土地平整開發(fā)申請(qǐng)立項(xiàng)可研報(bào)告

常德市德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地平坦開發(fā)建設(shè)工程工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告2023年五月10目 錄一、總論工程名稱：擬建地：工程單位及工程負(fù)責(zé)人工程單位簡(jiǎn)介編制單位及編制負(fù)責(zé)人編制的依據(jù)及范圍爭(zhēng)論結(jié)論二、城市概況及建設(shè)條件地理位置自然條件氣象地質(zhì)水文供水供電交通及通訊三、工程建設(shè)的背景及必要性工程建設(shè)的背景工程建設(shè)的必要性土地開發(fā)整理是城市化建設(shè)的必要保障。進(jìn)展起著樂觀的促進(jìn)作用。土地開發(fā)整理可以為城市建設(shè)輸送更多的城市居民。(4)土地開發(fā)整理可有效緩解城市建設(shè)中的土地供求沖突。(5)常德市德山開發(fā)區(qū)土地平坦開發(fā)工程的建設(shè)是走型常德市德山開發(fā)區(qū)土地平坦開發(fā)工程是建設(shè)型園區(qū)經(jīng)濟(jì)的需要。是實(shí)現(xiàn)工業(yè)強(qiáng)市，推動(dòng)招商引資工作全面進(jìn)展的需要。(8利益鏈條，從而凸現(xiàn)中心城市地位，加速城市建設(shè)步伐。四、園區(qū)概況、規(guī)劃范圍、規(guī)劃原則園區(qū)概況規(guī)劃范圍五、規(guī)劃布局方案規(guī)劃依據(jù)規(guī)劃構(gòu)思和理念總體布局道路交通規(guī)劃綠化與空間形態(tài)規(guī)劃土地平坦工程建設(shè)內(nèi)容土地分類狀況：六、環(huán)境保護(hù)建設(shè)工程對(duì)環(huán)境的影響減緩工程環(huán)境影響的對(duì)策七、實(shí)施進(jìn)度打算八、組織治理領(lǐng)導(dǎo)與招投標(biāo)組織組織治理組織機(jī)構(gòu)治理權(quán)限治理模式運(yùn)作方式收費(fèi)政策土地政策財(cái)政政策稅收政策招標(biāo)的組織形式招標(biāo)范圍報(bào)送材料九、投資估算及資金籌措投資估算編制依據(jù)投資估算十、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10.2綜合評(píng)價(jià)十一、土地貯存與開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策土地貯存與開發(fā)實(shí)施過程中三個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)土地貯存與開發(fā)的前期風(fēng)險(xiǎn)土地貯存與開發(fā)的中期風(fēng)險(xiǎn)土地貯存與開發(fā)的后期風(fēng)險(xiǎn)把握和避開土地貯存風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，加大支持力度強(qiáng)化打算治理，嚴(yán)控供給總量拓寬融資渠道，削減貸款風(fēng)險(xiǎn)做好經(jīng)營(yíng)核算，提高經(jīng)營(yíng)水平加快人才培育，做好人才貯存一、總論目擬建地：常德市德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工程單位：常德市德源投資開發(fā)工程單位簡(jiǎn)介湖南常德市德源投資開發(fā)〔以下簡(jiǎn)稱德源公司〕2023313濟(jì)開發(fā)區(qū)治理委員會(huì)批準(zhǔn)成立的，負(fù)責(zé)德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城市根底設(shè)施建設(shè)投資開發(fā)和土地開發(fā)、城市交通、教育、衛(wèi)生事業(yè)等國(guó)有資產(chǎn)建設(shè)的國(guó)有獨(dú)資公司，經(jīng)營(yíng)范圍為城市根底設(shè)施建設(shè)投資開發(fā)和土地投資開發(fā)；農(nóng)村根底設(shè)施區(qū)內(nèi)根底設(shè)施建設(shè)組織機(jī)構(gòu)代碼證、貸款卡等證照齊全，均已辦理年檢手續(xù)，承貸主體資格合法。近年來，德源公司實(shí)施片區(qū)帶動(dòng)戰(zhàn)略和開放進(jìn)展戰(zhàn)略，完善法人治理和責(zé)任治理，以市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制行使城建國(guó)有資產(chǎn)投資主體的職能，運(yùn)營(yíng)城建國(guó)有資本，開拓城建融資渠道，擔(dān)當(dāng)開發(fā)區(qū)城市根底設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)等建設(shè)工程，履行常德市政府在德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投、融資平臺(tái)職責(zé)。德源公司依據(jù)公司法要求設(shè)立組織架構(gòu)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。該公司的成立和組織構(gòu)架符合公司法的有關(guān)規(guī)定。但政府背景打算其仍具有深厚的政府顏色，公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)成員等主要領(lǐng)導(dǎo)與治理人員均由開發(fā)區(qū)管委會(huì)委派。公司董事會(huì)成員5人，設(shè)董事長(zhǎng)1人，副董事長(zhǎng)3人，董事1人，其中4人由開發(fā)區(qū)財(cái)政局委派、職工代表1人，三名5人，3現(xiàn)由開發(fā)區(qū)管委會(huì)主任、工委副書記兼任。公司總經(jīng)理由一名副董事長(zhǎng)兼任，副總經(jīng)理二人，下設(shè)辦公室、投資融資部、工程技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、房產(chǎn)公司及湘源建23事業(yè)編制13人，其余為聘請(qǐng)人員。公司對(duì)加快常德市德山開發(fā)區(qū)根底設(shè)施的建設(shè)步伐起到格外重要的作用，同時(shí)對(duì)園內(nèi)經(jīng)濟(jì)安康持續(xù)進(jìn)展也具有樂觀的現(xiàn)實(shí)意義。編制單位：湖南盛龍工程工程治理受常德市德源投資開發(fā)的托付，湖南盛龍工程項(xiàng)目治理編織可行性爭(zhēng)論報(bào)告，我公司馬上組織技術(shù)人員〔專家〕，到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展調(diào)查爭(zhēng)論，通過實(shí)地調(diào)查，廣泛征求有關(guān)部門的意見對(duì)工程進(jìn)展認(rèn)真論證、分析評(píng)價(jià)，于2023年5月完本錢報(bào)告的編制，供審批部門決策參考。編制的依據(jù)及范圍依據(jù)：三版)；國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系；《常德市征征地補(bǔ)償安置規(guī)定》(懷政辦發(fā)[2023]6號(hào))；常德市城市總體規(guī)劃；常德市德山開發(fā)區(qū)規(guī)劃圖；國(guó)家其他各有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及工程建設(shè)單位供給的國(guó)土、建設(shè)規(guī)劃、供水、供電、資金籌措意向等根底資料。范圍：本次爭(zhēng)論對(duì)工程建設(shè)的必要性、工程建設(shè)規(guī)模、內(nèi)外部建設(shè)條件、總體方案、投資估算及經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)展研究。爭(zhēng)論結(jié)論德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)過10改善，以常德大道、德山大道、乾明路、龍?zhí)堵?、善卷路、海德路等道路為?jīng)，以崇德路、蓮池路、桃林路、有德路和青山30萬噸自來水廠一座，11萬伏變電站兩座，22萬伏變電站一座，可確保企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及居民生活所需供水、供電，并可以為企業(yè)設(shè)計(jì)雙回路供電。區(qū)內(nèi)還有占地面積2100多畝的森林公園，作為城市公共綠地，為園區(qū)營(yíng)造了良好的生態(tài)環(huán)境。德山正在日益成為環(huán)境秀麗的生態(tài)和經(jīng)濟(jì)富強(qiáng)開發(fā)園區(qū)。10年來，常德德山經(jīng)濟(jì)建設(shè)的成就是催人奮進(jìn)的，人們生活水平的提升是實(shí)實(shí)在在的，社會(huì)的進(jìn)展是蓬勃向上的。建立經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以來，市委、市政府依據(jù)形勢(shì)的進(jìn)展，將德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的進(jìn)展定位于“工業(yè)城，城市區(qū)”。進(jìn)展目標(biāo)的定位，充分發(fā)揮了常德的資源稟賦和比較優(yōu)勢(shì)，有力推動(dòng)了常德的資源開發(fā)、城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)起飛。會(huì)的迫切任務(wù)。隨著社會(huì)進(jìn)展的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及人民生活水平的提高，加速合理開發(fā)整理土地，盤活存量土地，對(duì)于促進(jìn)城市化進(jìn)程具有格外重要的現(xiàn)實(shí)意義。改革開放以來，常德城市化水平有了很大提高，中小城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，小城鎮(zhèn)建設(shè)速度加快，城鎮(zhèn)人口和非農(nóng)業(yè)人口2023年的32萬人增加到2023年40萬人，由此可見無論從農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)展，還是城市化進(jìn)程的加速，與城市化相關(guān)的重要資源——土地已越來越成為各級(jí)政府及投資主體關(guān)注的焦點(diǎn)。由于生產(chǎn)力整體水平較低，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不臺(tái)理，“三農(nóng)”問題解決仍不太樂觀，工業(yè)化處于初始階段，工業(yè)化率低于全國(guó)、全省平均水平，嚴(yán)峻制約了常德經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展。近年來周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅猛，對(duì)常德形成倒逼之勢(shì)。常德經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)跨越式進(jìn)展，必需奮力“西部突破”。而奮力“西部突圍”，關(guān)鍵在于園區(qū)建設(shè)，搭建工業(yè)進(jìn)展平臺(tái)，營(yíng)造工業(yè)進(jìn)展氣氛。目前，德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)開發(fā)建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)快速推動(dòng)時(shí)期，正步入快速進(jìn)展的良性軌道。只有抓機(jī)遇，奮力突圍，才是唯一的出路。搭建更大的進(jìn)展平臺(tái)，拓展更大的進(jìn)展空間，通過科學(xué)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚和經(jīng)濟(jì)騰飛。常吉高速與正在籌建的常安高速在此交匯，石長(zhǎng)鐵路貫穿境內(nèi)。所處的地理位置優(yōu)越，交通便利，施工便利，建設(shè)條件良好，水電供給有保障，能保證工程的順當(dāng)完成。常德市德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地平坦開發(fā)工程位于常德德1343業(yè)用地。地形以丘陵為主，隨著園區(qū)進(jìn)展路、金光大道、濱江大道于去年底全部拉通，“三通一平”條件根本具備，為工程開發(fā)和引進(jìn)工程建設(shè)打下了根底。經(jīng)計(jì)算，本工程工程總投資31928萬元，其中工程建設(shè)費(fèi)4028萬元；勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位治理費(fèi)等其他相關(guān)前期費(fèi)用322萬元。土地征用費(fèi)5641萬元；房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)3922萬元；土地報(bào)批相關(guān)費(fèi)用15459萬元〔其中：增建設(shè)用地費(fèi)用3761萬元；耕地占用稅4140萬元；防洪保安基金107萬元；農(nóng)民保險(xiǎn)費(fèi)1791萬元、森林植被費(fèi)21萬元、土地有償使用費(fèi)40281611萬元1328萬元、建設(shè)期利息1228萬元。投資估算只考慮了農(nóng)民的征地補(bǔ)償費(fèi)和房屋拆遷費(fèi)。不包括特地的安置費(fèi)用。工程建設(shè)期為3年。其資金籌措渠道為：申請(qǐng)銀行貸款20230萬元，自籌資金11928萬元。還貸主要通過土地開發(fā)籌集資金。該工程全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率22％，大于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率10％，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值16771.260，貸款歸還期5年，歸還力氣較強(qiáng)。通過財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算，則該工程有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)力氣。本工程具有顯著的經(jīng)濟(jì)效益，加快德山開發(fā)區(qū)土地平坦開發(fā)工程建設(shè)，對(duì)于促進(jìn)園內(nèi)企業(yè)做大做強(qiáng)、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)構(gòu)造、加速全市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展、增加農(nóng)民收入、促進(jìn)常德市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速安康進(jìn)展，具有極其重要的作用。該工程可行，建議盡快實(shí)施。二、城市概況及建設(shè)條件地理位置28311101138南省的西北部。東臨洞庭，西接黔渝，南通長(zhǎng)沙，北連荊襄。從經(jīng)濟(jì)區(qū)位劃分，常德屬于中國(guó)經(jīng)濟(jì)中部崛起重心地帶，位于泛珠江三角洲和泛長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)進(jìn)展區(qū)域結(jié)合部，是東部沿海興盛地區(qū)產(chǎn)業(yè)向中、西部轉(zhuǎn)移的黃金地段。常德現(xiàn)轄武陵、2618189.8601.0523297.440.8359西部有“湖南屋脊”之稱的壺瓶山。東南部是地肥水美的西洞庭湖平原，平均海拔在50米以下。中部過渡地段為丘陵。湖南四大水系中的沅江和澧水流常常德，境內(nèi)有大小河流432條。平湖區(qū)江河縱橫，水網(wǎng)密布，有寬闊的自然濕地。常德，位于湖南省西北部，洞庭湖西岸，史稱“川黔咽喉，云貴門戶”。一篇《桃花源記》，讓常德?lián)碛辛恕笆劳馓以础薄ⅰ案５某鞘?。一則“善卷讓王”的典故，使“常德德山山有德”的民謠?？抽浴钡膫髌?，把常德“愛神”追求幸福生活、驚奇愛情的壯舉代代頌揚(yáng)，常德因此成為一片多情的熱土。今日的常德已成為中國(guó)中等城市建設(shè)的典范。先后榮獲中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家全國(guó)交通治理典范城市、國(guó)家環(huán)境保護(hù)典范城市、中華詩(shī)詞之市的稱號(hào)。常德位于中國(guó)中南的西南區(qū)域正中位置，處于成渝經(jīng)濟(jì)是企業(yè)進(jìn)展戰(zhàn)略布局的上佳選址。運(yùn)輸距離經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)幅射范圍廣，中南、西南與東部在經(jīng)濟(jì)進(jìn)展上存在較大差距，本地產(chǎn)業(yè)和企業(yè)尚未完全成熟，但以常德為圓心，10小時(shí)車程內(nèi)有3億多人口，市場(chǎng)容量與潛力巨大。常德市是湖南省十一五規(guī)劃中優(yōu)先進(jìn)展的”3+5城市群”，德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)被納入長(zhǎng)株潭大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃范圍。因與四川、重慶、貴州、廣西交界，而同時(shí)被國(guó)家“西部開發(fā)”戰(zhàn)略列入到扶持地區(qū)，享受與西部省份同樣的西部大開發(fā)政策支持，國(guó)家予以各項(xiàng)政策傾斜、工程開發(fā)、資金支持；在東部與中部接軌合作典范—“泛珠江三角洲”組織中，成為一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移第一梯度的承接地。199270府直接主辦的開發(fā)區(qū)。20231061、以經(jīng)緯紡機(jī)、漢風(fēng)集團(tuán)、創(chuàng)業(yè)德力西、中聯(lián)液壓以及在建的三一重工等企業(yè)為龍頭形成了裝備制造產(chǎn)業(yè)板塊；2、以恒安紙業(yè)、華耀漿紙以及籌建中的泰格林紙等企業(yè)為龍頭形成了紙業(yè)板塊；3、以金天鈦業(yè)、良田科技、力元材、三升光電等企業(yè)為龍頭形成了電子材料產(chǎn)業(yè)板塊；4、以云錦紡織、東信棉業(yè)、嘉莉詩(shī)服飾、金帛化纖等企業(yè)為龍頭形成了紡織產(chǎn)業(yè)板塊；5、洞庭制藥、金健藥業(yè)、以三金制藥、德海藥業(yè)等企業(yè)為龍頭形成了藥業(yè)板塊；6、以金健米業(yè)、德山大曲酒業(yè)、武陵酒業(yè)等企業(yè)為龍頭形成了食品產(chǎn)業(yè)板塊。現(xiàn)有各類工業(yè)企23080152023732.65200500重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的雄偉目標(biāo)。目前，加快工程建設(shè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展已成為園區(qū)的首要任務(wù)，德山開發(fā)區(qū)正重點(diǎn)打造六大專業(yè)園區(qū)：5平方公里電子材料工業(yè)園、31械配套工業(yè)園、813德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的道路體系日益完善，以常德大道、德山大道、乾明路、龍?zhí)堵?、善卷路、海德路等道路為?jīng)，以崇德路、蓮池路、桃林路、有德路和青山街等道路為緯，形成“八縱七橫”的棋盤格局。開發(fā)區(qū)內(nèi)建有3011萬伏變電站兩座，22居民生活所需供水、供電，并可以為企業(yè)設(shè)計(jì)雙回路供電。區(qū)內(nèi)2100園區(qū)營(yíng)造了良好的生態(tài)環(huán)境。在大力進(jìn)展工業(yè)的同時(shí)，開發(fā)區(qū)按“工業(yè)城，城市區(qū)”在人文自然環(huán)境方面，正在重點(diǎn)建設(shè)兩條風(fēng)光帶：一條是包括姚湖公園在內(nèi)的沅水風(fēng)光帶；二是包括萬壽殿、香火街、善德觀、德山森林公園在內(nèi)的枉水風(fēng)光帶。在人居環(huán)境方面，一批設(shè)施完善、功能齊全、環(huán)境秀麗的大型樓盤正間續(xù)落成。與此也有了長(zhǎng)足的進(jìn)展。自然條件氣象德山開發(fā)區(qū)屬亞熱帶季風(fēng)氣候，主要?dú)庀髤?shù)如下：年平均氣溫：16.7℃ 年平均雨量：1346.5mm年日照時(shí)數(shù)：1719.5h 年主導(dǎo)風(fēng)向：NNM年平均風(fēng)速：2.1m/s 因此，依據(jù)區(qū)域具體氣象條件，制定工程日期施工表，建議施工避開雨季及不利季節(jié)，利用好夏末、秋、冬初季節(jié)有利的氣候條件，抓好有效施工，到達(dá)滿足效果。地質(zhì)園區(qū)內(nèi)巖土特征按時(shí)代由至老分述如下0.1～2m。(QU+PL)分布全區(qū)，上部為粉砂質(zhì)粘土，下部為砂卵石土。粉砂質(zhì)粘土厚0.3—0.6m，估量承載力為100—150kpa；砂卵石土厚3—15.6，估量承載為150-200kpa。侏羅系中上統(tǒng)至三疊系上統(tǒng)(J2～T3)粉砂質(zhì)、鈣質(zhì)泥巖；紫紅色，局部含灰白色長(zhǎng)石、石英砂巖，層理發(fā)育，估量承載力為300kpa。三疊系下統(tǒng)灰?guī)r：灰色、灰焦色，估量承載力在300kpa以上。二疊系上統(tǒng)長(zhǎng)興組至石碳系中上統(tǒng)壺天群灰?guī)r夾砂巖、泥巖(P2～C2+3)：承載力在500kpa以上。水文區(qū)域內(nèi)地表水主要來源于自然降雨，水量充分。地下水資源較為豐富。主要為第四系孔隙水和基巖風(fēng)化裂隙水。場(chǎng)地內(nèi)地下水以承受大氣降水補(bǔ)給為主，其流量及方向受場(chǎng)地內(nèi)的大氣降水和地形條件影響。該址地下水豐富，經(jīng)測(cè)試，地下水混凝土無腐蝕性。供水德山供水由常德市自來水公司第四水廠供給。該廠供給全60萬噸/際供水量約為30萬噸/2096立方米/秒。可滿足園區(qū)企業(yè)用水要求。供電德山是常德市的供電樞紐，現(xiàn)有11萬伏變電站二座和22萬伏變電站一座，可確保工程電力供給，并可以按企業(yè)設(shè)計(jì)要求供給雙回路供電專線。交通60全國(guó)較少同時(shí)擁有鐵路、航空、水運(yùn)和高速大路立體交通體系的內(nèi)陸城市。207319至常德、常德至張家界、常德至吉首的高速大路和在建的二連浩特至廣州高速、杭州至瑞麗高速都經(jīng)過德山開發(fā)區(qū)。鐵路：連接京廣和枝柳線的長(zhǎng)沙至石門鐵路穿境而過，年12020232023上半年開工建設(shè)。水運(yùn)：流經(jīng)德山開發(fā)區(qū)的沅江常年可通行千噸級(jí)貨輪，常500210001口城市。7737、757客機(jī)，現(xiàn)已開通至北京、上海、廣州、深圳、武漢、成都、昆明、?？诘鹊睾桨唷?shí)施西部大開發(fā)和中部崛起的宏大戰(zhàn)略，必將對(duì)常德經(jīng)濟(jì)進(jìn)展產(chǎn)生極其深遠(yuǎn)的影響，為陳化的經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來千載難逢的歷史進(jìn)展機(jī)遇。三、工程建設(shè)的背景及必要性工程建設(shè)的背景合理開發(fā)土地是城市進(jìn)展的必定要求，也是建設(shè)小康社會(huì)的迫切任務(wù)。隨著社會(huì)進(jìn)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及人民生活水平的提高，加速合理開發(fā)整理土地，盤活存量土地，對(duì)于促進(jìn)城市化進(jìn)程具有格外重要的現(xiàn)實(shí)意義。改革開放以來，常德城市化水平有了很大提高，中小城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，小城鎮(zhèn)建設(shè)速度加快，城鎮(zhèn)人口和非農(nóng)業(yè)人口2023年的32萬人增加到2023年40萬人，由此可見，無論從農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)展，還是城市化進(jìn)程的加速，與城市化相關(guān)的重要資源——土地已越來越成為各級(jí)政府及投資主體關(guān)注的焦點(diǎn)。近幾年來，隨著工業(yè)化而發(fā)生的經(jīng)濟(jì)和人口分布重心向城市轉(zhuǎn)移、城市數(shù)量和城市人口快速增加，城市在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中作用漸漸強(qiáng)化。主要表現(xiàn)形式有三種：一是城市人口占總?cè)丝诘谋壤鸩教岣?，農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口漸漸增多；二是城市規(guī)模不斷擴(kuò)大、更，農(nóng)村已消滅興城鎮(zhèn)；三是城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系、生活難免占用農(nóng)地而促使城市開發(fā)整理土地構(gòu)造發(fā)生變化。因此，合理開發(fā)整理土地是關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)是否安康進(jìn)展的大問題。城市是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的集中地和消費(fèi)的中心，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展充分發(fā)揮城市的集聚和輻射效應(yīng)，能夠極大地促進(jìn)常德的發(fā)展。同樣土地開發(fā)整理是合理配置、集約利用土地資源，提高土地利用率的戰(zhàn)略措施，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化也離不開土地開發(fā)整理。常德市德源投資開發(fā)是國(guó)有法人獨(dú)資企業(yè)，投資方為湖南常德德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)管委會(huì)。德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是1992年成立的省級(jí)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)。1992年5月，湖南省體改委以199232申請(qǐng)。1994年3月，省人民政府以湘政發(fā)〔1994〕5號(hào)文件，批準(zhǔn)德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)科技開發(fā)區(qū)。1997年6月，省人民政府常務(wù)會(huì)議又批準(zhǔn)將德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)列入全省6大重點(diǎn)開發(fā)區(qū)。2023年7月，經(jīng)國(guó)家發(fā)改委第三批審核公告，德山經(jīng)54平方公里，總?cè)丝?0萬。2023年，德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)被湖南省委、省政府授予全省非公有制經(jīng)濟(jì)進(jìn)展優(yōu)秀工業(yè)園區(qū)稱號(hào)。常德屬湖南省3+5城市經(jīng)濟(jì)圈，而德山是常德的工業(yè)重鎮(zhèn)，進(jìn)入了長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)大河西先導(dǎo)區(qū)的延長(zhǎng)區(qū)。工程建設(shè)的必要性土地開發(fā)整理是城市化建設(shè)的必要保障土地開發(fā)整理是指土地利用總體規(guī)劃或城鎮(zhèn)體系規(guī)劃所確定的目標(biāo)和用途，實(shí)行行政、經(jīng)濟(jì)、法律等措施，對(duì)土地利從而提高土地利用率和土地質(zhì)量，增加耕地，改善生產(chǎn)和生活條件及生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速進(jìn)展和可持續(xù)進(jìn)展。城市化是指城市數(shù)量增加或城市規(guī)模擴(kuò)大的過程。其結(jié)果表現(xiàn)為城市人口在社會(huì)人口中比重漸漸上升，鄉(xiāng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化，工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)向城市集聚，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，功能不斷完善。城市化是一項(xiàng)漸進(jìn)的簡(jiǎn)潔過程，由于城市規(guī)模的擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施、根底產(chǎn)業(yè)、體育活動(dòng)場(chǎng)所等公益性工程的投入，必定要占用大量的土地。而城市周邊地區(qū)既有廢棄地，也有耕地。隨著城市化規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市對(duì)土地的無止境需求和土地有限的可供給量這一沖突將日益突出，這就需要通過土地整理，對(duì)城市周邊地區(qū)的耕地、廢棄地、閑散地及雜亂不規(guī)章的各類土地進(jìn)展合理規(guī)劃，因地制宜，針對(duì)不同類型的土地進(jìn)展道路、綠化、公園、水域、根底設(shè)施等調(diào)整安排和綜合整治，以提高城鎮(zhèn)土地利用率優(yōu)化城鎮(zhèn)景觀布局，改善人居環(huán)境。在土地開發(fā)整理過程中，既要充分利用廢地、荒地，通過綜合整治，到達(dá)城市建設(shè)用地的要求又要留意保護(hù)耕地，避開因城市的擴(kuò)張大量擠占耕地，造成的耕地流失。因此最大限度隨為城市化進(jìn)程供給所需的土地既是土地開發(fā)整理的目的之一，更是推動(dòng)城市化進(jìn)程的必要保障。進(jìn)展起者樂觀的促進(jìn)作用?？茖W(xué)合理的土地開發(fā)整理規(guī)劃應(yīng)與土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃有機(jī)結(jié)合起來是城市建設(shè)的有益補(bǔ)充。通過土地開發(fā)整理，實(shí)現(xiàn)了“田成方，路成網(wǎng)，渠相通，樹成行”的現(xiàn)代農(nóng)田格局。雖然不行能對(duì)中心村、行政村賜予全面調(diào)整改造和綜合整治，但是對(duì)村際之間的道路、水渠、田園綠化都會(huì)賜予布局安排和配套建設(shè)，因而土地開發(fā)整理可以把田野的自然美和人工美有機(jī)地結(jié)合起來制造的農(nóng)田生態(tài)景觀。這些景觀通過便捷的路網(wǎng)，與城鎮(zhèn)景觀遙相照顧，又轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)大綠化、大交通的一局部。土地開發(fā)整理通過遷村并址，撤并自然村，整治空心村，又直接推動(dòng)了中心村和中心鎮(zhèn)的建設(shè)。也就是說，土地開發(fā)整理既可以依據(jù)土地利用總體規(guī)劃的要求，加強(qiáng)農(nóng)用地分區(qū)建設(shè)，又可以直接或間接地支持城市建設(shè)，有利于工農(nóng)結(jié)合優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，互動(dòng)進(jìn)展城鄉(xiāng)一體。過土地開發(fā)整理，走農(nóng)田標(biāo)準(zhǔn)化，澆灌、道路網(wǎng)絡(luò)化，林帶田園化，既有利于農(nóng)業(yè)機(jī)械化作業(yè)，農(nóng)業(yè)技術(shù)的推廣和普及，又有利于提高農(nóng)村的勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)本錢，有效地增加抗自然風(fēng)險(xiǎn)的力氣，為農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)制造條件也使農(nóng)村勞動(dòng)力退出第一產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)其次產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)成為可能。土地開發(fā)整理過程也就是用現(xiàn)代思想觀念改造農(nóng)村舊傳統(tǒng)的過程。土地開發(fā)整理運(yùn)用先進(jìn)機(jī)器平坦土地，運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)修建工程，運(yùn)用先進(jìn)治理組織施工，運(yùn)用城市文明改造農(nóng)村舊習(xí)俗經(jīng)過長(zhǎng)期的參與，使農(nóng)民的觀念得到更，便于把握更多的生產(chǎn)技能，農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化水平將大幅度提高，同時(shí)必將極大地燃民的整體素養(yǎng)。農(nóng)民的素養(yǎng)得到提高以后，必將加快向城鎮(zhèn)的流淌，從而使城市建設(shè)的速度進(jìn)一步加快。隨著我國(guó)工業(yè)1999年的30.9%提高到2023年的38％左右，2023年的45％—50%。土地開發(fā)整理可有效緩解城市建設(shè)中的土地供求沖突城市化進(jìn)展，城區(qū)范圍的擴(kuò)大，必定要占用耕地。面對(duì)人多地少，耕地后備資源又格外有限的國(guó)情，通過土地整理處理好城市建設(shè)與耕地保護(hù)、生態(tài)保護(hù)和失地農(nóng)民利益的保護(hù)之間的關(guān)系顯得優(yōu)為重要。這就要求我們必需轉(zhuǎn)變土地得用方式，走集通過土地整理，樂觀盤活存量土地加強(qiáng)舊城區(qū)、舊街道的改造充分利用現(xiàn)有的根底設(shè)施，科學(xué)規(guī)劃，合理布局；要依據(jù)城鎮(zhèn)用地現(xiàn)狀及人口規(guī)模進(jìn)展城市定級(jí)，科學(xué)推想城市的規(guī)劃期人口規(guī)模和極限人口規(guī)模，通過對(duì)城市建設(shè)規(guī)模的把握來調(diào)整城市建設(shè)用地，從而化解城市建設(shè)中的土地供求沖突。常德市德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地平坦開發(fā)工程的建設(shè)是走型工業(yè)化道路，實(shí)現(xiàn)“工業(yè)城，城市區(qū)”進(jìn)展戰(zhàn)略的重大舉措。長(zhǎng)期以來，常德工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量偏小，其次產(chǎn)業(yè)不夠強(qiáng)大，由于生產(chǎn)力整體水平較低，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不合理，“三農(nóng)”問題解決仍不太樂觀，工業(yè)化處于初始階段，工業(yè)化率低于全國(guó)、全省平均水平，嚴(yán)峻制約了常德經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展。近年來周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅猛進(jìn)展，對(duì)常德形成倒逼之勢(shì)。常德經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)設(shè)，搭建工業(yè)進(jìn)展平臺(tái)，營(yíng)造工業(yè)進(jìn)展氣氛。目前，德山開發(fā)區(qū)區(qū)開發(fā)建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)快速推動(dòng)時(shí)期，正步入快速進(jìn)展的良性軌道。只有抓機(jī)遇，奮力突圍，才是唯一的出路。搭建更大的進(jìn)展平臺(tái)，拓展更大的進(jìn)展空間，通過科學(xué)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚和經(jīng)濟(jì)騰飛。常德市德山開發(fā)區(qū)土地平坦開發(fā)工程是建設(shè)型園區(qū)經(jīng)濟(jì)的需要從現(xiàn)代化的意義來講，建設(shè)型園區(qū)，應(yīng)當(dāng)是一個(gè)區(qū)域的政府依據(jù)自身經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的要求，通過行政的、市場(chǎng)的多種手段集聚各種生產(chǎn)要素，并在確定空間范圍內(nèi)進(jìn)展科學(xué)整合，并使之成為功能布局優(yōu)化、構(gòu)造層次合理，產(chǎn)業(yè)特色鮮亮的工業(yè)企業(yè)聚攏進(jìn)展區(qū)或者稱產(chǎn)業(yè)群集。長(zhǎng)期以來，工業(yè)企業(yè)規(guī)模小且比較零散，未能形成產(chǎn)業(yè)的整體力氣，難以發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聚攏效應(yīng)和輻射帶動(dòng)作用，而且鋪張土地資源簡(jiǎn)潔造成環(huán)境污染，影響只有實(shí)行引進(jìn)和整合并舉的方法創(chuàng)辦較上規(guī)模的園區(qū)，扶持培育壯大重點(diǎn)優(yōu)勢(shì)支柱產(chǎn)業(yè)，來實(shí)現(xiàn)園區(qū)的區(qū)域化布局、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化聯(lián)動(dòng)、社會(huì)化協(xié)作，使之與城區(qū)城市化建設(shè)步伐相連接，德山開發(fā)區(qū)土地平坦開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)整體優(yōu)勢(shì)得到充分表達(dá)。是實(shí)現(xiàn)工業(yè)強(qiáng)市，推動(dòng)招商引資工作全面進(jìn)展的需要。2023年常德市工業(yè)增加值473.7億元，增長(zhǎng)14.6%，比上年下降5.1個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值384.0億元，增長(zhǎng)15.1%，比上年下降7.2加值166.0億元，增長(zhǎng)16.8%。如何進(jìn)一步吸引外來資金投資，已成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的首要工作。加快德山開發(fā)區(qū)的建設(shè)，營(yíng)造良好的投資環(huán)境，是吸引外來投資的關(guān)鍵，對(duì)招商引資工作有著推動(dòng)作用。因此，要全面推動(dòng)招商引資工作，必需大力加快德山開發(fā)區(qū)的建設(shè)步伐。利益鏈條，從而凸現(xiàn)中心城市地位，加速城市建設(shè)步伐。工業(yè)的進(jìn)展與中心城市的建設(shè)有著親熱的依存關(guān)系，常德中心城市地位形成的關(guān)鍵在于向周邊延長(zhǎng)各種利益鏈條，德山開發(fā)區(qū)的輻射和示范功能以及漸漸完善的協(xié)作體系都有助于完成這項(xiàng)歷史使命。德山開發(fā)區(qū)的建設(shè)不是單純的工業(yè)進(jìn)展問題，同時(shí)也是城區(qū)建設(shè)的范疇，德山開發(fā)區(qū)今后進(jìn)展的方向是常德的城區(qū)。湖南常德德山開發(fā)區(qū)區(qū)首期7.86平方公里已根本開發(fā)完畢，交通路網(wǎng)已初具規(guī)模，水、電、通信、通訊等配套設(shè)施已根本完成，園區(qū)正邁入大產(chǎn)業(yè)集聚、大工程建設(shè)、大資本進(jìn)駐的加速進(jìn)展。目前園區(qū)工程后備開發(fā)用地嚴(yán)峻缺乏，急需貯存工程土地資源。因此建設(shè)常德市德山開發(fā)區(qū)土地平坦開發(fā)工程格外必要的。四、園區(qū)進(jìn)展沿革、現(xiàn)狀、前景德山開發(fā)區(qū)的進(jìn)展沿革4.1.1、起步階段〔19921999〕。1992德市委、市政府打算依托德山工業(yè)根底，建立德山經(jīng)濟(jì)科技開發(fā)區(qū)。19925德山經(jīng)濟(jì)科技開發(fā)區(qū)的批復(fù)》。第一代德山開發(fā)人借鑒沿海開發(fā)區(qū)起步的閱歷，提出了以地生財(cái)、滾動(dòng)開發(fā)的建設(shè)思路：即通過有償出讓土地取得出讓金，推動(dòng)根底設(shè)施建設(shè)。開發(fā)區(qū)成立僅兩個(gè)月，啟動(dòng)了“兩路一橋”建設(shè)工程：即桃林路、善卷北路、枉水二橋建工程，全長(zhǎng)3649米。從1992年7月28日1996728了開發(fā)區(qū)的主體道路骨架，德山開發(fā)區(qū)漸現(xiàn)雛型。19943濟(jì)科技開發(fā)區(qū)。1997664.1.2〔20232023〕?！耙缘厣?cái)”的政策，在全國(guó)各地開發(fā)區(qū)日益加劇的政策比拼中明顯落伍，德山的開拓者開頭努力尋求的突破：一方面，充分利用國(guó)家對(duì)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的政策傾斜，在開發(fā)區(qū)內(nèi)組建高技術(shù)工業(yè)園，用政策“凹地”換投資“凹地”。20238園在德山開發(fā)區(qū)正式掛牌，并同時(shí)推出了“三全一獎(jiǎng)”的優(yōu)待政策，即：土地全送、規(guī)費(fèi)全免、所得稅地方留成局部全返、按1%的比例重獎(jiǎng)?wù)猩桃Y的有功人員。在不到四年的時(shí)間里，先后有三金藥業(yè)、平川藥業(yè)、力元材、創(chuàng)業(yè)德力西1320步維艱國(guó)有企業(yè)的改制，一手抓職工身份置換，一手抓下崗工人安置，僅用了兩年多時(shí)間，根本完成了全部國(guó)有企業(yè)的改制工作。依據(jù)一廠一策的工作思路，常德紡織機(jī)械廠、洞庭制藥廠、常德化工廠等分別被經(jīng)緯股份、三九制藥、湖南海利等上市公司收購(gòu)，常德棉紡廠、常德棉紡分廠和常德電機(jī)廠等企業(yè)分別被云錦紡織集團(tuán)、東信棉業(yè)公司和金龍電機(jī)等實(shí)力雄厚的5使生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品檔次、市場(chǎng)份額、企業(yè)效益大幅提升。4.1.3〔2023——〕2023615領(lǐng)導(dǎo)和市直相關(guān)部門的負(fù)責(zé)人在德山召開現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)議，共商德山開發(fā)區(qū)可持續(xù)進(jìn)展大計(jì)。會(huì)議打算市政府連續(xù)3年每年投3〔含融資〕6·15短的幾個(gè)月中，乾明路、善卷路、有德路、青山街、崇德路、龍?zhí)堵返雀自O(shè)施相繼開工。2023的進(jìn)展定位，提出了要舉全市之力建設(shè)德山的口號(hào)，加強(qiáng)了對(duì)開發(fā)區(qū)工作的領(lǐng)導(dǎo)，明確常務(wù)副市長(zhǎng)為開發(fā)區(qū)工委第一書記、副市長(zhǎng)兼任開發(fā)區(qū)工委書記，加強(qiáng)了對(duì)開發(fā)區(qū)的具體領(lǐng)導(dǎo)。市直各單位支持開發(fā)、效勞工程的措施有力，相關(guān)職能部門對(duì)開發(fā)區(qū)的工作都明確了一把手負(fù)責(zé)制，有的還由市局副局長(zhǎng)兼任開發(fā)區(qū)分局局長(zhǎng)。2023年，德山開發(fā)區(qū)共簽約工程29160162115813.7145.2%。全22004111.482安生活用紙、云錦工業(yè)園、金天鈦業(yè)、三升光電、中小企業(yè)園等一批億元工程相繼入園，德山開發(fā)區(qū)的林紙、紡織和機(jī)電三區(qū)形象”上的重大突破。2023年，截至8月底，全區(qū)共簽約工程21個(gè)〔其中億元工程13個(gè)〕，合同引進(jìn)資金55.8億元，有三一重工集團(tuán)投資156014019〔含10〕，21〔13〕，投500169今年，在建工程中將有云錦工業(yè)園、三升光電、恒安生活用紙、中小企業(yè)園、東莞產(chǎn)業(yè)園、電子陶瓷等6個(gè)億元工程和蘆419德山開發(fā)區(qū)的進(jìn)呈現(xiàn)狀德山的工業(yè)根底正做大做強(qiáng)?，F(xiàn)在，德山開發(fā)區(qū)已230697林紙等企業(yè)為龍頭形成了紙業(yè)板塊，以金健米業(yè)、陽(yáng)光乳業(yè)、廣積米業(yè)等企業(yè)為龍頭形成了食品產(chǎn)業(yè)板塊，以云錦紡織、東信棉業(yè)、特季輕紡、金帛化纖等企業(yè)為龍頭形成了紡織產(chǎn)業(yè)板塊，以力元材、金天鈦業(yè)等企業(yè)為龍頭形成了材料產(chǎn)業(yè)板塊，以三升光電、電子陶瓷及馬上開工建設(shè)的三一重工常德工金健藥業(yè)、德海藥業(yè)、平川藥業(yè)等企業(yè)為龍頭形成了醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)板塊，以通威飼料、海大飼料、唐人神飼料、期望飼料等企業(yè)為龍頭形成了飼料加工產(chǎn)業(yè)板塊。估量“十一五”末期，德山3001001005庭湖經(jīng)濟(jì)圈中樹起濱湖工業(yè)重鎮(zhèn)的大旗，在正在形成的我市太子廟-灌溪工業(yè)走廊中扮演重要的角色。16的提升。中國(guó)糧食第一股—金健米業(yè)公司的金健牌大米和面條45002023898.5%，202391被國(guó)家授予“中國(guó)名牌”稱號(hào)，恒安三期年底建成投產(chǎn)后，年產(chǎn)17YJ270%，成為紡紗機(jī)首選配套產(chǎn)品，榮膺“全國(guó)紡織機(jī)50%，并遠(yuǎn)銷歐、亞國(guó)家。目前，共有11區(qū)落戶，它們已成為德山工業(yè)的脊梁。2023工業(yè)企業(yè)主營(yíng)業(yè)收入估量將超過63億元，稅收入庫(kù)2.6億元，19943德山的生產(chǎn)生活配套正逐步完善。165.51225德大道、德山大道、乾明路、龍?zhí)堵贰⑸凭砺?、海德路等道路為?jīng)，以崇德路、蓮池路、桃林路、有德路和青山街等道路為緯，“八縱七橫”的棋盤格局正在形成，城區(qū)道路里程已由開發(fā)130207、319國(guó)道在這里交匯，長(zhǎng)常、常張和常吉等6條高速大路將在這里貫穿；鐵路有連接京廣和枝柳兩大動(dòng)脈的石長(zhǎng)鐵路在這里橫穿，擁有年運(yùn)輸量120萬噸的火車貨站；水路，能?？壳嵓?jí)輪船的德山碼頭將為您供給舟載之便，可從這里走沅江、經(jīng)洞庭湖，西達(dá)重慶，東抵上海；空運(yùn)，距開發(fā)區(qū)5花源機(jī)場(chǎng)，開通了廣州、?？?、北京、上海等多條航線，大大1060和居民的生活用水；開發(fā)區(qū)作為西電東送的主通道，有10萬變電站二座，20客運(yùn)汽車站、公交通車站馬上開頭建設(shè)。德山開發(fā)區(qū)的進(jìn)展前景2023100100破5億元，其中稅收總額到達(dá)4億元，努力將德山開發(fā)區(qū)建設(shè)成為常德的“工業(yè)城、城市區(qū)”，實(shí)現(xiàn)開發(fā)區(qū)由省級(jí)升格為國(guó)家級(jí)的目標(biāo)。德山開發(fā)區(qū)將建設(shè)成為投資密集、效益密集的工業(yè)是以常德火電廠和泰格林紙工程為支撐的東區(qū)工業(yè)園；二是以三一重工常德工業(yè)園為龍頭的南區(qū)機(jī)電產(chǎn)業(yè)園；三是以云錦紡織為重點(diǎn)的紡織工業(yè)園；四是以金天鈦業(yè)和力元材為典型的材料工業(yè)園；五是以興盛工業(yè)園為代表的村級(jí)工業(yè)園。人們完全有理由信任，“常德進(jìn)展看工業(yè)、工業(yè)進(jìn)展看德山”的期盼不會(huì)落空。德山將建設(shè)成為規(guī)劃科學(xué)、設(shè)施配套的經(jīng)典城鎮(zhèn)。目前，開發(fā)區(qū)正在進(jìn)展的城市規(guī)劃，開發(fā)區(qū)的區(qū)域打算擴(kuò)大703用于根底設(shè)施建設(shè)，最終完成“八縱七橫”的城市道路建設(shè)及設(shè)施配套任務(wù)。與城區(qū)道路建設(shè)一樣步，城區(qū)其它根底設(shè)施建設(shè)也將進(jìn)入一個(gè)頂峰期，這對(duì)擴(kuò)大開發(fā)區(qū)進(jìn)展空間，提高吸納大型工業(yè)工程的承載力氣，緩解當(dāng)前用地緊急、土地存量缺乏的沖突，將起到打算性的作用。德山開發(fā)區(qū)進(jìn)展的重點(diǎn)不僅是工業(yè)，還有與居民生活息息相關(guān)的三產(chǎn)業(yè)。為適應(yīng)城區(qū)的擴(kuò)張，園區(qū)將本著為投資者效勞、為企業(yè)員工效勞、為城區(qū)居民效勞的原則，著力打造環(huán)境秀麗、將重點(diǎn)抓好兩條風(fēng)光帶建設(shè)：一是西起乾明寺公園，東至沅江二橋的沿江風(fēng)光帶；二是包括萬壽殿、香火街、善德觀、德山文化、金融、通信等行業(yè)，也將取得進(jìn)展。五、規(guī)規(guī)劃布局方案依據(jù)園區(qū)的地理位置條件和當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源優(yōu)勢(shì)，結(jié)合德山開發(fā)區(qū)土地夾帶開發(fā)工程總體規(guī)劃方案，綜合自然環(huán)境牲和外圍交通組織關(guān)系，合理布局。規(guī)劃依據(jù)1、《常德市城市總規(guī)劃》〔1999-2023年〕2、《德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》〔1998-2023年〕3、《城市規(guī)劃法》4、《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》〔GB50220-95〕5、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》〔TBJ137-91〕6〔建設(shè)部[1995]333號(hào)〕7、國(guó)家其它有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與文件規(guī)劃構(gòu)思和理念常德市德山開發(fā)區(qū)土地夾帶開發(fā)工程建筑形象要表達(dá)“超前、創(chuàng)、大手筆、環(huán)境協(xié)調(diào)”的原則，在常德市和德山總體規(guī)劃指導(dǎo)下，以“留青山綠水、建生態(tài)園”為規(guī)劃核心理念，通過合理布局，力圖建設(shè)成為一個(gè)功能完善、設(shè)施配套、綜適宜應(yīng)力氣超前、綠樹成蔭、花草遍地、生態(tài)環(huán)境秀麗，空間層次豐富的園區(qū)，使其成為五省周邊地區(qū)最具成長(zhǎng)力和吸引力的園區(qū)。土地平坦工程建設(shè)內(nèi)容土地分類狀況表單位：公頃該工程共開發(fā)土地89.537公頃。其中耕地60.0503公頃、林地3.425913.53747.9248公頃、建設(shè)用地4.5986公頃。六、環(huán)境保護(hù)德山開發(fā)區(qū)土地平坦開發(fā)工程的建設(shè)對(duì)促進(jìn)常德市工業(yè)化進(jìn)展和農(nóng)業(yè)構(gòu)造調(diào)整具有重要的意義。同時(shí)要加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，減輕對(duì)四周環(huán)境的污染，努力把德山開發(fā)區(qū)建設(shè)威綠色的生態(tài)園區(qū)。建設(shè)工程對(duì)環(huán)境的影響l、對(duì)生態(tài)環(huán)境可能的影響德山開發(fā)區(qū)的建設(shè)占用土地，削減了當(dāng)?shù)氐母乜偭亢椭脖粩?shù)量；施工治理過程中，會(huì)破壞征地范圍外的植被；C)局部高填深挖路段由于防護(hù)不當(dāng)產(chǎn)生水土流失：2、對(duì)水環(huán)境可能的影響德山開發(fā)區(qū)施工期和運(yùn)營(yíng)期會(huì)產(chǎn)生各種生產(chǎn)及生活污水，如不加以處理睬對(duì)工程沿線水體產(chǎn)生污染。施工期可能產(chǎn)生的水污染主要是施工泥漿泥渣、施工機(jī)械漏油、施工物料和化學(xué)品以及施工人員的生活污水、生活固體廢物被雨水沖刷入河影響水質(zhì)。運(yùn)營(yíng)期間可能產(chǎn)生的水污染有：生活污水、垃圾廢水等。3、對(duì)聲環(huán)境可能的影響對(duì)四周的聲環(huán)境的影響表現(xiàn)為：施工期間，作業(yè)機(jī)械都屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源；筑路材料運(yùn)輸車輛產(chǎn)生高噪聲；4、對(duì)空氣環(huán)境可能的影響。路基路面施工中有大量的粉塵散逸到四周的大氣中；施工機(jī)械的運(yùn)行會(huì)產(chǎn)生尾氣造成大氣污染。道路上行駛的汽車的輪胎接觸路面而使路面積塵楊起，從而產(chǎn)生二次揚(yáng)塵污染。減緩工程環(huán)境影響的對(duì)策時(shí)”原則。承受環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)：1、污水處理排放標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。2(GB3095-93)一類標(biāo)準(zhǔn)。具體防止污染的措施：施工人員集中的居民點(diǎn)的生活污水，不得隨地傾倒，以防流入取水地點(diǎn)；生活垃圾要集中處理，防止污染水源。含有害物質(zhì)的建筑材料堆放點(diǎn)要遠(yuǎn)離水源地，并用防雨材料遮蓋，工程廢料要準(zhǔn)時(shí)運(yùn)走。制止將有毒有害廢棄物作為土方回填?，F(xiàn)場(chǎng)存放油料，必需對(duì)庫(kù)房地面進(jìn)展防滲處理，如承受防滲混凝土地面鋪油氈等措施使用時(shí)要實(shí)行防止油料跑冒、滴漏的措施以免污染水體。 .施工現(xiàn)場(chǎng)100人以上的臨時(shí)食堂，污水排放時(shí)可設(shè)置簡(jiǎn)易有效的隔油池，定期清理，防止污染。 . .工地臨時(shí)廁所、化糞池應(yīng)實(shí)行防滲漏措施，并有防蠅滅蛔措施，防止污染水體和環(huán)境。攪拌站應(yīng)放置在距居民區(qū)200米以外的地方，目應(yīng)當(dāng)在下風(fēng)向。盡量爭(zhēng)取集中拌合方式，集中拌合的攪拌機(jī)應(yīng)有二級(jí)除塵裝置。實(shí)行路拌方式時(shí)必需選用帶有密閉罩的路拌機(jī)。在材料運(yùn)輸途中，應(yīng)實(shí)行封閉或遮蓋措施，避開拋撒。運(yùn)輸材料道路及施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)協(xié)作灑水設(shè)備，定時(shí)灑水、削減起塵量，并準(zhǔn)時(shí)清掃路面，防止二次揚(yáng)塵。盡量承受低噪聲設(shè)備。在聲源處安裝消聲器消聲，即在通風(fēng)機(jī)、鼓風(fēng)機(jī)、內(nèi)燃機(jī)各類排放空裝置等進(jìn)出風(fēng)管的適當(dāng)位置設(shè)置消聲器。園區(qū)建設(shè)安排專項(xiàng)資金進(jìn)展綠化，形成點(diǎn)、線、面相藤本類、鋪種草坪可起到凈化空氣，降低噪聲的效果，爭(zhēng)創(chuàng)園林式的單位。七、實(shí)施進(jìn)度打算德山開發(fā)區(qū)土地平坦開發(fā)工程的建設(shè)對(duì)加快常德市工業(yè)建議盡快成立工程法人制，對(duì)工程實(shí)施嚴(yán)格的招投標(biāo)治理，選合理組織施工，確保工程順當(dāng)完成，早日發(fā)揮效益。期間在統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一要求的根底上，經(jīng)周密安排，各項(xiàng)預(yù)備、工程施工可適度穿插進(jìn)展，以確保工程建設(shè)的順當(dāng)進(jìn)展和按期竣工，交付使用。八、組織治理領(lǐng)導(dǎo)與招投標(biāo)組織組織治理8.I.1組織機(jī)構(gòu)為了加強(qiáng)拙園土地平坦開發(fā)工程建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)，加快建設(shè)步伐，成立。常德德山開發(fā)區(qū)平坦開發(fā)工程建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組。協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在管委會(huì)，與管委會(huì)合署辦公。常德德山開發(fā)區(qū)治理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱管委會(huì))。市委、市政府授予管委會(huì)行使市級(jí)治理權(quán)限。管委會(huì)受市委、市政府直接領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)德山開發(fā)區(qū)內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)事業(yè)等工作實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一治理。治理權(quán)限的原則，市直有關(guān)部門要對(duì)管委會(huì)放權(quán)或托付授權(quán)。行政治理由管委會(huì)“一個(gè)窗口”行使市級(jí)審批治理職權(quán)。凡應(yīng)由市級(jí)有關(guān)職能部門統(tǒng)一核發(fā)的各種證書，由市級(jí)各職能部門托付給管委會(huì)辦理。治理模式德山開發(fā)區(qū)土地平坦開發(fā)工程實(shí)行封閉式治理運(yùn)作方式依據(jù)“政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作’’的模式管委會(huì)負(fù)責(zé)園區(qū)規(guī)劃治理、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、投資環(huán)境、園區(qū)建設(shè)工程工程質(zhì)量監(jiān)管等。同時(shí)設(shè)立常德市德源投資開發(fā)(以下簡(jiǎn)稱公司)。公司為具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，作為園區(qū)的經(jīng)營(yíng)開發(fā)單位。公司在管委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，依據(jù)園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃和總體部署，有計(jì)劃、有步驟地對(duì)園區(qū)進(jìn)開放發(fā)建設(shè)。收費(fèi)政策德山開發(fā)區(qū)實(shí)行最低收費(fèi)政策。園區(qū)內(nèi)行政事業(yè)性收費(fèi)由管委會(huì)統(tǒng)一收取。屬市本級(jí)全部的一律免收；屬國(guó)家和省全部省、市共享的各種費(fèi)用，由園區(qū)管委會(huì)收取，按規(guī)定需上繳中心和省的局部，在規(guī)定的幅度內(nèi)從低收取，市本級(jí)所得全額返還。土地政策德山開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地由管委會(huì)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一治理。德山開發(fā)區(qū)實(shí)行土地優(yōu)待政策，降低企業(yè)入園本錢。按規(guī)定所得的出讓收入全部返還用于園區(qū)根底設(shè)施建設(shè)。財(cái)政政策常德市德山開發(fā)區(qū)實(shí)行一級(jí)財(cái)政、一級(jí)金庫(kù)的治理體制。5年內(nèi)，園區(qū)地方財(cái)政收入全留。同時(shí)，市財(cái)政每年安排確定資金支持德山開發(fā)區(qū)工程建設(shè)。德山開發(fā)區(qū)財(cái)政以可支配財(cái)力對(duì)企業(yè)進(jìn)展政策性嘉獎(jiǎng)。5年以后，市政府連續(xù)實(shí)行財(cái)政支持政策。稅收政策德山開發(fā)區(qū)執(zhí)行國(guó)家稅收政策。園區(qū)稅務(wù)部門要標(biāo)準(zhǔn)和簡(jiǎn)化減負(fù)稅審批程序，幫助企業(yè)用足用活用好有關(guān)優(yōu)待政策。招標(biāo)的組織形式本工程由德山開發(fā)區(qū)管委會(huì)組織公開招標(biāo)。招標(biāo)范圍依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、國(guó)家進(jìn)展打算委員會(huì)第5號(hào)令《工程工程自行招標(biāo)試行方法》和國(guó)家進(jìn)展打算委員會(huì)《工程建設(shè)工程招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》的規(guī)定，本項(xiàng)目招標(biāo)范圍為勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理。報(bào)送材料依據(jù)《湖南省工程工程自行招標(biāo)試行方法》第四條規(guī)定，工程法人須在上報(bào)工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告時(shí)，一并報(bào)送以下材料：工程法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人證書或者工程法人組建文件；與招標(biāo)工程相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)力氣狀況；內(nèi)設(shè)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)或者專職招標(biāo)業(yè)務(wù)人員的根本狀況，招標(biāo)業(yè)務(wù)人員參與《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》及配套法規(guī)培訓(xùn)的資格證書；擬使用的專家?guī)鞝顩r；以往編制的同類工程建設(shè)工程招標(biāo)文件和評(píng)標(biāo)報(bào)告，以及招標(biāo)業(yè)績(jī)的證明材料；九、投資估算及資金籌措投資估算編制依據(jù)1、《湖南省市政工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》(2023年)2、《湖南省建設(shè)工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》(2023年)3、常德市人民政府懷政發(fā)[2023]6號(hào)文件常德市人民政府財(cái)政等部門有關(guān)征地拆遷補(bǔ)償計(jì)稅的具體通知。4、《德山開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》；5、常德市德山開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃方案；6、建設(shè)方供給的相關(guān)根底資料；7、工程當(dāng)?shù)亟趯?shí)際主材，價(jià)??；投資估算依據(jù)目與標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)計(jì)算，本工程工程總投資31928萬元，其中工程建設(shè)費(fèi)4028萬元；勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位治理費(fèi)等其他相關(guān)前期費(fèi)用3225641萬元；房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)3922萬元；土地報(bào)批相關(guān)費(fèi)用15459萬元〔其中：增建設(shè)用地費(fèi)用3761萬元；耕地占用稅4140萬元；防洪保安基金107萬元；農(nóng)民保險(xiǎn)費(fèi)1791萬元、森林植被費(fèi)21萬元、土地有償使用費(fèi)4028萬元、耕地開墾費(fèi)1611萬元、預(yù)備費(fèi)1328萬元、建設(shè)期利息1228萬元。投資估算只考慮了農(nóng)民償?shù)热?xiàng)費(fèi)用)和房屋拆遷費(fèi)。不包括特地的安置費(fèi)用。投資估算表序號(hào)工程名稱單位工程量〔萬元〕比例一工程建設(shè)費(fèi)用402812.6％1m31011671212142石方挖方〔含運(yùn)輸〕m36517432516293土方填方m399574654984石方填方m310569236.5687二征地拆遷費(fèi)2502278.4％l土地征用費(fèi)畝134356412報(bào)批費(fèi)用畝1343154593拆遷補(bǔ)償m265372600/m23922三工程建設(shè)其他費(fèi)3221％13.8%1532監(jiān)理費(fèi)1.20%483建設(shè)方治理費(fèi)等3.00%121四預(yù)備費(fèi)5%13284.16％五建設(shè)期貸款利息6.14％12283.84％合 計(jì)31928100％注：一、土石方工程：依據(jù)國(guó)家預(yù)算，結(jié)合本地工程價(jià)格為實(shí)元石填方按6.5元/m3；二、土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：按4.2萬元/畝計(jì)算，因此，土地征用費(fèi)：4.2萬元/畝×1343畝＝5640.6萬元三、土地報(bào)批費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：l、增建設(shè)用地費(fèi)2.8萬元/畝，耕地占用稅4.6萬元/1.2萬元/費(fèi)0.8萬元/畝，，防洪保安基金0.08萬元/畝，森林植被恢復(fù)費(fèi)4000元/畝，農(nóng)民保險(xiǎn)費(fèi)1.334萬元/畝；①增建設(shè)用地費(fèi)：2.8萬元/畝*1343.0595畝3761萬元②耕地占用稅4.6萬元/畝*900畝 4140萬元④耕地開墾費(fèi)：1.2萬元/畝*1343畝 1611萬元⑤土地有償使用費(fèi)3萬元/畝*1343畝 4028萬元⑥防洪保安基金：800元/畝*1343畝 107萬元⑦森林植被恢復(fù)費(fèi)：4000元/畝*51.3885畝 21萬元⑧農(nóng)民保險(xiǎn)費(fèi)1.334萬元/畝*1343畝 1791萬元小計(jì) 元資金籌措打算總投資為319282023011928十、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10％31928.2萬元，其中工程建設(shè)費(fèi)4028萬元；勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位治理費(fèi)等其他相關(guān)前期費(fèi)用322萬元。土地征用費(fèi)5461萬元；房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)3922萬元；土地報(bào)批相關(guān)費(fèi)用15459萬元、預(yù)備費(fèi)1328萬元、建設(shè)期利息1228萬元?？偼恋貫?3432023年開頭算起共32023年轉(zhuǎn)讓，工業(yè)用地五年轉(zhuǎn)讓完。工程總投資與投資方式：該工程總投資31928萬元，分2年投資，2023年、2023年分別向銀行貸款10000萬元。財(cái)務(wù)收入依據(jù)2023年工業(yè)用地拍賣成交價(jià)為24.56萬元/畝。本次工年起以每畝轉(zhuǎn)讓增價(jià)10-15％，因此，2023年轉(zhuǎn)讓價(jià)按28萬元/畝，2023年轉(zhuǎn)讓價(jià)按30.8萬元/畝，2023轉(zhuǎn)讓價(jià)按33.88萬元/畝，2023年轉(zhuǎn)讓價(jià)按37.27萬元/畝，2023年按41萬元/畝是合理的。本錢費(fèi)用：本工程考慮的主要本錢費(fèi)用為利息支出、治理費(fèi)用、銷售及廣告籌劃費(fèi)用、有關(guān)人員的工資及保險(xiǎn)費(fèi)、其他費(fèi)用。未列明的費(fèi)用全部計(jì)入其它費(fèi)用。①利息支出：貸款利息計(jì)入本錢，貸款年利率取6.14％，歸還期為4.27年，各年利息支出見借款還本付息總表。②治理費(fèi)用：經(jīng)測(cè)算，治理費(fèi)用每年按50萬元。③銷售及廣告籌劃費(fèi)用：經(jīng)測(cè)算每年廣告費(fèi)約100萬元。2023年常德市社會(huì)人員年平均工資及福利費(fèi)按20230元計(jì)算，定員25人,每年為50萬元。⑤其他費(fèi)用：除上述各種本錢外，其它未列明費(fèi)用推想每年按50萬元計(jì)算。包括征地拆遷入員工作經(jīng)費(fèi)、拆遷村民的過渡安置費(fèi)等。讓收入10%，土地轉(zhuǎn)讓按收入5％征收營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅稅額征收7%城市維護(hù)建設(shè)稅，征收4.5％教育費(fèi)附加。盈利與貸款歸還力氣：本工程收入扣除本錢后為利潤(rùn)總額，本工程平均投資利潤(rùn)率為31.1%。全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為22%，有較強(qiáng)的盈利力氣，本工程計(jì)算期各年盈利狀況見收益表附表二。本工程申請(qǐng)貸款20230萬元，2023年、2023年分別為10000萬元，貸款利率為5.76％，投資回收期為5.14年，貸款歸還期為4.27年，該工程有歸還貸款力氣，貸款歸還隋況見借款還本付息總表附表。標(biāo)匯總見表一。序號(hào)項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1總投資萬元319281.1建設(shè)投資萬元21936.751.2建設(shè)期利息萬元12282 銷售土地收入總額萬元45917.173 總本錢費(fèi)用萬元6653.24 營(yíng)業(yè)稅金及附加萬元7679.645 利潤(rùn)總額萬元36488.086 所得稅萬元91227 稅后利潤(rùn)萬元27366.088 盈利力氣指標(biāo)8.1 投資利潤(rùn)率。%31.18.2 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%228.4 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值i=10%8.6 投資回收期包括建設(shè)期萬元年58264.67靜態(tài)8.7 投資回收期包括建設(shè)期5.14動(dòng)態(tài)9 清償力氣指標(biāo)9.1 貸款歸還力氣年4.27財(cái)務(wù)敏感性分析：20%～-20%兩個(gè)影響因素變化，考察本工程抗風(fēng)險(xiǎn)力氣，從表2可見，在所擬定因素變化范圍內(nèi)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均高于10％，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于0，說明本工程抗風(fēng)險(xiǎn)力氣較強(qiáng)。表二 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)敏感性分析序號(hào) 項(xiàng)目

收益率(%)

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 投資回收期(萬元) (年)1根本方案2252865.142投資變化2.1增加10%1433675.593收入變化3.1削減10%1540875.66財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論該工程全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率22%，大于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值5826萬元，遠(yuǎn)大于0，投資回收期5.14年，歸還力氣較強(qiáng)。通過財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算，則該工程有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)力氣。該工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行，爭(zhēng)取多方面籌措落實(shí)建設(shè)資金盡早實(shí)施。綜合評(píng)價(jià)經(jīng)財(cái)務(wù)測(cè)算，本工程全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為22％，遠(yuǎn)高于10％，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為5826萬元，大于0，均優(yōu)于所擬定的評(píng)價(jià)指標(biāo)，該工程可行。經(jīng)抗敏感性分析，該工程在所擬定的因素變化范圍內(nèi)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，本工程有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)力氣。建議：本工程在實(shí)施過程中，要做好建設(shè)治理，節(jié)約建設(shè)本錢，把握投資，力爭(zhēng)節(jié)約投資，并加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)治理，降低經(jīng)營(yíng)本錢，將會(huì)取得良好的效益。十一、土地貯存與開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策土地貯存與開發(fā)實(shí)施過程中三個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)土地貯存與開發(fā)的前期風(fēng)險(xiǎn)包括收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。其中收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：由于收購(gòu)地塊的產(chǎn)權(quán)歸屬簡(jiǎn)潔、地下設(shè)施、地塊周邊環(huán)境和地理構(gòu)造不明，所收購(gòu)的土地和地面建筑有可能存在已抵押、查封的風(fēng)險(xiǎn)，或因難以解決的歷史遺留問題，導(dǎo)致土地貯存工作陷入被動(dòng)的簡(jiǎn)潔環(huán)境，影響土地貯存工作的正常進(jìn)展。開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：因收購(gòu)地塊簡(jiǎn)潔的地理構(gòu)造和不合理的地下構(gòu)造會(huì)極大地增加開發(fā)本錢，導(dǎo)致“生地”開發(fā)為“毛地”的本錢過高，與低廉的收購(gòu)價(jià)格相比形成土地收益倒掛，造成國(guó)有資產(chǎn)流失，土地貯存收益削減。導(dǎo)致土地開發(fā)本錢過高的因素主要包括：一是由于級(jí)差地租的作用使不同區(qū)位單位土地面積的開發(fā)本錢不同；二是施工單位在進(jìn)展土地開發(fā)的過程中，不能科學(xué)有效地把握工程造價(jià)、施工進(jìn)度和工程質(zhì)量，直接或間接地提高工程本錢：三是在市場(chǎng)信息不準(zhǔn)確、不準(zhǔn)時(shí)，根底工作不到位的狀況下，進(jìn)展盲目開發(fā)以及工作誤差所帶來的非本錢因素風(fēng)險(xiǎn)。土地貯存與開發(fā)的中期風(fēng)險(xiǎn)土地貯存的中期風(fēng)險(xiǎn)是指已經(jīng)進(jìn)入土地貯存庫(kù)的土地，由于不能準(zhǔn)時(shí)盤活，推向市場(chǎng)而引起的一系列風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為積壓風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)收購(gòu)價(jià)格確實(shí)定和土地出讓的時(shí)間等方面不能完全握主動(dòng)權(quán)，土地收購(gòu)處于一種被動(dòng)狀態(tài)，土地貯存的整體收益就會(huì)受到影響，引起土地的積壓。從土地貯存的數(shù)量和質(zhì)量上分析，假設(shè)庫(kù)存土地?cái)?shù)量較少或質(zhì)量較差，不能滿足市場(chǎng)的需求，需求者就會(huì)在貯存庫(kù)外部查找土地資源，土地貯存機(jī)構(gòu)作為代表政府實(shí)施土地貯存的唯一合法主體，其對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的把握力就會(huì)被相對(duì)弱化；假設(shè)土地貯存過多，就會(huì)造成土地和資金的雙重積壓，從而導(dǎo)致土地貯存本錢增加和債務(wù)利息負(fù)擔(dān)的加重。從土地貯存的時(shí)間方面分析，適量的、短期的土地周轉(zhuǎn)貯存，是土地交易的正常貯存，不構(gòu)成土地積壓：相反假設(shè)缺乏對(duì)土地市場(chǎng)供求關(guān)系的準(zhǔn)確推想和推斷，以及對(duì)土地供給節(jié)奏的有效調(diào)控，在確定的時(shí)間段內(nèi)盲目過量地貯存土地，將導(dǎo)致土地積壓。因此所嚴(yán)生的巨額債務(wù)利息，會(huì)給土地貯存制度的實(shí)施帶來嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。土地貯存與開發(fā)的后期風(fēng)險(xiǎn)土地貯存與開發(fā)的后期風(fēng)險(xiǎn)是指土地貯存與開發(fā)土地通過招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓的方式推向市場(chǎng)的過程中，由于各種不確定性因素帶來的出讓風(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)出讓的土地能夠有效刺激土地需求并形成競(jìng)爭(zhēng)，可以實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)的變現(xiàn)，增加政府的土地收益；相反，假設(shè)土地交易“流拍”，使局部地塊不能實(shí)現(xiàn)順當(dāng)出讓，資金一時(shí)無法回籠，其結(jié)果將是土地以低于本錢價(jià)出讓或土地積壓。土地貯存后期風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生主要源于以下幾個(gè)方面：一是出讓土地與市場(chǎng)需求不對(duì)稱，即出讓的土地并不是開發(fā)商想要的；二是出讓方?jīng)]有合理把握出讓的節(jié)奏，把握難以形成有效競(jìng)爭(zhēng)，在確定出讓方式時(shí)，將原來應(yīng)實(shí)行掛牌方式的土地通過其他方式進(jìn)展出讓，將直接導(dǎo)致土地“流拍”。把握和避開土地貯存風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，加大支持力度土地貯存與開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及發(fā)改委、建委、經(jīng)委、國(guó)土、規(guī)劃、房管、財(cái)政等諸多部門，這些部門之間的配合程度直接影響到貯存土地的運(yùn)作本錢。常德德山開發(fā)區(qū)治理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱管委會(huì))。市委、市政府授予管委會(huì)行使市級(jí)治理權(quán)限。管委會(huì)受市委、市政府直接領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)德山開發(fā)區(qū)內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)事業(yè)等工作實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一治理。由于土地貯存與開發(fā)存在著土地用地工程的打算立項(xiàng)、前期規(guī)劃選句E、規(guī)劃把握指標(biāo)確實(shí)定、城市拆遷安置以及建筑審批等諸多環(huán)節(jié)，涉及相關(guān)部門的權(quán)力和利益，因此，政府部門之間能否樹立一盤棋的觀念，形成一個(gè)相互支持、協(xié)調(diào)工作的機(jī)制，對(duì)于防范和把握土地貯存風(fēng)。險(xiǎn)既是一個(gè)重點(diǎn)問題，也是一個(gè)難點(diǎn)問題。強(qiáng)化打算治理，嚴(yán)控供給總量。嚴(yán)格把握土地供給總量是標(biāo)準(zhǔn)土地市場(chǎng)的根本前提。只有在嚴(yán)格把握土地供