河南某項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略案及銷(xiāo)售推廣方案

盡精微至廣大興隆國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)策略案寫(xiě)在前面……2011興隆國(guó)際面臨怎樣的目標(biāo)和挑戰(zhàn)

項(xiàng)目檢視Part1興隆國(guó)際是怎樣的項(xiàng)目?項(xiàng)目背景1.項(xiàng)目總指標(biāo)規(guī)劃總用地面積：44481㎡

總建面積：15568.4㎡

其中商業(yè)：43307.4㎡

住宅：88906㎡

地下：23419㎡

停車(chē)位：400個(gè)容積率：2.0

綠地面積：33982㎡

綠化率：38.2%項(xiàng)目檢視—興隆國(guó)際價(jià)值梳理項(xiàng)目位于長(zhǎng)垣縣老城區(qū)，衛(wèi)華大道東段。屬于傳統(tǒng)居住區(qū)的核心地帶。項(xiàng)目規(guī)劃15萬(wàn)平米，其中商業(yè)4.3萬(wàn)平米，同時(shí)規(guī)劃有高層住宅、沿街底商、商業(yè)內(nèi)街等，屬于大型建筑綜合體。戶型空間設(shè)計(jì)合理，有利于后期銷(xiāo)售。得天獨(dú)厚的人居優(yōu)勢(shì)和巨大的體量，具備長(zhǎng)垣綜合大盤(pán)的先天優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目檢視—興隆國(guó)際開(kāi)發(fā)狀況

項(xiàng)目圍墻已經(jīng)到位規(guī)劃方案已進(jìn)入公示階段項(xiàng)目規(guī)劃圖紙已進(jìn)入定稿期項(xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)辦理周期不詳項(xiàng)目施工周期不詳項(xiàng)目拆遷正常進(jìn)行中項(xiàng)目形象推廣前期進(jìn)行中項(xiàng)目檢視—興隆國(guó)際形象檢視我們隨機(jī)采訪了40組有購(gòu)意向購(gòu)房客戶，他們對(duì)興隆國(guó)際提出這樣的看法：“位置不錯(cuò)，屬于老城區(qū)的傳統(tǒng)居住區(qū)”！是個(gè)大盤(pán)，有住宅、商業(yè)等，但是感覺(jué)前期形象樹(shù)立不夠到位，檔次沒(méi)有樹(shù)立起來(lái)。由于位于老城區(qū)周邊配套比較沉舊，但商業(yè)氛圍比新區(qū)要好。前期證件不全，口碑沒(méi)有得到有效的傳播?！d隆國(guó)際尚未建立項(xiàng)目整體形象，且形象偏低。興隆國(guó)際具備了高端住宅基本潛質(zhì)（地段/規(guī)劃）但是隨著行業(yè)政策的調(diào)控和其他因素的影響項(xiàng)目整體概念尚未建立，且整體形象不夠鮮明商業(yè)體量較大，為項(xiàng)目全面發(fā)展帶來(lái)巨大困難項(xiàng)目檢視總結(jié)那么興隆國(guó)際推出意味著什么？產(chǎn)品規(guī)劃:高層/中式簡(jiǎn)約風(fēng)風(fēng)格建筑立立面如何贏得項(xiàng)項(xiàng)目的全面面勝利？現(xiàn)有的規(guī)劃劃和優(yōu)勢(shì)是是否足夠支支持我們的的勝利？我們和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的差差異點(diǎn)何在在？我們必須立立足全國(guó)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)和長(zhǎng)垣房房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局客觀、實(shí)事事求是的尋尋求機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)企劃思考點(diǎn)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)剖析Part2樓市政策解解讀2011年樓市政策策盤(pán)點(diǎn)2011年是中國(guó)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)控之之年。2011年上半年，，調(diào)控政策策進(jìn)一步升升級(jí)和加深深。本輪房房地產(chǎn)調(diào)控控以1月26日的“國(guó)八條”拉開(kāi)序幕，，近40個(gè)城市實(shí)施施限購(gòu)，600多個(gè)城市出出臺(tái)房?jī)r(jià)控控制目標(biāo)；；上海、重重慶房產(chǎn)稅稅試點(diǎn)改革革“靴子”落地；貨幣幣政策持續(xù)續(xù)收緊，信信貸政策更更加嚴(yán)厲。。加大保障障房建設(shè)財(cái)財(cái)政投入。。堅(jiān)持和完完善土地出出讓招拍掛掛制度，確確保保障房房用地供給給。2013房地產(chǎn)策劃劃設(shè)計(jì)大全全，300G移動(dòng)圖書(shū)館館！專(zhuān)業(yè)地地產(chǎn)智庫(kù)、、淘寶雙鉆鉆信用“限購(gòu)令”漸行漸“深”1月26日《國(guó)務(wù)院辦公公廳關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步做好好房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)控工工作有關(guān)問(wèn)問(wèn)題的通知知》發(fā)布，規(guī)定定各直轄市市、計(jì)劃單單列市、省省會(huì)城市和和房?jī)r(jià)過(guò)高高、上漲過(guò)過(guò)快的城市市，在一定定時(shí)期內(nèi)，，要從嚴(yán)制制定和執(zhí)行行住房限購(gòu)購(gòu)措施。并并要求在2月中旬之前前，出臺(tái)住住房限購(gòu)實(shí)實(shí)施細(xì)則。。2月16日北京市出臺(tái)臺(tái)落實(shí)“國(guó)八條”的樓市調(diào)控控細(xì)則，要要求在北京京市沒(méi)有住住房的非本本市戶籍家家庭在北京京購(gòu)房，須須提供連續(xù)續(xù)5年以上繳納納社會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)及個(gè)人所所得稅的證證明。這是是迄今為止止全國(guó)最為為嚴(yán)厲的限限購(gòu)政策，，之后全國(guó)國(guó)各主要城城市“限購(gòu)令”陸續(xù)出臺(tái)。。2月21日石家莊版“限購(gòu)令”出臺(tái)，對(duì)已已擁有1套住房的石石家莊戶籍籍居民家庭庭限購(gòu)1套住房(含新建商品品住房和二二手住房)；對(duì)已擁有有2套及以上住住房的石家家莊戶籍居居民家庭、、擁有1套及以上住住房的非石石家莊戶籍籍居民家庭庭、無(wú)法提提供1年(含)以上納稅證證明或社會(huì)會(huì)保險(xiǎn)繳納納證明的非非石家莊戶戶籍居民家家庭，暫停停在石家莊莊市內(nèi)五區(qū)區(qū)、高新區(qū)區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)購(gòu)房。“限購(gòu)令”出臺(tái)后石家家莊樓市成成交量持續(xù)續(xù)低迷。6月20日有媒體報(bào)道道稱(chēng)，地方方政府迫于于財(cái)政壓力力頻頻試探探樓市限購(gòu)購(gòu)政策，并并稱(chēng)北京正正在研究調(diào)調(diào)整限購(gòu)政政策，并有有望在今年年年底前放放松對(duì)高端端項(xiàng)目的限限購(gòu)。6月21日針對(duì)“北京市正在在研究放寬寬限購(gòu)政策策，擬放寬寬對(duì)高端項(xiàng)項(xiàng)目的限購(gòu)購(gòu)”的傳言，北北京市住房房和城鄉(xiāng)建建設(shè)委員會(huì)會(huì)負(fù)責(zé)人明明確表示，，有關(guān)北京京正研究放放寬樓市限限購(gòu)的消息息不實(shí)。7月12日國(guó)務(wù)院常務(wù)務(wù)會(huì)議研究究部署繼續(xù)續(xù)加強(qiáng)房地地產(chǎn)調(diào)控工工作，提出出房?jī)r(jià)上漲漲過(guò)快的二二三線城市市也要采取取必要的限限購(gòu)措施，，二三線城城市的限購(gòu)購(gòu)政策首次次被明確。。限購(gòu)令影響響鄭州新版“限購(gòu)令”出臺(tái)已經(jīng)數(shù)數(shù)月有余，，政策效果果和對(duì)樓市市的影響已已經(jīng)顯現(xiàn)。。限購(gòu)之下下，鄭州樓樓市成交量量大幅下挫挫，房?jī)r(jià)也也出現(xiàn)小幅幅滑落。但但“限購(gòu)令”的影響遠(yuǎn)不不止這些，，它對(duì)居民民的消費(fèi)行行為也產(chǎn)生生了深遠(yuǎn)影影響。限購(gòu)購(gòu)之下，人人們的消費(fèi)費(fèi)心態(tài)發(fā)生生了重大改改變，改善善型需求放放棄“過(guò)渡”，“一步到位”成為市場(chǎng)主主流。只要“從緊緊的貨幣政政策”和和限購(gòu)令政政策沒(méi)有改改變，房地地產(chǎn)市場(chǎng)目目前的局面面就不可能能出現(xiàn)根本本性的扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。宏觀政策下下房地產(chǎn)市市場(chǎng)的表現(xiàn)現(xiàn)形式：市場(chǎng)需求繼繼續(xù)下降，，市場(chǎng)觀望望情緒濃厚厚1房?jī)r(jià)將進(jìn)一一步回歸理理性，成交交量下滑2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)融資資金金緊縮，行行業(yè)進(jìn)一步步洗牌3因此，在宏宏觀政策沒(méi)沒(méi)有出現(xiàn)根根本調(diào)整時(shí)時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)將不不會(huì)出現(xiàn)破破冰之旅，，2011年度內(nèi)，房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將持續(xù)處處于市場(chǎng)調(diào)調(diào)整期，成成交量肯定定萎縮，價(jià)價(jià)格也會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生一定的的波動(dòng)。2011年房地產(chǎn)政政策分析大勢(shì)判斷：：在宏觀政政策沒(méi)有出出現(xiàn)根本調(diào)調(diào)整之前，，房地產(chǎn)市市場(chǎng)將逐步步回歸理性性。市場(chǎng)表現(xiàn)：：新政對(duì)長(zhǎng)長(zhǎng)垣市場(chǎng)的的影響表現(xiàn)現(xiàn)緩慢，政政府未出臺(tái)臺(tái)地方細(xì)則則，從年初初全國(guó)市場(chǎng)場(chǎng)來(lái)看，整整體房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)觀望望情緒濃厚厚，出現(xiàn)量量跌價(jià)挺現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)，市場(chǎng)場(chǎng)成交低迷迷。2營(yíng)銷(xiāo)手法：：受新政策策影響，打打破市場(chǎng)觀觀望，降價(jià)價(jià)已成為市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)主主調(diào)，各種種各樣的促促銷(xiāo)手段層層出不窮。。4市場(chǎng)趨勢(shì)：：2011年長(zhǎng)垣房地地產(chǎn)市場(chǎng)將將面臨政策策的適應(yīng)及及調(diào)整期，，經(jīng)歷10年土地成交交的高峰期期，未來(lái)供供應(yīng)量將持持續(xù)走高。。1客戶演變：：受新政策策影響，投投資客戶逐逐漸淡出市市場(chǎng)，主要要以剛性自自住、改善善型需求客客戶為主，，客戶購(gòu)房房逐漸理性性，越來(lái)越越關(guān)注項(xiàng)目目的品質(zhì)及及性?xún)r(jià)比。。3大勢(shì)研判長(zhǎng)垣發(fā)展概概況城市概況：：長(zhǎng)垣縣位于于河南省東東北部，居居鄭州、新新鄉(xiāng)、安陽(yáng)陽(yáng)、濮陽(yáng)、、開(kāi)封、菏菏澤等城市市群中心，，全縣國(guó)土土面積1051平方公里，，耕地86萬(wàn)畝，轄8鎮(zhèn)6鄉(xiāng)4個(gè)辦事處，，599個(gè)行政村，，人口80萬(wàn)人。先后后被命名為為“中國(guó)廚廚師之鄉(xiāng)””、“中中國(guó)防腐蝕蝕之都”、、“中國(guó)起起重機(jī)械之之鄉(xiāng)”。城市定位：：近年來(lái)，長(zhǎng)長(zhǎng)垣縣認(rèn)真真落實(shí)科學(xué)學(xué)發(fā)展觀，，堅(jiān)持“民民營(yíng)立縣、、特色興縣縣”，確立立了“建設(shè)設(shè)一個(gè)體系系”（現(xiàn)代代產(chǎn)業(yè)體系系），實(shí)施施“一個(gè)戰(zhàn)戰(zhàn)略”（實(shí)實(shí)施項(xiàng)目引引資雙帶動(dòng)動(dòng)戰(zhàn)略），，提升“一一個(gè)載體””的工作思思路，大力力轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展方式式，躋身中中國(guó)中部百百?gòu)?qiáng)縣、被被評(píng)為國(guó)家家級(jí)衛(wèi)星縣縣城、省級(jí)級(jí)園林城市市、全國(guó)十十佳全民創(chuàng)創(chuàng)業(yè)示范縣縣、全國(guó)最最具投資潛潛力中小城城市。交通概況：：長(zhǎng)垣縣地理理位置優(yōu)越越，交通發(fā)發(fā)達(dá)，居鄭鄭州新鄭國(guó)國(guó)際機(jī)場(chǎng)1小時(shí)20分鐘車(chē)程。。新（鄉(xiāng)））菏（澤））鐵路橫穿穿東西，大大（慶）廣廣（州）、、濟(jì)（河南南濟(jì)源）東東（山東東東明）兩條條高速公路路在境內(nèi)十十字交匯，，京港澳和和連霍高速速擦境而過(guò)過(guò)，省道308線、213線貫穿全境境，高速公公路、鐵路路連通山東東半島交通通網(wǎng)。600公里半徑輻輻射人口達(dá)達(dá)5億之眾。經(jīng)濟(jì)：2011年全縣地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值值完成143.7億元，同比比增長(zhǎng)15%。規(guī)模以上上工業(yè)增加加值57.4億元，增長(zhǎng)長(zhǎng)25.7%。財(cái)政一般般預(yù)算收入入突破5億元，增長(zhǎng)長(zhǎng)15.7%。全社會(huì)固固定資產(chǎn)投投資150.7億元，增長(zhǎng)長(zhǎng)3.4%。社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售總總額32.4億元，增長(zhǎng)長(zhǎng)19.9%。城鎮(zhèn)居民民人均可支支配收入12690.8元，增長(zhǎng)13.3%；農(nóng)民人均均純收入7263.4元，增長(zhǎng)15.7%。各項(xiàng)存款款余額146億元，較年年初增長(zhǎng)20%；各項(xiàng)貸款款余額91.2億元，較年年初增長(zhǎng)34.8%實(shí)際利用市市外資金21.1億元、外資資2464萬(wàn)美元。實(shí)實(shí)施千萬(wàn)元元以上項(xiàng)目目209個(gè)，完成投投資66.5億元。被評(píng)評(píng)為“中原原最具投資資價(jià)值縣(市、區(qū)）““。工業(yè)：衛(wèi)華集團(tuán)、、河南礦山山、新鄉(xiāng)礦礦山、中原原圣起4家企業(yè)起重重機(jī)銷(xiāo)售額額進(jìn)入全國(guó)國(guó)前十強(qiáng)。。衛(wèi)華集團(tuán)團(tuán)榮獲“國(guó)國(guó)家認(rèn)定企企業(yè)技術(shù)中中心”，““寶起”等等3個(gè)商標(biāo)入選選中國(guó)馳名名商標(biāo)。起起重機(jī)械、、衛(wèi)生材料料及醫(yī)療器器械行業(yè)分分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)售收入160億元、60億元，同比比增長(zhǎng)18%、16%；起重機(jī)械械行業(yè)增速速高于全國(guó)國(guó)平均水平平10個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)業(yè)：農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施進(jìn)一步步完善，新新增有效灌灌溉面積和和旱澇保收收田各3000畝、節(jié)水灌灌溉面積1.2萬(wàn)畝，糧食食總產(chǎn)達(dá)72.8萬(wàn)噸，連續(xù)續(xù)七年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)增產(chǎn)。城市面貌：：新建改建城城鄉(xiāng)道路47條，新增城城市供水管管網(wǎng)35公里、燃?xì)鈿夤芫W(wǎng)10公里，建成成容園等綠綠地游園19處，改造棚棚戶區(qū)22.7萬(wàn)平方米，，完成了中中水回用工程，，建立了““數(shù)字城管管”服務(wù)平平臺(tái)，“新新城杯”競(jìng)競(jìng)賽蟬聯(lián)全全市第一，，順利通過(guò)國(guó)國(guó)家衛(wèi)生縣縣城屆滿復(fù)復(fù)審。新開(kāi)開(kāi)工新型農(nóng)農(nóng)村社區(qū)15個(gè)，完成建建筑面積110萬(wàn)平方米，，同步推進(jìn)進(jìn)了拆舊復(fù)復(fù)墾工作。。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)區(qū)：開(kāi)工建設(shè)基基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目75個(gè)，完成投投資12.4億元。新入入駐千萬(wàn)元元以上工業(yè)業(yè)項(xiàng)目41個(gè)，完成投投資19.5億元。深深化起重重工業(yè)園園區(qū)管理理體制改改革，服務(wù)務(wù)職能進(jìn)進(jìn)一步增增強(qiáng)。被被工信部部命名為為“國(guó)家家新型工工業(yè)化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)示范范基地。宏觀市場(chǎng)場(chǎng)分析長(zhǎng)垣縣房房地產(chǎn)市市場(chǎng)綜述述長(zhǎng)垣的房房地產(chǎn)主主要有以以下幾個(gè)個(gè)部分組組成：自自建房、、經(jīng)濟(jì)適適用房和和商品房房產(chǎn)在這這三種房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中，自自建房主主要集中中在老城城區(qū)內(nèi)，，建筑形形式多為為獨(dú)家獨(dú)獨(dú)院，外外觀陳舊舊，以長(zhǎng)長(zhǎng)垣原著著居民為為主，因因政府大大力發(fā)展展浦西新新區(qū)，因因此商品品房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房主要要集中在在新區(qū)，，投放量量呈逐年年增加的的趨勢(shì)。。從城市發(fā)發(fā)展的眼眼光來(lái)看看，長(zhǎng)垣垣市的建建設(shè)速度度是令人人吃驚的的，幾年年的時(shí)間間，長(zhǎng)垣垣的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)已經(jīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的的飛躍。。使長(zhǎng)垣垣從一個(gè)個(gè)古老的的縣城慢慢慢轉(zhuǎn)變變?yōu)楝F(xiàn)代代化的新新城。長(zhǎng)垣樓盤(pán)盤(pán)分布長(zhǎng)垣的房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目大致致分布在在浦北板板塊、浦浦西板塊塊、中心心板塊、、東南板板塊、浦浦東板塊塊。浦西板塊塊：代表樓樓盤(pán)有億億隆·歐洲小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、食博博園四期期、衛(wèi)華華世紀(jì)城城、美景景天誠(chéng)、、華泰花花園，新新增樓盤(pán)盤(pán)宏瑞園園等6個(gè)樓盤(pán)浦北板塊塊：代表項(xiàng)項(xiàng)目有新新宇新城城、公園園2080、望族公公館，計(jì)計(jì)3個(gè)樓盤(pán)中心板塊塊：代表項(xiàng)項(xiàng)目?jī)|隆隆中央公公館、宏宏力新新村,計(jì)2個(gè)樓盤(pán)東南板塊塊：代表樓樓盤(pán)：億億隆家天天下、容容園、麗麗水花園園、玫瑰瑰苑、東東方富地地、圣起起新村、、富景苑苑、豫龍龍花園，，計(jì)8個(gè)樓盤(pán)浦東板塊塊：代表樓樓盤(pán)有浦浦東花園園長(zhǎng)城城金典長(zhǎng)長(zhǎng)城華華庭,計(jì)3個(gè)樓盤(pán)浦北板塊浦西板塊中心板塊東南板塊浦東板塊項(xiàng)目規(guī)模模：片區(qū)內(nèi)地地塊相對(duì)對(duì)較大，，以大體體量項(xiàng)目目為主，，建筑規(guī)規(guī)模較大大，區(qū)域域內(nèi)環(huán)境境較好。。該區(qū)域主主要樓盤(pán)盤(pán)：億隆·歐洲小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、食博博園四期期、衛(wèi)華華世紀(jì)城城、美景景天誠(chéng)、、華泰花花園、宏宏瑞園等等建筑類(lèi)型型：高層、多多層主力戶型型：130㎡㎡左右三房房、150㎡㎡——170㎡㎡左右四房房主力價(jià)格格：3500元/㎡左右主力客戶戶：公務(wù)員、、企事業(yè)業(yè)單位工工作人員員、生意意人以及及部分老老城區(qū)客客戶長(zhǎng)城大道道宏力大道道浦西板塊塊：該區(qū)域是是長(zhǎng)垣樓樓盤(pán)較多多的區(qū)域域，樓盤(pán)盤(pán)品質(zhì)較較高，市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量較大大，是未未來(lái)市重重點(diǎn)發(fā)展展的區(qū)域域，消費(fèi)費(fèi)者已形形成一定定認(rèn)可度度，市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量量將進(jìn)一一步增大大，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)也將更更加激烈烈。2013房地產(chǎn)策策劃設(shè)計(jì)計(jì)大全，，300G移動(dòng)圖書(shū)書(shū)館！專(zhuān)專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)智庫(kù)、、淘寶雙雙鉆信用用浦北板塊塊：目前蒲北北板塊開(kāi)開(kāi)發(fā)程度度相對(duì)于于其他板板塊較低低，但由由于行政政事業(yè)單單位的集集聚作用用，這一一板塊必必將產(chǎn)生生巨大的的發(fā)展?jié)摑摿?，不不可低估估。?xiàng)目規(guī)模模：片區(qū)內(nèi)土土地供應(yīng)應(yīng)適中，，以中大大型項(xiàng)目目為主，，講究質(zhì)質(zhì)量，品品質(zhì)、生生活、影影響力。。該區(qū)域主主要樓盤(pán)盤(pán)：新宇新城城、公園園2080，望族公公館。建筑類(lèi)型型：高層、多多層該區(qū)域內(nèi)內(nèi)主要樓樓盤(pán)：新宇新城城、公園園2080，望族公公館主力戶型型：114-140㎡左右三房房、138-168㎡四房主力價(jià)格格：3200-3600元/平米之間間。主力客戶戶：公務(wù)員，，私營(yíng)業(yè)業(yè)主，教教師，醫(yī)醫(yī)生、家家庭年收收入5萬(wàn)元以上上。蒲城大道道宏力大道道長(zhǎng)城大道道中心板塊塊：該區(qū)域整整體開(kāi)發(fā)發(fā)量較小小，可用用土地較較少，配配套相對(duì)對(duì)齊全。。宏力新新村和中中央公館館是這個(gè)個(gè)區(qū)域的的亮點(diǎn)。。項(xiàng)目規(guī)模模：片區(qū)內(nèi)可可用土地地較少。。但地塊塊相對(duì)較較大，屬屬于老城城區(qū)改造造，以大大體量項(xiàng)項(xiàng)目為主主，建筑筑規(guī)模較較大，區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境境較好，，周邊生生活配套套齊全。。該區(qū)域內(nèi)內(nèi)主要樓樓盤(pán)：億隆中央央公館、、宏力力新村建筑類(lèi)型型：多層、小小高層主力戶型型：106-150㎡左右三房房，140-170㎡左右四房房主力價(jià)格格：宏力5100-5300元/㎡主力客戶戶：市區(qū)內(nèi)高高薪階層層。宏力大道道長(zhǎng)城大道道桂陵大道道東南板塊塊：目前東南南板塊開(kāi)開(kāi)發(fā)程度度較大，，同時(shí)期期內(nèi)有多多個(gè)樓盤(pán)盤(pán)入市，，競(jìng)爭(zhēng)力力較大。。項(xiàng)目規(guī)模模：東南板塊塊土地供供應(yīng)充足足，大體體量項(xiàng)目目較多，，建筑規(guī)規(guī)模較大大，配套套相對(duì)薄薄弱。區(qū)域內(nèi)主主要樓盤(pán)盤(pán)：億隆家天天下、容容園、麗麗水花園園、玫瑰瑰苑、東東方富地地、圣起起新村、、富景苑苑、豫龍龍花園建筑類(lèi)型型：多層、小小高層等等產(chǎn)品。。主力戶型型：130㎡㎡左右三房房、150㎡㎡左右四房房主力價(jià)格格：3000—3500元/平米左右右主力客戶戶：項(xiàng)目周邊邊客群為為主巨人大道道桂陵大道道浦東板塊塊：隨著長(zhǎng)垣垣新區(qū)西西移，浦浦東的房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展就相相對(duì)慢了了些，老老城區(qū)的的配套相相對(duì)完善善，但不不及新城城區(qū)迸發(fā)發(fā)的能量量。項(xiàng)目規(guī)模模：片區(qū)內(nèi)地地塊相對(duì)對(duì)較大，，城中村村改造較較多，以以大體量量項(xiàng)目為為主，建建筑規(guī)模模較大，，周邊生生活配套套想多成成熟。該區(qū)域內(nèi)內(nèi)主要樓樓盤(pán)：浦東花園園長(zhǎng)城城金典長(zhǎng)長(zhǎng)城華華庭建筑類(lèi)型型：多層、小小高層等等產(chǎn)品。。主力戶型型：100㎡㎡左右兩房房，140㎡㎡左右三房房主力價(jià)格格：2800—3200元/平米主力客戶戶：區(qū)域內(nèi)周周邊客戶戶桂陵大道道長(zhǎng)城大道道長(zhǎng)垣樓市市——小結(jié)整體樓市市：各板塊發(fā)發(fā)展不均均衡，西西區(qū)、南南區(qū)為城城市的重重點(diǎn)發(fā)展展區(qū)域，，商品房房投入量量逐步加加大，周周期短、、去化量量大，需需求旺盛盛；中心心城區(qū)為為高端樓樓盤(pán)集聚聚區(qū)，城城東房地地產(chǎn)發(fā)展展?jié)摿ο嘞鄬?duì)較小小；產(chǎn)品：市場(chǎng)定位位產(chǎn)品多多樣，核核心城區(qū)區(qū)土地供供應(yīng)量較較小，建建筑形態(tài)態(tài)以高層層為主；；西南新新區(qū)受城城市南移移東擴(kuò)規(guī)規(guī)劃影響響，發(fā)展展較快，，產(chǎn)品形形象佳；；出現(xiàn)部部分投資資型產(chǎn)品品，但受受?chē)?guó)家宏宏觀調(diào)控控影響，，剛性需需求產(chǎn)品品成為市市場(chǎng)大勢(shì)勢(shì)；130㎡㎡左右三房房及較大大戶型面面積四房房以及區(qū)區(qū)內(nèi)多元元配套成成為市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展主主要趨勢(shì)勢(shì)；價(jià)格：08年以來(lái)，，住宅市市場(chǎng)價(jià)位位在逐步步提升，，西南城城區(qū)價(jià)格格提升最最快。推廣：高端項(xiàng)目目以形象象和優(yōu)質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品推推廣為主主，低端端項(xiàng)目推推廣力度度以及形形象推廣廣較少。。重點(diǎn)樓盤(pán)盤(pán)解讀個(gè)案解析析-浦東花園園2期基本簡(jiǎn)介1.基本情況：新汽車(chē)站與東長(zhǎng)城大道308交叉，奧起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。0373--87778882.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：共20棟樓均為11層小高層、最小戶型119㎡、3.主力戶型：136.37㎡、119.45-136.37㎡4.核心賣(mài)點(diǎn)：建筑風(fēng)格、水景、景觀等營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度1.工程進(jìn)度：主體起了6層2.營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度：認(rèn)購(gòu)日：8月17日，開(kāi)盤(pán)日期未定3.媒介策略：戶外媒體投放力度較大，主要體現(xiàn)在候車(chē)亭和道旗上4.銷(xiāo)售均價(jià)：3200元/㎡綜合點(diǎn)評(píng)浦東花園2期“東區(qū)”崛起在長(zhǎng)垣軸之上，傲然將308線，長(zhǎng)城大道，新汽車(chē)站，長(zhǎng)城商貿(mào)等環(huán)視左右，地理位置優(yōu)越，交通四通八達(dá)，全面掌控城市發(fā)展方向。浦東花園“東區(qū)”是集大型商業(yè)街，花園電梯，洋房于一體的高檔生活住宅區(qū)。奧起地產(chǎn)潛心力作，地理位置優(yōu)越，社區(qū)配套完美，宜居，宜商，宜投資，無(wú)限的升值空間，新老客戶的真誠(chéng)期待。經(jīng)典戶戶型型鑒賞賞基本簡(jiǎn)介1.基本情況：長(zhǎng)城大道與博愛(ài)路交匯處、富美地產(chǎn)有限公司。0373--80755552.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：共計(jì)400畝，間距35，綠化率為40%；3.主力戶型：110-125㎡（三房）、90-130㎡（三房）、,120㎡.營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度1.優(yōu)惠措施：一次性付款優(yōu)惠50元/㎡；按揭優(yōu)惠30元/㎡2.銷(xiāo)售進(jìn)度：8月26日開(kāi)盤(pán)3.銷(xiāo)售價(jià)格：尚未開(kāi)盤(pán)、認(rèn)籌：五千抵一萬(wàn)4.核心賣(mài)點(diǎn):公園2008，公園里的地中海，400畝大公園，雙學(xué)校，主題酒店綜合點(diǎn)評(píng)400畝恢宏地中海建筑群，集合多層、洋房、電梯公館、畫(huà)廊高層等諸多產(chǎn)品線；50000㎡醉湖美景，180000㎡地中海園林景觀；長(zhǎng)垣實(shí)驗(yàn)二小意向重磅入駐。個(gè)案解析析-富美。公公園2080基本簡(jiǎn)介1.基本情況：長(zhǎng)垣大道與巨人大道交匯處。開(kāi)發(fā)商為河南省華垣實(shí)業(yè)有限公司2.基本數(shù)據(jù)：共88畝、15棟樓、均價(jià)3200元、剩尾盤(pán)。3.主力戶型：126.6㎡～145.5㎡（三房）營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度1.優(yōu)惠措施：目前按揭優(yōu)惠1%、一次性?xún)?yōu)惠3%2.銷(xiāo)售狀況：2012年3月開(kāi)盤(pán)；采用的是坐銷(xiāo)的銷(xiāo)售方式。3.銷(xiāo)售均價(jià)：3200元/㎡；4.核心賣(mài)點(diǎn)：成熟、現(xiàn)房相綜合點(diǎn)評(píng)

玫瑰苑主要以多層為主、小高層住宅、臨街商鋪等組成。戶型設(shè)計(jì)從70~300平方的時(shí)尚二室、尊貴三室、奢華四室、闊耀五室、多種面積、多種戶型。多層高層住宅均為中央式冷暖空調(diào)。個(gè)案解析析-玫瑰苑基本簡(jiǎn)介1.基本情況：宏力大道與張金路交匯處，南蒲辦事處新農(nóng)村投資有限公司；總占地：1100畝。現(xiàn)銷(xiāo)售Ⅲ期。電話：0373—8624603營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度新農(nóng)村改造項(xiàng)目。只賣(mài)商鋪，住宅不對(duì)外，商鋪Ⅲ期剩余20套，共50套。綜合點(diǎn)評(píng)南蒲新區(qū)，黃金交叉口的完美社區(qū)。780畝的三普?qǐng)@林綠化，五星級(jí)酒店配套，資優(yōu)物業(yè)管理，20萬(wàn)平方米的商場(chǎng)配套隨時(shí)為您提供生活所需。精明的商人知道人旺財(cái)更旺。南蒲社區(qū)直轄10個(gè)行政村，18個(gè)自然村，南蒲社區(qū)的巨大商機(jī)勢(shì)必不可限量。南蒲新貴位于宏力大道，貫穿中心，交通便捷，四通八達(dá)。房?jī)r(jià)相比其他樓盤(pán)價(jià)格較低。個(gè)案解析析-南蒲新貴貴基本簡(jiǎn)介1.基本狀況：長(zhǎng)垣縣巨人大道與修德路交叉口，長(zhǎng)垣縣金源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地面積400畝、地上車(chē)位、暖氣、天然氣、3.主力戶型：120㎡—140㎡（三室）營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度1.營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度：08.10.1開(kāi)盤(pán)09.12.31交房2.銷(xiāo)售狀況：一期現(xiàn)房，已售70%左右，二期為期房，已開(kāi)始認(rèn)籌。3.銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)3000元/㎡、起價(jià)2750元/㎡4.核心賣(mài)點(diǎn)：區(qū)位、外立面、戶型綜合點(diǎn)評(píng)400畝宏觀大盤(pán)，依傍巨人大道；南鄰500米寬城市綠化帶，西依400米體育公園；新古典主意建筑風(fēng)格，精雕細(xì)琢的建筑品質(zhì)；89—158平米經(jīng)典戶型，5米至寬客廳；奢華氣派辦公樓，1500㎡品牌幼兒園。

個(gè)案解析析-東方富地地基本簡(jiǎn)介1.基本狀況：河南長(zhǎng)垣巨人大道與懷德路交匯處開(kāi)發(fā)商：新鄉(xiāng)市圣起開(kāi)發(fā)有限公司電話：0373—80886662.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：規(guī)劃用地面積：62984平米，總建筑面積12萬(wàn)平米。3.主力戶型：130㎡—160㎡（三室）營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度1.營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度：剩幾十套尾盤(pán)，最小130㎡3.銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)3100元/㎡4.核心賣(mài)點(diǎn)：地下停車(chē)場(chǎng)、定制式物業(yè)管理、標(biāo)準(zhǔn)化施工要求、地下溫泉。綜合點(diǎn)評(píng)圣起新村位于長(zhǎng)垣縣工業(yè)園區(qū)，毗鄰城市主干道巨人大道。另有國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街、業(yè)主專(zhuān)屬豪華會(huì)所、地下停車(chē)場(chǎng)等社區(qū)配套，以及接受定制式服務(wù)的物業(yè)管理。標(biāo)準(zhǔn)化施工要求，鋼筋、水泥、涂料等全部采用國(guó)內(nèi)知名品牌。1400米地下溫泉、700米地下礦泉飲用水。120—320平米人居戶型，戶戶朝陽(yáng)，南北通透；均設(shè)有超大景觀陽(yáng)臺(tái)。超寬樓間距。個(gè)案解析析-圣起新村村基本簡(jiǎn)介1.基本狀況：長(zhǎng)垣縣南環(huán)路與巨人大道交匯處開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)垣縣豫龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷(xiāo)售電話：0373—80877772.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地面積30畝，共5棟樓3.主力戶型：120㎡—150㎡（三房）營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度1.銷(xiāo)售狀況：尚未認(rèn)籌2.銷(xiāo)售價(jià)格：預(yù)計(jì)均價(jià)2800左右3.核心賣(mài)點(diǎn)：地下溫泉、酒店式公寓物業(yè)綜合點(diǎn)評(píng)地下式集體供暖；地下1400米溫泉全年恒定53度以上；全現(xiàn)澆樓板抗御強(qiáng)震；酒店物業(yè)一體化；金角銀邊，核心生活廣場(chǎng)；地下商場(chǎng)，讓生活休閑隨心所欲。個(gè)案解析析—豫龍花園園基本簡(jiǎn)介1.基本狀況：長(zhǎng)垣縣南環(huán)路與巨人大道交匯處南200米開(kāi)發(fā)商：河南廣鑫職業(yè)有限公司電話：0373—21550002.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：總占地面積500畝；共分四期，現(xiàn)銷(xiāo)售第三期。3.戶型主力：120㎡—155㎡（三室）營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度1.優(yōu)惠措施：認(rèn)籌：五千抵一萬(wàn)。開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠5%。2.銷(xiāo)售進(jìn)度：第三期開(kāi)始認(rèn)籌。一期二期已銷(xiāo)售完畢。3.銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)3000元左右4.核心賣(mài)點(diǎn)：實(shí)力品牌、黃金地段、奢華配套、精雕戶型。綜合點(diǎn)評(píng)廣鑫。麗水花園以其超高的綠化率使小區(qū)每景皆美景。24小時(shí)保安、保潔、綠化維修、監(jiān)控。所有建筑均用全現(xiàn)澆頂建造，外墻保溫，雙層玻璃。兩室，三室，四室、戶型精雕細(xì)琢，超寬樓間距、觀景陽(yáng)臺(tái)、飄窗設(shè)計(jì)。個(gè)案解析析-廣鑫。麗麗水花園園基本簡(jiǎn)介1.基本狀況：長(zhǎng)垣大道與桂陵大道交匯處北100m電話：0373—8826666開(kāi)發(fā)商：河南廣鑫置業(yè)有限公司2.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地面積500畝、3.主力戶型：110㎡—160㎡（三室）營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度1.優(yōu)惠政策：一次性?xún)?yōu)惠5%2.銷(xiāo)售進(jìn)度：共分四期、一期分兩次開(kāi)盤(pán)、10.1第二次開(kāi)盤(pán)、現(xiàn)一期正在銷(xiāo)售中3.銷(xiāo)售價(jià)格：3500元/㎡綜合點(diǎn)評(píng)超50萬(wàn)㎡別墅級(jí)電梯洋房，全情打造集多層電梯洋房、小高層、高層闊景豪宅，高端購(gòu)物中心于一體的城市人居典范。地暖供暖，電梯入戶。24小時(shí)物管服務(wù)。個(gè)案解析析-廣鑫。容容園公園園基本簡(jiǎn)介1.基本狀況：長(zhǎng)垣縣桂陵大道與北環(huán)路交叉口開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)垣縣金豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司電話基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地面積460畝、樓間距30米3.主力戶型：110㎡—150㎡（三室）4.配套設(shè)施：幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、人民醫(yī)院、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、體育中心幼兒園，實(shí)驗(yàn)小學(xué)，大型購(gòu)物廣場(chǎng)，人民醫(yī)院，體育中心5.核心賣(mài)點(diǎn)：區(qū)域位置、配套與物業(yè)、建筑與結(jié)構(gòu)、戶型與設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度均價(jià)3100元/㎡正在認(rèn)籌，尚未開(kāi)始銷(xiāo)售。綜合點(diǎn)評(píng)坐擁北環(huán)與桂陵大道交匯處，城市北延擴(kuò)展的重心，升值潛力的發(fā)展。采用生態(tài)自然式景觀，超寬樓間距，有多層小高層等建筑形態(tài)圍合而成。周邊設(shè)有幼兒園，實(shí)驗(yàn)小學(xué)，中學(xué)，大型購(gòu)物廣場(chǎng)。多層采用全景觀澆板樓。戶型設(shè)計(jì)合理緊湊，實(shí)用。個(gè)案解析析-金豪府邸邸大體來(lái)看看，長(zhǎng)垣垣的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很很激烈，，同等品品質(zhì)，同同一區(qū)域域內(nèi)的樓樓盤(pán)很多多，很容容易出現(xiàn)現(xiàn)同質(zhì)化化產(chǎn)品，，所以我我們要在在這樣的的市場(chǎng)環(huán)環(huán)境下，，走出不不一樣的的路線。。我們的劣劣勢(shì)在于于周邊配配套不齊齊全，地地理位置置較為偏偏僻，不不能和周周邊樓盤(pán)盤(pán)打區(qū)位位站，我我們可以以打“一一種生活活，兩種種閑情””的悠閑閑生活戰(zhàn)戰(zhàn)，本項(xiàng)目品品牌美譽(yù)譽(yù)度、信信譽(yù)度不不及億隆隆、宏力力，所以以一定要要注重建建筑本身身品質(zhì)的的宣傳，，為入市市做足做做透功課課。望族公館館與本項(xiàng)項(xiàng)目都打打出百萬(wàn)萬(wàn)平米皇皇家園林林的訴求求，客戶戶會(huì)不自自覺(jué)地進(jìn)進(jìn)行比較較，要抓抓住客心心理，做做出不一一樣的園園林，吸吸引眼球球，打贏贏這場(chǎng)仗仗。本章小結(jié)結(jié)項(xiàng)目在與與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的比比拼中無(wú)無(wú)法占據(jù)據(jù)絕對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)2011年末如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷(xiāo)售和整體體形象的提升升在立足區(qū)域市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、還還要透視中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)大勢(shì)勢(shì)制定切實(shí)可行行的應(yīng)對(duì)之策策避免11年中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)在政政策調(diào)控下的的痛苦煎熬企劃思考項(xiàng)目成敗是成就興隆國(guó)際品質(zhì)大盤(pán)的關(guān)鍵立足市場(chǎng)大勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)格局建立全面競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)總結(jié)與啟示規(guī)劃建議（優(yōu)勢(shì)）客群定位（精準(zhǔn)）核心概念（鮮明）營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略（有效）執(zhí)行戰(zhàn)略（關(guān)鍵）配套建議Part32013房地產(chǎn)策劃設(shè)設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書(shū)館！！專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)智智庫(kù)、淘寶雙雙鉆信用案例借鑒：全全國(guó)首家移動(dòng)動(dòng)智能社區(qū)——雅戈?duì)柼?yáng)城城成都雅戈?duì)柼?yáng)城與中國(guó)國(guó)移動(dòng)合作，，建立全國(guó)首首家移動(dòng)智能能社區(qū)，取得得巨大成就，，住交會(huì)成交交150套。目前行業(yè)前瞻瞻著已經(jīng)開(kāi)始始建設(shè)類(lèi)似項(xiàng)項(xiàng)目。A.規(guī)劃建議:接近零成本的的3G智能社區(qū)1.升級(jí)常規(guī)智能能服務(wù)——固定電話業(yè)務(wù)務(wù)——固定寬帶互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)(3Mbps-100Mbps)(光纖到戶)——無(wú)限局域網(wǎng)(WLAN)上網(wǎng)業(yè)務(wù)——EDGE/TD移動(dòng)無(wú)線上網(wǎng)網(wǎng)業(yè)務(wù)——家庭賬戶服務(wù)務(wù)(全家人使用包包括語(yǔ)音、寬寬帶、信息服服務(wù)時(shí)，可由由家庭戶主一一人集中付費(fèi)費(fèi))——家庭融合套餐餐(提供全家成員員互相撥打免免費(fèi)時(shí)長(zhǎng)，非非漫游通話時(shí)時(shí)長(zhǎng)，同時(shí)贈(zèng)贈(zèng)送有線/無(wú)線寬帶包月月服務(wù))與聯(lián)通合作，，將3G全面引入社區(qū)區(qū)，打造長(zhǎng)垣垣第一個(gè)真正正意義的3G智能居住社區(qū)區(qū)2.社區(qū)專(zhuān)屬智能能服務(wù)——手機(jī)操控空調(diào)調(diào)、熱水器等等等家電設(shè)備備。——社區(qū)信息化平平臺(tái)服務(wù)：物物業(yè)可直接向向用戶通過(guò)短短信、彩信、、手機(jī)網(wǎng)站、、互聯(lián)網(wǎng)等方方式發(fā)布信息息，與業(yè)主的的及時(shí)溝通。?！鐓^(qū)一卡通：：僅需手機(jī)更更換SIM卡，在社區(qū)內(nèi)內(nèi)即可使用手手機(jī)刷社區(qū)內(nèi)內(nèi)門(mén)禁系統(tǒng)服服務(wù)。——“彩信管家”家家庭安防產(chǎn)品品：家庭內(nèi)部部安防系統(tǒng)觸觸發(fā)后系統(tǒng)將將自動(dòng)給用戶戶發(fā)送警報(bào)短短信及現(xiàn)場(chǎng)圖圖片彩信。整整套系統(tǒng)目前前包括攝像頭頭主機(jī)、門(mén)磁磁、紅外、遙遙控鑰匙等配配件。(根據(jù)業(yè)主需要要提供個(gè)性化化安裝服務(wù))——TD無(wú)線固話/TD無(wú)線可視固話話產(chǎn)品——TD家庭信息機(jī)產(chǎn)產(chǎn)品(可以查看各類(lèi)類(lèi)發(fā)布的信息息內(nèi)容)——TD家庭網(wǎng)關(guān)產(chǎn)品品(使用TD作為家庭互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)接入方式式，用戶家庭庭內(nèi)以WLAN方式覆蓋，無(wú)無(wú)線貓)——I萬(wàn)家系列產(chǎn)品品(在所屬社區(qū)語(yǔ)語(yǔ)音通話享受受優(yōu)惠資費(fèi))與聯(lián)通合作，，將3G全面引入社區(qū)區(qū)，打造河南南第一個(gè)真正正意義的3G智能居住社區(qū)區(qū)A.規(guī)劃建議:接近零成本的的3G智能社區(qū)3.家庭增值業(yè)務(wù)務(wù)產(chǎn)品——行業(yè)類(lèi)信息：：便民信息、、母嬰信息、、公交信息(開(kāi)發(fā)中)、旅游信息等等——資訊類(lèi)信息：：天氣信息、、生活小貼士士、健康隨行行等——音樂(lè)類(lèi)產(chǎn)品：：彩鈴、手機(jī)機(jī)音樂(lè)下載等等——.商務(wù)類(lèi)產(chǎn)品：：手機(jī)證券、、移動(dòng)秘書(shū)等等;——新聞?lì)惍a(chǎn)品：：手機(jī)報(bào)、體體育信息、電電影信息等。?！峁?2580電話資訊服務(wù)務(wù)，為用戶提提供包括餐飲飲、娛樂(lè)、休休閑等方面的的信息家庭信息器社區(qū)3G網(wǎng)絡(luò)家庭信息器社區(qū)3G網(wǎng)絡(luò)A.規(guī)劃建議:接近零成本的的3G智能社區(qū)與聯(lián)通合作，，將3G全面引入社區(qū)區(qū)，打造河南南第一個(gè)真正正意義的3G智能居住社區(qū)區(qū)4.3G社區(qū)無(wú)線移動(dòng)動(dòng)上網(wǎng)A.規(guī)劃建議:接近零成本的的3G智能社區(qū)與聯(lián)通合作，，將3G全面引入社區(qū)區(qū)，打造河南南第一個(gè)真正正意義的3G智能居住社區(qū)區(qū)將為項(xiàng)目帶來(lái)來(lái)如下好處接近零成本：：目前是聯(lián)通通和移動(dòng)拓展展3G業(yè)務(wù)的關(guān)鍵時(shí)時(shí)期，可以由由聯(lián)通出面解解決技術(shù)問(wèn)題題和費(fèi)用問(wèn)題題。維護(hù)方便：聯(lián)聯(lián)通作為運(yùn)營(yíng)營(yíng)商，負(fù)責(zé)后后期的維護(hù)與與保養(yǎng)，與開(kāi)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)業(yè)公司沒(méi)有太太大關(guān)系。形成差異化：：目前全國(guó)只只有蘇州和成成都建立有移移動(dòng)智能化社社區(qū)，如果項(xiàng)項(xiàng)目全面導(dǎo)入入，將形成巨巨大的市場(chǎng)差差異化。資源共享：如如果與聯(lián)通合合作，我們將將可以全面利利用長(zhǎng)垣所有有的聯(lián)通營(yíng)業(yè)業(yè)廳和目標(biāo)客客群開(kāi)展促銷(xiāo)銷(xiāo)和推廣活動(dòng)動(dòng)，達(dá)到事半半功倍的效果果。A.規(guī)劃建議:接近零成本的的3G智能社區(qū)B.規(guī)劃建議:新型保溫材料料的應(yīng)用鑒于建議項(xiàng)目目全面引入知知名外墻保溫溫裝飾板（由由鋁板和聚氨氨酯泡沫熱壓壓制而成），，達(dá)到如下效效果：自然清洗：屬于鋁板，每每次下雨形成成自然清洗，，使外立面長(zhǎng)期保持干凈凈，清潔。安裝方便：采用外掛形形式，外墻不不用粉刷，直直接安裝。費(fèi)用較低：平均到每平平米約為一百百多元。效果明顯：隔熱和保溫溫效果比一般般材料效果好好，有效期超超過(guò)50年。B.規(guī)劃建議:新型保溫材料料的應(yīng)用建議安裝外遮遮陽(yáng)系統(tǒng)：安裝鋁合金遮遮陽(yáng)卷簾，遮遮陽(yáng)率最高達(dá)達(dá)80%，可有效遮擋擋直輻射，還還可遮擋漫輻輻射，降低屋屋內(nèi)制冷負(fù)荷荷，達(dá)到節(jié)能能目的。3G智能化社區(qū)的的概念，充分分拉開(kāi)與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手差異外保溫材料和和外遮陽(yáng)的應(yīng)應(yīng)用，全面提提升產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)增加創(chuàng)新戶型型，提升項(xiàng)目目關(guān)注點(diǎn)總結(jié)與啟示客群定位Part4誰(shuí)會(huì)購(gòu)買(mǎi)興隆隆國(guó)際呢？典型客戶１:社會(huì)新貴——蝴蝶客戶特征描述述年齡在28-35歲，行政部門(mén)門(mén)工作、經(jīng)營(yíng)營(yíng)型公司擁有有者；長(zhǎng)垣老老城區(qū)市民為為主。講究品位、品品牌消費(fèi)意識(shí)識(shí)強(qiáng)，消費(fèi)并并不完全理性性，價(jià)格敏感感度取決于支支付能力。財(cái)財(cái)富來(lái)得容易易，即使覺(jué)得得價(jià)格貴，只只要喜歡就會(huì)會(huì)購(gòu)買(mǎi)。購(gòu)房態(tài)度：看看重項(xiàng)目所在在位置及區(qū)域域未來(lái)發(fā)展?jié)摑摿?，特別是是社區(qū)的品質(zhì)質(zhì)感?！I(mǎi)房是買(mǎi)潮流流買(mǎi)身份，更更是炫出自我我的標(biāo)簽——典型客戶２：：城市工薪——?？蛻籼卣髅枋鍪瞿挲g在30-40歲之間，主要要教師、國(guó)私私企業(yè)員工、、小私營(yíng)企業(yè)業(yè)主等。長(zhǎng)垣垣區(qū)域不限。。社會(huì)中層，樸樸素實(shí)干，平平時(shí)工作很忙忙，有自己的的穩(wěn)定的事業(yè)業(yè)。他們很矛矛盾：一方面面滿足現(xiàn)有生生活狀態(tài)，一一方面又渴望望提升，得到到別人的尊重重和敬仰。然然而又沒(méi)有足足夠的實(shí)力。。購(gòu)房態(tài)度：理理念或營(yíng)造的的生活滿足他他們“向上””的一面便能能打動(dòng)他們。。——勤勤懇懇勞作作，渴望物質(zhì)質(zhì)/精神得到尊重重滿足——典型客戶3：城鎮(zhèn)富有者者——孔雀——縣城的人物，，光鮮的職業(yè)業(yè)，良好的收收入——客戶特征描述述年齡在35-50歲不等，主要要縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的干部、私私營(yíng)企業(yè)主等等。他們?cè)诋?dāng)?shù)貙賹儆谏鐣?huì)的上上層，擁有令令人羨慕的職職業(yè)和較高的的收入，見(jiàn)多多識(shí)廣，一般般都屬于二次次置業(yè)，在長(zhǎng)長(zhǎng)垣購(gòu)買(mǎi)房子子不僅是居住住，更是向社社會(huì)而且是投投資和展示身身份的方式。。購(gòu)房態(tài)度：一一定在顯赫的的地段，或大大型知名樓盤(pán)盤(pán)，但無(wú)力購(gòu)購(gòu)真豪宅典型客戶4：企業(yè)主——大象客戶特征描述述年齡在40歲以上，主要要為長(zhǎng)垣或周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企企業(yè)主。見(jiàn)多多識(shí)廣，一般般都屬于二次次置業(yè)，購(gòu)房房是投資和展展示身份的方方式。購(gòu)房態(tài)度：高高檔大型社區(qū)區(qū)、復(fù)式、大大戶型——金字塔的中上上部，城市潮潮流的引領(lǐng)者者——客戶特征鎖定定客群1、2、3為項(xiàng)目核心人人群長(zhǎng)垣社會(huì)主流流人群而非富富豪為改善居住環(huán)環(huán)境和提升居居住檔次的剛剛性需求為主主除位置/檔次等物質(zhì)層層面需求之外外的精神并重重強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目物理理屬性外，為為項(xiàng)目賦予獨(dú)獨(dú)特的精神特特質(zhì)核心概念Part5項(xiàng)目定位概念念項(xiàng)目定位價(jià)值值梳理規(guī)模價(jià)值老城區(qū)核心區(qū)位，15萬(wàn)㎡建筑綜合體，具備了長(zhǎng)垣品質(zhì)大盤(pán)的先天優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃價(jià)值原鄉(xiāng)中式大宅社區(qū)、陽(yáng)光高層建筑，提升項(xiàng)目整體形象的核心關(guān)鍵客群定位社會(huì)主流人群而非富豪/為改善居住環(huán)境的剛性需求為主，精神與物質(zhì)并重的一群人市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2011年面臨著激烈競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售除產(chǎn)品之外，更重要的形象塑造和軟性競(jìng)爭(zhēng)力興隆國(guó)際全新新定位15萬(wàn)㎡新都會(huì)·浪漫生活城新都會(huì)能夠涵涵蓋項(xiàng)目的住住宅、商業(yè)等等業(yè)態(tài)規(guī)劃具有豐富的現(xiàn)現(xiàn)代城市人文文主義內(nèi)涵建立本項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)“浪漫生活城城”突出項(xiàng)目目的與眾不同同，激發(fā)客戶戶認(rèn)知定位簡(jiǎn)潔，朗朗朗上口，易易記易傳播興隆國(guó)際全新新定位帶來(lái)的的獨(dú)特聯(lián)想興隆國(guó)際定位位語(yǔ)提煉原鄉(xiāng)中式大宅宅社區(qū)·優(yōu)越生活藍(lán)本本突出項(xiàng)目核心心賣(mài)點(diǎn)——中式大宅同時(shí)與項(xiàng)目整整體定位一致致，把浪漫的的概念轉(zhuǎn)變?yōu)闉榭蛻舾惺堋獌?yōu)越這兩句話，充充分體現(xiàn)了本本項(xiàng)目的精髓髓所在有高度，有深深度，有味道道，一切全在在其中……興隆國(guó)際主廣廣告語(yǔ)提煉骨子里的優(yōu)越越一語(yǔ)雙關(guān)一方面說(shuō)項(xiàng)目目地段卓越，，3G智能社區(qū)，精精致產(chǎn)品折射出一種先天的的、不可復(fù)制的人人文印記少數(shù)人可以享受，，多數(shù)人只仰望文字簡(jiǎn)潔有力，耐耐品味，有傳播力力，足夠攝人心智智定位概念下的項(xiàng)目目?jī)r(jià)值梳理定位概念貴胄區(qū)位：老城區(qū)核心，城市傳統(tǒng)居住地、商業(yè)核心。寬景HOUSE：戶型方正、南北通透，主力戶型在85-138㎡之間，其中還規(guī)劃有通體復(fù)式等。中式大宅：對(duì)傳統(tǒng)的堅(jiān)持與執(zhí)著，5000年居住文化的精采演繹。完美配套：傳統(tǒng)居住地完善的生活配套。創(chuàng)新產(chǎn)品：3G社區(qū)、創(chuàng)新外面面設(shè)計(jì)、超寬樓間距等。規(guī)劃體量：項(xiàng)目15萬(wàn)平米體量，規(guī)劃有商業(yè)、住宅、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、大型商超等。營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略Part6現(xiàn)在至2012年初，實(shí)現(xiàn)首批去去化率65%的銷(xiāo)售率；銷(xiāo)售目標(biāo)目標(biāo)樹(shù)立項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)整體體品牌和良好市場(chǎng)場(chǎng)口碑，形成大盤(pán)盤(pán)生命力，在推動(dòng)動(dòng)住宅銷(xiāo)售的同時(shí)時(shí)，為后期商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。品牌目標(biāo)基于目標(biāo)的核心目目標(biāo)立足整個(gè)傳統(tǒng)板塊塊，把項(xiàng)目打造為為板塊明星項(xiàng)目，，成為目標(biāo)客群的的心目中的首先樓樓盤(pán)。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總綱推售策略＋價(jià)格策略?？刂仆剖酃?jié)奏，挖掘剛性需求，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售。核心策略配合策略推廣：核心價(jià)值挖掘＼渠道拓展展示：弱化項(xiàng)目劣勢(shì)＼增強(qiáng)價(jià)值體驗(yàn)客戶：客戶資源利用＼客戶關(guān)系維護(hù)策略基調(diào)豪宅式推廣+貴族式服務(wù)+適當(dāng)?shù)膬r(jià)格=超越客戶心理項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思想欲望Desire時(shí)尚Fashion稀缺Rare身份Status消費(fèi)本源消費(fèi)動(dòng)機(jī)追逐時(shí)尚潮流元素占有稀缺并炫耀彰顯身份獲得認(rèn)同CROSSOVER跨界跳出做項(xiàng)目而做項(xiàng)項(xiàng)目，通過(guò)與項(xiàng)目目素質(zhì)一致的公關(guān)或產(chǎn)品品結(jié)合提升項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值FOCUSING聚焦短期內(nèi)把市場(chǎng)和客客戶注意力聚焦在在項(xiàng)目上，迅速實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的傳傳播項(xiàng)目策略分解銷(xiāo)售策略傳播策略推廣策略產(chǎn)品推出策略銷(xiāo)售執(zhí)行策略定向直投策略公關(guān)活動(dòng)策略高-VCR形象廣告中-渠道媒體傳播低-報(bào)紙媒體傳播原鄉(xiāng)中式大宅社區(qū)區(qū)·優(yōu)越生活藍(lán)本案場(chǎng)策略銷(xiāo)售執(zhí)行策略一.案場(chǎng)策略氣氛營(yíng)造彰顯顯身份貴族服服務(wù)對(duì)現(xiàn)有銷(xiāo)售部進(jìn)行行調(diào)整，除沙盤(pán)區(qū)區(qū)、洽談區(qū)；同時(shí)時(shí)開(kāi)設(shè)貴賓區(qū)、吧吧臺(tái)等。創(chuàng)導(dǎo)“貴族式”服服務(wù)：制定嚴(yán)密的的服務(wù)流程，從進(jìn)進(jìn)入銷(xiāo)售部銷(xiāo)銷(xiāo)售員接待呈呈上戶戶型冊(cè)等銷(xiāo)售道具具等。邀請(qǐng)高?；?qū)I(yè)的的禮儀培訓(xùn)公司，，針對(duì)銷(xiāo)售員和服服務(wù)員等進(jìn)行全面面培訓(xùn)，提升銷(xiāo)售售和接待人員的整整體素質(zhì)。A.銷(xiāo)售部包裝策略針對(duì)每一個(gè)客戶都都以“貴族式服務(wù)”的氣勢(shì)展開(kāi)，全面面提升項(xiàng)目檔次，，促進(jìn)口碑傳播。。提高現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員員的服務(wù)意識(shí)，規(guī)規(guī)范日常行為、接接待服務(wù)流程，充充分體現(xiàn)以客戶為為導(dǎo)向的銷(xiāo)售過(guò)程程；在重大營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)中中增強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)支援援服務(wù)人員的培訓(xùn)訓(xùn)，嚴(yán)格要求所有有工作人員的專(zhuān)業(yè)業(yè)及服務(wù)質(zhì)量；增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)吧臺(tái)工作作人員的服務(wù)質(zhì)量量，給客戶以尊貴貴享受感。提供免免費(fèi)茶點(diǎn)、現(xiàn)場(chǎng)禮禮賓服務(wù)、后續(xù)追追蹤服務(wù)。B.銷(xiāo)售部管理策略訪談——邀請(qǐng)誠(chéng)意客戶、成成交客戶進(jìn)行一對(duì)對(duì)一訪談，并將訪訪談作為一種直接接銷(xiāo)售手段。誠(chéng)意客戶訪談上門(mén)客戶訪談成交客戶訪談目的：了解目標(biāo)客戶的意向，整理客戶問(wèn)題，維護(hù)客戶關(guān)系；客戶登記；目標(biāo)客戶：發(fā)展商已登記誠(chéng)意客戶、進(jìn)線登記誠(chéng)意客戶，約40-60人；目的：了解上門(mén)客戶的意向，調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，整理客戶問(wèn)題；客戶登記；目標(biāo)客戶：上門(mén)誠(chéng)意客戶目的：整理客戶意見(jiàn)，維護(hù)客戶感情，促進(jìn)老帶新；目標(biāo)客戶：成交客戶定期針對(duì)客戶的咨咨詢(xún)進(jìn)行回訪，獲獲取更詳盡的客戶戶資料及購(gòu)買(mǎi)意向向，鞏固客戶關(guān)系系，加深與客戶之之間的聯(lián)系；對(duì)前期成交客戶定定期進(jìn)行回訪，即即使通報(bào)項(xiàng)目最新新進(jìn)展；對(duì)待客戶疑問(wèn)、投投訴問(wèn)題進(jìn)行回訪訪，及時(shí)解決。C.銷(xiāo)售部管理策略客戶關(guān)系維護(hù)——定期客戶回訪賦予客戶“興隆會(huì)”的身份感?？梢?xún)?yōu)先獲得項(xiàng)目目信息，得到專(zhuān)屬屬優(yōu)待（聯(lián)盟商家家），有暢通的信信息渠道（我說(shuō)話話和誠(chéng)在聽(tīng)），介介紹朋友購(gòu)房還有有獎(jiǎng)勵(lì)……賦予客戶“興隆會(huì)”的親近感。這個(gè)松散組織是非非完全商業(yè)行為的的?！拔覀儭睍?huì)員是一個(gè)共同的的群體，有人組織織我們參加活動(dòng)，，有會(huì)刊溝通大家家的心聲……給客戶身份感，然然后他給你認(rèn)同感感?。?客戶是尊貴的人。讓客戶以自己是是“興隆會(huì)”成員為榮。２.客戶是親近的人。充分發(fā)揮和誠(chéng)會(huì)會(huì)作為一個(gè)非贏贏利松散組織的作作用，從情感上贏贏得客戶。和誠(chéng)會(huì)已經(jīng)建立，，后期通過(guò)《興隆會(huì)》做好老客戶維系工工作，更充分的利利用和誠(chéng)廣泛的優(yōu)優(yōu)質(zhì)客戶資源，不不僅利于促進(jìn)老帶帶新成交，更有利利于興隆市場(chǎng)形象象的進(jìn)一步提升?。.銷(xiāo)售部管理策略客戶關(guān)系維護(hù)——深化《興隆會(huì)》E.銷(xiāo)售部包裝-通過(guò)壁紙等裝飾性性材料，對(duì)銷(xiāo)售部部進(jìn)行全面的形象象提升。二.銷(xiāo)售策略多次少量推盤(pán)，集集中客戶關(guān)注點(diǎn)，，制造開(kāi)盤(pán)高銷(xiāo)售售率，提高市場(chǎng)美美譽(yù)度，增強(qiáng)客戶戶信心．11年10月10日一期全面上市，，以“興隆國(guó)際形形象”亮相，開(kāi)始始積累客戶，力爭(zhēng)爭(zhēng)在首批房源開(kāi)盤(pán)盤(pán)當(dāng)月達(dá)到60%的銷(xiāo)售率。開(kāi)盤(pán)之后至12月30日，全面推動(dòng)首批批剩余房源的銷(xiāo)售售。11年3月1日-5月20日，根據(jù)首批房源源銷(xiāo)售狀況，推出出二批房源。力爭(zhēng)爭(zhēng)五一前后二次開(kāi)開(kāi)盤(pán)。根據(jù)二批房源銷(xiāo)售售狀況，強(qiáng)勢(shì)推出出三批房源，以大大戶型豪宅概念，，再次提升項(xiàng)目形形象。項(xiàng)目整體銷(xiāo)售進(jìn)程程安排三.傳播策略目標(biāo)客群生活點(diǎn)工作點(diǎn)休閑點(diǎn)高檔酒店大型商超品牌店企事業(yè)單位商務(wù)酒店酒吧咖啡廳洗浴中心運(yùn)動(dòng)會(huì)所以點(diǎn)布陣，網(wǎng)羅目標(biāo)客群點(diǎn)陣式傳播共鳴式廣告情感共鳴價(jià)值共鳴心理共鳴身份共鳴品質(zhì)共鳴地位共鳴文化共鳴公關(guān)為主，引發(fā)共鳴+高速路口A.傳播方式精準(zhǔn)到點(diǎn)+覆蓋到面+高中低結(jié)合目標(biāo)廣告戶外廣告手機(jī)短信報(bào)紙媒體直投廣告B.媒體策略高：VCR廣告拋棄傳統(tǒng)的三維廣廣告片的做法，采采用形象廣告片的的傳播模式：A.目的：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉開(kāi)開(kāi)差距，形成差異異化傳播B.內(nèi)容：以形象和居住感受受為主C.時(shí)間：1分鐘或30秒D.媒體：長(zhǎng)垣電視臺(tái)晚上7：30-8：30之間C.媒體規(guī)劃低：報(bào)紙媒體（區(qū)區(qū)域內(nèi)DM宣傳單）在報(bào)紙媒體投放上上體現(xiàn)以下幾點(diǎn)：：A.投放內(nèi)容：促銷(xiāo)或活動(dòng)為主B.投放時(shí)間：重大活動(dòng)之前的活活動(dòng)預(yù)告、活動(dòng)之之后的軟文炒作C.投放形式：軟文或活動(dòng)廣告告C.媒體規(guī)劃4.推廣策略公關(guān)主導(dǎo)+廣告共鳴“公關(guān)是釘，廣告是錘——釘子深深地楔進(jìn)大腦，給人以根深蒂固的印象，而錘子則需要不斷地敲打釘子，時(shí)刻提醒著釘子的存在。”——營(yíng)銷(xiāo)大師阿爾·里斯根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)程程和目標(biāo)客群階層層語(yǔ)境，策劃系列列公關(guān)活動(dòng)，創(chuàng)造造與客戶互動(dòng)的機(jī)機(jī)會(huì)，潛移默化的的傳達(dá)項(xiàng)目信息。。廣告訴求充分展現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)客群階層語(yǔ)語(yǔ)境，與之產(chǎn)生共共鳴。同時(shí)針對(duì)目標(biāo)客群群的直投，讓信息息直接到達(dá)。規(guī)劃執(zhí)行Part7興隆國(guó)際如何上市市？高：打造項(xiàng)目高端形象象，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值值，增強(qiáng)客戶期望望值專(zhuān)：切實(shí)可行的價(jià)格策策略和深入透徹的的產(chǎn)品價(jià)值概念包包裝做事做勢(shì)做實(shí)++精：在實(shí)際銷(xiāo)售執(zhí)行中中，嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)，精精確的把握客戶心心理籌備階段上市籌備期（2011年9月11日-9月30日）資源整合全面籌籌備A.基礎(chǔ)VI基礎(chǔ)LOGO設(shè)計(jì)、名片、信封封、紙杯、檔案袋袋、信紙等基礎(chǔ)VI設(shè)計(jì)制作B.銷(xiāo)售物料