房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查模板

“項目名稱”房地產(chǎn)融資項目告模板業(yè)務(wù)類型：□抵押□質(zhì)押□其他1/21關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎現(xiàn)場及非現(xiàn)場調(diào)查、訪談、核實、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對項目特點設(shè)計交易模式、制定方案后完成的。報告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。盡調(diào)人員：調(diào)查日期：年月日協(xié)助盡調(diào)人員：協(xié)助調(diào)查日期：年月日(一)基本要素3(二)交易結(jié)構(gòu)3(三)風(fēng)控措施3(一)申請人/項目公司3(二)控股股東/實際控制人3(三)項目公司財務(wù)狀況32/213/21(四)項目公司征信情況3(一)項目基本情況34、設(shè)計、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹3(二)項目市場情況3總體情況3(三)項目分析3(一)基本要素(二)交易結(jié)構(gòu)(三)風(fēng)控措施(一)申請人/項目公司(以網(wǎng)狀圖或表格的形式列出，需要追溯到實際控制人)(法定代表人、財務(wù)總監(jiān)以及項目負(fù)責(zé)人，至少包括受教育程度、畢業(yè)學(xué)校、經(jīng)歷、本行業(yè)從業(yè)資歷等；查法定代表人的人民銀行個人征信記錄)(二)控股股東/實際控制人1、如存在股東或?qū)嶋H控制人對項目追加投入(資本公積及其他應(yīng)付款)，比照原始積累，進行資金來源合理性分析，以判斷其是否存在隱性民間借貸行為。2、如存在多元化經(jīng)營情況，要進一步調(diào)查其關(guān)聯(lián)公司情況和公司不同行業(yè)對4/215/21稅收政策稅收政策公司經(jīng)營的貢獻程度)。(三)項目公司財務(wù)狀況稅稅種營業(yè)稅土地增值稅(預(yù)繳)土地增值稅(清算)企業(yè)所得稅(預(yù)繳)企業(yè)所得稅(清算)施工合同印花稅稅種土地使用稅房產(chǎn)稅城市建設(shè)稅/費教育和衛(wèi)生附加費地方教育費附加購房合同印花稅稅率稅率詳細(xì)說明。應(yīng)在現(xiàn)場查閱借款方會計憑證和相關(guān)賬目的前提下，認(rèn)真核實各相關(guān)會計科目的財務(wù)數(shù)據(jù)并收集相關(guān)財務(wù)資料，依據(jù)收集的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，編制對應(yīng)((1)預(yù)付賬款①按照分期、分項目匯總列示明細(xì)收款單位付款金額付款時間/期間付款時間/期間6/21二期二期……(2)存貨①按照分期、分項目匯總列示明細(xì)分類金額付款時間/期間②按照同期、同項目，不同的對方單位列示明細(xì)科目收款單位付款金額付款時間/期間土地出讓金及契稅拆遷補償費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費二期……與本企業(yè)關(guān)系與本企業(yè)關(guān)系(是否關(guān)聯(lián)公應(yīng)收賬款合計其他應(yīng)收款報表科目款項性質(zhì)歸還時間金額合計合計應(yīng)付賬款合計其他應(yīng)付款合計明細(xì)表款方式款期限款金額款方(四)項目公司征信情況(如有負(fù)面信息，應(yīng)進行進一步調(diào)查核實，并予以說明。)(一)項目基本情況項目所在城市區(qū)域，主要開發(fā)面積(包括土地面積、規(guī)劃用地面積)，業(yè)態(tài)構(gòu)成，分幾期開發(fā)，各期包含的內(nèi)容(如果不是整體抵押，需要再寫清楚抵押部地下車位個數(shù)，地上不用計算)抵押物不是在建工程的也需要按照以下表格填寫建筑面積建筑面積(平方米)物業(yè)類型高層住宅多層住宅所在樓層--主力戶型面積40-60主力戶型比例備注簡裝毛坯總層數(shù)7/218/21mmmmmmmmmmmmmmmm花園洋房疊拼別墅獨棟別墅寫字樓商業(yè)地下車位其他用房合計4----1234-2400指標(biāo)名指標(biāo)名稱總用地面積道路及公共用地面積建設(shè)用地面積綠地率建筑密度建筑高度規(guī)劃容積率總建筑面積地上建筑面積住宅住宅樓廉租房、保障房序號123445222％％m22222項目基本控規(guī)指標(biāo)表一期指標(biāo)二期指標(biāo)……9/21項目基本控規(guī)指標(biāo)表5.2地下建筑面積m2個m2m2完成時間序號節(jié)點名稱一期二期……1取得《土地使用證》2設(shè)計單位確定3概念設(shè)計完成4規(guī)劃設(shè)計報批文本完成5取得《規(guī)劃用地使用許可證》6擴初設(shè)計完成7施工報建圖完成8取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》9全套施工圖完成10總包單位確定(招標(biāo))11取得《施工許可證》12景觀施工圖完成13基礎(chǔ)施工至±0.00014售樓處建成15達到預(yù)售條件16取得《預(yù)售許可證》17樣板間開發(fā)時間18主體結(jié)構(gòu)封頂21外立面裝飾工程完成22室內(nèi)裝飾工程完成10/21完成時間完成時間序號節(jié)點名稱一期二期……23安裝工程及調(diào)試完成24室外配套、園建完成25竣工備案時間26預(yù)驗收時間27竣工驗收完成28交房時間項目實施單位規(guī)劃設(shè)計單位建筑設(shè)計單位施工總承包商監(jiān)理單位(二)項目市場情況最近一年市場銷售情況(1)項目區(qū)域交通情況(附位置圖)(2)項目配套設(shè)施情況(3)周邊主要土地成交情況(4)周邊競爭項目分析樓盤名稱樓盤名稱產(chǎn)品類型11/21位置位置開發(fā)商總建筑面積各產(chǎn)品類型均價產(chǎn)品備案價格開盤時間銷售情況數(shù)據(jù)來源土地周邊成交情況(純土地情況)土地面土地面積成交/叫價時間樓面地價地面地價土地位置土地用途成交價容積率(三)項目分析對于我公司只介入分期開發(fā)的項目中的某一期項目的情況，還應(yīng)具體分析我司介入該期項目的資金運用與來源的情況。1)總投資測算項目名稱開發(fā)成本土地費用投資額已投入(萬未投入(萬借款期按總建筑面積單價(元)按可售面積單價(元)政府行政事業(yè)性前期工程費用建筑安裝工程費(分住宅、商業(yè)、其中：地上建筑地下建筑社區(qū)管網(wǎng)及園林工程費配套設(shè)施費其他工程費開發(fā)期間費用開發(fā)期稅費管理費用(列明：取費依財務(wù)費用銷售費用(列明：取費依其他費用及不可預(yù)見費用項目總投資2)總投資資金來源構(gòu)成序號1234金額(萬元)12/2113/21合合計資金流入序號序號項目金額(萬元)占總投資比例總投資1(注冊資本及資本公積)2信托貸款3銀行貸款4我司貸款5其他借款6銷售回款3)已投入資金來源及合理性分析建工程進行逐棟測算，加計后與最近一期財務(wù)報表中的資產(chǎn)科目進行比對，確認(rèn)已投入資金的真實性。須附上每棟建筑的照片。)?獲取拆遷、拆遷協(xié)議、資金支付憑證；?獲取開發(fā)商制定的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，與當(dāng)?shù)卣吆褪袌鏊竭M行對比，分析?需披露在拆遷過程中是否存在糾紛或者潛在糾紛或影響項目建設(shè)進度的4)融資額度的合理性分析?此處列明在項目可獲其他重大資金來源例如預(yù)售回款之前的各項用資明?在建筑安裝工程費方面，須按照合理的單方土建成本(即不含安裝的建安成本)和建至可預(yù)售條件的工程量，以及施工合同約定的付款進度(若尚未簽訂施工合同則按行業(yè)慣例)來進行資金需求合理性匡算，將計算過程測算前提條件：(各項費用假設(shè)占比)，見(附表一)。1)銷售方案2)銷售預(yù)測(附表二)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)可售面積預(yù)計單價總金額收入占比住宅樓車庫/地下車位科目科目成本利潤表金額(萬元)可售面積單方(元/平方米)14/212.銷售成本3.期間費用營銷費用財務(wù)費用管理費用4.銷售稅費土地增值稅營業(yè)稅及附加5.銷售利潤6.營業(yè)外收入6.營業(yè)利潤合計7.企業(yè)所得稅8.營業(yè)凈利潤銷售凈利率投資利潤率項目總投資項目資金峰值項目稅前利潤銷售凈利潤率股本投資獲利倍數(shù)成本利潤表項目投資財務(wù)評價指標(biāo)項目總收入股本投資項目稅后凈利潤總投資凈利潤率(1)當(dāng)銷售利潤為零時的銷售單價(假定銷售比例不變)；(2)當(dāng)銷售利潤為零時的銷售比例(假設(shè)銷售單價不變)15/2116/21優(yōu)勢(S)劣勢(W)機會(O)威脅(T)(1)正常情況下的現(xiàn)金流業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)借款期內(nèi)銷售面積銷售單價借款期內(nèi)銷售周期去化率累計凈現(xiàn)金流(2)壓力測試下的現(xiàn)金流響17/21序號一12345二12三12345四1234567五123456六12子項名稱土地費用地價款及市政配套費合作款項紅線外市政設(shè)施費拆遷補償費市政配套設(shè)施的其他支出政府行政事業(yè)性收費報批報建費增容費前期工程準(zhǔn)備費勘測丈量費規(guī)劃設(shè)計可研費三通一平費其中：臨時道路臨時用電臨時用水場地平整臨時設(shè)施費其他支出主體建筑(裝修)工程費地基與基礎(chǔ)工程地下結(jié)構(gòu)及粗裝修地上結(jié)構(gòu)及粗裝修室外精裝修室內(nèi)精裝修其他主體安裝工程費室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備室內(nèi)空調(diào)、電梯設(shè)備消防系統(tǒng)弱電(智能化)系統(tǒng)地下室停車場導(dǎo)引系統(tǒng)其他設(shè)備社區(qū)管網(wǎng)工程費室外給排水系統(tǒng)費室外采暖系統(tǒng)費測算金額(萬元)------2012Q4------2013Q12013Q22013Q32014Q42014Q12014Q22014Q33室外燃?xì)庀到y(tǒng)費室外高低壓電力系統(tǒng)4費5室外消防系統(tǒng)費室外通訊、有線電視6系統(tǒng)費七園林環(huán)境工程費-1環(huán)境設(shè)計費2綠化建設(shè)費3建筑小品4道路及廣場建造費5大門圍墻建造費6室外照明7樓體泛光8標(biāo)識系統(tǒng)制作9室外零星設(shè)施八配套設(shè)施費-1物業(yè)服務(wù)用房2業(yè)主會所3幼兒園4學(xué)校5兒童游樂設(shè)施6環(huán)衛(wèi)設(shè)施7運動設(shè)施8超市(配套商業(yè)設(shè)施)9其他支出九開發(fā)間接費-1工程管理費十其他建設(shè)工程支出-1工程監(jiān)理2工程造價顧問咨詢3物業(yè)服務(wù)啟動費4資本化利息5其他支出成本合計------201220132014Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3后18/21銷銷售面積銷售比例銷售均價(元)銷售收入(萬元)銷售面積銷售比例銷售均價(元)銷售收入(萬元)銷售數(shù)量銷售比例銷售均價(元)銷售收入(萬元)銷售數(shù)量銷售比例銷售均價(元)銷售收入(萬元)住宅注注解：對投資項目未來銷售預(yù)測的方法。。2.參考周邊類似樓盤的銷售進度和價格3.結(jié)合當(dāng)?shù)刭彿咳后w辦理全款和按揭的比例，并考慮銀行按揭款回款的情況。4.結(jié)合本項目的品質(zhì)以及開發(fā)商的實力，以當(dāng)?shù)鼗蚩杀葏^(qū)域市場以往年度其他可比項目的整體銷售收入作為本項目未來銷售預(yù)測的參考。201220132014序號科目4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q