【淺析利率對房地產(chǎn)價格的影響】4200字

淺析利率對房地產(chǎn)價格的影響目錄TOC\o"1-2"\h\u18477淺析利率對房地產(chǎn)價格的影響 123659關(guān)鍵詞：利率；房地產(chǎn)；融資；價格；影響 124320一、利率管理的概述 129512(一)利率管理的內(nèi)涵 15259(二)利率管理的原則 116351二、利率與房地產(chǎn)的相關(guān)理論基礎(chǔ) 221563(一)利率傳導(dǎo)機制的相關(guān)理論 218703三、利率變化對房地產(chǎn)價格的影響研究分析 313838(一)利率變化對房地產(chǎn)價格的影響問題解釋 310509(二)利用利率變化影響房地產(chǎn)價格的主要途徑分析 43278參考文獻： 6摘要：隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，中國房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費與國際金融體系的關(guān)聯(lián)也日益緊密。利率管理作為金融機構(gòu)貨幣管理工作的一項重要組成部分，對房地產(chǎn)投資將形成什么樣的影響，以及如何使房地產(chǎn)價格的增長控制在一種相對較為穩(wěn)定的范圍之內(nèi)等。本章就從利率變化及其對房地產(chǎn)價格影響的視角來研究這一問題。關(guān)鍵詞：利率；房地產(chǎn)；融資；價格；影響一、利率管理的概述(一)利率管理的內(nèi)涵利率管理，是指政府按照國際客觀市場經(jīng)濟規(guī)則和我國的宏觀經(jīng)濟政策和國家利率政策法的有關(guān)規(guī)定，遵循相應(yīng)的準則、程序和辦法，對利率的水平、體系和管理方式加以調(diào)控、組合和管理，進而全面而合理地發(fā)揮著利率調(diào)控經(jīng)濟活動的功效。(二)利率管理的原則利率也成為了貸款融資的基礎(chǔ)價格，與稅收、物價、信用杠桿等一樣，都是政府部門調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟的手段。同其余的國民經(jīng)濟財務(wù)杠桿一樣，利率政策杠桿有靈活多樣、有償性、差額式的優(yōu)點，杠桿效果也較為靈活多樣，對市場的調(diào)節(jié)作用較為強烈，更適合于政府部門對市場的調(diào)節(jié)。所以，利率管理正是依靠我國宏觀經(jīng)濟政策通過對利率政策杠桿的適當調(diào)整，來協(xié)調(diào)國民經(jīng)濟的發(fā)展[1]。1.制定合理的利率水平，以提高整個社會融資使用成本及對貸款人的制約，以促進資金周轉(zhuǎn)，平衡整個社會總供求，以推動全國經(jīng)濟良好、蓬勃發(fā)展。2.理順了不同利率之間的比例關(guān)系，并合理指導(dǎo)和調(diào)控了資本的流動與規(guī)模，以達到對生產(chǎn)要素的最優(yōu)化配置。3.要健全利率制度和利率管理制度，疏通資本價格信息的傳導(dǎo)途徑，提高信息傳播的時效性和真實準確性，以增強宏觀金融的實際有效性。4.對利率政策落實執(zhí)行的狀況及時實施檢測、監(jiān)察，保證了利率政策的上行下效，順暢傳達。二、利率與房地產(chǎn)的相關(guān)理論基礎(chǔ)(一)利率傳導(dǎo)機制的相關(guān)理論利率(InterestRates)，就其表現(xiàn)形式而言，是指在特定時間內(nèi)利息額同于借貸資本余額的百分比。因為這些發(fā)達國家的貨幣政策實施根本目標都聚焦在“效益增長”和“穩(wěn)定物價”兩個方向，所以在下文中重點從“利率——產(chǎn)出”、“利率——物價”兩方面，來對關(guān)于利率傳遞機理的重要研究成果，做出簡單的概括。1.利率與產(chǎn)出的關(guān)系——“利率——產(chǎn)出”的傳導(dǎo)(1)凱恩斯的利率傳導(dǎo)機制當貨幣供給(Ms)增長時，人類擁有的現(xiàn)金資產(chǎn)剩余將會超過其意愿的擁有量，此時人類將會把這部分超過的量去用來購置債券投資，進而使得債券投資需求量增長，進而造成了債券投資價值的上漲和債券利率(i)的下降。而美國債券收益率的下降又將導(dǎo)致了投資需求(I)的上升，導(dǎo)致總需求(AD)上升，最終導(dǎo)致了總產(chǎn)出(Y)的上升。其利率傳遞機理如下：Ms上升→i下降→I上升→AD上升→Y上升(2)新古典綜合學(xué)派的IS-LM模型為了深入研究利率和產(chǎn)量關(guān)系問題的古典基礎(chǔ)理論，新古典經(jīng)濟綜合學(xué)派的IS-LM模式在假設(shè)價格基本不變的前提條件下，分別求出了產(chǎn)品交易市場的一般平衡條件(IS曲線)和商品貨幣交易市場的平衡必要條件(LM曲線)，然后聯(lián)立二個曲線上的方程得到了一般平衡解。簡單的IS-LM模式確定了利率和產(chǎn)量之間的關(guān)聯(lián)，即如果央行緊縮(或擴大)金融貨幣將使得利率上升(或降低)而使產(chǎn)量降低(或提高)[2]。2.利率與物價的關(guān)系一一“利率——物價”的傳導(dǎo)這里重點說明一個瑞典學(xué)派，該學(xué)派主張物價水平的波動性是和利率變動密切關(guān)聯(lián)的，而并非直接和貨幣額關(guān)聯(lián)的。瑞典學(xué)派堅持了魏克塞爾的基本思路，并在此基礎(chǔ)上得到了更進一步的完善，并指出國際利率影響物價主要有以下二條傳導(dǎo)途徑：(1)市場利率通過影響公民的投入與消費，進而在“購買力”方面影響物價水平。這種利率傳導(dǎo)機制如下：Ⅰ.利率上漲→存款人收入增加，存款價值上升→消費需求減少；Ⅱ.利率增加→借款人投資成本上升→借款人投資收益減少→貸款人收入減少→消費需求減少。上述信息傳導(dǎo)路徑I和路線II的結(jié)果都是在消費者供給基本不變的情形下，出現(xiàn)了消費總需求的下降，而最終后果則是居民消費物價水平的下降。(2)市場利率通過影響產(chǎn)品的供應(yīng)與對產(chǎn)品資源的再分配，在投資品、消費品的構(gòu)成上和數(shù)量上直接影響市場物價水平。這種利率傳遞機制包括：Ⅰ.收益率的上升→資本市場變得相對無利可圖→資本需求的減少→部門制造資源向投入品制造領(lǐng)域轉(zhuǎn)入制造消費品→居民消費品供應(yīng)量的增加；Ⅱ.利率上升→投資減少→公眾投入減少→消費者需求減少。上述信息傳導(dǎo)路徑I與路線II的共同后果將產(chǎn)生大量消費者供過于求，導(dǎo)致消費者價值降低，從而造成整體消費物價水平的減少。三、利率變化對房地產(chǎn)價格的影響研究分析(一)利率變化對房地產(chǎn)價格的影響問題解釋在完全市場經(jīng)濟中，假如利率上漲就會同時影響到房地產(chǎn)市場供求的雙方，從而導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場的平均產(chǎn)量減少，但對均衡價值的影響卻并不一定。價格的變化方向會隨政府力度不同而產(chǎn)生平穩(wěn)、上漲、下滑三個結(jié)果，但這主要取決于地產(chǎn)市場的供應(yīng)彈性和供求彈性的高低。在一般情形下，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)彈性水平與需求彈性水平都具備如下特征：(1)市場供應(yīng)彈性水平在短期內(nèi)為零，或無彈性的；但在中長期供求彈性并不為零，即有韌性的；(2)與房地產(chǎn)供需相比較而言，對總需求反應(yīng)的滯后時間明顯低于供應(yīng)，亦即需要對物價的變動敏感性。以房貸利率為例，根據(jù)上述的假定為前提，從利率增加對樓市價格的短期影響分析，正是因為在買房的時候按揭成本增加，而導(dǎo)致需求下降，也因此造成了整個市場的價格下降，而成交量也隨之有所減少。從利率上升對樓市的長遠影響分析，隨著房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)成本增加，導(dǎo)致供應(yīng)量下降，進而使得市場的物價有所回升，成交量也逐漸減少。而綜合利率上升對樓市的短期內(nèi)與長遠影響的分析，利率的提高通常都會導(dǎo)致市場成交量的減少，進而挫傷了市場信心，最后使得樓市價格下降[3]。(二)利用利率變化影響房地產(chǎn)價格的主要途徑分析1.利率變化及其對房地產(chǎn)供給的影響地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要大批資金，而地產(chǎn)業(yè)又是資本密集型行業(yè)。多數(shù)開發(fā)商通過融資系統(tǒng)實現(xiàn)投資的目的的最主要方法就是向銀行借款，其收益率的高低直接影響著開發(fā)商的投資成本與收益。所以，利率的變動也會對地產(chǎn)開發(fā)商的投資形成很大影響[4]。根據(jù)西方經(jīng)濟學(xué)中凱恩斯的學(xué)說可以得出，投資由利率(r)和資本邊際效率(MEI)所決定的，投資的變化方向與利率走向相反，與資本邊際效率的變化方向走向一致。一方面，隨著利率的提高，由于資金的供求價值增加，從而導(dǎo)致資金邊際效益降低，或者由于開發(fā)商建造成本的增加，原有的投資收益從豐厚變成了微利或者無盈利，因此開發(fā)商也會暫停對無盈利的項目進行開發(fā)，進而降低資金對住宅市場的供應(yīng)量，但如果資金供求價值不變，則樓市走高。另一方面，利率對地產(chǎn)的業(yè)務(wù)構(gòu)成也起到了重要的調(diào)控作用，由于利率提高所帶來的投資環(huán)境的改變，可以使得規(guī)模相對較小的公司投資減少或者退出，而實力較強勁的知名地產(chǎn)公司也會增加投資，促進了產(chǎn)業(yè)內(nèi)的融合。同時利率還可以通過“價格比較”，從而在地產(chǎn)經(jīng)營中發(fā)揮重要作用。利率其實就是資本的價值反映，不論是對地產(chǎn)投資的收益率、把地租還原為土地價格的還原收益率或是租金與房價之間的租價比率等，都反映著不同資本的收益率，與利率之間存在可比性。當資本的收益超過利率時，開發(fā)商就會選擇貸款融資，反之則會選擇退出市場?？傮w而言，當前利率提高會對房產(chǎn)的供求會產(chǎn)生抑制性影響，但長遠來看，卻會導(dǎo)致房產(chǎn)市場的降溫，房價有所下降。2.利率變動對房地產(chǎn)需求的影響利率變化對各種動機的購房需求者的影響也不同，由于房地產(chǎn)的需求量主要由投資類購房需要和消費類購房需要所構(gòu)成，因此利率的變化對房屋需求量的影響也可分成如下兩方面來探討。第一，利率變化對投資類購房者產(chǎn)生負面影響。受收入的影響，在買房時，購房人也常常要求采用住房抵押貸款等融資形式向金融機構(gòu)貸款，以便突破自己的生活成本制約。如果回報率提高，那么投資性購房者的購房的機會成本提高，買房需要減少，在供求不變的狀況下會房產(chǎn)價格就會下降。其二，利率變動對消費性購房者心理產(chǎn)生負面影響。對自住消費性購房者而言，當利率發(fā)生變化時，會產(chǎn)生消費的跨期選擇問題。因為我國的一般消費性購買者收入有限，而且購房也深受預(yù)算制約的影響，要突破預(yù)算制約的影響，就不得不向金融機構(gòu)借貸，而作為貸款者，凈儲蓄的一般消費性購買者中所占比重也很少。所以，一般來說，在中國利率提高對房地產(chǎn)的供求會產(chǎn)生抑制性影響，在供求基本不變的條件下，會房屋的實際價格就會減少。綜上所述，利率變化通過開發(fā)商和購買者分別對房產(chǎn)市場的供應(yīng)與需求量直接產(chǎn)生影響，從而影響了房產(chǎn)的市場價格，可見，利率變化也對房產(chǎn)的市場價值產(chǎn)生負面作用。3.利率通過商業(yè)銀行對房地產(chǎn)定價而產(chǎn)生的影響地產(chǎn)業(yè)是一種資本密集型行業(yè)，對資本的需要量較大，對利率等因素非常敏感。所以，商業(yè)銀行的信用條件和貸款規(guī)模都對地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著很重要的影響。而利率優(yōu)惠政策又與貸款優(yōu)惠政策相輔相成，互為補充。雖然二者有差別，但也有密切聯(lián)系。一方面，因為利率優(yōu)惠政策能夠在一定程度上直接影響信用規(guī)?？偭浚欢硪环矫?，又因為利率本來就涉及資金，而商業(yè)銀行在為信貸資金定價時也正是在決定其利率。所以，利率必須通過直接影響貸款的價值與規(guī)模才能對商業(yè)銀行的信用融資優(yōu)惠政策做出適當調(diào)整，并由此反過來影響了房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場價格。綜上所述，市場利率變化直接影響著商業(yè)貸款資金的價格與規(guī)模，而信貸資金則影響著房屋的供應(yīng)和需要量，從而影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展價格[5]。因此，如果利率降低，也就將會導(dǎo)致商業(yè)銀行的信貸資金價格下降或者規(guī)模增加，而過多的信貸資金也將會沖擊土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)和地產(chǎn)營銷三個環(huán)節(jié)，進而導(dǎo)致地產(chǎn)的供應(yīng)和需求量均有所增加。從短期來看，正是因為地產(chǎn)的供應(yīng)彈性遠低于需求彈性，所以地產(chǎn)價值才會上升；長遠來看，由于貸款規(guī)模的擴大會導(dǎo)致投資過熱，地產(chǎn)價格進一步上漲，從而產(chǎn)生泡沫。因此，利率變化通過商業(yè)銀行就會對地產(chǎn)價格形成負向面作用。參考文獻：[1]李佩珈.房地產(chǎn)融資政策調(diào)整的背景與建議[J].中國國情國力，2020(11