未竣工的已購預售商品房再行轉讓；對個人購買住房不足2年轉手交易的,取消了營業(yè)稅的優(yōu)惠。這一措施對于穩(wěn)定房價、抑制投機性需求、規(guī)范房地產市場起到了重要的作用。五、房地產稅制改革我國現(xiàn)行的房地產稅制，是1994年稅制改革后慢慢形成的，直接以房地產為課稅對象的稅種有5種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地利用稅、耕地占用稅、房產稅、契稅；與房地產聯(lián)系緊密的稅種有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、城市保護建設稅、教育費附加、我國房地產稅制存在諸多不完善之處，如流通環(huán)節(jié)稅費過多、重復征稅、征稅范圍過窄、計稅依據(jù)不合理等，全面的房地產稅改已是迫在眉睫。稅制改革的目標是構建一個科學的稅收結構，在“明租、正稅、清費”的前提下，適當調整征稅范圍，擴大稅基，合理計稅。通過開征統(tǒng)一標準的不動產稅、清理房地產行業(yè)收費、開征土地閑置稅、適時開征遺產稅和贈與稅等方法來完善我國房地產稅收體制，進一步表現(xiàn)稅收關于房地產業(yè)的宏觀調控職能和對社會財富再分派的調劑職能，并有助于提高土地和房產的利用效率，建設節(jié)約型社會。六、行政許可法《行政許可法》的公布為約束行政行為、為房地產業(yè)的健康和標準化進展提供了法律保障。第一，行政機關辦事效率的提高、行政許可時間的縮短，優(yōu)化了房地產投資環(huán)境，使得建立一個高效率的房地產市場成為可能。為了提高效率，從土地到規(guī)劃，再到建設管理和市場管理，各個環(huán)節(jié)的審批手續(xù)都進行了較大規(guī)模的調整，這有利于減小房地產企業(yè)管理成本，縮短房地產開發(fā)周期。第二，《行政許可法》中明確了有關聽證的規(guī)定。對于房地產業(yè)來說，凡涉及公眾利益的事件，必須在20日內組織聽證，行政機關不能再擅自替業(yè)主做主，而是必須通過聽證會聽取業(yè)主的意見，更大限度地保護了民眾利益，這要求政府的管理行為和房地產企業(yè)的經營行為要符合規(guī)范，體現(xiàn)“以人為本”。第三，監(jiān)查部門也將受監(jiān)督?！缎姓S可法》規(guī)定，實施行政監(jiān)察管理的部門，將把監(jiān)督檢查結果經監(jiān)查人員簽字交由專門部門記錄歸檔，以示對監(jiān)查結果的真實性和公正性負責，有利于減少監(jiān)查人員濫用職權。這將促使房地產行業(yè)更為透明、公正。7、物權法《中華人民共和國物權法(草案)》，是一部明確物的歸屬，保護物權，充分發(fā)揮物的效用，維護社會主義市場經濟秩序，維護國家基本經濟制度，關系人民群眾切身利益的民事基本法律草案。在這部共5編20章268條的草案中，涉及房地產行業(yè)的有包括建設用地使用權、業(yè)主身份及權利、拆遷補償、不動產登記等八項內容。該法一旦頒發(fā)實施，將對房地產業(yè)產生深遠影響。預計2006年出臺的《物權法》在規(guī)劃建設用地、不動產登記制度等方面做出規(guī)定，將達到進一步規(guī)范房地產市場、降低金融風險的目的。而對于征地與拆遷的合理補償、小區(qū)綠地與道路的權屬、土地使用權續(xù)期、建設用地收回等問題的規(guī)定會在一定程度上約束房地產開發(fā)商的行為，充分保護物權所有人利益。這要求開發(fā)商必須增強法五、“十一五”房地產業(yè)進展預測 (一)住宅需求預測住宅需求預測是房地產業(yè)進展預測的重要基礎。依照市房管部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2004年末，濟南市實有住宅面積6195萬平方米，依照中心城城區(qū)人口萬計算，人均住宅建筑面積為平方米。依照“十一五”房產治理進展預測，平均每一年人均住宅建筑面積增加平方米，2020年人均建筑面積達到平米，中心城城區(qū)人口將達到291萬左右。依照以上數(shù)據(jù)，計算得出：2005年中心城城區(qū)人口＝＋(291－)／6＝(萬人)2005年中心城城區(qū)住宅建筑面積=*+=6607萬平方米2010年中心城城區(qū)住宅建筑面積=291*=萬平方米進而計算得到“十一五”期間中心城城區(qū)住宅需求總量==萬平方米考慮到中心城范圍內非商品住宅和違規(guī)違章住宅建設(含集資建房、舊村改造住宅及其非法銷售量、違規(guī)違章不具有銷售條件的商品住宅)并未列入房產治理部門備案記錄，這部份需求量也占到必然比例，因此取這部份不參與房產記錄住宅的阻礙系數(shù)為，取得“十一五”中心城住宅需求總量為萬平方米，年均需求量為萬平方米。 (二)商業(yè)用房需求預測商業(yè)用房包括商鋪、寫字樓(及辦公樓)等，商業(yè)用房需求預測依據(jù)的基礎歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)是全市分年度增量商業(yè)用房銷售面積交易量，那個交易量是全市數(shù)據(jù)，但用于市區(qū)中心城商業(yè)用房需求預測，需要作區(qū)域修正。表61998~2004年市區(qū)中心城商業(yè)用房新增有效需求量米單位：萬平方年年份1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年市域交易量區(qū)域修正系數(shù)市區(qū)需求量 (說明：受統(tǒng)計資料限制，市區(qū)中心城商業(yè)用房銷售面積通過區(qū)域修正系數(shù)修正取得，區(qū)域修正系數(shù)=市轄區(qū)新動工面積/市域新動工面積)依照預測數(shù)據(jù)，采納最小二乘法得出商業(yè)用房需求量自回歸預測模型為:Y=+(相關系數(shù)R=)式中，Y為商業(yè)用房有效需求量，t為時間變量，以1998年為起點，1998年時t=1，1999年時t=2，2000年時t=3，由此類推。根據(jù)該模型預測得到“十一五”期間市區(qū)中心城商業(yè)用房有效需求量。考慮到城市化加速、市場經濟進一步發(fā)育和產業(yè)結構調整使第三產業(yè)加速進展的阻礙，因此，我市“十一五”期間商業(yè)用房有效需求總量還應有所增加。那個地址取修正系數(shù)為，計算取得“十一五”期間我市商業(yè)用房有效需求總量為275萬平米，平均每一年需求量為55表7“十一五”商業(yè)用房新增有效需求預測結果單位：萬平方米年年份2006年2007年2008年2009年2010年合計預測值修正值3644546576275 (三)土地需求預測土地需求是指為知足住宅、商業(yè)和其它用途等的需求而需要的開發(fā)用地的需求量，因此，土地需求預測能夠依照住宅需求和商業(yè)用房需求預測結果和必然的開發(fā)強度指數(shù)進行推算?！笆晃濉逼陂g我市每一年土地需求預測可依據(jù)下式為基礎進行推算：L=Y1/R1+Y2/R2式中：L為住宅和商業(yè)用房所需要的開發(fā)用地量，Y1為住宅需求總量，Y2為商業(yè)用房需求總量，R1為住宅開發(fā)區(qū)片的開發(fā)強度指數(shù)(相當于地塊容積率)，按照計算，R2為商用地產開發(fā)區(qū)片開發(fā)強度指數(shù)，按照計算。即L=Y1/+Y2/將前述預測的“十一五”期間住宅需求量和商業(yè)用房需求量代入上式，計算取得“十一五”期間我市住宅和商業(yè)用房所需開發(fā)用地總量為萬平方米，再加上工業(yè)用途等其它用地需求，我市“十一五”期間房地產開發(fā)用地需求總量在3000萬平方米左右，平均每一年的需求量為600萬平方米左右。 (四)房地產投資規(guī)模預測依照前述進展現(xiàn)狀分析，濟南市的房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比例明顯偏低，增加速度也一直低于全國平均水平。在“十一五”期間寶貴的進展機緣眼前，應該加速房地產投資開發(fā)的步伐。依照與國內其他城市的對照，“十一五”期間濟南市市轄區(qū)房地產投資開發(fā)維持不低于平均20%的增加率是一個合理的進展速度，故采納增加率預測方式進行預測，預測公式如下：Y=121*(1+20%)n其中，Y為“十一五”期間某年房地產開發(fā)投資量，121為基期2005年的房地產開發(fā)投資統(tǒng)計量，20%為“十一五”期間房地產投資開發(fā)平均增加速度，n為時刻序列，其中2006年n取1，2007年n取2，依次類推。通過上述公式，計算得到“十一五”時期市區(qū)房地產開發(fā)投資總量為億元，年均開發(fā)投資億元，到2020年房地產開發(fā)投資要達到億元，具體結果如表所示。表8“十一五”房地產開發(fā)投資量預測結果單位：億元年年份2006年2007年2008年2009年2010年合計投資開發(fā)量六、“十一五”房地產業(yè)的進展目標和要緊任務 (一)進展目標“十一五”正處于我國房地產業(yè)進展周期的上升期，我市生產總值將按12％的增加速度持續(xù)快速增加，又恰逢濟南城市整體計劃修編完成，開發(fā)投資能量增加釋放，房地產業(yè)將進入持續(xù)快速進展期。“十一五”期間房地產開發(fā)投資達到1100億元，建設各類衡宇2800萬平方米，住宅2400萬平方米，其中經濟適用住房420萬平方米；城市居民人均住房利用面積由2005年的19.8平方米提高到2020年的24平方米，年人均增加0.8平方米；物業(yè)治理總面積達到5500萬平方米，其中住宅面積達4500萬平方米，物業(yè)治理的覆蓋率達70%，小區(qū)成立業(yè)主大會的比率達65%；大力進展節(jié)能省地型住宅，新建商品住宅性能認定率達到60%，新建住宅嚴格實施節(jié)能65%的設計標準。一、增加投資規(guī)模，調整產品結構“十一五”時期我市房地產投資規(guī)模將由2005年的121億元增至2020年的300億元左右，年增加率為20%左右；房地產產品結構應有明顯改善，形成以住宅為主體、商鋪與寫字樓并舉、工業(yè)物業(yè)市場慢慢擴大的局面；在商品住宅(增量)開發(fā)中，總價款為中低價位的商品房產品應成為市場供給的主體，改變目前商品住宅總價整體偏高的局面，形成中低價位商品房、經濟適用住房、高級商品房比例和諧的住房供給體系，加速領秀城、田園新城等大型居住區(qū)的建設；進展節(jié)能省地型住宅，住宅供給向“高(層)、小(面積)、好(品質優(yōu))”的方向進展。二、知足商品房需求，提高居住水平我市中心城“十一五”期間新增住宅需求總量約在2400萬平方米左右，新增商業(yè)用房需求總量約在275萬平方米左右，新增工業(yè)物業(yè)需求量約為50~70萬平方米。因此，為知足各類房地產需求，“十一五”期間中心城房地產開發(fā)總量(建筑面積)至少應達到2725萬平方米，考慮到城市化進程的要求，較樂觀的目標應在2800萬平方米?！笆晃濉逼陂g我市居民居住條件繼續(xù)改善，按每一年人均住宅利用面積增加0.8平方米，2020年城市居民人均住房利用面積提高到24平方米。3、增加土地開發(fā)供給，力爭供求平穩(wěn)為了適應我市國民經濟和社會進展對各類房地產日趨增加的需要，“十一五”期間我市房地產開發(fā)用地需求總量約為3000萬平方米(合45050畝)，平均每一年房地產開發(fā)用地需求為600萬平方米(約9010畝)。但是，現(xiàn)行國家控制的土地年度供應指標，無法滿足上述需要。為此，要通過多種途徑千方百計增加房地產開發(fā)用地的供應量，力爭供求平衡。如挖掘現(xiàn)有存量國有土地，加強清理閑置土地；發(fā)展高層建筑，大幅度提高開發(fā)地塊的容積率；作為重要戰(zhàn)略，每年向外地市購買用地指標；城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，并村建樓，縮減農村居民點擴張對農用地的壓力等。 (二)要緊任務1、優(yōu)化人居環(huán)境，推進安康居住工程，滿足中低收入家庭住房需求人居環(huán)境是建設和諧社會的物質載體，優(yōu)化人居環(huán)境是落實科學進展觀、推動城市現(xiàn)代化的起點和落腳點。為此，要進一步增強城市道路和市政基礎設施建設，克服市政基礎設施不足的開發(fā)瓶頸，增加集中供熱和供氣的面積；利用泉水主題和歷史文化名城優(yōu)勢，計劃建設泉生態(tài)主題公園和歷史文化名人主題公園，建設市區(qū)生態(tài)廊道；鼓舞房地產開發(fā)商建設生態(tài)居住小區(qū)，提高小區(qū)住宅性能和景觀計劃設計水平；繼續(xù)推動物業(yè)治理的市場化、專業(yè)化，為民眾營造一個優(yōu)良的人居環(huán)境。建設和諧社會，安居樂業(yè)，安居在先。推進安康居住工程(包括中低價商品房、進展的主攻方向。大力增加中低價商品房市場供應。中低收入家庭是社會的主體，擁有一處住宅或改善居住條件是他們的迫切要求，但是目前市場結構不合理，缺少相應中低價位的房源，這使中低收入家庭解決住房問題的需求得不到滿足。為此，“十一五”時期必需將減緩中低收入家庭的住房問題作為房地產業(yè)一項突出任務和系統(tǒng)工程來抓，要加大對中低價商品房項目的招商建設治理力度，實行項目產品限價招商和必然的優(yōu)惠條件。重視拆遷安置房建設。拆遷安置房是配合城市改建項目、保障拆遷安置居民住房的定向開發(fā)的商品房，尤其在市場上中低價商品房產品供應不足的形勢下，拆遷安置房的開發(fā)建設十分必要，應優(yōu)先安排計劃。在當前城市化進程加快、舊城改造任務重、房屋拆遷量較大的情況下，要著重加大中低價位、中小戶型安置住房的建設力度，集中解決城市公益性項目和基礎設施項目、棚戶區(qū)、危舊房改造所需的拆遷安置用房。安置住房的建設要通過招標確定開發(fā)建設單位，確保以微利價格向被拆遷戶銷售。推進經濟適用房建設管理。按照政府統(tǒng)一協(xié)調、市場運作的原則，多渠道、多形式建設經濟適用住房，加快推進張馬片區(qū)等經濟適用住房的建設。嚴格經濟適用住房的申請、審批、公示制度，落實各項優(yōu)惠政策，優(yōu)先落實經濟適用住房用地，把集資建房納入經濟適用住房統(tǒng)一管理，保證“十一五”期間的經濟適用住房建設任務圓滿完成。建立和完善廉租住房制度。根據(jù)我市經濟發(fā)展情況及最低收入家庭的住房情況，合理確定保障水平，適時擴大廉租住房的保障范圍，提高廉租住房保障標準。保障方式以發(fā)放租賃住房補貼為主，實物配租、租金核減為輔，不斷完善保障方式。要通過實物配租的方式，向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他急需救助的家庭提供住房，滿足其基本的住房需求。進一步激活并規(guī)范房地產二手房市場。二手房買賣和租賃市場是整個房地產市場不可或缺的重要部分，應不斷規(guī)范二手房市場的供求機制，支持住房消費換代升級，加快省直房改房發(fā)證和上市進度，不斷擴大二手房源，增加中低收入家庭選擇住房的機會。同時，消費升級也促進商品房市場需求的擴大。二、成立房地產開發(fā)項目庫，提高產業(yè)招商投資效率依照“統(tǒng)一計劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設”的開發(fā)原那么，《山東省會市房地產開發(fā)經營治理條例》明確了房地產開發(fā)必需堅持政府總攬、以市場為導向、以項目帶開發(fā)的方針，依照城市計劃和進展的需要確信開發(fā)項目，依照開發(fā)項目選址開發(fā)地塊，再將地塊、物業(yè)開發(fā)類型、配套條件、計劃設計要求、乃至商品房銷售限價等要求統(tǒng)一包裝成具體的開發(fā)項目，成立房地產開發(fā)項目儲蓄庫，用于招標招商。與單純的土地出讓相比，根據(jù)房地產開發(fā)項目儲備庫進行招標招商開發(fā)，有利于綜合開發(fā)和及時配套，有利于招商引資，有利于項目的開發(fā)管理，有利于加快對安居工程項目的合理選址，有利于房地產開發(fā)年度計劃的實施，有利于城市經營和城市規(guī)劃的實施，有利于綜合改善社區(qū)人居環(huán)境。在城市空間資源緊缺的形勢下，更能顯示出項目庫的優(yōu)越性?！笆晃濉逼陂g要增強對房地產開發(fā)項目的治理，應該盡快成立房地產開發(fā)項目庫制度，為房地產投資開發(fā)企業(yè)選擇房地產開發(fā)項目提供效勞。房地產開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃,以土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃為依據(jù)，會同規(guī)劃、土地等行政主管部門制定房地產開發(fā)計劃，存量土地和增量土地的開發(fā)都必須先列入房地產開發(fā)項目庫，在實施房地產開發(fā)計劃時提取并推出招商項目。未納入項目庫的項目和開發(fā)用地不得隨意開發(fā)建設。項目庫建成后，房地產開發(fā)主管部門根據(jù)年度開發(fā)計劃和市場需求情況，每季度或者每半年從中選擇一批房地產項目進行招商建設，這樣可以很好地加強房地產開發(fā)的計劃性和有序性，有效防止新開工項目的失控。房地產開發(fā)項目庫建成之后，要充分利用項目庫的計劃與調節(jié)功能，使房地產開發(fā)商及時了解我市未來房地產開發(fā)總量與節(jié)奏，減少政府部門與房地產開發(fā)商之間的信息不對稱，激活房地產開發(fā)市場的良性競爭，提高產業(yè)的招商投資效率。3、依托“四沿”開發(fā)，增進中心城區(qū)形成房地產業(yè)新的隆起帶依照“大計劃、大整合、大建設、大進展”要求，實施沿經十路、沿鐵線路、沿小清河、沿黃河“四沿”帶動戰(zhàn)略，拓展城市進展空間，優(yōu)化產業(yè)進展載體，以線帶點推動重點片區(qū)開發(fā)建設，形成連接東西、輻射南北、表現(xiàn)區(qū)域性中心城市功能和都市景觀特色的城市進展帶和生態(tài)景觀帶，以此增進中心城區(qū)形成房地產開發(fā)新的隆起帶。 (1)沿經十路強化經十路進展主軸作用，依照整體布局、組團進展、生態(tài)隔離、東西串聯(lián)的原那么，在90千米道路雙側及縱深范圍內，調整優(yōu)化現(xiàn)狀布局，計劃建設產業(yè)新區(qū)，形成現(xiàn)代制造業(yè)兩翼展開、效勞業(yè)中部集聚、文體設施合理散布，融會經濟、社會、交通、景觀、居住等功能為一體的主體進展帶。圍繞提升城市形象和效勞功能，高標準開發(fā)燕山、臘山新區(qū)，高水平改造老城區(qū)，計劃建設高級居住組團和效勞設施，增進房地產、金融、信息、商貿業(yè)有序進展，進一步突出區(qū)域性中心城市綜合效勞特色和現(xiàn)代化都市景觀特色。 (2)沿鐵線路以綜合整治增進開發(fā)為重點，加速京滬、膠濟鐵路城區(qū)路段沿線開發(fā)，增進形成新的城市景觀帶和產業(yè)進展聚集區(qū)。加速城區(qū)鐵路沿線綜合整治，拆除破舊建筑，增強美化綠化，弄好形象建設。在沿現(xiàn)有鐵路干線(京滬線和膠濟線)的改造整治策略中，應在緊鄰現(xiàn)有鐵路干線的東南側增設雙軌輕軌客運公交線，其輕軌站點將借助綠化景觀帶形成新的城市進展節(jié)點。在鐵路沿線雙側，計劃建設交通道路、綠化隔離帶和景觀設施，帶動重點片區(qū)建設開發(fā)。以拆遷安置房、中低檔商品房和經濟適用房為要緊建設方向，加速黨家莊、白馬山、段店立交周邊地帶、濟南火車站周邊地帶、北園路以北沿線路段等片區(qū)建設，增進房地產業(yè)進展?！笆晃濉睍r期，率先啟動火車站周邊的官扎營、北坦、寶華街等街區(qū)的改造開發(fā)工程，計劃建設站北廣場，帶動鐵路以北效勞業(yè)的進展和人居環(huán)境的改善。發(fā)揮臨近鐵路、公鐵聯(lián)運的綜合優(yōu)勢，在擔山屯、郭店周圍建設物流園區(qū)，別離形成東部和西部物流集散地。 (3)沿小清河推動“南水北調”濟南段建設和小清河流域綜合治理等重要水利工程，加速市區(qū)水系整理，弄好小清河及沿岸開發(fā)建設，把小清河流域建設成為集防洪澆灌、旅行參觀、娛樂休閑、商貿效勞為一體的綠色景觀長廊和效勞業(yè)進展帶。高起點、高標準治理開發(fā)小清河，拓展河道寬度，加大治污截污力度，綠化美化沿河景觀，弄好東部華山水景園、西部藥山風光園的計劃開發(fā)，以此帶動小清河綠色景觀帶建設，突出娛樂休閑和生態(tài)旅行功能，形成新的生態(tài)旅行產業(yè)帶，成為泉城特色風貌帶的有機組成部份。依托小清河兩岸存量土地多、開發(fā)本錢低、增值空間大的優(yōu)勢，以匡山、無影山、黃臺等片區(qū)為重點，踴躍進展具有不同檔次功能的房地產業(yè)，合理布局小清河沿河商貿設施即商用物業(yè)的進展，突誕生活效勞功能，帶動人口和產業(yè)集聚。 (4)沿黃河完善跨河交通設施和防洪興利水利設施，變懸河之害為進展之利，推動鵲山龍湖建設開發(fā)，構筑城市北跨的橋頭堡，東聯(lián)濟陽黃河河段，建成集生態(tài)農業(yè)、娛樂休閑、旅行參觀、防洪澆灌于一體的生態(tài)風貌帶、自然景觀帶和旅行產業(yè)帶，以生態(tài)環(huán)境的全然改善，吸引城市產業(yè)和人口北上轉移，實現(xiàn)中心城區(qū)北跨進展。以黃河北展寬區(qū)為主體，融合鵲山水庫及黃河沉沙池，依照“河湖輝映、山島龍行、曠野阡陌、城水融合”的鵲山龍湖計劃布局，踴躍進展生態(tài)旅行和生態(tài)農業(yè)，構建人居示范生態(tài)社區(qū)，帶動文化娛樂、休閑購物、餐飲住宿等產業(yè)的進展。加速整合鵲山龍湖和沿黃旅行資源，沿市域66千米標準化堤防帶狀展開，弄好表現(xiàn)黃河文化、齊魯文化景觀設施建設，形成與險工石壩、黃河河道、綠色堤防渾然一體的黃河參觀旅行帶。在高速繞城北環(huán)線之內，以濟南化工園為載體，承接市區(qū)傳統(tǒng)產業(yè)轉移，計劃建設桑梓店、崔寨物流中心，增進黃河北新城區(qū)加速形成。4、推動住宅性能認定，進展節(jié)能省地型房地產推動住宅性能認定，提升新建住宅區(qū)的綜合品質，進展節(jié)能省地型房地產，是建設全面小康社會和節(jié)約型社會的必然選擇；推動住宅性能認定，也是住宅產業(yè)化的重要組成部份?！笆晃濉逼陂g，要以住宅性能認定為沖破口，全面推動住宅產業(yè)化。依照建設部要求，近期要以《濟南市住宅性能認定工作實施方案》為依據(jù)，不斷加大住宅性能認定工作力度。增強對A級住宅性能認定的宣傳工作，依托首批A級住宅試點項目的示范帶動作用，擴大A級住宅覆蓋面。通過住宅性能認定，進一步提高住宅的計劃設計水平和施工、監(jiān)理水平，增強對新材料、新技術、新工藝、新設備的推行，慢慢形成系列化開發(fā)、規(guī)?；a、商品化供給、社會化效勞的生產、供給體系，實現(xiàn)住宅建設的標準化、工業(yè)化、部品化和集約化，從而優(yōu)化住宅產業(yè)的各個環(huán)節(jié)，增進住宅技術進步，加速住宅建設從粗放型向集約型轉變，加速住宅產業(yè)現(xiàn)代化的進程。發(fā)展節(jié)能省地型建筑、建設節(jié)約型社會是克服資源瓶頸、符合國情市情的產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。房地產業(yè)的資源消耗多，走節(jié)能省地型的節(jié)約化道路勢在必行。就節(jié)地來說，應該加強城鄉(xiāng)規(guī)劃的引導和調控，促進城鎮(zhèn)發(fā)展用地合理布局，實現(xiàn)房地產開發(fā)用地的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌；應在我市大力提倡建設高層、小戶型、較大規(guī)模的商品住宅項目，在開發(fā)項目的規(guī)劃設計條件中，對容積率既要確定上限，也要確定下限，在規(guī)劃許可范圍內一定要提高建筑容積率，充分合理利用地上和地下空間。要不斷提高住宅建設的科技含量，研究開發(fā)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材的技術，使新技術、新工藝、新設備、新材料盡快得以應用，要采用保溫隔熱性能良好的墻體材料，應用新型供熱空調技術，開展供熱體制和熱量計量改革。要積極采用新型建筑體系，推廣應用高性能、低材耗、可再生循環(huán)利用的建筑材料，提高建筑品質，延長建筑物使用壽命，努力降低對建筑材料的消耗。要節(jié)約用水，在公共建筑、居住社區(qū)和住宅設施建設中大力推廣節(jié)水器具和污水處理中水回用技術，增強居民節(jié)水意識。五、標準城郊房地產業(yè)，實現(xiàn)土地開發(fā)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌我市市區(qū)國有土地資源吃緊、地價高漲，而郊區(qū)空間相對開闊，土地開發(fā)本錢較低。在城區(qū)龐大需求的差遣下，近兩年近郊區(qū)集體土地的非法占用和以舊村改造名義進行的房地產開發(fā)呈蔓延之勢。這種非法占用和開發(fā)嚴峻沖擊了耕地愛惜，嚴峻擾亂了房地產市場秩序，嚴峻阻礙了城市計劃的實施，嚴峻偷逃稅費并滋長腐敗，對城市以后進展留下了隱患，這種現(xiàn)象必需取得制止和標準。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌是城市帶動郊區(qū)、實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化和促進城市化發(fā)展的根本策略，土地利用和土地開發(fā)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的重要內容，是制止非法占用和開發(fā)近郊區(qū)集體土地的有效手段，是當前我市發(fā)展所面臨的重要課題。土地開發(fā)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌應該解決以下問題：一是郊區(qū)農村民居的改造升級和節(jié)地，二是制止近郊區(qū)非法占用和開發(fā)房地產，三是有機整合農村居民點、促進郊區(qū)的城市化，四是保障郊區(qū)農民利益并提高生活水平，五是促進現(xiàn)代城市文明向郊區(qū)的擴散，讓失地農民真正融入到城市化進程中去。為此，我市“十一五”期間需要城鄉(xiāng)治理制度創(chuàng)新，需要城市運營的沖破。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌土地開發(fā)的進展方向是，以認真調研為基礎，以城市經營為主導，使城市計劃與城市運營相結合，停止舊村改造模式，以政府為主導，大規(guī)模歸并村落并按城市綜合住區(qū)要求計劃建設特色新市鎮(zhèn)。由政府選定機構進行前期運作，對被征地村民研究制定商品住宅安置與分年度補償和社會保障相結合的妥帖方案，對被征土地進行統(tǒng)一計劃、綜合配套、招標開發(fā)。新市鎮(zhèn)組團的發(fā)展，要符合濟南大都市區(qū)的空間發(fā)展要求，并有產業(yè)布局的合理匹配，能承接主城區(qū)部分職能的外遷。從城鄉(xiāng)互補出發(fā)，可降低開發(fā)成本，克服市場壁壘，取得協(xié)作效益，形成良性循環(huán)，最終實現(xiàn)區(qū)域發(fā)展的整體效益。為此，需要實施進一步的發(fā)展策略，一是促進土地資源向土地資本的轉變，這是降低城市化成本的基本出路；二是促進農民身份向股民身份的轉變，使失地農民長期獲利以消除其后顧之憂；三是促進人力資源向人力資本的轉變，通過職業(yè)培訓提升農民素質和從事第二、三產業(yè)的能力；四是促進民間儲蓄向民間銀行的轉變，用于投資擴大生產、房地產開發(fā)和創(chuàng)造就業(yè)機會。加強房地產城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，構建濟南南部山區(qū)生態(tài)發(fā)展區(qū)，適度滿足進城農民和出城市民對商品住宅的需求。六、實現(xiàn)房地產開發(fā)區(qū)片的合理布局實現(xiàn)房地產開發(fā)區(qū)片的合理布局，能夠使城市功能分區(qū)日趨合理有序，有利生產，方便生活，節(jié)約社會本錢，有助于構建和諧社會和節(jié)約社會，也有助于成立房地產開發(fā)項目庫。要實現(xiàn)房地產開發(fā)區(qū)片的合理布局，房地產開發(fā)主管部門必需與城市計劃主管部門緊密協(xié)作，與城市計劃和諧一致。房地產開發(fā)區(qū)片的合理布局應遵循以下原那么：①堅持與城市整體計劃相和諧原那么。置此我市修編城市整體計劃的機會，將房地產開發(fā)布局與居住、工業(yè)、公共設施等各專項計劃相結合，合理布局各個開發(fā)區(qū)片。②堅持土地集約利用原那么?？茖W用地、節(jié)約用地、合法用地，優(yōu)化城市用地結構，進展節(jié)能省地型住宅和公共建筑，增加高層建筑區(qū)。③堅持“統(tǒng)一計劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的原那么。要停止舊村改造，實行并村綜合開發(fā)；配套基礎設施建設要先行，據(jù)此確信房地產開發(fā)的空間時序。(1)住宅開發(fā)區(qū)片布局依據(jù)進展目標中的住宅需求規(guī)模，“十一五”期間我市擬重點開發(fā)建設的住宅項目約有63個區(qū)片，共占地約萬畝，計劃總建筑面積約3800萬平米。主城區(qū)：老城區(qū)實施“中疏”策略，適當操縱居住人口容量、建筑容量，增加綠色空間和活動場所，改善社區(qū)建筑風格和空間尺度的和諧，美化生活環(huán)境。同時也要挖潛存量土地，改造閑置用地和利用率低的用地，實施危舊房改造，改造內環(huán)線之內及周圍的棚戶區(qū)、低洼區(qū)，完善房地產配套設施，改善居民居住條件。將二環(huán)路之內及周圍的村居搬遷改造，將位置優(yōu)越、經營狀況不行、污染較重的工廠和倉儲區(qū)置換為居住用地，對原有土地進行開發(fā)建設，實現(xiàn)土地的優(yōu)化配置?！笆晃濉逼陂g主城區(qū)的住宅開發(fā)項目將涉及的要緊區(qū)片是(以代表序號為序)：R63臘山居住區(qū)等51個區(qū)片。新區(qū)：西部城區(qū)以長清城區(qū)改造和新建居住區(qū)為主，“十一五”期間住宅開發(fā)R56長清文昌片區(qū)、R57城關西居住區(qū)、R58城關東南部居住區(qū)等7個區(qū)片。東部城區(qū)以新建居住區(qū)為主，“十一五”期間住宅開發(fā)項目將涉及R18唐冶新城、R19章錦居住(2)商用地產開發(fā)布局濟南市目前已經形成了泉城路—大觀園商圈、洛口商圈、西市場商圈、文化路商圈、山大路—洪樓商圈、英雄山商圈等幾個比較成熟的商圈。依照整體計劃的商業(yè)設施布局，將形成市級商業(yè)中心和副中心、地域級商業(yè)中心、社區(qū)級商業(yè)中心三級布局結構，即提升擴大泉城路市級商業(yè)主中心和建設燕山、臘山、唐冶、崮山四個市級商業(yè)副中心、18個地域商業(yè)中心、和結合居住區(qū)建設形成約60個社區(qū)商業(yè)中心，以后商業(yè)地產開發(fā)將以此為空間開發(fā)導向。依據(jù)發(fā)展目標中的商業(yè)地產需求規(guī)模，“十一五”期間我市擬重點開發(fā)建設的商用地產(包括商鋪、寫字樓、物流等)項目將散布于28個區(qū)位，共計占地6914畝，要緊集中在經十路沿線、濟濼路沿線、老城區(qū)和東、西部新城區(qū)的核心地帶。具體包括：、C6汽車配件廠6個片區(qū)；濼口商圈的C11濼口商業(yè)區(qū)、C12濼安路商業(yè)區(qū)、南新街9個片區(qū)，中心城西部的C7飼料批發(fā)市場、C8文莊、C19擔山屯、C20西沙王莊4個片區(qū)，C25長清高校科技園和C26長清經濟技術開發(fā)區(qū)商業(yè)區(qū)兩個片區(qū)，主城區(qū)東部及東部城區(qū)的C21汽車城地塊、C27韓倉物流園、C2