(財務管理)項目財務分析報告

白馬山項目財務剖析報告白馬山項目財務剖析報告深圳市皇庭酒店管理有限企業(yè)2010年11月7日目錄第一章酒店各部分經(jīng)營狀況展望與剖析-第2頁-1.1財務指標取定原則及說明1.2酒店客房部分將來十年收入狀況展望1.3酒店餐飲部分將來十年收入狀況展望1.4酒店會議部分將來十年收入狀況展望1.5酒店其余部分將來十年收入狀況展望第二章酒店開業(yè)后綜合經(jīng)營狀況展望與剖析-第12頁-2.1各部門營業(yè)成本支出占各部門收入比率2.2各部門營業(yè)成本支出展望2.3對本酒店總建筑投資額的估測2.4酒店將來十年經(jīng)營成本展望2.5酒店將來十年經(jīng)營成就展望第三章酒店盈虧均衡點展望與剖析-第18頁-3.1假定說明3.2盈虧均衡點的剖析3.3關于盈虧均衡管理的認識第四章酒店經(jīng)營期現(xiàn)金流量展望及投資回報剖析-第21頁-4.1假定前提第1頁白馬山項目財務剖析報告4.2在50%銀行貸款的狀況下的投資回報剖析4.3自有全投資的狀況下的投資回報剖析第一章酒店各部分經(jīng)營狀況展望與剖析1.1財務指標取定原則及說明本章數(shù)據(jù)展望如客房數(shù)，出租率，均勻房價，餐位數(shù)，上座率等依據(jù)對周邊三家以上同種類酒店進行實地觀察與對照后加權均勻得來，詳細取定準則會在每張表格的前面做出詳盡論述。依照國際飯館會計制度，本財務展望剖析中部門支出按部門收入比率計算，未分派經(jīng)營開銷按占總經(jīng)營收入比率計算，并綜合以下狀況：本酒店競爭市場狀況的實質檢查結果?！吨袊堭^業(yè)務統(tǒng)計2008，2009》：中國星級酒店部門收入、支出比率標準。依據(jù)本項目周邊競爭市場狀況，聯(lián)合對項目所在地整體酒店業(yè)經(jīng)營狀況及市場發(fā)展遠景的展望，采納穩(wěn)重原則取定各項指標。依照酒店業(yè)老例，本報告的展望限期為10年。1.2酒店客房部分將來十年收入狀況展望基礎數(shù)聽說明：房間數(shù)建議不超出250間，第一年ADR均勻房價1000，跟著酒店的經(jīng)營以10%增添到1300左右穩(wěn)固下來，OCC（.%）入住率第一年50%，以后跟著酒店的經(jīng)營以15%增添至85%左右，考慮到重裝飾的影響，會有所降落，以后再上升?？头坎糠譅I業(yè)改動成本率取為8%。參照酒店ADR（均勻房價）客房數(shù)入住率惠州洲際度假酒店130022040%惠州金海灣喜來登度假酒店140029365%康帝國際酒店100046890%惠州皇冠假日酒店900375無湯泉春季高爾夫酒店450（當前開放）37650%第2頁白馬山項目財務剖析報告羅浮山寶田國際度假會議酒店50031255%本酒店的均勻房價的展望充分考慮到本項目的實質狀況和當?shù)氐氖袌鰻顩r，能夠看到本酒店的均勻房價低于洲際，喜來登等國際品牌，但要顯然高于嘉寶田，湯泉等當?shù)氐禺a商所開發(fā)的酒店。我們的定位就是質量要顯然高于當?shù)仄放疲墒莾r錢有關于國際品牌有必定的優(yōu)勢。為了展望本酒店在經(jīng)營時期的均勻房價，我們假定本酒店將在營運三年后進入穩(wěn)固經(jīng)營年份。這是由于，酒店往常需要在開業(yè)頭幾年供應折扣以吸引客源。所以，為了計算本酒店在開業(yè)年份的均勻房價，我們以穩(wěn)固年份的均勻房價為基礎，在開業(yè)頭一、兩年應用了必定的房價折扣。別的，應注意，我們所展望的均勻房價中間已包含15%的服務費收入，或是相當于會議團隊報價中的凈價。以下表所示年份ADR均勻房價RevPAR每房均勻利潤第一年1000500第二年1100660第三年1200840第四年13001040第五年14001190酒店將來十年客房收入展望表第10第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年年房間數(shù)250250250250250250250250250250（間）ADR1000110012001300140014001300120012001200總天數(shù)365365365365365365365365336565365（天）第3頁白馬山項目財務剖析報告OCC.50%60%70%80%85%50%80%85%85%85%（%）客房收入（萬4,5636,0237,6659,49010,8596,3889,4909,3089,3089,308元）毛利率92%92%92%92%92%92%92%92%92%92%（%）客房毛利潤4,1985,5417,0528,7319,9905,8778,7318,5638,5638,563（萬元）1.3餐飲收入展望基礎數(shù)聽說明：餐飲部分共分四個地區(qū)，為逢迎當?shù)厥袌鼋ㄗh開設日本餐廳。各功能地區(qū)第一年基本數(shù)據(jù)假定以下表所示，參照同級別酒店經(jīng)營狀況而設定。受物價指數(shù)等影響，人均花費改動以8%計算。重裝飾關于上座率和人均花費的影響也已經(jīng)考慮在內。（餐飲地區(qū)各個部分的規(guī)模假定參照當?shù)赝愋途频甑脑O置以及對市場需求的合理展望），各個餐飲地區(qū)的營業(yè)改動成本率的測算取值以下表所示。餐飲收入包含來自所有餐飲場所、大堂吧、送餐服務和宴會經(jīng)營的收入。參照酒店餐位數(shù)人均花費上座率惠州洲際度假酒店30050040%惠州金海灣喜來登度假酒店24040050%康帝國際酒店90048070%湯泉春季高爾夫酒店50028050%羅浮山寶田國際度假會議酒店20010050%第4頁白馬山項目財務剖析報告類型數(shù)值單位整日餐廳（200餐位）早飯人均花費100元早飯上座率50%午飯人均花費150元午飯上座率30%晚飯人均花費200元晚飯上座率50%營業(yè)改動成本率45%日本餐廳（60餐位）300元每人花費上座率45%營業(yè)改動成本率40%大堂吧（60餐位）午飯人均花費80元上座率30%晚飯人均花費100元上座率40%營業(yè)改動成本率25%中餐（250餐位）午飯每人花費200元上座率50%晚飯每人花費300元上座率50%營業(yè)改動成本率45%酒店將來十年餐飲收入展望表第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年整日人均108117126145157170184199217餐廳早100花費（容餐總人150175200213125200213213213納約125數(shù)第5頁白馬山項目財務剖析報告200總天365365365365365365365365365365人）數(shù)上座50%63%65%65%30%65%65%65%65%65%率總收2283734865983374668079281,0031,094入人均150162175189217250270292315340花費總人200200200200200200200200200200數(shù)午總天365365365365365365365365365365餐數(shù)上座30%43%45%45%20%45%45%45%45%45%率總收3295095756213178218879591,0351,117入人均200216233252290313338365394426花費總人200200200200200200200200200200數(shù)晚總天365365365365365365365365365365餐數(shù)上座50%58%60%60%30%60%60%60%60%60%率總收7309151021110463513711480159917261866入收入小計1,2871,7962,0812,3221,2892,6583,1743,4863,7644,077毛利率55%55%55%55%55%55%55%55%55%55%毛利潤7089881,1451,2777091,4621,7461,9172,0702,242第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年每人花費300324350378408441476514555599日式60606060606060606060總人數(shù)餐廳（60365365365365365365365365365365總天數(shù)位）上座率45%45%50%50%50%50%50%50%50%50%第6頁白馬山項目財務剖析報告總收入296319383414447483521563608656毛利率60%60%60%60%60%60%60%60%60%60%毛利潤177192230248268290313338365394第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年人均808693100108117126136147159花費總人60606060606060606060數(shù)午總天365365365365365365365365365365餐數(shù)上座30%33%35%35%35%35%35%35%35%35%率總收53627177839097104113122入大堂人均100107114122131140150161172184吧花費（容總人60606060606060606060納約數(shù)60晚總天365365365365365365365365365365人）餐數(shù)上座40%43%45%45%45%45%45%45%45%45%率總收88101112120129138148159170181入收入小計140163184197212228244263282303毛利率75%75%75%75%75%75%75%75%75%75%毛利潤105122138148159171183197212227第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年中餐午每人216233252272313338365394426（共餐200花費第7頁白馬山項目財務剖析報告250餐位250250250250250250250250250250餐數(shù)位）總天365365365365365365365365365365數(shù)上座50%55%60%60%60%25%60%60%60%60%率總收9131,0841,2761,3801,4897141,8511,9982,1572,332入人均300324350378408469507548592639花費餐位250250250250250250250250250250數(shù)晚總天365365365365365365365365365365餐數(shù)上座50%55%65%65%65%25%65%65%65%65%率總收1369162620762242242010703007325035113790入收入小計2,2812,7103,3523,6223,9091,7844,8585,2495,6686,122毛利率55%55%55%55%55%55%55%55%55%55%毛利潤1,4831,7622,1792,3542,5411,1603,1573,4123,6843,980餐飲總收入4,0044,9886,0006,5555,8575,1528,7979,56010,32211,158餐飲總毛利潤2,4733,0633,6914,0273,6773,0825,3995,8646,3316,8431.4會議收入展望基礎數(shù)聽說明：會議地區(qū)建議共有6個會議室，共可容納1200人左右。受物價指數(shù)等影響，人均花費和會議室收費改動以8%計算。重裝飾關于會議室使用率的影響已經(jīng)考慮在內。會議部分營業(yè)改動成本率以15%和20%計算。多功能廳實質收費暫定為15000半天，這是由于市場上的會議報價多半在實質經(jīng)營中會有必定降幅。參照酒店會議室可容納人數(shù)多功能廳報價（半天）占用率第8頁白馬山項目財務剖析報告惠州洲際度假酒店9002500015%惠州金海灣喜來登度假酒店8502500025%康帝國際酒惠州皇冠假日酒店150045000無羅浮山寶田國際度假會議酒店2501000015%多功能廳600人）

酒店將來十年會議室收入展望表第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年間數(shù)1111111111總天365365365365365365365365365365數(shù)作為會議會議15,00016,20017,49618,89620,40822,04123,80425,70827,76529,986收費使用會議使用15%20%22%22%5%22%22%22%22%22%率收入8211814015237177191206223241毛利率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%毛利潤669511212130142153165178193人數(shù)600600600600600600600600600600總天365365365365365365365365365365數(shù)作為宴會晚飯250268287307328351376402430460收費使用晚飯使用13%15%18%18%6%18%18%18%18%18%率收入9491,1741,5081,6145751,8451,9762,1132,2602,418毛利率50%50%50%50%50%50%50%50%50%50%毛利潤4755877548072879229881,0561,1301,209小會間數(shù)5555555555議室總天數(shù)365365365365365365365365365365第9頁白馬山項目財務剖析報告會議收費18001,9262,0612,2052,3592,5242,7012,8903,0923,308會議使用率50%53%55%55%55%20%55%55%55%55%收入16418620722123792271290310332毛利率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%毛利潤14015817618820178230247264282會議總收入1,1951,4781,8561,9878492,1142,4392,6092,7932,991會議總毛利潤6808401,0421,1165181,1421,3711,4681,5721,6841.5其余收入展望基礎數(shù)聽說明：KTV包房數(shù)和SPA包房數(shù)參照當?shù)赝惥频暝O置，分別建議設置20個包房和10個包房，最低花費受物價指數(shù)等影響會有所改動。溫泉設置6個小池和一個大池，布局和花費參照北部的龍門溫泉大觀園。農家樂包含梅園和茶園。各個營業(yè)地區(qū)的營業(yè)改動成本率以下表所示。關于本項目酒店的康體娛樂花費及出租率水平的展望主要依照酒店康體娛樂功能定位以及同類度假會議酒店客人關于康體、娛樂項目的花費習慣和使用頻次。同時，我們也參照借鑒惠州市高星級酒店和當?shù)厣鐣蕵方?jīng)營狀況展望相應的均勻花費。關于農家樂，參照如青青世界等典型農家樂項目的收入狀況?；A數(shù)據(jù)：服務項目容量均勻花費上座率SPA200人13020%KTV包房20間68820%農家樂400人20020%酒店將來十年其余收入展望表第10頁白馬山項目財務剖析報告第1第2第3第4第5第6第7第8第9第10年年年年年年年年年年包房20202020202020202020數(shù)目均勻最低688688688788788788828828828828花費KTV出租20%25%25%25%25%30%30%30%30%30%率收入100126126144144173181181181181毛利75%75%75%75%75%75%75%75%75%75%率毛利759494108108129136136136136潤溫泉SPA農家樂

可容納人200200200200200200200200200200數(shù)上座20%20%20%20%25%25%30%30%30%30%率均勻最低130130130150150150180180180180花費收入190190190219274274394394394394毛利90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%率毛利171171171197246246355355355355潤可容納人400400400400400400400400400400數(shù)上座20%20%20%25%25%25%30%30%30%30%率門票200200200280280280320320320320收入5845845841022102210221402140214021402毛利65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%率毛利380380380664664664911911911911潤第11頁白馬山項目財務剖析報告總收入8748998991385144014681977197719771977毛利潤626645645969101910401402140214021402第二章酒店開業(yè)后綜合經(jīng)營狀況展望與剖析2.1各部門營業(yè)成本支出占各部門收入比比以下（假定酒店經(jīng)營穩(wěn)固）部門測算取值客房20%餐飲65%會議25%康體娛樂25%2.2各部門營業(yè)成本支出項目包含：客房開銷：包含職工薪資及有關開銷，即固定部分與改動部分?？头咳斯せㄙM包含客房部職工、前臺和一般服務人員的薪資成本和有關福利支出。，客房部其余花費包含客人和紙張供應、傭金、洗衣、布草、干洗及其余保護客房和公共地區(qū)所需的成本等。餐飲開銷：包含餐飲直接成本、職工薪資及有關開銷，即固定部分與變動部分。餐飲部分的營業(yè)改動成本包含食品成本和飲品成本等，參照周邊同類酒店的狀況并聯(lián)合本酒店的定位。餐飲部有關開銷包含瓷器、玻璃器皿、銀器、布草、存貨、制服、印刷、文具等各項支出及其余開銷。第12頁白馬山項目財務剖析報告會議開銷：包含職工薪資及有關開銷，即固定部分與改動部分?？刁w娛樂：包含職工薪資及有關開銷，即固定部分與改動部分。2.3對本酒店總建筑投資額的估測是鑒于威靈謝企業(yè)（DavisLangdon&SeahInternational-DLS）宣布的酒店行業(yè)標準造價統(tǒng)計信息（《2008年中國和香港酒店行業(yè)造價信息統(tǒng)計手冊》）。該手冊供應了在廣東部分城市開發(fā)星和5星級酒店的造價展望（包含裝飾、設備成本、家具、固定裝置、創(chuàng)辦費等）。2.4經(jīng)營成本展望基礎數(shù)聽說明：薪資第一年取值為營業(yè)收入的20%，以后以必定比率適合增添。能源耗費第一年取值8%，以后跟著酒店年限增添而有所增添至12%。行政花費取值3%，營銷推行取值2%，保護養(yǎng)護取值2%，財物保險為總投資的0.2%，房產稅為總投資七成的1.2%，營業(yè)稅費為營業(yè)收入的5.55%。各部分的詳細說明以下：折舊及攤銷：本報告的固定財產折舊依照直線法計提，主體折舊年限為20年，裝飾折舊年限為5年，機電折舊為10年，充分考慮到不一樣財產部分的不一樣屬性。稅金：營業(yè)稅金及附帶依照營業(yè)收入的5.55%核算，所得稅按25%核算。保護及養(yǎng)護花費：包含維修筑筑物、機電設備及裝置、地板鋪設、家具、園藝設備、機械品等花費和排污花費等。第13頁白馬山項目財務剖析報告營銷推行：包含廣告、市場推行活動、公共關系及有關交通、應酬花費、銷售傭金等。行政花費：包含行政部門職工薪資及有關開銷、管理和財務花費等（如現(xiàn)金超額或缺額、追收費、行政做事處開銷、法律開銷、行業(yè)會費、差旅花費、會計師及顧問費等）。能源耗費：包含電力、燃料、蒸汽、用水等花費。酒店將來十年經(jīng)營成本展望表科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年營業(yè)收10,63613,38816,42019,41619,00415,12222,70323,45424,40025,434入總數(shù)營業(yè)收入毛利7,97610,08812,43014,84415,20411,14116,90317,29617,86818,491潤營業(yè)成2,6603,3003,9904,5733,8003,9815,8006,1586,5326,942本其余大項經(jīng)營4,8335,5056,2406,9737,0856,8028,7429,0049,3139,645開銷薪資福2,1272,2342,3452,4622,6592,8723,1023,1953,2913,390利遞加率5%5%5%8%8%8%3%3%3%能源消8511,0711,3141,5531,5201,5122,2702,3452,4402,543耗行政費319402493582570454681704732763用營銷推213268328388380302454469488509廣第14頁白馬山項目財務剖析報告保護保213268328388380302454469488509養(yǎng)財物保100100100100100100100100100100險房產稅420420420420420420420420420420營業(yè)稅5907439111,0781,0558391,2601,3021,3541,412費經(jīng)營成本(萬7,4938,80510,23011,54510,88510,78414,54115,16215,84616,587元)酒店經(jīng)營利潤3,1434,5836,1907,8718,1194,3388,1628,2938,5558,846(萬元)2.5經(jīng)營成就展望基礎數(shù)聽說明：鑒于DLS企業(yè)2008年第4季度宣布的造價信息（包括項目裝飾花費、各樣不測支出、以及固定裝置、設備設備成本）,在廣州和深圳開發(fā)高檔酒店的標準造價為每平方米1785美元，依據(jù)本項目定位參照周邊同類項目，每平方米投資取值為1685美元，結合本酒店當前建筑面積，本酒店整體投資約為56000萬元，此中主體28000萬元，裝飾15000萬元，機電7000萬元。創(chuàng)辦費1000萬元，二次裝飾5000萬元。各項數(shù)據(jù)都要超出欽州項目，這也和本項目的定位是符合的。為了更好地測算項目造價及花費，一般來說，初步設計圖紙確立后，還要對擬建酒店的開發(fā)成本進行精準計算。本報告的經(jīng)營成就展望鑒于兩種假定：即采納50%銀行貸款和所有自有投資狀況下。酒店將來10年經(jīng)營估量匯總表(50%貸款條件下)第15頁白馬山項目財務剖析報告單位：萬元科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年經(jīng)營收入10636133881642019416190041512222703234542440025434客房收入45636023766594901085963889490930893089308餐飲收入400449886000655558575152879795601032211158會議收入119514781856198784921142439260927932991其余收入8748998991385144014681977197719771977經(jīng)營成本749388051023011545108851078414541151621584616587酒店經(jīng)營利潤3143458361907871811943388162829385558846非經(jīng)營性開銷7050687567006525635039753800362534503275創(chuàng)辦費分攤（5年）200200200200200財產折舊5100510051005100510021002100210021002100主體折舊（20年）1400140014001400140014001400140014001400機電折舊（10年）700700700700700700700700700700裝飾折舊（5年）30003000300030003000二次裝飾攤銷(510001000100010001000年）貸款利息17501575140012251050875700525350175稅前利潤(3907)(2292)(510)134617693634362466851055571補先期損失(510)13461769所得稅（按25%計00000911090116712761393算）稅后利潤(3907)(2292)(510)134617692733271350138284178第16頁白馬山項目財務剖析報告酒店將來10年經(jīng)營估量匯總表（自有投資狀況下）單位：萬元科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年經(jīng)營收入10,63613,38816,42019,41619,00415,12222,70323,45424,40025,434客房收入4,5636,0237,6659,49010,8596,3889,4909,3089,3089,308餐飲收入4,0044,9886,0006,5555,8575,1528,7979,56010,32211,158會議收入1,1951,4781,8561,9878492,1142,4392,6092,7932,991其余收入8748998991,3851,4401,4681,9771,9771,9771,977經(jīng)營成本7,4938,80510,23011,54510,88510,78414,54115,16215,84616,587酒店經(jīng)營利潤3,1434,5836,1907,8718,1194,3388,1628,2938,5558,846GOP率30%34%38%41%43%29%36%35%35%35%非經(jīng)營性開銷5300530053005300530031003100310031003100創(chuàng)辦費分攤（5年）200200200200200財產折舊5100510051005100510021002100210021002100主體折舊（20年）1400140014001400140014001400140014001400機電折舊（10年）700700700700700700700700700700裝飾折舊（5年）30003000300030003000第17頁白馬山項目財務剖析報告二次裝飾攤銷(510001000100010001000年）稅前利潤(2157)(717)8902571281912385062519354555746補先期損失(717)8901983所得稅（按25%計001477053101265129813641437算）0稅后利潤(2157)(717)890242421149293796389440914310酒店終值：假定第十年終將酒店銷售時的價值，以第十年的稅前利潤為年金，以7%為折現(xiàn)率進行年金現(xiàn)值計算，即為酒店在第十年終應當擁有的實質價值。Keypoint:酒店投資是一項典型的長久投資，固然投資回報率適中，但是擁有可觀的現(xiàn)金流量。經(jīng)過不停的經(jīng)營和打造，在第十年終，本項目估計將成為一項擁有可觀的經(jīng)營規(guī)模和現(xiàn)金流量的優(yōu)良財產，可是關于酒店在第十年終的時間點上的價值判斷仍是要依照資本時間價值的原則以及穩(wěn)重原則。第三章酒店盈虧均衡點展望與剖析3.1假定說明可改動成本：指隨經(jīng)營收入改動而變化的成本及花費，如客人租用客房時在房間內耗費的設備和服務的成本；餐飲花費時的飲食成本、及餐廳的耗費品和服務成本等。相對固定成本：指一座酒店的花費支出部分，而且不會跟著客房住宿率或其余經(jīng)營項目的經(jīng)營狀況的變化而變化，此類固定成本往常包含全職職工的薪資花費等。第18頁白馬山項目財務剖析報告3.2盈虧均衡點的剖析展望酒店的盈虧均衡點即是利用上述觀點，由于不論收入怎樣改動，一個酒店的固定成本是相對固定不變的，所以，經(jīng)過前面章節(jié)展望出了酒店的經(jīng)營收入后，就能夠大概計算出固定成本，依據(jù)酒店業(yè)的經(jīng)營特色和規(guī)律，就能夠計算出總成本，由于總成本不外乎是改動成本，固定成本和營業(yè)稅金的組合，由此計算出收入改動狀況下的盈虧均衡點。酒店將來10年盈虧均衡匯總表單位：萬元科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年固定成9,3309,79410,30010,80710,9508,76110,12710,33310,57110,825本盈虧平12,44013,05913,73314,40914,60011,68113,50313,77814,09514,433衡點盈虧平117%98%88%74%77%77%59%59%58%57%衡率依據(jù)酒店業(yè)的經(jīng)營規(guī)律，本項目酒店客房出租率水平估計在先期相對照較低，，而受攤銷折舊的影響，固定成真相對較高，所以酒店盈虧均衡率在前三年的發(fā)展期都超出85%。將來跟著經(jīng)濟的發(fā)展以及當?shù)鼐频晔袌鲂枨蟮倪B續(xù)增添，以及跟著本項目酒店影響力的日趨擴大，本項目酒店出租率水平會相應提高。同第19頁白馬山項目財務剖析報告時固定成本中酒店創(chuàng)辦花費已于5年攤銷完成，所以固定成本于第6年出現(xiàn)相對大幅降落，酒店盈虧均衡率隨之降落。3.3關于盈虧均衡的認識關于新開業(yè)酒店來講，怎樣在開業(yè)前三年內將均勻房價和入住率做上去并穩(wěn)固下來是酒店可否保持穩(wěn)固增添的重點，本項目中均勻房價和入住率關于酒店利潤改動的影響以下所示。這是由酒店的經(jīng)營特色所決定的。能夠說，均勻房價和入住率就在很大程度上代表了酒店的盈余水平，由于酒店的主要收入來自于客房，餐飲等其余收入的水平很大程度上也依靠于入住率的高低。均勻房價特別關于地產企業(yè)投資的酒店尤其重要，由于均勻房價某種程度上反應了地塊的增值潛力，不可以夠任意的降低房價以追求入住率的提高。適合的在均勻房價和入住率之間找尋到一個適合的均衡點也是盈虧均衡管理的一個重點點。自然，最理想的就是跟著酒店的經(jīng)營進入良性和整個地塊的增值，均勻房價和入住率同時向上增添，同時帶動利潤的增添。這也是地產項目配套高級酒店的最正確模式，酒店的良性經(jīng)營所帶來的大規(guī)?？土骱蜕鐣绊懥﹃P于提高整個地塊內涵和價值的意義是相當大的。ADR改動10%OCC改動率10%利潤率改動5.6%3.8%第20頁白馬山項目財務剖析報告第四章酒店經(jīng)營期現(xiàn)金流量展望及投資回報剖析4.1假定前提本章節(jié)供應兩種資本籌集方式下的現(xiàn)金流量及投資回報剖析。即假定采納50%貸款或所有自主投資。折現(xiàn)率為7%，且假定酒店處于連續(xù)的經(jīng)營狀態(tài)下。4.250%銀行貸款的狀況下在這類狀況下，早期的現(xiàn)金流壓力有所緩解，可是酒店開業(yè)后各期要擔當還本付息的現(xiàn)金流壓力。跟著年限的增添和還本付息的進行，這類現(xiàn)金流壓力有所減少。酒店開業(yè)后各期需付出利息，這類現(xiàn)金流的付出是對開業(yè)前減少現(xiàn)金流付出的一種代價。這類代價的大小取決于貸款利率的改動。所以，在此種資本籌集方式下，財務風險主要來自于貸款利率的改動風險以及如期還本付息的壓力。第21頁白馬山項目財務剖析報告酒店將來10年現(xiàn)金流量展望（50%貸款條件下）序號科目建設期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年建設期投入-25000-25000投資活動一產生的現(xiàn)創(chuàng)辦費-1000金流二次裝飾投-5000入稅后利潤-3907-2292-510134617692733271350138284178經(jīng)營過程加：折舊及二產生的現(xiàn)5300530053005300530031003100310031003100攤銷金流加：財產處67955置利潤三貸款前現(xiàn)金流-250