成本科目與合約規(guī)劃關(guān)系二

基于合約規(guī)劃的的的動態(tài)成成本過過程控制制

近年，隨隨著國家家宏觀觀調(diào)控力力度加加大，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)行行業(yè)的的競爭也也日益益加劇，對對地地產(chǎn)項(xiàng)目目贏利利水平產(chǎn)產(chǎn)生了了嚴(yán)重影影響。房房地產(chǎn)企企業(yè)要要想保持持正常常的開發(fā)發(fā)贏利利水平，就就必必須從項(xiàng)項(xiàng)目的的成本控控制入入手。行行業(yè)內(nèi)內(nèi)普遍認(rèn)認(rèn)為項(xiàng)項(xiàng)目決策策與規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段段的成本本目標(biāo)標(biāo)設(shè)定是是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)既既定收收益目標(biāo)標(biāo)的關(guān)關(guān)鍵，但但在整整個項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)過程中中如何何進(jìn)行有有效管管控，卻卻是困困難、復(fù)復(fù)雜的的工作。對對于于地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目而而言，所所有重重大經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動動的實(shí)施施均從從合同會會簽開開始，因因此從從某種意意義上上說“合同管好好了了，成本本自然然可控”。下文我我將將試述如如何使使用“合約規(guī)劃”的思路進(jìn)進(jìn)行行目標(biāo)成成本過過程管控控。

一、如如如何編制制合約約規(guī)劃？

合約規(guī)規(guī)規(guī)劃是指指將目目標(biāo)成本本按照照“自上而下下、逐逐級分解”的方式分分解解為合同同大類類，進(jìn)而而指導(dǎo)導(dǎo)從招投投標(biāo)到到最終工工程結(jié)結(jié)算整個個過程程的合同同簽訂訂及變更更的一一種管控控手段段。“合約規(guī)劃”將成本控控制制任務(wù)具具體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為對對合同同的嚴(yán)格格管控控，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了對對“項(xiàng)目動態(tài)態(tài)成成本”的有效管管控控。

合約規(guī)規(guī)規(guī)劃誰來來編？？這是我我們必必須首先先弄清清楚的問問題。合合約規(guī)劃劃面向向企業(yè)所所有業(yè)業(yè)務(wù)部門門，因因此其編編制應(yīng)應(yīng)是一個個全員員參與的的過程程，主要要由項(xiàng)項(xiàng)目成本本經(jīng)理理牽頭，組組織織各專業(yè)業(yè)職能能部門相相關(guān)人人員對目目標(biāo)成成本進(jìn)行行分解解。

合約規(guī)規(guī)規(guī)劃何時時編？？這主要要根據(jù)據(jù)企業(yè)管管理的的成熟度度而定定，如果果企業(yè)業(yè)的費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)、合合約規(guī)劃劃體系系相對穩(wěn)穩(wěn)定，可可以在項(xiàng)項(xiàng)目啟啟動階段段的目目標(biāo)成本本編制制及審批批后進(jìn)進(jìn)行合約約規(guī)劃劃的編制制。如如果管理理精細(xì)細(xì)度還沒沒到達(dá)達(dá)這一步步，至至少應(yīng)在在目標(biāo)標(biāo)成本最最終確確定后進(jìn)進(jìn)行編編制。

對目標(biāo)標(biāo)標(biāo)成本進(jìn)進(jìn)行合合約分解解的方方法多為“價量原則”和“經(jīng)驗(yàn)值”，同時結(jié)結(jié)合合項(xiàng)目情情況和和投資收收益指指標(biāo)，制制定項(xiàng)項(xiàng)目各控控制費(fèi)費(fèi)項(xiàng)可能能發(fā)生生的合約約及預(yù)預(yù)計(jì)金額額，并并推演出出每一一個合約約付款款條件，分分解解為合約約的付付款計(jì)劃劃，進(jìn)進(jìn)而形成成項(xiàng)目目的整體體資金金規(guī)劃。

另外，如如果不能能將目目標(biāo)成本本細(xì)化化到具體體的合合同時，可可以以將目標(biāo)標(biāo)成本本分解為“合同大類”，隨著項(xiàng)項(xiàng)目目的推進(jìn)進(jìn)，這這些合同同大類類會逐步步細(xì)化化。

這里強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的是是，我我們在做做合約約規(guī)劃時時，肯肯定有部部分費(fèi)費(fèi)用不明明確，因此此引入規(guī)劃劃余量的概概念，來標(biāo)標(biāo)明暫時不不能明確的的費(fèi)項(xiàng)，并并作為費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)的“蓄水池”，隨著實(shí)實(shí)際簽訂合合同的變化化而變化。規(guī)規(guī)劃余量的的總額反應(yīng)應(yīng)了目標(biāo)成成本控制的的松緊度。針針對規(guī)劃余余量設(shè)定每每一個費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)的預(yù)警、強(qiáng)強(qiáng)控范圍，便便可作為后后續(xù)項(xiàng)目成成本控制的的基礎(chǔ)。

二、合合合約規(guī)劃劃如何何指導(dǎo)合合同的的簽訂和和執(zhí)行行？

1、合合合同簽訂訂環(huán)節(jié)節(jié)

簽訂合合合同時，由由專專業(yè)部門門根據(jù)據(jù)項(xiàng)目實(shí)實(shí)際情情況擬定定合同同，明確確合同同金額、付付款款時間、付付款款方式，進(jìn)進(jìn)而而形成項(xiàng)項(xiàng)目成成本支付付計(jì)劃劃。同時時，將將合同付付款與與項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃中中的工作作項(xiàng)或或工作成成果進(jìn)進(jìn)行綁定定，保保證合同同付款款不會與與實(shí)際際工程的的完工工情況不不符，避避免合同同款項(xiàng)項(xiàng)超付的的問題題。

在合同同同簽訂審審批環(huán)環(huán)節(jié)，必必須對對照合約約規(guī)劃劃，并考考察費(fèi)費(fèi)項(xiàng)規(guī)劃劃余量量，通過過預(yù)警警、強(qiáng)控控指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行對對應(yīng)管管控，且且不允允許重復(fù)復(fù)被其其它合同同選擇擇，這樣樣防止止重復(fù)計(jì)計(jì)算已已發(fā)生成成本，解解決已發(fā)發(fā)生成成本虛高高的問問題。

合同簽簽簽約審批批時會會存在兩兩種情情況：

1）合合合同金額<規(guī)劃金額

需經(jīng)辦辦辦部門針針對金金額差距距闡述述原因，并并對對差距金金額后后續(xù)使用用方式式做出判判斷：：合同費(fèi)用用節(jié)節(jié)約，相相應(yīng)金金額進(jìn)入入費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)規(guī)劃余余量，可可調(diào)配給給同費(fèi)費(fèi)項(xiàng)其余余合同同，并出出具費(fèi)費(fèi)用節(jié)約約單；；合同范范圍變變更，后后續(xù)仍仍需簽訂訂額外外合同，則則相相應(yīng)金額額編制制為另一一個合合約規(guī)劃劃；合合同金額額壓縮縮和風(fēng)險險規(guī)避避，后續(xù)續(xù)合同同會產(chǎn)生生相應(yīng)應(yīng)變更，則則需需要為合合同編編制預(yù)計(jì)計(jì)變更更。

2）合合合同金額>規(guī)劃金額

同樣需需需經(jīng)辦部部門闡闡述金額額差距距原因，并并對對缺口金金額尋尋找解決決方案案：如果果是合合同范圍圍變更更，就調(diào)調(diào)整相相關(guān)的合合約規(guī)規(guī)劃金額額，補(bǔ)補(bǔ)充為本本合約約規(guī)劃金金額；；如果是是原先先預(yù)算不不足或或外部環(huán)環(huán)境變變化導(dǎo)致致的合合同成本本增加加，需查查找規(guī)規(guī)劃余量量，并并從規(guī)劃劃余量量中劃撥撥金額額作為補(bǔ)補(bǔ)充，同同時出具具項(xiàng)目目成本超超支單單。

2、合合合同執(zhí)行行環(huán)節(jié)節(jié)

在合同同同執(zhí)行環(huán)環(huán)節(jié)，當(dāng)當(dāng)進(jìn)行變變更申申報時，需需要要預(yù)審變變更金金額（設(shè)設(shè)計(jì)變變更、現(xiàn)現(xiàn)場簽簽證），并并與與簽訂環(huán)環(huán)節(jié)中中的預(yù)計(jì)計(jì)變更更對應(yīng)，確確保保變更在在可控控范圍內(nèi)內(nèi)，超超出部分分金額額由規(guī)劃劃余量量劃出。

當(dāng)變更更更實(shí)施完完成后后進(jìn)行施施工確確認(rèn)階段段，核核定是否否完成成、實(shí)際際完成成的工程程量，將將變更金金額納納入項(xiàng)目目成本本。

最后，分分析變更更產(chǎn)生生的原因因及變變更導(dǎo)致致的成成本分布布，即即進(jìn)行有有效成成本與無無效成成本的情情況分分析。

3、合合合同付款款環(huán)節(jié)節(jié)

首先，根根據(jù)工程程形象象進(jìn)度，對對“已完工”部分的工工程程量進(jìn)行行審定定，反映映工程程的實(shí)際際完工工“產(chǎn)值”，并作為為制制定付款款申請請的重要要依據(jù)據(jù)；其次次，梳梳理代扣扣代付付和其他他扣款款，為款款項(xiàng)支支付提供供依據(jù)據(jù)；再次次，根根據(jù)合同同付款款條件及及實(shí)際際完工產(chǎn)產(chǎn)值，修修訂付款款計(jì)劃劃，形成成項(xiàng)目目級付款款計(jì)劃劃；最后后在付付款計(jì)劃劃范圍圍內(nèi)完成成付款款申請，并并完完成款項(xiàng)項(xiàng)支付付。

三、合合合約規(guī)劃劃的動動態(tài)監(jiān)控

1、合合合約規(guī)劃劃周期期性優(yōu)化

1）合合合約規(guī)劃劃的優(yōu)優(yōu)化及調(diào)調(diào)整

針對尚尚尚未簽訂訂的合合同，由由于實(shí)實(shí)際業(yè)務(wù)務(wù)的變變化，可可能導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目目合同同未必按按照原原先規(guī)劃劃的思思路進(jìn)行行簽訂訂，那么么項(xiàng)目目成本經(jīng)經(jīng)理需需要定期期對合合約規(guī)劃劃進(jìn)行行調(diào)整。此此時時工作情情況主主要有兩兩種：：

◆將將將原先打打包的的大類合合約規(guī)規(guī)劃分解解為更更明細(xì)的的合約約規(guī)劃；

◆由由由于項(xiàng)目目實(shí)際際情況發(fā)發(fā)生變變化，合合約后后續(xù)的范范圍將將發(fā)生交交叉，需需要將多多個合合約規(guī)劃劃進(jìn)行行調(diào)整，重重新新明確每每一個個規(guī)劃的的金額額及發(fā)生生時間間。

2）合合合同變更更梳理理

隨著合合合同執(zhí)行行的推推移，合合同可可能會出出現(xiàn)一一些“分供方已已提提出變更更及變變更金額額但我我方尚未未確認(rèn)認(rèn)，或分分供方方未提出出、我我方預(yù)計(jì)計(jì)要發(fā)發(fā)生的合合同金金額增加加情況況”。此時需需要要針對合合同編編制預(yù)估估變更更，更好好的反反映項(xiàng)目目動態(tài)態(tài)成本。

2、項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目動態(tài)態(tài)成本本監(jiān)控

地產(chǎn)企企企業(yè)都期期望“在項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行行過程中中，能能預(yù)測項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)結(jié)束時的的最終終全成本本，以以便對‘項(xiàng)目基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益指標(biāo)’進(jìn)行過程程監(jiān)監(jiān)控”，一般由由項(xiàng)項(xiàng)目成本本經(jīng)理理完成《項(xiàng)項(xiàng)目目動態(tài)成成本匯匯總表》，編編制《成本動動態(tài)回顧報告告》，并與基基準(zhǔn)目標(biāo)成本本進(jìn)行比對，出出具分析報告告，向公司管管理層進(jìn)行匯匯報。分析時時主要考察如如下對象：

1）項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目動態(tài)態(tài)成本本

反映項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目成本本的狀狀態(tài)，從從總量量上將動動態(tài)成成本與目目標(biāo)成成本基準(zhǔn)準(zhǔn)值進(jìn)進(jìn)行比對對，比比對指標(biāo)標(biāo)主要要使用公公司級級的“預(yù)警”、“強(qiáng)控”指標(biāo)。引引入入合約規(guī)規(guī)劃思思路后，項(xiàng)項(xiàng)目目的動態(tài)態(tài)成本本將轉(zhuǎn)換換為如如下公式式：

2）規(guī)規(guī)規(guī)劃余量

規(guī)劃余余余量是項(xiàng)項(xiàng)目成成本控制制的蓄蓄水池和“晴雨表”，通過其其與與費(fèi)項(xiàng)級級的“預(yù)警”、“強(qiáng)控”指標(biāo)的對對比比可以反反映成成本控制制的效效果和未未來成成本使用用的趨趨勢。

3）成成成本調(diào)整

通過項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目成本本經(jīng)理理和專業(yè)業(yè)職能能部門對對項(xiàng)目目成本構(gòu)構(gòu)成的的分析以以及對對后續(xù)項(xiàng)項(xiàng)目推推進(jìn)情況況的判判斷后，將將會會發(fā)現(xiàn)：

◆

部部部分費(fèi)項(xiàng)“規(guī)劃余量”有盈余，多多多出的規(guī)規(guī)劃余余量可以以調(diào)配配到其他他費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)下使用用，稱稱之為“成本結(jié)轉(zhuǎn)”。此時僅僅涉涉及項(xiàng)目目內(nèi)部部成本調(diào)調(diào)配，不不影響項(xiàng)項(xiàng)目總總體成本本。

◆

部部部分費(fèi)項(xiàng)“規(guī)劃余量”不足，導(dǎo)導(dǎo)致致后續(xù)該該科目目下合同同無法法簽訂，需需要要進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目成成本追加加，此此時影響響項(xiàng)目目總體成成本，必必須重新新走成成本追加加審批批流程。

四、結(jié)結(jié)結(jié)語

房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的成本控控制是是一個全全過程程的控制制，是是集管理理、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、技技術(shù)為為一體的的綜合合管理學(xué)學(xué)科。在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的各個個階段對對成本本管理的的要求求不同，對對于于施工階階段的的成本管管理，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的是是控得得住，需需按照照預(yù)定目目標(biāo)采采用合適適的方方式進(jìn)行行成本本的控制制，否否則很可可能造造成浪費(fèi)費(fèi)和成成本增加加，導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目目收益益無法達(dá)達(dá)到預(yù)預(yù)定指標(biāo)標(biāo)?；诳刂频某杀颈颈竟芾眢w體系解解析□吳浪雄明明源源地產(chǎn)研究究究院研究究員

房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)的預(yù)算算管理理以項(xiàng)目目成本本控制為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，項(xiàng)目目成本本控制歷歷來都都是地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)關(guān)注的的焦點(diǎn)點(diǎn)，尤其其是在在經(jīng)歷了了最近近一輪的的金融融危機(jī)洗洗禮后后，企業(yè)業(yè)的利利潤空間間受到到擠壓，房房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)不得得不考慮慮如何何加強(qiáng)成成本管管理，力力圖通通過節(jié)約約開支支來維持持或者者增加利利潤。

早在222003年，明源源結(jié)結(jié)合房地地產(chǎn)企企業(yè)的管管理特特點(diǎn)，推推出了了第一代代成本本管理體體系——成本管理理四四步法，通通過過業(yè)內(nèi)4000多家企業(yè)業(yè)的的深入實(shí)實(shí)踐與與持續(xù)創(chuàng)創(chuàng)新，2007年，地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)第二二代成成本管理理思想想初具端端倪。下下面，我我們從從項(xiàng)目全全生命命周期的的成本本管理視視角出出發(fā)，和和大家家一起分分享基基于控制制的地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)第二二代成本本管理理體系。

一、成成成本的全全生命命周期管管理

從成本本本管理的的角度度來看我我們可可以將成成本生生命周期期管理理劃分為為前期期的成本本測算算階段，過過程程中的成成本控控制階段段，后后期的成成本核核算階段(如圖1)。

（圖111成本全生生命命周期管管理）

1、成成成本測算算階段段

在新項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展、規(guī)規(guī)劃方案案設(shè)計(jì)計(jì)或擴(kuò)初初方案案設(shè)計(jì)階階段，造造價工程程師根根據(jù)測算算模型型測算出出整個個項(xiàng)目造造價成成本，測測算結(jié)結(jié)果為項(xiàng)項(xiàng)目目目標(biāo)成本本的形形成提供供數(shù)據(jù)據(jù)基礎(chǔ)，形形成成項(xiàng)目成成本控控制的“上限”。

在測算算算成本數(shù)數(shù)據(jù)時時一般將將科目目細(xì)分4-5級，然后后逐逐一計(jì)算算某一一個細(xì)項(xiàng)項(xiàng)的工工作量、單單價價，進(jìn)而而計(jì)算算出該細(xì)細(xì)項(xiàng)的的成本，這這是是一個“自下而上”層層匯總總的的過程。

2、成成成本控制制階段段

項(xiàng)目立立立項(xiàng)后，企企業(yè)業(yè)根據(jù)確確定的的成本管管理目目標(biāo)，由由成本本控制主主體在在職權(quán)范范圍內(nèi)內(nèi)對過程程中各各種影響響成本本的因素素和條條件采取取一系系列的預(yù)預(yù)防和和調(diào)節(jié)措措施，以以保證成成本管管理目標(biāo)標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)。此此時應(yīng)應(yīng)將目標(biāo)標(biāo)成本本控制的的科目目設(shè)定在2-3級（即合合同同類別層層級），在在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上從從總量進(jìn)進(jìn)行控控制，責(zé)責(zé)任部部門可以以在控控制科目目下進(jìn)進(jìn)行自行行調(diào)配配。

3.成成成本核算算階段段

此階段段段的主要要目的的是得到到最終終的財務(wù)務(wù)核算算成本，形形成成成本指指標(biāo)數(shù)數(shù)據(jù)庫，為為后后續(xù)項(xiàng)目目提供供指引。此此時時由造價價工程程師根據(jù)據(jù)項(xiàng)目目合同結(jié)結(jié)算情情況，采采用與與測算等等同的的科目樹樹，詳詳細(xì)核算算各產(chǎn)產(chǎn)品的各各項(xiàng)指指標(biāo)。

二、基基基于控制制的成成本管理理體系系

成本管管管理的核核心在在成本控控制環(huán)環(huán)節(jié)，成成本測測算、成成本核核算是成成本控控制的補(bǔ)補(bǔ)充?；诳刂浦频某沙杀竟芾砝硭枷胂胫福和ㄍㄟ^成成本測算算得出出整個項(xiàng)項(xiàng)目的的成本，并并重重新歸集集形成成項(xiàng)目目目標(biāo)成成本，將將目標(biāo)標(biāo)成本落落實(shí)到到具體的的責(zé)任任部門和和責(zé)任任人，并并提前前分解成成預(yù)計(jì)計(jì)要簽的的合同同（合約約規(guī)劃劃），以以合約約規(guī)劃來來指導(dǎo)導(dǎo)業(yè)務(wù)的的開展展，使公公司上上下達(dá)成成一致致意見形形成全全員成本本意識識，在執(zhí)執(zhí)行過過程中采采用周周期性的的成本本回顧不不斷細(xì)細(xì)化合約約規(guī)劃劃，為目目標(biāo)成成本的執(zhí)執(zhí)行提提供精確確的指指導(dǎo)，并并通過過動態(tài)成成本進(jìn)進(jìn)行預(yù)警警與控控制，實(shí)實(shí)現(xiàn)以以目標(biāo)成成本為為基礎(chǔ)動動態(tài)過過程控制制。

1、成成成本科目目樹的的建立

為滿足足足項(xiàng)目開開發(fā)不不同階段段對成成本管理理精細(xì)細(xì)度不一一致的的需要，我我們們需要構(gòu)構(gòu)建兩兩種不同同級別別的成本本科目目樹：核核算科科目樹、控控制制科目樹樹。

1)、核核算科目目樹的的建立

成本核核核算主要要是為為了在項(xiàng)項(xiàng)目前前期測算算成本本，項(xiàng)目目后期期沉淀數(shù)數(shù)據(jù)，所所以其核核算科科目是按按照“工程造價”測算的思思想想構(gòu)建核核算科科目。成成本核核算科目目的建建立原則則是要要盡可能能考慮慮對多種種的產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)行行覆蓋——即建立“支持多業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)產(chǎn)品的的成本本科目的的全集集”，并滿足足易易于成本本測算算、成本本核算算的需要要。

2)、控控制科目目樹的的建立

成本控控控制是以以運(yùn)營營管理為為導(dǎo)向向，希望望對預(yù)預(yù)計(jì)要簽簽訂的的合同進(jìn)進(jìn)行事事前控制制，因因此按照“合同分類”思想構(gòu)建建控控制科目目。

成本控控控制科目目建立立的原則則：

●

集集集團(tuán)、各各分公公司的控控制科科目保持持統(tǒng)一一，各項(xiàng)項(xiàng)目差差異化通通過合合約規(guī)劃劃來執(zhí)執(zhí)行；

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控控控制科目目不宜宜太細(xì)，一一般般2-3級，科目目樹樹保持在100項(xiàng)以內(nèi)；

●

成成成本科目目的設(shè)設(shè)置與合合同分分類需要要在一一定程度度上保保持一致致，以以保證大大多數(shù)數(shù)的合同同能夠夠直接對對應(yīng)到到一個成成本科科目中，盡盡量量避免合合同跨跨科目的的現(xiàn)象象出現(xiàn)；

成本控控控制科目目圍繞繞項(xiàng)目開開發(fā)的的全生命命周期期建立，主主要要包含土土地費(fèi)費(fèi)用、開開發(fā)前前期準(zhǔn)備備費(fèi)、主主體建筑筑工程程費(fèi)、主主體安安裝工程程費(fèi)、社社區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)工程程費(fèi)、園園林環(huán)環(huán)境費(fèi)、配配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi)和工工程后續(xù)續(xù)成本本。

2、目目目標(biāo)成本本的形形成及合合約規(guī)規(guī)劃的分分解

“目標(biāo)標(biāo)標(biāo)成本法”是有效實(shí)實(shí)施施成本管管理的的手段。其其基基本思想想是：：制定目目標(biāo)成成本，將將目標(biāo)標(biāo)成本按按預(yù)計(jì)計(jì)要簽的的合同同大類進(jìn)進(jìn)行分分解；同同時將將目標(biāo)成成本落落實(shí)到具具體的的責(zé)任部部門把把目標(biāo)變變成可可執(zhí)行的的行動動計(jì)劃，并并在在執(zhí)行過過程中中把實(shí)際際結(jié)果果與目標(biāo)標(biāo)進(jìn)行行對比分分析，找找出差距距，分分析原因因，制制定改進(jìn)進(jìn)措施施。

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目目目標(biāo)成本本的形形成在項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)的不不同階階段會漸漸進(jìn)明明晰，從從土地地投資論論證到到工程實(shí)實(shí)施，會會形成多多個版版本。如將將目目標(biāo)成本本劃分分為土地版、啟啟啟動版、方方案案版、執(zhí)執(zhí)行版版多個版版本；；

●

按按按控制科科目樹樹（合同同類別別）確定定的目目標(biāo)成本本使集集團(tuán)統(tǒng)一一管控控的科目目變少少，項(xiàng)目目團(tuán)隊(duì)隊(duì)通過提提前預(yù)預(yù)估每一一個控控制科目目下可可能會發(fā)發(fā)生的的合同（合合約約規(guī)劃）來來指指導(dǎo)合同同簽訂訂，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對成成本的控控制轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到對對合同同的控制制，將將成本控控制載載體由對“明細(xì)費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)的的控制”轉(zhuǎn)為對“合約規(guī)劃劃對對應(yīng)合同同的控控制”；

●

合合合約規(guī)劃劃的編編制過程程也是是一個漸漸進(jìn)明明晰的過過程，在在前期做做合約約規(guī)劃時時，肯肯定有部部分費(fèi)費(fèi)用難于于明確確，引入入規(guī)劃劃余量的的概念念，來標(biāo)標(biāo)明暫暫時不能能明確確的費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)，隨隨著項(xiàng)目目的推推移逐漸漸將規(guī)規(guī)劃余量量轉(zhuǎn)換換為明確確的合合約規(guī)劃劃，并并進(jìn)一步步明確確為具體體的合合同，公公司通通過規(guī)劃劃余量量可以快快速判判斷項(xiàng)目目成本本是否超超目標(biāo)標(biāo)成本。

3、目目目標(biāo)成本本的執(zhí)執(zhí)行

目標(biāo)成成成本的執(zhí)執(zhí)行圍圍繞合同同管理理進(jìn)行，使使用用合約規(guī)規(guī)劃對對合同簽簽訂及及變更做做事前前控制，并并使使用預(yù)警警和強(qiáng)強(qiáng)控指標(biāo)標(biāo)做出出動態(tài)監(jiān)監(jiān)控。

1)、合合同簽約約金額額與合約約規(guī)劃劃的關(guān)系

根據(jù)合合合約規(guī)劃劃，控控制合同同的簽簽訂，一一個合合約規(guī)劃劃對應(yīng)應(yīng)一份合合同，一一份合同同可以以同時包包含多多份合約約規(guī)劃劃，如果果合同同金額超超出合合同規(guī)劃劃部分分從規(guī)劃劃余量量中扣除除，而而合同金金額低低于合約約規(guī)劃劃部分則則進(jìn)入入規(guī)劃余余量中中，達(dá)到到合同同簽訂“事前控制制成成本”的目標(biāo)；

需要對對對合同做做預(yù)估估變更處處理，并并從規(guī)劃劃余量量中劃出出相應(yīng)應(yīng)金額對對預(yù)估估變更編編制對對應(yīng)的“合約規(guī)劃”。

2)、變變更管理理的事事前審批批和事事后確認(rèn)

事前審審審批：確定定該該變更（簽簽證證）是否否該做做、值得得做，需需要評估估該變變更的預(yù)預(yù)計(jì)金金額，如如果合合同訂立立時預(yù)預(yù)測了預(yù)預(yù)估變變更，在在合同同發(fā)生變變更時時需要確確認(rèn)此此次變更更是否否在預(yù)估估變更更范圍內(nèi)內(nèi)，如如果沒有有做出出預(yù)測，則則需需要考慮慮是否否有對應(yīng)應(yīng)的規(guī)規(guī)劃余量量，可可達(dá)到變變更“事前控制制成成本”的目標(biāo)；

事后確確確認(rèn)：確定定該該變更（簽簽證證）的完完成量量及金額額，以以確認(rèn)金金額進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目成成本。

3)、項(xiàng)項(xiàng)目成本本的預(yù)預(yù)警和強(qiáng)強(qiáng)控指指標(biāo)

在目標(biāo)標(biāo)標(biāo)成本各各控制制級別上上設(shè)定定預(yù)警指指標(biāo)和和強(qiáng)控指指標(biāo)。

預(yù)警指指指標(biāo)：當(dāng)該該級級別成本本超過過預(yù)警指指標(biāo)時時，需要要向相相關(guān)負(fù)責(zé)責(zé)人（比比如項(xiàng)目目成本本經(jīng)理）發(fā)發(fā)出出報警，但但可可以繼續(xù)續(xù)簽訂訂合同；

強(qiáng)控指指指標(biāo)：當(dāng)該該級級別成本本超過過強(qiáng)控指指標(biāo)時時，需要要向相相關(guān)負(fù)責(zé)責(zé)人（項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人）發(fā)發(fā)出報警警，并并且必須須經(jīng)過過審批流流程調(diào)調(diào)整目標(biāo)標(biāo)成本本后，方方可許許繼續(xù)簽簽訂合合同。

4、動動動態(tài)成本本構(gòu)成成及月度度成本本回顧

引入成成成本控制制科目目和合約約規(guī)劃劃體系后后，項(xiàng)項(xiàng)目的動動態(tài)成成本計(jì)算算公式式轉(zhuǎn)換為為：

通過每每每月進(jìn)行行成本本回顧的的方式式對已簽簽訂的的合同進(jìn)進(jìn)行預(yù)預(yù)估變更更評估估，并可可以對對待發(fā)生生的合合約規(guī)劃劃進(jìn)行行調(diào)整，將將逐逐漸調(diào)整整該科科目的目目標(biāo)成成本。并并需要要每月的的動態(tài)態(tài)成本變變化情情況進(jìn)行行對比比分析及及時發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題并進(jìn)進(jìn)行解決決。

5、成成成本核算算及成成本指標(biāo)標(biāo)庫的的形成

項(xiàng)目竣竣竣工后需需要對對項(xiàng)目成成本進(jìn)進(jìn)行核算算，將將實(shí)際發(fā)發(fā)生的的費(fèi)用分分?jǐn)側(cè)缛珥?xiàng)目開開發(fā)成成本中，以以財財務(wù)的角角度進(jìn)進(jìn)行成本本核算算，同時時造價價部門可可以對對該項(xiàng)目目的各各種成本本指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行沉沉淀，為為后續(xù)項(xiàng)項(xiàng)目成成本測算算提供供依據(jù)。

三、成成成本管理理的分分級管控

在新成成成本管控控方式式下，通通過分分層授權(quán)權(quán)的模模式來實(shí)實(shí)現(xiàn)對對“目標(biāo)成本-合約規(guī)劃-合同”的分級管管控控，使管管理層層聚焦在在目標(biāo)標(biāo)成本與與動態(tài)態(tài)成本管管理，業(yè)業(yè)務(wù)人員員聚焦焦在各自自的專專業(yè)領(lǐng)域域，保保證項(xiàng)目目質(zhì)量量、提升升工作作效率。

具體責(zé)責(zé)責(zé)任人關(guān)關(guān)注要要點(diǎn)如下下圖所所示：

總之，第第二代成成本管管理體系系強(qiáng)調(diào)調(diào)將“成本核算算科科目樹”和“成本控制制科科目樹”進(jìn)行分離離，建建立以“合約規(guī)劃”為中心的的成成本控制制體系系，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)以以管理理為核心心，核核算為手手段，效效益為目目的,對成本進(jìn)進(jìn)行行事前測測定、日日常控制制和事事后考核,使成本由由少少數(shù)人核核算到到多數(shù)人人管理理。同時時，將將產(chǎn)品成成本由由傳統(tǒng)的的事后后算賬發(fā)發(fā)展到到事前控控制,為各部門門控控制成本本提出出了明確確的目目標(biāo),從而形成成一一個全企企業(yè)、全全過程、全全員員的多層層次、多多方位的的成本本體系。引入合約規(guī)劃控制模型啟動鵬基成本管理變革(作者：文/集團(tuán)ERP系統(tǒng)項(xiàng)目目組)

一、前前前言

經(jīng)歷222008年的樓市市寒寒冬后，房房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)都清清醒的認(rèn)認(rèn)識到到，我國國房地地產(chǎn)市場場在逐逐漸成熟熟和局局部出現(xiàn)現(xiàn)過熱熱后，國國家加加強(qiáng)了對對房地地產(chǎn)市場場的宏宏觀調(diào)控控，市市場競爭爭日趨趨激烈，特特別別是過去去普遍遍盛行的的主要要靠價格格不斷斷急劇上上漲而而取得超超額利利潤的粗粗放型型經(jīng)?營手法，已已已受到政政府、客客戶及社社會各各界的強(qiáng)強(qiáng)力遏遏制與強(qiáng)強(qiáng)烈質(zhì)質(zhì)疑，對對地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目贏贏利水水平產(chǎn)生生了嚴(yán)嚴(yán)重影響響，對對地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目贏贏利模式式提出出了嚴(yán)峻峻挑戰(zhàn)戰(zhàn)。我國國房地地產(chǎn)市場場微利利時代已已經(jīng)來來臨，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場競競爭的的形態(tài)、內(nèi)內(nèi)涵涵、方式式也發(fā)發(fā)生了深深刻的的變革，“大洗牌”、“大整合”的局面已已經(jīng)經(jīng)開始。在在這這樣的背背景下下，如何何通過過科學(xué)先先進(jìn)的的成本管管理提提升項(xiàng)目目盈利利能力、變變革革項(xiàng)目盈盈利模模式、提提升項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)，使房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的開發(fā)發(fā)成本控控制成成為在市市場競競爭中取取得優(yōu)優(yōu)勢的重重要法法寶及重重要的的核心競競爭力力，已成成為房房地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)必須須破解解的重大大課題題。

22009年，行業(yè)業(yè)將將其定義義為房房地產(chǎn)企企業(yè)的的“成本管理理年”，如何解解決決我們目目前成成本管理理中存存在的問問題，如如何沖破破我們們管理中中的瓶瓶頸，如如何尋尋找我們們合理理的價值值導(dǎo)向向，如何何塑造造我們新新的核核心競爭爭力，擺擺在了每每一個個“鵬基人”的面前。

二、思考考與與探索

鵬基集集集團(tuán)經(jīng)過過二十十多年的的地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)歷歷練，管管理經(jīng)?驗(yàn)不斷積積累累，管理理理念念不斷升升華，目目前已基基本形形成了一一套適適應(yīng)市場場發(fā)展展的具有有鵬基基特色的的管理理模式，在在近近年來的的經(jīng)營營管理、項(xiàng)項(xiàng)目目開發(fā)中中取得得了成功功。但但隨著地地產(chǎn)開開發(fā)主營營業(yè)務(wù)務(wù)規(guī)模的的不斷斷擴(kuò)張，特特別別是多地地區(qū)、多多項(xiàng)目的的同步步開發(fā)，在在日日常業(yè)務(wù)務(wù)管理理中，我我們感感受到，現(xiàn)現(xiàn)有有的成本本管理理方式已已經(jīng)不不能適應(yīng)應(yīng)集團(tuán)團(tuán)主業(yè)發(fā)發(fā)展和和項(xiàng)目管管理的的需要，在在項(xiàng)項(xiàng)目成本本管理理中不斷斷暴露露出一些些問題題，引起起了我我們深刻刻的反反思。如如何才才能滿足足我們們在新的的發(fā)展展模式下下實(shí)行行有效的的管理理，如何何才能能適應(yīng)我我們未未來發(fā)展展的需需要，如如何才才能跟上上市場場和標(biāo)桿桿企業(yè)業(yè)的水平……對此，我我們們進(jìn)行了了深入入的思考考。

1、問題的的剖剖析

首先，我我們們對管理理現(xiàn)狀狀進(jìn)行了了系統(tǒng)統(tǒng)的分析析和總總結(jié)，梳梳理出出我們在在大規(guī)規(guī)模、跨跨地域域、項(xiàng)目目分期期、分產(chǎn)產(chǎn)品開開發(fā)模式式下成成本管理理中存存在的如如下短短板：

一是前端端測測算時的的目標(biāo)標(biāo)成本科科目設(shè)設(shè)置與后后期實(shí)實(shí)施中的的財務(wù)務(wù)口徑、審審計(jì)計(jì)口徑、合合同同操作口口徑不不對接，造造成成管理目目標(biāo)和和管理線線條不不清晰；

二是在分分產(chǎn)產(chǎn)品、分分期同同時開發(fā)發(fā)的情情況下未未能及及時建立立以產(chǎn)產(chǎn)品或者者是分分期為核核算對對象的成成本管管理體系系，成成本科目目及合合同的分分拆工工作難度度大，同同時缺乏乏統(tǒng)一一的分拆拆標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，導(dǎo)致致目標(biāo)標(biāo)成本在在項(xiàng)目目實(shí)施過過程中中難以對對應(yīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)；

三是由于于目目標(biāo)成本本與合合同之間間沒有有必然的的聯(lián)系系，導(dǎo)致致合同同執(zhí)行過過程中中的變化化對于于動態(tài)成成本的的反應(yīng)不不及時時，無法法形成成快速應(yīng)應(yīng)對市市場的決決策支支持平臺臺，對對產(chǎn)品的的售價價底線、產(chǎn)產(chǎn)品品的成本本狀況況等經(jīng)常常要素素還不能能快速速提供；

四是項(xiàng)目目開開發(fā)數(shù)據(jù)據(jù)沒有有得到沉沉淀和和積累，不不能能指導(dǎo)新新項(xiàng)目目的成本本測算算，很多多工作作長期處處在從從零開始始的狀狀況；

上述問題題中中的第一一、二二、四點(diǎn)點(diǎn)可以以通過加加強(qiáng)基基礎(chǔ)管理理的建建設(shè)予以以彌補(bǔ)補(bǔ)，而最最難解解決的、也也是是對成本本管理理各環(huán)節(jié)節(jié)中最最為重要要的第第三點(diǎn)，是是我我們目前前難以以突破的“瓶頸”。

2、出路的的探探索

目前我們們項(xiàng)項(xiàng)目的成成本管管理工作作主要要分為兩兩個階階段，第第一階階段是從“項(xiàng)目可行行性性研究到到施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)完成成”的成本測測算算和目標(biāo)標(biāo)成本本確定的的階段段；第二二階段段是從“工程招標(biāo)標(biāo)到到工程竣竣工結(jié)結(jié)算”的項(xiàng)目實(shí)實(shí)操操和成本本變現(xiàn)現(xiàn)的階段段。就就第一階階段而而言，現(xiàn)現(xiàn)有項(xiàng)項(xiàng)目的成成本測測算都是是通過過成本科科目的的形式來來反映映的，其其管理理語言是“成本科目”。就第二二階階段而言言，所所有項(xiàng)目目的實(shí)實(shí)施都是是以合合同形式式來實(shí)實(shí)現(xiàn)的，其其管管理語言言是“合同”。過去，我我我們花費(fèi)費(fèi)大量量精力測測算和和確定的的成本本目標(biāo)，只只能能在事后后對項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行成本本核算時時才能能作為對對比數(shù)數(shù)據(jù)使用用，測測算的目目標(biāo)成成本的價價值沒沒有得到到充分分的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。如如何能讓讓這兩兩者有機(jī)機(jī)地結(jié)結(jié)合，使使第一一階段的的工作作成果，在在第第二階段段的實(shí)實(shí)操中有有效的的得到指指導(dǎo)和和控制？？這就就是我們們要探探索和解解決的的核心。

3、模型的的抉抉擇

目前，業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)眾多優(yōu)優(yōu)秀企企業(yè)應(yīng)用用與探探索的“戰(zhàn)略成本本管管理”、“合約規(guī)劃劃管管理”、“全生命周周期期管理”、“成本分級級管管控”等各種新新型型成本管管理理理論與實(shí)實(shí)踐百百花齊放放，究究竟哪種種成本本管理理理論和和模型才才適合合我們企企業(yè)的的實(shí)際？？我們們在深入入學(xué)習(xí)習(xí)和研究究萬科科、龍湖湖、沿沿海、首首創(chuàng)、佳佳兆業(yè)集集團(tuán)等等知名房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)成成本管管理模式式的過過程中，受受到到了深刻刻的啟啟發(fā)，明明確并并提出了了引入入“合約規(guī)劃”成本管理理理理論，利利用“合約規(guī)劃”為“成本科目”和“合同”架起一座座橋橋梁，將將第一一階段的“成本測算”與第二階階段段的“成本控制”進(jìn)行統(tǒng)一一，使使項(xiàng)目實(shí)實(shí)施時時能夠統(tǒng)統(tǒng)一管管理語言言，統(tǒng)統(tǒng)一管理理目標(biāo)標(biāo)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)成本本動態(tài)全全過程程的有效效管理理，全面面變革革我們項(xiàng)項(xiàng)目成成本管理理的模模式，提提高項(xiàng)項(xiàng)目成本本控制制能力。

“合約規(guī)劃”是指導(dǎo)項(xiàng)項(xiàng)目“從招投標(biāo)標(biāo)到到最終工工程結(jié)結(jié)算”整個過程程的的合同簽簽訂及及變更的的一種種目標(biāo)性性、計(jì)計(jì)劃性很很強(qiáng)的的管理手手段。它它的核心心是：：當(dāng)一個個項(xiàng)目目目標(biāo)成成本確確定后，結(jié)結(jié)合合項(xiàng)目特特點(diǎn)和和項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域的具具體情情況，對對未來來項(xiàng)目實(shí)實(shí)施中中可能出出現(xiàn)的的合同費(fèi)費(fèi)項(xiàng)進(jìn)進(jìn)行預(yù)測測，然然后按照照目標(biāo)標(biāo)成本科科目對對應(yīng)進(jìn)行“無縫隙合合同同范圍、費(fèi)費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)和值”的分解，形形形成該項(xiàng)項(xiàng)目的的合同目目錄及及合同目目標(biāo)金金額?！昂霞s規(guī)劃”理論模型型下下的成本本管理理，具備備三大大優(yōu)點(diǎn)：

一是關(guān)注注成成本的重重點(diǎn)發(fā)發(fā)生變化化，從從原來關(guān)關(guān)注成成本核算算點(diǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)關(guān)注會會引起成成本變變化的每每個業(yè)業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，如如合同、變變更更、結(jié)算算、付付款等，真真正正起到對對引起起成本變變化的的業(yè)務(wù)流流程進(jìn)進(jìn)行實(shí)時時把控控；

二是管理理層層下達(dá)成成本管管理指標(biāo)標(biāo)變得得更加科科學(xué)、容容易、符符合實(shí)實(shí)際，一一線業(yè)業(yè)務(wù)口的的工作作標(biāo)準(zhǔn)化化程度度提高，工工作作量減少少，操操作簡單單，反反饋意見見直接接明晰，各各個個業(yè)務(wù)口口都能能以“合同—合約規(guī)劃”產(chǎn)生的信信息息流和管管理流流進(jìn)行運(yùn)運(yùn)作和和管控，讓讓成成本管控控措施施有效落落地；；

三是可以以有有效實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對各各項(xiàng)目成成本的的事前和和過程程控制，項(xiàng)項(xiàng)目目動態(tài)成成本實(shí)實(shí)時反映映，動動態(tài)清楚楚，一一目了然然。

4、升級與與改改造

有了新的的成成本管理理理論論模型后后，我我們開始始尋求求一個合合適的的載體，使使得得“合約規(guī)劃”管理模型型可可以指導(dǎo)導(dǎo)我們們的管理理實(shí)踐踐。基于于以上上考量，我我們們引進(jìn)了了明源源成本ERP管理系統(tǒng)統(tǒng)，并并依據(jù)我我們的的實(shí)際需需要，和和明源公公司一一起對他他們原原有的固固定系系統(tǒng)進(jìn)行行升級級和改造造。

EERP（EntteerprrisseRRessourrceePllannninng）是先進(jìn)進(jìn)的的信息技技術(shù)和和企業(yè)自自身獨(dú)獨(dú)特的管管理理理念相結(jié)結(jié)合的的管理平平臺，它它以提高高企業(yè)業(yè)資源效效能為為目的，為為企企業(yè)提供供業(yè)務(wù)務(wù)集成運(yùn)運(yùn)行的的操作、決決策策、管理理管理理平臺。鵬鵬基基ERP成本管理理系系統(tǒng)的管管理核核心是“合約規(guī)劃”的管理手手段段，當(dāng)基基于“合約規(guī)劃”的成本管管理理模式載載入ERP系統(tǒng)運(yùn)行行后后，不單單能為為我們帶帶來各各種便捷捷的工工作方式式，提提高工作作速度度和工作作效率率，如可可以與與集團(tuán)現(xiàn)現(xiàn)有財財務(wù)軟件件的完完成對接接、編編制成本本報表表、查詢詢項(xiàng)目目實(shí)時動動態(tài)成成本、檢檢查項(xiàng)項(xiàng)目或合合同付付款情況況、核核對產(chǎn)品品成本本狀況、進(jìn)進(jìn)行行成本業(yè)業(yè)務(wù)流流網(wǎng)上審審批等等業(yè)務(wù)等等工作作，同時時，它它還能統(tǒng)統(tǒng)一各各種文件件表格格、保存存合同同簽訂文文本、實(shí)實(shí)現(xiàn)招標(biāo)標(biāo)文件件及合同同的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)規(guī)范范化管理理等目目的。更更主要要的是，在在ERP系統(tǒng)上，能能能將合同同與合合約規(guī)劃劃關(guān)聯(lián)聯(lián)起來，讓讓操操作層、管管理理層、決決策層層在系統(tǒng)統(tǒng)上可可以實(shí)時時了解解到各個個合同同對整個個項(xiàng)目目的成本本帶來來了哪些些影響響，強(qiáng)化化了項(xiàng)項(xiàng)目成本本的過過程管控控。

三、實(shí)實(shí)實(shí)踐與進(jìn)進(jìn)程

經(jīng)過近近近半年的