項(xiàng)目可行性報(bào)告

空港新居項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目背景

1、項(xiàng)目名稱(chēng)：XXXX

2、建設(shè)性質(zhì)：新建

3、承辦單位概況承辦單位是XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)、金融服務(wù)、園林綠化工程。（以上經(jīng)營(yíng)范圍不含國(guó)家法律、行政法規(guī)、國(guó)務(wù)院決定禁止或限制的項(xiàng)目，涉及資質(zhì)證的憑資質(zhì)證經(jīng)營(yíng)）。XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：為客戶(hù)創(chuàng)造生活——提供高質(zhì)量的住宅和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值——服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文秘進(jìn)步的生活方式，充分是吸納我公司的社會(huì)價(jià)值；為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)——?jiǎng)?chuàng)造發(fā)張空間，提升員工價(jià)值，提高我公司人的工作生活質(zhì)量。

3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)國(guó)家政策的支持和地方政府的發(fā)展目標(biāo)相統(tǒng)一

（2）XXX國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要政府主管部門(mén)批準(zhǔn)的資源報(bào)告、國(guó)土開(kāi)發(fā)規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃

（4）XXX2011、2012年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)

（5）XXX城市總體規(guī)劃大綱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額《XXX基準(zhǔn)地價(jià)》XXX及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘查資料投資項(xiàng)目方簽訂的協(xié)議書(shū)或意向書(shū)其他有關(guān)依據(jù)資料項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康支配收入14514元、增長(zhǎng)15.3%，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入9237元，增長(zhǎng)16.9%?？h域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力連續(xù)16年位居四川省“十強(qiáng)縣”榜首，縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力全國(guó)百?gòu)?qiáng)排名連年跨越，躍升至2011年的第20位。名列全國(guó)最具投資潛力百?gòu)?qiáng)縣第6位、中國(guó)中小城市科學(xué)發(fā)展百?gòu)?qiáng)縣第16位，2011年、2012年連續(xù)榮獲“中國(guó)全面小康十大示范縣(市)”稱(chēng)號(hào)。在XXX省率先建成全面小康示范縣實(shí)現(xiàn)度達(dá)92%，在XXX省率先建成城鄉(xiāng)一體化示范縣達(dá)標(biāo)率為77%。

4）農(nóng)業(yè)發(fā)展近幾年來(lái)，XXX縣大力實(shí)施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，初步形成以糧油、林果、蔬菜、畜牧為主導(dǎo)的四大支柱產(chǎn)業(yè),農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化水平有了顯著提高。目前，已經(jīng)建成了枇杷、梨、草莓、蔬菜、筍用竹、花卉、生豬、小家禽、云崖兔、麻羊十大優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。其中：蔬菜面積60萬(wàn)畝次，產(chǎn)量近80萬(wàn)噸，產(chǎn)值7億元。在實(shí)施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的過(guò)程中，我縣以水果、蔬菜為突破口，從產(chǎn)地環(huán)境、投入品和生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程三個(gè)環(huán)節(jié)著手，大力推行以無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)為主要形式的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，極大地提高了農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量。到目前為止，種植業(yè)方面已經(jīng)制訂實(shí)施了18個(gè)農(nóng)業(yè)地方標(biāo)準(zhǔn)；XXX、XXX、XXX被四川省質(zhì)監(jiān)局列為“XXX第一批農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范鎮(zhèn)”，XX草莓還被農(nóng)業(yè)部列為國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化示范項(xiàng)目；全縣60多萬(wàn)畝耕地被認(rèn)定為無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地；枇杷、草莓、梨子、西瓜、番茄、辣椒、冬瓜、大米等26個(gè)產(chǎn)品被農(nóng)業(yè)部認(rèn)證為無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品。XX韭黃出口韓國(guó)，欣康牌綠色枇杷出口新加坡，東達(dá)牌綠色豬肉出口俄羅斯，蜀綠牌無(wú)公害蔬菜進(jìn)入成都各大超市；雙流枇杷，合江草莓，大林、白沙梨子，煎茶西瓜，牧馬山二荊條辣椒、地瓜已經(jīng)成為在全省乃至全國(guó)享有較高知名度的農(nóng)產(chǎn)品品牌。5）歷史文化XX是四川開(kāi)發(fā)最早的古縣邑，自秦漢置縣距今已有2300多年歷史，古稱(chēng)廣都，至隋避楊廣諱，借大辭賦家左思《蜀都賦》“帶二江之雙流”，改稱(chēng)雙流。雙流是古蜀農(nóng)耕文化發(fā)祥地，古蜀先祖蠶叢在雙流牧馬山建瞿上城，開(kāi)創(chuàng)“授農(nóng)初地”，創(chuàng)造了燦爛的古蜀農(nóng)耕文明。雙流是古蜀軍事文化中心，春秋時(shí)期，孔門(mén)弟子魯人商瞿在此設(shè)館授《易》;三國(guó)時(shí)期，劉備、諸葛亮曾厲兵牧馬山;唐宋時(shí)期，著名詩(shī)人李白、杜甫、陸游曾游歷于此，留下不朽詩(shī)篇。雙流名勝古跡眾多，有XX、XX等“廣都八景”，有四川省省級(jí)文物保護(hù)單位二江寺大橋、金華庵、三縣衙門(mén)，擁有國(guó)家AAAA級(jí)旅游區(qū)、中國(guó)歷史文化名鎮(zhèn)、全國(guó)環(huán)境優(yōu)美小城鎮(zhèn)、中國(guó)民間藝術(shù)火龍之鄉(xiāng)、中國(guó)民間旅游示范區(qū)黃龍溪鎮(zhèn)等。XX大地，處處承載著千年秦漢古韻、千古蠶叢文明。6）投資環(huán)境XX擁有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，XXX座落縣內(nèi)，XX鐵路和3條高速公路穿境而過(guò)，10余條城市干道對(duì)接成都主城區(qū)，成都規(guī)劃的4條地鐵線直達(dá)XX，天然氣供應(yīng)充足，供水網(wǎng)絡(luò)完善，電力設(shè)施齊備，郵政通訊方便。隨著XXX跑道、地鐵一號(hào)線、XX樂(lè)城際鐵路、XXX高速等項(xiàng)目的建成投用，XX的基礎(chǔ)設(shè)施將更加完善。XX擁有突出的人才優(yōu)勢(shì)，縣內(nèi)聚集了中國(guó)科學(xué)院成都光電技術(shù)研究所等30多個(gè)科研機(jī)構(gòu)和四川大學(xué)等7所高等院校，人才資源和教育科研優(yōu)勢(shì)在中西部首屈一指。XX擁有高效的政務(wù)環(huán)境，深入推進(jìn)規(guī)范化服務(wù)型政府(機(jī)關(guān))建設(shè)，全面落實(shí)首問(wèn)負(fù)責(zé)制、限時(shí)辦結(jié)制、責(zé)任追究制、社會(huì)評(píng)議制，現(xiàn)場(chǎng)辦結(jié)率、按時(shí)辦結(jié)率均達(dá)100%，為企業(yè)投資發(fā)展提供了優(yōu)質(zhì)高效的政務(wù)環(huán)境、公平公正的法制環(huán)境、規(guī)范有序的市場(chǎng)環(huán)境和誠(chéng)實(shí)守信的金融環(huán)境。今天的雙流，已成為成都、四川乃至中西部發(fā)展環(huán)境最優(yōu)、創(chuàng)業(yè)活力迸發(fā)的投資熱土。項(xiàng)目投資估算及盈利分析項(xiàng)目建設(shè)情況序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1總用地面積平方米6532.242總建筑面積平方米313541.753容積率4.84物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理用房平方米400.005可售面積平方米25083.8編制依據(jù)建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)各種費(fèi)率依據(jù)國(guó)家相關(guān)文件銷(xiāo)售收入根據(jù)工程所處位置、周?chē)h(huán)境和房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，結(jié)合目前的房?jī)r(jià)行情以及本項(xiàng)目周邊的環(huán)境，本項(xiàng)目住宅價(jià)定位在4000元/㎡起。銷(xiāo)售收入見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量（㎡）價(jià)格（元）金額（萬(wàn)元）1可售住宅面積25083.8500012541.9合計(jì)投資估算投資估算表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元）數(shù)量金額（萬(wàn)元）備注1土地費(fèi)用4000元/㎡6532.24㎡2612.9萬(wàn)元2前期費(fèi)用160元/㎡6532.24㎡104.52萬(wàn)元2.1工程費(fèi)用1600元/㎡14632.22㎡1609.54萬(wàn)元2.2勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)用115.39萬(wàn)元工程費(fèi)用2.3%3各類(lèi)規(guī)費(fèi)250.84萬(wàn)元工程費(fèi)用0.5%4銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的2%提計(jì)250.84萬(wàn)元5管理費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的2.2%提計(jì)275.92萬(wàn)元6稅金及附加稅前銷(xiāo)售收入的13%1630.48萬(wàn)元7總投資10255.65萬(wàn)元8稅后利潤(rùn)率18%項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起了至關(guān)重要的作用，隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿(mǎn)足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室外環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文，自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善。除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)的建設(shè)過(guò)程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院，施工單位，監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須有大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)?？梢?jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)的作用，對(duì)社會(huì)的發(fā)展是由積極的作用。結(jié)論經(jīng)過(guò)我們認(rèn)真研究分析論證，企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)，有效益地發(fā)展來(lái)看，開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目是必要的；同時(shí)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證證明，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)是可行的。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在生活小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配