蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法doc9

蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法 doc9第一章第二章第三章第四章第五章第六章

總 則業(yè)主自治治理組織與物業(yè)治理企業(yè)物業(yè)治理權(quán)的移交與物業(yè)愛護(hù)治理物業(yè)治理費(fèi)用的籌集、治理與使用法律責(zé)任附 則第一章 總 則第一條為規(guī)范都市住宅小區(qū)物業(yè)治理，保證住宅小區(qū)房屋及公共配套設(shè)施的正常使用，愛護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)治理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)建文明、安全、整潔、方便的居住環(huán)境，按照本市實(shí)際，制定本方法。第二條 本市城區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)治理適用本方法。第三條本方法所稱住宅小區(qū)，是指本市城區(qū)內(nèi)以住宅為主，并有相應(yīng)配套共用設(shè)施設(shè)備的居住區(qū)。本方法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋、建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和有關(guān)場地。本方法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。本方法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。本方法所稱物業(yè)治理，是指物業(yè)治理企業(yè)同意業(yè)主或業(yè)主自治治理組織托付，按照物業(yè)治理托付合同，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、治安和環(huán)境衛(wèi)生等進(jìn)行有償服務(wù)的行為。第四條蘭州市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市都市住宅小區(qū)物業(yè)治理工作，其要緊職責(zé)是：（一）貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)治理的法律、法規(guī)和規(guī)章；（二）檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督全市物業(yè)治理工作；（三）審查物業(yè)治理企業(yè)的資質(zhì)；（四）審查批準(zhǔn)物業(yè)治理中房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修理基金的使用。規(guī)劃、建設(shè)、工商、公安、環(huán)保、物價(jià)等部門，以及市政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、供水、供電、供氣、供熱等單位按其職責(zé)分工，做好物業(yè)治理和服務(wù)工作。第五條住宅小區(qū)物業(yè)治理實(shí)行業(yè)主自治治理與物業(yè)治理企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的體制，主動(dòng)推行物業(yè)治理的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化。第二章 業(yè)主自治治理組織與物業(yè)治理企業(yè)第六條住宅小區(qū)入住率達(dá)到百分之五十以上時(shí)，開發(fā)建設(shè)、售房單位應(yīng)在物業(yè)治理行政主管部門的指導(dǎo)下，及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主或其托付的使用人組成。業(yè)主較多的可按一定比例推選代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。第七條業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)一樣每年召開一次，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議也能夠臨時(shí)召開。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請住宅小區(qū)所在地居委會(huì)代表列席。第八條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的要緊職權(quán)是：（一）選舉產(chǎn)生住宅小區(qū)治理委員會(huì)（以下簡稱管委會(huì)），增補(bǔ)、罷免管委會(huì)組成人員；（二）審議批準(zhǔn)管委會(huì)章程和業(yè)主公約；（三）決定關(guān)系業(yè)主利益或與物業(yè)治理有關(guān)的重大事項(xiàng)；（四）監(jiān)督管委會(huì)的工作，聽取管委會(huì)的工作報(bào)告，改變或撤銷管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；（五）其他需由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定的事項(xiàng)。第九條 管委會(huì)設(shè)主任一名，副主任一至二名，委員若干名。管委會(huì)每屆任期三年，組成人員能夠連選連任。管委會(huì)選舉結(jié)果或變更情形，應(yīng)在三十日內(nèi)報(bào)物業(yè)治理行政主管部門備案。第十條管委會(huì)是住宅小區(qū)業(yè)主自治治理物業(yè)的群眾組織，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。管委會(huì)的權(quán)益：（一）起草、修改管委會(huì)章程和業(yè)主公約；（二）決定選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)治理企業(yè)；（三）審議物業(yè)治理企業(yè)的年度打算和住宅小區(qū)治理服務(wù)的重大事項(xiàng)；（四）監(jiān)督、檢查物業(yè)治理企業(yè)各項(xiàng)治理制度的實(shí)施和物業(yè)治理托付合同的執(zhí)行，和諧處理物業(yè)治理糾紛。管委會(huì)的義務(wù)：（一）支持和關(guān)心物業(yè)治理企業(yè)實(shí)施各項(xiàng)治理工作；（二）同意業(yè)主和使用人的監(jiān)督；（三）同意物業(yè)治理行政主管部門、各有關(guān)行政治理部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。第十一條 物業(yè)治理企業(yè)是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)治理企業(yè)的職責(zé)：（一）按照物業(yè)治理托付合同，制定治理、服務(wù)方案，對住宅小區(qū)實(shí)施治理，提供服務(wù)；（二）禁止違反住宅小區(qū)物業(yè)治理規(guī)定和業(yè)主公約的行為；（三）按照物價(jià)治理部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收取治理費(fèi)用；（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)授予的其他權(quán)益。物業(yè)治理企業(yè)的義務(wù)：（一）依法經(jīng)營，履行物業(yè)治理托付合同；（二）同意物業(yè)治理行政主管部門、管委會(huì)、業(yè)主和使用人的監(jiān)督；（三）服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，亮證收取，并定期公布收支情形；（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。第十二條 物業(yè)治理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證和年檢制度。物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)及資質(zhì)治理按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十三條 物業(yè)治理企業(yè)持《營業(yè)執(zhí)照》和《物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)證書》，方可同意物業(yè)治理托付。第十四條 從事物業(yè)治理的工作人員，須取得物業(yè)治理行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)治理人員上崗證》，方可上崗。第十五條 物業(yè)治理企業(yè)同意物業(yè)治理托付，必須與管委會(huì)簽訂書面物業(yè)治理托付合同。物業(yè)治理托付合同使用建設(shè)部的示范文本，可按照實(shí)際增減有關(guān)內(nèi)容。物業(yè)治理托付合同自訂立之日起，三十日內(nèi)由物業(yè)治理企業(yè)報(bào)物業(yè)治理行政主管部門備案。第三章 物業(yè)治理權(quán)的移交與物業(yè)愛護(hù)治理第十六條 開發(fā)建設(shè)、售房單位應(yīng)自管委會(huì)選舉產(chǎn)生之日起，三十日內(nèi)向管委會(huì)移交物業(yè)治理權(quán)。應(yīng)當(dāng)無償、完好地移交住宅小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備、有關(guān)場地和修理基金，以及住宅小區(qū)地下管網(wǎng)、單體建筑。附屬設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料。第十七條開發(fā)建設(shè)、售房單位在移交物業(yè)治理權(quán)的咨詢時(shí)，必須按住宅小區(qū)房屋總建筑面積千分之一的比例（最低許多于二十平方米）無償提供物業(yè)治理用房。未留有物業(yè)治理用房的，由開發(fā)建設(shè)、售房單位，提供相應(yīng)的物業(yè)治理用房資金。第十八條住宅小區(qū)物業(yè)治理移交前，其物業(yè)治理由開發(fā)建設(shè)單位和其托付的物業(yè)治理企業(yè)負(fù)責(zé)；公有房屋售房比例達(dá)不到物業(yè)治理移交條件的，由原產(chǎn)權(quán)單位治理。第十九條住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的愛護(hù)，由管委會(huì)托付物業(yè)治理企業(yè)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)治理。本條所稱房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，是指整幢房屋或整個(gè)單元業(yè)主共同使用的屋頂、基礎(chǔ)、承重構(gòu)件和墻壁、走道、樓梯、電梯、垃圾道以及供水、供熱、供電、供氣、排污、消防設(shè)施，道路、綠地等。第二十條住宅小區(qū)內(nèi)房屋自用部位和自用設(shè)備由業(yè)主治理，也能夠由業(yè)主托付物業(yè)治理企業(yè)治理。業(yè)主對房屋自用部位和自用設(shè)備的治理和使用，不得危害物業(yè)或公共安全，不得損害他人利益。第二十一條住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)在保修期限內(nèi)的修理，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。住宅小區(qū)內(nèi)供水、排污、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等設(shè)施的修理養(yǎng)護(hù)和故障排除，由有關(guān)部門和物業(yè)治理企業(yè)按其職責(zé)范疇負(fù)責(zé)。屬于有關(guān)部門負(fù)責(zé)的，物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)及時(shí)聯(lián)系解決。第二十二條住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人、物業(yè)治理企業(yè)均應(yīng)遵守下列規(guī)定：（一）不得擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；（二）不得占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者移裝共用設(shè)施設(shè)備；（三）不得在共用部位、場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；（四）不得從事污染環(huán)境的生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)和法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為。第四章物業(yè)治理費(fèi)用的籌集、治理與使用第二十三條住宅小區(qū)物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)包括：（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修理基金；（二）物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)；（三）特約服務(wù)費(fèi)；（四）其他合法收入。第二十四條凡商品住房和公有住房出售都應(yīng)當(dāng)建立房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修理基金，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。商品住房的修理基金由開發(fā)建設(shè)單位按照省物業(yè)治理行政主管部門確定的比例繳納；公有住房出售后的修理基金由售房單位按多層住宅不低于售房款的百分之二十，高層住宅不低于售房款的百分之三十比例提?。毁彿總€(gè)人按購房款百分之一的比例繳納。開發(fā)建設(shè)單位繳納的修理基金屬全體業(yè)主所有；售房單位提取的修理基金屬售房單位所有；購房個(gè)人繳納的修理基金屬全體業(yè)主所有。第二十五條房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修理基金由市物業(yè)治理行政主管部門，以住宅小區(qū)為單位設(shè)置專戶治理，?？顚Ｓ茫芪瘯?huì)申請使用，并同意財(cái)政部門的監(jiān)督。第二十六條業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修理基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶；房屋建筑由于拆除等緣故滅失的，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修理基金余額退還原售房單位和產(chǎn)權(quán)人。第二十七條住宅小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照物業(yè)治理行政主管部門核定的住宅小區(qū)的規(guī)模、檔次、治理內(nèi)容、服務(wù)水平以及房屋類不，由物業(yè)治理企業(yè)報(bào)物價(jià)部門審批。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以外的特約服務(wù)費(fèi)，由當(dāng)事人雙方商定。物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)由物業(yè)治理企業(yè)治理，自主使用。第五章 法律責(zé)任第二十八條開發(fā)建設(shè)、售房單位違反本方法的規(guī)定，不按期移交物業(yè)治理權(quán)的，由物業(yè)治理行政主管部門責(zé)令其限期移交，移交前發(fā)生的物業(yè)治理費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)、售房單位全額承擔(dān)。第二十九條物業(yè)治理企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)治理行政主管部門給予處罰：（一）未取得物業(yè)治理資質(zhì)證書，擅自同意物業(yè)治理托付的，責(zé)令其停止業(yè)務(wù)活動(dòng)，給予警告．沒收全部非法所得，并處2000元至10000元的罰款。（二）年檢不合格的，責(zé)令其限期整改，整改后仍不合格或拒不同意年檢的，按治理權(quán)限吊銷資質(zhì)證書。物業(yè)治理企業(yè)因違反合同，造成業(yè)主缺失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。第三十條業(yè)主、使用人、物業(yè)治理企業(yè)或者其他單位、個(gè)人違反本方法第二十二條，按下列規(guī)定處罰：（一）擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌，占用、移裝、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，在共用部位、場地搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由物業(yè)治理行政部門責(zé)令限期改正，復(fù)原原狀或者賠償缺失，能夠并處 500元以上5000元以下的罰款；（二）從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)污染環(huán)境和法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為，由有關(guān)行政治理部門按照各自職責(zé)和有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定處罰。第三十一條物業(yè)治理企業(yè)不遵守國家規(guī)定或合同約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范疇、提升收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物價(jià)治理部門依法予以處罰。第三十二條業(yè)主不按期繳納或拒繳物業(yè)治理費(fèi)的，由物業(yè)治理企業(yè)督促限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)治理企業(yè)可向仲裁機(jī)關(guān)申請仲裁或向人民法院訴訟。第三十三條業(yè)主或使用人對房屋自用部分和自用設(shè)備治理使用不當(dāng)，危害物業(yè)或公共安全、損害他人利益的，物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)予禁止；造成物業(yè)損壞的，由責(zé)任人負(fù)