不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)案例幾答案解析

為年租金的25%。建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用預(yù)計(jì)每建筑平方米為1000元，建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用第一年投入總額的40%，第二年投入其余的60%，目前借貸資金的年利率為12%，當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)綜合還原率為8%，取得土地使用權(quán)的法律、估價(jià)及登記費(fèi)用為地價(jià)的3%，該開發(fā)公司要求的總利潤(rùn)不得低于所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的15%。評(píng)估案例六估價(jià)對(duì)象概況某開發(fā)商已經(jīng)取得某宗地70年土地使用權(quán)，該宗地為七通一平空地，面積為2000平方米，土地價(jià)格為600萬元。取得土地使用權(quán)過程中所支付的法律、估價(jià)及其登記費(fèi)用為地價(jià)為地價(jià)的2%。城市規(guī)劃規(guī)定該地塊用途為住宅，最大容積率為4。評(píng)估要求估算該開發(fā)公司在該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的預(yù)期利潤(rùn)。估價(jià)過程該宗地為待開發(fā)空地，適宜采用剩余法估價(jià)。根據(jù)規(guī)劃要求，該宗地最佳利用方式為修建住宅，容積率為4。根據(jù)該開發(fā)商的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告顯示，該項(xiàng)目工程在取得土地使用權(quán)后3個(gè)月即可動(dòng)工，建筑時(shí)間為2年，建成后即可全部售出，根據(jù)目前的市場(chǎng)行情，住宅售價(jià)預(yù)計(jì)為3000元/平方米，建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用預(yù)計(jì)為1000元/平方米，在建筑期間的投入情況為：第一年投入40%，第二年60%，目前資金貸款年利率為12%，不動(dòng)產(chǎn)銷售的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%。評(píng)估案例七1．評(píng)估對(duì)象概況某開發(fā)公司已經(jīng)取得某宗地50年土地使用權(quán)，該宗地為七通一平空地，面積10000平方米，地價(jià)及相關(guān)的法律、估價(jià)等費(fèi)用為3000000元，城市規(guī)劃規(guī)定該宗地用途為工業(yè)廠房，最大容積率為1。評(píng)估要求確定該開發(fā)公司在該項(xiàng)目中的建筑費(fèi)用及專業(yè)費(fèi)用的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。已知條件根據(jù)該開發(fā)公司的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性研究顯示，該項(xiàng)目工程在取得土地使用權(quán)后即可開工，建筑時(shí)間為2年，建成后即可全部出售，根據(jù)目前的市場(chǎng)行情，同類工業(yè)廠房的售價(jià)預(yù)計(jì)每平方米為1300元，開發(fā)資金的投入為均勻投入，當(dāng)?shù)啬壳百J款年利率為12%，開發(fā)商要求的利潤(rùn)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的18%，不動(dòng)產(chǎn)銷售的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%。評(píng)估案例八1．估價(jià)對(duì)象概況某征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用為每畝6萬元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用平均每畝為2萬元，土地開發(fā)費(fèi)用平均每平方公里為2億元，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率一般為12%，每畝征地完成后，土地開發(fā)周期平均為兩年，且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費(fèi)用的30%，開發(fā)商要求的投資回報(bào)率一般為15%，當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓增值收益率為10%。2、根據(jù)上述資料評(píng)估土地單價(jià)。評(píng)估案例九某開發(fā)區(qū)土地總面積為5平方公里，現(xiàn)已經(jīng)完成七通一平開發(fā)建設(shè)，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共設(shè)施占地1.5平方公里。該開發(fā)區(qū)現(xiàn)在擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10000平方米。根據(jù)測(cè)算，該開發(fā)區(qū)每畝征地費(fèi)用平均為5萬元，完成一平方公里的開發(fā)需要投入2的開發(fā)需要投入2億元。一般征地完成后，“七通一平”的開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資額占總開發(fā)投資的40%，全部土地投資回報(bào)率為20%，土地出讓增值收益率為20%，當(dāng)年銀行年貸款利息率為10%，土地還原利率為7%。試估算出讓該宗土地的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。案例一解：(1)該宗土地與房屋出租，有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。(2)計(jì)算出租總收益：30*400*12＝14400(元)(3)計(jì)算出租總費(fèi)用：①年稅金＝20*400＝8000(元)②年管理費(fèi)＝30*400*12*4%＝5760(元)③年維修費(fèi)＝1500*400*2%＝12000(元)④年保險(xiǎn)費(fèi)＝1500*400*0.2%＝1200(元)⑤房屋年折舊費(fèi)＝1500*400/(50-1)＝12245(元)(4)計(jì)算房屋出租年純收益：①房屋現(xiàn)值＝1500*400-12245*3＝563265(元)②房屋年純收益＝563265*6%＝33795.9(元)(5)計(jì)算年土地純收益＝(2)-(3)-(4)＝14400-39205-33795.9＝70999.1(元)(6)確定1999年1月的土地使用權(quán)剩余使用年期為46年，因此土地使用權(quán)價(jià)格為1269469(元)案例二解：案例二解：(1)估價(jià)對(duì)象簡(jiǎn)介：某不動(dòng)產(chǎn)的土地使用權(quán)通過有償出讓方式取得，占地面積為1萬m2，出讓年限為50年。該宗地上有一座飯店。在2000年8月尚可有效使用50年，容積率為3。據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)資料用比較法評(píng)估的宗地在2000年8月50年期土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米600元(容積率為1時(shí))。據(jù)當(dāng)?shù)刭Y料，容積率每增加1，地價(jià)增長(zhǎng)60％。該飯店每月的客觀凈收益為11萬元。已知土地還原率rl=6％，該飯店的建筑還原率取r2=8%。(2)估價(jià)目的：評(píng)估房屋(該飯店)的價(jià)格。(3)估價(jià)期日：2000年8月。(4)估價(jià)方法：采用收益還原法測(cè)算房?jī)r(jià)。(5)估價(jià)過程：①計(jì)算房地年純收益：房地年純收益：11萬元／月×12月=132萬元／年②計(jì)算土地價(jià)格：土地總地價(jià)：600元／m2×10000m2×2.2(容積率修正)=1320萬元③計(jì)算土地年純收益：（收益還原法基本公式的逆運(yùn)算，p=a/r×[1&mdash1／(1十r)n]）④計(jì)算房屋年純收益：房屋年純收益：房地產(chǎn)年總純收益&mdash土地年純收益=132-83.75=48.25萬元／年⑤計(jì)算房屋價(jià)格：(同計(jì)算土地價(jià)格的公式一樣)案例三解：土地估價(jià)過程：案例三解：土地估價(jià)過程：①計(jì)算該城市地價(jià)指數(shù)按給定的條件，該市的地價(jià)指數(shù)為表②計(jì)算該城市容積率修正系數(shù)：按條件，該市的容積率修正系數(shù)為表容積率1．01．11．21．31.4修正指數(shù)100105110115120③計(jì)算位置、形狀、區(qū)域因素、個(gè)別因素對(duì)地價(jià)的修正。按條件，以待估宗地的條件為標(biāo)準(zhǔn)，因素條件指數(shù)計(jì)為100，則表中數(shù)字為正，表示比較案例條件比待估宗地好,其條件指數(shù)大于100，表中數(shù)字為負(fù)的，則表示比較案例的因素條件指數(shù)小于100。④計(jì)算各案例宗地修正后的價(jià)格年代1987年1988年1989年1990地價(jià)指數(shù)100112124136期日期日容積率位置形狀區(qū)域因個(gè)別因修正修正修正修正素修正素修正A．580×136/100×100/115×100/100×100/95×100/100×100/100=722．01(元／m2)B．620×136/112×100/110×100/103×100/100×100/100×100/96=692．17(元／m2)C．660×136/112×100/120×100/100×100/98×100/100×100/100=681．49(元／m2)D．700×136/124×100/120×100/100×100/100×100/97×100/100=659．57(元／m2)E．680×136/124×100/115×100/100×100/100×100/103×100/100=629．64(元／m2)F．730×136/136×100/110×100/102×100/100×100/95×100/100=684．87(元／m2)G．740×136/136×100/115×100/100×100/100×100/100×100/97=663．38(元／m2)⑤評(píng)估宗地H的地價(jià)。將收集的宗地進(jìn)行修正后，各宗地地價(jià)偏差不大，故采用算術(shù)均數(shù)計(jì)算宗地價(jià)格。H：(A+B+C+D十E+F+G)÷7=676．16(元／m2)所以，宗地H在1990年時(shí)的地價(jià)為676．16(元／m2)。案例四解：根據(jù)所給條件：1993年1月的地價(jià)指數(shù)為100，以后每月上漲一個(gè)百分點(diǎn)，則當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)指數(shù)如下表：時(shí)間93.1時(shí)間93.193.293.493.1093.1294.194.894.10地價(jià)指數(shù)100101103109111112119121容積率12345修正系數(shù)11.82.43.03.5項(xiàng)目待估土地案例A案例B案例C案例D用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期1994.11993.11993.121994.81993.4成交價(jià)格（元/M2）1200130014001000容積率23342位置0-2%-3%0-3%基礎(chǔ)設(shè)施0-1%-2%2%0%區(qū)域因素交通0-2%03%-2%地勢(shì)0%-21%0-2%形狀03%0%5%-4%個(gè)別因素其他0-3%-3%0%-2%計(jì)算各案例地價(jià)修正后的價(jià)格：Ａ：１２００×１００／１００×１１２／１００×１．８／２．４×９５／１００×９８／１００＝９３４．４５（元/M2）Ｂ：１３００×１００／１００×１１２／１１１×１．８／２．４×９５／１００×９８／１００＝９１５．９０（元/M2）Ｃ：１４００×１００／１００×１１２／１１９×１．８／３．０×１０５／１００×１０５／１００＝８７１．６２（元/M2）Ｄ：１０００×１００／１００×１１２／１０３×１．８／１．８×９５／１００×９２／１００＝９５０．３７（元/M2）確定待估地塊單價(jià)＝１／４（Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ）＝９１９．０９（元/M2）案例五解：取地價(jià)。案例五解：取地價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)答案：地價(jià)測(cè)算公式如下：地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)-開發(fā)商利潤(rùn)①測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，采用收益還原法，使用年期為50年，開發(fā)期2年，可取得收益年限為48收益年限為48年。不動(dòng)產(chǎn)出租年純收益=300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=1620000/8%[1-（1+1/1+8%）48]=19746401（元）②建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)=1000×8000=8000000（元）③總利息=地價(jià)×[（1+12%）2-1]+8000000×40%×[（1+12%）1.5-1]+8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=0.2544×地價(jià)+872792（元）利息計(jì)算采用復(fù)利計(jì)算，計(jì)息期到開發(fā)銷售完成止。地價(jià)投入經(jīng)歷整個(gè)開發(fā)周期，計(jì)息期為2年，專業(yè)費(fèi)和建筑費(fèi)的投入是持續(xù)不斷的，在計(jì)息時(shí)，假設(shè)各年內(nèi)建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)均勻投入，因此，年度投入量在當(dāng)年的平均投入期限為半年，第一年與第二年的投入量的計(jì)息期分別為1.5年和半年。④開發(fā)商利潤(rùn)=19746401×15%=2972737（元）⑤不動(dòng)產(chǎn)出租稅費(fèi)已在確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)予以考慮。⑥將上述各項(xiàng)數(shù)據(jù)代入公式，即地價(jià)=19818245-8000000-（0.2544×地價(jià)+872792）-2972737地價(jià)=7900872/1.2544=6298527（元）⑦由于開發(fā)商取得場(chǎng)地使用權(quán)時(shí)要支付地價(jià)3%的法律、估價(jià)等專業(yè)費(fèi)用，因此，開發(fā)商所能支付的投標(biāo)地價(jià)額應(yīng)從⑥中扣除上述費(fèi)用。開發(fā)商所能投標(biāo)的最高地價(jià)款=6298527/（1+3%）=6115075（元）測(cè)算方式二、利息中不計(jì)地價(jià)款的利息不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)、利潤(rùn)的計(jì)算方式與方式一相同，因此有：①不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=19746401（元）②建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)=8000000（元）③建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)利息=8000000×40%×[（1+12%）1.5-1]+8000000×60%×[（+8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=592949.1+279842.5=872792（元）④開發(fā)商利潤(rùn)=2972737（元）⑤代入公式即可得到該土地在開發(fā)完成時(shí)的土地價(jià)格開發(fā)完成時(shí)地價(jià)=①-②-③-④=19746401-8000000-872792-2972737=7900872（元）⑥由于⑤得到的價(jià)格是開發(fā)完成時(shí)的價(jià)格，即兩年后的價(jià)格，則，場(chǎng)地當(dāng)前價(jià)格=7900872/（1+12%）2=6298527（元）⑦開發(fā)商所能支付的投標(biāo)地價(jià)=6298527/（1+3%）=6115075（元）案例六解：測(cè)算開發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)A、不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)＝2，000×3，000×4=24，000，000(元)B、建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)＝l，000×2，000×4＝8，000，000(元)C、地價(jià)及法律、估價(jià)等費(fèi)用；6，000，000×(1十12％)＝6,720,000(元)D、總利息＝6，720，000×[(1+12％)^2.25－1]+8，000，000×40％×[(1+12％)^1.5－1]+8，000，000×60％×[(1+12％)^0.5－1)＝2,824,603(元)注：地價(jià)計(jì)息期為2注：地價(jià)計(jì)息期為2年3個(gè)月即2．25年。E、銷售稅費(fèi)＝24，000，000×6％＝1，440，000(元)F、將上述數(shù)據(jù)代人公式，則：開發(fā)商利潤(rùn)＝24，000，000－8，000，000－6,720,000－2,824,603－1，440，000＝5,015,397(元)利潤(rùn)占不動(dòng)產(chǎn)價(jià)的百分比＝5,015,397/24,000,000＝20.90％利潤(rùn)占開發(fā)總成本的百分比=5,015,397/(8,000,000+6,720,000+2,824,603+1，440，000)＝26.42％由上述測(cè)算可知，該項(xiàng)目投資回報(bào)良好，預(yù)期利潤(rùn)可觀，項(xiàng)目可行。案例七解：假設(shè)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制額為X元1，不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=1300*10000*1=13000000元2，總利息=3000000*[(1+12%)^2-1]+X*[(1+12%)^1-1]=763200+0.12X3，銷售稅費(fèi)=13000000*60%=780000元4，開發(fā)商利潤(rùn)=13000000*18%=23400